Mais uma vitória de consumidores que buscaram seus direitos e ajuizaram ação contra a Tenda (nome dos consumidores abreviados). Em sentença proferida em 27/08/2013, o MM. Juiz declarou a nulidade da cláusula de tolerância de 180 dias, além de determinar o arbitramento de indenização por cada mês de atraso até a entrega das chaves.
4001378-76.2013.8.26.0224
Livre - 04/03/2013 às 12:02
R$ 42.709,00
Reqte: M. V. N. S.
Reqte: E. C. F.
Reqdo: Construtora Tenda S/A
Advogada: Sandra Regina Miranda Santos
Advogado: Roberto Poli Rayel Filho
Reqdo: FIT 38 SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
27/08/2013 Julgada Procedente em Parte a Ação - Sentença Completa
VISTOS. M.V. N. S. e E. C. F., ajuizaram a presente ação em face da CONSTRUTORA TENDA S/A e FIT 38 SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, aduzindo, em apertada síntese, que celebraram com as rés compromisso de compra e venda referente à unidade autônoma número 13, bloco 2, referente ao empreendimento imobiliário denominado "Residencial Super Class Guarulhos Lago dos Patos", pelo valor de R$ 153.586,00 (cento e cinquenta e três mil, quinhentos e oitenta e seis reais). Deveriam as rés entregar a coisa em 30/04/2012, mas não receberam o imóvel como prometido contratualmente. Cumpriram, nos prazos assinalados, os pagamentos do preço convencionado, porém as requeridas se postaram em mora, haja vista que, obrigadas a entregarem a unidade residencial dos requerentes concluída em abril de 2012, em muito restou sobrelevado o dito prazo, gerando, para os autores, lucros cessantes, com a impossibilidade de fazerem uso da coisa adquirida, também morais, porque contraíram matrimônio e até a presente data não puderam morar no imóvel que tanto sonharam, frustrados quanto a esse onírico desejo em virtude da morosidade das obras. Requerem a devolução da taxa condominial paga indevidamente no mês de fevereiro/2013, bem como a taxa de IPTU no período anterior à entrega das chaves. Pediram a antecipação de tutela, com a suspensão da correção do saldo devedor residual, a partir do atraso na conclusão do empreendimento, obrigadas as rés à entrega imediata das chaves do imóvel, e a proibição das cobranças dos valores devidos a título de despesas condominiais e de IPTU, visto que ainda não houve a entrega das chaves do imóvel, e, ao final a procedência do pedido com a condenação das requeridas a suportarem os danos morais, materiais e devolução da taxa condominial no valor de R$. 209,00, mais os encargos decorrente da sucumbência. Com a inicial vieram os documentos de fls. 16/68. Despacho de fl. 69 indeferiu o pedido de antecipação de tutela, determinando a citação das requeridas, não desafiando recurso. Citadas, as requeridas apresentaram contestação, arguindo, em preliminar, a inépcia da petição inicial diante da inexistência de pedido certo e determinando; a ilegitimidade de parte da Construtora Tenda S/A e da coautora E. C F., visto que o instrumento particular de venda e compra se deu entre o coautor Marcus Vinícius Nunes Segundo e a corré Fit 38 SPE. No mérito, argumentam a inocorrência de danos materiais e morais, por ter o prazo da entrega se estendido além do prazo de carência de 180 (cento e oitenta) dias, em razão de caso fortuito/força maior, de acordo com a cláusula 10ª, § 1º, do contrato firmado entre as partes, diante da elevada quantidade de providências que devem ser coordenadas, mas, não necessariamente, executadas pelo incorporador. Veio a réplica, sem nada acrescentar à controvérsia. Designada audiência de tentativa de conciliação, fixação dos pontos controvertidos e saneamento do feito, a que compareceram as partes, não se alcançou a conciliação, manifestando os litigantes desinteresse na produção de provas. É a síntese do necessário. Decido. Profiro julgamento antecipado da lide, conhecendo diretamente do pedido, com fundamento no artigo 330, inciso I, do Código de Processo Civil, prescindindo o feito da produção de outras provas, pois o tema em debate é eminentemente de direito. Afasto as preliminares arguidas pelas requeridas. A inicial narra de maneira adequada os fatos e apresenta pedidos certos e determinados, não sendo possível falar em inépcia. A correquerida Tenda tem legitimidade para figurar no polo passivo deste processo porque é a construtora responsável pelas obras do imóvel prometido ao autor varão, enquanto FIT 38 SPE não passa de uma ficção jurídica criada especificamente para a incorporação imobiliária promovida pela primeira requerida. Tanto isso é verdade que os comunicados referindo atraso na conclusão da obra são firmados por representantes da Tenda, conforme fls. 27/29. Do mesmo modo não se acolhe a preliminar de ilegitimidade ativa da coautora Evelyn, pois, em que pese não tenha ela figurado como contratante no instrumento particular promessa de venda e compra, contraiu núpcias com o promitente comprador, o coautor Marcus, e se diz também lesada pelas rés em razão dos fatos apontados na inicial. No mérito a ação é parcialmente procedente. O contrato firmado pelos litigantes estabelece que o imóvel seria entregue até o mês de 30 de Abril de 2012, entenda-se em condições de habitabilidade e ocupação para que cada comprador dê ao apartamento o destino que entende. Fixaram os contratantes, ainda, uma carência de 180 dias de tolerância para o cumprimento da obrigação de dar coisa certa, imputada contratualmente à ré. A celeuma reside ai. Seria razoável estender à requerida prazo de carência tão exagerado, cerca de seis meses para adimplir o contrato, sem sanção alguma? O juiz modestamente entende que não porque o contrato sinalagmático imputa obrigações a ambos os litigantes e essas obrigações, para que o contrato tenha preservada sua força vinculante, devem ser equilibradas, equânimes, em justa medida para cada um dos firmatários da avença. Ora, se a requerida tem 180 dias de prazo suplementar para entrega do imóvel aos requerentes, forçoso reconheçamos que estes não contam beneficio similar, notadamente se deixam de cumprir o pagamento, principal obrigação por eles assumida, no prazo ajustado, depois de dois meses, suportarão multas, juros, correção monetária, e outros acréscimos previstos no próprio contrato. De acordo com o Código de Defesa do Consumidor são nulas as cláusulas relativas ao fornecimento e serviços que impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do fornecedor por vícios de qualquer natureza ou impliquem renúncia ou disposição de direitos ao consumidor. Ainda aquelas que estabeleçam obrigações iníquas, abusivas que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, e também aquelas em desacordo com o sistema de proteção ao consumidor. É o teor do artigo 51, incisos I, IV, e XV, do aludido diploma legal. O § 1º do mesmo dispositivo ainda presume exagerada vantagem quando é excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e mais algumas peculiaridades do caso concreto. É justamente a situação que emerge dos autos, porque os requerentes promitentes compradores, ao longo do ajuste honraram a tempo suas obrigações enquanto o contrato elaborado pela requerida e seus prepostos impõe aos requerentes pesados encargos na hipótese de descumprimento, mas deixou de prever à ré ônus contratuais causados pela própria mora. Então, é necessário, para manter o equilíbrio do contrato, intervenha o Poder Judiciário impondo à requerida o dever de indenizar os autores pelo desrespeito ao prazo de entrega da unidade residencial em condições de uso. Os requerentes não puderam fazer uso do imóvel adquirido, mesmo cumprindo integralmente suas obrigações contratuais o que repercutiu material e negativamente na economia do casal. Logo, como os transtornos decorrentes de casos fortuitos e de força maior já estabelecem a prorrogação sem culpa, evidente que nos demais casos, ou seja, em que exista a culpa, a demora na entrega deve ser de responsabilidade integral da empresa que explora com experiência a atividade de construir e comercializar estes prédios, o que decorre do risco da sua atividade. Ora, a empresa pode prever percalços burocráticos, administrativos, e poderia convencionar prazo maior para entrega da unidade, evitando um prazo exíguo apenas para atrair o comprador. Agindo com boa fé, não teria de se escorar-se em uma cláusula potestativa que apenas lhe beneficiava para prorrogar o prazo ainda que a demora lhe fosse debitada, o que é exageradamente oneroso ao comprador. No mais, há elementos probatórios suficientes para se concluir que houve o descumprimento contratual pelas rés quanto à data de entrega do imóvel entabulada e prevista expressamente no contrato, conforme cláusula 10, § 1º, uma vez que o imóvel deveria ter sido entregue em 30 de abril de 2012, ou no mais tardar em outubro de 2012, utilizando-se o prazo de tolerância, ou seja, tempo suficiente para a entrega das obras segundo a própria incorporadora fez a previsão e que levou ao adquirente o interesse de comprar a unidade já prevendo com que em abril de 2012 pudesse utilizar do imóvel recém construído. Em defesa as rés admitem o inadimplemento, porém, aduzem que se deve a elevada quantidade de providências administrativas que devem ser coordenadas, mas não necessariamente, executadas pelo incorporador. Observo, entretanto, que a justificativa apresentada pelas rés para o atraso não se sustenta. De fato, sendo as rés empresas especializadas no ramo da construção civil e da incorporação imobiliária, espera-se, com razão, que ela tenha um profundo conhecimento dos trâmites cartorários necessários à sua atividade, assim como das exigências legais para a regularização do empreendimento. Mesmo as providências registrárias alegadas pela ré, individualização das unidades autônomas junto ao cartório competente, não se revestem de qualquer imprevisibilidade ou força maior. Pelo contrário, trata-se de ato comum e necessário em absolutamente todos os empreendimentos imobiliários. Dessa forma, o atraso, que restou, inclusive, incontroverso, decorreu, evidentemente, de culpa das rés. Diante do inadimplemento, respondem as requeridas pela multa estabelecida na cláusula 10, § 3º, do contrato de meio por cento do preço da unidade reajustado monetariamente (fl. 38) por mês de atraso. A cláusula penal tem por finalidade fixar antecipadamente as perdas e danos, em consequência, vedada a cumulação da multa com as perdas e danos, incluindo aqui os danos materiais e lucros cessantes. Assim, respondem as requeridas exclusivamente pela cláusula penal. Levando em conta o inadimplemento contratual das rés, tal como apontado na inicial, não se reconhece dano moral indenizável. Farta é a jurisprudência que afasta a indenização por dano moral decorrente do mero descumprimento da avença. A própria Constituição da República chama para si o encargo de definir o prejuízo extrapatrimonial, reconhecendo a inviolabilidade da intimidade, vida privada, honra e imagem das pessoas (artigo 5º, inciso X). Pois bem, a mera frustração de receber a coisa depois do prazo convencionado, não caracteriza ofensa a nenhum desses valores constitucionalmente protegidos. Tampouco trouxeram os requerentes, com a preambular, referência a circunstância marcante do abalo a sua honra, sua intimidade, sua vida privada. Instados à produção de provas, em audiência, os autores nada requereram em acréscimo aos documentos juntados. Assim já decidiu o Superior Tribunal de Justiça ao apreciar caso semelhante ao tratado nestes autos: "AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. IMPONTUALIDADE NA ENTREGA DA OBRA. DANOS MORAIS. 1. O inadimplemento de contrato, por si só, não acarreta dano moral, que pressupõe ofensa anormal à personalidade. É certo que a inobservância de cláusulas contratuais pode gerar frustração na parte inocente, mas não se apresenta como suficiente para produzir dano na esfera íntima do indivíduo, até porque o descumprimento de obrigações contratuais não é de todo imprevisível. 2. Conforme entendimento pacífico do STJ, a correção monetária tem como marco inicial a data da prolação da sentença que fixa o quantum indenizatório. 3. Recurso especial conhecido em parte e, nessa parte, provido. (REsp 876527/RJ - Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA - DJe 28/04/2008) Por fim, indevida também a pretensão dos autores ao ressarcimento dos valores gastos com condomínio e IPTU do imóvel, uma vez que tais gastos subsistiriam mesmo que os autores não estivessem na posse do imóvel adquirido da ré, tratando-se de gastos comuns, ordinários e não excepcionais, pois não decorrem da inadimplência da ré consistente no atraso da obra especificamente. Posto isso, e o mais constante dos autos, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação movida por M. V. N. S. e E. C. F. em face da CONSTRUTORA TENDA S/A e FIT 38 SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e o faço para DECLARAR nula disposição contratual que estabelece "prazo de tolerância "de 180 dias úteis, sem qualquer exigência do comprador, para o caso de atraso da obra além do prazo previamente designado no contrato", e, RECONHECER a responsabilidade das requeridas pela demora injustificada na entrega da obra e por consequência, condenando as requeridas a pagarem aos autores a multa estabelecida na cláusula 10, § 3º, do contrato de 0,5% ao mês, referente ao preço da unidade reajustado monetariamente (fl. 38), a partir de 30/04/2012, até a entrega das chaves, acrescida de correção monetária computada desde o ajuizamento do processo, e juros de mora, a partir da citação, nos moldes dos artigos 406 e 407 do Código Civil Brasileiro. Vencidas na maior parte, suportam as requeridas o pagamento das custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios, devidos a patrono dos requerentes, que fixo em dez por cento sobre a condenação, calculado na forma supra. P.R.I.C.