Ação Despejo Venda Imóvel Durante Locação
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Ação de Despejo - Venda do imóvel durante locação PN702
Código da Petição: PETITION-1329
Ação de despejo - Lei do inquilinato - Tutela antecipada antecedente - Locação residencial
JOÃO DOS SANTOS, solteiro, dentista, residente e domiciliado na Rua X, nº 000, nesta Capital - CEP nº 77.888-45, inscrito no CPF(MF) sob o nº. 444.555.333-22, com endereço eletrônico [email protected], ora intermediado por seu mandatário ao final firmado – instrumento procuratório acostado –, esse com endereço eletrônico e profissional inserto na referida procuração, o qual, em obediência à diretriz fixada no art. 106, inc. I c/c art. 287, ambos do CPC, indica-o para as intimações que se fizerem necessárias, vem, com o devido respeito à presença de Vossa Excelência, com suporte no art. 8º, da Lei do Inquilinato (Lei nº. 8.245/91), para ajuizar a presente
("com pedido de tutela antecipada")
contra PEDRO DAS QUANTAS, casado, comerciário, residente e domiciliado na na Rua Y, nº 000, nesta Capital – CEP nº 77.888-99, possuidor do CPF(MF) nº. 111.222.333-44, endereço eletrônico desconhecido, pelas razões de fato e direito que a seguir passa a expor.
O Autor adquiriu de Manoel Fictício, proprietário do bem ora em destaque, na data de 00/11/2222. Esse imóvel situa-se na Rua Y, nº 000, nesta Capital, igualmente objeto do Registro nº 12233, do Cartório de Registro de Imóveis da 00ª Zona. (doc. 01).
Pelo mesmo o Autor pagou, em moeda corrente nacional, a importância de R$ .x.x.x ( .x.x.x. ). Isso pode ser concluído do que se observa da escritura pública de compra e venda, lavrada no Cartório Beta. (doc. 02)
Atualmente o referido imóvel se encontrado registrado em nome do Autor (doc. 03), perante o Cartório de Registro de Imóveis supra-aludido.
Destaque-se, outrossim, que referido imóvel fora locado em pacto escrito ao Réu por Manoel Fictício, para fins residenciais, no dia 22/33/444 (doc. 04). Há previsão de término para 22/33/0000, portanto ora prorrogado por tempo indeterminado.
De outro norte, antes mesmo de providenciar a alienação do imóvel em espécie, fora dado ao locatário, ora Réu, o direito de preferência para aquisição do imóvel (LI, art. 27). E isso fora feito com as mesmas condições de venda ofertas ao Autor, inclusive preço e outras condições pertinentes à alienação, exatamente em obediência aos temos da Lei do Inquilinato, sendo aquele devidamente cientificado por meio de notificação extrajudicial. (doc. 05)
Observa-se do pacto locatício espécie (doc. 04) que não há cláusula expressa de vigência no caso de alienação. Igualmente antes de alienação, nem mesmo qualquer averbação do contrato, com essa cláusula, junto à matrícula do imóvel em liça, o que se observa registro imobiliário. (LRP, art. 167-16 II c/c LI, art. 8º, caput)
Registrado o imóvel em destaque em nome do Autor na data de 22/33/0000, o mesmo, após essa data, e obedecendo ao prazo de noventa dias estatuído em lei(LI, art. 8º, § 2º), entendendo não lhe convir locar o imóvel denunciou ao Réu informando o prazo de noventa(90) dias para que desocupasse o bem(LI, art. 8º, caput), o que não foi obedecido pelo mesmo.
Observe-se, mais, que o Réu, diante da ciência da alienação do imóvel locado, deixou de pagar os aluguéis e outros encargos locatícios que lhe pertine por lei.
Diante desse quadro fático, superado o prazo estipulado na notificação em espécie, restou devido o ajuizamento da presente ação de despejo, visto que o Réu feriu disciplina prevista na Lei do Inquilinato.
Reza a Lei 8.245/91(LI), no aspecto da alienação do imóvel na vigência de locação que:
Art. 8º - Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias, para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.
§ 1º - Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, como imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.
§ 2º - A denúncia deverá ser exercida no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo-se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.
Parágrafo único – A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.
O direito do Autor em obter o despejo e extinção do pacto locatício, advém, segundo a melhor doutrina, do princípio "venda rompe locação".
"9.3. Incidência do princípio 'venda rompo locação'
A lei n. 8.245/91 amplia o princípio 'venda rompo locação' em diversos aspectos, de forma mais favorável ao locador, o que, aliás, é coerente com o espírito de desregulamentação ( ou de restrição à intervenção do Estado ) nas relações entre locador e inquilino.
9.3.1. Requisitos para incidência
As três modalidades de locação urbana abrangidas pela Lei nº. 8.245/91 (residencial, não residencial e locação para temporada ) podem se abrangidas pela denúncia com fundamento no seu art. 8º, desde que haja os seguintes requisitos:
a) a locação não for por tempo determinado ( só incide a denúncia se a locação for por tempo indeterminado; em se tratando de locação não residencial, não incidirá a denúncia no período de renovação, ainda que judicial );
b) o contrato não contiver cláusula de vigência em caso de alienação ( a cláusula, assim, deve ser expressa, que no próprio documento do contrato ou em cláusula à parte);
c) havendo cláusula expressa de vigência, antes referida, estar a mesma devidamente averbada no registro de imóveis ( Lei nº 6.015/73 – Lei dos Registros Públicos – art. 167, I, nº 3 ). Não basta assim, a inscrição no Cartório de Registros de Títulos e Documentos (mesmo porque a Lei nº. 6.015/73, no art. 129, 1º, diz, expressamente, que estão sujeitos a registro, no Registro de Títulos e Documentos, para surtir efeitos em relação a terceiros, os contratos de locação de prédios, 'sem prejuízo no disposto no art. 167, I, nº 3). " ( SALAIBI FILHO, Nagib. Comentários a Lei do Inquilinato. 10ª Ed. Rio de Janeiro: Forense, 2010. Págs. 104-105)
Desse modo, comprovou-se que o Autor cumpriu todos os requisitos necessários à instauração da presente ação de despejo.
AGRAVO INTERNO CONTRA DECISÃO MONOCRÁTICA PROFERIDA EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. AÇÃO DE DESPEJO. CONTRATO VERBAL DE LOCAÇÃO. DIREITO DE PREFERÊNCIA. AVERBAÇÃO DO CONTRATO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. NECESSIDADE. BENFEITORIAS. DIREITO DE RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. DESPEJO IMEDIATO DO LOCATÁRIO. POSSIBILIDADE. CASO CONCRETO.
A lei de locações (lei n. 8.245/91), em seu artigo 59, determina expressamente os requisitos necessários para o deferimento de medida liminar de despejo. Além das hipóteses previstas na lei de inquilinato, para fins de concessão da medida liminar de despejo, deverão estar presentes os requisitos do artigo 273, caput, i, do CPC, autorizadores da concessão da tutela antecipada, quais sejam, a prova inequívoca e convencimento da verossimilhança, requisitos específicos, bem como o fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação. Hipótese dos autos em que estão presentes os requisitos legais autorizadores do despejo imediato. Agravo interno desprovido. (TJRS; AG 0427848-62.2015.8.21.7000; Bento Gonçalves; Décima Quinta Câmara Cível; Relª Desª Adriana da Silva Ribeiro; Julg. 16/12/2015; DJERS 26/01/2016)
Direito civil. Ação de procedimento comum ordinário. Locação de imóvel não residencial. Pedido de rescisão do vínculo locatício e despejo do bem, alienado na vigência do negócio jurídico. Denúncia do contrato (art. 8ª, caput e §§ 1º e 2º da Lei nº 8.245/91). Inexistência de desocupação voluntária. Sentença de procedência. Irresignação. Preliminar de nulidade da sentença, por afronta ao art. 458, II, do código de processo civil. Descabimento. Violação ao art. 113 do Código Civil que só foi alegada em grau de apelação. Caracterização de inovação recursal vedada. Exceção contemplada no art. 517 da Lei nº 5.869/73 não configurada. Apeladas compradoras que, extrajudicialmente e no prazo, notificaram a apelante de que não tinham interesse em prorrogar a locação. Observância dos requisitos objetivos previstos na legislação de regência. Pretensão da recorrente em ser ressarcida por perdas e danos. Pedido que não foi deduzido no momento processul próprio, mediante reconvenção. Impossibilidade de análise. Consectários da sucumbência devidos. Recurso conhecido e desprovido. (TJRJ; APL 0262519-44.2008.8.19.0001; Décima Quarta Câmara Cível; Rel. Des. Gilberto Guarino; Julg. 22/07/2015; DORJ 24/07/2015)
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO. LEI Nº 8.245/91. CERCEAMENTO DE DEFESA AFASTADO. IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. DENÚNCIA VAZIA. NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA COMPROVADA. DIREITO DE PREFERÊNCIA DO LOCATÁRIO NA COMPRA DO IMÓVEL RESPEITADO. CONTRAPROPOSTA RECUSADA PELO LOCADOR. IGUALDADE DE CONDIÇÕES COM TERCEIROS. LIMINAR PARA DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL. ADMISSIBILIDADE. RESSARCIMENTO DE BENFEITORIAS. FORMULAÇÃO EM SEDE DE PEDIDO CONTRAPOSTO. INADMISSIBILIDADE.
1. Verificado que a matéria discutida é eminentemente de direito, não há necessidade de produção de prova pericial e oral, pois apenas procrastinaria a solução do litígio, adequando-se com o julgamento antecipado da lide (art. 330, I, do CPC), sem que haja vilipêndio aos princípios do contraditório e da ampla defesa. 2. A Lei do inquilinato (Lei nº 8.245/91), assegura ao locatário a preferência para adquirir o imóvel locado, nos casos de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento. Esse direito de preferência, todavia, deve ser exercido em igualdade de condições com terceiros, razão pela qual não fica o locador obrigado a aceitar a contraproposta ofertada pelo locatário. 3. O prazo de 90 dias para que o locatário desocupe o imóvel, previsto no art. 8º da Lei nº 8.245/91, só é aplicável às hipóteses em que houve a venda do imóvel e o adquirente procedeu à denúncia do contrato. Não comprovando o locatário a efetivação da compra e venda do imóvel fica afastado o pleito judicial neste sentido. 4. Mostra-se cabível a concessão de liminar para a desocupação do imóvel em quinze dias, independente de audiência da parte contrária, se a ação de despejo tiver sido proposta em até trinta dias do termo ou do cumprimento da notificação comunicando o locatário do intento de retomada do imóvel (Lei nº 8.245/91, art. 59, §1º, VIII). 5. O procedimento da ação de despejo por denúncia vazia não comporta a realização de pedidos contrapostos, logo, incabível o deferimento de pedido de indenização por benfeitorias realizadas pelo locatário no imóvel. Incumbe ao locatário a proposição de ação de indenização pelos gastos e prejuízos sofridos, porém, deverá ser formulada por meio de ação própria. 6. Apelação conhecida e não provida. (TJDF; Rec 2013.01.1.184415-6; Ac. 841.459; Primeira Turma Cível; Relª Desª Simone Lucindo; DJDFTE 26/01/2015; Pág. 308)
(3) – DA TUTELA ANTECIPADA ANTE CAUSAM
É consabido que é pertinente, nas ações locatícias, o pedido de tutela antecipada de urgência, nos mesmos moldes da Legislação Adjetiva Civil (CPC, art. 303).
Segundo o magistério de Luiz Fux, temos que:
"A antecipação da tutela encontra campo fértil no terreno das locações. A urgência tão característica nessa forma de tutela jurisdicional afina-se com a densidade social do tema locatício, sempre desafiador não só da sensibilidade do juiz mas também de sua prontidão no atuar da lei, ora em prol do locador ora em prol do locatário.
Aliás, se pode afirmar que a lei de locações contempla casos notórios de tutela antecipada, inspirados na nossa prática judiciária e que vieram a lume muito antes de se cogitar dessa norma in procedendo insculpida no art. 283 do CPC. " ( In, Tutela antecipada e locações: os fundamentos da antecipada da tutela e sua aplicação na relação locatícia. Rio de Janeiro: Destaque, 1995. Pág. 125)
Urge, na hipótese, trazer à baila julgados pertinentes à possibilidade de tutela antecipada exatamente da situação ora tratada:
AGRAVO LEGAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. MESMOS ARGUMENTOS DO AGRAVO. DESPEJO. FIADOR INSOLVENTE NÃO COMPROVAÇÃO NOS AUTOS. DECISÃO MANTIDA POR SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS. RECURSO DE AGRAVO NÃO PROVIDO. DECISÃO UNÂNIME.
1. A agravante tenta desconstituir a decisão terminativa vergastada insistindo nos argumentos suscitados no recurso de agravo de instrumento, de que o fiador do contrato de locação tornou-se insolvente, ante as inadimplências registradas em seu nome pelos órgãos de proteção creditícia, além da possibilidade do deferimento da antecipação de tutela com base no art. 273 do CPC [CPC/2015, art. 303], para que seja decretado o despejo da agravada. 2. Quanto à insolvência do fiador, ficou bastante claro na decisão agravada que tal fato não restou cabalmente provado. Não obstante o fiador ter dívidas anotadas em seu nome nos órgãos de proteção ao crédito, não se pode, com fundamento somente nisso, afirmar que ele é insolvente. 3. Isso porque não se sabe se as dívidas anotadas em nome do fiador nos cadastros de devedores foram por ele mesmo contraídas, se são exigíveis ou tenham sido anotadas no valor que realmente deve ser. 4. Nesses casos, presente os requisitos do art. 40 da Lei do inquilinato, pode o locador exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, o que não o fez. 5. Segundo, com relação à possibilidade do deferimento da antecipação de tutela com base no art. 273 do CPC [CPC/2015, art. 303], sabe-se que é possível, nas ações de despejo, ainda que não esteja presente uma das hipóteses permissivas da concessão liminar do despejo, enumeradas no § 1º do art. 59 da Lei de locações, sua concessão como antecipação de tutela, porque aplicável o art. 273 do CPC [CPC/2015, art. 303] também a essas ações, desde que presente os pressupostos legais. 6. Entretanto, no presente caso, não vislumbrou-se risco de dano irreparável ou de difícil reparação ao agravante e nem de ineficácia da tutela antecipada caso seja ela concedida após a resposta da ré. 7. A antecipação de tutela sem a oitiva da parte contrária deve ser concedida somente se houver risco de sua inutilidade se for concedida posteriormente, o que não ocorre no presente caso. 8. Decisão agravada mantida por seus próprios fundamentos. 9. Recurso improvido à unanimidade de votos. (TJPE; Rec. 0016090-16.2015.8.17.0000; Terceira Câmara Cível; Rel. Des. Bartolomeu Bueno de Freitas Morais; Julg. 25/02/2016; DJEPE 11/03/2016)
AGRAVO REGIMENTAL CONTRA DECISÃO MONOCRÁTICA PROFERIDA EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. DENÚNCIA EXERCIDA NO PRAZO. RETOMADA DO IMÓVEL. ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. DESPEJO IMEDIATO DO LOCATÁRIO. POSSIBILIDADE.
Além das hipóteses previstas na Lei de Inquilinato, para fins de concessão da medida liminar de despejo, deverão estar presentes os requisitos do artigo 273, caput, I, do CPC [ CPC/2015, art. 303], autorizadores da concessão da tutela antecipada, quais sejam, a prova inequívoca e convencimento da verossimilhança, requisitos específicos, bem como o fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação. Hipótese dos autos em que estão presentes os requisitos legais autorizadores do despejo imediato do locatário, considerando as provas preliminares juntadas pelo autor. Inteligência do art. 8º da Lei n. 8.245/91. Agravo interno desprovido. (TJRS; AgRg 0299832-90.2015.8.21.7000; Viamão; Décima Quinta Câmara Cível; Relª Desª Adriana da Silva Ribeiro; Julg. 02/09/2015; DJERS 16/09/2015)
AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. DENÚNCIA EXERCIDA NO PRAZO. RETOMADA DO IMÓVEL. ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. DESPEJO IMEDIATO DO LOCATÁRIO. POSSIBILIDADE.
Além das hipóteses previstas na Lei de Inquilinato, para fins de concessão da medida liminar de despejo, deverão estar presentes os requisitos do artigo 273, caput, I, do CPC [ CPC/2015, art. 303], autorizadores da concessão da tutela antecipada, quais sejam, a prova inequívoca e convencimento da verossimilhança, requisitos específicos, bem como o fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação. Hipótese dos autos em que estão presentes os requisitos legais autorizadores do despejo imediato do locatário, considerando as provas preliminares juntadas pelo autor. Inteligência do art. 8º da Lei n. 8.245/91. Agravo de instrumento a que sega seguimento, por improcedente. (TJRS; AI 0293581-56.2015.8.21.7000; Caxias do Sul; Décima Quinta Câmara Cível; Relª Desª Adriana da Silva Ribeiro; Julg. 20/08/2015; DJERS 08/09/2015)
LOCAÇÃO DE IMÓVEL. AÇÃO DE DESPEJO. ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. POSSIBILIDADE. APLICABILIDADE DO ART. 273 DO CPC [CPC/2015, art. 303]. IMÓVEL ALIENADO PELO LOCADOR. ART. 8º DA LEI Nº 8.245/91. DENÚNCIA DO CONTRATO DE LOCAÇÃO PELOS ADQUIRENTES. AUSÊNCIA DE CLÁUSULA DE VIGÊNCIA EM CASO DE ALIENAÇÃO E DE AVERBAÇÃO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. NOTIFICAÇÃO REGULAR. PROVA INEQUÍVOCA, VEROSSIMILHANÇA DA ALEGAÇÃO E RECEIO DE DANO DE DIFÍCIL REPARAÇÃO.
Tutela antecipada para determinar o despejo da locatária, assegurado prazo para desocupação voluntária. Recurso provido, com observação. (TJSP; AI 2137547-29.2015.8.26.0000; Ac. 8657416; Bragança Paulista; Trigésima Sexta Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Walter Cesar Exner; Julg. 30/07/2015; DJESP 07/08/2015)
Diante disso, o Autor vem pleitear, sem a oitiva prévia da parte contrária, tutela antecipada com as seguintes orientações:
Em face dos motivos antes expostos, por analogia antes deferindo o pleito ora formulado de depósito de caução de três(3) meses de aluguel(LI, art. 59, § 1º c/c art. 64, caput), o Autor requer tutela antecipada em caráter antecedente (CPC, art. 303, caput) de desocupação do imóvel locado, independente da oitiva antecipada do Réu, com a expedição do competente mandado de desocupação liminar, concedendo a este o prazo de 15(quinze) dias, a partir da intimação, para voluntariamente atender ao comando judicial em estudo, sob pena da decretação do despejo(LI, art. 59, § 1º c/c art. 65).
Requer, mais, que ordem judicial de desocupação seja cumprida com ordem de arrombamento de força policial(LI, art. 65)
b) pede, mais, sejam JULGADOS PROCEDENTES os pedidos formulados nesta ação, declarando extinta a relação contratual, com a decretação do despejo do Réu e eventuais ocupantes e/ou sublocatários, confirmando e tornando definitiva a medida liminar, condenando o mesmo ao pagamento de custas e despesas processuais, além de honorários advocatícios definidos no contrato (cláusula 22);
Cidade, 00 de março do ano de 0000
A lei de locações (lei n. 8.245/91), em seu artigo 59, determina expressamente os requisitos necessários para o deferimento de medida liminar de despejo. Além das hipóteses previstas na lei de inquilinato, para fins de concessão da medida liminar de despejo, deverão estar presentes os requisitos do artigo 273, caput, i, do CPC [CPC/2015, art. 303], autorizadores da concessão da tutela antecipada, quais sejam, a prova inequívoca e convencimento da verossimilhança, requisitos específicos, bem como o fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação. Hipótese dos autos em que estão presentes os requisitos legais autorizadores do despejo imediato. Agravo interno desprovido. (TJRS; AG 0427848-62.2015.8.21.7000; Bento Gonçalves; Décima Quinta Câmara Cível; Relª Desª Adriana da Silva Ribeiro; Julg. 16/12/2015; DJERS 26/01/2016)