Quais itens de modificações exigem que a assembleia tenha 50% dos proprietarios presentes
Por Haziel Cavalcanti de Araújo Júnior
Modificações como construção de nova guarita modificando a fachada do predio.
Haziel, depende da situação pois mesmo que seja alteração de fachada a necessidade de segurança de sobrepõe a alteração de fachada dependendo do caso. As obras que exigem maioria simples são as obras necessárias não urgentes.
segue abaixo uma matéria do sindiconet a respeito da aprovação de obras em assembleias:
www.sindiconet.com.br/7168/Informese/Obras-e-Reformas/Aprovaao-de-obras-em-assembleia
- obras necessárias: maioria dos presentes;
- obras úteis: maioria dos condôminos;
- obras voluptuárias: 2/3 dos condôminos.
"São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.
São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem"
(lei 10406/02)
Oi Haziel
Veja a matéria abaixo, é sobre a maioria dos quóruns necessários para aprovação em assembleia, bom divertimento.
Este presente trabalho destina-se a tecer algumas considerações acerca do condomínio edilício, figura deveras comum na atual fase de desenvolvimento das grandes e médias cidades brasileiras.
O condomínio edilício encontra-se legalmente regulado pela Lei nº. 4.591/64, bem como disposições gerais sobre estas edificações encontram-se dispostas no Código Civil de 2002.
Inicialmente, explanar-se-á sobre os diversos quóruns necessários para legitimar as mais variadas deliberações realizadas na administração de um condomínio edilício. As questões envolvendo animais, obras, fachadas, garagens, horários, uso de piscinas e de salões de festas também serão suscitadas. Por fim, será abordado o tema pertinente aos elevadores condominiais.
Não obstante à primeira vista parecer uma questão simples, as regras de um condomínio quase sempre são alvo de problemas entre os condôminos, mormente dentre aqueles que não possuem um grau mínimo de aptidão à convivência condominial.
1 Condomínio edilício: considerações gerais
O condomínio edilício, consoante preleciona Carlos Roberto Gonçalves (2007), é caracterizado por consubstanciar uma propriedade comum ao lado de uma propriedade privada, sendo conferida a cada condômino a titularidade exclusiva de uma unidade autônoma e de partes ideais localizadas nas áreas comuns.
Nesse sentido dispõe o vigente Código Civil, em seu art. 1.331:
Art. 1.331 ? Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
Sendo assim, cada condômino é titular exclusivo de uma área do condomínio, sendo as áreas comuns de propriedade conjunta de todos os integrantes da relação sócio-condominial.
O condomínio edilício pode ser instituído por ato inter vivos ou causa mortis (testamento), devendo este último ser registrado no cartório de registro de imóveis da situação do bem.
No tocante à natureza jurídica do condomínio, considera-se que este não é dotado de personalidade jurídica própria ? não obstante possuir capacidade para estar em juízo, sob a representação do síndico ? por se tratar de um ente despersonalizado. Embora revestido de cunho unitário, o condomínio não possui o atributo da personalidade jurídica (PEREIRA, 2004).
2 Do quórum necessário para deliberações no condomínio edilício
2.1 Quórum para aprovação da Assembleia Geral Ordinária
Em regra, ocorre uma assembleia geral ordinária por ano, tal qual infere o art. 24 da Lei nº. 4.591/64. Tal assembleia é convocada pelo síndico, na forma como tenha sido prevista pela convenção. Dentre outras matérias inscritas na ordem do dia, compete à assembleia geral aprovar, por maioria absoluta dos presentes, as verbas para as despesas de condomínio, compreendendo as de conservação da edificação ou conjunto de edificações, manutenção de seus serviços e correlatas.
Ademais, aduz o § 3º do referido dispositivo legal que ?nas assembleias gerais, os votos serão proporcionais às frações ideais do terreno e partes comuns, pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção?.
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Vale salientar que, em segunda convocação, as decisões da assembleia são tomadas por mais da metade dos presentes. Entretanto, a mudança de destinação do condomínio ou unidade depende de aprovação unânime.
2.2 Quórum para aprovação da Convenção
O art. 1.333 do Código Civil preconiza que a convenção é o ato de constituição do condomínio edilício, no qual são estipulados os direitos e deveres de cada condômino.
Para sua validade, faz-se mister que seja subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais do condomínio. Destarte, seu escopo consiste em estabelecer regras para o bom aproveitamento do condomínio por todos, proporcionando também harmonia e tranquilidade interna (GONÇALVES, 2007).
O supracitado quórum também foi previsto pela Lei nº. 4.591/64, em seu art. 9º, § 2º. Ressalta-se ainda que, para ser oponível contra terceiros, deve a convenção condominial ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
2.3 Quórum para alteração da Convenção
No tocante à alteração da convenção condominial, tem-se que também será exigido o quórum de dois terços das frações ideais, devendo tal alteração ser realizada em assembleia.
2.4 Quórum para deliberar sobre reconstrução ou venda em virtude de sinistro
Sobre esse ponto, reza o art. 14 da Lei nº. 4.591/64 o seguinte:
Art. 14. Na ocorrência de sinistro total, ou que destrua mais de dois terços de uma edificação, seus condôminos reunir-se-ão em assembleia especial, e deliberarão sobre a sua reconstrução ou venda do terreno e materiais, por quórum mínimo de votos que representem metade mais uma das frações ideais do respectivo terreno.
Desta feita, para se deliberar acerca de reconstrução ou venda em virtude de sinistro, necessário faz-se o quórum mínimo da maioria absoluta das frações ideais do terreno condominial.
2.5 Quórum para deliberar sobre demolição, reconstrução ou alienação
No referido caso, ao decidir-se acerca da demolição, reconstrução ou alienação do prédio, por motivos urbanísticos, arquitetônicos ou por condenação em face de sua insegurança ou insalubridade, deve-se observar o quórum que represente, no mínimo, dois terços do total de unidades isoladas e frações ideais correspondentes a oitenta por cento do terreno e coisas comuns, tal qual infere o art. 17 do referido diploma legal.
As obras necessárias à manutenção da estrutura da edificação ou ao serviço comum deverão ser custeadas por todos os proprietários ou titulares das unidades condominiais, conforme expressa o art. 12, § 4º, da Lei 4.591/64:
§ 4º As obras que interessarem à estrutura integral da edificação ou conjunto de edificações, ou ao serviço comum, serão feitas com o concurso pecuniário de todos os proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades, mediante orçamento prévio aprovado em assembleia geral, podendo incumbir-se de sua execução o síndico, ou outra pessoa, com aprovação da assembleia.
Com exceção dos reparos urgentes, todas as demais obras dependem de ratificação da assembleia. Já a construção de outro pavimento ou edifício no solo depende da unânime aprovação dos condôminos.
Ressalta-se que o síndico pode realizar obras ou reparações necessárias independentemente de autorização dos condôminos. Entretanto, em caso de omissão ou impedimento deste, qualquer condômino pode efetivar a obra, tendo ressalvado o seu direito de reembolso pelas obras e reparos necessários que fizer.
Dispõe ainda o art. 1.343 do CC/2002 que ?a construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos?.
A rigor, a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas não podem ser alteradas, salvo se for obtida autorização de todos os condôminos. É o que preceituam o art. 10, inciso I, da Lei 4.591/64 e o art. 1.336, inciso III, do CC/2002.
O escopo desse regramento consiste em prezar pela harmonia do conjunto, pela estética do edifício. Todavia, há que se fazer uma ponderação na aplicação dessas normas, de modo a pautar-se segundo o princípio da razoabilidade.
7 Horários
A convenção, o regimento interno ou as assembleias, mediante anuência da maioria dos condôminos, determinam os horários em que é permitida a realização de diversas atividades no interior do condomínio, como o uso de piscina, playground e de salão de festas, a realização de mudanças, o fechamento dos portões de acesso, dentre outras ocorrências.
8 Piscina, Salão de festas e Elevadores
Os elevadores, o salão de festas e a piscina constituem-se como área de uso comum dos condôminos.
O uso de tais áreas não encontra-se disciplinado em lei. Destarte, cabe à Convenção ou ao regimento interno de cada condomínio instituir os modos de utilização de cada um desses atributos.
A piscina e o salão de festas são considerados áreas de lazer de um condomínio. O regimento interno deve enumerar a destinação de cada um deles, os horários em que podem ser usufruídos, as limitações, bem como a permissão ou a proibição do uso pelos visitantes.
Em regra, quando libera-se a presença de estranhos ao condomínio nessas áreas, pode-se exigir que seja apresentada ao administrador condominial a lista de convidados.
Vale salientar que a manutenção e conservação dos elevadores condominiais é enumerada dentre as despesas ordinárias de condomínio, ou seja, aquelas que se entendem como necessárias à administração condominial, consoante preleciona o art. 23, § 1º, f, da Lei 4.591/64.
Leia mais: http://jus.com.br/artigos/25632/do-condominio-edilicio#ixzz3VoNogEZR
Depende da natureza das modificações. quando você diz 50% dos proprietários presentes, você está se referindo a maioria simples. quando se tratar de 50% de todos os condôminos está se falando de maioria qualificada. Guarita a meu ver não deve ser tratada como modificação de fachada, mas sim como de obra necessária, portanto, 50% + 1 dos condôminos com condições de votar presentes na assembleia. Só 50% não aprova nada. Tem que ser metade (50%) mais um (1).
É o caso de alterações na convenção, que pede anuência de dois terços de todos os condôminos. ... Votação necessária: maioria dos presentes na assembleia. ... dos presentes: Corresponde a 50% mais um dos presentes em assembleia. ... uma vez que quem vota não são os moradores mas o proprietário do imóvel, ...
Se não urgentes: maioria dos presentes na assembleia (50% + 1); Se urgentes e de gastos excessivos, a obra pode ser providenciada sem aprovação, mas deve- ...