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ajuda- comparação de simulações
Por Angelina, 5 de Março de 2010 em Créditos
Boa tarde. Quero antes de mais felicitar o autor deste fórum e do blog, que são uma grande ajuda.
Estou a dar os primeiros passos na tentativa de comprar casa e estou a dar em louca com tanta simulação e coisas diferentes que os bancos dizem. Sou da área das ciências humanas e isto para mim é tudo chinês ???
Tenho em vista um T1+1 com valor de compra de 130.000. Preciso deste valor na totalidade. Fui à minha agência da CGD, que apresentou um Spread de 1,3 com Euribor a 6 meses. A imobiliária solicitou uma simulação a outra CGD, que apresentou um Spread de 1,2 com Euribor a 3 meses, sendo que nesta última a prestação seria cerca de 30 euros mais baixa e com seguros ligeiramente mais baixos. Face a esta diferença, o que a minha gestora me disse é que o Spread de 1,3 é garantido enquanto que o de 1,2 nenhuma CGD pode garantir. Por outro lado, deu-me a entender que apesar de a Euribor a 3 meses neste momento parecer mais "confortável", será mais segura a revisão a 6 meses. O que me podem dizer sobre isto?
Por outro lado. Fui ao Montepio, que apresentou um spread entre 1,6 e 2 e onde me disseram que a CGD me estava a propor um Spread bom, desde que realmente o cumprissem... Pode haver oscilações muito significativas entre o simulado e o real?
Por último, no BBVA das 3 propostas que me apresentaram a mais aliciante é a "tipo leasing" (penso que é aquela coisa do capital residual ???), que com spread de 1,15 me fica mais barato que a simulação da CGD. Há ainda a campanha de me creditarem 200 euros por mês durante um ano e pagarem 3% das despesas domésticas (parece-me muita fruta, estas borlas devem vir de algum lado). Neste banco a 1ª prestação é quase 200 euros mais cara que as restantes.
Peço desculpa por tanta informação e tantas perguntas de uma só vez mas estou a desesperar! O que vos parece tudo isto?
E6M vs E3M: A E6M dá mais estabilidade ao orçamento. A prestação só muda a cada 6 meses em vez de ser de 3 em 3 e torna-se mais fácil programar o orçamento. Sobretudo se for a primeira vez que vais morar sozinha, é fácil perder o controlo do orçamento nos primeiros tempos.
No entanto, historicamente, a E3M tem estado quase sempre abaixo da E6M. Só em casos de subidas muito bruscas é que se pode notar uma diferença a desfavor da E3M.
Pessoalmente eu iria para a E3M mas é dificil, sem uma bola de cristal que funcione bem, dizer matematicamente qual das opções é mais vantajosa. Por isso o critério que objectivamente acaba por ter mais peso é aquela questão do orçamento mudar a cada 3 ou 6 meses...
Quanto às simulações. O problema das simulações, muitas vezes, é o valor que as pessoas dão como o de avaliação da casa. Vais comprar por 130, quanto é que a CGD colocou na simulação no campo de avaliação da casa? Foi um valor realista? Foi mais? Foi menos? Mesmo assim isso depende do que o avaliador disser depois no final - vocês até podem estar todos muito convencidos que a casa vale 150. Se o avaliador disser que vale 110, a relação financiamento / garantia aumenta, o risco aumenta e o spread vai aumentar relativamente ao que te indicaram na simulação. Por isso, por segurança, podes sempre pedir que te façam também uma simulação assumindo que a casa vale menos 10 ou 20 mil do que o que supões, para saber com o que contar num cenário desses... E isso não é só para a CGD mas para todos os bancos...
Quanto ao BBVA sem ver a simulação é dificil perceber porque é que a primeira prestação é mais cara. Será por ter um prazo maior?
Essa história do capital residual merece-me uma nota adicional - se é verdade que diminui o valor da prestação, também não é menos verdade que acaba por aumentar o total de juros pagos ao longo do empréstimo. E há o problema de pagar uns milhares de enfiada no fim do empréstimo - a menos que vás fazendo amortizações antecipadas, mas aí tipiciamente também eles ganham mais uns trocos com as comissões que cobram pela amortização.
Tenho em vista um T1+1 com valor de compra de 130.000. Preciso deste valor na totalidade.
Fui à minha agência da CGD, que apresentou um Spread de 1,3 com Euribor a 6 meses.
A imobiliária solicitou uma simulação a outra CGD, que apresentou um Spread de 1,2 com Euribor a 3 meses, sendo que nesta última a prestação seria cerca de 30 euros mais baixa e com seguros ligeiramente mais baixos.
Face a esta diferença, o que a minha gestora me disse é que o Spread de 1,3 é garantido enquanto que o de 1,2 nenhuma CGD pode garantir. Por outro lado, deu-me a entender que apesar de a Euribor a 3 meses neste momento parecer mais "confortável", será mais segura a revisão a 6 meses. O que me podem dizer sobre isto?
Pretende recorrer a 100% de crédito para compra de habitação. Não tem algum capital de lado para esta operação?
Pretende adquirir o apartamento com recurso a fiador ou sem fiador?
Dois balcões da CGD apresentam spread's ligeiramente diferentes porque a euribor é diferente. Poderia ter efectuado ambos os pedidos no mesmo balcão. Embora, em abono da verdade, por vezes o tratamento de certos funcionários é variável de balcão para balcão!...
Quando fala da sua gestora, refere-se a alguma funcionária da CGD ou outro tipo de serviço?
Sem valores concretos, não se pode opinar sobre as diferentes propostas que tem até ao momento. No entanto, aconselhava-a a fazer mais umas simulações noutras intituições, nomeadamente, protocolo DECO/Caixa Galicia e Barclays, e também porque não recorrer à parceria do cfinanceiro/Pedro Pais? Pelo que percebi, podem-lhe arranjar as melhores soluções do mercado de acordo com os seus rendimentos e só paga se ficar satisfeita!...
Quanto às simulações. O problema das simulações, muitas vezes, é o valor que as pessoas dão como o de avaliação da casa. Vais comprar por 130, quanto é que a CGD colocou na simulação no campo de avaliação da casa? Foi um valor realista? Foi mais? Foi menos? Mesmo assim isso depende do que o avaliador disser depois no final - vocês até podem estar todos muito convencidos que a casa vale 150.
A questão essencial é mesmo essa. Que avaliações tem tido os imóveis parecidos nessa zona?
A parceria, isenta os nossos honorários, ou seja, faça ou não por mim não paga
*Não tenho ideia das avaliações de imóveis aqui na zona mas já estou a tentar saber;
*Preciso de facto do valor total da compra uma vez que as minhas mini-poupanças são para as despesas iniciais, por um lado, e a bóia de salvação para meses com imprevistos, por outro!;
*Tenho fiadores (uma vez que são exigidos uma vez que não sou efectiva);
*As simulações a 3 e a 6 meses... pois, eu acho que nos bancos perceberam que eu não percebo nada disto e como eu tinha a 1ª simulação a 6 meses, devem ter feito todos a 3 para eu ficar muito animada com as suas propostas;
*Secalhar estou a ser ingénua mas acho que os valores mais fidedignos devem ser os da minha CGD uma vez que a gestora (funcionária) me parece ter feito as coisas por cima para prever um cenário mais negro.
Vou tentar organizar a informação para pôr aqui os valores. Agradeço desde já e vou realmente solicitar o aconselhamento do CFinanceiro, obrigada pela sugestão!
Já agora, para o empréstimo dos 130 mil, que são o valor de compra, em quanto teria de ser avaliada a casa? Como se fazem estas contas? :-[
Para ter um bom spread deverá ser 162.500€ ficaria com uma relação financiamento/garantia de 80%
Com estas condições eu optava pelo arrendamento, porque não és efectiva logo o emprego não está garantido por muito tempo.
Não estando garantido, daqui a uns meses podes estar noutro emprego noutra cidade, depois vais ter muito mais trabalho a vender a casa e comprar outra e vais certamente perder dinheiro.
Eu na tua situação alugava uma casa e poupava esse trabalho todo que estas a ter e muito mais que o ser proprietário de uma casa trás.
Isso tem sido o meu dilema nos últimos tempos. Em casa arrendada estou há 8 anos, a casa começa a dar alguns problemas e não consigo exigir arranjos pq o senhorio já me facilitou a vida quando perdi o subsídio de arrendamento jovem estou sempre nessa ambivalência e por isso vou tendo fases de procura de casa, depois desisto... pq para ter uma prestação igual ou superior ao arrendamento mais vale estar quieta mas desta vez encontrei uma casa que bem negociada (com proprietário e bancos) penso que vale a pena. Esperar ser efectiva para comprar casa... acho que nem depois dos 70 anos e nessa altura o banco já não me empresta... ;D Infelizmente vivemos num pais em que há incentivo ao endividamento... nos países civilizados as condições e o valor do arrendamento demovem as pessoas de comprar casa, mas enfim... este assunto dava para um fórum à parte!
Se não és efectiva o melhor era começares a ver por ai um fiador
Em casa arrendada estou há 8 anos...... pq para ter uma prestação igual ou superior ao arrendamento mais vale estar quieta mas desta vez encontrei uma casa que bem negociada (com proprietário e bancos) penso que vale a pena.
Nao faço ideia o que foi a tua vida nesses 8 anos (nem tenho nada com isso) mas se nesse tempo nao conseguiste amealhar algumas economias para dar de entrada para a casa, recomendo vivamente que prestes muita atençao nas simulaçoes, `a prestaçao que ficaras a pagar em caso de subida das taxas em 2%. E´ que a Euribor esta´ em valores historicamente baixos e as prestaçoes hoje em dia sao muito atractivas. `a medida que a economia for recuperando e´ provavel que as taxas voltem a subir novamente... e nessa altura muita gente pode ser apanhada desprevenida e ver-se com dificuldade para pagar as prestaçoes ao fim do mes...
Claro que quem nao arrisca nao petisca, mas com montantes desta ordem de grandeza, deve sempre tomar-se riscos conscientemente, nao faz mal nenhum prever alguns cenarios mais pessimistas...
A Angelina é que deu aqueles conselhos todos a si própria? ??? ???
Angelina, aproveita esta promoção e tenta saber algo nas instituições que sugeri, tendo em atenção também de que deverá pedir simulações para futuros cenários onde a taxa será 2% mais elevada!...
Já percebi que isto não é muito comparável mas aqui vai:
CGD CGD	BBVA	BBVA	Totta
(minha) (imobiliária) (pacote C) (Cap. Resid 10%)
Prazo	45 45	40	40	45
Euribor	6 m	3m	3m	3m	6m
Spread	1,3	1,2	0,95	1,15	1,2
Taxa Nominal	2,227	1,862	1,162	1,812	2,165
TAER	3,108	2,699	2,371	2,603	2,379
Valor Empréstimo	130000	130000	130000	130000	130000
Estimativa Avaliação 156000	150000	150000	150000	164,580
Prestação	386,44	357,14	367,64	362,96	376,96
Seguros	25,66	23,31	33,40	33,40	26,91
+1%	460,64	428,41	436,79	437,18	451,83
+2%	542,83	507,98	512,38	517,11	533,32
No pacote C do BBVA, para além da domiciliação de ordenado, cartão de crédito e domcialiação de 3 contas domésticas, teria de subscrever o PPR mas ainda têm aquela coisa de creitarem 200 euros por mês durante um ano, pagar 3% das contas e parece-me que o seguro de vida não é cobrado no 1º ano.
oops juro que postei isto direitinho... :-[
Vamos a ver se é desta....
CGD (minha agência)
Prazo 45
Euribor 6
Spread 1,3
Taxa Nominal 2,227
TAER 3,108
Valor Empréstimo 130000
Estimativa Avaliação 156000
Prestação 386,44
Seguros 25,66
+1% 460,64
+2% 542,83
CGD (imobiliária)
Taxa Nominal 1,862
TAER 2,699
Estimativa Avaliação 150000
Prestação 357,14
Seguros 23,31
+1% 428,41
+2% 507,98
BBVA Pacote C
Prazo 40
Taxa Nominal 1,162
TAER 2,371
Prestação 367,64
Seguros 33,40
+1% 436,79
+2% 512,38
BBVA (Cap. Residual 105)
Taxa Nominal 1,812
TAER 2,603
Prestação 362,96
+1% 437,18
+2% 517,11
Taxa Nominal 2,165
TAER 2,379
Estimativa Avaliação 164580
Prestação 376,96
Seguros 26,91
+1% 451,83
+2% 533,32
(mas como e´ que eu adivinhei que tinham "avaliado" a casa em 150.000? )
* A TAER mais baixa e´ a do BBVA o que significa que e´ o credito que te fica mais barato. Partindo do principio, claro, que as condiçoes sao as apresentadas na simulaçao, conforme foi discutido atras...
* donde carga d'agua veio aquela avaliaçao do Totta? ???
* ha´ uma diferença de quase 50% dos seguros mais baratos para os mais caros... talvez seja boa ideia tentar perceber porque (ajuda-te a perceber o que cobrem efectivamente esses seguros)
Obrigada pela resposta. Vou ver essa questão dos seguros.
Em relação Totta, para ter o empréstimo dos 130000, a casa tinha de ser avaliada nesse valor
Estou a desesperar com isto, nada é garantido. As simulações já não me animam muito, saber que pode ainda ser pior depois da avaliação... >
Se reparares na citação, esta era dirigida ao cfinanceiro, pois ele "esqueceu-se" de me citar!...
Em relação ao resto, mantenho o que disse, experimenta pedir-lhe uma simulação para o teu caso e se houver disponibilidade procura umas simulações no protocolo da DECO/Caixa Galicia e no Barclays para despistar eventuais dúvidas!...
Era bom que fizesses um pê de meia não só para as despesas (avaliação, contratos,...) mas também para tentar não pedir os 100% do valor do imóvel, pois nunca se sabe até que ponto a avaliação efectuada pelo "funcionário" do banco te irá beneficiar ou prejudicar!...
Portanto, se tu decidisses optar pelo Totta, pagavas uma avaliaçao, chegavam `a conclusao que a casa nao valia isso, nao te davam o dinheiro e tu ficavas na mesma sem emprestimo e com menos o valor da avaliaçao.
Entao o que e´ que interessa o que diz alguem que esta atras de uma mesa ou de um balcao e nem nunca sequer viu a casa? Nao te deixes levar pelo "tinha que ser"... se tem que ser tanto e a casa nao vale tanto entao o unico negocio que vai haver e´ tu pagares uma avaliaçao... so´ vale a pena fazer simulaçoes se forem minimamente realistas...
O primeiro passo e´ perceber qual e´ o valor real da casa - informa-te por quanto e´ que foram avaliadas casas identicas na mesma zona; se tiveres o apoio de uma imobiliaria pede a sua opiniao sincera; se conheceres alguem que trabalhe no ramo pergunta tambem; usa o simulador de avaliaçao de imoveis que esta no site das Finanças, etc. No limite paga uma avaliaçao (sendo que os bancos podem nao aceitar as avaliaçoes externas; ou seja, podes ter que pagar outra mais tarde). Vao-te dar todos valores diferentes, mas claramente melhores que a estimativa do funcionario do banco que so´ quer mostrar numeros bonitos para te convencer a fazer negocio com eles...
So´ depois de teres um valor minimamente realista e´ que vale a pena avançar para as simulaçoes nos varios bancos... e garantir que usam os dados que tu das, e nao os que eles escolhem...
Subscrevo totalmente o Paulo, informa te sobre o valor dos imóveis nessa zona. Quanto ás avaliações neste momento consigo um desconto de 50% na avaliação e no processo no Totta
Muito obrigada pelas sugestões. De facto, a proposta do Totta ficou posta de lado devido a essa questão. Estou mais inclinada para a solução do leasing do BBVA. Até porque têm a tal campanha de me creditarem 200 euros por mês durante um ano. Vêem alguma desvantagem nesta questão do leasing? Serão estas ofertas do BBVA "fruta a mais"?
Muito obrigada pelas sugestões. De facto, a proposta do Totta ficou posta de lado devido a essa questão. Estou mais inclinada para a solução do leasing do BBVA.
A do "leasing" é a do capital residual?
Pessoalmente, das duas propostas que apresentas do BBVA, eu escolheria a outra. Tem um spread mais baixo, TAER mais baixa (logo, mais barata) uma prestação idêntica e não deixa uma batelada de massa para pagar de uma vez no fim. Para além disso, curiosamente, com a subida das taxas de juro, a prestação fica mais baixa do que na outra simulação... e num cenário desses cada euro conta, às vezes...
Mas claro, estas contas não entram com os 200€ extra durante um ano... Mesmo assim desconfio que não cheguem para cobrir a diferença...
O problema do BBVA é os seguros, tb sou da opinião do Paulo na escolha da proposta.
A questão da outra opção do BBVA é que o Spread é mais baixo mas obriga à subscrição de PPR (não sei se cheguei a dizer esta parte) e o que me parece é que sai de um lado e entra no outro!