Seu Dinheiro – Continua difícil ganhar com aluguéis | Exame
Seu Dinheiro – Continua difícil ganhar com aluguéis
A rentabilidade mensal dos fundos imobiliários, com base nos aluguéis de seus imóveis, tem diminuído, mostra um estudo da corretora Coinvalores
Por Mariana Segala | redacao.exame@abril.com.br
Publicado em: 26/04/2018 às 05h47 2018-04-26 2018-04-26 access_timeTempo de leitura:
Os fundos imobiliários têm atraído o interesse dos investidores, mas, para quem pretende aplicar nesses produtos agora, vale um alerta: a rentabilidade mensal dos fundos, com base nos aluguéis de seus imóveis, tem diminuído. Segundo um levantamento da corretora Coinvalores, o retorno mensal, que já foi de 0,91%, em 2016, caiu para 0,67%, em 2017, e hoje está em 0,52%.
Os aluguéis são uma das principais fontes de ganho dos fundos imobiliários: eles compram diferentes tipos de imóvel, como escritórios, galpões industriais, agências bancárias e shoppings, e distribuem aos cotistas o valor dos aluguéis pagos pelos inquilinos. "O mercado está se recuperando, mas lentamente. A taxa de vacância começou a cair, só que o valor dos aluguéis não está subindo de forma consistente. Muitos proprietários ainda dão desconto para conseguir alugar", diz Anita Scal, sócia responsável pela área de investimentos imobiliários da gestora Rio Bravo.
Esse cenário, combinado com um aspecto técnico do mercado, explica a queda do rendimento. A redução dos juros aumentou o interesse pelos fundos imobiliários, e isso elevou o valor de suas cotas, que são negociadas na bolsa. Ou seja, para aplicar nesses produtos agora, os investidores precisam pagar mais caro. Como os aluguéis não subiram, ou caíram em alguns casos, o retorno é proporcionalmente menor.
É melhor ficar de fora, então? Não, de acordo com os especialistas. A rentabilidade diminuiu — a taxa mensal de 0,52% corresponde a 6,4% em um ano, inferior à taxa Selic —, mas é isenta de imposto de renda. "Além disso, se o mercado imobiliário continuar se recuperando, como é esperado, em razão da retomada da economia, quem investir nesses fundos poderá ganhar duplamente no futuro: com o aumento dos aluguéis e também com a valorização das cotas na bolsa", afirma André Freitas, diretor da gestora Hedge Investimentos.
A cotação do dólar chegou a 3,45 reais em abril, e um número maior de economistas acredita que, mesmo se um candidato reformista vencer as eleições no Brasil, dificilmente o valor da moeda cairá abaixo de 3,40 reais. O motivo principal é o aumento dos juros nos Estados Unidos, mudança que pode tirar recursos de países emergentes. Se houver sinais de que o ajuste fiscal brasileiro está comprometido, a cotação do dólar poderá chegar a 4 reais no fim do ano, segundo Juan Jensen, sócio da consultoria 4E.
As ações da fabricante de alimentos M. Dias Branco caíram 14% em abril, quando a empresa foi envolvida numa operação da Polícia Federal que investiga repasses irregulares a políticos. Os resultados da M. Dias Branco são bons, mas a maioria dos analistas acha que a ação está cara — e a companhia poderá sofrer se forem comprovadas irregularidades. Para a empresa de análise financeira Suno, vale a pena comprar se a ação cair 8% e chegar a 40 reais.
O FUTURO DA ELETROPAULO, E O QUE FAZER COM AS AÇÕES
Eletropaulo: três empresas disputam a compra da companhia, cujas ações subiram 72% em menos de um mês | Germano Lüders
As ações da distribuidora paulista de energia Eletropaulo subiram 71% só em abril. A alta se deve à disputa entre três empresas interessadas em adquirir a companhia — a italiana Enel; a Neoenergia, de controle espanhol; e a mineira Energisa. A primeira proposta, da Enel, oferecia 19 reais por ação da Eletropaulo. A última, da Neoenergia, foi de 29,40 reais. No pregão, as ações ultrapassaram 30 reais.
O impasse deve ser resolvido em um leilão na B3 agendado para 18 de maio. Os acionistas da Eletropaulo devem aproveitar o leilão para vender as ações, recomendam os analistas. Quem não tem ações da empresa deve ficar de fora. "Os papéis já subiram demais e é difícil ter certeza de que a operação de fato sairá nas condições apresentadas até agora", diz Glauco Legat, analista da corretora Spinelli.
DIFERENÇA QUE IMPORTA
Bolsa brasileira: os fundos de Ibovespa têm retornos diferentes | Germano Lüders
A negociação de ETFs, um tipo de fundo de ações que é negociado na bolsa como se fosse uma única ação, aumentou 50% neste ano. Há 15 deles na bolsa, e alguns têm como objetivo render o mesmo que o Ibovespa. O problema: nem todos seguem fielmente o compor-tamento desse indicador. Nos últimos 12 meses, o retorno do ETF de Ibovespa gerido pelo banco Itaú foi de 34,4%, enquanto o da gestora Blackrock e o da Caixa Econômica Federal renderam 33,7%, segundo a consultoria Economatica.
Em dois anos, o fundo da Blackrock avançou 57,8%, e o da Caixa parou em 53,4%. As ra-zões são a taxa de administração, que muda de fundo para fundo, e o fato de que os gestores não costumam replicar fielmente a composição do índice. Ao escolher um ETF, especialistas sugerem avaliar o desempenho no longo prazo em relação ao do índice que seguem.
Tony Volpon, economista-chefe do banco UBS no Brasil e ex-diretor do Banco Central, diz por que se surpreendeu com o fato de a bolsa brasileira não ter caído nas últimas semanas.
Como o senhor avalia o cenário eleitoral?
Havia uma expectativa de que a definição do julgamento do ex-presidente Lula ajudaria a clarear o cenário eleitoral, mas isso não aconteceu. Na última pesquisa eleitoral, os candidatos à esquerda somaram cerca de um terço dos votos, assim como os candidatos à direita e os indecisos. Isso sem contar o fator Joaquim Barbosa, que ninguém sabe bem em que lado está. Os candidatos que os investidores tendem a apoiar, como Geraldo Alckmin e Henrique Meirelles, estão estagnados.
Joaquim Barbosa não agrada aos investidores?
Ele é uma incógnita. É um bom candidato no papel, mas ainda não sabemos a posição dele sobre várias coisas. Não sabemos nem se ele apoia as reformas ou as privatizações.
A incerteza política continua grande e a recuperação econômica é lenta. A bolsa deveria estar caindo?
É preciso incluir a piora no cenário externo, com a possível guerra comercial entre Estados Unidos e China, na lista de fatores que poderiam prejudicar a bolsa. Diante dessa situação mais negativa, acho que o desempenho da bolsa está muito bom. Quando o mercado consegue absorver más notícias sem sofrer muito, é um sinal de que os investidores estão acreditando em suas aplicações e nos fundamentos do Brasil.
O MAIS CÔMODO SAI CARO
Uma das vantagens dos fundos de ações é permitir que o investidor aplique em várias empresas, diluindo o risco do investimento. Mas um tipo de fundo vai na direção oposta: o "mono-ação", que investe nos papéis de uma única companhia. Essa categoria — formada principalmente por fundos de Petrobras, Vale, Banco do Brasil e Itaú — tem um patrimônio somado de quase 6 bilhões de reais. O principal atrativo é a comodidade.
Oferecidos por grandes bancos a pequenos investidores, os fundos permitem apostar na bolsa sem ter de abrir conta numa corretora. Mas a conveniência custa caro: mesmo adotando uma estratégia muito simples, que é comprar uma única ação, esses fundos têm taxa de administração de até 4% ao ano. A taxa média dos fundos de ações é de 2,1% ao ano. Dependendo do caso, sai mais barato comprar ações diretamente na bolsa (veja uma simulação abaixo).