VENDA DO IMÓVEL DURANTE A LOCAÇÃO - Andersen Ballão Advocacia
14:17 hrs. Hélio Carlos Kozlowski
A Lei nº. 8.245, de 18 de outubro de 1991, também conhecida como "Lei do Inquilinato", dispõe sobre as locações de imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, tratando, em seu artigo 8, acerca da possibilidade de rompimento do vínculo contratual em caso de alienação do imóvel objeto da locação.
Segundo o referido dispositivo legal, na hipótese de alienação do imóvel durante a locação, o adquirente poderá comunicar o locatário do desinteresse na manutenção locação, concedendo o prazo de 90 (noventa) dias para a desocupação. Inclusive, por "alienação", entende-se não só a venda propriamente dita, mas também, por exemplo, a permuta, doação, aquisição do bem em leilão pela via judicial ou extrajudicial, bem como a constituição de usufruto.
O adquirente apenas não poderá exercer esse direito quando i) o contrato for firmado por prazo determinado, ii) contiver cláusula de vigência em caso de alienação, e iii) estiver devidamente averbado junto à matrícula do imóvel. Todos esses requisitos, sem exceção, devem estar presentes para afastar o direito do adquirente de desfazer a locação.
Ocorre que, na prática, na grande maioria das vezes os requisitos da lei não são fielmente observados, de maneira que a maior parte das locações pode ser prontamente desfeita em caso de alienação do imóvel locado.
Neste caso, a comunicação do desinteresse na locação – a chamada "denúncia" -, deverá ser exercida em noventa dias do registro da venda perante o Cartório Registro de Imóveis. Não sendo exercida nesse prazo, presume-se a concordância do adquirente na manutenção da locação, que não mais poderá ser desfeita pela simples alienação do imóvel, mas apenas por outros fatos como descumprimento contratual, término do prazo, retomada para uso próprio, etc.
Não sendo o imóvel desocupado pelo locatário no prazo de noventa dias contatos da data da sua cientificação, restará ao adquirente promover a medida judicial competente para desocupação do bem.
É verdade, porém, que no caso de venda ou promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou, ainda, dação em pagamento o locatário terá preferência para adquirir o imóvel em igualdade de condições que outros pretendentes. Esse chamado "direito de preferência" por vezes não se aplica em alguns casos, como por exemplo em razão de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, entre outros.
De outro lado, caso o locatário seja preterido quanto ao direito de preferência na aquisição, poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.
Já nos casos de imóvel em condomínio, isto é, de propriedade de dois ou mais titulares, a preferência deverá ser concedida em primeiro lugar ao condômino e, depois, ao locatário.
Portanto, são inúmeras as consequências que podem surgir a partir da alienação de um imóvel locado, recomendando-se que os envolvidos, tanto o locador como o locatário, estejam devidamente assessorados para o fim de evitar eventuais dissabores relativos ao negócio.
Hélio Carlos Kozlowski é advogado, Bacharel em Direito pela Faculdade de Direito de Curitiba (2008). Integra o Departamento Contencioso do escritório Andersen Ballão Advocacia desde 2008.