Casa própria: Sonho realizado por poucos, pesadelo interminável de muitos
Elson Rogério Forte
Pedro Américo Cardoso Figueira
Vander Kobayashi
Hércules Jesus de Carvalho Borges
RESUMO: Este trabalho tem por finalidade avaliar, de maneira geral, os contratos de financiamento de casa própria disponíveis à população brasileira, mais especificamente os utilizados pela população de baixa renda. O objetivo principal é identificar as causas que impedem a liquidação de tais contratos. Sabe-se que este problema não é novidade no País, além de se considerar o déficit habitacional uma das mais marcantes características da desigualdade social, pois algumas pessoas possuem diversos imóveis, enquanto a maioria se vê obrigada a pagar aluguel ou, assinar contratos de financiamentos bastante capciosos. Para consecução do objetivo serão utilizadas pesquisas bibliográficas pertinentes ao assunto, além de dados obtidos nos endereços eletrônicos dos diversos órgãos envolvidos neste processo. Portanto, busca-se através deste trabalho elaborar um auxílio àqueles que pretendem assinar um contrato de financiamento de casa própria pelo Sistema Francês de Amortização, mais conhecido como Tabela Price, especificamente os do tipo Plano de Equivalência Salarial – Categoria Profissional (PES/CP), de forma a esclarecer os termos técnicos embutidos nestes contratos, além de demonstrar e explicar os cálculos oriundos dos mesmos.
PALAVRAS-CHAVE: Casa – Própria – Amortização – Tabela - Price
Após a verificação de grande número de imóveis disponíveis para leilão nos jornais, vislumbrou-se a oportunidade de realizar um estudo sobre o motivo de tais imóveis estarem nesta situação. De antemão, sabíamos que era a inadimplência dos mutuários, mas os motivos causadores desta inadimplência era a grande incógnita.
A Constituição Federal de 1988 determina em seu Art. 6º que são direitos sociais a educação, a saúde, o trabalho, a moradia, o lazer, a segurança, a previdência social, a proteção à maternidade e à infância e a assistência aos desamparados.
O déficit habitacional no país vem de longa data, e no intuito de solucionar este problema, foi criado em 1964, mediante a promulgação da Lei nº. 4.380 o Sistema Financeiro de Habitação – SFH, a qual determina no seu Art. 1º que o Governo Federal, através do Ministro do Planejamento, formulará a política nacional de habitação e de planejamento territorial, coordenando a ação dos órgãos públicos e orientando a iniciativa privada no sentido de estimular a construção de habitações de interesse social e o financiamento da aquisição da casa própria, especialmente pelas classes da população de menor renda.
No entanto, esta medida não foi suficiente para sanar esta desigualdade social, e com o crescimento populacional desde então, a situação se agrava cada vez mais. Apesar de o direito à moradia ser garantido na Constituição do País, devido à baixa eficiência governamental para acabar com o problema, esta triste realidade se arrasta até os dias atuais.
Tal afirmação pode ser facilmente constatada em qualquer cidade, ao se observar um pequeno número de belas mansões, assim como centenas de casebres amontoados nas favelas que ao longo dos anos crescem de maneira muito preocupante. A gravidade deste assunto é tamanha que deu origem a diversos movimentos sociais, como o Movimento dos Sem Teto – MST, no qual seus integrantes protestam invadindo prédios públicos abandonados, subtraindo, desta forma, a oportunidade de melhor cumprimento dos serviços prestados pelos entespúblicos, tendo em vista que em referidos locais poderiam estar pessoas devidamente qualificadas para tornar mais dinâmica a relação entre a população e os órgãos governamentais.
Apesar de haver um antigo clamor popular sobre o problema da falta de moradias e do ordenamento jurídico brasileiro permitir que sejam positivados diplomas legais com intuito de facilitar a aquisição e, também, a liquidação dos financiamentos da casa própria pela população de baixa renda, são diversos os casos de mutuários que estão impossibilitados de honrar os débitos oriundos desses financiamentos, mesmo que se trate de habitações sem condições dignas de moradia.
Este estudo tem por finalidade analisar as possíveis armadilhas que se encontram embutidas nos contratos de financiamento imobiliário oferecidos às classes menos favorecidas financeiramente. Tais armadilhas se referem principalmente aos conceitos técnicos da matemática financeira, que sempre estão inseridos de maneira não muito clara nos contratos das operações entre as instituições creditícias e os mutuários, o que acaba criando uma grande dificuldade para o mutuário compreender a oscilação no valor das suas prestações mensais no decorrer do contrato assinado, assim como em relação ao seu saldo devedor nas fases finais do contrato.
O esclarecimento dessas armadilhas é de interesse de grande parte da sociedade, pois inúmeras são as famílias que pagam aluguel mensalmente, assim como aquelas que já estão morando em imóveis próprios, porém sem ainda serem próprios literalmente, correndo eminente risco de serem despejadas por não conseguirem honrar os débitos dos contratos assinados. Por vários motivos, raras são as pessoas que conseguem liquidar o financiamento de seu imóvel, transformando o que parecia ser um sonho prestes a se realizar em um grande e interminável pesadelo.
Definitivamente, se os pretensos mutuários obtivessem conhecimento sobre os significados dos diversos termos técnicos que fazem parte dos contratos de financiamentos imobiliários, e que passam despercebidos pelas pessoas que estão ávidas para assinar o documento que lhes proporcionará concretizar o sonho da casa própria, provavelmente deixariam de prosseguir com o andamento da operação.
Desta forma, o objetivo geral deste trabalho é o de buscar melhor entendimento das causas da grande quantidade de inadimplência dos mutuários que financiaram imóveis junto ao Sistema Financeiro de Habitação – SFH, e dois são os objetivos específicos: o primeiro tem como escopo o esclarecimento dos termos técnicos utilizados nos contratos de financiamento imobiliário e as conseqüências de os mesmos serem interpretados de forma equivocada, ou seja, facilitar o entendimento pelas pessoas leigas dos conceitos advindos da matemática financeira, utilizados com maior freqüência neste tipo de contrato. Já o segundo objetivo específico visa à comprovação da inexistência da utilização de juros compostos no mecanismo de funcionamento do Sistema Francês de Amortização – Tabela Price, visto que diversos autores defendem o inverso.
1 Termos Técnicos utilizados nos contratos imobiliários
1.1 Capital e Juros sobre o Capital
Ao principiar na seara da matemática financeira, necessário se faz a compreensão de alguns termos utilizados, dentre os quais se define capital, em sentido expresso, como a força que o dinheiro é capaz de produzir para impulsionar a economia. Na relação financeira existente na sociedade contemporânea existem dois tipos de pessoas: as que possuem dinheiro e o utilizam para efetuar empréstimos mediante recebimento ulterior de uma maior quantia. Do outro lado estão as pessoas que tomam esse dinheiro emprestado. Chama-se custo do dinheiro o juro pago, ou seja, o valor pago a mais em relação ao que foi tomado por empréstimo. A este custo, que é expresso de maneira percentual, denominamos taxa de juros.
De acordo com o Sobrinho (2000), a taxa de juros é composta por quatro elementos. O primeiro deles é o risco, que se entende como a probabilidade de o adquirente do empréstimo não honrar o débito. O segundo elemento são as despesas operacionais, contratuais e tributárias advindas da formalização do empréstimo e efetivação da cobrança. A inflação é o terceiro item a compor a taxa de juros, a qual é conceituada como o índice de desvalorização do poder aquisitivo da moeda previsto para o prazo do empréstimo. O ganho (ou lucro) é o quarto item, e é determinado pelo dono do capital em função da privação de sua utilização ou de outras oportunidades de investimentos.
Conforme Veras (2001), assim como o trabalho é remunerado com o salário, a propriedade através do aluguel, a arte e a cultura pelos direitos autorais, os juros são a remuneração do capital.
1.2 Capitalização
Acompanhando o surgimento da burguesia comercial durante a Idade Média, ocorria, também, um desenvolvimento amplo de todas as ciências. No campo que trata das finanças ocorreram mudanças significativas nas ciências contábeis e econômicas, mudanças essas que podem ser percebidas nos dias atuais. Um dos frutos deste desenvolvimento foi a criação de vários termos específicos na área de finanças, como é o caso do conceito de Capitalização, que dentre os diversos termos conceituais podemos sugerir: juntar ao capital, transformar em capital, acumular ou juntar dinheiro visando formar um capital.
1.3 Amortização
Na composição das prestações pagas em qualquer espécie de financiamento estão incluídas duas parcelas: uma que se refere ao capital que foi emprestado, e a outra destinada ao pagamento de juros constantes no regular contrato financeiro. Em referência à Amortização, nas diversas obras específicas de matemática financeira consultadas na elaboração deste trabalho foram encontradas definições no mesmo sentido, ou seja, é a parcela que corresponde ao pagamento do capital emprestado.
Conforme definição do guia de financiamento do portal Winfinance, a amortização é a parte do pagamento que efetivamente diminui o saldo devedor. A parte referente a juros não diminui o valor da dívida, o que significa dizer que estes são os "custos" que se paga pelo empréstimo. Assim, no final da operação, a soma da parte de amortização de todas as prestações deve ser igual ao valor do empréstimo.
A fórmula abaixo é largamente difundida na literatura voltada à área financeira, e tem o intuito de possibilitar uma melhor visualização e entendimento sobre este conceito: