MERCADO IMOBILIÁRIO A CRESCER AINDA? | SUZANA GIL CORREIA
MERCADO IMOBILIÁRIO A CRESCER AINDA?
Entre 2015 e 2018 assistimos a um ciclo de ruptura com os anteriores fundamentos de mercado. Com uma dinâmica de valorização tão elevada, fomos conduzidos a um padrão de desencontro de expectativas entre proprietários e compradores, o que leva quase sempre à mesma pergunta: Estará o mercado imobiliário ainda a crescer?
Depois da saída de uma recessão económica sem precedentes, o mercado imobiliário ganhou um novo fôlego. Após 11 trimestres a valorizar quase sempre acima de 5%, entrámos num novo ciclo de ajustamento.
Em 2018, entre outros fatores, os compradores começam a "recusar" a continuidade da escalada dos preços, atrasando decisões de compra. Este comportamento começou a gerar aumento de stock e, pontualmente, revisões de preço em baixa por parte dos proprietários que pretendiam mesmo vender. Um dos indicadores reais deste fenómeno é o actual intervalo, chamado "gap de mercado". Este é o valor entre o preço médio das vendas efetivamente realizadas e o valor médio da oferta disponível que, neste momento, se situa, em média, nos 22%.
Assim e de forma simples: o "asking price" não traduz o real valor de venda do mercado. Nem mesmo com pequenos ajustes expectáveis em sede de negociação.
É interessante verificar que nos anos pré-crise a situação era muito distinta.
Entre 1999 e 2006, o mercado valorizou a uma taxa média anual de 2,4% e a suavidade da subida promoveu um alinhamento de expectativas de ambos os lados.
De facto, os dados disponíveis apontavam para "gaps de mercado" em torno dos 10%, o que significa que, em média, as vendas se faziam 10% abaixo do "asking price". Será então expectável num mercado ainda em ajustes que este "gap de mercado" volte, em média, aos 10%.
Todavia, não é isso que se observa ainda. Apesar da redução registada nos últimos trimestres de 2018, indicando já a disponibilidade dos proprietários para ajustar os valores de "asking price", a média mantém-se nos 22%. Ou seja, muito acima dos 10% naturais num mercado com expectativas realistas de ambos os lados.
Assim, este diferencial deve-se ao simples facto da formação de valores, tanto por parte dos proprietários, como da parte de profissionais inexperientes. Ter por "benchmark" os portais de oferta, onde ambos se vão fundamentar para a definição do valor de um imóvel, gera um efeito de sobrevalorização auto-alimentado, que apenas fará com que os proprietários percam tempo e dinheiro a médio prazo.
De facto, o aparente crescimento dos preços "em venda" não se refletiu, ao contrário do que se pensa, num valor de venda/m2 mais elevado. Em vez disso, surgiu um fosso substancial entre os valores de oferta colocados no mercado e a realidade das transações realizadas.
Presentemente, neste cenário de estabilização e ajuste, caso esteja a ponderar vender um imóvel, será fundamental escolher um profissional experiente e realista. Este, terá de ser capaz de apresentar a realidade do mercado. Em vez de embarcar em promessas de preço apenas para garantir apenas mais um imóvel em venda no seu portfólio.
Igualmente, uma má leitura do mercado imobiliário, pensando-se ainda a crescer, determinará um mau aconselhamento. Que, inevitavelmente, levará a más decisões por parte de quem quer mesmo vender e, em alguns casos, com custos elevados a curto prazo. Evite dissabores e trabalhe com alguém que, de facto, acautele os seus interesses proporcionando-lhe o melhor negócio possível!