É possível exigir do locatário de um imóvel mais de uma espécie de modalidade de garantia locatícia?
As modalidades de garantias locatícias dos imóveis residencial e não residencial, usuais no mercado imobiliário, estão previstas na Lei 8.245/91 e são: caução, que pode ser em bens móveis ou imóveis, em títulos e ações e em dinheiro, não podendo, neste último caso, exceder o equivalente a três meses de aluguel; fiança e seguro fiança locatícia. Destacamos que, é vedada, sob pena de nulidade, mais de uma dessas modalidades num mesmo contrato de locação, artigos 37, parágrafo único, e 38 da Lei de Locações.
Lembramos que, é nula de pleno direito a fiança, ainda que lavrada em documento separado, se no contrato de locação houve previsão de caução em dinheiro.
Esse tema no 2º TACSP foi objeto de julgamento pelo relator Juiz Melo Júnior – Ap: 267.949 – 3ª. Câm, (..) Confirmada a existência de mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação e tendo o locador já recebido o valor caucionado, torna-se irretorquível a conclusão de que o depósito em caução deve prevalecer.
Na prorrogação de contrato de locação a ausência de anuência do fiador o desobriga?
O tema foi objeto de decisão do Superior Tribunal de Justiça e do Tribunal do Estado de São Paulo que entenderam que, conforme o artigo 39 da Lei 8.245/91 estabelece que salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel.
Ademais, é possível, caso o fiador queira exonerar-se nos termos do artigo 835 do Código Civil "O fiador poderá exonerar-se da fiança que tiver assinado sem limitação de tempo, sempre que lhe convier, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante sessenta dias após a notificação do credor".
No contrato de locação cuja garantia é a fiança o que significa o benefício de ordem?
O benefício de ordem ou benefício de excussão é aquele em que, o fiador, tem o direito de exigir ao Locador (Credor) que acione primeiro ao Locatário (devedor principal), para que os seus bens sejam executados antes (do fiador), conforme previsto no artigo 827 do Código Civil Brasileiro. Ademais, o fiador, ao exigir do Locador (Credor) tal providência deve nomear bens do devedor (Locatário), no mesmo município, livres e desembargados, quantos bastem para solver o débito.
Ressalto que, esse benefício não é válido, se o respectivo Contrato de Locação apontar a renúncia a essa opção, caso o fiador seja o pagador principal ou devedor solidário, ou o locatário for insolvente ou falido, de acordo com artigo 828 do Código Civil brasileiro.
A obrigação do fiador no contrato de locação é extinta pela morte?
Sim, uma das formas de extinção da fiança é pela morte do fiador. Todavia, a responsabilidade pela obrigação e débitos até a sua morte, será de seus herdeiros, limitados às forças da herança. O artigo 836 do Código Civil Brasileiro esclarece que "A obrigação do fiador passa aos herdeiros; mas a responsabilidade da fiança se limita ao tempo decorrido até a morte do fiador, e não pode ultrapassar as forças da herança".
Importante destacar que, a enumeração legal das causas extintivas da fiança é taxativa, admitindo-se aplicação das causas extintivas das obrigações em geral, tão somente.