Conflitos na Locação Quando da Entrega do Imóvel
Há um liame muito tênue relativo à harmonia na relação entre locador e locatário. De tal modo, sabe-se, hoje mais do que nunca, que a interveniência habilidosa de uma imobiliária experiente no ramo de locação trará efetivas contribuições para que sejam resolvidos os problemas, estes das mais diversas ordens, que, não raramente, são desentendimentos provocados inadvertidamente.
Primeiramente, impõe-se ao locador, e, por conseguinte, à imobiliária, ter atenção às condições de habitabilidade e manutenção estrutural do imóvel locado, sempre que o referido for exposto novamente à locação, a fim de que possa ser locado de maneira célere e, jungido a isso, tenha aluguel compatível ao preço de mercado.
Cumpre acentuar que, para administrar um imóvel de modo adequado, a imobiliária deve pedir ao locador, ou mesmo exigir do antigo locatário, a manutenção de alguns itens imprescindíveis, quais sejam, a limpeza, a dedetização e a pintura do imóvel, para que o bem permaneça nas mesmas e perfeitas condições de uso e fruição, sempre pronto à locação. Cabe ilustrar que, quando o locatário pretende alugar, este tem o desejo de que o imóvel tenha características de novo, mesmo se não o for.
Para tanto, trata-se de uma obrigação mútua ou "mão de duas vias", onde o locatário requer o bônus de habitar em um imóvel com características de novo e, do mesmo modo, tem o ônus de entregá-lo em iguais condições. Por certo, não se deve levar em consideração o desgaste normal do imóvel pelo tempo de uso.
Frise-se que o inquilino tem por obrigação zelar pelo imóvel locado, como se fosse seu, conservando-o, no que lhe competir, e comunicando a imobiliária algum fato superveniente que comprometa a estrutura do bem, para que o proprietário tome as medidas cabíveis.
Ao final da locação, requer-se, invariavelmente, a comprovação de pagamento de todas as taxas, tributos e demais obrigações atribuídas ao locatário. Dentre tais obrigações, cabe citar as contas de água e as de energia, as quais deverão estar, além de quitadas, devidamente encerradas, para que a obrigação não recaia, indevidamente, ao locador ou ao próximo inquilino. Ademais, tal comprovação in loco deve ser acompanhada de vistoria ao imóvel.
Acresce-se a isso que o locatário precisa denunciar a locação mediante comunicado ao locador com antecedência de 30(trinta) dias, seguindo o que determina o art. 6º, da lei de nº 8.245/1991. Em se tratando de contrato ainda vigente, não há tal determinação, no entanto, requer-se o pagamento de multa compensatória que corresponde a 03 (três) meses de aluguel, a qual deve ser ajustada de maneira proporcional ao tempo de locação, segundo dispõe o art.4º da mesma lei.
Por fim, salienta-se que, caso o locatário esteja dificultando a devolução do imóvel, da qual deveria observar todas as exigências legais e contratuais, ou mesmo, de maneira irresponsável se evada, deixando-o de qualquer forma, compete à administradora prudente realizar nova vistoria com auxílio de oficial de cartório para confeccionar ata notarial, dando ciência pública do estado atual do bem. Deste modo, munida de tal documento, se devidamente contratada e autorizada, a imobiliária tem de promover ações judiciais de interesse do locador para pleitear indenização pelos danos causados, e o que mais couber em virtude de incumprimentos contratuais e legais.
A administradora do imóvel tem por obrigação fazer cumprir o contrato de locação, realizando vistorias periódicas e exigindo do inquilino, ao final da locação, que o imóvel esteja limpo, pintado e que sejam providenciados os reparos necessários. Frise-se que estas responsabilidades incumbem ao locatário, e, caso este não as cumpra, o locador poderá providenciá-las e em seguida a imobiliária deverá cobrar as aludidas despesas do locatário e dos fiadores regressivamente, ou estas serão satisfeitas em razão da garantia de locação, hoje mais comum por via de seguro fiança ou de título de capitalização.
Especialista em Direito Imobiliário. Diretora e sócia da Espíndola Imobiliária e Itamar Espíndola Advogados Associados. Advogada, Socióloga e Corretora de Imóveis.