Como comprar – Solimovel
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Informações e dicas úteis para sua transação.
No momento de fechar um negócio imobiliário é necessário observar diversos itens para que o negócio seja feito com transparência e segurança.
O mercado imobiliário oferece inúmeras ofertas para quem deseja comprar ou alugar um imóvel. No caso da compra, alguns pontos merecem destaque como a localização, o preço do m² da região e o prazo de pagamento. Porém, quando o imóvel for usado como fonte de investimento e não moradia, ressalta-se a rentabilidade.
Imóveis com tamanho e valores menores apresentam boa rentabilidade no caso da locação, pois são mais procurados e ocupados rapidamente. Porém, é bom lembrar que imóvel é um investimento de médio e longo prazo, portanto muito cuidado com a relação dinheiro empregado e orçamento familiar.
Cuidar do orçamento familiar pode ser o primeiro passo para conseguir ampliar sua poupança e seus investimentos. São cuidados básicos, que acabam sendo esquecidos e quando percebemos que no final do mês, o orçamento está mais apertado do que deveria. Um caminho para organizar seus gastos é o registro de todas as rendas e despesas da família, com o maior nível de detalhamento.
Uma dica importante para o planejamento familiar é a provisão para gastos sazonais, como imposto de Renda, IPTU (Imposto sobre Propriedade Territorial Urbana) e IPVA (Imposto sobre Propriedade de Veículos Automotores). Sem este planejamento de gastos, a família pode passar apertada na hora destes desembolsos, podendo ter que recorrer a linhas de crédito para cobrir eventuais buracos de caixa, algo que deve ser evitado.
Antes de comprar um imóvel, por exemplo, faça minuciosamente seu orçamento familiar. Não permita que o valor das prestações ultrapasse 25% do total do orçamento, isto porque durante o longo período do financiamento habitacional, os salários acabam por não acompanhar a evolução dos juros das prestações. É importante planejar a dívida e comprar aquilo o que pode pagar.
Comprando o Imóvel
Primeiro é preciso procurar a melhor opção de compra, portanto dedique tempo à escolha do imóvel, observando o local, a região vizinha, a qualidade do empreendimento, o preço do condomínio e principalmente o estado de conservação, no caso de imóveis usados. Neste caso, os cuidados com o imóvel e seu estado apresentado são determinantes para o valor do imóvel.
Para evitar desgastes e concentrar as energias na concretização de um bom negócio, faça do corretor seu maior aliado. O primeiro passo é procurar uma imobiliária ou um profissional autônomo que seja credenciado no CRECI, em sua cidade.
Visite o imóvel em horários e dias diferentes. Peça a opinião para engenheiro ou arquiteto, caso o imóvel necessite de reparos. Dê uma boa olhada nas paredes e nos tetos á procura de umidades, mofo, infiltrações e rachaduras. Se for uma casa, a umidade no teto (com aspecto de mancha molhada, amarelada ou com pontilhado preto) geralmente significa infiltração pelo telhado. Se for um apartamento no último andar, possivelmente terá infiltração pela cobertura ou telhado, e o condomínio deverá providenciar o conserto. Se não for, o vizinho de cima terá alertado para providenciar o conserto e o mesmo deverá arcar com a despesa. Se a umidade ou mofo aparece numa parede a certa distancia de teto, muito provavelmente e parede é vizinha de um banheiro ou da cozinha, que deve estar com encanamento furado.
Se o imóvel que você estiver interessado está na planta ou em fase de construção, certifique-se no Registro de Imóveis, se existe o registro da incorporação do empreendimento e se a planta do imóvel foi aprovada com os dados correspondentes aos que os vendedores lhe forneceram.
Procure se informar sobre o regime das obras, analisando cuidadosamente todas as cláusulas do contrato de compra de imóvel na planta ou em construção. O documento segue o mesmo padrão do compromisso de compra e venda de imóveis novos e usados, no entanto, contém um anexo chamado memorial ou memorial descritivo (descreve o que está sendo comprado, seguindo norma técnica da ABNT). Antes de iniciar a venda das unidades, o incorporador deve tê-lo arquivado no Registro de Imóveis.
Não faça esse tipo de compra e investimento com pressa. Avalie bem o imóvel e a documentação, tenha certeza da escolha e feche o negócio.
Detalhes podem ser decisivos na hora de fechar um negócio:
Se você quer comprar um terreno para construir um imóvel do jeito que sonhou, é preciso ficar atento a diversos detalhes, decisivos para garantir um bom negócio.
O primeiro ponto é observar o padrão de construção da vizinhança e verificar se o seu projeto é compatível com o local. Construir uma casa de alto padrão numa região de classe média pode se tornar um problema, caso você precise vender o imóvel no futuro.
Em uma grande cidade, onde há poucos terrenos desocupados, é comum às pessoas optarem um imóvel antigo para demolir. Antes de partir para essa empreitada, informe-se sobre as condições desse imóvel na Administração Regional. Veja se não há projetos de desapropriação em andamento, se o imóvel não esta passando por um processo de tombamento ou se o local não é considerado região de preservação histórica ou ambiental (o que acarreta uma série de restrições para aprovar um novo projeto).
Vale, também, perguntar sobre a existência de edifícios tombados por perto. Isso pode trazer restrições para as construções vizinhas, com o objetivo de evitar que algum imóvel interfira na visibilidade do prédio tombado.
Visite o local pela manhã e á noite. Na primeira parte do dia, é possível identificar de que lado bate o sol – ponto fundamental para se chegar ao projeto ideal – e se nenhum prédio vai mantê-lo no escuro o dia todo. Confira se há infra-estrutura por perto, como mercado, farmácias e padarias, que podem garantir mais conforto.
Tanto durante o dia como á noite, preste atenção á movimentação, para não ser surpreendido por excesso de barulho ou de trânsito por conta de um bar da moda que fica lotado todas as noites (e com som ao vivo); da escola que fica na esquina e torna a rua transitável; ou há um movimentado ponto comercial, ideal para se morar perto, mas não em meio á agitação.
Preocupe-se com sua localização. Locais que depende de apenas uma avenida ou estrada costumam gerar freqüentes problemas de congestionamento e um estresse desnecessário.
Por fim, leve em conta o formato do terreno e sua inclinação. O que você economizar na compra de um terreno com aclive ou declive acentuado vai gastar com muros de sustentação e, quem sabe, comprometer parte do projeto sonhado. Na metragem, se tiver de fazer uma escolha, opte pelos terrenos com maior largura. Lotes que tenham comprimento, mas poucas metragem de frete costumam desvalorizar o imóvel.
A Importância dos Cartórios
Garantir autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos. Muita gente não sabe, mas segundo a lei, essas são as principais funções de um cartório. E a grande responsável por todas essas garantias é a chamada certidão de cartório. Isso mesmo. Todos os atos praticados nesses estabelecimentos – não importa se no Tabelionato de Notas, no Ofício de Registros de Imóveis, de Contas ou de Distribuição –, podem ser assegurados com o pedido de uma certidão. Elas se referem aos mais variados tipos de ações e costumam funcionar como uma garantia de negócios e transações comerciais.
As certidões do cartório do Registro Civil são as mais conhecidas. A primeira delas – de Nascimento – é talvez o documento mais importante da vida de uma pessoa. Ela é o primeiro passo para o exercício da cidadania. Mas outros documentos são igualmente importantes, como a escritura pública e o testamento. São eles que preservam o patrimônio e garante o direito á herança, respectivamente.
Quem tem a intenção de realizar algum tipo de negócio, como a compra de uma casa ou loja, pode recorrer ás garantias oferecidas pelo Tabelionato de Notas.
O primeiro passo para documentar juridicamente a aquisição é dado com a escrituração pelo tabelionato ou cartório de notas. No ato da lavratura, o tabelião tem o dever de verificar se o imóvel está em condições de ser vendido, em nome de quem está registrado e se não recai nenhum ônus, de qualquer natureza sobre ele, como, por exemplo, hipoteca ou penhora.
O tabelião, que dá fé pública ao negócio, precisa verificar a certidão de matrícula expedida pelo registro de imóveis, nos 30 dias anteriores á lavraturas, bem como analisar as certidões pessoais dos vendedores.
Com a escritura em mãos, o comprador deve comparecer ao cartório de registro de imóveis para efetuar a matrícula do imóvel adquirido. "A matricula fundamenta o direito de propriedade sobre o imóvel", salienta o Dr. Índio do Brasil Artiaga, presidente do Colégio Notarial do Brasil, entidade que reúne os tabelionatos de notas. No documento, os imóveis devem estar perfeitamente descritos e caracterizados. Com a escritura e a matricula, as famílias não correm o risco de problemas futuros, inclusive despejo.
Poucas pessoas sabem que os tabeliães prestam serviços gratuitos de assessoria e orientação quanto á compra de imóveis. Através dele é possível verificar-se especialmente se quem está vendendo é o verdadeiro dono ou se a propriedade apresenta algum problema jurídico. "É fundamental que todo e qualquer contrato, seja avaliado detalhadamente antes da assinatura". A função do tabelião é orientar para que as partes envolvidas estejam convictas do negócio que estão realizando", lembra Artiaga. Ele aponta que as conseqüências desta desinformação são litígios que ocuparão as autoridades policiais e o judiciário", infelizmente, as pessoas compram impulsionadas pela técnicas de venda e assinam termos de compromisso sem a necessária orientação técnica jurídica ", finaliza.
Dicas para fechar um bom negócio
Numa transação imobiliária, seja ela locação, venda ou compra, algumas orientações devem ser seguidas. A participação de um corretor de imóveis (devidamente habilitado) é imprescindível. Ele não só auxilia na negociação imobiliária, mas principalmente orienta o consumidor.
Contrate os serviços de compra/venda ou locação com um ÚNICO corretor de imóveis ou imobiliária. Contratar vários ao mesmo tempo pode acabar por "depreciar" o imóvel.
Sendo o corretor de imóveis legalmente habilitado, poderá orientar o comprador/vendedor/locador ou locatário quanto aos documentos necessários do imóvel e do proprietário para que o negocio seja seguro.
O corretor de imóveis, após a edição do novo Código Civil, passou a ter maior responsabilidade na intermediação do negócio imobiliário.
Desconfie daqueles que avaliam por valores menores e/ou maiores que os praticados pelo mercado.
O corretor de imóveis conhece aspectos de arquitetura e engenharia, sendo assim, poderá avaliar o estado físico de determinado imóvel sabendo da necessidade de eventuais reformas.
O corretor conhece os sistemas de financiamento imobiliários, algo que facilita a venda para interessados que não podem adquirir á vista ou á curto prazo.
Engana-se quem acha que a intermediação imobiliária do corretor de imóveis traz custos maiores pelo pagamento da remuneração, o que antes era chamado de comissão. A negociação direta entre vendedor/comprador pode causar a não-observância dos principais aspectos do negócio imobiliário: documento do imóvel do vendedor, estado físico do imóvel, pendências de condomínio, IPTU etc., valor negociado abaixo ou acima do mercado.
Quando comprar imóvel novo ou em construção, procure, através do corretor, se informar a respeito do histórico da construtora, (currículo), tanto no aspecto técnico (obras entregues) quanto no aspecto jurídico (se o cadastro está em ordem).
Em se tratando de compra imóveis prontos, examine o imóvel. Como a construção do imóvel já foi finalizada é essencial analisar o acabamento e toda a propriedade. Analise a Certidão da Matricula do Imóvel Verifique se todas as informações contidas na matricula do imóvel estão corretas e de acordo com a legislação assim seu registro no Cartório de Registro de Imóveis.
No caso de imóveis usados, é preciso entrar no edifício e verificar seu estado de conservação: o estado das áreas comuns, hall social, garagem, área de lazer. Verifique a fachada e a conservação do edifício, sem falar das partes elétricas e hidráulicas. Abra as torneiras, ligue todos os interruptores e teste as tomadas, descargas e muita atenção com as infiltrações. Não esqueça de checar o preço do condomínio. Conversar com vizinhos e porteiros é uma dica para se conseguir boas informações.
Da mesma forma que, quando há um problema de saúde a pessoa procura um médico, um problema jurídico recorre a um advogado, de construção a um engenheiro, para a compra, venda, locação, permuta ou opinião de valor na atividade imobiliária, procure um corretor de imóveis devidamente habilitado, exigindo a comprovação de sua identidade profissional. E lembre-se o corretor de imóveis devidamente habilitado trará equilíbrio entre as partes e segurança ao negócio.
Tirando algumas dúvidas sobre Financiamento Imobiliário
Você decide que quer comprar um imóvel ou mesmo construir sua casa, mas não dispõe de toda a quantia, Sendo assim, você deverá recorrer a um financiamento imobiliário. É fundamental que, antes de qualquer coisa, você escolha um tipo de financiamento compatível à quantia que você pode pagar. O próximo passo é definir a instituição financeira. Dê preferência a uma que tenha um nome respeitado e ao mesmo tempo ofereça condições melhores, como a menor taxa anual de juros e o melhor sistema de reajuste. Mas lembre-se nem sempre o banco ou outra instituição financeira da qual você é cliente tem o melhor plano de financiamento.
O financiamento pode ser feito pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), pela Carteira Hipotecaria, utilizada por grande parte dos bancos privados, onde valor máximo e o valor mínimo do financiamento são definidos pela instituição e através do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI).
"Importante que saiba que, ao contrair um financiamento, você estará usando dinheiro emprestado por uma instituição financeira, uma construtora ou uma incorporadora, portanto deverá saldar esse empréstimo de acordo com o assinado. Ou seja, deverá respeitar as normas específicas desse " credito imobiliário", pagando as mensalidades em um determinado número de meses, cada um com seu cálculo e previamente definido.
Vale ressaltar ainda que, caso deixe de adimplir, ou seja, de pagar com suas obrigações, a instituição financeira que lhe emprestou o "credito imobiliário" não hesitará em tomar as devidas providencias a fim de apossar para si o bem que você financiou", lembra especialista em Direito Imobiliário, que também esclarece algumas questões:
Não tenho uma renda alta mesmo assim posso conseguir um financiamento?
Não é necessário ter uma alta para conseguir um financiamento junto a uma instituição financeira. Basta comprovar a periodicidade desta renda, ou seja, que você recebe aquele montante mensalmente. É necessário ainda provar a idoneidade moral. Isso se faz por meio de documentos oficiais e certidões negativas de débitos, comprovando que sua situação perante o sistema judiciário e fiscal esteja em ordem. As regras e exigências das instituições que fazem financiamentos de imóveis são impostas pelo Banco Central. O montante do financiamento – em geral uma porcentagem fixa do valor de avaliação do imóvel – vai depender da capacidade de pagamento do cliente.
Os bancos impõem LIMITE de idade a quem solicita um financiamento: anteriormente a idade mínima era de 21 anos, porém pelo advento do novo código civil, um adquirente com 18 anos é plenamente capaz de contrair esse empréstimo, e a máxima, somando-se a idade do pretendente ao número de anos de financiamento, não pode ultrapassar 75 anos.
O banco tem direito de exigir dos documentos que entender necessários a fim de garantir quanto a uma suposta inadimplência. Não se surpreenda. Alguns bancos costumam exigir que você seja correntista para poder se candidatar a um financiamento; outros não fazem essa exigência de início, mas, depois que seu crédito á aprovado, você precisa abrir uma conta no banco. São comumente requisitadas:
Três últimos contracheques (se for assalariado);
Da carteira de trabalho (se for assalariado), fotocópia da folha de rosto, da página relativa ao contrato de trabalho, da opção pelo FGTS e das alterações salariais;
Ultima declaração do imposto de Renda (assalariado e profissionais liberais) e/ou declaração do contato (profissionais liberais);
Certidão forense estadual e federal (comprava se há processos judiciais e criminais contra a pessoa.
Não tenho holerite, e agora?
Se você não tem carteira de trabalho assinada e, portanto não possui contra cheques ou ainda, se é profissional liberal ou faz parte de crescente economia informal, tudo bem. Porém você terá que provar ao banco que é capaz de arcar com determinada quantia.
Isso pode ser feito, por exemplo, demonstrando os seus últimos pagamentos mensais como de telefone, água e luz (se você já possui um imóvel), clube, dentre outros…
Com a carta de crédito nas mãos…
Aprovada toda a análise de documento e a pesquisa a respeito do pretendente, o banco concede uma carta de crédito, que é válido por somente 30 dias, prorrogáveis por mais de 30 (a critério da instituição).
Depois de encontrar o imóvel que procura, o próximo passo será assinar um compromisso de compra e venda com o vendedor e deverá levar á instituição financeira esse contrato particular, junto com a documentação do imóvel e do vendedor. Neste período você deverá estar atento com relação ao tempo, pois o prazo da carta de crédito já estará correndo.
Não deixe para cuidar do financiamento na última hora. Assim, você ganha e, com uma carta de crédito, terá a segurança de contar com o dinheiro restante no momento em que precisa;
Para pagar as prestações, evite empregar mais de 25% dos seus ganhos, ainda que algumas instituições aceitem um comprometimento de renda maior;
Adote o menor prazo possível para a liquidação do empréstimo, quanto mais cedo se livrar, melhor;
Se tiver condições , faça a liquidação antecipada da dívida, a fim de se livrar dos juros;
Financie apenas a quantia necessária para complementar o valor do imóvel;
Opte pelo menor prazo possível de financiamento;
Escolher o menor sistema de amortização da dívida.
A lei que regula o SFI, diz que se o fiduciante inadimplir com as parcelas, este perderá o imóvel por falta de pagamento, devendo a instituição financeira oferecê-lo para arrematação em leilão público. A instituição será obrigada a entregar ao ex-mutuário o que obtiver na venda do imóvel acima do valor da dívida atualizado. È válido ressaltar que, a lei não se refere ao fato de o fiduciante ter pagado ao banco, nas prestações, muito mais ou muito menos do que receberá.
Mecanismo de amortização
Caso não tenha ouvido falar em sistema de amortização constante (SAC), na tabela price (TP) e no Sistema de amortização crescente (SACRE), saiba que se tratam de formas distintas de cálculo das prestações do seu financiamento imobiliário. Talvez você não saiba, mas a prestação dos financiamentos imobiliários é composta pela soma dos juros a serem pagos e pela parcela de amortização do saldo devedor. Como na maioria dos financiamentos imobiliários, os juros variam entre TR + 12% TJLP + 5,5% ao ano. A principal diferença entre o valor das prestações está na parcela da dívida que está sendo amortizada, e é esta a diferença entre estas metodologias.
Sistemas de Amortização Constante – SAC
Como o próprio nome sugere, nesta metodologia, a parcela de amortização da dívida é calculada como um percentual fixo da dívida. Desta forma, no SAC a prestação inicial é maior, pois o valor da dívida é mais alto já que ainda não houve amortização.
À medida que a dívida começa a ser amortizada, a parcela de amortização e a de juros tendem a decrescer, uma vez que o próprio saldo devedor se reduz. Com isso, no SAC o saldo devedor decresce de forma constante desde o início do financiamento, desta forma, você estará menos exposto em caso de aumento dos juros durante o financiamento, pois a parcela do saldo devedor começa a cair desde a primeira prestação.
Sistema de Amortização Crescente – SACRE
Este sistema foi desenvolvido com base no principio de amortização SAC. Contudo, ao contrário do que acontece no SAC a parcela de amortização não é constante, o que permite que a dívida seja mais rapidamente.
No SACRE, a partir de um determinado período durante o prazo de financiamento, a prestação tende a cair continuamente até o final do financiamento. Exatamente por isto, o percentual de comprometimento da renda neste tipo de mecanismo de amortização tende a ser mais alto, em cerca de 30%, pois no decorrer do prazo do financiamento as prestações devem cair, e com isto diminuirá o grau de comprometimento da renda. Atualmente o SACRE é adotado pela Caixa Econômica Federal nas suas linhas que usam recursos do FGTS, com a Carta de Crédito FGTS Individual.
Tabela Price – TP
Na TP as prestações aumentam durante todo o prazo de financiamento. Nesse sistema, você estará mais exposto a um aumento nas taxas de juros, pois o saldo devedor não se reduz desde o início do financiamento. Apesar do risco existir nos demais mecanismos de amortização, ele é mais atenuado já que o saldo decresce mais rapidamente. Exatamente por isso, as instituições que adotam a TP nos seus financiamentos imobiliários tendem a aceitar um percentual de comprometimento da renda menor do que o aceito no Sac ou SACRE.
Alienação Fiduciária: Entenda Melhor
A Alienação Fiduciária de bem Imóvel tem por definição ser a garantia atribuída pelo devedor, que transfere a propriedade de seu imóvel ao credor, até que pague a sua dívida para com ele. Esta modalidade de negócio serve tanto para imóveis prontos, em construção, ou mesmo para imóveis na planta.
São partes desta modalidade de negócio: o vendedor, ou seja, aquele que originalmente vende o imóvel; devedor (Fiduciante), ou seja, o comprador do imóvel que transmite a propriedade em garantia ao credor; e por fim o credor (Fiduciário), ou seja, aquele que recebe o imóvel transmitido pelo devedor de forma resolúvel, ou melhor, aquele que financia imóvel ao devedor, recebendo-o como garantia do seu crédito a ser pago.
"Assim, aquele que vai comprar um imóvel de forma financiada terá que, em primeiro lugar, contratar com um agente fiduciário, instituição financeira, etc. Dessa forma, o comprador transferirá a propriedade do imóvel que deseja comprar para a instituição financeira. Esta, por sua vez, estipulará por contrato, a forma de pagamento, no parcelamento, do imóvel mantendo o próprio imóvel, como forma da sua garantia no caso de inadimplemento pelo devedor. Pagas todas as parcelas, a propriedade se transmitirá "automaticamente" ao devedor, que agora possui a propriedade do imóvel", explica o advogado Otávio Andere, especialista em Direito Imobiliário.
Como se constitui a alienação fiduciária?
Essa espécie de negócio jurídico é realizada junto ao Oficial de Registro Imobiliário da circunscrição do imóvel, mediante registro, nos termos do artigo 23 da lei específica.
Pode ser feito tanto por meio público (ou seja, registro em cartório) ou, não sendo admitido também o contrato particular entre as partes, como diz o artigo 38, porém nesse caso, o contrato tem que expressar: o valor da dívida; prazo e condições de empréstimo; taxa de juros e encargos; cláusula de constituição da propriedade fiduciária ; descrição do imóvel e modo da sua aquisição; cláusula assecuratória do uso e gozo pelo Fiduciante por sua conta e risco; valor do imóvel; dentre alguns outros (artigo 42 da lei nº 9.514, de 20/11/1997).
Quem possui a posse e quem possui a propriedade?
Posse e propriedade têm naturezas distintas no universo jurídico. Nem sempre o proprietário possui a posse (como no caso da locação) e vice-versa. No caso da alienação fiduciária, a posse direta é do devedor (fiduciante), tendo o proprietário apenas a posse indireta, Quanto à propriedade, esta se transfere apenas por registro público, junto ao Oficial De Registro de Imóveis da Circunscrição imobiliária.
O ITBI incide em alguns casos: quando o vendedor transfere a propriedade ao fiduciante; quando houver a consolidação da transferência da propriedade do fiduciante ao fiduciário; ou quando o fiduciário a transmitir para terceiros.
O que estipula o artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor?
Este artigo diz, em síntese que, nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito quaisquer cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, requer resolução do contrato essa retomada do produto vendido.
Assim, se houver inadimplemento pelo devedor, o credor não pode requerer a perda do montante que já foi gasto.