8 ERROS (Contrato) de Ponto Comercial/Empresa EMITIR | Sistema Local
27 Pessoas online preenchendo o Contrato de Compra e Venda de Ponto Comercial agora agora
Atualizado com a Lei 8.245/91 e Código Civil
Os 8 erros mais comuns ao fazer um Contrato de Empresa- e como evitá-los
Descubra o que é um Contrato de Compra e Venda de Ponto Comercial ou de Empresa? Qual a diferença de um estabelecimento comercial e um ponto comercial? Existe um modelo pronto que seja confiável? Como fazer, quais as cláusulas essenciais que devem constar no seu contrato. Modelo simples e adaptado à nova Lei para baixar em Word e PDF e imprimir.
1. O que é o Contrato de Compra e Venda de Ponto Comercial ou Empresa?
2. Há diferença entre Ponto Comercial e Estabelecimento Comercial?
2.1 O que é um Contrato de Trespasse?
3. O contrato de compra e venda de ponto comercial é válido?
4. Como fazer o Contrato de Compra e Venda de Ponto Comercial e de Empresa?
4.2 Descrição do imóvel que será vendido
4.3 Valor acordado
4.4 Responsabilidade por despesas adicionais
4.5 Inventário do estabelecimento
4.6 Momento da posse do imóvel
5. Quais os documentos necessários para compra e venda de um estabelecimento comercial?
6. Contrato de Compra e Venda de Ponto Comercial parcelado.
7. Contrato de Compra e Venda Ponto Comercial Alugado.
8. Rescisão de Contrato de Compra e Venda de Ponto Comercial.
Quem tem um negócio sabe da dificuldade que é ser notado por potenciais clientes.
Você escolhe o nicho de mercado em que vai atuar e chega à conclusão de que um ponto comercial fixo é a melhor escolha para seu negócio.
Então você encontra o ponto comercial perfeito, com alta circulação de pessoas, fácil de acessar, seguro e cômodo para os seus clientes.
No entanto, os altos custos com aluguel, energia, água, taxas de condomínio e pagamento de pessoal te desanimam a tal ponto que você decidiu que era melhor vender a sua loja física.
Essa decisão é bem difícil, pois quando decidimos abrir uma loja, não pensamos que um dia poderemos ter que vendê-la. E com isso surge um novo trabalho: vender o ponto comercial.
Você divulga seu imóvel por meses em sites de venda na internet, coloca cartazes e compartilha fotos para seus amigos nas redes sociais até encontrar o comprador certo.
Mas esse trabalho todo para vender seu imóvel não significa muito quando o seu contrato de compra e venda de ponto comercial é redigido errado e cheio de vícios jurídicos.
É por isso que você precisa ter um documento que te garanta juridicamente toda a validade do processo de compra e venda que está realizando com o comprador do ponto comercial.
Veja como ter um contrato perfeitamente redigido e atualizado, de autoria dos renomados advogados do nosso cartório.
Mas antes de você decidir fazer o seu contrato, eu vou te explicar tudo o que você precisa saber sobre o Contrato de Compra e Venda de Ponto Comercial.
Isso porque é indicado que esse contrato seja feito por um cartório ou advogado, que sabe exatamente quais são as cláusulas obrigatórias que ele deve ter.
1. O que é o Contrato de Compra e Venda de Ponto Comercial?
Muitas pessoas entendem que a venda do ponto comercial tem a inclusão da venda do imóvel no negócio. Contudo, isso não é verdade.
Quando há um ponto comercial a venda o que está incluso são os equipamentos, móveis, mercadorias, clientela adquirida, enfim, toda a estrutura necessária para que a próxima pessoa possa dar continuidade ao negócio empresarial no mesmo ramo da atual empresa.
Nesses casos, como boa parte das empresas funcionam em um imóvel comercial alugado, o imóvel não é transferido a pessoa com a compra do ponto comercial. O que é feito é um termo aditivo do Contrato de Locação para mudar o nome do locatário ou o vendedor firma um contrato de sublocação com o Comprador.
Mas antes de saber mais detalhes sobre esse contrato, eu vou te dizer uma coisa: imóvel comercial é diferente de ponto comercial.
Muitas pessoas não sabem essa diferença e acabam utilizando o modelo de contrato errado, o que torna o documento sem força jurídica e causando grandes aborrecimentos no futuro.
Imóveis ou Estabelecimentos comerciais são edifícios destinados a gerar lucro pelo desenvolvimento de uma atividade como a venda de produtos, por exemplo. Os tipos mais conhecidos são as lojas, as salas comerciais, andar corrido, casas, armazéns e galpões.
Na hora de vender o imóvel comercial, utilizamos o Contrato de Compra e Venda de Imóvel Comercial para efetuar o negócio, onde são colocadas em cláusulas todas as obrigações das partes envolvidas.
Por mais comum que seja entender por estabelecimento comercial o local onde funciona um comércio, saiba que o conceito de estabelecimento vai além, pois é todo o complexo de bens organizado para que uma empresa realize suas atividades.
Ou seja, estabelecimento comercial é o conjunto de veículos, computadores, mesas, cadeiras, nome da empresa, patente e marca que estão em função das atividades de uma empresa.
Quando esses itens são objetos de um negócio jurídico da empresa é necessário firmar um outro tipo de contrato, o contrato de trespasse.
Todas essas informações devem ser observadas, para que você faça o contrato correto de compra e venda de ponto comercial ou empresa.
O contrato de trespasse é o documento pelo qual se transfere a titularidade do estabelecimento em seu todo para uma outra pessoa.
Essa modalidade de contrato faz a regulamentação da venda do estabelecimento comercial.
Muitas pessoas confundem ponto comercial com estabelecimento empresarial e como já foi dito, o estabelecimento empresarial é o conjunto de bens que estão a serviço do empresário para que ele possa exercer sua atividade.
Já o Ponto Comercial é o local em que se encontra o estabelecimento empresarial, ou seja, é o Imóvel Comercial onde os fregueses procuram o serviço da empresa.
Você também deve lembrar que eu falei sobre o contrato de trespasse, aquele que estabelece a venda do estabelecimento empresarial?
Esse contrato precisa ser registrado na Junta Comercial do seu estado ou no Cartório de Pessoa Jurídica para existir oficialmente, isso é, para ser válido.
Mas primeiro, é preciso elaborar o contrato social e hoje em dia é comum a busca por modelos de contratos na internet. Todavia, deve-se tomar cuidado, pois muitos são genéricos, repletos de vícios jurídicos e não terá força no âmbito judicial.
4. Como fazer o Contrato de Compra e Venda de Ponto Comercial?
Após encerradas as negociações entre as partes, o contrato de compra e venda é o instrumento utilizado para transferir o domínio do bem imóvel para o adquirente.
Quando ele é escrito, atribui direitos e responsabilidades garantindo a segurança jurídica dos envolvidos.
Listaremos abaixo quais os elementos que não podem faltar nesse tipo de documento:
As partes do contrato precisam ser identificadas para evitar confusões como o caso de uma das partes apresentar um nome igual a de outra pessoa, como outros possíveis equívocos.
O contrato, portanto, deve apresentar o nome completo das partes, nacionalidade, estado civil, profissão e residência das partes.
No caso de pessoa física, precisam constar as mesmas informações dos documentos oficiais pessoais, como o RG e CPF.
Quando as partes são casadas, é necessário apresentar a certidão de casamento e os documentos do cônjuge.
Caso uma das partes seja pessoa jurídica, como uma corretora de imóveis, o CNPJ da empresa deve constar no contrato e também: os documentos do representante da empresa, certidões negativas de ações cíveis e de débitos estaduais, bem como o contrato social da empresa.
Você notou que as partes são minunciosamente descritas no contrato para que ele tenha validade jurídica?
O imóvel comercial que será vendido também é descrito detalhadamente. O contrato apresenta a localização, o tamanho do imóvel, a presença ou não de mobília, além de mostrar outras condições que devem ser analisadas criteriosamente para que não haja surpresas na hora que o comprador entrar no imóvel.
Estamos evitando problemas jurídicos, não é mesmo? Portanto, problemas como infiltrações, rachaduras e mofo devem ser descritos no documento para que o comprador não tenha uma surpresa desagradável ao visitar o imóvel e tome a decisão de não comprar o ponto comercial.
O Laudo de vistoria ajuda a descrever honestamente o imóvel e é por isso que deve vir anexado ao contrato, com fotos e anotações de especialistas.
O último elemento que deve constar na descrição é o número da matrícula do imóvel comercial registrada em cartório.
É difícil encontrar na internet um contrato que tenha todas essas especificações que a legislação vigente exige.
Uma bela alternativa para quem está precisando desse modelo de contrato é solicitando com o cartório online, pois há renomados advogados que elaboram esses documentos.
Essa cláusula é a mais importante do contrato de compra de ponto comercial. Ela deve mostrar detalhadamente o preço do imóvel e as condições de pagamento da venda do imóvel.
As condições podem ser: em espécie (dinheiro), por meio de boleto, pagamento no cartão de crédito ou depósito em conta (neste último caso, as informações da conta do vendedor são escritas nessa cláusula do contrato).
Aqui também são definidos os prazos para pagamento na forma de uma data ou de um período fixo de tempo.
Por exemplo, o contrato pode estabelecer que o pagamento seja no momento da entrega do imóvel, ou após a entrega da primeira fase de uma obra que precisou ser realizada.
Essa é a hora em que você vai perguntar: "Até isso eu preciso prever no contrato de repasse de ponto comercial?"
Sim, porque não dizer quem vai pagar as possíveis despesas pode ser motivo de brigas no judiciário e até cancelamento do negócio.
O usual é que o comprador se responsabilize pelas despesas com a venda do estabelecimento, como o pagamento do Imposto de Transmissão (ITBI), mas as partes podem entrar em um acordo sobre uma forma diferente.
O importante é que todas essas informações estejam previstas no contrato.
Todas essas informações devem ser observadas, para que o contrato de venda de ponto comercial proteja o proprietários de eventuais problemas, como o contrato vir com vícios jurídicos.
Em termos simples, um inventário é uma lista com todos os materiais ou bens que uma pessoa ou organização possui.
Ou seja, nessa cláusula do contrato são especificados todos os bens que serão transferidos do comprador para o vendedor.
É importante esclarecer que existem dois tipos de bens: os bens corpóreos e os bens incorpóreos.
Os bens corpóreos podem ser exemplificados por mercadorias, instalações, equipamentos de trabalho e veículos.
Já os elementos incorpóreos são o "nome fantasia" da empresa, o ponto comercial (que pode ser físico ou virtual), a "razão social" da empresa, marcas, patentes, desenho industrial, entre outros.
É recomendado que o comprador verifique o inventário anexado ao contrato "compra e venda ponto comercial", pois se o inventário não estiver de acordo, o comprador poderá rescindir do negócio sem ônus.
As partes devem definir no contrato qual será o momento da posse pelo comprador, ou seja, quando ele terá o direito de ocupar o imóvel após toda a negociação e pagar os impostos decorrentes do bem.
O importante é as partes estarem de acordo e essa informação ser escrito no contrato.
Dessa forma não se deve deixar que qualquer pessoa redija esse contrato. É necessário um profissional capacitado juridicamente, como um advogado ou cartório.
Para o vendedor, que normalmente trata-se de uma pessoa jurídica, precisa:
Caso o vendedor seja uma pessoa física, será necessário (para evitar situações de homônimos):
Já para o imóvel, é necessário mostrar se existem dívidas atreladas ao imóvel e se ele está devidamente registrado. Por isso, necessário:
Caso o imóvel seja de um inventário, precisam de autorização especial para a venda. Os documentos são:
Parece um pouco trabalhoso ter que reunir todos esses documentos, mas já pensou na possibilidade de conseguir fazer tudo isso e depois descobrir que o seu contrato é inválido por não corresponder com os critérios jurídicos. Logo, vale a pena ponderar no momento de preencher o seu documento.
6. Contrato de Compra e Venda de Ponto Comercial parcelado
O valor da aquisição é um dos itens mais importantes na hora de decidir por qual forma de pagamento optar.
Imagine que a oferta que você recebeu de seu cliente é boa, mas ele não tem a quantia total em mãos no momento e precisa de um prazo maior para concretizar a quitação.
Essa é só uma situação que pode ser prevista no seu contrato, que deve descrever minuciosamente como será feito o pagamento do bem.
No caso de compras a prazo, é importante especificar as taxas cobradas na transação.
Quando a venda é a realizada a vista, costuma-se oferecer descontos e esses descontos devem estar explicitamente escritos no contrato.
7. Contrato de Compra e Venda Ponto Comercial Alugado
Você é empreendedor e antes de vender o seu estabelecimento comercial, você tentou lucrar com ele colocando-o para locação.
Só que agora você quer vender seu estabelecimento comercial e você não sabe se poderá fazer isso porque o contrato com o locador do seu imóvel ainda não chegou ao fim.
É importante você saber que a lei 8.245 de 1991 assegura que o ponto comercial pertence a pessoa que explora a atividade, e não ao proprietário do imóvel, pois o ponto comercial não existe por si só, ele depende da atividade do empresário.
Por mais que esse tópico fale sobre estabelecimento comercial e sabendo que ele é bem mais abrangente que o ponto comercial, que é só a localização do negócio, você há de concordar comigo que é muito mais comum vender uma loja do que o nome, a patente, as instalações e máquinas de uma empresa.
Em todo o caso, quando há locação do estabelecimento comercial, o que precisa ser respeitado é o contrato de locação e o novo dono não poderá simplesmente colocar o locatário do estabelecimento para "fora" antes do fim do prazo acordado.
Só mais uma informação: o prazo máximo que um contrato comercial pode ter é de 5 (cinco anos).
Por isso o contrato de compra e venda de ponto comercial não pode ser escrito por qualquer pessoa, já que ele comprova o acordo realizado pelas partes.
8. Rescisão de Contrato de Compra e Venda de Ponto Comercial
Você já viu nesse artigo que estabelecimento comercial é o instrumento da atividade do empresário, composto pelos elementos corpóreos e incorpóreos que ele une para exercer a sua atividade empresarial.
É esperado que a venda de um estabelecimento comercial seja valiosa e que um contrato dessa natureza envolva muito dinheiro.
Por isso, imagine os prejuízos que uma das partes teria no caso da outra desistir?
Portanto, é importante incluir no contrato uma cláusula de rescisão, onde será registrado o direito das partes a reivindicar indenizações conforme o previsto no contrato.
Normalmente, quando o desfazimento do contrato for causado pelo vendedor/construtor, o Código do Consumidor afirma que as parcelas pagas devem ser imediatamente restituídas.
Isso significa que o comprador que não honrar com o pagamento no prazo, deverá pagar uma multa de 10% calculada sobre o valor total do negócio, quando o atraso se der por mais de 3 meses e o comprador mesmo após uma notificação não regularizar o pagamento.
Como vimos no decorrer deste artigo, elaborar um contrato não é uma tarefa fácil. Tem muitos detalhes que devem ser observados e que não podem passar despercebidos, pois a falta deles podem causar grandes aborrecimentos no futuro. Portanto, certifique-se que está preenchendo um contrato confiável.
Conceito: O Contrato de Compra e Venda de Ponto Comercial é um instrumento particular que visa formalizar a venda tanto do ponto comercial como de todos os seus bens que foi explicado no decorrer deste artigo.
Vigência: deve ser estabelecido pelas pessoas que estão firmando o contrato.
Contrato de Compra e Venda de Estabelecimento Comercial;
Contrato de Compra e Venda de Empresa;
Contrato de Venda de Ponto Comercial com Equipamentos.
1. Como funciona a venda de um ponto comercial?
Um ponto comercial é o local físico onde está localizado um estabelecimento comercial. Como outros tipos de imóveis, sua venda se dá por meio de contrato e a transferência de sua propriedade se dá por meio de registro na matrícula do imóvel.
2. O que é trespasse?
É o negócio jurídico pelo qual se transmite um estabelecimento comercial, em sua integralidade, ou seja, transfere-se o direito de propriedade sobre o estabelecimento do proprietário atual que vende para o comprador.
3. E se o estabelecimento comercial tiver um contrato de locação, posso vendê-lo?
Sim, desde que o comprador respeite o contrato de locação e mantenha o locatário pelo prazo previsto no contrato.
4. E se um dos contratantes descumprir uma cláusula, o que acontece?
Quando uma das partes descumpre o contrato, ela dá motivos para rescisão contratual. No entanto, as penalidades que irão decorrer do descumprimento das cláusulas contratuais estão previstas na cláusula de rescisão contratual, na parte das penalidades.
5. É seguro fazer um contrato de compra e venda de estabelecimento comercial?
Sim, principalmente se esse contrato for registrado em junta comercial, pois o contrato define todos os direitos e obrigações das partes, oferecendo garantias nos casos de ocorrer algum problema.