Valorização de imóveis: veja quais são os principais fatores responsáveis!
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Por Equipe OLX | 02/09/2019 - Atualizado em: 04/11/2019
A valorização de imóveis é um dos fatores mais importantes ao setor imobiliário. Afinal de contas, esse é o fenômeno de mercado que torna o segmento lucrativo, por oferecer uma série de oportunidades de compra na baixa para venda na alta. Mas apesar da descrição simples, ninguém pode dizer que essa é uma tarefa exatamente fácil!
Pensando nisso, elaboramos este post especial ao nosso público, em que apresentamos todos os pontos que explicam a valorização de um imóvel, tanto no longo prazo como na exposição ao mercado, com uma precificação maior do que as alternativas concorrentes. Portanto, aproveite a chance de refinar o seu repertório e acompanhe esta leitura!
Os motivos que explicam a valorização de imóveis
Antes de tudo, precisamos entender as justificativas que explicam as altas e as quedas no valor de uma unidade. Aqui, devemos deixar os cenários macroeconômicos de lado, como é o caso das bolhas imobiliárias. Esse detalhe é importante porque as bolhas são fenômenos generalizados, que atingem os preços de um mercado por completo, independente das qualidades individuais de cada imóvel.
Já a valorização e o seu oposto, a desvalorização, atendem a motivos mais sólidos e previsíveis, sendo mais simples entender o que torna um imóvel caro ou barato ao longo do tempo. Como você já sabe, o preço de uma unidade é o reflexo direto do valor que ela entrega aos seus proprietários, em quesitos como status, conveniência, diferenciação ou funcionalidade.
Por conta desses critérios, os imóveis são boas opções de investimento, pois oferecem caminhos claros para que os investidores melhorem seus resultados. Isso acontece porque a esmagadora maioria das unidades contam com o fator flexibilidade, que permite que eles sejam reformados e modernizados conforme as tendências do mercado.
Com esse tipo de procedimento, o operador imobiliário age diretamente na valorização do bem, o tornando mais atraente aos consumidores por algum dos critérios listados acima. Mas também existem as benfeitorias indiretas, que são aquelas que não acontecem em função da vontade do investidor.
Nesse caso, estamos falando das melhorias de infraestrutura local, que tornam o imóvel mais funcional e conveniente, geralmente pelo investimento público ou privado nas redondezas, com a construção de novas pistas, o desenvolvimento de um polo comercial ou a chegada de empreendimentos escolares.
Os 6 fatores que mais influenciam na valorização de um imóvel
Agora, chega o momento de conhecer o impacto desses fatores nos preços. Como perceberá abaixo, os critérios são mistos, com pontos direta e indiretamente relacionados ao imóvel. Veja!
O primeiro fator é também o mais convencional, em que a localização dita o preço. Esse é o critério responsável por aumentar os valores nas áreas mais cobiçadas e diminuir nas menos populosas. É por esse motivo que imóveis em capitais tendem a custar mais caro do que aqueles no interior. Ainda assim, dentro de uma mesma cidade, percebemos flutuação de preços entre os bairros.
Isso acontece em função de 3 subcategorias: status, conveniência e funcionalidade. Status é o ponto responsável por avaliar a nobreza de uma área, com a predominância de unidades familiares com maior renda per capita. Já a conveniência se dá por conta do burburinho local, com a forte presença de comércio e facilidades nas redondezas.
Por último e não menos importante, a funcionalidade, que é um fator aliado à mobilidade urbana. Esse é o motivo que justifica a valorização de apartamentos próximos às estações de metrô, por exemplo. Basicamente, quanto mais cômoda a experiência de um morador em um imóvel, maior sua qualidade de vida e, por consequência, maior o valor cobrado pela unidade.
Seguimos a lista com as consequências inerentes à localização. É nesse momento que podemos demonstrar a segurança pública operando no valor dos imóveis. Esse é um critério polêmico, pois invariavelmente, a segurança costuma estar atrelada à nobreza do bairro, que levanta pontos de discussão quanto ao policiamento reforçado dessas áreas em detrimento das outras.
Ainda assim, precisamos olhar para esses fatores com uma visão de causa e efeito. Segundo o levantamento realizado pelo Estadão, os índices de criminalidade em São Paulo nos demonstram um episódio claro da relação segurança-preço. A exemplo dos seguintes bairros, preços médios de julho de 2018:
o mais seguro: Alto da Mooca, com 27 ocorrências de roubos em 2017, custando R$7.406,33 por m²;
o 20º mais seguro: Guaianazes, 189 ocorrências em 2017, custando R$3.445 por m².
Tanto a infraestrutura como o urbanismo são critérios que dependem da qualidade da administração pública do local. Avenidas amplas, parques arborizados, ciclovias e estações de transporte público são apenas alguns dos exemplos que influenciam no preço da unidade. Para além disso, também existem os estabelecimentos que agregam valor cultural, como a proximidade de museus, como ocorre aos moradores vizinhos do MASP, em Bela Vista, São Paulo.
4. Engenharia e arquitetura
Já aqui, temos pontos diretamente relacionados ao imóvel. A começar pela sua arquitetura, que pode acrescer uma fatia generosa ao preço quando a unidade foi desenhada por algum profissional de destaque na área. A grosso modo, quanto mais diferenciado e único for o conceito, maior será o seu preço.
Além disso, vale lembrar das soluções de engenharia. Casas e apartamentos modernos contam com instalações mais eficientes e maleáveis, permitindo que os proprietários adaptem o imóvel às suas vontades no futuro. Isso também vale para prédios novos, que atendem as tendências mais atuais, oferecendo diferenciais como varanda gourmet, mezanino, pé direito alto e disponibilidade para carregamento de veículo elétrico.
5. Conveniências
Retornando aos fatores indiretos, listamos agora toda a comodidade oferecida pelo motor econômico regional. A ampla disponibilidade de comércio é a bola da vez, justamente porque esse tipo de fator colabora com o alívio do trânsito nos grandes centros. A esse modo, as administrações de muitas cidades estimulam o desenvolvimento comercial dos bairros, que passam a oferecer tudo o que seu morador precisa, sem que este se desloque pela cidade desnecessariamente.
Por conta disso, já é possível viver em bairros que são verdadeiros microcosmos fechados ao mundo externo, com uma cartela de opções hospitalares, educacionais e de lazer. Notadamente, essas regiões seguem a coerência convencional ao mercado, pois costumam ser os mais desenvolvidos, seguros e nobres.
Por último e não menos importante, o fator maleabilidade. Como os imóveis são investimentos caros, é bastante natural que as pessoas queiram mudar os ares de sua casa de tempos em tempos, renovando a paixão que tinham pela unidade quando esta ainda era nova. Com isso em mente, muitos imóveis são valorizados em função da sua oportunidade de transformação.
Esse potencial de mudança é avaliado por vários critérios, como a disponibilidade de espaço, em terreno ou área construída, a facilidade de passar uma reforma junto a prefeitura, sem grandes empecilhos burocráticos e um projeto inicial expansivo, que por fatores estruturais, permite a construção de novos andares, ambientes e instalações.
Como pôde ver, não são poucos os fatores, mas cabe ao corretor avaliar cada um desses pontos para identificar uma oportunidade de ouro. No fim das contas, percebemos que são essas observações que diferenciam um investidor do ramo imobiliário de um mero especulador sem fundamentos.
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