COVID-19 - Propriedade e Arrendamento
Relacionada com a pandemia da COVID-19, a Assembleia da República aprovou legislação transitória.
A Lei n.º 1-A/2020, de 19 de março, logo alterada pela Lei n.º 4-A/2020, de 6 de abril, define que durante a vigência e até à cessação (que se desconhece quando possa vir a acontecer) da situação excecional de prevenção, contenção, mitigação e tratamento da infeção epidemiológica por SARS-CoV-2 e da doença COVID-19, são suspensas as ações de despejo, os procedimentos especiais de despejo e os processos para entrega de coisa imóvel arrendada, quando o arrendatário, por força da decisão judicial a proferir, possa ser colocado em situação de fragilidade por falta de habitação própria ou por outra razão social imperiosa.
Também durante a vigência destas medidas determinadas pela autoridade de saúde pública e até 60 dias após a cessação de tais medidas, em relação a contratos de arrendamento habitacionais e não habitacionais ficou suspensa a produção de efeitos das denúncias efetuadas pelo senhorio, caducidade dos contratos, salvo se o arrendatário não se opuser à cessação, revogação e oposição à renovação. Ficou igualmente suspenso o prazo de 6 meses depois do facto que determine a caducidade, bem como a execução de hipoteca sobre imóvel que constitua habitação própria e permanente do executado.
Contudo, fazendo crer que o prazo da suspensão era até 30 de junho (o que nunca foi), o partido governamental fez aprovar,
através da Lei n.º 14/2020, de 9 de maio, mais uma alteração – a segunda, no espaço de 50 dias – e a suspensão da produção de efeitos, tem agora como limite o dia 30 de setembro de 2020.
Convém tomar nota que não se encontra suspenso o envio das notificações de oposição à renovação do contrato, mas apenas os seus efeitos, ou seja, a data da entrega do locado. Os senhorios que o desejem e para a mesma surtir efeitos na altura própria, devem notificar, com a devida antrecedência, a oposição à renovação ou denúncia do contrato de arrendamento.
Com os votos do partido do Governo e abstenção de todos os outros, foi aprovada a Lei n.º 4-C/2020, de 6 de abril, aplicável às rendas vencidas a partir de 1 de abril de 2020.
A falta de pagamento, na altura devida, das rendas que se venceram nos meses em que vigorou o estado de emergência, não pode ser invocada como fundamento da resolução, denúncia ou outra forma de extinção dos contratos e consequente desocupação dos imóveis. Não é igualmente exigível a indemnização de 20 % por pagamento fora de prazo.
Porém, a cessação do contrato por iniciativa do arrendatário, obriga-o ao pagamento imediato de todas as rendas vencidas e não pagas.
Se o rendimento do agregado familiar do arrendatário tiver uma quebra superior a 20 % e a taxa de esforço para pagamento da renda seja superior a 35 %, podem solicitar um empréstimo sem juros ao IHRU, para suportar a diferença entre o valor da renda mensal devida e o valor resultante da aplicação ao rendimento do agregado familiar de uma taxa de esforço máxima de 35 %, de forma a permitir o pagamento da renda devida.
Os arrendatários habitacionais que se vejam impossibilitados do pagamento da renda têm o dever de informar o senhorio, por escrito, juntando a documentação comprovativa da situação, podendo diferir o seu pagamento nos 12 meses seguintes, em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total, pagas juntamente com a renda do mês em causa.
Os estabelecimentos abertos ao público destinados a atividades de comércio a retalho e de prestação de serviços encerrados ou que tenham as respetivas atividades supensas bem como os estabelecimentos de restauração e similares, em relação às rendas vencidas e não pagas enquanto vigorou o estado de emergência e no mês seguinte, podem diferir o seu pagamento nos 12 meses seguintes, em prestações mensais não inferiores a 1/12 do montante total, pagas juntamente com a renda do mês em causa.
Os arrendatários não habitacionais que não cumpriram com o pagamento da renda não estavam obrigados ao dever de informação ao senhorio.
O Estado de Emergência vigorou entre 19 de março e 2 de maio de 2020.
Período inicial – 19 de março a 2 de abril
1.a prorrogação – 3 de abril a 17 de abril
2.a prorrogação – 18 de abril a 2 de maio
A renda vence-se no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que diga respeito (art.º 1075.º do Código Civil).
O primeiro dia útil do mês de maio de 2020 foi segunda feira, dia 4, portanto já fora do período do estado de emergência.
Assim, respeitando a moratória prevista nos art.s 4.º e 8.º da Lei n.º 4-C/2020, de 6 de abril, aplicavel às rendas que se venceram a partir de 1 de abril, o seu pagamento é devido a partir da que se venceu em 1 de junho de 2020, acrescida do duodécimo das rendas vencidas e não pagas em abril e maio. Alguns arrendatários, porém, insistiram em só recomeçar a liquidar a renda que se venceu em 1 de julho, além de que, estribados na alteração à Lei n.º 4-C, produzida pela Lei n.º 17/2020, de 29 de maio, têm a possibilidade de só começar a liquidar as rendas atrazadas, em prestações mensais, apenas a partir de 1 de setembro, tendo como limite para a regularização da dívida, o mês de junho de 2021.