Imobretanha (blog imobiliário da Covilhã): Abril 2017
As principais cidades portuguesas, nomeadamente Lisboa e Porto, estão a "mudar de cara", a ser renovadas. Abundam, por isso, as gruas. E nunca se viram tantos imóveis a ser alvo de obras de melhoria. Uma aposta na reabilitação urbana que se deve também aos benefícios fiscais existentes atualmente no país.
Neste guia, preparado a partir de um artigo de opinião publicado no Jornal de Negócios. da autoria de João Antunes, consultor da Ordem dos Contabilistas Certificados, mostramos-te seis benefícios fiscais que terás de conhecer.
1 - IRS: dedução à coleta
Para os proprietários, a dedução à coleta, até ao limite de 500 euros, é de 30% dos encargos suportados relacionados com a reabilitação de: imóveis localizados em "áreas de reabilitação urbana" e recuperados nos termos das respetivas estratégias de reabilitação ou de imóveis arrendados passíveis de atualização faseada das rendas nos termos do Novo Regime de Arrendamento Urbano.
2 - Mais-valias
As mais-valias auferidas por singulares residentes são tributadas à taxa autónoma de 5%, com opção pelo englobamento, quando sejam inteiramente decorrentes da venda de imóveis situados em "área de reabilitação urbana".
Este benefício fiscal é significativo tendo em conta que as mais-valias na venda de imóveis são englobadas aos restantes rendimentos do contribuinte, aplicando-se as taxas gerais de IRS.
3 - Rendimentos prediais
Os rendimentos prediais auferidos por pessoas singulares residentes em território português são tributadas à taxa de 5%, com opção pelo englobamento, quando sejam inteiramente decorrentes do arrendamento nas condições acima descritas. Recorde-se que a regra geral de tributação dos rendimentos prediais é a aplicação de uma taxa autónoma de 28%.
4 - Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI)
Os prédios urbanos objeto de ações de reabilitação são passíveis de isenção de IMI por um período de cinco anos, a contar do ano da conclusão da reabilitação. A isenção pode ser renovada por um período adicional de cinco anos.
5 - Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT)
Isenção de IMT pelo período de três anos a contar do ano da emissão da respetiva licença camarária. As aquisições de prédios urbanos destinados a reabilitação urbanística beneficiam também de isenção de IMT, desde que, no prazo de três anos a contar da data de aquisição, o adquirente inicie as respetivas obras.
De referir que estas isenções ficam dependentes de reconhecimento pela câmara municipal da área da situação do prédio, após a conclusão das obras e a emissão da certificação urbanística e da certificação energética.
6 - IVA
As empreitadas de reabilitação urbana realizadas em imóveis ou em espaços públicos localizados em áreas de reabilitação urbana ou no âmbito de operações de requalificação e reabilitação de reconhecido interesse público nacional beneficiam da taxa reduzida de IVA de 6%. O respetivo município tem ainda de certificar que se trata de uma área de reabilitação. Existem, pois, duas condições: a primeira que a empreitada se situe numa área de reabilitação definida pelo município ou empresa municipal e a segunda que a empreitada se qualifique como de reabilitação certificada pela autarquia.
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As taxas Euribor, que servem de base aos contratos de crédito à habitação em Portugal, estão em valores negativos há mais de um ano, o que seria uma boa notícia para quem pediu dinheiro emprestado ao banco para comprar casa. Mas tal não se está a verificar, alerta a Deco – Associação de Defesa do Consumidor, salientando que "os bancos deixaram de fazer as contas corretamente, para não ter de aplicar taxas de juro negativas aos contratos, contrariando a lei e as recomendações do Banco de Portugal (BdP)".
"Quando muitos portugueses celebraram contratos de crédito à habitação com taxa variável, assumiram o risco de vir a pagar, mais ou menos, consoante a variação do indexante de referência (a Euribor). Mas agora descobrem que o risco é limitado na descida, mas não na subida", refere a Deco em comunicado.
Segundo a associação, quando a média negativa da Euribor excede o spread contratado, os bancos aplicam uma taxa de juro zero, o que constitui "uma alteração unilateral do contrato, com a conivência do regulador".
A Deco dá um exemplo: no caso da média da Euribor ser de -0,33% e o spread contratado de 0,25%, os bancos estão a considerar a soma destas parcelas como zero e não -0,08%, como seria correto. "Além do mais, discriminam os consumidores, pois num contrato com um spread de 0,4%, a média negativa da Euribor é descontada na totalidade, resultando numa taxa de 0,07%", explica.
A entidade critica os bancos, o BdP e o Governo por esta situação, defendendo uma solução que acautele os interesses dos consumidores, "de modo a poderem beneficiar da descida das taxas de juro na sua totalidade".
"A Deco não aceita que os interesses dos bancos prevaleçam mais uma vez sobre o dos consumidores e, menos ainda, pode aceitar o silêncio por parte do regulador. Aliás, o mesmo regulador que disse, em 2015, que os contratos eram para cumprir nos termos acordados (afirmando que 'não podem ser introduzidos limites à variação do indexante que impeçam a plena produção dos efeitos decorrentes da aplicação desta regra legal'), mas que em abril de 2016 veio admitir a aplicação da taxa de juro zero", lê-se no documento.
A associação considera que, no caso dos contratos em vigor, "terá que ser encontrada uma solução", nem que seja através do recurso aos tribunais, adiantando que propôs a criação de uma "bolsa de juros". Esta, "considerando o contrato na sua globalidade, descontaria o valor dos juros negativos na totalidade dos juros previstos/vencidos no contrato", ficando assim salvaguardado que o dinheiro emprestado é restituído na totalidade.
Publicada por Imobretanha à(s) 15:36 Sem comentários:
Receita de IMI perde mais de 40 milhões de euros com reavaliação de casas
A receita de IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) diminuiu 43 milhões de euros em 2016, passando de 1577 milhões para 1534 milhões de euros. EM causa está o aumento dos pedidos de reavaliação de imóveis e do número de isenções e descida das taxas, revela o Diário de Notícias desta terça-feira.
O presidente do Sindicato dos Trabalhadores dos Impostos, Paulo Ralha, explicou ao DN que "há uma maior atenção por parte dos contribuintes sobre esta questão" e que as campanhas de informação feitas nos últimos anos têm ajudado a que os cidadãos percebam que o valor patrimonial (VPT) do seu imóvel só sofre redução se este tiver a iniciativa de fazer o pedido.
Por exemplo, o matutino conta que entre 2014 e 2015, este valor passou de 419,38 mil milhões de euros para 414,68 mil milhões, tendo assim uma quebra de mais de 4 mil milhões de euros. Algo que as Finanças esclarecem, em resposta, que "resulta de correções no âmbito da avaliação geral da propriedade urbana e, bem assim, de novos pedidos de avaliação".
Portugal é o quarto melhor país do mundo para investir em imobiliário... e na nossa Região há muitas e boas ocasiões!
Portugal é o quarto melhor país do mundo para investir no setor imobiliário,tendo descido um lugar face ao mês de fevereiro. Em causa está o ranking mensal do TheMoveChannel, o principal site independente de imobiliário internacional. A liderar a tabela continua Espanha, sendo que Emirados Árabes Unidos (EAU) e EUA completam o pódio, por esta ordem.
Os EUA, que lideraram o ranking durante sete meses seguidos, voltaram a descer uma posição em março, ocupando agora o terceiro lugar da lista. Já os EAU subiram quatro lugares na tabela, escreve o Diário Imobiliário.
Segundo a publicação, Portugal, que tinha terminado o ano de 2016 no sexto lugar, entrou em janeiro na quinta posição e subiu em fevereiro para o terceiro lugar, descendo agora uma posição devido à subida dos UAE.
"Com os preços a subir e o sentimento na economia dos EUA a permanecer positivo, a América continua a ser um mercado atraente para os compradores internacionais. O apelo da Espanha ainda é forte, embora o Reino Unido com a saída da UE tenha levado os compradores britânicos a adiarem a pesquisa por imobiliário até ver como as negociações com a UE se desenrolam", disse Dan Johnson, diretor do TheMoveChannel.
Rendimentos prediais do condomínio: como declarar no IRS?
Todo e qualquer rendimento predial deve ser declarado em sede de IRS, inclusivamente aqueles que dizem respeito ao condomínio. Saiba aqui como fazê-lo.
Este ano as entregas das declarações fiscais são realizadas num só período que começa no início de abril e se prolonga até ao fim de maio.
Caso o condomínio tenha um espaço comum arrendado e com isso obtenha um rendimento extra, todos os condóminos ficam obrigados a declarar os montantes recebidos na percentagem correspondente à permilagem do imóvel em questão.
Para tal, além da folha de rosto (modelo 3), terão de entregar também o anexo F, que diz respeito aos rendimentos prediais. Saiba mais sobre este tipo de receita extra do condomínio, lendo o nosso artigo "Rendimentos prediais das partes comuns".Depois de declararem as rendas que obtiveram, o fisco aplica, por defeito, uma taxa de 28% sobre os rendimentos prediais, a não ser que optem pelo englobamento na categoria F (assinalando essa opção no quadro 7B) ou tenham atividade aberta como senhorios na categoria B. Convém, no entanto, simular sempre antes de optar seja por que categoria for, pois só assim saberão qual a opção mais indicada para o seu caso em específico.
Seja qual for a forma de tributação escolhida, é possível deduzir às rendas boa parte das despesas suportadas com o imóvel. No caso das rendas do condomínio, podem deduzir-se as quotas do condomínio, o seguro de incêndio ou multirriscos-condomínio e outras despesas que cabem aos condóminos pagar, tais como limpeza, despesas com os elevadores, etc.
Para declarar as rendas recebidas e eventuais encargos, os condóminos devem preencher os quadros 4 e 5A ou 5B do anexo F. Por último, devem também identificar o inquilino (empresa que arrenda o espaço comum) com o número de contribuinte no campo 'NIF do arrendatário'.
Por norma, aconselhamos os condóminos a optar pela tributação autónoma quando entregam a declaração de IRS, mas primeiro necessitam de simular. É aplicada uma taxa de 28% sobre o rendimento líquido desta categoria. Como esta taxa é inferior ao segundo escalão de IRS (28,5%), acabam por pagar menos imposto do que aquele a que estariam sujeitos caso englobassem os rendimentos na categoria F.
Em 2016, a Luísa recebeu 3240 euros de rendas respeitantes a um espaço comum do condomínio. Durante esse ano, pagou 150 euros pelo seguro multirriscos-condomínio e 120 euros pelas quotas do condomínio. Logo, terá 2970 euros como rendimento líquido da categoria F (3240 – 150 – 120 = 2970).
O Fisco só vai ter em conta este valor. Mas a Luísa tem de declarar as despesas e identificar o imóvel nos quadros 4 e 5ª do anexo F.
O que vai mudar na lei das rendas
1. Mais protecção para idosos
Os inquilinos com rendas antigas, mais de 65 anos ou deficiência igual ou superior a 60% e carências financeiras vão ter um período transitório de dez anos, contra os actuais cinco. Durante esse tempo a renda fica limitada de acordo com escalões de rendimento.
2. Moratória para inquilinos em dificuldades
Inquilinos abaixo dos 65 anos, mas que comprovem ter carências financeiras também ganham uma moratória nas rendas antigas: o período transitório passa de cinco para oito anos. Terão ainda mais cinco anos (agora são três) em que se manterá o contrato e a renda não poderá ir além de um quinze avos do valor fiscal do imóvel.
3. Novos escalões de rendimento
Tem carências financeiras uma família cujo RABC é inferior a 38.990 euros ano, ou seja, 3.250 euros mês. Agora há três taxas de esforço: Para rendimentos até 500 euros, o tecto são 10% (50 euros); entre 500 e 1.500 euros, são 17% (255 euros); e acima dos 1.500 euros, são 25% (812 euros). A estes vão somar-se mais dois: um de 15%, para rendimentos entre 1.000 e 750 euros (150), e outro de 13%, para quem ganhe entre 500 e 570 euros mensais (74).
4. Contratos passam a durar cinco anos
Para os contratos de arrendamento em geral, outra novidade: se as partes nada convencionarem no contrato de arrendamento, considera-se que são realizados por um período de cinco anos. Mais três do que os dois actualmente previstos.
Publicada por Imobretanha à(s) 10:14 Sem comentários:
Transacção de alojamentos cresceu 18,5% no ano passado
Em 2016 foram transaccionados 127.106 alojamentos, número que traduz uma subida de 18,5% face a 2015, revelam os dados recolhidos pelo Gabinete de Estudos da APEMIP – Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal.
Para o Presidente da associação, Luís Lima, "estes números vão ao encontro das estimativas da APEMIP, divulgadas em Janeiro deste ano, que apontavam para um aumento de transacções de alojamentos familiares na ordem dos 20%".
Desde há cinco anos, que a associação tem levado a cabo uma monitorização do mercado de compra e venda, estimando a evolução das transacções no mercado imobiliário, antes da divulgação dos seus números oficiais.
"Temos acertado sempre nas nossas estimativas, apresentando uma margem de erro mínima, o que credibiliza o trabalho de acompanhamento e monitorização que a APEMIP leva a cabo e que é da maior importância para avaliar o estado do sector imobiliário, em tempo útil", considera o dirigente. Luís Lima afirma que, apesar do contínuo crescimento do mercado, "os números ficaram aquém da expectativa".
"No início de 2016 a minha perspectiva de crescimento era superior àquela que agora se confirma mas, infelizmente, no decorrer do ano deram-se algumas situações que provocaram retracção e desconfiança junto dos investidores. Refiro-me, por exemplo, à criação de um novo imposto sobre o património, o Adicional ao IMI, e ao problema de credibilidade no que concerne aos atrasos na concessão de vistos de residência, ao abrigo do programa de Autorização de Residência para Actividades de Investimento (Vistos Gold) que espantou os investidores, nomeadamente os chineses, que desconfiam da transparência e segurança deste mecanismo. Se não fossem estes dois casos, creio que o crescimento teria sido ainda maior", declara.
Na óptica do presidente da APEMIP, 2017 acentuará a realidade da descentralização do investimento imobiliário. "O distrito do Porto ficou, pela primeira vez, no topo da procura imobiliária em Portugal, e à medida que a oferta for diminuindo neste distrito, [a procura] deslocar-se-á para outras regiões do País".
O dirigente acredita que o crescimento no imobiliário se fixe nos 30% este ano. Mas deixa um alerta: "É necessário voltar à construção nova, e já há procura para tal, sobretudo nas grandes cidades, onde o stock é cada vez mais diminuto e os preços atingem valores superiores ao que seria desejável".
1109 euros. Preço do metro quadrado na habitação voltou a subir
O preço do metro quadrado para efeitos de concessão de crédito voltou a aumentar em fevereiro. Está já em 1109 euros no global do País, mais três euros do que um mês antes, divulgou o INE.
Em Portugal, o preço das casas está hoje 5,7% acima do que se verificava no mesmo mês de 2016. O Algarve é a zona do país que mais contribuiu para este aumento homólogo, estando as casas 8,7% mais caras do que há um ano.
O preço da Avaliação Bancária da Habitação tem vindo a subir de forma consecutiva há doze meses. Ao nível da contribuição mensal, Lisboa é a cidade mais tem vindo a contribuir para este fenómeno. Na capital, o metro quadrado custa já, em média, 1348 euros.
O valor médio de avaliação para as tipologias de apartamentos T2 e T3 situou-se em 1132 euros/m2 e 1093 euros/m2. O valor médio de avaliação bancária das moradias, para o total do País, situou-se em 1034 euros/m2 em Fevereiro, valor idêntico ao observado em Janeiro.