TBOF11: Fundo Imobiliário TB Office Vale a Pena?
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Conheça o Fundo Imobiliário TB Office (TBOF11): Dividendos, Rentabilidade, Subscrição e Riscos.
TBOF11 TB Office Vale a Pena
Fundo imobiliário TB Office (TBOF11) efetiva venda de seu único ativo e inicia processo de liquidação.
O fundo imobiliário TBOF11 tem seus dias contados.
A gestão do fundo anunciou em março (9) a assinatura do contrato de compra e venda do edifício Tower Bridge Corporate, seu único ativo, para o fundo JSRE11.
Em outubro passado, a Hedge Investments fez uma polêmica oferta pelo imóvel, condicionada a captação de recursos do FII Hedge AAA, em fase pré-operacional.
A assembleia alegou uma baixa avaliação do imóvel, reavaliado na ocasião, e levantou questões sobre um potencial conflito de interesses.A Hedge administra outros fundos com participação no TBOF11.
Com a formalização da venda para o fundo JSRE11, o fundo imobiliário TBOF11 entrou em processo de liquidação, onde serão avaliados os valores a pagar aos cotistas e o fundo será extinto.
Por isso, conhecer as características do TBOF11 é fundamental!
O que é TBOF11;
Rendimentos do TBOF11;
Resumo da Carteira do TBOF11;
Liquidez do TBOF11;
Principais riscos do TBOF11;
Se o TBOF11 vale a pena.
Leia até o final e descubra se o fundo imobiliário TB Office (TBOF11) vale a pena e deve fazer parte de sua carteira!
O que é TBOF11 FII?
TBOF11 Rendimentos
Resumo da Carteira do TBOF11
Negociação e Liquidez TBOF11
Riscos do TBOF11
Dados do TBOF11
TBOF11 Subscrição
Dúvidas sobre TBOF11
Como comprar TBOF11?
Onde achar o informe de rendimentos do TBOF11?
Onde achar o relatório gerencial do TBOF11?
Como declarar o fundo imobiliário TBOF11 no IR?
TBOF11 Vale a Pena?
O código TBOF11 se refere ao Fundo Imobiliário TB Office, administrado pela BTG Pactual, que é a responsável por fundos como o BRCR11 e BCFF11.
Fundo do tipo tijolo, onde a maior parte dos recursos é destinado a imóveis, o TBOF11 tem como foco as lajes corporativas.
Ele conta com apenas um imóvel, situado em São Paulo: o Edifício Tower Bridge Corporate, onde detém 100% das participações.
A primeira emissão de cotas do TBOF11 aconteceu em 2013, trazendo ao mercado 10,05 milhões de cotas. O preço de emissão era R$ 100.
Em janeiro de 2020, o patrimônio líquido do fundo era de R$ 880.032.716,76.
Em dezembro de 2019, o TBOF11 pagou R$ 0,33 em dividendos por cota. Isso significa 0,32% sobre a cota de fechamento, que foi de R$ 102,25.
Os rendimentos mensais do TBOF11 somaram R$ 3,57 durante o ano, o correspondente a 3,49% do valor de cota.
Na imagem abaixo, veja o retorno mensal do TBOF11 em 2019.
Rendimentos Mensais TBOF11. Fonte: Relatório Gerencial.
A carteira do TBOF11 é composta por um ativo imobiliário, localizado na cidade de São Paulo, SP..
O imóvel é destinado a escritórios comerciais e lojas, distribuídos em 24 andares e 5 subsolos com 1.616 vagas de estacionamento.
A taxa de ocupação, que ao final de 2017 era de 60,2%, saltou para 91,6% em dezembro de 2019.
As lajes corporativas em São Paulo vem se recuperando desde o segundo semestre de 2018. Ao final desse ano, o fundo já registrava 74% de ocupação.
De lá para cá, o setor caminha para um ponto de equilíbrio e isso se mostra na ocupação do ativo alvo deste FII.
Os inquilinos do TBOF11 são empresas em maioria multinacionais de setores diversos, como a japonesa Bridgestone, maior fabricante de pneus do mundo, a seguradora suíça Zurich e a consultoria de riscos americana Kroll.
O Edifício Tower Bridge foi avaliado em pouco mais R$ 995 milhões em novembro de 2019, o que seriam aproximadamente R$ 17,63 mil por m2.
Construído em 2013, o edifício é considerado Triple A, o mais alto nível de classificação de imóveis. Isso significa que o mercado o considera um ativo com segurança superior aos demais.
Esse edifício atribui 56.447,68 m2 em área bruta locável (ABL) ao fundo.
Endereço: Av. Jornalista Roberto Marinho, 85
Área Bruta Locável: 56.447,68 m2
No mês de fevereiro de 2020, foram negociadas 4.193 cotas do TBOF11, totalizando um volume de R$ 59,5 milhões. A média diária foi de aproximadamente R$ 331 mil.
Desde março de 2019, o montante total comercializado foi de R$593,60 milhões. A média mensal foi de aproximadamente R$ 49,46 milhões.
As negociações do TBOF11 subiram a partir de junho de 2019,acompanhando o valor de cotação (em azul claro) como se vê na imagem abaixo.
Negociação e Liquidez do TBOF11. Fonte: Relatório Gerencial.
Os principais riscos do TBOF são: risco de liquidez, de vacância e de concentração.
A ocupação do TBOF11 foi afetada pela retração do mercado de lajes corporativas, que afetou a todos os fundos desse segmento.
O índice foi para a casa dos 50% em 2017, mas sentiu o crescimento já em 2018, quando fechou o ano com 74% de sua ABL locada.
No final de 2019, a ocupação já era de 91.6%. Na imagem abaixo, o gráfico com a evolução entre dezembro de 2018 e novembro de 2019.
Taxa de ocupação TBOF11. Fonte: Relatório Gerencial.
No TBOF11, a maioria de contratos (76%) vence entre 2021, sendo que 61% têm vencimento a partir de 2023.
Na imagem abaixo, o cronograma do vencimento de contratos do TBOF11.
Gráfico do vencimento de contratos TBOF11. Fonte: Relatório Gerencial.
Esse dado é especialmente interessante para os cotistas do JSRE11, que efetivou a compra do ativo do TBOF11 e passou a deter esses contratos já em março de 2020.
O TBOF11 apresentava 100% de adimplência em dezembro de 2019.
Em fundos imobiliários do tipo tijolo, como é o caso do TBOF11, esse risco é avaliado considerando entre outros:
O TBOF tem apenas um fundo em carteira: é monoativo. Isso eleva o risco de concentração.
No caso dele, não faz muita diferença: o fundo TBOF11 será liquidado em breve, pois o imóvel foi vendido.
No entanto, é um fator a ser observado antes de adquirir cotas de outros fundos imobiliários semelhantes.
Conheça agora os dados oficiais do TBOF11:
Razão Social: Fundo de Investimento Imobiliário TB OFfice
CNPJ:17.365.105/0001-47
Gestor: BTG Pactual Serviços Financeiros S.A.DTVM
Patrimônio Total (12/2019): R$ 880.032.716,76
Taxa de Administração: 0,20% a.a. (ao ano) sobre o patrimônio líquido ou valor de mercado
Taxa de Consultoria: 0,20% a.a. sobre o valor total de ativos
Início do Fundo: 01 de junho de 2013
Número de Cotistas (12/2019): 10.803
Número de Cotas do TBOF11: 10.050.000
Regulamento do TBOF11
Relatório Gerencial TBOF11
TBOF11 Site Oficial (RI)
O TBOF11 não realizou nenhuma emissão com oferta de subscrição, e ela não acontecerá, já que o fundo será liquidado em breve.
Veja as dúvidas mais comuns sobre o TBOF11.
A compra de cotas do TBOF11 e de outros fundos imobiliários é feita através das corretoras de valores. Por isso, abrir sua conta em uma delas é o primeiro passo.
Procure o fundo por seu código (TBOF11);
O informe de rendimentos do TBOF11 é disponibilizado pela gestora em seu site oficial. Além disso, você o encontra ainda através da página da B3.
Disponibilizei o relatório gerencial do TBOF11 neste mesmo artigo, na seção dados do TBOF11.
Para descobrir como declarar o fundo imobiliário TBOF11 no imposto de renda, consulte o artigo como declarar o imposto de renda sobre investimentos.
O fundo imobiliário TBOF11 registrou um aumento significativo em sua taxa de ocupação, o que impactou positivamente seus rendimentos.
Porém, os dividendos distribuídos não eram especialmente atraentes.
No entanto, o mais importante a considerar é que o fundo TBOF11 está em processo de liquidação e será extinto em futuro próximo. Investir nele pensando no longo prazo não faz sentido.
Se você estiver interessado em algum ganho rápido pode até apostar na compra caso o preço da cota esteja abaixo dos R$ 102 (valor aproximado na liquidação), porém é um risco.
Dito isso, não recomendo a compra do TBOF11. Minha dica é conhecer melhor o JSRE11, o fundo que comprou o responde agora pelo imóvel.