Contudo temos para nós que não é essa a modalidade aqui susceptível de colher mínima procedência, posto que liminarmente não se divisa por parte do Réu o exercício de uma posição jurídica em contradição com o comportamento assumido anteriormente pelo próprio.
Já foi doutamente sintetizado[16] em seis tipologias as situações em que tem sido colocada a ocorrência do abuso do direito, sendo que estas tipologias nos permitem, igualmente, enquadrar parâmetros de atuação aptos a concretizar os conceitos jurídicos indeterminados em que está ancorado o instituto do abuso do direito [em relação às referidas tipologias segue-se de perto o texto do referido autor].
As referidas tipologias são as seguintes: a exceptio doli, o venire contra factum proprium, as inalegabilidades formais, a supressio e a surrectio, o tu quoque e o desequilíbrio no exercício de posições jurídicas.
Em primeiro lugar, a exceptio doli traduzia-se numa actuação dolosa do titular na formação da sua situação jurídica ou no momento da própria discussão da causa.
Em segundo lugar, no venire contra factum proprium está em causa uma actuação do titular contraditória com um comportamento passado.
Trata-se, em suma, de tutelar a confiança gerada numa das partes pelo comportamento anterior da outra.
Em terceiro lugar, verifica-se uma inalegabilidade formal quando alguém alega de forma desconforme com a boa-fé, designadamente por lhe ter dado causa, a nulidade formal de um negócio.
Em quarto lugar, referem-se a supressio e a surrectio que são figuras baseadas nos mesmos fenómenos – decurso do tempo, boa-fé e tutela da confiança – mas de sentido inverso.
No primeiro caso, o decurso de um longo período de tempo sem o exercício de um direito faz com que o seu titular perca a faculdade do seu exercício.
No segundo caso, a manutenção de uma situação durante um longo período de tempo faz surgir numa pessoa uma faculdade jurídica que de outro modo não teria.
Em quinto lugar, o tu quoque traduz-se na inadmissibilidade do titular do direito aproveitar-se de uma violação de uma norma jurídica exigindo a outrem que actue em consonância com as consequências resultantes dessa violação.
Por fim, em sexto lugar, temos o desequilíbrio, ou seja, o exercício de um direito que devido a circunstâncias extraordinárias dá origem a resultados totalmente estranhos ao que é admissível pelo sistema, quer por contrariar a confiança ou aquilo que o outro podia razoavelmente esperar, quer por dar origem a uma desproporção manifesta e objectiva entre os benefícios recolhidos pelo titular ao exercer o direito e os sacrifícios impostos à outra parte resultantes desse exercício (aqui se incluem o exercício danoso inútil, a exigência injustificada de coisa que de imediato se tem de restituir e o puro desequilíbrio objectivo).
Cremos ser precisamente uma situação de puro desequilíbrio objectivo que se verificaria no caso vertente – a aceitar-se que a denúncia exercida pelo R./recorrente pudesse operar/ter lugar de forma imediata e sem qualquer compensação, ou melhor, sem o pagamento da comissão devida à mediadora pelo serviço já prestado por esta.
Dito de outra forma: a denúncia, passados 34 dias de vigência do contrato, sem respeito pelo prazo de antecedência legalmente previsto [a saber, com a antecedência mínima de 10 dias em relação ao seu termo, previsto para o final do prazo de 6 meses – cf. facto “provado” sob “3)”, “Cláusula 8.ª”], mas quando já tinha sido angariado interessado na celebração do negócio visado pelo cliente [o ora R./recorrente], por força do que incumbia ao R./recorrente cumprir com as obrigações advenientes do contrato que celebrou (mormente com o pagamento da comissão devida por essa angariação), mas a que procurou obstar com a resolução [isto é, com a opção de não celebrar o contrato prometido através de contrato-promessa intermediado pela mediadora] por causa exclusivamente imputável ao próprio, gera a responsabilidade contratual, nos termos gerais, por parte deste R./recorrente, fundada no seu comportamento ilícito e culposo, o que, in casu, se traduz no dever de pagar a comissão que era devida pelo negócio angariado.
Atente-se que, salvo o devido respeito, o R./recorrente, aproveitando-se da circunstância de ainda não lhe ter sido cobrado/reclamado o pagamento da comissão devida, tratou de esvaziar esse seu dever através da denúncia/revogação unilateral do contrato de mediação, já depois da resolução do negócio angariado pela mediadora, com tal revelando a sua intenção malévola de se furtar ao pagamento da comissão devida, tudo a permitir concluir no sentido do exercício pelo mesmo do direito de modo contrário à boa fé.
Assente esta linha de entendimento, cremos que está encontrada a resposta para a maior parte da argumentação recursiva do R./recorrente: não existe qualquer inconstitucionalidade, porque se reconhece o direito de livre denúncia de um contrato de mediação imobiliária celebrado com cláusula de exclusividade, mas tal não invalida que essa denúncia pressupõe a extinção do vínculo só para o futuro, e, em qualquer caso, que não pode ser exercida em abuso do direito, por haver limites que o respetivo titular tem de respeitar; o que não sucede relativamente ao R./recorrente, que denunciou o contrato de mediação após ter posto termo, por causa exclusivamente imputável ao próprio, ao negócio já angariado pela mediadora e que conferia a esta o direito a receber a comissão acordada, donde, tem o R./recorrente que cumprir com a sua obrigação de pagar a comissão acordada, e que era devida pelo negócio angariado, não havendo, assim, qualquer abuso do direito por parte do ora A. em reclamar o pagamento dessa comissão (direito para si legitimamente transmitido), nem violação do princípio da confiança em ser reclamado o correspondente pagamento.
Assim sendo, vejamos para finalizar a linha de argumentação deduzida em último lugar pelo R./recorrente, a saber, respeitante invocação de que devia ter lugar a redução equitativa e proporcional da comissão contratada, em virtude de o objecto negocial do contrato promessa de compra e venda ser mais vasto (para além do enriquecimento sem causa e da ausência de prova do enquadramento do IVA).
Salvo o devido respeito, não se reconhece qualquer procedência a estas pretensões: a circunstância de o contrato-promessa ter envolvido outros imóveis até daria, isso sim, direito à mediadora a reclamar uma comissão de maior valor, não se descortinando qualquer razão substantiva válida para a alusão ao enriquecimento sem causa (instituto cuja invocação não foi minimamente fundamentado!), sendo certo que o pagamento do IVA não é mais do que o cumprimento de uma cláusula contratual (cf. respetiva “Cláusula 5.ª”, nº2).
I – No contrato de mediação imobiliária o comitente pode unilateralmente desvincular-se do contrato de mediação com cláusula de exclusividade.
Pelo exposto, decide-se a final, pela total improcedência da apelação, mantendo o sentido da sentença recorrida nos seus precisos termos.
[2] Assim o acórdão do STJ de 14.01.2010, no proc. nº 2299/05.7TBMGR.C1.S1, com sumário disponível em www.dgsi.pt.
[3] Cfr., por todos, o acórdão do STJ de 23.05.2006, no proc. nº 06A1090, acessível em www.dgsi.pt/jstj.
[7] No art. 40º do diploma em referência, mais concretamente na parte que ora releva, preceitua-se da seguinte maneira:
«1 - A escritura pública ou documento particular que titule negócio sobre bem imóvel deve mencionar se o mesmo foi objeto da intervenção de empresa de mediação imobiliária, com indicação, em caso afirmativo, da respetiva denominação social e número de licença ou registo junto do InCI.
2 - O notário ou profissional equiparado que intervenha em negócios sobre imóveis deve advertir os intervenientes do dever de fazerem constar dos documentos respetivos a intervenção referida no número anterior de que tenham conhecimento, bem como a cominação prevista no número seguinte.
[9] Neste sentido o acórdão do STJ de 23.04.2009, no proc. nº 09P0114, igualmente acessível em www.dgsi.pt/jstj.
[11] Assim no acórdão do T. Rel. do Porto de 8/7/2010, proferido no proc. nº 156880/09, acessível em www dgsi.pt/jtrp; para VAZ SERRA (in RLJ ano 100, pág. 340 e segs.), «salvo estipulação em contrário, o contrato de mediação deve considerar-se revogável. Não se trata de uma aplicação analógica das regras do mandato e da comissão, mas de uma consequência da própria natureza do contrato, tal como ela é de presumir ser querida pelos contraentes (…)»; no mesmo sentido, v.g., MARIA DE FÁTIMA RIBEIRO, in “O Contrato de Mediação e o direito do mediador à remuneração”, Scientia Jurídica, 2013, a págs.102.
[12] Ao invés do que sucede com a cessação do contrato por resolução, o qual, consabidamente, opera retroativamente [mas mesmo aí com exceções, cf. art. 434º, nos 1 e 2 do C.Civil] .
[13] Pode-se assim dizer que a extinção com eficácia retroativa é excecional nos diferentes tipos de cessação do contrato, mas constitui a regra no caso de resolução.
[14] Atente-se que a própria resolução do contrato-promessa não foi inócua, tendo ele que devolver o valor do sinal em dobro…
[15] Citámos agora PEDRO ROMANO MARTINEZ, in “Da Cessação do Contrato”, Livª Almedina, 2ª Ed., 2006, a págs. 118.

Dra. Germana Inês Mayeke, nascida aos 13.03.1985, filha de Olímpio Mayeke e de Laurinda Domingos Mayeke, natural da Província do Huambo. Tem 7 irmãos. É a mais velha, médica dentista, vive maritalmente e tem

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