É possível comparar uma estrutura predial ao corpo humano, ou seja, ela nasce, cresce e envelhece. O que determina esse tempo de vida é o cuidado com a manutenção. "Qualquer coisa que vá ficar exposta precisa de proteção, mesmo que seja aparente. Até fachadas de cimento aparente precisam de uma película de proteção, senão correm o risco de deteriorar-se", afirma Vivian Guersoni, engenheira civil especializada em estruturas de concreto.
Com vistas a proteger um pouco mais as edificações e a paisagem urbana, a lei paulistana 10.518/1988 determina que as fachadas dos prédios da Capital paulista sejam pintadas no mínimo a cada cinco anos ou os revestimentos cerâmicos passem por tratamento, sob pena de multas reincidentes enquanto o problema não for sanado. "Infelizmente, quase não há fiscalização. Já tivemos casos de condomínios que não viam a cor da tinta havia mais de dez anos. A questão é que, dependendo do material, problemas como fissuras, trincas e infiltrações misturam-se com a sujeira e não ficam tão evidentes. Mas na hora da limpeza e da pintura é preciso resolver isso, senão o trabalho fica perdido", afirma Paulo Sérgio Ramalho, engenheiro que atua no ramo de pintura e manutenção de fachadas há 22 anos.
Ramalho afirma que a pintura normal é a de mais fácil manutenção. O ideal para superfícies de tinta, em áreas de grande concentração urbana, é intercalar a pintura com a lavagem, o que aumenta a longevidade da película em até 40%. Nos últimos anos, o mercado lançou vários tipos de tintas Premium, específicas para cada situação: há algumas especiais para áreas de alta umidade, como o litoral, por exemplo. Obviamente, o custo é maior, mas os efeitos podem compensar o gasto extra. A palavra final deve ser do profissional contratado para avaliar a necessidade da manutenção.
"O pessoal tem usado técnicas novas, como, por exemplo, a textura projetada com compressor. Esteticamente, é mais bonito, e traz rapidez à construção, além de apresentar custo menor, mas em longo prazo não é muito vantajoso, porque é um material de muita porosidade, o que facilita a infiltração. Depois de cinco anos, a fachada normalmente já está bem suja. Assim, é preciso lavar e pintar para evitar as sombras de sujeira", diz Ramalho.
Ângela Merici Grzybowski, síndica desde 2006 do Condomínio Residencial Maresias, um conjunto de 22 anos com duas torres e 104 unidades localizado em Perdizes, zona Oeste de São Paulo, acaba de passar por uma experiência desse tipo. Ela conta que quando assumiu o condomínio, a fachada, de textura pintada, não recebia nenhum tratamento havia dez anos. E essa era uma das reivindicações principais dos moradores, preocupados com a estrutura da edificação e a desvalorização dos imóveis.
"No início de 2007, contratamos uma empresa para executar a obra, que foi selecionada, entre outras quatro, principalmente por causa das referências de outros condomínios do próprio bairro", diz Ângela. "Quando o serviço já estava no final, convoquei a assembleia novamente para discutir a pintura interna – halls, portas e até portas das unidades, e deixamos o condomínio renovado", comemora. A síndica afirma que a manutenção é feita com pinturas a cada cinco anos, intercaladas com a lavagem da fachada, e isso tem se mostrado uma excelente estratégia para manter os prédios em bom estado de conservação.
Ela mantém-se atenta ainda às notificações dos moradores, especialmente sobre trincas e fissuras, que podem indicar algum problema que precise de intervenção imediata. O tratamento nas áreas externa e interna (pintura das paredes dos halls, por exemplo) é realizado em períodos diferentes, para que o orçamento não pese no bolso dos condôminos. É importante observar que a lavagem das paredes evita o acúmulo e a proliferação de fungos presentes na fuligem e na superfície das chuvas. Esses fungos alimentam-se das resinas acrílicas existentes na tinta e nos rejuntes de cerâmica, e produzem fezes ácidas, que diminuem ainda mais a resistência dos materiais.
TRATAMENTO DAS PASTILHAS E VIDROS
Já fachadas revestidas de pastilhas precisam passar por vistoria constante para evitar a formação de uma sujidade conhecida como "olho de peixe", mancha que se forma na junção entre elas e adquire esse formato característico. Uma vez consolidada, a mancha torna-se definitiva e compromete a estética da fachada. "Muitos condomínios que têm esse revestimento optaram por aplicar uma textura com uma camada mais grossa que a tinta em cima da pastilha, ficando o prédio com acabamento em alvenaria. Assim, a fachada se torna apta a receber pintura se necessário. Mas isso poderia ser facilmente evitado se o edifício tivesse passado por manutenção constante. O revestimento cerâmico é tão bom quanto qualquer outro", explica o engenheiro Paulo Sérgio Ramalho.
No caso dos vidros, é preciso cuidado para que a limpeza não cause prejuízos irreversíveis, observa Eliana Orzes, diretora de empresa especializada em tratamento de superfícies lisas, incluindo o aço. "Alguns produtos químicos danificam os vidros, formando manchas que, uma vez instaladas, não saem mais", afirma a empresária, que realiza a limpeza dessas áreas com água ionizada e escovas macias, utilizando uma tecnologia importada da Inglaterra.
PAREDES INTERNAS TAMBÉM MERECEM CUIDADOS
Na parte interna do edifício - halls, corredores e escadaria – a superfície das paredes é normalmente coberta por tinta. Neste caso, a mais indicada é a acrílica semibrilho, fácil de limpar e que não deixa marcas. Quanto mais brilhante a tinta, mais imperfeições ela mostra na superfície. A tinta acrílica resiste à água, ao contrário da tinta à base de PVA. Isso é relevante para a limpeza do prédio, porque o contato com a água durante a limpeza do piso pode fazer com que esta se infiltre pelo rodapé e promova todos os desgastes típicos de uma superfície atacada pela água sem proteção, como descascamentos. A tinta acrílica disponível no mercado é solúvel em água, mas, depois de seca, fica resistente a infiltrações. A limpeza deve ser feita com detergente neutro ou sabão de coco e esponja macia, evitando o uso de material abrasivo ou à base de amoníaco. (Raquel Zardetto)
CUIDADO GARANTE VAlORIZAÇÃO
O valor de um apartamento é determinado pela sua localização e, principalmente, pelo estado geral do edifício. Não são raros os casos em que unidades bem conservadas perdem na negociação por conta do estado geral do empreendimento em que estão localizadas.
Cuidar das fachadas requer planejamento e vistoria constante. Os cuidados vão desde uma simples limpeza até a modernização, com a substituição do revestimento por outro mais adequado. Uma consequência bastante onerosa ao condomínio pela falta de manutenção é a necessidade da troca de revestimento afetado pela deterioração dos materiais. Caso os condôminos entendam que os danos foram provocados por descaso ou má-fé do síndico, podem responsabilizá-lo judicialmente.
A vistoria rotineira pode ser feita pelo zelador em intervalos de dois meses, mas é preciso contar com um profissional especializado para análises mais profundas, que devem acontecer a cada dois ou três anos, dependendo da localização do edifício. Estruturas sujeitas a intempéries e agressões químicas precisam ser vistoriadas em intervalos menores.
As superfícies mais comuns, ainda hoje, são as pintadas, mas muitas áreas têm sido cobertas por mix de revestimentos dos mais variados, como pastilhas cerâmicas, tijolos aparentes, resina, vidro etc. O indicado é que, durante o planejamento de manutenção, seja feita uma vistoria por um escritório de engenharia ou arquitetura, que vai indicar os procedimentos de limpeza e eventual recuperação mais adequados para cada um desses componentes. Vale lembrar que, depois de decidido o método para o tratamento (limpeza, recuperação, pintura etc.), o síndico deve levantar pelo menos três orçamentos, contendo informações claras e precisas sobre os custos, prazos e materiais a serem utilizados, e submetê- -los à aprovação dos condôminos.
No entanto, se durante uma inspeção rotineira, que pode ser feita pelo próprio zelador, forem identificadas trincas, rachaduras ou fissuras, o síndico deve imediatamente solicitar a análise de um profissional especializado, sob o risco de aumentar o problema a ponto de comprometer a estrutura do edifício. Paulo Rodrigues, síndico do Paço do Paraíso, afirma que nas ocasiões em que foram feitas as manutenções na fachada de seu prédio, elaborou-se um tipo de carta-convite, contendo os critérios técnicos de procedimentos, as especificações dos materiais e o atendimento às normas da legislação trabalhista e de segurança. Localizado no bairro de mesmo nome, zona Centro-Sul de São Paulo, o condomínio com única torre tem 29 anos.
"Entendo que este procedimento seja uma preocupação importante, pois conseguimos estabelecer os parâmetros para a análise das propostas comerciais e técnicas dos proponentes. A escolha de empresas para a prestação destes serviços deve ser muito criteriosa quanto às suas condições operacionais – equipamentos, corpo técnico e experiência no ramo -, procurando obter informações com outros condomínios onde elas prestaram serviços análogos e também na Junta Comercial, bem como a obtenção de situações jurídicas, trabalhistas, financeiras e demais cuidados pertinentes. Posso afirmar que, para um bom resultado final destas intervenções, nem sempre a escolha deva ser pela empresa que apresenta valor comercial mais convidativo", orienta Rodrigues. (Reportagem Raquel Zardetto)