Compensa comprar apartamento na planta?
Apartamento na planta paga entrada menor e é possível que se valorize
O principal risco é não receber se a construtora quebrar; há garantias, mas solução pode demorar anos
É preciso ver o custo total final, não só as parcelas iniciais, que são corrigidas
Em que situações compensa comprar um apartamento na planta? Ou é melhor que ele já esteja pronto? Segundo o grupo imobiliário ZAP, a possibilidade de dar uma entrada num imóvel na planta atrai em especial pessoas que estão no começo da vida financeira.
Mas como saber se seu perfil é ideal para esse tipo de empreendimento? Há mais prós ou contras? Há riscos de o imóvel não ficar pronto e perder dinheiro? O UOL ouviu especialistas no mercado imobiliário para tirar as principais dúvidas de quem quer adquirir um apartamento.
Como é a compra de um apartamento na planta
Neste modelo, o comprador basicamente ajuda a incorporadora a financiar os custos da construção. É possível financiar um terço do valor total pelo período de construção, que é, em média, de três anos. Ou seja, se o apartamento vale R$ 450 mil, são R$ 150 mil de entrada e R$ 300 mil de saldo devedor, a ser pago após a entrega das chaves.
Estes R$ 150 mil são divididos entre parcelas mensais, taxas intermediárias (trimestrais, semestrais ou anuais, a depender do contrato) e uma última taxa na entrega.
Correção aumenta custo de apartamento na planta
Nesta primeira etapa, os valores em geral são corrigidos pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção), uma taxa de inflação da construção civil, calculada com base em material e serviços de mão de obra. Ele incide sobre todas as parcelas e sobre o saldo devedor mensalmente, o que aumenta o valor final.
Isso significa que a quantia mensal a ser paga nunca será igual à primeira parcela e que, ao final dos três anos, quando pegar a chave, o valor que falta ser pago pelo imóvel (no caso do exemplo, R$ 300 mil) será maior do que o previsto (R$ 300 mil + valor do reajuste). Nos últimos dois anos, este índice variou entre 3,5% e 4,5% ao ano, mas já chegou a 7% em 2014. Em setembro, aumentou 0,6%, com acumulado de 3,7% em 2019.
Na segunda etapa, depois que o apartamento estiver pronto, o comprador deverá pagar todo o valor restante. Esse valor também é corrigido e ficará maior do que os R$ 450 mil do nosso exemplo. O valor é dividido geralmente entre 200 e 300 meses. As parcelas mensais têm juros negociados no banco.
Comprar na planta sai mais caro ou mais barato?
Não há regra geral. Não basta pegar a média do valor do metro quadrado na sua cidade e comparar com o oferecido pelo empreendimento.
"Não há uma conta padrão a fazer", afirmou Déborah Seabra, economista do Grupo ZAP.
"Na planta, pode sair mais barato ou muito mais caro. Vai variar muito do quanto você tem para dar de entrada, quanto tempo vai financiar e as ofertas no mercado", declarou Vinicius Pina Urbani, gerente da consultoria financeira W1.
Segundo ele, em tempos de crise, é possível achar apartamentos com menos de dez anos a preços mais baixos do que a média do mercado, o que seria uma vantagem. Em outros casos, é possível achar apartamentos recém-lançados em que o dono não consegue pagar as parcelas e vende a um preço menor do que o inicial.
Vantagens e desvantagens de apartamento na planta
Entrada parcelada: num apartamento pronto, paga-se de 20% a 30% no ato. Na planta, esse valor é dividido pelo tempo de construção
Você modela seu apartamento: pode alterar portas, azulejos, pias e revestimento
Barganha: pode negociar melhores condições de preço e pagamento, podendo escolher o andar ou pagar mais ou menos pela vista, por exemplo
Valorização: não há garantia de que irá se valorizar, mas é bem possível
Risco de não receber: a construtora pode quebrar. Embora o contrato preveja a entrega, pode haver disputa judicial de anos
Diferente do prometido: os apartamentos na planta são exibidos em maquetes ou salas simuladas, mas uma das principais reclamações é com o resultado final
Valor maior: reajustes fazem valor subir
Mais tempo pagando: o ZAP estima de 12 a 30 anos depois da entrega
Há sempre o risco de não receber, afirma advogado
Com apartamentos na planta, sempre há o risco de enfrentar um longo processo judicial, ficar com as mãos abanando ou ambos, caso a construtora ou incorporadora quebre no meio da construção.
"Na prática, você ainda não está comprando nada, ainda não existe um bem. Você adianta o valor para a empreiteira construir e, só quando estiver pronto, é que você faz o contrato de compra e venda efetivo", afirmou o advogado Marcelo Tadai, especialista em direito imobiliário.
Ele diz que a Lei da Incorporação (nº 4.591/64) procura proteger o comprador, mas, se a construtora entra em processo de recuperação judicial e não consegue continuar a obra, acaba sobrando para ele.
"O contrato diz que ela [construtora] tem de entregar? Diz. A lei manda cumprir? Manda. Se não cumprir, pode processar? Pode. Mas, se a construtora está atolada em dívidas e não consegue pagar ninguém, você vai cobrar esse dinheiro de quem?", disse Tadai.
Uma possibilidade é os compradores se reunirem para tocar o restante da obra. "Mas isso tem dois problemas: demora muitos anos, afinal tem todo o processo legal de entrar em recuperação judicial e ver se a empresa realmente não se reergue, e pode sair muito mais caro", afirmou.
Para evitar cair em ciladas, ele recomenda fazer uma boa pesquisa sobre a incorporadora que está promovendo o empreendimento antes de fechar qualquer negócio.
Precisa ter vida financeira organizada
Vinicius Urbani diz que é preciso estar bem financeiramente e ter uma sobra para comprar apartamento na planta.
"Você deve se fazer algumas perguntas: consigo guardar dinheiro mensalmente? Eu tenho uma reserva financeira bem constituída para não ficar apertado?"
Principal erro: só olhar a parcela
Muitas pessoas pensam apenas no valor da parcela inicial, sem levar em consideração o já citado INCC ou as parcelas intermediárias.
"É muito comum a pessoa ver o tamanho da parcela, e não a dívida total. Ela pensa: consigo pagar R$ 1.200 por mês, mas há o aumento do INCC. Depois de dois anos, está muito mais que R$ 1.200, mas ela continua só podendo pagar esse tanto e se enforca", disse Urbani. "Ou esquece das intermediárias. Dependendo do reajuste, podem aumentar muito."
"Muitas pessoas acham que, depois de três anos, vão pagar só R$ 300 mil [no exemplo dos R$ 450 mil], mas não: a dívida é maior, porque o valor foi reajustado neste tempo", disse Urbani. Não levar este aumento em consideração faz com que as pessoas desistam ao pegar as chaves e repassam o imóvel, pois veem à frente uma dívida muito superior à esperada.
O cálculo pode não ser tão simples de fazer, por isso é indicado pedir ajuda para alguém especializado. "Pode ser um consultor financeiro ou imobiliário ou mesmo o gerente do seu banco", afirmou Urbani. "O essencial é estimar com alguém o valor total, não o inicial."