Gafisa - Fitch Eleva Ratings da Gafisa para 'BBB-(bra)' de 'BB+(bra)' o Rating Nacional de Longo Prazo
Fitch Eleva Ratings da Gafisa para 'BBB-(bra)' de 'BB+(bra)' o Rating Nacional de Longo Prazo
Rio de Janeiro/São Paulo/Chicago/Nova York, 19 de julho de 2005 – A Fitch Ratings elevou, hoje, para 'BBB- (bra)' de 'BB+(bra)' o Rating Nacional de Longo Prazo atribuído à Gafisa S.A. (Gafisa) e à sua segunda emissão de debêntures, no valor de BRL64 milhões. Ao mesmo tempo, a Fitch retirou a Observação Positiva atribuída aos ratings, colocando-os em Perspectiva Estável.
A elevação dos ratings baseia -se na redução do risco de refinanciamento da Gafisa após a alteração da sua estrutura acionária. Esta reestruturação acionária englobou a capitalização de BRL135 milhões oriunda do novo acionista (a empresa de investimento norte-americana Equity International Properties, Ltd. – EIP, através de sua controlada indireta Campsas Participações Ltda. – Campsas) e a redução da participação acionária da Cimob Companhia Imobiliária (Cimob) para um percentual de 0,54% do capital social da Gafisa. A recompra pela Gafisa de suas ações pertencentes à Cimob, as quais haviam sido dadas em garantia a bancos credores da Cimob, permitiu a normalização do relacionamento bancário e possibilitou a reabertura de linhas do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), de prazo e custo adequados para o financiamento de empreendimentos imobiliários. A ação de rating contemplou a readequação do perfil de endividamento da Gafisa, através da liquidação da dívida de capital de giro de curto prazo e do acesso mais amplo a linhas de financiamento de médio prazo, e, ainda, o reforço de caixa para novos empreendimentos imobiliários.
Houve diminuição do risco de refinanciamento com a melhoria no perfil de endividamento da Gafisa e a normalização do relacionamento com os bancos que detinham exposição com a Cimob. A capitalização efetuada pela Campsas, em junho de 2005, permitiu a liquidação de todos os empréstimos de capital de giro, cujos prazos não se adequavam à atividade de construção imobiliária e cujos custos eram elevados. Cerca de BRL60 a BRL70 milhões foram utilizados para o pagamento dessas dívidas, enquanto o restante será aplicado na atividade operacional da Gafisa.
A Gafisa deixa de ter o efeito negativo da permanência da Cimob como uma de suas principais acionistas. Como resultado dos acordos envolvendo a Gafisa, a Cimob e duas importantes instituições financeiras, a Gafisa recomprou quase a totalidade de suas ações detidas pela Cimob. A Gafisa deverá efetuar parceladamente (até 2011) o pagamento de BRL48 milhões por essa aquisição diretamente aos bancos, ex-credores da Cimob, que utilizaram as ações em garantia para liquidar a dívida da Cimob. Essa recompra de ações resultou numa obrigação de longo prazo da Gafisa com esses bancos, que voltaram a operar com a empresa, adquirindo relevante parcela das debêntures da segunda emissão (BRL44 milhões do total de BRL64 milhões) e disponibilizando um total de BRL50 milhões em linhas do SFH.
O maior acesso às linhas do SFH é fator importante para o financiamento da produção da Gafisa. Neste sentido, é positiva, além das linhas resultantes dos acordos já citados, a aprovação ocorrida de limites adicionais de SFH por outras instituições financeiras, inclusive com prazos mais dilatados dos que os anteriormente praticados. Isto permite a ampliação da atividade da companhia com maior adequação entre o prazo de realização dos ativos e a estrutura e custo de financiamento.
A entrada do novo acionista não deverá alterar o perfil operacional da Gafisa em termos de nicho de atuação, continuando a empresa com mix de produtos imobiliários mais voltados para as classes média e de alta renda. A atuação da Campsas deverá ficar limitada à participação no Conselho de Administração. A Campsas pertence a um grupo econômico ligado ao setor imobiliário, com destacada presença em países como os Estados Unidos e o México.
O aporte de capital e, adicionalmente, a colocação das debêntures da segunda emissão permitiram a redução da alavancagem e o alongamento da dívida consolidada da empresa durante o segundo trimestre de 2005, e conseqüentemente, o retorno da Gafisa a indicadores de crédito mais conservadores. Por estar em melhores condições financeiras e possuir disponibilidade de linhas de SFH, a Gafisa pretende ter um incremento da ordem de 30% em relação à sua média histórica recente do valor geral de vendas dos lançamentos a partir do semestre em curso. A Fitch entende que o aumento no nível de atividade deverá levar, na primeira fase do ciclo de construção, a fluxos operacionais de caixa negativos, exigindo o financiamento de terceiros e, portanto, elevando a dívida. Todavia, o perfil desta dív ida deverá estar mais condizente, em termos de prazo, custo financeiro e alavancagem quando comparado com anos anteriores.
A Fitch considera positivas e consistentes as transformações que ocorreram na Gafisa, sendo que a evolução dos ratings está relacionada com a performance operacional e financeira que será apurada. A maior atividade decorrente dos novos empreendimentos lançados também implica na necessidade do aumento nas vendas, que depende de condições macroeconômicas favoráveis de mercado. A vulnerabilidade do setor imobiliário a situações macroeconômicas adversas é um fator de risco para a Gafisa. Embora a empresa possua condições para adequar sua estratégia de lançamentos às condições de mercado, a Fitch estará acompanhando os impactos decorrentes do incremento no volume de lançamentos da Gafisa na estrutura de capital da companhia para basear suas futuras ações de rating.
Em 2004, a Gafisa realizou vendas que somaram BRL254 milhões, tendo sido apurada uma receita líquida de BRL466 milhões. No primeiro trimestre de 2005, estes valores foram de BRL82 milhões e BRL109 milhões, respectivamente, com incremento em relação ao mesmo período do ano anterior, quando as vendas foram de BRL64 milhões e a receita líquida de BRL108 milhões. Os diferentes valores de venda e receita líquida decorrem da contabilização no Demonstrativo de Resultado do Exercício (DRE), que segue o critério de apropriação de receita conforme o andamento da obra. O EBITDA apurado em 2004 foi de BRL67 milhões, com BRL20 milhões no primeiro trimestre de 2005 (BRL17 milhões de janeiro a março de 2004). Ao final de março de 2005, a dívida total era de BRL209 milhões, englobando BRL51 milhões de operações de cessão de recebíveis com coobrigação da Gafisa. Sem considerar as cessões de recebíveis, BRL113 milhões ou 71,5% da dívida estavam com vencimento programado para o curto prazo, havendo BRL45 milhões em disponibilidades e aplicações financeiras.
Segundo informações da Gafisa, a empresa apresentou um perfil de dívida significativamente mais conservador, ao final do primeiro semestre de 2005, com redução da dívida líquida em BRL62 milhões no segundo trimestre, mesmo adicionando as cessões de recebíveis e a obrigação de longo prazo referente à recompra das ações, as quais não são contabilizadas no passivo da Gafisa. A relação dívida líquida/EBITDA de 2 vezes, ao final de março de 2005, deve ter sido reduzida ao término do primeiro semestre de 2005 para cerca de 1,3 vez, devido à capitalização ocorrida. Em face da maior atividade esperada para os próximos períodos, que exigirá a captação de dívida adicional para cobrir os déficits iniciais no fluxo de caixa operacional, o rating atribuído contempla que esse indicador, computadas as obrigações não incluídas no balanço patrimonial, retorne, ao final de 2006, a um patamar mais próximo ao de março de 2005. Com a capitalização, a Gafisa passa a apresentar uma estrutura de capital mais conservadora, onde a relação dívida total/patrimônio líquido, que nos últimos dois anos esteve acima de 100%, deve ficar próxima a 50% ao término de 2006.
A Gafisa atua na construção e incorporação de imóveis residenciais, comerciais e flats. A empresa é controlada pela GP Investimentos S.A. (GP Investimentos), através da administração de fundos privados de investimentos, com 65,3% do capital votante e 63,4% do capital total. A nova acionista, Campsas, subsidiária da EIP, detém 34,7% do capital votante e 32,2% do capital total.
Contatos: Mauro Storino, 55-21-4503-2600, Rio de Janeiro, ou José Romero, 55-11-4504-2600, São Paulo. Relações com a Mídia: Jaqueline Ramos de Carvalho, 55-21-4503-2623, Rio de Janeiro.
Ratings Nacionais refletem uma medida relativa da qualidade de crédito de entidades em países cujos ratings soberanos em moeda estrangeira e local estejam abaixo de 'AAA'. Os Ratings Nacionais não são comparáveis internacionalmente, já que o melhor risco relativo dentro de um país é avaliado como 'AAA' e outros créditos são avaliados somente em relação a este. Tais ratings são sinalizados pela adição de um identificador para o país em questão, como 'AAA (bra)' para Ratings Nacionais no Brasil