Sumário: 1.	O artigo 1083.º do Código Civil, na redacção que lhe foi conferida pelo artigo 3º da Lei nº 6/2006 de 27/02 (conhecida por NRAU), aplica-se aos contratos celebrados antes da entrada em vigor deste diploma.
2.	As situações expressamente previstas no nº 2 do aludido artigo configuram casos em que se deve presumir a inexigibilidade da manutenção do arrendamento pelo senhorio, sem prejuízo da possibilidade de tal presunção vir a ser ilidida.
3.	Fora dessas identificadas situações, compete sempre ao locador alegar e provar o concreto circunstancialismo de que resulte tal inexigibilidade.
4.	À luz do regime do aludido NRAU, são causa de resolução do contrato as obras realizadas pelo arrendatário que alterem substancialmente a disposição interna do locado, mas só depois de se constatar a inexigibilidade aludida no corpo do nº 2 daquele aludido artigo 1083.º, inexigibilidade que pode ser afastada pelo consentimento, expresso ou presumido, do senhorio.
Decisão Texto Integral: Acordam na 1ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Coimbra:
A..., B... e C... propuseram na Vara de Competência Mista de Coimbra (2ª Secção) uma acção declarativa sob a forma de processo ordinário contra D.... LDA, pedindo a condenação da Ré a despejar determinado imóvel, em consequência da resolução do arrendamento existente, por a mesma ter promovido uma alteração não permitida do fim a que contratualmente o locado se encontra destinado (que é apenas de mercearia e que aquela passou a usar como café-bar) e, bem assim, modificado a disposição e planificação do respectivo interior, igualmente sem consentimento dos senhorios.
Citada, a Ré contestou alegando, quanto à invocada alteração de fim, que o contrato permite a utilização do locado para qualquer ramo de comércio e a realização de obras com essa amplitude, sendo em consonância com essa possibilidade que desde 1988 nele vem a Ré explorando a actividade de bar para os clientes do minimercado; quanto às obras, aduziu que, tendo sido efectivamente levadas a cabo, ou produziram uma melhoria das precárias infra-estruturas existentes, ou de todo o modo são facilmente removíveis, não consubstanciando fundamento para a resolução contratual. Termina com a improcedência da acção e, deduzindo reconvenção, pede que, em caso de procedência da acção, os AA. sejam condenados a pagar-lhe o valor das benfeitorias que efectuaram no locado e lhe aumentaram o valor.
Houve réplica em que os AA. responderam à matéria da reconvenção, à qual se seguiu tréplica da Ré. No entanto, os pedidos e causas de pedir já formulados mantiveram-se.
A final foi a acção julgada improcedente por não provada, a reconvenção prejudicada, e em função disso, Ré e AA. foram absolvidos dos correspondentes pedidos.
Inconformados, deste veredicto recorreram os AA., recurso admitido como de apelação, com subida imediata, nos autos e efeito meramente devolutivo.
Colhidos os vistos, cumpre decidir.
*
A apelação.
Os apelantes fecham a respectiva alegação com o seguinte enunciado conclusivo:
1- O Dig.o Tribunal a quo cometeu erros na avaliação da prova produzida nos autos, tendo por consequência a decisão proferida que levou à total improcedência da acção;
2- Nomeadamente quanto à avaliação do ramo de comércio praticado no locado bem como a avaliação das obras ali realizadas pela arrendatária ora recorrida;
3- Os comportamentos da arrendatária configuram um grave incumprimento do contrato de arrendamento bem como uma lesão grave do direito de propriedade dos senhorios;
4- Sendo certo que, nessa medida, não se pode exigir aos ora recorrentes que mantenham o arrendamento;
5- Caso assim se venha a entender, deverá o tribunal a quo clarificar os montantes e qualificação das benfeitorias, bem como o direito ou não ao respectivo pagamento;
6- A sentença ora em crise violou os art.ºs 1074, 1083 e 1111 do C. Civil, 668, nº 1, al.ª c) do CPC.
Contra-alegando, a Ré respondeu, batendo-se pela confirmação do sentenciado.
Sobre a impugnação da decisão relativa à matéria de facto.
Embora se escusem de reproduzir nas conclusões do recurso os pontos de facto que têm por incorrectamente julgados, fazem os recorrentes a menção desses pontos no corpo das alegações recursivas, insurgindo-se contra as respostas dadas aos nºs 20, 25, 8, 28, 29, 31 e 32 da base instrutória. Propõem resposta positiva aos nºs 20 e 25; aos restantes referem apenas que “existe erro na sua apreciação (…) porquanto a sua resposta não corresponde à prova produzida nos autos”.
Para a manifestação desta discordância, e uma vez que procederam à junção da integral transcrição de todos os depoimentos prestados em audiência, vão os apelantes remetendo os seus fundamentos para segmentos da aludida transcrição por mera referência às páginas respectivas (cfr. fls. 334 a 343).
Não se nos afigura que desta forma se possa dizer devida e cabalmente cumprido o ónus que está a cargo do recorrente enquanto impugnante da matéria de facto, tal como esse ónus se mostra prescrito nos nºs 1 e 2 do art.º 685-B do CPC.
Se não vejamos.
Nos termos do art.° 712, nº l do CPC, "A decisão do tribunal de 1ª Instância sobre a matéria de facto pode ser alterada pela Relação:
a) Se do processo constarem todos os elementos de prova que serviram de base à decisão sobre os pontos da matéria de facto em causa ou se, tendo ocorrido gravação dos depoimentos prestados tiver sido impugnada, nos termos do artigo 690. °-A, a decisão com base neles proferida;
b) Se os elementos fornecidos pelo processo impuserem decisão diversa, insusceptível de ser destruída por quaisquer outras provas;
c) Se o recorrente apresentar documento novo superveniente e que, por si só, seja suficiente para destruir aprova em que a decisão assentou.
A propósito do recurso em matéria de facto importa lembrar que no preâmbulo do diploma conformador do registo da prova nos moldes que hoje no essencial subsistem (o DL 39/95 de 15/02) foi traçado do seguinte modo o objectivo que com essa reforma processual se quis alcançar no que concerne à garantia do 2º grau de jurisdição na apreciação daquela matéria: (a garantia) "nunca poderá envolver, pela própria natureza das coisas, a reapreciação sistemática e global de toda a prova produzida em audiência — visando apenas a detecção e correcção de pontuais, concretos e seguramente excepcionais erros de julgamento, incidindo sobre pontos determinados da matéria de facto, que o recorrente sempre terá o ónus de apontar claramente e fundamentar na sua minuta de recurso".
Nos termos do nº 1 do novo art.º 685-B do CPC, aditado pelo art.º 2º do DL 303/2007, de 24/08 (aplicável aos vertentes autos ex vi do nº1 do respectivo art.º 12) deve o recorrente que pretender reagir contra a decisão proferida sobre a matéria de facto, não só especificar os pontos que considera incorrectamente julgados como discriminar os meios probatórios constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada que impunham uma resposta diversa da recorrida.
E, de harmonia com o disposto no nº 2 do mesmo artigo, quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados e seja possível a identificação precisa e separada dos depoimentos, nos termos do disposto no nº 2 do art.º 522-C, incumbe ao recorrente, sob pena de rejeição (…) “indicar com exactidão as passagens da gravação em que se funda, sem prejuízo da possibilidade de, por sua iniciativa, proceder à respectiva transcrição”.
Ora temos por insofismável que quanto aos nºs 8, 28, 29, 31 e 32 os recorrentes não apontam a resposta diversa de que fala a lei, não indicando o que para eles é o sentido do correcto julgamento. Outra coisa não se pode retirar da insondável e ambígua expressão de que o julgamento dos aludidos pontos enferma de erro “porquanto a sua resposta não corresponde à prova produzida nos autos”. É que tais pontos mereceram respostas restritivas de “provado apenas” e de “não provado”, pelo que não sendo os recorrentes necessariamente assertivos na impugnação destas respostas – como a nosso ver é exigência que decorre do mencionado comando legal do art.º 685, nº1, alínea b), do CPC, na parte em que se refere à indicação dos meios probatórios a “impor decisão diversa da proferida” – em homenagem à verdade processual também não pode este tribunal de recurso prescrutar a vontade dos impugnantes, no que toca a saber se querem que sejam agora proferidas, quanto a todos pontos em questão, ou só a alguns deles, respostas mais ou menos restritivas, restritivas noutro sentido, apenas explicativas ou simplesmente de “provado”.
Isto é, não se verifica uma verdadeira e própria impugnação da decisão daqueles cinco pontos.
Pelo que, ao abrigo do disposto no art,º 685-B, nºs 1, alíneas a) e b) e nº 2, vai o recurso nessa parte rejeitado.
Queda assim por apreciar o segmento impugnatório atinente aos nºs 20 e 25 da b.i., cujo teor é o seguinte:
20
Tal alteração de actividade e consequente alteração do diferente ramo do negócio provoca alteração total da clientela que é completamente diferente da que frequentava o minimercado?
25
As obras realizadas destinaram-se à alteração do ramo de negócio existente?
A estes pontos respondeu o tribunal recorrido Não provado.
Contrapõem os apelantes que há documentos – fotografias e auto de vistoria camarária – que evidenciam que o estabelecimento instalado no locado funcionava como um bar, enquanto o extracto do portfolio da empresa RA Concept se refere à sua transformação em café/pastelaria; e que os depoimentos das testemunhas E..., F...., G...., H...., I...., J...., L.... e M.... atestam que o estabelecimento foi transformado em café.
Começando pelos referidos depoimentos, logo da sua audição integral não resulta o que os recorrentes pretendem.
Na verdade, nenhuma das aludidas testemunhas alude à mudança de clientela, que é o único facto que se pergunta no nº 20 (não a alteração da actividade do estabelecimento, sendo esta objecto do nº 16, cuja resposta negativa não foi impugnada).
E no que se atem aos documentos acima aludidos, tratam-se de elementos probatórios que, como é patente, mesmo que indiciem uma determinada utilização, nada demonstram quanto à questionada alteração de clientela do locado.
Relativamente ao que se quesitava no nº 25 estamos diante de matéria nitidamente conclusiva e de direito. É que aí se procura averiguar se as obras efectuadas pela Ré implicaram alteração de ramo face ao destino do locado até esse momento; no entanto, a eventual passagem do destino mercearia, frutas e produtos congéneres para café-bar ou café, bar ou restaurante estava no aludido ponto 16 da b.i, o qual, como se sublinhou, apesar de respondido negativamente, não foi incluído no elenco da matéria objecto de impugnação.
Donde que, devendo ter-se tal ponto por não escrito, não haja que indagar do acerto ou desacerto da resposta de Não provado que lhe foi dada pela decisão recorrida.
Assim, mantendo-se a decisão de facto da 1ª instância, salvo no que respeita ao nº 25, que é suprimido, são os seguintes os factos provados a ter definitivamente em conta:
1 - Os Autores são comproprietários do prédio urbano composto de cave e rés-do-chão sito na (...) , (...) , inscrito na matriz predial urbana da freguesia de (...) , em Coimbra;
2 - Em 13 de Dezembro de 1985, o 1.º Autor, à data casado com O..., entretanto falecida, deram de arrendamento a cave e o rés-do-chão do prédio acima identificado, e trespassaram o seu estabelecimento comercial ali instalado de mercearia, frutas e produtos congéneres a N(...) ;
3 - Ficou consignado na clausula primeira da escritura que titulou o contrato de arrendamento que os locais arrendados “destinam-se a qualquer ramo de comercio”, e na clausula sexta que “ o Segundo outorgante fica autorizado a realizar nos locais arrendados obras ou benfeitorias conexionadas com a finalidade do contrato. Neste caso ficam elas a fazer parte integrante do prédio, não podendo o arrendatário exigir indemnização dos senhorios ou alegar direito de retenção”.
4 - Por escritura pública de trespasse e arrendamento celebrada em 17.02.1987, junta a fls. 36 e ss., cujo teor e conteúdo se dá aqui por reproduzido, N(...) e esposa, e na qual foram intervenientes o autor e a esposa, declararam trespassar à sociedade ré “ D(...) , Lda” o seu estabelecimento comercial de mercearia, frutas e produtos congéneres, instalado nos rés-do-chão e cave do prédio”, tendo o autor e a sua esposa, entretanto falecida, declarado que por essa escritura dão de arrendamento à referida sociedade os mencionados rés-do-chão e cave do seu prédio, onde se encontra instalado o estabelecimento trespassado.
5 - Ficou consignado na clausula primeira desta escritura que “os locais arrendados destinavam-se a qualquer ramo de comércio” e na clausula sexta que “a sociedade arrendatária fica autorizada a realizar nos locais arrendados obras ou benfeitorias conexionadas com a finalidade do contrato, ficando neste caso, elas a fazer parte integrante do prédio, não podendo o arrendatário exigir indemnização dos senhorios ou alegar o direito de retenção”.
6 - Por carta datada de 27 de Julho de 2009 a Ré solicitou ao Autor a assinatura de uma declaração que anexou, junta a fls. 43, e bem assim comunicou a este que pretendia instalar no arrendado um pequeno estabelecimento de restauração e bebidas, cujo objectivo é preparar pequenas refeições, um espaço de refeições ligeiras e bebidas, para o qual era necessário a realização de pequenas obras que são essencialmente de cariz especial e de infra-estruturas que em nada afectam a estrutura do edifício, solicitando, não obstante o já referido contrato de trespasse e arrendamento celebrado, a autorização do autor e família, para as referidas obras, tudo conforme documento de fls. 41 e 42, cujo teor e conteúdo se dá por reproduzido.
7 - O primeiro Autor não assinou a declaração anexa à carta, e por carta enviada pelo seu mandatário junta a fls. 44 e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, comunicou à Ré não dar qualquer autorização à alteração da utilização do estabelecimento.
8 - A Ré enviou aos autores a carta junta a fls. 52, cujo teor se dá por reproduzido, na qual lhes é comunicada para o exercício do direito de preferência no trespasse do estabelecimento instalado no prédio que lhe está arrendado.
9 - Em 12.05.2010 a Ré procedeu à alteração do seu pacto social, consignando-se que o seu objecto social consiste na exploração de mercearia, minimercado, café e bar, conforme doc. de fls. 53.
10 - Desde há cerca de 22 anos, no local arrendado funcionou, pelo menos, o serviço de bar. 11 - A Ré explora ali há, mais de 22 anos, juntamente com a actividade de mercearia, um bar onde servia e serve bebidas, vendia e vende pasteis ou bolos, mas não produz nem fabrica nada;
12 - A Ré vende os produtos da mercearia e sempre explorou ali o bar, recebendo clientes, vendendo bebidas e sumos, pasteis e bolos, a vista de toda a gente e dos próprios autores, com intenção de ser licito o que ai vendia e explorava há cerca de 22 anos e até ao presente, de modo ininterrupto e continuo, sem qualquer oposição;
13 - E já os trespassantes ali exploravam a actividade de bar, embora sem alvará;
14 - E também a cave se destinava a exercer a actividade de comercio;
15 - Desde a celebração do contrato referido em 4 que no local arrendado continuou a ser exercida a actividade comercial de mercearia, existindo no loca arrendado prateleiras, cesto para verduras e frutas, e depósito de pão;
16 - O local arrendado era composto de cave e rés-do-chão, sendo que a cave era ampla e destinada a arrumos e o rés-do-chão tinha duas divisões (cozinha e casa de banho) e escadas para além do espaço comercial;
17 - O prédio tem mais de 35 anos;
18 - Em Março de 2010 a Ré iniciou as obras no local arrendado;
19 - A cave foi dividida em quatro divisões;
20 - Existe um furo junto à parede sul para a passagem dos cabos eléctricos d rés-do-chão para a cave;
21- Subsistiu o sistema de extracção de fumos para o exterior;
22 - Algumas paredes da cave estão revestidas com placas de gesso laminado;
23 - Actualmente o chão está revestido a mosaico cerâmico;
24 - O chão é igual ao que era, limitando-se a ré a colocar um revestimento cerâmico, sem tocar no existente, e que em nada prejudicou ou prejudica o edifício;
25 - No rés-do-chão do local arrendado são perceptíveis as seguintes alterações:
> Procedeu-se á demolição da casa de banho e cozinha existentes;
> Procedeu-se à construção de uma copa e sanitários para homens, mulheres e sanitários de serviço;
Ø Procedeu-se à instalação de novas canalizações de água e esgotos;
Ø > Alterou-se o projecto de electricidade;
Ø > Procedeu-se á colocação de tectos falsos;
Ø > Instalou-se vestiários;
Ø > Procedeu-se à alteração dos materiais, mosaicos e azulejos de revestimento, dos pavimentos e das paredes.
26 - A Ré alterou toda a disposição e planificação interna das divisões;
27 - No exterior do edifício a Ré mandou instalar uma caixa;
28 - No exterior a Ré instalou apenas o alarme e o gás, mas tudo amovível;
29 - As obras realizadas alteraram todas a configuração interna do edifício;
30 - Em algumas das paredes da cave a Ré aplicou pladur em algumas das paredes da cave;
31 - E fê-lo por causa das grandes humidades, bolores e mofo que existiam;
32 - A Ré pintou várias vezes as paredes da cave e sempre continuou a haver humidades, bolores e as mesmas descascavam apesar de inúmeras pinturas efectuadas;
33- O pladur colocado na cave para as divisórias pode ser removido;
34 - O espaço arrendado está ocupado por mesas de café e respectivas cadeiras, balcão de atendimento, e casas de banho agora construídas no piso do rés-do-chão;
35 - O Autor A(...) fechou com cimento e tijolo a janela do rés-do-chão, e barrou com um muro a porta do rés-do-chão, de acesso às traseiras do prédio;
36 - Com estas obras realizadas pelo Autor A(...) já não havia acesso pelo lado traseiro do prédio desde então, pelo que o acesso ao estabelecimento só se podia e poderá fazer pela frente;
37 - A abertura existente na parede do locado no lugar onde foi instalado o exaustor já ali existia aquando do seu arrendamento;
38- A Ré apenas se limitou a colocar pelo lado de dentro nesse buraco, que já existia, um aparelho de extracção de ar, sendo tudo amovível;
39 - Os esgotos existentes eram antigos;
40 - A instalação eléctrica foi substituída por uma nova;
41 - Os tectos que existia tinham fissuras;
42 - Os Autores vivem por cima do local arrendado há mais de 18 anos e desde então sempre viram a Ré ali explorar uma actividade comercial de bar;
43 - O alvará de bar e mercearia relativo ao estabelecimento existente no local arrendado já tem cerca de 22 anos;
44 - Sempre existiu ali um balcão de bar e sumos e máquina de café;
45 - Desde há 22 anos que a cave e o rés-do-chão se destinaram ao comércio e a bar;
46 - O Autor viu a Ré fazer as obras;
47 - A Ré não montou no local arrendado o restaurante que pretendia;
48 - As obras realizadas pela Ré aumentaram o valor do prédio e melhoraram substancialmente os locais arrendados (cave e rés-do-chão) e conservam-no em melhor estado;
49 - A Ré executou as obras convicta de que as podia fazer;
50 - As obras efectuadas pela Ré no locado ascenderam ao valor total de 45.931,69 Euros;
51 - E são as seguintes :
> Execução de rede de águas e esgotos com fornecimento do respectivo material;
> Execução de tectos falsos com o fornecimento do respectivo material;
Ø Execução da rede eléctrica com fornecimento do respectivo material;
Ø Trabalhos de limpeza, num total de 22.000,00 Euros;
Ø Trabalhos de projecto de arquitecto no valor de 3.200,00 Euros;
Ø Aplicação de caixilharias para portas e janelas, que estavam velhas, carcomidas, fissuradas e com vidros riscados e até partidos;
*
Sobre se se verifica fundamento para a resolução do contrato com base na alteração do destino dado ao locado e sua não subsunção ao fim contratual.
Como deflui da matéria dada como provada, o contrato de arrendamento que regula a relação estabelecida entre Ré e AA. é um contrato de arrendamento urbano para comércio, e o seu conteúdo é o que directamente resulta das cláusulas constantes da escritura pública denominada de arrendamento e trespasse de 17 de Fevereiro de 1987, junta a fls. 36-40.
Este contrato diverge ligeiramente daqueloutro que, enquanto proprietários do locado, os mesmos AA. haviam outorgado em 13 de Dezembro de 1985 com os ali trespassantes N... e mulher, e se acha junto a fls. 31-35.
Temos, assim, que a constituição da relação locatícia a ter em conta se inscreve num tempo que precedeu o quadro legal que veio a decorrer dos regimes instituídos pelo RAU, aprovado pelo DL 321-B/90 de 15/10, e do NRAU, este aprovado pela Lei nº 6/2006 de 27/02, que entrou genericamente em vigor em 28/06/2006 (art.º 65).
Porém, os factos que os AA. consideram ser causa ou fundamento de resolução contratual ocorrem a partir de Março de 2010 (cfr. os art.ºs 5º e seguintes da p.i.), por conseguinte, já na vigência do NRAU, e segundo o que alegam, como factos duradouros, prolongaram-se no tempo até hoje. É igualmente já na vigência do segundo regime – o chamado NRAU, a que já sucedeu o Novíssimo RAU introduzido pela Lei nº 31/2012 de 14 de Agosto – que os AA. pretendem exercer a resolução contratual.
A norma final que aqui deve intervir, isto é, aquela que regula as relações constituídas ou praticadas no domínio de leis anteriores, que se prolongaram e subsistiram com a vigência do chamado NRAU, é a do respectivo art.º 59, 1, cujo teor dispositivo é o seguinte:
"O NRAU aplica-se aos contratos celebrados após a sua entrada em vigor bem como às relações contratuais constituídas que subsistam nessa data, sem prejuízo do previsto nas normas transitórias".
Não havendo normas transitórias a dispor sobre a matéria, o novo regime acabou desta forma por afastar expressamente a regra de que a lei nova – nova relativamente à existente ao tempo do nascimento da relação contratual – não regula as novas causas de resolução eventualmente verificadas na respectiva vigência[1].
Por força do seu art.º 65, nº 2, o NRAU entrou em vigor – salvo quanto aos art.ºs 63 e 64 – 120 dias após a respectiva publicação, ou seja, em 29/06/2006.
Entretanto a factualidade hipoteticamente integradora dos fundamentos resolutivos invocados na vertente acção percorre os anos de 2010 e seguintes, o que significa que não intersectando a lei anterior ao RAU do DL 321-B/90, nem este, verifica-se em pleno domínio do chamado NRAU.
Importa que se note que, na substância, e no que concerne às causas de resolução agora em apreço, o RAU, aprovado pelo DL 321-B/90 não se distanciou dos requisitos anteriormente estabelecidos pelas disposições do Código Civil aplicáveis. Com efeito, as redacções das alíneas b) e h) do art.º 64 daquele identificavam-se com as das alíneas b) e h) do art.º 1093 deste Código[2].
Com o art.º 3º do NRAU foram repostos os art.ºs 1064 a 1113 do C.Civil, com nova redacção, aí se incluindo o novo art.º 1083 (novo no sentido de que há uma reposição com nova formulação e um novo paradigma) que visou disciplinar os fundamentos de resolução do contrato de locação.
Com efeito o nº 2 deste artigo 1083 passou a ter a seguinte redacção: "É fundamento de resolução o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento, designadamente, quanto à resolução pelo senhorio:
(...)
a) (…);
b) (…);
c) O uso do prédio para fim diverso daquele a que se destina;
d) (…).
Por seu turno, no nº 1 do art.º 64 do RAU prescrevia-se:
"O senhorio só pode resolver o contrato se o arrendatário:
(...)
b) Usar ou consentir que outrem use o prédio arrendado para fim ou ramo de negócio diverso laqueie ou daqueles a que se destina;
c) (…)
d) Fizer no prédio sem consentimento escrito do senhorio obras que alterem substancialmente a sua estrutura externa ou a disposição interna das suas divisões, ou pratique actos que nele causem deteriorações consideráveis, igualmente não consentidas e que não possam justificar-se nos termos do art.º 1043 do Código Civil ou 4º do presente diploma;
(...)”.
Apesar das diferenças de redacção das alíneas em questão, afigura-se-nos que, não obstante o conceito genérico e indeterminado do nº 2 do novo art.º 1083, já as exigências taxativamente estabelecidas no art.º 64 do DL 321-B/90 – que precedeu o do NRAU – se poderiam reconduzir a incumprimentos que, pela sua gravidade ou consequências, poderiam tornar inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento. Isto é, pela gravidade ou consequências que normalmente lhes estavam associadas[3], já os casos de resolução específicamente descritos nas alíneas a) a e) daquele art.º 64 poderiam colocar como não exigível a manutenção do contrato.
Aparentemente, a relevância de terem sido elencadas nas cinco alíneas do nº 2 do art.º 1083 comportamentos perfeitamente delimitados apontaria para uma presunção (sempre ilidível) de inexigibilidade para o senhorio da manutenção do arrendamento.
Ponto é ainda saber agora que outras situações também poderão acarretar tal inexigibilidade, pelo que a verdadeira novidade está no aprofundamento casuístico de cada configuração concreta à luz do critério geral fornecido pela norma.
O primeiro dos dois fundamentos de que os AA. lançam mão na presente acção é o da aplicação do locado a fim não autorizado pelo contrato, no sentido de, sendo este apenas o do comércio de produtos de mercearia, frutas e produtos congéneres, a Ré ter iniciado aí a exploração de um estabelecimento da área de restauração e bebidas, funcionando como bar ou café, sem autorização dos senhorios.
Entendeu a sentença recorrida que entre a actividade de bar e a de comércio de mercearia (na modalidade de minimercado) não havia um sacrifício relevante para o interesse dos AA. como proprietários do imóvel, até porque entre as duas actividades existiria uma relação de acessoriedade ou complementaridade que excluiria uma hipotética afectação do prédio “a ramo de comércio ou indústria diverso do convencionado”.
Independentemente de qualquer relação de acessoriedade, instrumentalidade ou habitualidade entre o objecto do comércio agora praticado pela Ré e aquele que resultava do fim contratualmente previsto em 1985 – o de mercearia, frutas e produtos congéneres – certo é que as cláusulas primeiras previstas, quer no contrato com o anterior locatário, constante da escritura de Dezembro de 1985, quer naquele que foi outorgado directamente com a Ré em Fevereiro de 1987, são absolutamente claras quanto à permissão de destinar os locais arrendados “a qualquer ramo de comércio”.
Não se nos afigura deste modo como minimamente defensável a interpretação restritiva propugnada pelos apelantes de que a expressão “qualquer ramo de comércio” estaria confinada ao objecto do trespasse de 1987, que era apenas o da actividade comercial de mercearia (ou minimercado).
É que não há nenhuma correspondência literal com o texto do documento, não podendo a declaração negocial ser alvo dessa interpretação, nos termos do art.º 238, nº 1, do C. Civil.
De sorte que é inevitável concluir que, ao utilizar o locado como café, bar, ou mesmo estabelecimento de restauração de outro género, não deixou a Ré de respeitar o âmbito contratualmente convencionado para o arrendamento.
Concomitantemente socorreram-se os Autores do fundamento atinente à realização de obras que teriam produzido uma alteração substancial do locado no tocante à sua estrutura e à disposição interna das divisões, sem o consentimento, e até contra a vontade expressa dos senhorios.
Este fundamento achava-se taxativamente consignado na alínea d) do nº 1 do art.º 64 do RAU, onde se exigia que as obras tivessem alterado substancialmente a estrutura externa ou a disposição interna das divisões do prédio, sem o consentimento escrito do senhorio
Mas não consta agora da descrição exemplificativa integrada nas cinco alíneas do nº 2 do actual art.º 1083 do C. Civil (que também não foram objecto de aditamento de outras causas pela Lei nº 31/2012 de 14 de Agosto).
O que não quer dizer que, in limine, o legislador tenha deixado de ver esse mesmo facto como gerador de resolução contratual.
Como se deixou dito, o preenchimento do requisito da alínea d) do nº 1 do art.º 64 do RAU também pode ser subsumível a um incumprimento do locatário que pelas suas consequências torna inexigível a manutenção do arrendamento.
O que pode suceder agora é que se considere que numa dada situação concreta a comprovada alteração substancial do locado, apesar de indiscutívelmente ilícita, não torna inexigível para o senhorio a subsistência do contrato.
Compulsada a materialidade provada, podem ser encontradas obras que implicam uma modificação substancial das disposições internas do locado.
É o que deriva da combinação dos seguintes factos:
O local arrendado era composto de cave e rés-do-chão, sendo que a cave era ampla e destinada a arrumos e o rés-do-chão tinha duas divisões (cozinha e casa de banho) e escadas além do espaço comercial;
A cave foi dividida em quatro divisões;
No rés-do-chão do arrendado a Ré procedeu à demolição da casa de banho e cozinha existentes;
Instalou vestiários;
Procedeu-se à construção de uma copa e sanitários para homens e mulheres e sanitários de serviço;
A ré alterou toda a disposição e planificação interna das divisões;
As obras realizadas alteraram toda a configuração interna do edifício.
Perante este quadro, ponderou-se e escreveu-se na sentença:
“ (…) no caso dos autos, parece-nos que as obras mencionadas pela ré são adequadas e necessárias a permitir desenvolver no local a actividade comercial que ali está instalada com maior rendibilidade e capacidade de captação de clientela e, como vimos, nesta lógica, são permitidas pelo próprio contrato de arrendamento.
São o que chama de benfeitorias úteis.
Por isso, não nos parece que a sua execução se tenha traduzido num incumprimento contratual por parte da ré (…)”.
Não subscrevemos este ponto de vista.
Vejamos porquê.
O contrato de locação tem o seu cerne na transferência ou cedência do gozo da coisa locada para o locatário, conservando o proprietário todos os demais poderes que são inerentes ao direito respectivo, nomeadamente o poder de transformação, que exclusivamente lhe continua a pertencer.
Daí que seja obrigação do arrendatário não fazer do prédio uma utilização imprudente – alínea d) do art.º 1038 do C. Civil.
Considera a lei constituir utilização prudente aquela em que o locatário/arrendatário se serve da coisa em conformidade com os fins do contrato, produzindo deteriorações que não está obrigado a reparar durante o contrato ou no seu termo, isto é no momento da entrega da coisa – art.º 1043, nº 1 do C.C.
Dispunha, por sua vez, o art.º 4º do RAU, em sintonia com o anterior art.º 1092 do C. Civil, ser lícito ao arrendatário realizar pequenas deteriorações para assegurar o seu conforto ou comodidade, tendo neste caso a obrigação de as reparar antes da entrega ao locador.
Mas já entendemos que não são enquadráveis no leque dos direitos do locatário inscritos no citado art.º 1043, nº 1, do C. Civil, todas as obras que, mesmo visando um certa adaptação do locado aos fins do contrato, acarretem uma alteração substancial da estrutura exterior do prédio ou a disposição interna das divisões[4]. Nesta hipótese o arrendatário excede o direito ao gozo da coisa que lhe foi cedida, porquanto a modifica ou transforma em termos tais que, na realidade, bem se pode dizer que passa a gozar um objecto diferente do que lhe foi confiado. Por essa razão invade a esfera de poderes do proprietário, compreendendo-se que só lhe seja reconhecida a faculdade de implementar essas alterações substanciais, com o consentimento, ou, pelo menos, com a não oposição expressa ou presumida do senhorio (sendo que, em rigor, até deveria ser do proprietário, quando este não fosse o senhorio).
É certo que a Ré estava autorizada, nos termos da cláusula sexta do contrato de arrendamento de 17/02/87 a “realizar nos locais arrendados obras ou benfeitorias conexionadas com a finalidade do contrato, ficando a elas a fazer parte do prédio”.
Mas atenta a dimensão e vulto das obras, com a desfiguração do planeamento interno do locado, pela eliminação da funcionalidade das suas divisões iniciais, não podia a Ré ir tão longe quanto foi sem a aprovação e até contra a vontade do senhorio.
Não acompanhamos, por isso, o supracitado posicionamento da sentença de as obras em causa estarem consentidas pela mera circunstância de serem adequadas “a permitir desenvolver no local a actividade que ali está instalada com maior rendibilidade e capacidade de captação de clientela”. A autorização para obras de adaptação do locado ao fim comercial previsto não pode ser um cheque em branco que legitime qualquer remodelação do locado, descaracterizando-o ou destruindo a sua identidade inicial, descaracterização ou destruição que só o proprietário pode decidir.
Temos por mais sustentável a tese de que, ao prescindir da expressa menção do fundamento de resolução que constava da alínea d) do nº 1 do art.º 64 do RAU, o legislador do NRAU, repondo com nova redacção o art.º 1083 do C. Civil, tenha apenas querido deixado cair o ónus de alegação e prova da existência de consentimento escrito para as obras efectuadas pelo arrendatário, remetendo a inexigibilidade da manutenção do arrendamento para os contornos de cada situação concreta[5].
De qualquer modo, foi alegado pelos AA. e está abundantemente provado em 6 e 7 do acervo fáctico que, de forma escrita, expressa, e inequívoca, o 1ª A. não autorizou a realização das obras que a Ré se propôs levar a efeito de harmonia com a descrição constante da carta de 27 de Julho de 2009.
Nesta conformidade, as obras acima mencionadas – inscritas em 19, 25 e 26 dos factos provados - integram alteração substancial da disposição interna das divisões com oposição expressa dos senhorios. À luz do nº 2 do art.º 1083 do C. Civil, na redacção actual, a concretização de obras com tal envergadura contra vontade expressa pelo senhorio surge como um incumprimento do arrendatário que, pela sua gravidade e consequências, torna inexigível a manutenção do arrendamento. É, por isso, fundamento de resolução do contrato e consequente despejo.
Donde que a acção tenha de proceder com tal fundamento e a sentença não possa ser mantida.
Sobre o direito da Ré a ser indemnizada do valor das benfeitorias.
Em reconvenção, pede a Ré que, em caso de despejo resultante da procedência da acção, os AA. sejam condenados a pagar-lhes o valor das obras que efectuaram no locado e lhe aumentaram o valor.
Na verdade, ficou provado que as obras discriminadas nos factos 48 a 52, no valor global de € 49.931,69 aumentaram o valor do prédio, mas que não podem ser retiradas sem detrimento deste.
Atenta a respectiva natureza e o efeito que produziram no valor do imóvel, devem as ditas obras ser qualificadas de benfeitorias úteis, que, todavia, não podem ser levantadas sem degradação do prédio.
O regime dessas benfeitorias, quando criadas pelo locatário, é o que decorre da conjugação do disposto nos art.ºs 1046 e 1273 do Código Civil: o locatário é equiparado ao possuidor de má fé, e não podendo levantar as benfeitorias úteis sem degradação da coisa, tem direito a ver satisfeito o valor delas pelo titular do direito, segundo as regras do enriquecimento sem causa.
Só que não sendo este regime imperativo, como não é, nada obsta a que as partes afastem ou restrinjam o direito do locatário ao valor das benfeitorias úteis.
Foi o que justamente sucedeu no caso concreto, uma vez que na cláusula sexta do contrato está estipulado:
“A sociedade arrendatária fica autorizada a realizar nos locais arrendados obras ou benfeitorias conexionadas com a finalidade do contrato, ficando neste caso, elas a fazer parte do prédio, não podendo o arrendatário exigir indemnização dos senhorios ou alegar o direito de retenção.”
É patente que esta cláusula teve em vista as pequenas obras de adaptação do locado, que são naturalmente obras lícitas, por se conformarem com a prudente utilização do imóvel.
Mas se as partes excluíram a possibilidade de indemnização das benfeitorias lícitas, não se vê como quisessem admitir o ressarcimento das resultantes de uma conduta ilícita ou incumpridora do locatário.
A disposição em apreço tem de ser interpretada de acordo com o sentido que um declaratário normal dela deduziria (art.º 236, nº 1, do CC).
Pelo que é de concluir que à Ré, ora reconvinte, não assiste o direito a ser indemnizada das obras aludidas de 50 a 52 dos factos provados.
Pelo exposto, na procedência da apelação, revogam a sentença, e, em função disso, julgam a acção procedente por provada, decretando a resolução do contrato de arrendamento aludido em 4 dos factos provados e condenando a Ré a despejar imediatamente o locado, entregando-o aos AA. livre de pessoas e bens.
Mais acordam em julgar a reconvenção improcedente, absolvendo os AA. do pedido contra eles formulado.
Custas pela Ré, em ambas as instâncias.
Freitas Neto (Relator)
Carlos Barreira
Barateiro Martins
[1] Como adverte Batista Machado, in Sobre a aplicação no tempo do novo Código Civil, 1968, p. 117, "É ainda à lei do contrato que compete determinar as causas de resolução do mesmo. Não é de aceitar o ponto de vista de LASSALLE, segundo o qual as novas causas de resolução introduzidas pela LN se podem aplicar aos contratos preexistentes, desde que a causa de resolução seja um facto ocorrido depois da entrada em vigor da LN que podia ser evitado, ou ocorreu até, por vontade daquele contra quem a resolução pode ser pedida".
[2] No que toca à alínea h) do art.º 64 do RAU foi eliminado o advérbio consecutivamente apenas para pôr termo a dúvidas sobre o preceito anterior.
[3] A originalidade da norma reside, portanto, na introdução de uma causa geral de resolução, com os pressupostos definidos pelo nº 2, sendo as situações tipificadas nas diversas alíneas deste número mera exemplificação (v. o advérbio designadamente).
[4] Como adverte Aragão Seia, no seu Arrendamento Urbano, Almedina, 7ª edição, pág. 160, nota 2, “À falta de convenção em contrário, um contrato de arrendamento para estabelecimento comercial ou industrial implica necessariamente a faculdade do inquilino afixar tabuletas com o nome do estabelecimento ou com o anúncio ou reclamo das respectivas actividades, (…) constitui uso do prédio arrendado em conformidade com o fim do contrato”. A fronteira da actuação do arrendatário, independente da específica autorização do senhorio, estará sempre no momento em que as obras, ainda que visando o fim contratual, sacrificam o imóvel na sua essência identitária.
[5] Sem transferir para o locatário o ónus de alegar e provar o consentimento do senhorio, como facto de natureza claramente impeditiva.