Curitiba terá nova lei de zoneamento e uso do solo a partir de abril de 2020
Legislação atualiza lei de 2000 e acompanha a modernização do Plano Diretor
A partir de abril de 2020, estará em vigor a nova lei de Zoneamento, Uso e Ocupação do Solo de Curitiba – Lei 15.511 de 2019 (LZUOS), sancionada pelo prefeito Rafael Greca em 10 de outubro. O texto, que atualiza a Lei 9.800 de 2000, é resultado de um amplo debate em reuniões técnicas e audiências públicas com a presença de entidades de classe e de diferentes segmentos da comunidade. Os pontos de destaque são o incentivo à ampliação de moradias na área central e o fomento ao comércio e ao serviço nas pontas dos setores estruturais (ver quadro). O economista urbano Alberto Paranhos, coordenador do processo de revisão da LZUOS no Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano de Curitiba (IPPUC), explica que a lei anterior era razoavelmente boa e que a sua atualização levou em conta o fato de que o ritmo de crescimento da cidade está diminuindo. Na região central, onde não houve nos últimos anos aumento do número de moradias e como estímulo à revitalização do centro tradicional, a nova lei prioriza seu uso habitacional, estipulando um coeficiente de aproveitamento diferenciado. Nas áreas estruturais, para promover uma ocupação equilibrada entre uso habitacional e não habitacional, a nova lei estimula as atividades de comércio e serviços. Conforme Paranhos, estão abertas novas possibilidades de negócios que evitam grandes deslocamentos para o atendimento de demandas dos moradores destas áreas.
O engenheiro Euclésio Finatti, assessor parlamentar do Crea-PR, destaca que o novo regramento foi construído com o olhar no desenvolvimento correto de Curitiba e permite que empresários e profissionais tenham condições melhores de fazer que o planejamento urbano aconteça de maneira moderna, pensando a cidade para os próximos 10 ou 15 anos. Ele resgata o processo de elaboração da Lei 15.511, retomado depois do arquivamento de uma primeira proposta enviada pela Prefeitura à Câmara de Vereadores em 2016, que foi considerada "uma grande colcha de retalhos", com mais de 600 artigos, entendida como inviável por vários setores. Esse texto foi arquivado ao final daquela legislatura, sem ter sido apreciado. Foi em 2017, já na gestão do prefeito Rafael Greca, que foi montada pelo IPPUC uma força-tarefa para conduzir o trabalho de atualização da lei e de adequação ao Plano Diretor de 2015. O trabalho que se desenrolou a partir daí privilegiou a participação da comunidade e do setor produtivo em conjunto com os técnicos. Na avaliação de Paranhos, o resultado deste processo é "um regramento que expressa as convergências entre as demandas dos diferentes segmentos com o interesse da cidade como um todo". Ele considera que a metodologia foi capaz de proporcionar ganhos incrementais para o município. "Fomos analisando as demandas, vendo nelas o que não era prejudicial e contemplando o que era possível", afirma. Paranhos sintetiza o resultado: "Curitiba permite qualquer tipo de uso do solo, mas não qualquer coisa em qualquer lugar".
Um dos atores participantes nesse processo foi o G10, grupo que reúne o setor produtivo de Curitiba e do Paraná por meio de suas entidades representativas. Conforme o economista da Fecomércio e porta-voz do G10, Rodrigo Rosalem, muitas das preocupações do grupo foram alinhadas, porque o IPPUC conseguiu mostrar ao setor produtivo os efeitos esperados de determinados dispositivos que pareciam inadequados e esclareceu dúvidas de aplicabilidade de alguns itens. Em outros casos, segundo ele, o IPPUC fez ajustes após ouvir as ponderações do setor. "Ao final, o que foi aprovado não é ruim. A lei tem muitos pontos positivos e outros com os quais o setor produtivo não concordou, mas a palavra final foi dos técnicos do IPPUC e dos vereadores", relata Rosalem. Entre os pontos de discordância, estão aqueles que, conforme Rosalem, na análise do grupo técnico do G10, irão impactar no aumento do custo de construção dos imóveis. Como exemplo, ele cita que, para tentar viabilizar a habitação no centro tradicional, foi reduzido o coeficiente básico no Centro Cívico, que caiu de 5,0 para 4,0. "Quem quiser construir 5,0 no Centro Cívico, terá de pagar por 1,0. Este era um custo não previsto", explica o economista. O valor da aquisição adicional estará definido na lei de concessão de potencial construtivo, que é um dos desdobramentos legais da LZUOS e que já está em tramitação no legislativo municipal. Segundo uma análise preliminar do G10, a proposta traz um encarecimento em 80% da cidade, por isso o objetivo do G10 é apresentar um parecer técnico aos vereadores sobre os impactos no custo da construção. O mesmo será feito em relação a outro instrumento legal que virá na sequência e que trata das áreas computáveis e não computáveis dos imóveis, ou seja, do que entra ou não no coeficiente da edificação. Rosalem disse que ainda não se sabe o que será proposto, mas que é preciso estar atento para o risco de áreas que atualmente são consideradas não computáveis passarem a ser computáveis. "Se isso ocorrer, perde-se potencial construtivo e aumenta o custo da fração de solo para aquele empreendimento. Nosso receio é de que esses impactos possam inviabilizar economicamente os empreendimentos", afirma Rosalem. Em relação à Lei 15.511, o engenheiro Finatti entende que em um primeiro momento poderá haver o aumento de alguns imóveis, mas, que, ao longo do tempo, isso será equacionado. "No seu aspecto genérico, 70% do que foi aprovado tem uma melhora na distribuição do uso e ocupação do solo em Curitiba", avalia Finatti.
Na avaliação do presidente da Comissão de Urbanismo, Obras Públicas e TI na Câmara de Vereadores, vereador Serginho do Posto, o resultado de todo o processo tem vários aspectos positivos e atende boa parte dos pleitos dos diferentes setores. "O poder público foi muito pontual em não abrir mão do modelo que vem ao longo dos anos sendo desenvolvido em Curitiba, fazendo com que a cidade mantenha uma linha de desenvolvimento, porém de forma organizada", afirma. Como exemplo de avanço da legislação, o parlamentar cita a região do Vale do Pinhão, que será uma área habitacional e comercial, permitindo também a instalação de indústrias limpas, como empresas de tecnologia.
Quadro PRINCIPAIS INOVAÇÃOES DA LEI 15.511 DE 2019
Priorização do uso habitacional na Zona Central, como estímulo à revitalização da região, diminuindo o potencial construtivo do Centro Cívico de 5,0 para 4,0 de modo a evitar competição entre essa zona e o Centro tradicional.
Priorização do uso não habitacional nas pontas dos Eixos Estruturais Norte e Sul para promover a geração de empregos nessas áreas e reequilibrar as demandas de transporte coletivo nas vias expressas.
Aumento do porte de 100m² para 400m² para atividades comerciais e de serviços vicinais no miolo de zonas residenciais, fomentando novos pequenos negócios, e aumento do porte de 400m² para 2.000m² para atividades comerciais e de serviços nas vias coletoras e setoriais condicionado ao cumprimento de regras específicas de estacionamento e acessos.