Cédula de Crédito Imobiliário - CCI - PDF Free Download
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Margarida Arantes Carrilho
1 Títulos Imobiliários Renda Fixa Cédula de Crédito Imobiliário - CCI
2 Títulos Imobiliários Cédula de Crédito Imobiliário Instrumento que facilita a negociabilidade e a portabilidade do crédito imobiliário O produto É um título que representa um crédito imobiliário, em que um devedor se compromete a pagar uma dívida imobiliária a um credor. Funciona como um instrumento que facilita a negociabilidade e a portabilidade do crédito imobiliário. A CCI transforma um contrato particular em um título passível de negociação. A CCI pode ser remunerada à taxa prefixada ou pós-fixada, inclusive por índices de preços, de acordo com o indexador do direito creditório nela representado. Esses títulos são bastante utilizados como lastro na emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), pois oferecem mais segurança e transparência para quem investe em tais títulos. Diferentemente de outros títulos, a CCI não representa uma promessa de pagamento, mas o crédito imobiliário em si, com ou sem garantia. Os registros de CCI são efetuados no ibalcão, o sistema de registro de títulos do Mercado de Balcão da BM&FBOVESPA e ela pode ser emitida com garantia. Para isso, são aceitos penhor (refere-se a uma forma de direito real de garantia que consiste na transferência de algo móvel e/ou mobilizável), hipoteca (bem que é tido como garantia do pagamento de uma dívida), alienação fiduciária (contrato pelo qual o devedor transfere um bem ao credor para garantir o pagamento de uma dívida), fidejussória fiança (um contrato por meio do qual o fiador garante o cumprimento da obrigação do devedor, caso este não o faça) e fidejussória aval (garantia pessoal do pagamento de um título de crédito. No aval, o garantidor promete pagar a dívida, caso o devedor não o faça). A CCI é regulamentada pela Lei nº , de 02/08/2004, e demais disposições legais e regulamentares aplicáveis. Vantagens do produto Portabilidade do crédito imobiliário. A negociação da CCI se faz independentemente de autorização do devedor. Isso agiliza a negociação do título, uma vez que a cessão pode ser feita mediante o endosso no próprio título, sem a necessidade de uma formalização como um contrato de cessão de crédito. Essa capacidade de giro é uma característica indispensável para adequar o crédito imobiliário às condições de negociação no mercado financeiro e de capitais. Dispensa formalização do contrato de cessão de crédito, uma vez que a transferência é efetuada através de endosso.
3 Fique atento! Ao investir em uma Cédula de Crédito Imobiliário, o investidor deve considerar que: há risco de crédito, caso: o o devedor não liquide o empréstimo imobiliário; ou o o emissor do título venha a se tornar insolvente, não podendo arcar com seus compromissos. Características técnicas Custodiante Credor Devedor Imóvel Garantidor Securitizadora Emissores Investidores Instituição financeira autorizada pelo Banco Central do Brasil. Pessoa física ou jurídica titular dos direitos de crédito imobiliário representados pelas respectivas Cédulas de Crédito Imobiliário. Pessoa física ou jurídica que adquire a dívida de um imóvel. Imóvel sobre o qual recaem as garantias reais de pagamento do Crédito Imobiliário. Empresa de capital aberto regida pela Lei das Sociedades Anônimas. Atua de forma permanente no mercado de securitização de ativos financeiros imobiliários dentre eles a emissão de CRI. Incorporadoras; Bancos e demais instituições financeiras com carteira de crédito imobiliário; Sociedades de Propósito Específico; e Fundos de investimento e fundos de pensão sobre seu fluxo de pagamento de aluguel da carteira de imóveis. Companhias securitizadoras adquirem CCI para emissão de CRI; Bancos adquirem CCI para atender à Resolução CMN 3.932, de 16/12/2010, que os obrigam a aplicar pelo menos 65% dos recursos de depósitos de poupança em operações de financiamento imobiliário (a resolução qualifica as CCIs como ativos elegíveis para cumprimento da obrigação regulatória); e Investidores institucionais adquirem CCI para obter exposição a risco de crédito, com ou sem garantia, de ativo imobiliário.
4 Tributação Imposto de Renda Retido na Fonte (IR) Recolhimento no vencimento sobre o rendimento da aplicação, conforme tabela regressiva de IR (Lei nº , de 21/12/2004) abaixo: Prazo Alíquota (%) Até 180 dias 22,5 De 181 a 360 dias 20,0 De 361 a 720 dias 17,5 Acima de 720 dias 15,0 Imposto sobre Operações Financeiras (IOF) Cobrado nos resgates ocorridos anteriores a 30 dias da aplicação, conforme tabela regressiva incidente (abaixo) sobre o rendimento da operação. A partir do trigésimo dia, a aplicação fica isenta da cobrança de IOF. Prazo (dias corridos) % do IOF sobre rendimento Prazo (dias corridos) % do IOF sobre rendimento O controle e o recolhimento dos referidos percentuais de Imposto de Renda (IR) e IOF são de responsabilidade do Participante de Registro.
5 Fluxo de Registro Devedor Financiamento do Crédito Imobiliário $ Credor possui direitos de crédito imobiliário parcelados contra o Devedor, que gera um fluxo financeiro futuro. Credor / Emissor CCI solicita o registro de CCI para o Custodiante. 2 registra CCIs através do sistema da BM&FBOVESPA. Custodiante CCI acessa o sistema da BM&FBOVESPA para o acompanhamento das informações relacionadas à sua carteira de CCIs. BM&FBOVESPA Fluxo de Resgate $ Devedor amortiza, de acordo com contrato, o financiamento concedido. 1 Credor solicita o resgate do título. Transfere valores dos custos das operações realizadas. Custodiante 2 informa o resgate do título. 3 BM&FBOVESPA
6 Aplicabilidade: A CCI tem é um instrumento de captação para Incorporadoras, Bancos e demais instituições financeiras com carteira de crédito imobiliário e que possuam contratos de financiamentos imobiliário em sua carteira. Ao mesmo tempo, serve como alternativa de investimento para pessoas físicas e jurídicas, fundos de investimento e fundos de pensão e também como lastro para emissão de CRI. Emissão de CCI: Uma incorporadora concede um financiamento direto para um comprador de um imóvel a uma taxa de 15% ao ano, por 10 anos, com amortizações constantes e mensais. A garantia do financiamento é o próprio imóvel. Para originar recursos para sua atividade, a incorporadora utiliza o contrato de financiamento concedido e realiza a emissão de uma CCI, contratando um agente financeiro para o registro e distribuição. O custo de captação poderá ser menor do que a taxa do empréstimo pois tem um prazo médio abaixo de 10 anos e garantia real do imóvel. Como investir neste produto? Para saber mais sobre este produto ou negociá-lo, os interessados devem entrar em contato com um participante de negociação. Profissionais especializados estão à disposição dos clientes para auxiliá-los nas tomadas de decisões e escolha das melhores estratégias para proteger o seu negócio. A lista de corretoras, distribuidoras e bancos autorizados a negociar na BM&FBOVESPA pode ser consultada no site bmfbovespa.com.br, em Participantes. Aviso Legal Este material destina-se a fins exclusivamente informativos, explicativos e de divulgação, não constituindo nenhuma recomendação de investimento. Os exemplos apresentados são meramente ilustrativos e simulam situações hipotéticas. As normas e procedimentos citados estão sujeitos a alterações, sendo recomendável a consulta direta às versões mais atualizadas. É vedada a utilização deste documento para fins comerciais salvo mediante autorização prévia e por escrito da BM&FBOVESPA. Os prejuízos decorrentes de intermediação de operações e de serviços de custódia relativos ao mercado de balcão organizado, bem como de serviços referentes ao ambiente de registro, administrados pela BM&FBOVESPA S.A. Bolsa de Valores, Mercadorias e Futuros, não contam com a proteção oferecida pelo Mecanismo de Ressarcimentos de Prejuízos administrado pela BM&FBOVESPA Supervisão de Mercados (BSM), nos termos do artigo 41 do Estatuto Social da BSM e do artigo 77 da Instrução CVM 461/2007.