O "boom" imobiliário impactou fortemente a economia do país, transformando o mercado condominial. O crescimento do número de construções e programas de moradia ampliou a complexidade da gestão, pois aumentou situações envolvendo moradores de condomínios.
Atualmente, o Direito Condominial vai além de cobrar inadimplentes, pois busca regular interesses individuais, em áreas privativas; e interesses coletivos, em áreas comuns.
Tratando-se de condomínio, o síndico é responsável pela maioria das ocorrências que envolvem a vida condominial, sendo sua responsabilidade tomar as devidas providências.
Diante do cenário atual, a função do síndico está cada vez mais complexa, pois suas responsabilidades foram ampliadas, não bastando apenas zelar pela observância das normas e da legislação condominial. Assim, conhecer as leis aplicáveis aos condomínios se tornou de extrema importância, a fim de facilitar a vida daqueles que optam por trabalhar com gestão condominial.
A principal legislação aplicável aos condomínios é o Código Civil – CC, seguido da Convenção Condominial e do Regimento Interno. Sempre lembrando a necessidade de respeitar a Constituição Federal/88, legislações estaduais e municipais.
No dia a dia condominial existem infinitas fontes que geram conflitos, por isso é essencial o síndico entender a legislação ou ter uma assessoria de sua confiança como apoio. Não é fácil o convívio de diversas pessoas num mesmo local. No entanto, é dever do síndico tornar a coabitação mais agradável e pacífica possível.
O desconhecimento das normas, bem como as interpretações distorcidas são os principais motivos dos conflitos, reclamações e insatisfação dos condôminos e demais moradores.
Assim, vejamos cinco importantes leis aplicáveis aos condomínios:
– Código Civil (Lei 10.406/02): o Código Civil utiliza a expressão "condomínio" para tratar dos condomínios verticais/edilícios, que são os prédios, onde há partes comuns e partes privadas (artigos 1.331 a 1.358), bem como para tratar dos condomínios horizontais/comuns, que são os chamados "condomínios residenciais" (artigos 1.314 a 1.330), onde todos detêm a propriedade sem individualizações, ou seja, há multiproprietários.
– Lei das Locações/Inquilinato (Lei 8.245/91): dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. É uma lei essencial para o síndico, já que a maior parte dos problemas em condomínio que envolve locatários acontece por falta de informação ou equívocos no entendimento das responsabilidades.
– Código Defesa do Consumidor (Lei 8078/90): é conhecida pela maioria dos brasileiros e dispõe sobre a proteção do consumidor. Embora não seja aplicável entre condomínio e condôminos, há situações que têm seu amparo como, por exemplo, a relação jurídica entre as administradoras (contratadas pelo condomínio) e condôminos (proprietários de unidades autônomas), já que são considerados vulneráveis.
– Código de Trânsito (Lei 9503/97): é fundamental síndicos e condôminos saberem que a área destinada à circulação de veículos nos condomínios se sujeita não só a convenção e ao regulamento interno, mas também ao Código de Trânsito Brasileiro – CTB, conforme o caso. Importante: com a instituição da Lei de Inclusão da Pessoa com Deficiência, o CTB alterou o conceito de vias urbanas.
Embora hoje em dia a informação seja de fácil acesso, é imprescindível o síndico contar com a ajuda de um advogado especializado antes de tomar decisões ou aplicar punição. Isso porque, caso haja equívoco na aplicação de uma penalidade, tal situação poderá gerar um processo judicial e até mesmo condenação. Por isso, quando você resolve exercer a função de síndico, é vital buscar aprimoramento em busca do bem-estar coletivo.
É fundamental esclarecer aos condôminos que o cumprimento das normas legais e condominiais é em prol da coletividade. Logo, é preciso difundir informações em busca de conscientizar os condôminos a fim de uma convivência democrática e harmônica nos condomínios.