Usucapião especial coletiva como forma de reorganização urbana e o advento da lei 13.105 de 2015 - Boletim Jurídico
Usucapião especial coletiva como forma de reorganização urbana e o advento da lei 13.105 de 2015
26/09/2019 - Abraão da Silva Siqueira, James Lopes de Oliveira e Ingo Dieter Pietzsch
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O presente artigo buscou analisar a lei de usucapião coletiva urbana como forma de reorganização desta nova realidade das cidades, impulsionada pela lei 13.105 de 2015 do Novo Código de Processo Civil (NCPC) da extrajudicialidade do processo. A metodologia adotada foi a bibliográfica com observação do cenário manauara.
A usucapião urbana surgiu no cenário brasileiro através do artigo 183 da Constituição Federal de 1988, que previu a modalidade individual do instituto. Essa inovação se fez necessária, diante do grande crescimento da população urbana, gerando um desenvolvimento acelerado das favelas e um consequente apartheid social. Mas, foi apenas em 2001, por meio da promulgação da lei 10.257/01 que o instituto foi ordinariamente regulamentado e criada sua modalidade coletiva (CORDEIRO, 2011).
O direito brasileiro admite diversas espécies de usucapião imobiliário: a usucapião extraordinária, que possui duas modalidades, conforme o caput do art. 1.238 do Código Civil, e seu respectivo parágrafo único; usucapião ordinária, também com duas modalidades, conforme caput e o parágrafo único do art. 1.242 do mesmo diploma legal; usucapião especial rural, ou também denominada "usucapião constitucional", regulada pela Lei 6.969/81, com as alterações dadas pelo art.191 da Constituição Federal, a usucapião especial urbana, introduzida pelo art.183 da Carta Magna, possuindo três espécies: a modalidade individual, prevista no art. 9º do Estatuto da Cidade (Lei 10.257/01) , a coletiva, inovação trazida pelo art.10 do mesmo diploma legal, e por fim, a usucapião familiar, criada pela Lei 12.424 de 16 de junho de 2011, que inseriu o art. 1.240-A no Código Civil atual (BRASIL, 2013).
De acordo com Ramos (2004) o artigo 1.238 do Código Civil brasileiro estabelece tanto em seu caput quanto no parágrafo único as modalidades de usucapião extraordinária em nosso ordenamento, vejamos:
Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé, podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
O requisito principal da usucapião extraordinária é o exercício da posse, "sem oposição", com "animus domini", pelo prazo de 15 (quinze) anos sobre um determinado imóvel. Por haver previsão expressa na lei, para a usucapião extraordinária não é exigido o justo título ou mesmo a boa-fé, como ocorre em outras modalidades. Pode-se perceber, que no parágrafo único do artigo 1.238 do CC/02, acima transcrito, o legislador criou uma outra possibilidade de configuração da prescrição aquisitiva, reduzindo para 10 (dez) anos o prazo de exercício da posse para que ocorra a prescrição aquisitiva. Para que este prazo seja aplicado, outro requisito se faz necessário: o usucapiente deverá demonstrar que estabeleceu sua moradia habitual no imóvel que pretende usucapir, ou ainda, que realizou obras ou serviços de caráter produtivo no imóvel (CORDEIRO, 2011).
A usucapião ordinária está prevista no art. 1.242 do Código Civil brasileiro, que estabelece que aquele que possuir contínua e incontestadamente, por 10 anos um imóvel, adquirirá a propriedade deste, desde que haja boa-fé e justo título.
Em relação à usucapião extraordinária, os mesmos requisitos estão presentes, quais sejam: a posse mansa e pacífica, o decurso de tempo, que neste caso é de 10 anos, o "animus domini", e o imóvel, sendo ainda acrescidos de outros dois, o justo título e a boa-fé. Por muito tempo, a existência do justo título gerava automaticamente a presunção da boa-fé, entendimento que atualmente tem sido separado pela doutrina. Neste sentido, se manifesta Carlos José Cordeiro, (2011, p. 99):
"O justo título é um título hábil, em tese, a transferir o domínio (causa habilis ad dominium transferendum), mas que deixa de operar tal efeito por ressentir-se de algum vício ou irregularidade, que o decurso do tempo se encarrega de sanar. A boa fé, por sua vez é a crença do possuidor de que a coisa possuída realmente lhe pertence ignorando a existência de vício que macule o seu título aquisitivo".
E ainda, Orlando Gomes (2009, p. 195) esclarece:
Além do justo título, requer-se a boa-fé. Poderia parecer, à primeira vista, que a existência do justo título implicaria boa-fé, o que dispensaria este requisito. Assim não é. Se a boa-fé se presume quando há justo título, pode este existir sem aquela, como quando o comprador soube que coisa comprada não pertencia ao vendedor. A boa-fé, realmente, é elemento autônomo na usucapião ordinária.
Embora o parágrafo único do artigo 1.201 do atual Código Civil determine que "o possuidor com justo título, tem por si a presunção de boa-fé, salvo prova em contrário, ou quando "a lei expressamente não admite esta presunção", esta presunção é relativa. É possível que exista o justo título na ausência de boa-fé.
Ressalta-se ainda que a boa-fé do possuidor deve perdurar do início ao fim do tempo necessário para aquisição por usucapião, uma vez que a superveniência de má-fé impede a consumação deste requisito. O legislador por meio do parágrafo único do art. 1.242 do Código Civil em vigor cria uma outra modalidade de usucapião ordinária, a usucapião tabular, senão vejamos:
Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores, nele tivessem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos, de interesse social e econômico.
Assim, estabeleceu, o legislador, o prazo de cinco anos caso o imóvel tenha sido adquirido de maneira onerosa, tomando por base o registo constante em respectivo cartório, desde que os possuidores, tenham estabelecido sua moradia ou realizado investimento, seja de interesse social quanto de cunho econômico.
O Constituinte já buscando atender uma política urbana condizente com a realidade social, previu no art. 183 da Constituição Federal de 1988, a usucapião especial urbana, também denominada pro morare, ou ainda pro habitatione. Neste sentido se manifesta Carlos José Cordeiro, (2011, p.112) "em verdade a usucapião urbana nasceu da intenção de se promover a paz social e a ordem pública. Configura-se como a concretização da função social da propriedade, visto que a utilidade da moradia deve representar distribuição de riqueza e estabilidade material".
Os principais requisitos da usucapião especial urbana individual estão previstos no caput do referido artigo, senão vejamos:
Art.183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural (KÜMPEL,2014).
Mas foi por meio do Art. 9º da lei 10.257/01 que a matéria foi regulamentada infraconstitucionalmente:
Art. 9º. Aquele que possuir como sua área ou edificação urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural § 1º O título de domínio será conferido ao homem ou à mulher ou a ambos, independentemente do estado civil.
§2º O direito de que trata este artigo não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
§3º Para os efeitos deste artigo, o herdeiro legítimo continua de pleno direito, a posse de seu antecessor, desde que já resida no imóvel por ocasião da abertura da sucessão.
Na esteira de mudanças legais, Kümpel (2014) destaca uma outra e nova espécie de usucapião especial urbana foi criada por meio da Lei 12.424 de 16 de junho de 2011, que inseriu o art. 1.240-A no Código Civil atual, vejamos:
"Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade dividida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1º O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez. Trata-se da usucapião familiar, que possui como requisitos principais: o exercício da posse pelo prazo de dois anos, de forma direta e exclusiva, sobre imóvel que era divido com ex-cônjuge ou ex- companheiro, após este ter abandonado o lar".
A nova modalidade do instituto tem sido elogiada pela doutrina, conforme se manifesta Flávio Tartuce (2012): A nova categoria merece elogios, por tentar resolver inúmeras situações que surgem na prática. É comum que o cônjuge que tome iniciativa pelo fim do relacionamento abandone o lar, deixando para trás o domínio do imóvel comum. Como geralmente o ex-consorte não pretende abrir mão expressamente do bem, por meio da renúncia à propriedade, a nova usucapião acaba sendo a solução.
A Legitimidade para Propositura da Usucapião Coletiva Urbana
A usucapião coletiva urbana foi criada com a finalidade de proporcionar à população de baixa renda, que ocupa área urbana para moradia, a regularização de suas respectivas propriedades. Neste sentido, o caput do art.10 do Estatuto da Cidade fala em "população", no sentido de que o instituto é direcionado à uma coletividade.
"Pelo termo 'população' define-se que somente as pessoas naturais poderão fazer parte do grupo ou da classe de favelados que poderão se reunir para o pleito da usucapião coletiva. Está, pois, descartada a possibilidade da pessoa jurídica integrar o grupo, até porque o interessado há de morar no local" (CORDEIRO 2011, p.112).
Destaca-se também que essa população deve ser de "baixa renda", conforme preceitua o caput do já citado dispositivo. Trata-se de um conceito vago ou indeterminado, cabendo ao Magistrado verificar no caso concreto o preenchimento desta condição. O legislador determina ainda que para pleitear o reconhecimento da usucapião coletiva urbana, os sujeitos que compõem a população de baixa renda não poderão ser proprietários de outro imóvel urbano ou rural. Tal vedação se dá tendo em vista a própria função social do instituto, visando beneficiar os mais pobres, que moram precariamente nas favelas. Neste sentido, se manifesta Gustavo Tepedino (2011, p.330):
"Uma vez que se trata de usucapião com a finalidade específica de promover o direito constitucional à moradia, não se permite que o usucapiente seja proprietário de outro imóvel, urbano ou rural, sob pena de ter frustrada sua função. Por outro lado, do ponto de vista probatório, admite-se, assim como na hipótese do art. 1.239, que o possuidor evite prova negativa (de não ser titular de outra propriedade), limitando-se a simples declaração nesse sentido".
Em contrapartida, caberá ao réu a prova em contrário, de modo a, desafiando a declaração do autor de que não é titular de outro imóvel, indicar, mediante certidão do cartório competente, a titularidade obstativa dessa modalidade de usucapião. Outra determinação importante é que o Estatuto da Cidade prevê que a usucapião coletiva urbana poderá ser reconhecida apenas uma vez, para cada possuidor, devendo cada um ser devidamente identificado. Esse requisito permanece presente, mesmo quando a Associação de Moradores propor a ação, uma vez que o art. 12, inciso III do Estatuto da Cidade lhe confere legitimidade para tanto, desde que tenha sido regularmente constituída, e, mediante autorização expressa de seus representados (RAMOS, 2004).
A noção de direitos fundamentais está intimamente ligada ao conceito de Estado Democrático de Direito. Para que um determinado país seja assim caracterizado, é imprescindível que exista um rol de direitos considerados fundamentais a todos os cidadãos, incluindo um dever de limitação do poder estatal, ou seja, o Estado também se submete ao direito, bem como um dever de atuação positiva do mesmo ente, no sentido de garantir aos seus nacionais o acesso à direitos considerados básicos e indispensáveis.
I - Ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias.
O autor J.J. Gomes Canotilho, define os direitos fundamentais da seguinte forma: "Os direitos fundamentais representam um elemento básico para a realização do princípio Democrático, pois possuem uma função democrática, uma vez que o exercício democrático do poder significa a contribuição de todos os cidadãos para o seu exercício e implica participação livre para exercer esse direito" (CANOTILHO, 2003, p.437).
De acordo com Mendes (2008), os direitos fundamentais atualmente classificam-se em três gerações, sendo a primeira delas que é composta por aqueles direitos referidos nas Revoluções Americana e Francesa. Foram os primeiros a serem positivados. Referem-se às liberdades individuais como liberdade de consciência, de culto, inviolabilidade de domicílio, liberdade de reunião e etc. São direitos em que não desponta a preocupação com desigualdades sociais. O paradigma de titular desses direitos é o homem individualmente considerado. Por isso, a liberdade sindical e o direito de greve – considerados, então, como fatores desarticuladores do livre encontro de indivíduos autônomos - não eram tolerados pelo Estado de direito Liberal.
Os direitos de segunda geração surgiram com a proposta de estabelecer uma liberdade real e igual para todos. Preocupam-se com a assistência social, a saúde, educação, trabalho, lazer e etc. São os denominados direitos sociais, pois estão ligados à noção de justiça social. Estes direitos estão previstos no artigo 6º da Constituição Federal de 1988, e entre eles está previsto o direito à moradia, senão vejamos:
Já os direitos fundamentais classificados como de terceira geração caracterizam-se pela tutela de direitos coletivos ou difusos, pois visam a proteção não do sujeito individualmente considerado, mas sim de uma coletividade. Englobam o direito à paz, ao desenvolvimento, à qualidade do meio ambiente, à conservação do patrimônio histórico e cultural (MENDES, 2008).
Sobre a eficácia dos direitos fundamentais, José Afonso da Silva (2013), ensina que: "ela se divide em duas vertentes, a eficácia jurídica e a social. Esta ocorre ao se verificar que a norma criada é efetivamente obedecida e aplicada pela sociedade, enquanto a primeira consiste em produzir em maior ou menor grau, efeitos jurídicos à norma. A eficácia jurídica da norma por sua vez, subdivide-se em norma de eficácia plena, de eficácia limitada e ainda em norma de eficácia contida. As primeiras produzem efeitos desde sua promulgação, enquanto a segunda depende de uma normatividade complementar, a ser exercida pelo legislador ordinário. Já as normas de eficácia contida, embora possuam eficácia desde sua promulgação, ela é contida dentro de certos limites, dadas certas circunstâncias".
É notório que nas últimas décadas, tanto o Brasil quanto o Estado do Amazonas vêm passando por grande movimento de urbanização, tanto de forma organizada quanto de forma desorganizada. A mídia local amazonense traz constantemente em suas manchetes, vários casos de invasões no perímetro urbano da cidade de Manaus. Estas invasões trazem um clamor pelo direito à moradia, mas também vários outros casos de ocupação delituosa, apenas com interesses comerciais, dos quais buscam o amparo da lei de usucapião coletiva urbana para avalizar algumas manobras políticas e/ou em busca de lucros.
Contudo, há uma necessidade de fato de acomodar várias populações mais pobres para resguardar este direito constitucional que é o da moradia. Um desses dispositivos surgiu com a Lei n° 10.257, de 10 de julho de 2001, conhecida publicamente como Estatuto da Cidade. Assim, como a Lei 13.105 de 2015, estes dispositivos legais funcionam como instrumento de política social, procurando reorganizar a questão da habitação e mobilidade urbana como consequência de uma logística mais racional para a sociedade.
Apesar de gritante, esse tema da reorganização urbana alavancado pelas invasões não ocorreu da noite para o dia, mas partiu de uma realidade que até os anos 50, era mais rural que urbano, porém, sofreu uma "explosão urbana", com ritmo acelerado, sem acompanhamento governamental ou municipal e impulsionado pelas diversas crises políticas e econômicas, ocasionando um crescimento do setor informal de trabalho muito acentuado, culminando em altos níveis de desigualdade social e na segregação do espaço urbano de forma desordenada.
A maioria da população pobre se vê empurrada para a periferia das cidades, numa crescente aglomeração, totalmente excluída do mercado imobiliário, por falta de recursos e pela completa omissão Estatal, o que deu origem a novos problemas sociais, como a degradação do meio ambiente, grande número de desempregados, o uso impróprio do solo e das reservas naturais, violência urbana desenfreada, falta de saneamento básico e aumento de mais famílias que clamam por moradias.
BRASIL.Código Civil.17 ed. São Paulo: Rideel, 2013.
CANOTILHO, J. J. Gomes.Direito Constitucional e teoria da Constituição. 7ª edição.Coimbra: Almedina, 2003.
CORDEIRO, Carlos José.Usucapião especial urbana coletiva: abordagem sobre o Estatuto da Cidade. Lei n. 10.257 de 10 de julho de 2001. Belo Horizonte: Del Rey, 2011.
GOMES, Orlando. Direitos Reais.19ª Ed. Atualizada por Luiz Edson Fachin. Rio de Janeiro: Forense, 2009.
KÜMPEL, Vitor Frederico. O novo Código de Processo Civil: o usucapião administrativo e o processo de desjudicialização. Migalhas, 2014. Disponível em Acesso em: 12/03/19.
MENDES, Gilmar Ferreira.Curso de Direito Constitucional. 2ª ed. São Paulo: Saraiva, 2008.
RAMOS, Diliani Mendes. Principais inovações introduzidas pelo Estatuto da Cidade (Lei n° 10.257/2001) na ação de usucapião especial urbano. JusNavigandi, 2004. Disponível em: . Acesso em: 12/03/2019.
SILVA, José Afonso da.Curso de Direito Constitucional Positivo.36º ed.São Paulo: Malheiros, 2013.
TARTUCE, Flávio. A usucapião especial urbana por abandono do lar conjugal, Ministério Público do Estado do Ceará. Disponível em: http://www.mpce.mp.br/orgaos/CAOCC/dirFamila/artigos/Tartuce.PDF. Acesso em: 23/03/2019.
TEPEDINO, Gustavo.Comentários ao Código Civil: direito das coisas.1ª Ed. São Paulo: Saraiva, 2011.
Data da conclusão/última revisão: 10/8/2019
Abraão da Silva Siqueira, James Lopes de Oliveira e Ingo Dieter Pietzsch
Abraão da Silva Siqueira: Acadêmico do Curso de Direito do Centro Universitário Luterano de Manaus.
James Lopes de Oliveira: Acadêmico do Curso de Direito do Centro Universitário Luterano de Manaus.
Ingo Dieter Pietzsch: Especialista em Práticas Educacionais Comunitárias pela Faculdade EST, Brasil. Coordenador do Curso de Direito no Centro Universitário Luterano de Manaus – ULBRA.
Código da publicação: 4551
SIQUEIRA, Abraão da Silva; OLIVEIRA, James Lopes de; PIETZSCH, Ingo Dieter..Usucapião especial coletiva como forma de reorganização urbana e o advento da lei 13.105 de 2015. Boletim Jurídico, Uberaba/MG, a. 31, nº 1654. Disponível em https://www.boletimjuridico.com.br/artigos/direito-civil/4551/usucapiao-especial-coletiva-como-forma-reorganizacao-urbana-advento-lei-13105-2015. Acesso em 26 set. 2019.