Boom de crédito e expansão imobiliária: você só viu o começo.
Durante nove anos morando em Nova York, vinha regularmente ao Brasil, mas normalmente só no eixo Rio-São Paulo. Voltei a viver aqui em setembro de 2008 e, desde então, tenho viajado muito por todo o país. As mudanças que notei depois de muito tempo sem ir a muitos desses lugares são assustadoras. Atualmente, ficou quase impossível ir a qualquer canto de nosso imenso Brasil sem dar de cara com inúmeros canteiros de obras.
Trabalho há quase 20 anos no mercado financeiro no Brasil, Europa e EUA, e uma das diferenças gritantes que sempre notei nos bancos do Brasil em relação ao resto do mundo é a desproporcional concentração de engenheiros, em particular de engenheiros civis, entre seus funcionários. Também pudera, com pouquíssimo investimento em infraestrutura e menos ainda desenvolvimento imobiliário, o mercado de trabalho para os engenheiros que queriam efetivamente trabalhar como engenheiros, vinha se estreitando desde a década de 80 e a escolha pelo mercado financeiro parecia fazer bastante sentido.
Não há mercado imobiliário que prospere sem oferta de crédito. O número de compradores potenciais para imóveis aumenta exponencialmente quando os compradores não são mais forçados a comprá-los à vista e passam a poder financiá-los. Quanto maior o número de prestações do financiamento, menor o valor individual de cada prestação, maior o número de potenciais compradores e, por consequência, maior a demanda por imóveis, seus preços e a quantidade de imóveis em construção.
No Brasil, faltava crédito imobiliário por falta de uma legislação coerente que desse melhores garantias para credores de hipotecas – um avanço importante da última década – mas, principalmente, porque a instabilidade macroeconômica não permitia que potenciais financiadores realizassem operações de financiamento de prazos mais longos por falta de previsibilidade do estado da economia em tais horizontes.
No fundo, tudo isso era consequência de inflação elevada e forte fragilidade cambial. A entrada da China para a Organização Mundial do Comércio (OMC) em 2001 e o impacto que isso teve sobre a demanda mundial e o preço de produtos em que o Brasil é o grande exportador, como soja, açúcar, ferro, aço, entre outros, reverteu esse quadro. Exportações e entradas de investimetnos cada vez maiores no Brasil levaram o dólar a cair de quase R$ 4 no final de 2002 a R$ 1,55 em 2008, ajudando muito o Banco Central a manter a inflação no Brasil sob controle, mesmo reduzindo significativamente a taxa de juros. Não por acaso, as taxas de juros praticadas no Brasil são, atualmente, as mais baixas da história e a oferta de crédito, inclusive para o setor imobiliário, é a maior vista no país.
Do final de 2002 até hoje, o crédito no setor privado no Brasil mais do que dobrou em relação ao tamanho da nossa economia, passando de 22% para mais de 46%. No mesmo período, o crédito imobiliário triplicou em relação ao tamanho da economia brasileira, permitindo a proliferação de inúmeros projetos imobiliários.
No entanto, apesar do forte crescimento dos últimos anos, o crédito imobiliário no Brasil continua ínfimo, representando apenas cerca de 3% do PIB. Como padrão de comparação, esse mesmo indicador ainda em 2006, antes do início da retração do mercado imobiliário nos países ricos, já havia atingido 79% nos EUA, 83% no Reino Unido, 98% na Dinamarca e 132% na Suíça. O espaço para o crescimento do crédito imobiliário no Brasil é óbvio.
Por isso, se você ficou impressionado com a quantidade de empreendimentos imobiliários e acha que o preço dos imóveis andou subindo muito nos últimos anos, prepare-se para o que vem por aí.
Como assim Ricardo "prepare-se o que vem por aí". E o que vem por aí Ricardo? Qual é a demanda, boa, ruim, boa pra quem, ruim pra quem entende? Eu gostaria de saber que ventos são estes para poder derrepente ajustar as velas do meu barco compreende? Muito obrigado!!!
[…] Precisar quando uma bolha imobiliária vai estourar é impossível, mas bolhas não estouram antes de estarem suficientemente cheias, o que torna possível termos uma idéia aproximada se estamos perto ou distantes do estouro. Por isso, desde 2007, publico anualmente artigos analisando a situação do mercado imobiliário, tentando responder se já haveria indícios de uma bolha próxima do estouro, ou se os preços continuariam a subir. […]
Ricardo, estamos em 2015 e esta bolha já estourou, felizmente para uns e infelizmente para outros.
Atualmente tenho 3 casas de aluguéis e tive que abaixar o preço devido ao cenário brasileiro que não é um dos melhores, afinal, muitas pessoas estão ficando desempregadas.
Mais para o outro lado é bom, porque hoje eu consigo investir em mais imóveis para o futuro (devido a crise), afinal esse cenário que é péssimo hoje "amanhã" vai melhorar.
E parece que o jogo virou, não é? O crédito imobiliário está cada vez mais escasso, PIB negativo, o dólar nos mesmos patamares de 2002, etc. Vamos aguardar as cenas dos próximos capítulos!
Hoje em dia com a crise econômica o mercado imobiliário está pouco aquecido.
15 de março de 2016 às 0:46
Tenho observado que imóveis de alto padrão não estão em crise, ao contrário, para quem tem recurso, investir em imóveis, que para a grande maioria seria caro demais, para esses poucos privilegiados, a lei da oferta e procura só lhes trouxe benefícios. Vantagem também alcançada em larga escala por investidores estrangeiros que negociam em dólar e não cansam de rir de nossos pífios reais.
Os mercados sempre vivem de ondas…! Elas sempre vêm e vão, algumas grandes outras nem tanto, mas pelo que tudo indica, logo teremos um tsunami imobiliário!
Assim como para serviços de luxo, os imóveis de luxo, chamados por muitos de imóveis de alto padrão tendem a sofrerem muito menos com a crise econômica, ou até nem serem atingidos por ela. Possibilitando maiores investimentos neste tipo de negócio.
A boom imobiliário acabou. A crise retraiu muito o mercado. Quem comprou imóvel para especular acabou se dando mal. Enquanto não sairmos deste cenário, o momento é de cautela.
Marcinho Albuquerque disse:
Essa crise na verdade está somente no começo… A noticia foi publicada em 2009 mas parece recente…Pouco mudou!!
Muita gente sea deu mal no final deste bom, principalmente quem comprou na planta já em epocas de crise. Tem dois conhecidos que pagaram o mesmo valor no mesmo imóvel novo com 3 anos de diferença.
Comprei meu imovel após o boom, preço estagnado faz 2 anos e meio já.
Com essa crise que se instalou em nosso país,o mercado imobiliário está ficando cada vez menos aquecido.
15 de dezembro de 2016 às 6:48
Belíssima analise por isso que sempre digo que um imóvel só serve para nos deixar mais magra. economicamente falando é claro.
Ótimo artigo, e essa crise que não passa nem abaixando o meu aluguel consigo um inquilino que pague em dia.
Na atual situação do pais em muitos lugares os preços estão bem baixos, sortudo e quem tem grana guardada para poder investir nos imoveis