Saiba como financiar imóvel sem ciladas
02/03/2014 10:37 - terra
De janeiro a dezembro de 2013, 3.352 reclamações referentes a construtoras e bancos foram feitas em São Paulo, de acordo com levantamento da Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências (AMSPA). O resultado apresentou um aumento de 22% nas queixas envolvendo financiamento de imóveis em relação ao ano anterior.
De acordo com Marco Aurélio Luz, presidente do AMSPA, o mutuário – consumidor que tem algum contrato de financiamento com uma instituição financeira - tem preferência por financiar um imóvel ainda na planta. Como muitos problemas podem acontecer até a entrega da propriedade, Marco Aurélio e Ana Carolina Bernardes, diretora jurídica da AMSPA, a pedido do Terra, deram algumas dicas para quem está pensando em dar entrada na casa própria.
A associação indica que o consumidor consulte em um cartório se a construtora está autorizada a levantar e comercializar um empreendimento no local informado. Além disso, também é bom verificar na prefeitura do município se a obra está regularizada. Do contrário, a construção pode ser embargada.
Marco Aurélio diz que o interessado deve, além de verificar se a obra está regularizada, pesquisar sobre outras construções conduzidas pela empresa. "Se há dez obras atrasadas, por que a próxima não vai atrasar também?".
Nesta etapa, o conselho da associação é fazer cálculos e comparar as linhas de crédito imobiliário disponíveis no mercado. Atualmente, as modalidades para financiar a casa própria são as seguintes: Minha Casa, Minha Vida, programa que garante juros mais baixos para famílias com renda de até R$ 5.000; Sistema Financeiro da Habitação (SFH), em que é possível financiar um imóvel de até R$ 750 mil, com juros de até 12% ao ano; Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), sem limite de financiamento e os juros são negociados caso a caso; consórcio, modalidade em que o cotista paga uma mensalidade e participa de sorteios para concorrer à uma carta de crédito para compra do imóvel, sem cobrança de juros; e direto com a construtora, em que o prazo de financiamento varia de caso para caso e as taxas de juros costumam ser maiores do que as de outras modalidades. Segundo Ana Carolina Bernardes, a modalidade mais vantajosa do ponto de vista financeiro é o consórcio. Porém, a opção é recomendada para quem tem dinheiro guardado para dar um lance e adquirir o imóvel ou quem pode esperar o período de pagamento das prestações.
É comum bancos fixarem em até 30% o comprometimento da renda familiar para um financiamento habitacional. O consumidor pode fazer uma simulação no site da Caixa para ver como ficariam as prestações. Além disso, antes de fechar o negócio, pode pedir ao banco uma planilha com a projeção de todas as parcelas, incluindo as taxas extras e os seguros que compõem as mensalidades.
Por ser um compromisso de longo prazo, o consumidor deve ter atenção aos juros cobrados ao longo do período de financiamento. Os juros são aplicados de acordo com o prazo de amortização da dívida, valor de entrada e renda do cliente. Ana Carolina aconselha que o consumidor preste atenção aos valores das parcelas, de maneira que pague mais amortização do que juros.
Em cada parcela, bancos incluem um valor que diz respeito à taxa de administração do financiamento. Segundo os diretores da AMSPA, o valor deve ser cobrado apenas uma vez, no momento da abertura do crédito, e não em todas as prestações. "Entendemos que a aprovação do crédito foi feita uma vez. Não há legislação sobre isso, mas o consumidor pode entrar com ação para tentar remover a cobrança. Mesmo que seja R$ 30 todo mês, quanto isso não fica ao final do financiamento?", afirma Ana Carolina Bernardes. Marco Aurélio diz que, em alguns casos, essa taxa pode suprir o juro baixo cobrado pela instituição financeira. Dessa maneira, o consumidor deve ficar atento ao valor da tarifa.
Para se prevenir de um imóvel com avarias, o mutuário pode levar um engenheiro na data da vistoria para examinar se toda a área está de acordo com a descrição da obra. "O engenheiro pode medir os cômodos, verificar se os compartimentos hidráulicos e elétricos estão corretos, se o piso e gesso estão de acordo", diz Marco Aurélio. Engenheiros costumam cobrar por metro quadrado. Porém, em caso de irregularidade, o consumidor pode exigir reparos ou receber indenização.
O mutuário tem a opção de rescindir o contrato e reaver até 100% do valor pago à construtora. No entanto, segundo Ana Carolina Bernardes, isso deve ser feito antes de pegar as chaves e a indenização varia conforme decisão judicial. Portanto, um atraso de uma semana dificilmente resultará numa devolução integral dos valores pagos. Na situação de atraso em que o mutuário ainda quer o imóvel, é possível pleitear multa indenizatória. Quem mora de aluguel, por exemplo, pode ter o ressarcimento dos aluguéis pagos durante o período de atraso. Já o investidor que comprou o imóvel para alugá-lo pode reivindicar o que deixou de ganhar em função do avanço do período de obras.
Rescisão do contrato sem justificativa
O consumidor costuma pagar 30% do valor do imóvel durante a construção, deixando o restante após a entrega. Em caso de desistência, é possível rescindir o contrato. Neste caso, há retenção de 10% a 20% dos valores pagos. Se a construtora não fizer a devolução, a melhor opção é entrar na Justiça, de acordo com Marco Aurélio.