COVID-19: Consequências para o mercado imobiliário global | JLL
Consequências para o mercado imobiliário global
Este relatório atualizado analisa as lições da China, a resposta política global e os desafios práticos que as empresas enfrentarão pela reentrada, bem como as implicações do mercado de capitais e o impacto específico do setor.
Nota: Esse relatório foi atualizado no dia 20 de Abril de 2020.
A pandemia COVID-19 teve um súbito e significativo impacto em todos os aspectos da vida de cerca de 2,6 bilhões de pessoas em todo o mundo, que agora vivem sob algum tipo de quarentena. Enquanto equipes da JLL em todo o mundo continuam monitorando a situação localmente e apoiando nossos clientes nesses tempos difíceis, nossos especialistas em pesquisas regionais e globais compartilham sua visão mais recente sobre as implicações da COVID-19.
Neste segundo documento, avaliamos o que acontece agora à medida que as economias começam a sair do lockdown, as empresas começam a jornada para a "retomada" e a indústria de real estate se adequa a um "novo normal".
Impacto na economia global | Reação da política global ao COVID-19
China mostra sinais de recuperação? | Re-entry | Capital markets
Mercados de escritórios | Mercados de varejo | Mercados industrial e de logística | Hotéis e hospitalidade | Segmento residencial
Olhando além da pandemia
A pandemia COVID-19 é hoje um fenômeno verdadeiramente global, com 2,6 bilhões de pessoas (um terço da população mundial) vivendo agora sob algum tipo de quarentena. O impacto humano e econômico a curto prazo é inegável à medida que as pessoas ficam em casa, escritórios e lojas fecham e a produção para. Uma vez reduzido o risco para a vida humana e dados os passos para uma retomada da economia plenamente produtiva, vale a pena dedicar algum tempo para imaginar como poderia ser este "novo normal". A China está nos dando alguma ideia sobre como isso pode ser.
O nível de incerteza na economia alcança, atualmente, seu auge, com uma trajetória da recuperação difícil de prever. Embora não tenha havido uma resposta política global conjunta, cada país tomou medidas importantes para tentar proteger sua população e economias neste período difícil. Analisamos as perspectivas econômicas e políticas, e aconselhamos a não dar muito peso a projeção de pontos específicos.
No mercado de real estate, podemos ver que a pandemia acelerou algumas tendências já em evidência, enquanto outras tendências podem ser revertidas. Por exemplo, a demanda por compras online aumentou e provavelmente continuará assim, enquanto a tendência para o aumento do trabalho e moradia está agora sob atenção. Entre os setores, estas tendências diferem e têm variadas considerações para a demanda de real estate. Examinamos cada setor para ver como podem ser o perfil de cada um futuramente.
Para os nossos clientes, continuamos a acompanhar a situação que tem rápida evolução e compilamos uma avaliação das mudanças estruturais, a longo prazo, que podem surgir pós pandemia, bem como uma atualização econômica e algumas reflexões sobre o que poderá ser o nosso "novo normal".
Impacto na economia global
Pandemia altera as expectativas de crescimento econômico
Diminuição do crescimento global
O crescimento econômico global teve uma paralização drástica no primeiro trimestre. Sendo assim, este seria o primeiro trimestre de contração na economia global em 11 anos, desde o final da Crise Financeira Global (Global Financial Crisis - GFC). As fortes medidas involuntárias implementadas para combater o surto de coronavírus, bem como as reduções voluntárias da atividade econômica, prejudicaram gravemente a economia.
Níveis elevados de incerteza combinados com dados que mudam rapidamente, diminuíram a confiabilidade das previsões no curto prazo. Ainda, o crescimento em 2020 parece contrair pela primeira vez desde 2009. O caminho a seguir deverá estar mais claro ao longo do segundo trimestre, com mais dados sobre a trajetória da pandemia e a situação da economia global.
Embora os dados indiquem que países ao redor do mundo estão passando por experiências semelhantes, o momento exato e a magnitude serão diferentes. Na Ásia, onde o surto começou mais cedo, alguns países estão mais avançados em conter o surto e trazer suas economias de volta ao funcionamento.
Na China, que introduziu um lockdown precoce e restritivo, a economia continua a reabrir lentamente e cautelosamente. Embora exista o risco de ressurgimento do surto, um recomeço moderado na China traz esperança de uma recuperação sequencial no resto da Ásia.
Na Europa, embora o surto tenha ocorrido mais tarde do que na Ásia, a implementação de lockdowns também trouxe consequências negativas semelhantes para as economias. Dados até fevereiro mostram impacto limitado nas principais economias da zona do euro, como Alemanha e França, bem como no Reino Unido. Mas os dados de Março refletem um impacto súbito tanto nos setores de serviços como industrial. Para a Europa, os efeitos mais graves serão provavelmente no segundo trimestre, antes de uma estabilização no final do ano.
Nos EUA, a resposta à pandemia foi bem mais tardia do que na Europa, mas lockdowns para cidadãos e o fechamento de empresas produziram o mesmo resultado. Dados divulgados a partir de meados de março mostram uma economia em recessão e operando bem abaixo da capacidade. A economia provavelmente enfrentará uma contração sem precedentes durante o segundo trimestre, com grandes chances de permanecer assim no terceiro trimestre antes de se estabilizar no final do ano.
A pandemia chegou em um período de crescimento global instável, com elevado risco geopolítico e intensificação do impasse contra a globalização. A crise pode agravar todas essas tendências. Ao contrário da GFC, não há coordenação internacional para reação em grande escala, à medida que alguns países se voltam para o nacionalismo.
Existem três fatores que determinarão a gravidade da recessão econômica em cada país:
A extensão das medidas de isolamento e de distanciamento social
A duração das medidas tomadas
A resposta da política monetária e fiscal
Dado o nível de incerteza em torno da amplitude e da duração das medidas de distanciamento a nível mundial, é quase impossível que as previsões específicas sejam precisas. Prova da incerteza, o Consensus Economics nunca viu as previsões econômicas serem tão drasticamente reduzidas como em abril. Além disso, há também uma diferença significativa entre o mais otimista e o mais pessimista; por exemplo, em abril, o consenso das previsões para o crescimento do PIB dos EUA em 2020 varia entre -1,3% e -8,5%.
Uma abordagem de planejamento de cenários
Devido à incerteza, a JLL está analisando diferentes cenários para saber como a retração e a recuperação poderiam ocorrer, identificando quatro exemplos de perfis de recuperação em formatos V, U, W e L.
Cenários de recuperação econômica
Fonte: JLL, Abril 2020
A recuperação em V é baseada em um período relativamente curto de medidas de contenção (cerca de 1 a 3 meses) seguido de um forte retorno ao crescimento econômico, com efeitos limitados de segunda ordem, como falência e desemprego. Este foi inicialmente o cenário de muitos economistas. No entanto, à medida que o tempo passa e os efeitos da segunda onda tornam-se mais evidentes, parece que podemos estar caminhando para outro cenário.
Os perfis de recuperação em U, W e L preveem alguns impactos negativos duradouros que deixam cicatrizes econômicas e impactam a capacidade produtiva da economia. Também é provável que apresentem uma mudança para baixo semipermanente na atividade econômica.
Como a trajetória exata do surto e o efeito econômico resultante é desconhecido, sugerimos uma abordagem de planejamento de cenários (como acima) com foco na preparação e agilidade.
Reação da política global ao COVID-19
A pandemia COVID-19, acima de tudo, exige uma resposta de política de saúde. Só uma melhoria da saúde pública global trará um fim à crise. Embora os países em todo o mundo tenham implementado diferentes medidas com diferentes níveis de rigor, surgiram alguns padrões.
Primeiro, os países têm limitado comportamentos sociais. Alguns restringiram a circulação de pessoas, cidadãos e não cidadãos. Os governos restringiram as viagens (tanto nacionais como internacionais) com alguns colocando passageiros internacionais em quarentena obrigatória, alguns limitando as viagens aéreas e outros fechando fronteiras. Os governos também fecharam escolas e empresas não essenciais, e implementaram ou incentivaram o distanciamento social, autorizando as pessoas apenas a sair de casa por necessidade absoluta.
Muitos países proibiram aglomerações, embora o tamanho máximo do grupo permitido seja diferente de país para país. Cada vez mais, os países têm aconselhado as pessoas a usar equipamentos de proteção, incluindo máscaras, quando em público.
Com relação à política de saúde, os países aceleraram a realização dos testes o máximo possível, a fim de compreender a real extensão do surto. Embora alguns inicialmente tenham ficado defasados na aplicação de testes, todos estão agora tentando recuperar o atraso. Juntamente com os testes, os países têm tentado isolar indivíduos com casos leves e moderados de COVID-19 e fornecer tratamento para aqueles com sintomas graves. O rastreamento de contato pode ajudar as autoridades a identificar casos futuros, cujos indivíduos tiveram contato com alguém com diagnóstico positivo confirmado. Os países também buscaram impulsionar a produção de equipamentos de saúde (incluindo máscaras e ventiladores), além de ampliar a capacidade hospitalar e leitos de UTI. Alguns estão realizando testes com medicamentos e procurando quaisquer remédios existentes que possam ser eficazes na redução da gravidade da COVID-19. Enquanto isso, vários países estão acelerando a pesquisa, o desenvolvimento e os testes de vacina, procurando encurtar o tempo para o desenvolvimento bem sucedido e a vacinação generalizada.
Vários bancos centrais, incluindo o Federal Reserve dos EUA e o Banco Central Europeu adotaram a abordagem "custe o que custar" para a política monetária e bancária, através de um pacote de medidas tradicionais, atuais e inovadoras. Apesar das taxas de juros já estarem em níveis consideravelmente baixos, os principais bancos centrais reduziram ainda mais a política de juros, em alguns casos para níveis nunca vistos desde a Crise Financeira Global ou outros recordes baixos. Alguns bancos centrais iniciaram ou aumentaram programas de compra de ativos para reduzir as taxas de rentabilidade de títulos de longo prazo. Em vários casos, os bancos centrais ampliaram, pela primeira vez, o escopo dos ativos disponíveis para compra, incluindo alguns (tais como títulos de empresas).
O escopo dos programas de crédito também foi ampliado para aliviar o congelamento dos mercados de crédito, deixando recursos disponíveis para empresas, incluindo pequenas e médias que possuem fundo de reservas menores. Embora estas medidas, por si só, não possam imunizar a economia real, podem ajudar a limitar os danos.
Os governos também utilizaram um forte estímulo de política fiscal para ajudar a diminuir o impacto da crise. Inicialmente, muitas medidas fiscais visavam reforçar o sistema de saúde, mas muitos governos não pararam por aí, percebendo que tais ações provavelmente seriam inadequadas e exigiriam mais investimentos governamentais. Na onda dessas medidas de apoio aos sistemas de saúde, pacotes de investimentos em nível recorde em todo o mundo visavam preencher, pelo menos parcialmente, o vazio deixado pela redução dos gastos privados dos consumidores e empresas. Algumas medidas destinaram-se aos consumidores finais, enquanto outras foram dirigidas às empresas, na esperança de que isso ajudasse a evitar ou diminuir a perda de postos de trabalho. Estas medidas não serviram como uma panaceia e esperamos que os governos gastem fundos adicionais quando a extensão da retração se tornar ainda mais clara.
Política para real estate
Países em todo o mundo implementaram mudanças na política para real estate, a fim de diminuir a carga sobre os locatários e, em alguns casos, também para os proprietários:
Nos EUA, muitas decisões são tomadas a nível estadual e local, e pelo menos 34 estados proibiram temporariamente os despejos. Ao mesmo tempo, o governo federal emitiu uma moratória de 120 dias sobre despejos de moradia subsidiada federalmente ou de uma propriedade com empréstimo hipotecário com respaldo federal. Principais credores hipotecários, incluindo Citigroup e JPMorgan Chase, suspenderam os pagamentos de hipoteca. Alguns estados dos EUA interromperam a construção de todos projetos, exceto os essenciais, como instalações médicas.
Na Europa, muitos países, incluindo o Reino Unido, Alemanha e França, suspenderam os despejos. Alguns, como o Reino Unido e a Itália, estão oferecendo isenção temporária da hipoteca. Em diferentes locais em toda a Europa, os locatários comerciais e residenciais receberam carências hipotecárias e de aluguel. Alguns países, tais como França e Itália, suspenderam construções. Os bancos na Europa foram encorajados a dar tolerância e a não executar os atrasos de pagamento, enquanto os governos concederam reduções fiscais aos varejistas.
Em algumas partes da Ásia, alguns proprietários ofereceram descontos temporários no aluguel. Enquanto isso, alguns países, como Cingapura, estão considerando uma legislação que proteja os locatários comerciais que não podem pagar aluguel
Resumo das políticas de resposta das 10 maiores economias
Resposta Monetária
Fronteiras terrestres fechadas. Estado de emergência declarado até 31 de dezembro de 2020.
R$500 bi (7% do PIB), incluindo benefícios de seguro desemprego e pagamentos diretos a indivíduos. Vouchers diretos para quem trabalha no mercado informal. Corte na taxa de 50 bps. R$637 bilhões para empréstimos bancários. Intervenção cambial para liquidez e volatilidade.
Fronteiras fechadas para não residentes. Decisão mútua de fechar fronteira EUA-Canadá para viagens não essenciais. Apenas 4 aeroportos abertos para voos internacionais. Escolas, museus e cinemas fecharam com medidas adicionais dependendo da província.
Investimentos de 3% do PIB, incluindo financiamento para empresas e famílias, flexibilização da elegibilidade para pagamentos por doença e impostos diferidos. Subsídio salarial de até 75% para empresas qualificadas por até 3 meses para evitar demissões. Taxa de corte de políticas para cerca de 0,25%. Compra de títulos do governo canadense no mercado secundário a uma taxa de pelo menos C$5 bilhões por semana.
China Lockdown de quase 60 milhões de pessoas em Hubei. Entrada de estrangeiros suspensa. Restrições à circulação entre províncias chinesas. Política para estimular o investimento de até 6% do PIB. Financiado via CGB (¥2-3 tri) e títulos do governo (¥4 tri). 50% de subsídio em juros para empresas afetadas pelo surto. Criação de ¥109 bi do 'Fundo de Prevenção Epidêmica'. Múltiplos cortes nas taxas do banco central. ¥800 bilhões de refinanciamento fornecido aos bancos para emprestar a grandes empresas. ¥350 bilhões de cotas de crédito especiais para empresas privadas e de pequeno porte.
França Fechamento de todas as lojas e restaurantes não essenciais. Lockdown total, exceto por necessidades.
Pacote de financiamento de 45 bilhões de euros (1,9% do PIB), incluindo 8,5 bilhões de euros para dois meses
de pagamentos aos trabalhadores. 300 bilhões de euros de garantias para empréstimos bancários às empresas.
BCE forneceu €1,2 tri de liquidez adicional. €750 bi (6,5% do PIB) para o programa de compra de títulos "Programa de Compra de Emergência Pandêmica". "Pacote" de €120 bilhões de compras de ativos a ser implantado de forma flexível.
Fronteiras fechadas com a Áustria, Dinamarca, França, Luxemburgo e Suíça. Reuniões públicas com três ou mais pessoas proibidas. Escolas e creches fechadas. Fechamento nacional de atividades de varejo não essenciais.
€750 bi, incluindo orçamento sup. de €156 bi e €600 bi via Fundo de Estab. Econ. (FSE) - com €100 bi de crédito p/ garantias de empréstimo adicionais. €156 bi de orçamento suplementar. ESF: Garantias de empréstimos de €400 bi, crédito de €100 bi ao banco de desenvolvimento, €100 bi para investimentos diretos de capital em empresas alemãs. BCE fornece €1,2 tri de liquidez adicional. €750 bilhões (6,5% do PIB) Programa de compra de títulos "Programa de Compra de Emergência Pandêmica". "Pacote" de €120 bilhões de compras de ativos a ser implantado de forma flexível.
Proibições de viagem e quarentenas obrigatórias para viajantes de entrada.
Todos os voos domésticos pararam. Lockdown em todo o país.
Pacote de estímulos de US$22,6 bi com ajuda alimentar e transferências diretas de dinheiro para famílias de baixa renda. Seguro médico para profissionais de saúde da linha de frente. US$4 bi em swaps cambiais anunciados. US$13,5 bi em operações de recompra de longo prazo à taxa de referência dos acordos de recompra. Política de cortes de juros. US$50 bilhões de injeção de liquidez.
Itália Lockdown em território nacional. Estímulo de €25 bi (1,5% do PIB) inclui: sistema de saúde e departamento de proteção civil (€3,2bi), emprego (€10,3 bi), liquidez para empresas e famílias (€5,1 bi), governos locais (€4,5 bi), pagamentos de impostos e incentivos (€1,6 bi). BCE que fornece €1,2 tri de liquidez adicional. €750 bilhões (6,5% do PIB) Programa de compra de obrigações "Programa de Compra de Emergência Pandêmica". €120 bilhões de euros "envelope" de compras de ativos a ser implantado de forma flexível.
Japão Entrada de viajantes com passaportes chineses das províncias de Hubei ou Zhejiang proibida, e de viajantes estrangeiros que visitaram determinadas regiões chinesas, Coreia do Sul, Irã ou Itália nos 14 dias anteriores. Dois pacotes de ajuda no total de ¥108 tri — equivalente a 20% do PIB, incluindo assistência aos profissionais da saúde e aos afetados pelo fechamento das escolas, bem como apoio a empréstimos. Liquidez via compra de papeis comerciais e títulos corporativos. Linha de crédito subsidiada para empresas impactadas pelo vírus. ¥500 bi para compra de títulos, seguido de programa adicional de mais ¥200 bi para compra de títulos.
Reino Unido Lockdown em território nacional. Nacionalistas aconselham que todas as viagens internacionais sejam canceladas por um período indefinido. Apoio às empresas via empréstimos de emergência (£300 bi), cortes de impostos e subsídios (£20 bi). £7bi de gastos de emergência para apoiar as famílias, empresas e governos locais. Política de corte de juros e expansão do programa de flexibilização quantitativa em £200 bi. Crédito às empresas, em especial às pequenas e médias (cerca de £100 bi).
Estados Unidos Sem lockdown em território nacional, mas maioria da população sob ordem de "ficar em casa" por ordem do Estado. Proibição não americanos ou residentes que estiveram na China, Irã e em alguns países da UE nos últimos 14 dias. Fronteiras fechadas com Canadá e México.
Pacote de US$2,8 tri (+- 10% do PIB). Apoio a famílias, empresas e governos. Inclui US$850 bi em empréstimos,
US$838 bi para equilíbrio fiscal, US$652 bi em adiamentos de impostos, US$480 bi em gastos diretos.
Implementação da abordagem do Fed "custe o que custar" através do corte das taxas de juro para zero, compras ilimitadas de ativos (flexibilização quantitativa) e do fornecimento de liquidez de cerca de US$500 bilhões no total.
Fonte: JLL Research, April 2020
China mostra sinais de recuperação?
Otimismo cauteloso após um relaxamento do lockdown
Há lições a serem aprendidas com a recuperação da China?
A China foi o primeiro mercado fortemente impactado pelo COVID-19, com lockdowns sem precedentes e restrições à mobilidade, resultando em contração de 6,8% na economia no primeiro trimestre. Dois meses após o início dessas medidas, o número de novos casos diminuiu significativamente e o surto de COVID-19 parece estar se estabilizando. No entanto, ocorrências recentes em outros lugares mostra que o vírus é imprevisível e pode reaparecer. Agora a China começa a afrouxar as medidas de bloqueio e o mundo assiste atentamente.
No auge do surto, a maioria das indústrias foram paralisadas. Agora, muitas dessas indústrias estão lentamente retornando à normalidade. Enquanto isso, outras estão aproveitando novas oportunidades de crescimento, com possíveis impactos positivos em real estate. Estes incluem economia digital, entretenimento online, seguros, healthcare e tecnologia para real estate.
Mercado de escritórios: A taxa de retorno ao escritório varia de acordo com a cidade, com 80 a 100% em Xangai e 75 a 80% em Chengdu e Chongqing. Os contratos de locação têm desacelerado e a renovação tornou-se a opção preferida. Empresas da "nova economia" estão se saindo relativamente bem, com aumento de consultas de empresas de tecnologia. Há também um maior foco em segurança.
Mercado de varejo: Centros comerciais estão retornando lentamente, com medidas de precaução, incluindo checagem de temperatura (febre) e de distanciamento social. Locação permanece moderada e é possível que haja outros impactos do lockdown no segundo trimestre. As marcas internacionais seguem de forma seletiva seus planos de expansão, enquanto supermercados e mercearias estão se beneficiando do isolamento das pessoas que não tem saído para jantar fora. Marcas têm acelerado a adoção de vendas online e off-line integradas, já que os consumidores preferem evitar locais de compras lotados.
Mercados industrial e logístico: O segmento logístico demonstrou um determinado grau de resiliência durante o surto graças a locatários como empresas de e-commerce. Tráfego de mercadorias e entrepostos retomaram as operações. Tendências como entregas de alimentos frescos têm acelerado e a demanda por logística de cold chain deverá aumentar.
Hotéis e Hospitalidade: Segundo a STR, 87% dos hotéis na China reabriram, embora a maioria esteja com baixas taxas de ocupação (abaixo de 30%). Restrições ainda estão em vigor, com viagens interprovinciais desencorajadas e proibições de visitantes estrangeiros. Há alguns sinais de recuperação com a melhoria na demanda por estadia em resorts localizados a uma hora de distância das principais cidades.
Capital markets: Os investidores ainda demonstram forte interesse no mercado imobiliário comercial de Pequim. Embora o surto possa ter adiado alguns acordos, outras negociações foram fechadas com a confiança dos investidores, especialmente nacionais. Os investidores estão focados no potencial de longo prazo.
Re-entry: Resiliência operacional e o "novo normal"'
A resiliência operacional será crucial para recuperação pós surto
As empresas não voltarão ao que eram antes da pandemia, mas irão reinventar-se para serem mais resilientes, adaptando os seus modelos operacionais ao "novo normal".
O impacto a curto prazo para os ocupantes mostra-se significativo, uma vez que as suas atividades habituais são afetadas com mudanças que ocorrem diariamente. O choque imediato e a ocorrência do surto já terminaram e a maioria dos ocupantes está reagindo após uma curta fase de preparação e ações imediatas. Os ocupantes estão preparando-se para a "reentrada" em suas facilities e o retorno dos seus funcionários ao trabalho em várias ondas.
Fonte: JLL Research, Abril 2020
Planejamento para a "re-entrada"
Atualmente, existe uma visibilidade limitada sobre o calendário desta próxima fase, mas as empresas estão planejando a retomada. Esta fase é complexa de superar, exigindo alguma reestruturação e coragem dos líderes corporativos e de suas forças de trabalho. Os ocupantes devem determinar o nível de modificação necessária para voltar ao trabalho: preparar, redesenhar e equipar locais de trabalho o suficiente para trazer funcionários de volta ao escritório, combinado com capacidades de trabalho remoto e uma abordagem robusta de triagem. Não se trata de voltar para o escritório o mais rápido possível. Pelo contrário. Trata-se, antes de mais, de tecnologia. O que é necessário para a "retomada" das facilities que foram fechadas há semanas, trazer as pessoas de volta ao trabalho e retornar a uma atividade comercial estável? Quais funções devem voltar quando a opção 'retomada' estiver disponível?
Check list para retomada corporativa
'Proporcione confiança de que é seguro voltar ao trabalho'
Proteção de ativos e pessoas
'Segurança, saúde e bem-estar continuam a ser prioridade'
Adaptações de estilo de trabalho
'Alteração de protocolos e design do espaço de trabalho'
Elegibilidade / triagem para voltar ao trabalho e identificar prioridades de retomada
Proteção total com soluções de higiene. Equipe de limpeza acessível e bem treinada será crítica
Diminuição da densidade do local de trabalho — redesenho do espaço para manter novos padrões de distanciamento
Atividades críticas e locais identificados, incluindo análise de proximidade Acesso limitado/controlado para gerenciar a densidade
Novos protocolos para reduzir os agrupamentos e permitir a colaboração
Programa de formação e educação para preparar o regresso ao trabalho Planos e protocolos de deslocamento Fornecer novas instalações no local para reduzir a necessidade de sair
Protocolos de distanciamento social e físico Soluções de triagem de funcionários e visitantes Possibilitar que o trabalho remoto continue
Limitar o compartilhamento de equipamento Rastreamento e medidas de controle utilizando tecnologias
Fornecer apoio à saúde mental Indicadores de construção saudáveis
Ambiente mais amplo tão importante quanto o comportamento corporativo
As ações dos ocupantes corporativos são apenas uma parte da estratégia de retomada. Proprietários, juntamente com municípios e governos estaduais também precisam fornecer ambientes seguros e orientação clara para funcionários e empresas.
A infraestrutura pública deve ser adaptada para gerenciar a densidade e fornecer ambientes limpos, além de permitir medidas de rastreamento e controle. A tomada de decisão corporativa dependerá das políticas do país e medidas estaduais e locais.
Em caso de dúvida, pessoas em primeiro lugar
Há oportunidade na adversidade em todos os negócios. O professor assistente Joe Allen, de Harvard, acredita que "em breve estaremos em um lugar onde o 'aceitável' não será mais aceitável. O objetivo será o ótimo". Voltar ao trabalho significa alcançar uma solução ideal onde a confiança das pessoas em seu empregador, colegas e governo está além das expectativas. A transformação física de nossos ambientes é fundamental para alcançar esse estado e crucial para voltar ao trabalho. Novos hábitos e comportamentos precisarão ser adotados e educados. Esta "redefinição" irá lançar as bases para reimaginar o novo local de trabalho como um modelo ecossistêmico fluído e distribuído..
Espera-se um recuo de curto prazo nos fluxos de capital à medida que a incerteza aumenta
No curto prazo, o investimento no mercado global de real estate comercial deve desacelerar. Restrições e incertezas em torno da avaliação estão limitando a capacidade dos investidores de fazer due diligence, sendo assim mais desafiador executar transações. Lançamentos atrasados e prazos de transação alongados são cada vez mais evidentes nos mercados afetados, à medida que os lockdowns das cidades, as restrições de viagens e o distanciamento social tornam-se comuns em todo o mundo. A tecnologia continua sendo utilizada para conectar partes e reduzir algumas das barreiras à produtividade. No entanto, a incerteza sobre a duração da pandemia e a incapacidade de precificar os riscos manterão as barreiras mais elevadas à normalização dos fluxos de capital no curto prazo.
Por outro lado, a situação na Ásia-Pacífico constituiu uma referência para o que uma recuperação poderia parecer em outras regiões. Na China, a vida está voltando ao normal na maioria dos locais fora da província de Hubei, onde o surto começou. A indústria está retomando e alcança cerca de 90% da capacidade total, enquanto cerca de 80% do varejo, restaurantes e bares estão agora abertos. A atividade transacional está melhorando gradualmente em toda a região, e o apetite dos investidores está crescendo. No entanto, há preocupações em mercados como Singapura, que inicialmente foi menos afetado, onde a contagem de casos de infecção aumentou devido ao regresso dos residentes do estrangeiro.
Investidores recorrem a analistas de riscos de ativos.
Apesar do enfraquecimento, o interesse dos investidores em certos segmentos do mercado permanece, apesar dos desafios de negociação. Healthcare e ativos logísticos continuam a gerar interesse, especialmente porque muitos deles têm apoio dos governos, como infraestrutura essencial, e são vistos como defensivos e resilientes. Esperamos que os investidores continuem olhando para algumas considerações dos principais analistas de risco de ativos no curto prazo:
Estabilidade dos rendimentos: Quanto menos variável forem os rendimentos contratuais, menor será o risco. Isso favorece os segmentos residenciais e ativos de escritório com arrendamentos de crédito, menor exposição à renda variável e sólidos prazos remanescentes.
Criticidade da operação: Quanto mais importantes forem a instalação e a locação para operações comerciais e receita, menor será o risco. Isso favorece os data centers e os ativos de logística.
Densidade de ocupação: Quanto maior for a densidade de ocupantes, maior será o risco operacional de contágio. Isso gera riscos de curto prazo para ativos de hotéis, varejo, residencial e operadores de escritórios flexíveis.
Embora muitos investidores tenham pausado novas aquisições, instituições com boa base financeira e investidores com alto patrimônio líquido e com visão de investimento de longo prazo estarão entre os primeiros agentes da mudança, concentrando-se nesses setores. Estratégias agressivas e de perfil de risco mais elevado surgirão em outros segmentos do mercado onde as mudanças de preços podem gerar oportunidades, particularmente nos setores de varejo e hospitalidade.
Investidores e credores focados na "descoberta de preços" e na gestão de ativos
Apesar da ampla liquidez nos mercados de dívida, os credores permanecem em fase de "descoberta de preços" e estão cada vez mais mudando a gestão dos ativos das carteiras existentes. Isso é particularmente evidente nos EUA, onde os credores estão focados na formulação de políticas e procedimentos de como melhor gerenciar e subscrever solicitações de tolerância. A estabilização do custo da dívida será um fator determinante para a recuperação da atividade transacional, e espera-se que o mercado de dívida seja resiliente dada a estabilidade dos mercados de crédito em comparação com a crise financeira global.
Em consonância com o investimento direto, é provável que novas atividades de captação de fundos sejam adiadas. Contratos existentes no mercado, particularmente aqueles que estavam com a negociação mais avançada, caminham para a conclusão. A experiência e o histórico dos gestores serão de maior importância nas decisões dos investidores, o que beneficiará os gestores estabelecidos ao longo e além da atual turbulência do mercado. O chamado "efeito denominador" pode retardar a emprego de novo capital para a classe de ativos a curto prazo, dada a volatilidade recente nos mercados. Entretanto, é importante notar que o efeito denominador é um incremento esperado do capital em imóveis, a médio e longo prazo, como subproduto de uma estratégia de diversificação bem sucedida.
Os investidores geralmente têm margens em torno de suas metas de alocação que permitem aumentar ou reduzir o peso em uma classe de ativos, com base nas condições de mercado. De fato, alguns investidores estão aumentando suas alocações em real estate para aproveitar o movimento antecipado do mercado. No entanto, existe ainda um nível recorde de caixa (US$330 bilhões) disponível.
A longo prazo, o mercadode real estate continua sendo uma classe de ativos atraente
Embora o investimento em real estate tenha oscilado ao longo dos anos devido várias desacelerações, a tendência geral tem sido de alocações mais altas para o setor e não vemos razão para tal reversão. Real estate continua oferecendo bons retornos em relação ao risco que são menos correlacionados com outras classes de ativos. Esta vantagem de diversificação de portfólio dos investimentos em real estate é enfatizada apenas em períodos de maior volatilidade nos mercados de ações e commodities.
Por último, a diferença entre os rendimentos em real estate e títulos do governo mantém-se em níveis que recompensam consideravelmente o investidor em real estate. Diante disso, esperamos ver fluxos contínuos (e, potencialmente, um aumento) de capital em real estate no médio – longo prazo.
Catalisador para a mudança: potenciais consequências para o mercado
Embora a pandemia COVID-19 seja, antes de mais nada, uma preocupação humana, existem efeitos secundários que escoam para a economia e o mercado imobiliário e podem durar mais do que o esperado. A forma como estamos vivendo e trabalhando atualmente difere muito desta mesma época no ano passado — as mudanças que se tornarão parte do nosso "novo normal" após o relaxamento dos bloqueios ainda estão por vir. Abaixo, exploramos algumas dessas tendências emergentes por setor.
Mercados de escritórios
Impacto na demanda de espaço flexível em meio ao trabalho remoto em massa
O segmento de espaço flexível, que nos últimos anos tem representado uma parte substancial da absorção líquida em grandes cidades ao redor do mundo, tem diminuído em consequência direta do surto COVID-19. Isso provavelmente forçará uma consolidação significativa em toda a indústria flexível.
A médio e longo prazo, a procura de espaço flexível continuará a ser uma característica importante. Muitas empresas não irão comprometer-se com capex em grandes projetos ou fazer qualquer previsão com relação a funcionários fixos, o que fortalecerá a demanda por espaço pré-configurado em termos de flexibilidade.
Além disso, a enorme experiência em home office reforçará a necessidade das empresas adotarem portfólios ágeis e adaptarem o escritório físico para torná-lo colaborativo.
A trajetória do mercado de escritórios será moldada não apenas pela capacidade dos governos e instituições financeiras em administrar a crise em curso, mas também pelo potencial surgimento de mudanças estruturais na forma como o espaço é utilizado e adoção de menor densidade de funcionários e implantação de opções de home office.
Enquanto algumas empresas podem procurar trabalhar remotamente a fim de reduzir a sua pegada em real estate, a maioria já está olhando para formas de proteger seus portfólios no futuro. Estratégias de redução de riscos incluirão maior investimento no campo do "planejamento da continuidade dos negócios" e em facilities de trabalho à distância. A "desdensificação" também é provável, uma vez que o apelo de escritórios altamente densos, grandes e de plano aberto está agora claramente em discussão. Finalmente, o distanciamento social destacará o valor das interações sociais cotidianas e nossa crença de que a interação pessoal é um catalisador essencial para a inovação. Embora seja muito cedo para fazer previsões ousadas em termos de uma mudança no tamanho do espaço necessário para as empresas após a crise, o escritório físico terá um papel central na facilitação da interação e colaboração, além, da saúde, bem-estar e produtividade dos funcionários.
É provável que atenda a reuniões presenciais e grandes grupos que promovam conexões de venda e colaboração, e não seja apenas um lugar para trabalhar todos os dias.
Mercados de varejo
Em direção a modelos flexíveis de varejo omni-channel execução sustentável
Para os varejistas, o foco principal a curto prazo permanece na preservação do caixa. Um número crescente de varejistas e operadores de entretenimento estão avaliando opções para compensar a perda de receita em suas lojas físicas.
Por exemplo, operadores de academia proativos estão oferecendo serviços de assinatura para transmitir sessões de treino online, enquanto restaurantes de alta qualidade oferecem refeições para entrega ou retirada, e outros transformaram restaurantes em mini mercados. A responsabilidade social está sendo monitorada de perto pelos clientes, que estão gastando mais tempo online como resultado das medidas de lockdown. Além de doações generosas e da fabricação de máscaras e desinfetantes para as mãos, várias marcas de cosméticos e de luxo abraçaram as transmissões ao vivo (lives) para compartilhar dicas de maquiagem e moda. O denominador comum para os varejistas é manter-se relevante e ser socialmente responsável à medida que os consumidores temporariamente controlam mais suas despesas.
Olhando mais adiante, muitos varejistas repensarão suas operações e supply chain. Ter a infraestrutura adequada para atender pedidos online continua sendo crucial para as vendas. Com a aceleração da mudança estrutural no mercado varejista, será dada maior ênfase à mudança para um modelo de varejo omni-canal flexível e de execução sustentável, com parcerias sólidas entre proprietários e varejistas para alcançar esse objetivo.
Além disso, as redes de lojas existentes serão reavaliadas. Por exemplo, alguns varejistas de alto padrão estão explorando opções para acelerar a abertura de lojas de outlets pós-COVID-19 como um meio de liquidar o estoque excedente.
Mercados industrial e de logística
Mitigação do risco em supply chain e resiliência
Mitigação do risco e resiliência em supply chain terão foco fundamental dos operadores. As empresas analisarão cada vez mais:
Reshoring ou quase sourcing da produção, com maiores pressões sobre indústrias críticas (como equipamentos médicos, tecnologia e farmacêutica). Uma ênfase renovada na independência do supply chain interno acelerará esta tendência de reshoring.
Maior diversificação em termos de sourcing. As redes de distribuição serão redefinidas para serem menos dependentes de um país, a fim de eliminar os riscos dos processos de produção ou distribuição. Isto conduzirá a mais estratégias multi-facility/multi-locais.
Diversificação dos modelos de transporte, incluindo o desenvolvimento de estratégias de diversificação portuária e investimento em locais que ofereçam opções de transporte multimodal.
Isso provavelmente resultará em demanda regional adicional por instalações industriais e logística associada, mas potencialmente levará a um crescimento mais fraco do comércio mundial e fluxos de contêineres nos principais portos.
Além disso, empresas com supply chain muito enxutas (com baixo estoque) podem querer aumentar seus níveis de estoque.
A pandemia acelerará as tendências já em evidência em todo o setor, como o aumento das taxas de penetração online, a expansão do mercado online, o varejo omni-channel e a integração da tecnologia no armazenamento.
Os princípios industriais e logísticos eram muito fortes antes da COVID-19. A procura dos ocupantes estava sendo excepcionalmente grande e as taxas de desocupação estavam nas mínimas. A pandemia está destacando a importância crítica do supply chain e logística em real estate, e o setor está bem posicionado para reagir à recuperação pós-COVID-19.
Mudando as preferências de viagem do consumidor
As viagens internacionais ao redor do mundo pararam completamente, com muitas companhias aéreas e de cruzeiros suspendendo voos e cruzeiros por vários meses. Uma vez que a indústria começa a recuperar-se, espera-se que os padrões de viagem mudem para destinos drive-to-resort e mercados menos densos, onde os viajantes podem estar em espaços abertos e evitar grandes grupos de pessoas.
Os tipos de hospedagem que as pessoas irão escolher também podem mudar. O impacto psicológico do coronavírus nos comportamentos de viagem do consumidor pode ser comparado com o pós ataque terrorista de 11 de setembro. As pessoas tornaram-se mais autoconscientes da proximidade de outras pessoas e têm medo de contrair a doença em locais públicos com padrões questionáveis de higiene. Opções de hospedagem não profissionais, em grande parte compostas por acomodações alternativas, tendem a enfrentar uma crescente pressão dos hóspedes que estão preocupados com a sua saúde e bem-estar.
Ao longo da pandemia COVID-19, os segmentos residenciais mantiveram sua reputação de resiliência e fluxos de caixa operacionais estáveis. No entanto, a performance futura dos diferentes segmentos residenciais pode variar significativamente.
Os programas de proteção de renda ajudam a garantir os rendimentos das locações no segmento multifamiliar
O segmento multifamiliar é amplamente considerado o setor mais resiliente aos impactos do COVID-19 em real estate, mas isso pode mudar se o desemprego crescente começar a diminuir a demanda por aluguel. A utilização generalizada de programas de proteção de renda atenuará o pior destes impactos, desde que continuem relativamente por pouco tempo. A atividade comercial deveria ser mais generalizada em uma cronologia semelhante à da China? Há uma expectativa razoável de que a renda será mantida.
Os riscos de investimento são moderados para propriedades de baixa renda, no qual os trabalhadores estão desproporcionalmente expostos a impactos estruturais de desemprego. As famílias mais vulneráveis são mais susceptíveis a exigir apoio a renda do governo e, consequentemente, as circunstâncias financeiras das famílias estão correlacionadas com as políticas nacionais.
A redução da entrada de estudantes internacionais representa um risco para a moradia estudantil
A moradia estudantil absorveu uma série de impactos do COVID-19. Com renda de aluguel em grande parte pré-paga e protegida para o período da primavera, muitos operadores têm trabalhado para oferecer estratégias de carência. Agora vão adequar os planos de ocupação para o outono de 2020, com a esperança de que as medidas de saúde tenham mitigado com sucesso o risco agudo de os alunos retornarem aos ambientes de aula presencial. Haverá aprendizados de estratégias efetivas de distanciamento social que já foram utilizadas por estudantes que escolheram ou foram forçados a permanecer em acomodações estudantis.
Ao mesmo tempo, pode haver um aumento significativo da proporção de estudantes internacionais que se inscrevem em universidades ocidentais.
Este risco para a renda colocaria mais pressão sobre renda de estudantes nacionais, maior proporção dos quais poderia optar por ficar na casa de seus pais durante os estudos. As instituições e os parceiros operacionais de moradia estudantil terão de desenvolver parcerias de trabalho eficazes para proporcionar uma educação segura e de alta qualidade nos campus e arredores. Isso será particularmente importante, já que plataformas de educação virtual mais robustas foram habilitadas com uma maior adoção de tecnologia durante o período de vírus.
Gestão de impactos na saúde e mitigação de riscos em instalações hospitalares e estabelecimentos de saúde
O setor de cuidados domiciliares está na linha de frente da gestão dos impactos na saúde do COVID-19. Sua reputação enfrenta questionamento, pois seus residentes e trabalhadores enfrentam uma ameaça muito real à vida em ambientes que, por sua natureza, dificultam a adesão às diretrizes de distanciamento social.
Há uma grande variação neste setor que atende, em um extremo, aos residentes geralmente independentes e capacitados e aposentados e, no outro, aos cuidados intensivos em hospitais particulares. Existem ainda diferenças no nível inferior de apoio estatal e nas obrigações dos custos dos cuidados suportados pelo indivíduo.
O resultado é uma imagem muito variada dos impactos importantes sobre as operações de facilities e como eles reagem aos desafios da COVID-19. Parece inevitável que as pressões desse evento de saúde sem precedentes forcem ainda mais a consolidação no setor de homecare e possam estar expostas a maiores pressões regulatórias.
Moradia compartilhada construindo comunidades digitais
A ameaça imediata às plataformas de moradia compartilhada tornou-se mais evidente a nível de ativos, com edifícios que obtêm mais renda de funcionários corporativos e residentes de longo prazo provando estar melhor protegidos contra os impactos da COVID-19 do que plataformas orientadas para residentes mais itinerantes e de curto prazo. Um dos principais pontos fortes dos operadores de moradia compartilhada tem sido a maior dependência da tecnologia para formar comunidades digitais, e há evidências crescentes da capacidade das comunidades de autoajuda e triagem de desafios operacionais na implementação de estratégias de distanciamento social. As estruturas de financiamento por detrás de muitos operadores representarão algum risco de fracasso e consolidação, mas ainda não parece haver uma diminuição no interesse por parte dos investidores para apoiar as melhores plataformas da categoria.
A evolução das 'mega tendências'
A pandemia COVID-19 irá, sem dúvida, mudar a forma como vivemos e trabalhamos no futuro próximo, e surgirão novas tendências que se tornarão parte do nosso "novo normal".
Mas e quanto às tendências estruturais mais familiares que têm moldado o mundo ao longo das últimas décadas? A JLL identificou e vem acompanhando várias das chamadas 'mega tendências' que impactam o mercado imobiliário há muitos anos - o crescimento do outsourcing corporativo, o aumento da alocação de capital para real estate, a rápida urbanização e construção de cidades, a adoção de novas tecnologias, e o imperativo de construir um futuro mais sustentável e de tomar medidas urgentes para combater as mudanças climáticas.
O papel destas tendências na formação do setor tem sido inegável ao longo da última década, mas, olhando para o novo mundo pós-pandemia, que influência irão exercer agora?
Todas estas tendências parecem continuar, embora com algumas novas características e pontos de foco:
Crescimento em outsourcing corporativo. A crise sanitária deverá acelerar a tendência de outsourcing a longo prazo. Os ocupantes procurarão cada vez mais serviços de real estate terceirizados para sustentar a continuidade dos negócios. Haverá aumento da demanda por novo projeto de local de trabalho, incluindo soluções de trabalho mais digitais, flexíveis e orientadas para a saúde.
Aumento da alocação de capital para real estate. O ambiente de taxas de juros baixas e a volatilidade dos preços dos ativos financeiros justificarão a diversificação do portfólio. O "voo para a segurança" em real estate, que continua oferecendo melhores retornos em comparação com outras classes de ativos, parece que deverá aumentar.
Urbanização. É improvável que a pandemia diminua a tendência de longo prazo da urbanização crescente, mas levará a repensar o projeto urbano, aumentando o imperativo de desenvolver soluções verdadeiramente escaláveis para cidades inteligentes, para colocar um foco muito maior na saúde pública e segurança, e para oferecer maior investimento em infraestrutura pública.
Tecnologia. A adoção em massa de tecnologia para trabalho remoto durante a fase de pandemia provavelmente aumentará o ritmo da Quarta Revolução Industrial, incluindo ainda mais ênfase na robótica, Internet das Coisas (IoT), Big Data e veículos não tripulados.
Sustentabilidade. Haverá um maior foco na responsabilidade social corporativa e, através disso, uma maior conscientização da fragilidade da nossa sociedade e do ecossistema.
Nosso "novo normal" levará tempo para evoluir. As novas tendências já começam a tomar forma à medida que os governos, as empresas e as comunidades começam a adaptar-se ao ambiente pós-pandêmico. Mas, igualmente, haverá outras consequências para a pandemia que nos surpreenderão e que ainda não são possíveis de prever.
Através do exclusivo Programa Global Insight de cinco pilares da JLL, que abrange Cidades, Capital, Empresas, Tecnologia e Sustentabilidade, estamos acompanhando de perto os impactos da COVID-19 nessas "megatendências" e planejamos compartilhar nossas ideias com você nas próximas semanas e meses.