Moradores não podem ter serviços essenciais suspensos - O Estado CE
Moradores não podem ter serviços essenciais suspensos
A inadimplência no pagamento do condomínio é um dos grandes problemas que incomoda a quem mora em prédio. Saber que um vizinho deve, há meses, mesmo assim continua a usar áreas de lazer pode deixar alguns moradores revoltados. Mas, o que seria ou não permitido aos inadimplentes? Quais providências o síndico pode tomar?
Em uma situação extrema, uma das vontades de quem paga as taxas em dia é de que os inadimplentes sejam impedidos de utilizar qualquer serviço, inclusive de que tenham o fornecimento de água interrompido. Porém, apesar do incômodo, é importante saber sobre o que pode ou não ser cortado e evitar uma intriga maior.
O advogado Murilo Mattos, especialista na área de direito imobiliário, explica que é lícito suspender o acesso de inadimplentes aos serviços não essenciais, como a piscina, quadras esportivas, academia, playground. Porém, nenhuma punição pode incidir sobre os serviços essenciais, que são: fornecimento de água e energia, vaga de garagem, interfone e entrega de correspondências, por exemplo. "Não há previsão legal sobre o tema, apenas discussões doutrinárias e jurisprudenciais, por isso, há quem sustente que a sanção imposta ao condômino inadimplente não pode ser outra que não a pecuniária.
Contudo, a doutrina dominante e a jurisprudência recente entendem ser lícito estipular a suspensão do acesso aos serviços não essenciais da unidade condominial pelos condôminos inadimplentes, desde que esta norma seja aprovada em assembleia geral ou constante na Convenção Condominial", ressalta.
De acordo com Mattos, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) já se manifestou sobre o tema julgando que qualquer incidência sobre serviços essenciais fica sob pena de afronta ao direito de propriedade, função social e à dignidade da pessoa humana, "em detrimento da utilização de meios expressamente previstos em lei para a cobrança da dívida condominial".
Entre as penalidades legais que o condômino em atraso pode sofrer, o Código Civil determina a sujeição aos juros moratórios convencionados em assembleias de 1% ao mês e multa de até 2% sobre o débito. "Além da pena pecuniária, o art. 1335, III, destaca que o condômino inadimplente não pode votar nem ser votado nas deliberações da assembleia, podendo participar das reuniões apenas como mero espectador", destaca o advogado. A partir do primeiro dia útil seguinte ao vencimento do boleto, o título já se encontra em atraso.
"Em relação à multa, além da multa pecuniária de 2% constante no boleto da Taxa Condominial, o Código Civil estabelece, no seu art. 1.337, que o condômino reiteradamente descumpridor de seus deveres perante o condomínio, inclusive o de pagar a Taxa Condominial, poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser compelido ao pagamento de multa correspondente até cinco vezes o valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, independentemente das perdas e danos que se apurem", salienta.
Cadastro de restrição
Em alguns estados já é possível realizar o protesto dos boletos vencidos, inclusive no Ceará. Para isso, o advogado sugere consultar o Tabelionado de Protesto de Títulos da cidade como forma de precaver-se de uma ação por danos morais. Mattos também afirma que a inscrição nos Cadastros de Restrição ao Crédito, como o Serasa, tem sido aceito nos casos de boletos protestados.
Tendo conhecimento do que pode ou não ser suspenso e das penalidades legais, a advogada Carolina Dias aponta alguns cuidados para que o condomínio proteja-se de eventuais ações judiciais. Segundo ela, é sempre prudente registrar qualquer tipo de decisão em assembleias. Além disso, ter cuidado ao chamar atenção do inadimplente e seus dependentes em público quando estiverem utilizando serviços não essenciais, pois segundo afirma: "a forma de abordagem pode gerar condenação ao pagamento de indenização por danos morais eventualmente sofridos pelos mesmos".
Ela sugere que a solução consensual prevaleça entre as partes, estimulando a conciliação e mediação. Somente se esgotados os meios extrajudiciais de solução de conflitos, deve buscar os juizados especiais, "nos casos em que o débito não supera o valor de quarenta salários mínimos, tendo em vista a celeridade das demandas e a ausência de custas na primeira instância", salienta.