Querem voltar a 2009/2012? – Observador
Nuno Nazareth de Oliveira
Siga Nuno Nazareth de Oliveira e receba um alerta assim que um novo artigo é publicado.
21 nov 2019, 00:08
Sou um dos pequenos proprietários portugueses que operam com a família, com património em nome pessoal, no setor do imobiliário de arrendamento – e vejo com muita preocupação o que se tem dito sobre os rendimentos prediais e a possibilidade do seu englobamento no IRS.
É por isso que peço ponderação e faço esta pequena reflexão, sem mais ambições do que alertar a opinião pública e publicada, sobre esta medida que pode pôr em risco o mercado de arrendamento enquanto canal para as poupanças dos portugueses.
Sobre os rendimentos prediais e o seu englobamento, importa antes de mais perceber o que são rendimentos prediais, quais são realmente as contas que deve fazer um proprietário, o que é rendimento, o que é poupança – para um fundo de maneio – e o que deve ser taxado – e, finalmente, porque é que o englobamento é injusto para quem trabalha, tem emprego, e tem rendimentos prediais fruto da poupança que fez.
Estas são as minhas respostas sobre uma realidade desconhecida da grande maioria dos portugueses.
Os rendimentos prediais são um tipo de rendimento que se confunde entre a poupança e "um negócio". Por isso devem ser tratados de modo especial.
São poupança, porque o investimento em imobiliário para rendimento acaba sempre por o ser. E são um ''negócio'' porque é um tipo de rendimento que não é "puro" e precisa de tesouraria para se manter. Sem obras não se arrenda. Sem obras, o inquilino sai. Sem obras, o prédio pode cair.
Os rendimentos prediais não são constantes nem contínuos:
1 – O inquilino pode deixar de pagar a renda, por qualquer motivo, de um dia para o outro. E a lei cada vez mais defende os inquilinos em detrimento dos proprietários.
2 – Podem aparecer obras extras imprevistas com despesas inesperadas, problemas não cobertos pelos seguros e que os proprietários são obrigados a resolver, para garantir o direito à habitação a que o inquilino tem direito… e defender a responsabilidade civil a que o proprietário é obrigado.
3 – Há custos jurídicos (tribunais, advogados, etc.) ou técnicos (projetos de engenharia ou arquitetura, entre outros) necessários para essas obras, ou problemas, que não são dedutíveis se o proprietário for um particular.
4 – Fatores externos, como uma crise económica, podem levar à descida de rendas, e isso obriga a ter um fundo de maneio, uma tesouraria, para acautelar esses momentos.
Os rendimentos prediais obrigam a fazer planos a médio e longo prazo. A lei obriga a conservar um imóvel de 8 em 8 anos, sobre pena de aumento de IMI até 5 vezes – e noutras manutenções, como de elevadores, a fiscalização é mais apertada. Os imóveis mais antigos poderão ter que refazer um telhado novo ou atualizações das colunas montantes de gás, eletricidade e água. Os seguros assim o obrigam.
Quem não o puder fazer é penalizado com aumentos de IMI, multas camarárias, prémios de seguros altíssimos, ou não se pode fazer seguro de todo.
Isso obriga a uma cuidada gestão. Um constante amealhar, para haver dinheiro nessas alturas. Isso obriga a poupar. Devem por isso ser taxados autonomamente. Recorrer à banca, que considera estes rendimentos prediais ''como inconstantes'', não é garantido. Nem será aconselhável, fruto da instabilidade fiscal, como se pode ver agora com a intenção do englobamento…
Como calcular uma taxa de esforço que, permita pagar um empréstimo? Poderá mesmo não ser viável, visto que estes custos com o empréstimo também não são dedutíveis no caso de um senhorio com os imóveis em nome pessoal.
Os rendimentos prediais são uma poupança ''para um fundo de tesouraria'' e só uma parte poderá ser considerada rendimento.
A "regra de 3 simples" aplica-se aqui também. Um terço da renda deve ir para o fundo de maneio. Um terço da renda deve servir para pagar impostos. E um terço da renda será então para despesas correntes anuais (IMI, seguros, etc.). Só a diferença que sobra pode ser considerada como rendimento.
Daí a taxa liberatória de 28% ser justa e fazer sentido. Ao aplicá-la, o Governo do tempo da troika ''não inventou a roda''. Limitou-se a seguir a tendência em toda a Europa – em que a média é inclusivamente mais baixa e cujas rendas são por norma bem mais altas – que já tem um mercado de arrendamento consolidado.
Foi equiparada às taxas bancárias, que também subiram (eram de 20%) para que as poupanças fossem canalizadas para o mercado de arrendamento urbano, que ''não existia'' – isto, se excluirmos desta equação o ''mercado das rendas antigas'', que era perverso e que levou à destruição das nossas cidades e a empurrar para a compra de casa todas as gerações a partir de 1980.
A Banca agradeceu, mas não prestou um bom serviço, nem às pessoas (que mais tarde não puderam pagar os empréstimos e perderam as casas) nem ao País. Apenas serviu os seus supostos interesses e os dos grandes construtores civis. Com a falência dos dois, faliu também o País.
Era necessário em 2012 reabilitar o país, reanimar (ou tirar do coma) o mercado de arrendamento, porque os bancos ''já não emprestavam'' – e, sobretudo, suprir uma procura urgente de toda uma nova geração, em que a habitação é uma necessidade, mas a sua mobilidade ainda o é mais.
Conjugar as duas só é possível com um mercado de arrendamento ativo e florescente. O englobamento dos ''rendimentos"' proveniente desse mercado, criado com as poupanças dos particulares, é um passo atrás no objetivo que se pretendia.
Englobar hoje esta poupança com o rendimento do emprego e do trabalho dos proprietários imobiliários, é destruir os dois. É taxar-me mais pelo mesmo trabalho que faço, igual ao do meu colega – e é penalizar-me a dobrar porque fui poupado. Será justo? Será inteligente? Será motivador para quem trabalha e poupa?
É quebrar ''a mola'' que faz com que um cidadão se esforce, trabalhe, poupe, contribua. É premiar a mediocridade. Que sinais dá o Estado? Que confiança oferece?
Como confiar que um investimento pode ser sustentável fiscalmente? Que se pode pagar o seu financiamento? Como querem melhorar o mercado de arrendamento? Como querem ter um mercado de arrendamento com mais oferta e rendas mais baixas se penalizam assim quem poupa e se esforça, sempre com risco, para o alimentar?
Pensará o governo que com este confisco fiscal, beneficiará o regime de renda acessível que foi um fiasco? E foi um fiasco porque as pessoas não confiam no Estado.
Ainda alguém acreditará que esse benefício também não vai mudar um dia? Ou não será também englobado? Saberá o Estado qual o número de pequenos proprietários afetados pelo englobamento e as consequências diretas nas suas vidas e na economia do país que isso provocará?
Penalizar o pequeno proprietário com o englobamento poderá criar a tempestade perfeita a que ninguém ficará imune: grandes proprietários, fundos imobiliários, a Banca e, com isso, o próprio Estado.
O que impede os proprietários de vender as casas ''aos estrangeiros'' e verem-se livres destes problemas todos? E isso trará mais casas para o mercado de arrendamento? Resolve o problema da habitação em Portugal?
Quais as consequências da venda em massa de casas para um mercado imobiliário que é hoje charneira de grande parte da economia nacional? E as consequências para o setor da construção civil que se regenerou fruto da reabilitação urbana?
O setor imobiliário vive da confiança dada pela estabilidade fiscal e legislativa. Perdendo-a, será que temos a noção do que está em risco? Os anos de 2009 a 2012 já foram esquecidos?