ADVOGADOS ESTAGIÁRIOS/BACHARÉIS: Nome NomeDayeny Cardoso de Oliveira Ianca Maria Almeida de Araújo Kanandda Nascimento Sousa Brito Laila Thayná Nascimento Laysa Ribeiro Soares Yasmin Ferreira Pinheiro Nome
NomeFrederico S. Fontoura
NomeL. P. B. Gonçalves
EXCELENTÍSSIMO (A) SENHOR (A) DOUTOR (A) JUIZ (ÍZA) DE DIREITO DA ___a VARA CÍVEL DA COMARCA DESTA CAPITAL. (1)
Nome , brasileiro, casado, aposentado, portador do RG nº 00000-00e inscrito no CPF nº 000.000.000-00, residente e domiciliado nesta Capital na Endereço-390 (prova 02), por seus advogados infra-assinados vem, respeitosamente, perante Vossa Excelência, propor a presente AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS em face de A P C CONTROLE DE PRAGAS LTDA ., empresa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ nº 00.000.000/0000-00, situada nesta Capital na Endereço-470, neste ato representada por Nome , brasileira, Estado Civil, empresária, portadora do RG nº 00000-00e inscrita no CPF nº 000.000.000-00, residente e domiciliada nesta Capital na Endereço-790 (prova 03), o que faz na forma adiante alinhada:
1 O art. 319, I, do novel CPC ao atualizar a diretividade dos pleitos, olvidou a TEORIA HOLÍSTICA que remete à indivisibilidade do homem; ipso
facto relegou a reverência exigida ao inverso. V. g., os operadores do direito adoram e até exigem serem tratados por Doutor e Excelência! Vide Emmanuel L. Pelegrini e Renan L. Pelegrini https://www.conjur.com.00.000 OAB/UF-jan-01/parece-nao-percebeu-peticoes-dirigidas-juízo
2 Direitos reservados a adalberto Endereço. Proibida a reprodução no todo e/ou em parte, inclusive o uso por advogados
3 Ut mandato anexo sob nº 01, regularmente inscrito (s) na OAB/MA., com endereço profissional na Endereçobairro
Calhau, São Luís-MA., CEP n o 00000-000, local para onde deverão ser remetidas as notificações, intimações e demais peças de estilo e dirigidas/entregues pessoalmente aos advogados Adalberto Endereço), Signatários sob pena de nulidade do ato praticado, de cuja outorga inicial, acaso substabelecida, com ou sem reserva de iguais poderes, deverá, sempre, constar, em caso de publicação, os nomes de todos os advogados regular e validamente constituídos nos autos, notadamente o local (STJ - RSTJ 14/421).
4 Declaração de autenticidade de documentos e anexos. Esta é sombreada ex-vi da Lei n o 11.382/06 (art. 365, IV do CPC; Lei n o 11.925/09, arts 830
e 895 da CLT; §§ 1º e 2º do art. 584 da Instrução Normativa 45/10 editada pelo INSS).
01 ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA
01.1 Ao longo dos últimos dois séculos, a sociedade evoluiu para a democracia, fazendo surgir as solenes declarações de direitos fundamentais e, mais tarde, conferindo ao Estado o dever de zelar por tais garantias, tanto que no CPC vigente assim ficou estabelecido em seu art. 98:
01.2 O art. 99 do citado Diploma Legal concede ao Requerente o direito de formular, em sua peça inaugural, pedido de concessão da justiça gratuita, verbis :
"Art. 99. O pedido de gratuidade da justiça pode ser formulado na petição inicial, na contestação, na petição para ingresso de terceiro no processo ou em recurso".
01.3 Ainda, conforme parágrafo terceiro do supracitado artigo, o direito à gratuidade da justiça é presumido através da simples afirmação de que a parte autora não tem condições de prover as custas processuais e os honorários advocatícios, sem prejuízo da própria manutenção, literis :
01.4 Corroborando com o referido entendimento, temos:
"ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA. DEFERIMENTO. Os elementos trazidos aos autos comprovam que o pagamento das despesas processuais pode comprometer o sustento da agravante, motivo pelo qual se impõe a concessão do benefício da assistência judiciária gratuita. Recurso provido." (5)
"AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE COBRANÇA DE MENSALIDADE - DECISÃO QUE INDEFERE O PEDIDO DE CONCESSÃO DE ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA - PESSOA JURÍDICA - PROVAS SUFICIENTES PARA
5 Agravo de Instrumento Nº (00)00000-0000, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Jucelana Lurdes Pereira dos Santos, Julgado em 12/06/2019.
DEMONSTRAR A INSUFICIÊNCIA FINANCEIRA DA EMPRESA - APLICAÇÃO DO DISPOSTO NO ART. 98 DO CPC. DEFERIMENTO QUE SE IMPÕE. A pessoa natural ou jurídica, brasileira ou estrangeira, com insuficiência de recursos para pagar as custas, as despesas processuais e os honorários advocatícios tem direito à gratuidade da justiça, na forma da lei. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. DECISÃO UNÂNIME." (6)
"AGRAVO DE INSTRUMENTO. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. DECLARAÇÃO DE HIPOSSUFICIÊNCIA. PESSOA NATURAL. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. ARTIGO 99, § 3º DO CPC. AGRAVO CONHECIDO E PROVIDO. 1- A concessão da assistência gratuita à pessoa natural, consoante o novo ordenamento processual, exige, tão somente, a declaração de hipossuficiência, cuja veracidade é presumida, nos termos do artigo 99, § 3º do Código de Processo Civil. Apenas na hipótese de existir elementos que permitam afastar essa presunção, caberia ao magistrado indeferir o benefício. 2- No caso, além da declaração de hipossuficiência, a agravante apresentou provas que corroboram a declaração de hipossuficiência econômica, ou seja, de que não possui condições financeiras para suportar os ônus processuais. 3- AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PROVIDO." (7)
01.5 Ante o exposto, tendo em vista que o Requerente não tem condições econômicas para arcar com o pagamento das custas processuais sem prejuízo do seu próprio sustento, pede seja, com o despacho que receber a presente ação, deferida a assistência judiciária gratuita.
02 DOS FATOS
02.1 As partes celebraram Contrato Particular de Locação de Imóvel Comercial situado nesta Capital na Av. A/Sambaquis, Qd. 11, casa 08 - Calhau, pelo prazo de 60 (sessenta) meses no período compreendido entre 05.04.2018 e 04.04.2023, cujo aluguel mensal fora fixado inicialmente em R$- 7.500,00 (sete mil et quinhentos reais), conforme contrato anexo (prova 04).
02.2 Ressalte-se que, além do reajuste anual fixado, foram concedidos ainda 02 (dois) meses de carência dentro do primeiro ano de contrato.
02.3 Ocorre que a Requerida não honrou com as cláusulas contratuais, deixando de efetuar o pagamento de alguns meses de aluguéis, assim como encargos acessórios (IPTU e CAEMA), resultando em um débito total de R$-41.560,78 (quarenta et hum mil, quinhentos et sessenta reais et setenta et
6 TJ-SE - AI: 00082736820188250000, Relator: Alberto Romeu Gouveia Leite, Data de Julgamento: 14/05/2019, 2a CÂMARA CÍVEL
7 TJ-DF 07184614620198070000 - Segredo de Justiça 0718461-46.2019.8.07.0000, Relator: Luís Gustavo B. de Oliveira, Data de Julgamento: 04/12/2019, 4a Turma Cível, Dta de Publicação: Publicado no DJE : 17/12/2019 . Pág.: Sem Página Cadastrada .
oito centavos) , devidamente atualizado consoante demonstrativo de cálculo anexo (prova 05).
02.4 Destacamos que foram inúmeros os esforços para reaver o crédito extrajudicialmente, sem obter êxito nas medidas adotadas, não restando ao Requerente outro meio senão valer-se da tutela jurisdicional para compelir a Requerida a honrar com o compromisso firmado.
02.5 Dessa forma, não sendo de interesse do Requerente manter a relação contratual com a Requerida, visto que esta descumpriu os instrumentos firmados, imperiosa a rescisão do contrato de locação, com a condenação ao pagamento dos valores em aberto e a desocupação do imóvel, uma vez que já houve inclusive notificação extrajudicial para tanto (prova 06).
03 DO DIREITO
03.1 A falta de pagamento dos aluguéis e encargos gerou a inadimplência da Requerida e, sem dúvida alguma, é uma infração contratual grave, que enseja a rescisão antecipada do contrato pactuado, o que fica desde já pleiteado, gerando, consequentemente, o seu despejo.
03.2 A Lei nº 8.245/91 é clara ao dispor, em seu art. 23, as obrigações do Locatário, dentre as quais estão:
"Pagar pontualmente o aluguel e os encargos de locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido; restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu."
03.3 Ressalte-se ainda que o contrato firmado preceitua, em sua Cláusula Nona, itens a e c, que, em caso de mora, a Locatária ficará obrigada ao pagamento do valor proporcional, acrescidos de juros de mora bancários, calculados pró-rata dia, e correção monetária, além da multa de 10% (dez por cento) sobre o valor vencido, bem como honorários advocatícios estipulados em 20% (vinte por cento) sobre o valor em aberto, como se vê:
03.4 Consta ainda, expressamente, a responsabilidade da Requerida quanto ao pagamento dos acessórios. É o que dispõe a Cláusula Segunda, alínea a:
03.5 A Lei nº 8.245/91 dispõe ainda em seu art. 9º, II e III, in verbis:
03.6 Insta ressaltar que o art. 232 do Código de Processo Civil autoriza a inclusão das prestações sucessivas no pedido até o efetivo despejo:
"Art. 323. Na ação que tiver por objeto cumprimento de obrigação em prestações sucessivas, essas serão consideradas incluídas no pedido, independentemente de declaração expressa do autor, e serão incluídas na condenação, enquanto durar a obrigação, se o devedor, no curso do processo, deixar de pagá-las ou de consigná-las."
03.7 Ademais, sem tergiversação, prevê o ordenamento jurídico brasileiro que o termo final para o pagamento dos aluguéis e encargos é a data da efetiva devolução das chaves e consequente imissão do proprietário na posse do imóvel. É o entendimento dos Tribunais Pátrios:
"JUSTIÇA GRATUITA - REVOGAÇÃO - PERTINÊNCIA. Evidenciando a prova dos autos a capacidade contributiva da parte autora, pertinente a revogação do benefício que lhe foi concedido, com efeito ex nunc. LOCAÇÃO DE IMÓVEIS - DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C.C. COBRANÇA - ENTREGA DAS CHAVES QUE DEVE SER CABALMENTE
COMPROVADA PELO LOCATÁRIO, CONSIGNANDO-A EM JUÍZO EM CASO DE EVENTUAL RECUSA NO SEU RECEBIMENTO PELO LOCADOR - INQUILINO QUE NÃO SE DESINCUMBIU DO ÔNUS A SI IMPUTÁVEL - ALUGUÉIS E DEMAIS ENCARGOS QUE SÃO DEVIDOS ATÉ O RECONHECIMENTO DA DESOCUPAÇÃO PELA PARTE AUTORA - AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE PAGAMENTO DOS ALUGUERES E ENCARGOS - PROCEDÊNCIA DA AÇÃO PRINCIPAL MANTIDA - RECONVENÇÃO IMPROCEDENTE - RECURSO NÃO PROVIDO. I - Havendo eventual recusa no recebimento das chaves pelo locador, ou ainda negativa quanto à emissão de recibo, competia ao locatário providenciar a consignação destas em juízo. A simples desocupação do imóvel sem a entrega das chaves caracteriza abandono e não encerra as obrigações contratuais do locatário, inclusive a de pagamento; II - Não comprovando o cumprimento de suas obrigações locatícias, em especial o pagamento dos alugueres e seus acessórios, de rigor a procedência da ação principal; III - Não há como se acolher a pretensão trazida na reconvenção, eis que, analisando a cláusula sexta do contrato de locação juntado aos autos, constata-se previsão expressa de ausência de retenção ou indenização por benfeitorias realizadas no imóvel, descabendo, assim, falar-se em indenização neste aspecto." (8)
"LOCAÇÃO DE IMÓVEIS - DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C.C. COBRANÇA - ENTREGA DAS CHAVES QUE DEVE SER CABALMENTE COMPROVADA PELO LOCATÁRIO QUE DEVE CONSIGNÁ-LAS EM JUÍZO EM CASO DE EVENTUAL RECUSA NO SEU RECEBIMENTO - INQUILINO QUE NÃO SE DESINCUMBIU DO ÔNUS QUE ERA SEU - ALUGUÉIS E DEMAIS ENCARGOS QUE SÃO DEVIDOS ATÉ A EFETIVA IMISSÃO NA POSSE - RECURSO PROVIDO PARA TAL FIM. A simples desocupação do imóvel sem a entrega das chaves caracteriza abandono e não encerra as obrigações contratuais do locatário, inclusive a de pagamento. Desse modo, não tendo havido devolução nem consignação das chaves, os apelados devem responder pelos aluguéis e encargos previstos no contrato até a data da efetiva retomada do imóvel pela locadora, que se dará quando ocorrer a imissão na posse do bem pela autora , devendo ser reformada a r. sentença apenas nesse ponto." (9)
"PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALUGUÉIS DEVIDOS PELA AUTORA ATÉ A DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL. ENTREGA DAS
8 TJ-SP - AC: 10023889720178260506 SP 1002388-97.2017.8.26.0506, Relator: Paulo Ayrosa, Data de Julgamento: 23/10/2020, 31a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 23/10/2020
9 TJ-SP - AC: 10007903620188260066 SP 1000790-36.2018.8.26.0066, Relator: Paulo Ayrosa, Data de Julgamento: 02/07/2019, 31a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 02/07/2019
CHAVES. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. RECURSO IMPROVIDO. 1. Agravo de instrumento interposto contra a decisão que considerou que a desocupação do imóvel ocorreu na data em que foi cumprido o mandado de reintegração de posse. 1.1. Alegação da agravante de que o imóvel foi desocupado no momento da entrega das chaves. 2. Os aluguéis são devidos até a data da efetiva desocupação do imóvel .
3. Embora as chaves do imóvel tenham sido entregues em 7 de março de 2007, o imóvel não foi desocupado nesta data. Somente em 23 de agosto de 2012 é que ocorreu a reintegração da posse do imóvel. 3.1. Assim, evidente que são devidas todas as parcelas à exequente até 23 de agosto de 2012, data em que efetivamente o imóvel foi desocupado. Nesse sentido, não há reformar a se fazer na decisão agravada. 4. Recurso improvido." (10)
03.8 Dessa forma, está o Requerente legalmente protegido e legitimado a requerer a condenação da Requerida ao pagamento dos aluguéis vencidos no curso da ação, até a efetiva imissão na posse do imóvel. Assim, compete- nos salientar, Vossa Excelência, que os valores devidos pela Locatária, até esta data, importam no montante total de R$-41.560,78 (quarenta et hum mil, quinhentos et sessenta reais et setenta et oito centavos),
03.9 Diante da observação à disposição legal supra, associada ao previsto nos contratos, confrontadas com os fatos e provas ora apresentados, tem-se diretamente a caracterização do descumprimento da Requerida, tanto às disposições contratuais, quanto à legislação, sendo imperiosa a procedência da ação.
03.10 Ademais, a fixação do valor da causa nas ações de despejo cumuladas com cobrança é um ponto que sempre deu margem a muita discussão e dúvidas, inclusive nos Tribunais. Diante disto, o Tribunal do Rio de Janeiro criou o Aviso TJ-RJ 47 em que:
"Nas ações de despejo cumulada com cobrança de alugueres serão somados os valores das duas causas, sendo que a ação de despejo (12 vezes o valor do aluguel) e a ação de cobrança (o valor do débito)."
03.11 Tal entendimento vem sendo aplicado nos Tribunais Pátrios, ipsis litteris :
"Agravo interno no agravo de instrumento nº 0028367-15.2012.8.19.0000 - Des. Rel. Heleno Ribeiro Pereira Nunes - Décima Oitava Câmara Cível - TJRJ - DJ 26.6.2012. Decisão atacada, a qual negou seguimento ao recurso de agravo de instrumento interposto, mantendo a decisão que entendera que o valor da causa, em ações de despejo c/ cobrança, deve corresponder à soma do benefício econômico pretendido em cada uma delas. Aviso TJRJ nº 47. Recurso ao qual se nega provimento".
10 TJ-DF 07056058420188070000 DF 0705605-84.2018.8.07.0000, Relator: JOÃO EGMONT, Data de Julgamento: 13/06/2018,
03.12 O Instituto de Magistrados do Nordeste se posiciona na mesma direção, afirmando que:
"Enunciado 18-FVC-IMN: Na ação de despejo cumulada com cobrança, o valor da causa corresponde ao somatório de 12 meses de aluguel com a importância relativa aos aluguéis e acessórios em atraso (unânime)."
03.13 O mestre em Direito Eduardo Borges Leal, nos comentários à Lei do Inquilinato, deixa claro que:
"A regra geral é que o valor da causa seja sempre 12 (doze) vezes o valor do aluguel vigente a época do ajuizamento da demanda. O valor da causa é o valor que o autor da demanda atribui à causa. Serve para fixar parâmetros de recolhimento de custas judiciais e também para fixar honorários sucumbenciais a serem pagos pela parte que não obteve êxito na demanda."
03.14 Por essa razão, atribui-se o valor total da causa em R$- 143.560,78 (cento et quarenta et três mil, quinhentos et sessenta reais et setenta et oito centavos) , sendo a soma de 12 (doze) parcelas de aluguéis (12 x 8.500,00), mais o valor da cobrança dos aluguéis e acessórios locatícios em atraso, qual seja R$-41.560,78 (quarenta et hum mil, quinhentos et sessenta reais et setenta et oito centavos).
03.15 Portanto, indiscutivelmente, encontra-se legitimado o direito do Autor na propositura da presente ação com o valor proposto, posto que a Requerida deixou de cumprir com suas obrigações contratuais, devendo a mesma desta forma, arcar com todas as verbas reclamadas na forma do acima disposto, bem como desocupar o imóvel na forma requerida
04 DO PEDIDO
04.1 Ex positis , requer, digne-se Vossa Excelência:
a) A concessão em favor do Requerente, dos benefícios da justiça gratuita, nos termos dos artigos 98 e 99 do CPC;
b) Seja ordenada a citação da Requerida para, querendo, comparecer à audiência de mediação que será designada por este r. juízo e apresentar, em não havendo acordo, contestação no prazo legal;
c) Seja JULGADO PROCEDENTE IN TOTUM o presente pleito, declarando-se rescindido o contrato de locação e assinalado o prazo de 30 (trinta) dias para desocupação e entrega do imóvel comercial objeto da lide (art. 63, § 1º, b da Lei 8.245/91), no estado em que se encontrava ao início
da locação, mediante laudo de vistoria e. se o prazo não for cumprido, seja decretado o despejo;
d) Seja a Requerida condenada ao pagamento da quantia de R$-143.560,78 (cento et quarenta et três mil, quinhentos et sessenta reais et setenta et oito centavos) , referente aos aluguéis e acessórios vencidos, acrescido de multa e juros, e, ainda, aos aluguéis que vierem a vencer no curso da presente ação (art. 323 do CPC), demais encargos contratuais e legais, devidamente atualizados até a data do efetivo pagamento, além da multa por infração contratual, no valor de 03 (três) meses de aluguel, constante disposto na Cláusula Décima do contrato, consoante precedente acostado a essas razões;
e) Requer ainda a condenação da Requerida ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, estes no percentual de 20% (vinte por cento) sobre o valor total da condenação, consoante alínea c da Cláusula Nona do contrato firmado;
f) Pugna, ainda, seja ordenado à Requerida que apresente os comprovantes de pagamento do IPTU e da CAEMA referentes ao período em que o imóvel esteve locado, bem como os demais acessórios de locação que vencerem no curso da ação, todos devidamente quitados, sob pena de conversão da obrigação de fazer em perdas e danos, nos termos do art. 499 do CPC.
04.2 Protesta por todos os meios de prova em direito admitidos, notadamente depoimentos pessoais, de testemunhas, juntadas de documentos novos e o que mais necessário ao perfeito Juízo de cognição.
Dá-se à causa, para efeitos legais, o valor de R$- 143.560,78 (cento et quarenta et três mil, quinhentos et sessenta reais et setenta et oito centavos).