O georreferenciamento é uma técnica moderna de agrimensura utilizada para medição e descrição de imóveis rurais. Ela utiliza as coordenadas dos vértices, medidos com o auxílio de GPS e coordenadas magnéticas, via satélite (UTM), para precisar a área, o formato e a localização de um imóvel.
Do ponto de vista jurídico, para que um imóvel rural seja considerado georreferenciado não basta cumprir os requisitos técnicos de levantamento de pontos e medidas, quais sejam: (i) o levantamento técnico em campo feito por profissional habilitado com o auxílio de GPS, (ii) a elaboração de memorial descritivo e (iii) o pagamento da respectiva Anotação de Responsabilidade Técnica (ART). O imóvel rural apenas será considerado georreferenciado após a certificação do respectivo memorial descritivo pelo Incra, comprovando a inexistência de sobreposição de área, e sua averbação na matrícula do imóvel no Ofício de Registro de Imóveis competente.
No momento da averbação do memorial descritivo certificado pelo Incra no Registro de Imóveis, exigia-se a apresentação da anuência dos confrontantes do imóvel que estava sendo georreferenciado. Isso acontecia porque os registradores entendiam que o georreferenciamento de imóveis rurais é uma espécie de retificação de área, seguindo o rito previsto no art. 213 da Lei de Registros Públicos. Ocorre que essa exigência acabava por atrasar a conclusão do georreferenciamento, que muitas vezes passava a depender da conclusão de ações judiciais para se efetivar.
Sem dúvida, a mudança na lei representa um avanço no sentido de agilizar a conclusão do georreferenciamento e de lançar no Registro de Imóveis a descrição completa e correta do imóvel. Porém, dispensar a manifestação de concordância expressa e prévia dos confrontantes reduz a segurança jurídica do procedimento, pois abre a possibilidade de questionamentos futuros de vizinhos que se sintam prejudicados.
Além disso, considerando que a mudança ocorreu no art. 176 da Lei de Registros Públicos e que o art. 213, que trata do rito procedimental da retificação de área, não foi alterado, restam dúvidas sobre se essa dispensa da anuência será aplicada em todos os casos ou se os Oficiais de Registro de Imóveis continuarão fazendo essa exigência nas situações em que o georreferenciamento resultar na inserção ou alteração de medida perimetral e, consequentemente, na alteração de área do imóvel em processo de georreferenciamento.
Considerando o objetivo da Lei nº 13.838/2019, a melhor interpretação da mudança, em nossa opinião, é que a dispensa da anuência dos confrontantes, por ser objeto de norma mais específica, deve ser regra geral para o georreferenciamento de imóveis rurais, ainda que resulte em aumento ou diminuição da área do imóvel. No entanto, essa regra comportará exceções e deverá ser analisada caso a caso e segundo critérios de razoabilidade.
É importante frisar que o georreferenciamento objetiva atualizar a descrição do imóvel com base no sistema geodésico brasileiro e aumentar a segurança jurídica, evitando sobreposições de áreas, e não criar um meio de legitimar a aquisição de áreas de forma irregular. Sempre que o Oficial de Imóveis, por alguma razão, acreditar que está havendo aquisição irregular de áreas, ele poderá exigir que o memorial descritivo do imóvel georreferenciado contenha informações sobre a descrição e a área dos imóveis confrontantes, bem como a observância do rito do art. 213 da Lei de Registros Públicos e, consequentemente, a anuência dos confrontantes para se resguardar de questionamentos futuros.