Um problema enfrentado pelo síndico, Carlos Alberto Rigo, residente em Itapema, Litoral Norte de Santa Catarina, é recorrente entre os gestores de condomínios. Carlos administra o edifício Ima 1 e Regina Lúcia, onde há alguns meses atrás foi realizada uma reforma no hall de entrada e no portão da garagem. Entretanto, o que era para ser uma simples obra acabou se transformando em dor de cabeça para o síndico.
Um condômino que havia participado do rateio para a reforma, estimada em R$ 50 mil, resolveu vender o apartamento, sem antes quitar a dívida de aproximadamente R$ 2 mil, com o condomínio. "O apartamento foi vendido recentemente e o débito relativo à obra com o condomínio não foi paga. O cartório não pediu a certidão de débito para a venda e o imóvel foi vendido normalmente", conta Carlos, acrescentando que ligou para o cartório, onde lhe informaram que "por lá essa certidão não é solicitada".
Após infrutíferas tentativas de diálogo com o antigo proprietário, o débito foi parar na Justiça. O síndico Carlos afirma que o processo ainda está em andamento e que o condomínio não desistirá de receber pelo que foi acordado entre todos os condôminos, antes do início das obras. "Por isso, entrei em contato com o Jornal dos Condomínios, para tentar entender quem seria o responsável por esse pagamento e as responsabilidades de cada um", explica Carlos, lembrando que o apartamento em débito já está ocupado pelo novo morador.
O Jornal dos Condomínios entrou em contato com o Cartório de Imóveis de Itapema, que foi quem formalizou o negócio, mas ninguém quis se pronunciar a respeito do ocorrido. A reportagem então entrou em contato com o advogado e especialista em condomínios, Luiz Fernando Osawa, de Balneário Camboriú, que se dispôs a responder algumas perguntas envolvendo o assunto e que podem esclarecer as dúvidas de outros síndicos. Leia abaixo trechos da entrevista:
Jornal dos Condomínios - No caso de um apartamento ser vendido com débito condominial, por conta de uma reforma, por exemplo, de quem é a responsabilidade por quitar essa dívida? Do antigo ou do novo proprietário? Qual a responsabilidade de cada um?
Luiz Fernando Ozawa - A responsabilidade pela dívida do condomínio é do proprietário (registral) do imóvel, na data que for ajuizada a Ação de Cobrança. O condomínio é o credor e ele deve cobrar de quem está no Registro de Imóveis, isso porque o imóvel responde pela dívida, inclusive, podendo vir a ser vendido judicialmente, depois de penhorado e avaliado. Se houve a venda do imóvel, após o lançamento do valor e o condomínio vier a cobrar do novo proprietário adquirente, que está registrado, este é quem deve ser responsabilizado conforme o artigo 1.345 do Código Civil: "O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios", ou seja, adquirem-se as dívidas de condomínio junto com o imóvel. Se houve alguma negligência por parte de quem vendeu ou de quem comprou o imóvel, para a efetiva transferência do mesmo no Registro de Imóveis, não é problema do condomínio. Casos específicos devem ser analisados por profissional da advocacia.
Jornal dos Condomínios - No caso do não pagamento da dívida, quais as consequências que isso pode trazer para os envolvidos no ocorrido - comprador, vendedor e síndico (este último na condição de administrador do condomínio)?
Ozawa - Bem, o imóvel responde pela própria dívida do condomínio. Ou seja, o imóvel pode ser vendido judicialmente para cobrir a dívida. O novo comprador não poderá se utilizar da expressão "boa-fé", simplesmente, para dizer que não é responsável. O vendedor, devedor original, poderá vir a responder pela dívida se o comprador assim lhe quiser cobrar e tiver provas disso. Mas, o condomínio nada tem a ver com a relação entre comprador e vendedor, mesmo porque, como já dito, quem compra "adquire" junto à dívida de condomínio. O síndico deve se precaver antes de ingressar com a cobrança judicial junto ao Registro de Imóveis: a parte passiva da ação, o réu, é aquele que está registrado como proprietário. No entanto, acho bom assinalar que o síndico também deve ser diligente na cobrança dos valores, utilizando-se de meios extrajudiciais, como por exemplo, notificações extrajudiciais e acordos, afinal o devedor trata-se de um 'vizinho'. Noutra ponta, é recomendado ao síndico que não deixe a dívida acumular por muito tempo, para não prejudicar a própria saúde econômica do condomínio. O ideal é padronizar o procedimento por decisão colegiada: venceu uma parcela; usa-se a notificação. No vencimento da terceira parcela utiliza-se a Ação Judicial de Cobrança, por exemplo; para não haver tratamentos desiguais.
Jornal dos Condomínios – Qual o procedimento correto do condômino antes de realizar a venda de um imóvel?
Ozawa - Antes de vender é bom que se quite todas as dívidas de condomínio e entregue ao comprador uma certidão ou declaração de quitação. No caso de não haver dinheiro para quitação antes da venda, que conste no contrato a existência da dívida como parte do negócio, em cláusula expressa nesse sentido, com valores e vencimentos, para que o comprador tenha inteira ciência do que está acontecendo. Caso haja qualquer perigo do imóvel ser objeto de expropriação por dívidas ou outras obrigações, o vendedor deve dar ciência ao comprador, sob pena de cometer ilícito cível e criminal.
Jornal dos Condomínios - E o comprador, quais os passos que deve dar antes de efetivar a compra do imóvel?
Ozawa - O comprador deve exigir do vendedor uma declaração ou comprovante de quitação de dívidas e despesas condominiais, ou então, buscar essa informação pessoalmente com o síndico ou com a administradora responsável pelo condomínio. É recomendável também fazer uma consulta ao Livro Ata das deliberações tomadas em assembléia, até a data da compra, para verificar se há previsão orçamentária para gastos futuros, como por exemplo, chamadas de capital para obras ou reformas. Além da constatação da situação condominial, outro passo importante é uma diligência até o Registro de Imóveis para certificar-se de que o proprietário é quem diz ser o vendedor, seu estado civil, bem como se o imóvel está isento de penhoras, arrestos ou outros problemas. Ainda no Registro de Imóveis é recomendável solicitar uma Certidão de Ônus Reais. Os demais documentos dependerão do estado civil e de onde o vendedor desempenha suas atividades profissionais. No entanto, se for casado, ou for membro de pessoa jurídica, será necessária a solicitação de documentos nas cidades onde está o imóvel em nome das pessoas (físicas e jurídicas) e cônjuges, como por exemplo, a Certidão Negativa de Ações Judiciais Cíveis (Estadual e Federal), que pode ser solicitada no Fórum local. É igualmente recomendável obter Negativas de Débito municipal, estadual e federal e de ações trabalhistas, nos nomes e para o imóvel. E finalmente, quitações junto às autarquias e empresas terceirizadas, como fornecedoras de luz, de água e taxas de coleta de lixo, onde houver. Mesmo assim, ainda poderá haver surpresas, todavia precaução nunca é demais para quem investe dinheiro na compra de um imóvel. É bom que seja consultado um advogado antes de assinar um contrato de compra e venda de imóvel.
Jornal dos Condomínios - Em meio às duas pontas do negócio, temos o síndico que administra o condomínio. De que forma ele deve agir para evitar prejuízos no caso de reformas?
Ozawa - Normalmente, com as assembléias e quóruns de praxe. É salutar que qualquer reforma passe pela aprovação da assembléia, onde são analisadas tanto a Convenção e o Regimento Interno, quanto à legislação civil. Na questão da cobrança, caso a obra seja de grande valor, talvez uma pesquisa sobre todos os proprietários das unidades, junto ao Registro de Imóveis, seja o ideal.
Destaco uma advertência importante para os síndicos e administradores de condomínio: há diversidade de quoruns para a aprovação, dependendo da natureza jurídica da obra, sendo que em alguns casos a prévia aprovação em assembléia pode até ser dispensada. Em outros casos, o quórum é qualificado e somente a maioria simples pode não ser suficiente, além de casos extremos onde há a necessidade de aprovação unânime dos condôminos. É recomendado ao síndico a consulta de um advogado para analisar cada caso concreto, porque a sua boa intenção em realizar reformas, pode lhe causar grandes dores de cabeça e, inclusive, casos de responsabilidade civil e dever de indenizar o condomínio por má gestão.