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Imóveis rurais e georreferenciamento
09:22 - 08/09/2011
O objetivo deste artigo é expor alguns equívocos que vêm impedindo o registro nos casos de arrematação e adjudicação de imóveis rurais por ausência de georreferenciamento. A certificação do imóvel rural é exigida nos casos onde ele é desmembrado, parcelado, remembrado e em qualquer situação de transferência. O Decreto nº 5.579, de 2005, fixou os prazos para tal: em área igual ou superior a 5.000 hectares, o prazo entrou em vigor em 29 de janeiro de 2003; entre 1.000 e 5.000 hectares, o prazo teve início em 31 de outubro de 2003; entre 500 e 1.000 hectares, o prazo foi até 21 de novembro de 2008; e em área inferior a 500 hectares, o prazo vencerá em 21 de novembro deste ano.
Não resta dúvida de que hoje a regra é a realização de georreferenciamento. Georreferenciar significa tornar as coordenadas conhecidas num dado sistema de referência. A Lei nº 10.267, de 2001, entre outras alterações, criou o Cadastro Nacional de Imóveis Rurais e determinou a obrigatoriedade de georreferenciamento ao Sistema Geodésico Brasileiro dos imóveis rurais.
A localização precisa dos imóveis rurais é uma exigência antiga, a fim de impor maior transparência nas negociações imobiliárias, outorgando aos negócios jurídicos a segurança necessária ao resguardo dos direitos dos envolvidos. O Brasil, nessa seara, se inspirou no modelo espanhol de registro de imóveis. Assim, surgiu a Lei nº 10.267 no sentido de promover a identificação dos imóveis rurais, evitando a sobreposição de áreas, fato recorrente no Brasil. Porém, esse processo de certificação levará décadas para ser finalizado, dentre outras razões, pela ausência de infraestrutura do Incra, sem contar os elevados custos na realização de tal tarefa.
Alguns dados são alarmantes. A cada 100 processos protocolados no Incra, apenas um terço foi concluído até maio. Em Tocantins, de quatro mil processos, apenas 1.340 estão certificados. No Mato Grosso, pouco mais de dois mil imóveis de um total de nove mil. Os produtores do Mato Grosso do Sul também têm dificuldades para conseguir o registro – até agora, seis mil imóveis do Estado foram certificados e há outros sete mil pendentes de análise (fonte Site Canal do Produtor, 27/05/11).
O georreferenciamento deve ser entendido como sinônimo de transparência, identificação correta, segurança jurídica e com finalidade de aumento da arrecadação. Neste sentido, ele acabou sendo obrigatório quando se pretende o registro imobiliário, em especial, pelo fato de a lei mencionar qualquer situação de transferência do imóvel rural. Aqui está o equívoco que dá margem às distorções que vêm sendo vivenciadas no dia a dia.
Os títulos judiciais previstos no inciso IV do artigo 221 da Lei de Registros Públicos (LRP) estão sujeitos ao mesmo exame a que se submetem os títulos extrajudiciais nos cartórios imobiliários, podendo ser devolvidos ou objeto de dúvida (artigo 198 da LRP). Aliás, a necessidade de observância do georreferenciamento nos autos judiciais que versem sobre imóveis rurais decorre de previsão contida no artigo 225, parágrafo 3º, da Lei nº 6.015, de 1973.
Porém, nos casos onde houver carta de arrematação/adjudicação, a inadmissão do registro de imóvel rural sem georreferenciamento não é correta. A interpretação adequada é que tal exigência deve se dar apenas nos casos onde o objeto central da demanda é o imóvel, como no usucapião – diverso do que ocorre com o imóvel rural, como na ação de execução.
A exemplo disso, numa execução o devedor está em mora. O credor, após o devido processo legal, adjudica um imóvel. E agora? O então credor, em poder da carta de adjudicação emitida pelo Poder Judiciário, ou seja, pelo Estado-juiz, terá de fazer o georreferencimento para obter o registro? E o direito adquirido? E o poder soberano do Estado que outorgou o imóvel ao credor? Tal situação não está de acordo com o intuito do legislador. Portanto, na alienação forçada e na transmissão "causa mortis" deve ser dispensado o georreferenciamento.
Nessa toada foi o Tribunal de Justiça do Mato Grosso: "Suscitação de dúvida. Registro de carta de arrematação. Exigência de certificado de cadastro de imóvel rural e georreferenciamento. Desnecessidade. Recurso provido." (5ª CC., Ap.57271/10, j. 17.12.10).
A Corregedoria de Justiça de Goiás, por exemplo, expediu ofício, dando conhecimento aos juízes diretores dos fóruns, a fim de que orientem os cartórios de registro de imóveis a não impedir registro de imóvel rural com apresentação de carta de arrematação, sem o georreferenciamento. Porém, no Mato Grosso, apesar dessas orientações e do acórdão lá proferido, os cartórios continuam reticentes, impedindo os registros. E mais, impondo diferenciações até entre arrematação e adjudicação. Não há dúvida que se tratam de institutos distintos, mas, na essência, o único elemento diferenciador é o sujeito que adquire a coisa, no primeiro caso é o terceiro, e, no segundo, é o credor.
Assim, patente que para registro de imóveis rurais com base em carta de arrematação ou adjudicação não é necessário o georreferenciamento, se mostrando incompatível sua exigência, pois o cerne da medida judicial que originou o título levado a registro não é o imóvel – esse é apenas uma consequência da recuperação do crédito objeto da obrigação contida no título que embasa a ação – e a manutenção disso impõe obstáculo, com impacto nas relações econômicas do setor agrícola-pecuário, aumentando o custo Brasil. Isso é inadmissível, ainda mais em relação a esse setor (agronegócio) que tem se mostrado o motor propulsor da balança comercial do país.