Quais as despesas que um senhorio tem e como as gerir? - Blog de administración de propiedades para propietarios - Rentila
Num mundo ideal, a sua propriedade estaria sempre ocupada, mas infelizmente não é esse o mundo em que vivemos. De vez em quando, vai ter que mudar de inquilino. E talvez não consiga cobrar as rendas de uma parte do ano. Portanto, vai ter de se responsabilizar por isso. Isso significa que deve partir do princípio que o seu imóvel pode ficar sem inquilinos durante três semanas por cada ano. De seguida, deve adicionar essas três semanas sem renda ao valor pelo qual arrenda a sua propriedade.
É claro que, a cada semana em que sua propriedade não tiver inquilinos, não está a ganhar dinheiro nenhum, mas ainda assim tem que continuar a pagar a hipoteca ao banco. Mas pode tomar algumas medidas para minimizar as semanas sem renda ao fazer um bom marketing do seu imóvel. E, para além disso, deixar a propriedade limpa, repintada e pronta para voltar a arrendar o mais rápido possível.
Outra forma de minimizar os meses sem receber renda é escolher inquilinos que não se mudarão. Os estudantes e as pessoas solteiras normalmente mudam-se com muito mais frequência do que famílias e casais. Além disso, as pessoas que arrendam imóveis e mudam os seus próprios móveis também ficam mais tempo do que aquelas que se mudam para propriedades totalmente mobiladas. Além disso, mesmo que as pessoas saiam de um imóvel arrendado sem móveis, você poderá prepará-lo mais cedo para um novo arrendamento.
Mas decerto que o seu imóvel vago não encontrará um novo inquilino sozinho. Portanto, irá precisar de uma agência ou inscrever-se numa plataforma como a Imovirtual, que os inquilinos usam para encontrar novas casas. Não precisa necessariamente de uma agência que normalmente cobra uma quantia considerável. E muitas destas plataformas são gratuitas. O importante é tirar excelentes fotos da sua propriedade e certificar-se de que a propriedade está escrupulosamente limpa e bem conservada.
Embora este não seja um custo significativo, precisa também de verificar se possui as certificações anuais concluídas para que sua propriedade, assim como os seus inquilinos, estejam seguros. E também para que esteja a cumprir a lei. Precisa de chamar um indivíduo qualificado para verificar as lâmpadas e os aquecedores, e ver se estes estão aprovados pela CERTIF. Um certificado anual de segurança de gás, efetuado pelo proprietário, também é uma das despesas que um senhorio tem e que se deve considerar.
É impossível não haver nenhum desgaste numa propriedade, mesmo com os inquilinos mais cuidadosos.
Sim, poderá reter o dinheiro da caução de um inquilino se este danificou a propriedade ou pior ainda, enfiou o punho na porta ou na parede, salvo seja. Mas não poderá culpar um inquilino por ter deixado uma marca na almofada de um sofá razoavelmente barato, após três anos de arrendamento, por exemplo.
O fisco também não lhe permite deduzir essa despesa. Então, o preço da renda tem que ser suficientemente elevado para cobrir 20% dessas despesas. Isso significa que se arrendar um imóvel por 500 euros por mês, fará uma cobrança extra de 100 euros por mês. Isso significa que no fi final do ano terá um extra de 1.200 euros para usar na manutenção da propriedade.
O seguro é outro mal necessário do qual tem que tratar. Necessita do seguro que o seu fornecedor de hipotecas exigirá para a estrutura do edifício. Se estiver a arrendar um imóvel com móveis, precisará de um seguro especial de senhorio para cobrir também isso. Também vale a pena considerar atualizar o seu seguro para que tenha cobertura nos períodos em que não está a receber renda. Embora neste caso pague mais, terá uma paz de espírito recompensadora e as seguradoras pagarem pelos períodos sem renda se for atingido por um período prolongado sem inquilinos.
Isso pode acontecer se houver algum dano grave na propriedade, como danos estruturais causados ​​por uma tempestade, por exemplo. Claro que o maior pesadelo de um senhorio é um inquilino que decide não sair e não pagar a renda. Um inquilino pode permanecer na sua propriedade sem pagar renda. Depois, pode forçá-lo a usar o sistema legal para o despejar. E isso fica extremamente caro. Para além disso, já não está a receber as devidas rendas. Mas muitas companhias de seguros ficarão felizes em assumir essa responsabilidade. Então, estas podem assumir também o peso do trabalho jurídico por si. Portanto, é melhor procurar um seguro de proprietário, como medida de ajuda nessa eventualidade de pesadelo.
No entanto, receber rendas de propriedades não é um privilégio que possa guardar só para si. Porque é a renda tributável da qual as finanças retiram uma fatia. Terá que declarar os seus rendimentos prediais na declaração anual de IRS, relativamente às rendas que receber. E, dependendo do seu caso, poderá fazê-lo usando o anexo B ou o anexo F da referida declaração.
Mas depois, aquando do apuramento do imposto a pagar, também lhe poderão ser feitas algumas deduções à coleta. Desta forma, não precisa de pagar imposto sobre a receita total de um arrendamento.Assim, poderá deduzir as suas despesas, como quotas de condomínio, IMI, reparações de conservação e manutenção, certificados energéticos ou seguros contra incêndios.
E como é que se controlam todas essas coisas? Bem, para começar como mencionado acima, já que o Fisco quer uma fatia da sua pizza, é imperativo que o faça! Mas pode usar uma folha de cálculo simples. Também pode usar um software projetado especificamente para isso. O Rentila é a maneira perfeita de o ajudar a controlar as suas despesas e também lhe traz muitas outras vantagens, tais como modelos de contrato de arrendamento gratuitos. Pode abrir uma conta grátis se tiver apenas uma propriedade. Ou, em alternativa, pode optar por ter uma conta para propriedades ilimitadas por apenas 8 euros por mês.
Ao definir o valor da renda do seu imóvel, deve controlar todas as suas despesas e tê-las em conta. Considere o uso de um software como o Rentila para se manter a par das suas despesas. E certifique-se de economizar papel e notas fiscais eletrónicas bem geridas para o caso de o Fisco o contactar.
Lembre-se de ter em consideração:
Rotatividade – se sua propriedade estiver vaga
Marketing – para arrendar o seu imóvel
Certificações anuais – que são vitais para a segurança e para manter a conformidade com a lei
Reparações e manutenção – são uma grande parte do seu orçamento, portanto, conte com pelo menos 20% do que é reservado