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Como selecionar negócios imobiliários que valem a pena
Descubra quando aceitar uma oportunidade de desenvolver uma propriedade
03/01/2016 às 16:06
Semana passada comentamos que a diferença entre o yield de desenvolvimento e o que o investidor exige é uma fonte inesgotável de construção de riqueza.
Sempre haverá quem não quer correr os riscos de desenvolvimento, mas quer se beneficiar da regularidade do fluxo de caixa dos aluguéis.
Demos um exemplo de um imóvel que você consegue desenvolver a um gross yield de 18% e vender a 9,2% em dois anos, gerando um retorno de mais de 30% ao ano.
Mas nem sempre se consegue um yield de 18% ao ano no desenvolvimento e nem sempre se consegue vender o empreendimento em dois anos.
Como saber quando aceitar uma oportunidade de desenvolver uma propriedade para aluguel?
A primeira decisão que precisa ser feita é de qual retorno você considera atraente para o risco.
Primeiro vamos olhar os riscos. Quando resolve desenvolver, você está tomando muito mais riscos comparado a quem compra um imóvel pronto e alugado.
O risco começa com a compra do terreno, passa pela aprovação do projeto, estouro de orçamento, prazo durante a construção e, finalmente, alugar pelo valor pretendido.
São riscos importantes que precisam ser bem remunerados, portanto, você deve exigir um retorno melhor do que alguém que compra pronto e alugado.
Uma base de partida é o retorno médio deste investidor do imóvel pronto. Sabemos que ele exige um gross yield de 9,2% ao ano, segundo as pesquisas da FGV.
Colocando todas as despesas na conta – impostos, vacância, comissões e manutenção – o retorno final deste investidor, considerando uma inflação de longo prazo de 6% ao ano, fica em torno de 12% ao ano.
Coincidência ou não, este é o valor da nossa segunda referência, que é o CDI, aplicação de renda fixa com menor perfil de risco no país, que depois dos impostos, também está em torno de 12% ao ano.
A terceira referência seria o Tesouro IPCA+, título de longo prazo indexado à inflação, que tem fluxo de caixa mais parecido com o de um imóvel. Com as taxas atuais e estimando uma inflação de longo prazo de 6% ao ano, este título está rendendo 12,2% ao ano.
Um investimento que renda 12% ao ano demora seis anos para dobrar de tamanho e, depois de 10 anos, você terá 3,1 vezes o seu capital inicial.
Mas não podemos fazer a conta assim.
O que importa para medição de riqueza é o quanto a mais de poder de compra teremos. Parte deste crescimento de 3,1 vezes é só espuma, porque representa a correção pela inflação.
Retorno nominal versus retorno real
O que nos interessa é saber quanto conseguimos acima da inflação. Aí sim saberemos quanto de riqueza – poder de compra – geramos.
Se descontarmos a inflação esperada de 6% ao ano, nossos 12% ao ano viram 5,66% ao ano de retorno real – acima da inflação. Para dobrar o capital demoraríamos 12,6 anos e, em 10 anos, teríamos apenas 1,7 vezes o capital inicial.
Muito pouco para correr tanto risco.
Retorno real vs criação de riqueza
Para entender o real efeito dos retornos dos seus investimentos imobiliários, montamos esta tabela com o retorno nominal e o retorno real – acima da inflação, quantos anos para dobrar o capital e qual o fator de multiplicação do capital em 10 anos.
Retorno Nominal Retorno Real Anos para dobrar Capital em 10 anos
12% 5,7% 12,6 1,7
15% 8,5% 8,5 2,3
20% 13,2% 5,6 3,5
25% 17,9% 4,2 5,2
30% 22,6% 3,4 7,7
Assim, por exemplo, se você investir R$ 100.000 em um projeto com retorno nominal de 12%, o retorno real é de 5,7%: demoraria 12,6 anos para dobrar o capital e, depois de 10 anos, você teria R$ 170.000. Ou seja, depois de descontada a inflação, teria R$ 70.000 a mais no seu bolso.
Se você investir com retornos de 30% ao ano, depois de 10 anos você teria R$ 770.000, ou seja, R$ 670.000 a mais no seu bolso depois de descontar a inflação.
80% do jogo é ganho na escolha de quando jogar
Grande parte do sucesso do jogo em negócios imobiliários é saber entrar nos bons projetos que vão trazer criação de valor e riqueza para você.
Na minha opinião, você deveria entrar somente em projetos cuja estimativa de retorno seja maior que 20% ao ano e, nesses casos, só se você achar que o projeto tem uma excelente qualidade.
E deveria concentrar seus esforços para obter retornos de 25% ao ano, na média, para uma verdadeira criação de riqueza.
Semana que vem vamos conversar sobre quais tipos de yield são necessários para obter os retornos que você escolheu.
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