Assim, tendo em conta o princípio da continuidade das relações contratuais, para viabilizar a manutenção do pacto locatício e também para evitar a minimizar os efeitos de possível inadimplemento perante terceiros, mostra-se razoável a negociação entre as partes para estipulação de condições excepcionais para pagamento dos alugueis.
Como exemplos de medidas que poderiam ser adotadas no caso dos contratos de locação podemos citar a prorrogação do prazo para pagamento dos alugueis e/ou redução do valor locatício, a depender do grau da dificuldade apresentada pelo locatário para cumprir com a obrigação.
Ressalva-se, contudo, que para proporcionar efetivo equilíbrio entre as partes contratantes, tais flexibilizações deverão ser aplicadas em caráter excepcional, reservando-se às situações em que seja comprovada não somente a existência da dificuldade financeira, mas também a vinculação dessa com a crise ocasionada pela pandemia.
Nas locações não residenciais, um importante fato a ser considerado em tal análise é a determinação de fechamento de estabelecimentos comerciais imposta por diversos estados brasileiros para evitar a concentração de pessoas. Em tais situações, uma maneira de possibilitar o adimplemento dos alugueis seria ajustar o valor devido de forma proporcional ao proveito econômico obtido pelo locatário durante o período em questão.
Por exemplo, no caso dos restaurantes e bares que não poderão receber clientes no estabelecimento, mas que permanecerão operando por sistema de delivery, em que pese a manutenção parcial das atividades, é provável que sobrevenha significativa redução de faturamento em relação a períodos de funcionamento habitual.
Assim, pode ser razoável na referida hipótese a concessão de desconto sobre o valor do aluguel, de forma proporcional à redução de faturamento suportada pelo locatário e, após a reabertura do estabelecimento, o restabelecimento do valor originalmente estipulado no contrato de locação.
Já em relação aos estabelecimentos que tiveram suas atividades completamente paralisadas, como é o caso dos shoppings centers e centros comerciais em geral, é possível pleitear a suspensão do pagamento dos alugueis durante o período de fechamento compulsório, tendo em vista a total ausência de ganhos obtidos com as atividades habitualmente exercidas no local.
É importante ressaltar que em quaisquer das hipóteses acima pontuadas, sendo possível a composição entre as partes, é prudente a formalização de aditivo contratual dispondo sobre as condições estabelecidas em caráter excepcional para determinado período específico, a fim de salvaguardar os direitos de ambas as partes e viabilizar o posterior restabelecimento das disposições contratuais originalmente pactuados.
Por outro lado, sendo inviável a negociação entre as partes, é possível recorrer ao Poder Judiciário. O locatário que não possa usufruir do imóvel por determinação do Poder Público, por exemplo, poderá formular pedido de suspensão do pagamento dos alugueis no período em que perdurar tal situação, com base na exceção de contrato não cumprido, prevista no artigo 476 do Código Civil Brasileiro. Isso porque, na referida hipótese, inexistiria contraprestação ao pagamento dos alugueis, tonando-se a obrigação inexigível.