Acórdão nº 311/12.2TBRDD.E1 de Tribunal da Relação de Évora, 26 de Abril de 2018 - Jurisprudência - VLEX 762675557
Processo nº 311/12.2TBRDD.E1 Tribunal Judicial da Comarca de Évora – Juízo Central de Execução de Montemor-o-Novo – J1 * Acordam na secção cível do Tribunal da Relação de Évora: I – Relatório: Na presente execução para pagamento de quantia certa, a interveniente acidental "(…) – Sociedade Agro-Pecuária e Vitícola do (…), Lda." veio interpor recurso do despacho proferido em 28 de Novembro de 2017.
* O Tribunal decidiu pela caducidade do contrato de arrendamento celebrado entre os Executados e a (…). Na óptica do Juízo Central de Execução de Montemor-o-Novo são inoponíveis ao comprador as relações locatícias constituídas posteriormente à constituição das hipotecas e assim o invocado contrato de arrendamento caducou com a venda executiva.
* A recorrente não se conformou com a referida decisão e na peça de recurso apresentou as seguintes conclusões: A. Para além de não se ter o arrendamento por cessado por efeito da alegada caducidade, exactamente por já não haver venda executiva, por ter a mesma ficado prejudicada e sem efeito, pelo não cumprimento dos termos dispostos na lei com vista à sua formalização, é também por demais manifesto que o citado preceito legal não é aplicável ao caso sub judice, porquanto, e desde logo, o contrato de arrendamento não confere ao arrendatário um qualquer direito real, mas apenas um direito de crédito (aliás, e ao invés, aplicar o mencionado preceito ao arrendamento, seria, isso sim, desvirtualizar o escopo e essência da referida norma e nela pretender inserir situações claramente pretendidas afastar pelo legislador).
Sendo, por conseguinte, irrelevante o facto de terem sido alegadamente constituídas hipotecas anteriormente à celebração do Contrato de Arrendamento.
O arrendamento rural da aqui Recorrente (…) remonta já a 1980, data muito anterior às hipotecas destes autos.
O arrendamento não só não caduca com a venda executiva do prédio (o que resulta, desde logo, do número 1 artigo 20º do Regime do Arrendamento Rural [sob a epígrafe "Transmissibilidade"]), como lhe é oponível, nos termos, desde logo, do artigo 819º do Código Civil.
A Recorrente (…) ocupa já o referido imóvel em exploração agrícola desde o ano de 1980 (ano da sua constituição), aí exercendo, ininterruptamente, a sua actividade de exploração agro-pecuária e vitícola, ou seja, desde então e até aos dias de hoje, ao abrigo de um contrato de arrendamento rural (inicialmente) verbal, e que viria depois a ser formalizado. Ou seja, aquando do registo das hipotecas melhor identificadas no ponto 2 do despacho recorrido, todas registadas no ano de 2002, já a (…) exercia, há cerca de 22 anos, a sua actividade na dita Herdade Monte (…), conforme veremos, ao abrigo de um contrato de arrendamento rural – Facto esse que foi sempre do conhecimento da Exequente.
A decisão recorrida enferma de nulidade, nos termos da alínea d) do número 1 do artigo 615º do Código de Processo Civil, em virtude de o Tribunal a quo ter deixado de, previamente, se pronunciar sobre uma questão que deveria sempre apreciar.
Com efeito, viria o Tribunal a quo declarar a caducidade do Contrato de Arrendamento em apreço por via da venda executiva do prédio arrendado.
Conforme resulta dos elementos constantes nestes autos, desde logo a dita venda executiva não pode ser realizada, sob pena de ilegalidade, porquanto não foram sequer cumpridos todos os requisitos e formalidades prévios previstos para que tal venda pudesse vir a ser formalizada com a escritura pública tentada agendar. A dita venda executiva ficou, desde logo, prejudicada.
Nos termos do número 1 do artigo 824º do Código de Processo Civil, "os proponentes devem juntar obrigatoriamente com a sua proposta, como caução, um cheque visado, à ordem do agente de execução ou, nos casos em que as diligências de execução são realizadas por oficial de justiça, da secretaria, no montante correspondente a 5% do valor anunciado ou garantia bancária no mesmo valor".
Posteriormente, "aceite alguma proposta, o proponente ou preferente é notificado para, no prazo de 15 dias, depositar numa instituição de crédito, à ordem do agente de execução ou, nos casos em que as diligências de execução são realizadas por oficial de justiça, da secretaria, a totalidade ou a parte do preço em falta" (cfr. número 2 do artigo 824º do Código de Processo Civil).
Acontece que, in casu, a referida proponente nunca chegou a depositar qualquer montante por conta do valor anunciado, nem com a apresentação da sua proposta, nem, posteriormente, com a aceitação da mesma, no prazo de 15 dias previsto para o efeito (i.e. até ao dia 25/10/2017). Não tendo sido também sequer dado cumprimento, pela Exma. Senhora Agente de Execução, ao disposto no número 1 do artigo 825º do Código de Processo Civil (sob a epígrafe "Falta de depósito").
Em conformidade, não pode, por conseguinte, nos presentes autos ser efectuada/ter lugar a mencionada venda executiva à dita proponente, que assim ficou prejudicada, sob pena de manifesta ilegalidade.
Face aos elementos constantes nos autos, tal questão/ilegalidade deveria ter sido apreciada pelo Tribunal a quo, ao invés de declarar, sem mais, a caducidade do Contrato de Arrendamento com a venda executiva (que assim ficou prejudicada) do Prédio arrendado à aqui Recorrente, venda esta que, conforme demonstrado, nunca poderia/poderá ser efectuada.
Termos em que enferma a decisão recorrida de nulidade, em virtude de o Tribunal a quo ter, previamente, deixado de pronunciar-se sobre uma questão que deveria sempre ter (previamente) apreciado, que assim não só prejudicaria a venda executiva, como prejudicaria, consequentemente, e também, a decisão proferida de alegada caducidade do contrato de arrendamento, não podendo assim dela conhecer/tomar conhecimento.
Violou, assim, e desde logo, a decisão recorrida os artigos 824º e 825º do Código de Processo Civil, sendo nula a decisão recorrida nos termos da alínea d) do número 1 do artigo 615º do Código de Processo Civil.
I. Em 03/10/1980, por escritura lavrada de fls. 51 a fls. 52 vº do livro nº 16-1 de notas para escrituras diversas do 4º Cartório Notarial de Lisboa, a cargo do notário Henrique Vaz Lacerda, foi constituída a sociedade (…) – Sociedade Agro-Pecuária e Vitícola do (…), Lda., a aqui Arrendatária Rural, cujos estatutos foram publicados no Diário da República, de 24/10/1980, III Série - nº 247.
Conforme resulta do artigo 1º dos estatutos publicados no Diário da República acima identificado, tal sociedade "terá a sua sede no prédio misto denominado Monte (…), sito na freguesia e concelho de Redondo, distrito de Évora", i.e, o prédio em apreço nos presentes autos (doravante abreviadamente designado por "prédio"), e objecto da venda executiva que entretanto ficou sem efeito nos termos acima expostos.
Desde essa data (03/10/1980) então, e até aos dias de hoje, a (…) sempre exerceu, assim, a sua actividade em tal prédio ininterruptamente, ocupando o mesmo, desde aquela data, na qualidade de Arrendatária Rural, ao abrigo de um contrato de arrendamento rural então verbal (por desnecessidade legal da sua redução a escrito), À data da sua celebração (03/10/1980), não era obrigatória a redução a escrito dos contratos de arrendamento rural, obrigação que veio apenas a surgir muitos anos depois. Ou seja, em 10 de Janeiro de 2005, por via do Contrato de Arrendamento Rural já junto a estes autos, foram formalizados/ reduzidos a escrito os arrendamentos rurais sobre os vários prédios a favor da aqui Recorrente, entre eles o dito prédio misto, denominado Herdade do Monte (…), sito na freguesia e concelho de Redondo, inscrito na matriz cadastral rústica da supra referida freguesia sob o artigo matricial nº (…) e na matriz predial urbana sob o artigo (…).
Isto é, o prédio levado a venda executiva, entretanto dada sem efeito nos termos acima expostos, no qual, conforme já referido e abaixo melhor demonstrado, a (…) já exercia a sua actividade desde o ano da sua constituição (em 1980), onde sempre teve a sua sede, e ao abrigo do mesmo contrato de arrendamento rural, facto esse que, conforme já referido, foi sempre do conhecimento da Exequente.
Ou seja, à presente data, o referido Contrato de Arrendamento Rural encontra-se plenamente aceite pela Exequente, válido e em vigor desde 1980.
Resulta, de todo o modo, demonstrada uma posse do prédio, por parte da aqui Recorrente, exercida de forma titulada, de boa-fé, pacífica e pública, desde o ano de 1980, sendo, desde início, tal Contrato de Arrendamento sempre do inteiro conhecimento da Exequente Caixa Geral de Depósitos, entidade bancária que desde sempre trabalhou com a Recorrente (…).
L. O arrendamento não caduca com a venda executiva (entretanto dada sem efeito) do prédio arrendado, pelo que o arrendamento rural em referência sempre seguirá/acompanhará, nos mesmíssimos termos actualmente em vigor, tal eventual compra e venda do prédio por um terceiro comprador, devendo, em conformidade, na escritura pública de compra e venda ser feita expressa menção ao ónus/limitação relativo ao contrato de arrendamento rural do prédio celebrado com a aqui Recorrente, ficando o novo proprietário igualmente vinculado ao arrendamento celebrado pelo seu antecessor – número 1 do artigo 20º do Regime do Arrendamento Rural (sob a epígrafe "Transmissibilidade"), já referido, que "o arrendamento não caduca por morte do senhorio nem pela transmissão do prédio".
O contrato de arrendamento não confere ao locatário um direito real, mas apenas um direito de crédito. O direito do locatário trata-se de um direito pessoal de gozo que está subtraído à regra de extinção provocada pela venda executiva, aplicando-se à locação de que ele emerge a regra emptio non tollit locatum estabelecida no artigo 1057º do Código Civil.
O arrendamento anterior à penhora deve, assim, subsistir em caso de venda executiva, quer não exista qualquer ónus sobre o imóvel à data da celebração do arrendamento, quer sobre esse imóvel incida uma garantia...