Compra de imóvel ocupado: como conseguir a desocupação? - Blog | Sato Leilões - Os melhores negócios passam por aqui.
Por Sato Leilões - 3 de setembro de 2019
João pensa em comprar um apartamento em leilão, porque ouviu que essa é uma forma de economizar. No entanto, o receio de comprar um imóvel ocupado o faz desistir dessa ideia. Isso também acontece com você?
Se sua resposta é "sim", saiba que é possível conseguir a desocupação. Em alguns casos, é preciso recorrer a uma medida judicial. Em outros, há possibilidade de negociar e chegar a um consenso com o antigo proprietário.
De toda forma, é importante saber que existem alternativas. Para explicar quais são elas e como funcionam, vamos apresentar neste post o que diz a legislação e as formas de entrar o quanto antes na sua casa. Confira!
O que a legislação diz sobre a compra de imóvel ocupado?
As propriedades negociadas em leilão, geralmente, são derivadas da retomada de posse da casa ou apartamento pela instituição financeira. A medida é adotada quando o proprietário fica muitos meses sem pagar as prestações do financiamento. Por isso, são mais baratos.
Para ter uma ideia, os cinco maiores bancos do país tomaram quase R$19 bilhões sem pagamento em 2018. Desse total, 90% se refere a imóveis. Todos esses espaços estão sendo negociados em leilão. Alguns ainda ocupados, outros livres.
Esse quesito costuma estar escrito no edital do leilão online. Por isso, você tem a chance de dar um lance e arrematar um bem que esteja pronto para entrar. Quando ele ainda tem um morador, a legislação que rege a negociação é a Lei do Inquilinato.
Segundo ela, há um prazo de 30 dias para a desocupação do imóvel, a partir da comunicação ao inquilino. Em leilões, o antigo dono nem sempre é comunicado de imediato. Por isso, a primeira ação a ser adotada é essa.
O melhor é que o processo seja feito por um advogado, que inicia uma conversa informal sobre a necessidade de mudança. Caso inexista consenso no prazo de 10 dias após a homologação do pregão, você pode solicitar ao juiz a desocupação.
O que fazer durante a negociação?
O acordo com o atual morador deve ser realizado enquanto você toma as medidas cabíveis para transferir o apartamento para o seu nome. Na compra de imóvel ocupado, execute esse processo e passe o registro também. Faça isso, especialmente, se o arremate for feito em leilão judicial.
Nesse caso, assim que a assinatura for feita e a carta de arrematação expedida, a compra só pode ser cancelada em caso de ação própria, conforme rege o Código de Processo Civil.
Perceba que, em caso de ação judicial, o processo tende a ser rápido e de baixo custo. Isso acontece porque você é reconhecido como comprador ainda no momento da aquisição do bem. Por isso, a desocupação costuma acontecer no período de até três meses.
Como agir em um leilão extrajudicial?
Esse modelo é regido pela mesma lei, mas oferece duas hipóteses. A primeira é a alienação fiduciária. Os bens são transferidos como pagamento da dívida, sendo firmado um contrato entre credor e devedor.
De acordo com a Lei 9.514/97, o morador deve sair da propriedade leiloada em 60 dias após uma liminar. O procedimento é obrigatório para fazer cumprir a lei.
Na segunda alternativa, é preciso contar com um advogado, que iniciará uma ação de Imissão de Posse com Antecipação de Tutela. Essa medida judicial pode ser usada sempre que o comprador está privado de entrar no imóvel por algum motivo. Com esse pedido de adiantamento, o juiz ainda pode determinar que seus efeitos sejam imediatos.
O detalhe importante, nessa modalidade, é que o comprador está impedido de negociar o bem até que a ação tenha terminado. A liminar, aqui, vale apenas como uma medida paliativa, pois ainda não é definitiva.
Quais são as formas de negociação disponíveis?
Negociar para além da via jurídica sempre é o melhor caminho para que a compra de um imóvel ocupado traga bons resultados. Nem todo mundo sabe quais alternativas existem antes de iniciar um processo. Por isso, listamos as principais a seguir. Veja!
Negociação de prazo para o morador atual sair do imóvel
Ser flexível é uma alternativa viável para evitar uma briga judicial. Tenha em mente que o antigo proprietário, provavelmente, também prefere ficar longe desse envolvimento. Nesse caso, vale a pena conversar com ele e definirem, juntos, um período para sair da propriedade.
O foco é chegar a um acordo positivo para ambos. Assim, a pessoa tem tempo para se organizar e procurar um novo lugar para morar, enquanto você tem tranquilidade de se preparar para a nova casa.
Pagamento da mudança do morador atual
Oferecer uma ajuda financeira para a mudança mostra para o atual morador que você não tem interesse pessoal de prejudicá-lo, mas que deseja ter a posse de um bem que é seu por lei. Já considere esse valor nos lances do leilão, porque é uma forma de evitar problemas.
Caso o auxílio seja aprovado, elabore um documento que comprove os deveres de ambas as partes, para deixar claro que o antigo proprietário precisa sair em prazo determinado e sem despesas com a mudança.
Oferta de pagamento do aluguel por período determinado
Converse com o antigo proprietário e negocie a possibilidade de pagar seu aluguel por um período específico. A maioria das pessoas que têm seus imóveis retomados estão em dificuldades financeiras. Oferecer essa ajuda mostra compaixão e a vontade de resolver o problema de maneira amigável.
Para quem perdeu sua casa, essa também é a oportunidade de recomeçar. De toda forma, elabore um contrato e deixe claro as especificidades da negociação, por exemplo:
valor máximo da locação;
período a ser pago por você;
inexistência de obrigatoriedade de pagamento de outras contas.
Ao adotar essas medidas, você tem mais segurança de fazer a compra de um imóvel ocupado. Ao mesmo tempo, evita brigas judiciais, que demoram mais tempo que uma conversa amigável. Ainda assim, é importante contar com uma ajuda especializada, a fim de evitar imprevistos durante a negociação.
Então, que tal ter uma equipe especializada para ajudar você a comprar o seu imóvel e fazer as negociações necessárias? Entre em contato com a Sato Leilões, fale com nossos profissionais e entenda de que maneira podemos ajudar você a conquistar o imóvel dos seus sonhos!