Legal Flash: Programa de Arrendamento Acessível
Ver email no browser | 8 julho 2019
No passado dia 22 de maio foi publicado o Decreto-Lei n.º 68/2019, que veio criar o Programa de Arrendamento Acessível ("PAA"), estabelecendo as condições da sua aplicação.
1. Objeto e Fins
O PAA é de adesão voluntária e pretende: (i) aumentar a acessibilidade à habitação por parte dos agregados familiares, (ii) aumentar a oferta de habitação para arrendamento a preços reduzidos, (iii) reforçar a segurança e a estabilidade no arrendamento habitacional, (iv) promover maior equilíbrio entre o setor do arrendamento e o da habitação própria e (v) melhorar o aproveitamento do parque edificado existente.
O presente diploma é aplicável a: (i) contratos de arrendamento habitacional de prédios urbanos, de partes de prédios urbanos, de partes urbanas de prédios mistos e de frações autónomas de entidades públicas ou privadas, (ii) contratos de arrendamento para subarrendamento habitacional de prédios urbanos, de partes de prédios urbanos, de partes urbanas de prédios mistos e de frações autónomas, cujo arrendatário seja o Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I. P. ("IHRU"), e (iii) contratos de subarrendamento habitacional de prédios urbanos, de partes de prédios urbanos, de partes urbanas de prédios mistos e de frações autónomas, cujo senhorio seja o IHRU.
O regime do PAA aplica-se exclusivamente a novos contratos de arrendamento celebrados a partir da sua entrada em vigor e suas renovações, não abrangendo as renovações de contratos celebrados anteriormente a esta data.
Releva-se que o número de contratos a enquadrar no PAA pode ser limitado através de despacho do membro do Governo responsável pela área da habitação.
O PAA é gerido pelo IHRU, o qual pode igualmente atuar como prestador (entendendo-se, por tal, a pessoa singular ou coletiva titular dos poderes necessários para dar de arrendamento determinado alojamento).
4. Finalidades e prazos mínimos de arrendamento
Os contratos de arrendamento no âmbito do PAA podem ter uma das seguintes finalidades:
(i) Residência permanente: os quais deverão ter um prazo mínimo de 5 anos, renovável por período estipulado entre as partes;
(ii) Residência temporária de estudantes do ensino superior: os quais deverão ter um prazo mínimo de 9 meses e apenas podem ser celebrados com arrendatários cujo domicílio fiscal seja distinto do concelho do locado e que se encontrem inscritos num ciclo de estudos conferente de grau ou diploma de ensino superior.
O PAA prevê duas modalidades de alojamento:
(i) Habitação (i.e., unidade autónoma, nomeadamente, prédio urbano e fração autónoma); ou
(ii) Parte de Habitação (i.e., quarto situado no interior de uma habitação).
Ambas as modalidades são aptas a qualquer das finalidades identificadas em 4. supra.
O Decreto-Lei n.º 69/2019, de 22 de maio, estabelece o regime dos contratos de seguro de arrendamento acessível no âmbito do PAA, o qual entrou em vigor no dia 1 de julho de 2019.
Nos contratos de arrendamento celebrados no âmbito do PAA (com exceção dos arrendamentos para subarrendamento cujo arrendatário seja o IHRU) é obrigatória, com as exceções previstas na lei, a celebração de contratos de seguro de arrendamento acessível ("Contratos de Seguro de Arrendamento Acessível") que assegurem, pelo menos, o seguinte:
(a) Indemnização por falta de pagamento da renda, garantindo o pagamento ao senhorio das quantias devidas a título de renda em caso de incumprimento do contrato de arrendamento por falta de pagamento da renda, correspondente a um Contrato de Seguro de Arrendamento Acessível na modalidade de "Falta de pagamento de renda";
(b) indemnização por quebra involuntária de rendimentos de algum dos arrendatários, garantindo o pagamento ao senhorio da renda mensal na proporção correspondente à diminuição do rendimento do agregado habitacional, que resulte da ocorrência de um dos seguintes eventos:
iii) Desemprego involuntário de algum dos arrendatários.
correspondente a um Contrato de Seguro de Arrendamento Acessível na modalidade de "Quebra involuntária de rendimentos"; e
(c) indemnização por danos no locado, garantindo o pagamento ao senhorio das despesas de reparação de danos no locado atribuíveis ao arrendatário que sejam verificados no momento da sua entrega após a cessação do contrato de arrendamento, correspondente a um Contrato de Seguro de Arrendamento Acessível na modalidade de "Danos no locado".
Os requisitos imperativos de cada uma das garantias acima mencionadas encontram-se estabelecidos na Portaria n.º 179/2019, de 7 de junho, a qual entrou em vigor no dia 1 de julho de 2019.
É da responsabilidade do senhorio a contratação do seguro de arrendamento acessível na modalidade de "Falta de pagamento de renda" e do arrendatário a contratação dos seguros de arrendamento acessível nas modalidades de "Quebra involuntária de rendimentos" e de "Danos no locado".
Atendendo à obrigatoriedade dos seguros, e salvo as exceções previstas na lei e regulamentação aplicável, é proibida a exigência a qualquer dos candidatos, ou a prestação por parte dos mesmos, de qualquer forma de caução, fiança ou outra garantia, bem como da entrega de qualquer depósito ou quantia.
7. Limites do preço de renda
O PAA prevê a existência de dois limites ao preço da renda (devidamente regulamentados pela Portaria 176/2019, de 6 de junho), (i) o limite geral por tipologia (que se encontra dividido em escalões em função do concelho ) e (ii) o limite específico por alojamento. O preço da renda mensal deverá ser inferior aos referidos limites.
O limite específico aplicável a uma habitação corresponde a 80% do valor de referência do preço de renda da habitação, a calcular tendo em consideração, nomeadamente, os seguintes fatores: (i) área, (ii) qualidade do alojamento; (iii) certificação energética; (iv) localização e (v) valor mediano das rendas por m2 de novos contratos de arrendamento de alojamentos familiares de acordo com os dados do INE, I. P..
No limite específico aplicável a parte de habitação, os critérios a considerar são, nomeadamente, (i) o valor de referência do preço de renda da habitação onde se insere o alojamento, (ii) a área do quarto, e (iii) a qualidade do quarto.
8. Candidatos
Apenas podem participar no PAA, como candidatos a alojamento, os agregados habitacionais cujo rendimento anual seja inferior aos seguintes limites:
N.º de pessoas do agregado
+ de 2 pessoas
+ € 5.000 pessoa
Adicionalmente, é estabelecido que o preço da renda mensal deve corresponder a uma taxa de esforço que se situe no intervalo entre 15% e 35% do Rendimento Médio Mensal (o qual corresponde a 1/12 do rendimento anual do agregado habitacional).
9. Regime Fiscal
Os rendimentos prediais resultantes de contratos de arrendamento ou subarrendamento habitacionais enquadrados no PAA estão isentos de tributação em IRS e IRC.
O incumprimento dos deveres dos prestadores e/ou dos candidatos determina o cancelamento da inscrição do alojamento ou do registo da candidatura e o impedimento, pelo período de 5 anos a contar da data da ocorrência, de nova inscrição do alojamento ou da participação em nova candidatura, consoante o incumprimento seja imputável ao prestador ou ao candidato.
Acresce que o incumprimento determina, ainda, a cessação do direito ao apoio público ou a devolução do valor correspondente ao apoio público indevidamente auferido, consoante o incumprimento seja imputável ao prestador ou ao candidato.
11. Entrada em vigor
Este Decreto-Lei entrou em vigor no passado dia 1 de julho de 2019.
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