Não é de hoje que as demandas cotidianas levaram os consumidores a valorizar opções de compras que podem ser realizadas de forma rápida, se possível, no caminho entre a casa e o trabalho. Com a pandemia, esse comportamento foi reforçado.
A necessidade de evitar ambientes fechados e as próprias restrições impostas ao varejo obrigaram a população a buscar alternativas. Ambientes mais ventilados e seguros ganharam a preferência do consumidor, o que deu destaque a formatos de centros comerciais ainda não tão difundidos nas grandes cidades brasileiras, e que agora seguem em ritmo de expansão.
Strip malls, open malls, galerias, outlets, power centers, life style, food hall e micromercados são alguns exemplos de empreendimentos que saem de uma abordagem quantitativa para qualitativa.
Dados da Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce) mostram que, em abril do ano passado, as perdas do setor chegaram a 90% por causa do fechamento obrigatório das portas.
Mesmo após a reabertura, o horário de funcionamento de muitos empreendimentos permaneceu reduzido e a ocupação de clientes foi limitada em função das orientações de distanciamento social. No balanço anual, o faturamento do setor teve queda de 33% na comparação com 2019.
Na contramão dos megaespaços, com área superior a 60 mil metros quadrados e centenas de lojas, esses outros modelos de centros comerciais ganham terreno.
Diferentemente dos empreendimentos tradicionais, totalmente orientados para a venda de produtos e serviços em larga escala, com prédios fechados e lojas voltadas para o interior do mall, os novos modelos têm como diferencial a vocação mais direcionada para o mercado local de uma determinada região ou bairro.
Sem grande variedade de marcas e na maioria das vezes sem as principais ancoras, como magazines ou lojas de departamento, esses empreendimentos menores reúnem uma ou, no máximo, duas opções de um mesmo segmento. Em alguns casos, especializam-se em um único setor, como os food halls - pequenos centros comerciais formados por restaurantes com a fachada voltada para a rua e mesas e cadeiras posicionadas ao ar livre ou em varandas.
Mais expostos e com a fachada voltada para a rua, o que difere esses negócios das lojas tradicionais de rua é a comodidade, sensação de segurança e a limpeza que transmitem - algo muito valorizado pelos consumidores que buscam os shoppings tradicionais como modelo de comércio.
Esses empreendimentos se assemelham em alguns aspectos aos pequenos shoppings - muitas vezes até chamados de galerias, classificados por uma metragem máxima de até 20 mil metros quadrados.
Mas além do tamanho, essas novas construções costumam ser mais simples, contornadas por áreas abertas, muito paisagismo, corredores parcialmente abertos, estacionamentos com vagas ao ar livre e com uma curadoria e oferta de produtos e serviços mais voltados àquele mercado específico, para o pronto atendimento das necessidades dos consumidores locais.
Em um artigo sobre o tema, Michel Cutait, especialista em shopping center e varejo, explica que os power centers, por exemplo, são empreendimentos grandes, que abrangem não somente um centro de compras, mas também outras operações que podem estar no mesmo local ou em áreas separadas de um shopping, como hipermercados, lojas de construção e outros, que, separados, formam um grande complexo de compras, podendo também incluir pequenos locatários ou sublocatários que oferecem atividades acessórias para conferir mais conveniência aos clientes.
Segundo Cutait, no Brasil, há poucos empreendimentos assim, e os que têm essas características são muito grandes se comparados aos demais, como por exemplo o Shopping Aricanduva, em São Paulo, ou o Parque Dom Pedro, em Campinas, e por isso, acabam sendo classificados dentro do contexto de megashoppings.
Outro modelo que tem ampliado sua participação no Brasil, e que na opinião do especialista merece ser observado com bastante otimismo, são os outlets.
Trabalhados no país há mais ou menos 20 anos, eles chegaram com uma estratégia equivocada, segundo Cutait, com empreendimentos de baixíssimo custo, lojas de fábrica, produtos defeituosos e a finalidade de oferecer um preço extremamente baixo. Um modelo que não funcionou, pois não inspirava os consumidores a se locomoverem para esses espaços.
Já num segundo movimento, a partir de 2009, capitaneado pelo Outlet Premium, em Itupeva, interior de São Paulo, os empreendimentos se estabeleceram em áreas mais distantes dos grandes centros, especialmente para minimizar os custos do terreno e da construção.
No entanto, o intuito era mais arrojado - com prédios bem construídos, arquitetura e paisagismo planejados para oferecer uma visita agradável para os consumidores, normalmente abertos com corredores amplos, com marcas conhecidas, produtos de qualidade, em geral de estações antigas, com a finalidade de liquidar os estoques dos varejistas.
Na visão de Cutait, o Brasil ainda avançará em termos de quantidade de shopping centers, mas, nesse momento do mercado, a melhor alternativa para novos empreendimentos é apostar na variação dos modelos e numa abordagem qualitativa - aproveitando mercados pouco explorados e proporcionando um diferencial diante da concorrência.
OPEN MALLS/ STRIP MALLS
Considerado o grande norteador desse processo de mudança do varejo, os strip malls, também chamados open malls, são espaços construídos em forma de U ou L, diretamente voltados para a rua ou para o estacionamento, com instalações simples e lojas de conveniência - voltados para a solução das necessidades cotidianas dos clientes, para consumo rápido, rotativo e prático.
Considerado uma tendência mundial, esse modelo tem transformado os shoppings centers em centros comerciais a céu aberto, e já está presente em diversas cidades brasileiras.
De acordo com Vera Zaffari, arquiteta empresarial, o conceito surgiu nos Estados Unidos nos anos de 1980 e é uma solução arquitetônica que viabiliza menores custos de manutenção e também uma opção que resulta em um espaço mais agradável ao público e facilitador do dia a dia.
"O estilo de vida atual e as mudanças demográficas, em especial nas grandes cidades, vêm aos poucos alterando a maneira como as pessoas vivem e também os locais onde buscam realizar as suas compras".
Nas palavras de Vera, normalmente, os open malls são estreitos, levantados em construções horizontais e contam com uma faixa (strip em inglês) de lojas com um amplo estacionamento em frente, e por isso necessitam de uma área maior para serem projetados.
Veja algumas das curiosidades listadas pela arquiteta sobre esse modelo:
- Como o investimento para aquisição de terrenos desse porte é muito alta em centros urbanos, as cidades menores ou regiões mais afastadas estão cada vez mais na mira desses investidores.
- Não existe a necessidade de marcas âncoras como acontece nos shoppings. Todas as marcas fazem papel de âncora pela necessidade, sinergia e a conveniência que elas oferecem.
- Ter marcas líderes em seus respectivos segmentos fortalece o strip mall, mas a ausência deles não compromete o sucesso do empreendimento.
- O principal objetivo destes espaços é proporcionar aos clientes uma compra rápida e eficiente, de forma que, através de uma única parada possam satisfazer suas necessidades de consumo em curto espaço de tempo, através de uma agradável experiência, em um ambiente iluminado e seguro.
- Esse modelo de empreendimento possui várias vantagens similares às de um shopping center. Segurança, limpeza, manutenção, gestão profissional e uma taxa de condomínio menor que a dos shoppings tradicionais e com uma dinâmica de loja de rua.
- O consumidor dos open malls sai para um período de compra de no máximo 40 minutos e não tem como objetivo entretenimento e lazer.
Em 2020, empresas como a Best Center Empreendimentos, a maior proprietária de Strip Malls do país, divulgaram crescimento de quase 20% nas receitas com locação.
Dados do Censo 2020 da Associação Brasileira de Strip Malls (ABMalls), que reúne as empresas do setor, apontam que esses empreendimentos estão concentrados em sua maioria no sudeste do país, com 96% das unidades, distribuídas em capitais (39%); áreas metropolitanas (23%) e interior (39%).
O material aponta que 41% dos empreendimentos possuem até cinco anos de existência. Em média, 79% dos locais concentram alimentação, produtos e serviços essenciais e conveniência.
O porte desse tipo de empreendimento é pequeno quando comparado com shoppings, ocupando em média 1,5 mil a 2,5 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL). Chama a atenção o baixo índice de inadimplência, que varia entre 5% e 6%. 41% dos Strip Malls que integram o Censo não têm vacância, enquanto 20% tem vacância de até três unidades, apenas.