Norma de Reformas: o Novo Desafio dos Condomínios - BROTTO CAMPELO ADVOGADOS
14/08/2014 em Publicações
Artigo publicado na Revista Imóvel Magazine, edição agosto/setembro de 2014
Se você reside em um condomínio, provavelmente já se deparou com um aviso, da administração, informando sobre regras a serem observados para a realização de reformas nas unidades habitacionais. Este movimento é decorrente da NBR ABNT 16280:2014, conhecida como "Norma de Reformas", e que entrou em vigor dia 18/04/2014, disciplinando as intervenções construtivas em unidades habitacionais.
A Norma traz um recado direto, e muito importante: construção é coisa séria. Ainda que a intervenção pretendida pareça simples, como, por exemplo, a instalação de ar-condicionado, ela deve ser feita por profissional habilitado e estar amparada por projetos e laudos técnicos.
O caso emblemático que levou à edição desta norma foi o desabamento do Edifício Liberdade, no Rio de Janeiro, em 2012. Uma reforma "clandestina" realizada por um morador, sem alvará, provocou a supressão de pilares e o edifício colapsou, trazendo junto duas edificações vizinhas, e ocasionando a morte de 18 pessoas. No inquérito policial instaurado para apurar as responsabilidades pelo acidente, o proprietário da empresa que executava a reforma declarou: "O que fizemos no nono andar foi replicar o que havíamos feito em outros pavimentos. Por isso, não houve necessidade de um acompanhamento de em um engenheiro ou um arquiteto. Era uma reforma, não uma obra."
Percebe-se que havia uma cultura, do brasileiro, de tratar a reforma como algo corriqueiro, diferente de construção, e que, portanto, dispensaria o envolvimento de profissionais habilitados, como arquitetos e engenheiros. Este grave acidente apontou a urgência em mudar este quadro, reforçando a necessidade de maiores cuidados serem adotados mesmo em obras menores.
A Norma 16280:2014 abrange as seguintes intervenções: automação; instalação de ar-condicionado, banheira, exaustão ou ventilação; impermeabilização; esquadrias e envidraçamento de varandas; alterações no sistema hidrossanitário; obras de prevenção e combate a incêndio; instalações elétricas; instalações de gás; instalação de pisos e revestimentos; ou qualquer outra obra que possa afetar a estrutura do edifício, como remoção ou acréscimo de paredes, furos e aberturas, ou alterações que impliquem em aumento ou redução de carga. Serviços realmente simples, como pinturas, não estão incluídos.
Sempre que uma destas intervenções for realizada, o condômino precisará solicitar autorização prévia ao Síndico, apresentando o "plano de reforma", juntamente com a ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) a fim de comprovar que o serviço está amparado por engenheiro ou arquiteto. O Síndico poderá contar com um responsável técnico contratado pelo condomínio para embasar tecnicamente sua decisão por autorizar ou não a obra. E a Norma ainda outorga ao Síndico a competência para autorizar ou não a entrada, no condomínio, de materiais e pessoas contratadas para a execução da obra na unidade autônoma.
Do ponto de vista jurídico, é questionável a excessiva responsabilidade que a Norma atribui ao Síndico. Realizar uma fiscalização plena e permanente sobre todas as reformas realizadas nas unidades, controlando (ou vigiando) a entrada e saída de todos os fornecedores e prestadores de serviço, pode se tornar uma tarefa quase inexequível. E a ausência de previsão desta obrigação em lei formal pode ser argumentada pelo Síndico para afastar eventuais responsabilizações.
De todo modo, é recomendável aos condomínios que façam a sua parte, cumprindo a Norma e divulgando aos condôminos as regras a serem observadas quanto às reformas. Desta forma, a responsabilidade por eventuais transtornos estará direcionada para o condômino que, mesmo conhecendo a norma, deixou de atendê-la, colocando em risco a edificação e a segurança dos demais moradores.