21.10.2005 - 20:52hs
APA Marapendi ameaçada
A ganância e a burrice ameaçam a APA Marapendi, conquistada com muita luta no ano da Rio 92.
Planta da APA. As Zonas de Ocupação Controlada (ZOCs) estão em rosa. Em verde escuro e verde claro as ZPVS e ZCVS de preservação onde seria implantado o Parque Marapendi.
Fui responsável, em 1992, pela elaboração da Lei criando a APA de Marapendi. Nessa ocasião um grupo de vereadores apresentou um substitutivo criando um suposto "polo turístico", com prédios de 15 andares, na restinga. Nós, ambientalistas, nos mobilizamos, dentro e fora da Câmara, e o substitutivo foi bloqueado. A APA foi então decretada pelo prefeito Marcello Alencar e depois transformada em Lei, junto com outros decretos de APAs, na Lei do Plano Diretor Decenal, por emenda de minha autoria.
Depois, como secretário de meio ambiente, entre 93 e 96, elaborei sua regulamentação, promulgada pelo prefeito César Maia. O projeto, recentemente votado pela CMRJ e vetado, por nossa recomendação, continha os seguintes sérios problemas:
I - Aumento excessivo da Área Total Edificável (ATE) nas três áreas classificadas de ZOC 3, na restinga, no interior da APA que passaria de 0.15 para 0.30. Trata-se de um volume excessivo, numa área ambientalmente delicada. É desnecessário para viabilizar economicamente a modalidade hoteleira recomendável para a área, na forma de resorts de alta qualidade que podem ser distribuídos em aproximadamente 20 mil m2, que a legislação vigente já contemplava, considerados os tamanhos dos lotes. Sou de posição que a ATE de 0.15 deva ser mantida. Já há projetos de eco-turísticos concebidos dentro dos atuais parâmetros da APA.
Lote 27, nota-se a fronteira com a APA, quando começa a vegetação de restinga.
II - Brutal valorização especulativa do Lote 27 situado fora da APA. Estranhamente a lei vetada aumenta os parâmetros de ATE e gabarito e...inclui o lote na APA. O lote valia R$ 6 milhões e passa a valer R$ 48 milhões, segundo cálculo oficial da Secretaria Municipal de Fazenda com base no ITBI. O problema não são os novos parâmetros em si, compatíveis com a situação do lote junto a outros de prédios altos e já totalmente degradado, salvo o mangue da faixa marginal de proteção. Os 5 andares ficariam abaixo do limite fixado pela Lei de Sombreamento e dos prédios vizinhos. É um lote bastante degradado, onde ficava o canteiro de obras da Carioca Engenharia, na época do Rio Orla, e que, depois, foi usado como apoio para a construção do emissário submarino, pelo governo do Estado.
O problema é a fortíssima valorização especulativa desse terreno, sem contrapartida de interesse público. Essa valorização imobiliária de R$ 42 milhões precisaria ser utilizada, em grande parte para viabilizar a implantação do Parque Marapendi, que a Prefeitura tenta desde 93, e o financiamento, ainda que parcial, da estação de transporte hidroviário Centro-Barra que ficaria exatamente em frente do lote 27.
O lote 27 foi canteiro de obras do emissário e do projeto Rio Orla, nos anos 90. A única parte a ser preservada é o mangue na faixa marginal de proteção que se percebe ao fundo.
A derrubada do veto do prefeito, foi feita de forma escandalosamente inconstitucional, o veto total, foi desmembrado e votado como se fossem vetos parciais a todos os artigos, uma novidade nos anais do legislativo no Brasil. Para utilizar a palavra mais longa da língua portuguesa pode-se dizer que o veto foi derrubado inconstitucionalissimamente!
Já a lei de tombamento da APA votada pela Assembléia Legislativa é de uma total burrice ou, eventualmente, pode ser explicada também pelo ganho especulativo milionário subjacente ao caso. Caso promulgada, deixaria toda uma imensa área congelada, sem poder receber sequer instalações de administração do futuro Parque e com a inviabilidade de qualquer tipo aproveitamento econômico, inclusive nas áreas que a APA áreas definiu como ZOC e no próprio lote 27.
Isso provocaria uma série de processos de desapropriação indireta contra o Estado com indenizações, que um dia teriam que ser pagas, de centenas de milhões de reais. Por outro lado isso favorece degradação da área, que o poder público não tem como, sozinho, preservar em toda sua extensão, no dia a dia. O congelamento transformaria aquilo tudo num enorme baldio, cujos proprietários teriam interesse objetivo na favelização, para reforçar sua posição litigante na justiça contra o Estado. Hoje, aquela área já sofre com a pressão de atividades predadoras como os estacionamentos e o apoio aos ambulantes de praia.
Ciclovia junto ao primeiro trecho da APA, ao fundo o lote 27.
A ocupação em ZOC-3 no volume originalmente previsto na Lei da APA, de 0.15, permitindo-se o uso hoteleiro e o aproveitamento do desnível, me parece-me suficiente para criar o estímulo necessário a ocupação ordenada desses lotes. Bons projetos, com uma arquitetura ecológica de qualidade nas ZOCs criariam uma situação mais favorável à preservação da áreas maiores de ZPVS e ZCVS. Um projeto inteligente, no lote 27 poderia custear a implantação do Parque Marapendi e da estação hidroviária, permitindo a ligação Praça XV-Barra. Há grupos interessados em explorar a concessão mas que condicionam a colocação de seus barcos com tecnologia apropriada para operação em mar aberto -sem enjôo-ao provimento da estação pelo poder público. A estimativa de custo para ela está em aproximadamente R$ 40 milhões. Sessenta por cento da valorização gerada no lote 27 representaria quase R$ 30 milhões, suficiente para implantar o Parque e bancar metade do custo da estação.
Píer do emissário: neste local pode uma estação hidroviária poderia ser parcialmente financiada pela valorização do lote 27.
Mas na tragicomédia de erros estamos nos afastando cada vez mais da boa solução e enveredando pela caminho da paralisia degradante e entrópica. Mais uma vez o Rio perde, se não houver mobilização e inteligência para não ficar entre a espada da lei municipal especulativa e a parede da lei estadual burra.
* se a lei for vetada pela governadora a manutenção do veto, nautralmente, passa a ser objeto de um "fenômeno" similar ao acontecido na Câmara Municipal...