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Todas as relações comerciais são mais seguras quando as partes envolvidas conhecem as leis que regem essas relações. Com aluguel e venda de imóveis não é diferente. Existe um conjunto de leis que regulam a locação, compra e venda de imóveis e o conhecimento e uso destas leis pode tornar as operações mais claras e seguras para todas as partes envolvidas.
A principal lei que rege a locação de imóveis é a lei nº 8.245, de 18 de Outubro 1991, conhecida como a lei do inquilinato, que cobre de forma bem ampla as possibilidades dentro da locação.
Conhecer todo o conjunto de artigos da lei é importante, mas existem alguns artigos que merecem destaque por serem mais usuais e comuns quando ocorrem dúvidas em algum contrato de locação. Por isso listamos alguns artigos e parágrafos da lei do inquilinato que merecem uma atenção especial por parte do locador e locatário.
Caso deseje acessar a lei do inquilinato na íntegra clique aqui.
Deveres do inquilino
Quando firmamos um contrato de locação, assumimos algumas obrigações com a outra parte. A lei do inquilinato em seu artigo 23º destaca as seguintes obrigações do locatário:
"Art. 23 - O locatário é obrigado a:
XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.
§ 1º - Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação."
Despesas Ordinárias:
São as despesas comuns, rotineiras e necessárias à administração, manutenção e conservação do condomínio, tais como: salários, energia elétrica, água, materiais de limpeza, etc.
Da mesma forma que o inquilino, o proprietário que oferece o imóvel para locação assume um conjunto de obrigações que são definidos no artigo 22º da lei do inquilinato:
"Art. 22 - O locador é obrigado a:
g) constituição de fundo de reserva.(Obras)"
São despesas eventuais, não previstas no orçamento mensal, normalmente realizada em caráter de urgência, com objetivo de sanar eventual problema ocorrido. Também podem servir para realização de benfeitorias nas áreas de uso comum.
Vender um imóvel não é uma tarefa fácil. A negociação imobiliária é um processo que normalmente gera muitas dúvidas para as pessoas que não lidam diariamente com esse assunto. Para que este processo se tornem mais claro para os vendedores e compradores a Casa Nova recomenda um conjunto de dicas que podem fazer todo um diferencial na hora de vender ou comprar um imóvel.
1. Orientação qualificada diminui riscos
A pesquisa é o primeiro e mais importante passo no processo de venda de um imóvel. É o seu comportamento aqui que vai direcionar o resultado da comercialização. Por isso, o planejamento é peça fundamental.
O ideal é ter seus objetivos bem definidos e buscar uma imobiliária ou um corretor credenciado que tenha as melhores condições de atender as suas expectativas. A orientação qualificada diminui as possibilidades de frustrações.
Lembre-se que a empresa ou profissional contrato será o representante legal que falará sobre o seu imóvel e a maneira como ele será apresentado está diretamente ligada ao sucesso da venda. Sendo assim, é necessário estabelecer uma relação de confiança.
2. Exclusividade gera comprometimento
Após escolher o representante legal do seu imóvel, uma dica importante é optar pela exclusividade na venda. Muitas vezes tem-se a impressão de que a comercialização será mais rápida ao deixar um imóvel sob os cuidados de várias empresas. Contudo, na prática, a realidade é outra.
Existem casos de clientes que visitaram um mesmo imóvel que estava sob a responsabilidade de diferentes imobiliárias nos quais os preços e características informados foram conflitantes. Essa situação diminui a credibilidade do seu imóvel e prejudica a venda.
A exclusividade gera um maior comprometimento e significa ter um atendimento personalizado e prioritário. Além disso, evitam-se os erros nas informações passadas aos potenciais compradores.
Quando se cadastra um imóvel em exclusividade, as informações são alinhadas entre as partes, o que aumenta as possibilidades de um bom negócio. E o beneficio é tanto para a imobiliária e os corretores que contarão com informações corretas e assim terão melhores condições de vender o imóvel, quanto para o vendedor que poderá ter mais mecanismo para cobrar um bom resultado.
Indicamos um período mínimo de exclusividade de 90 dias para que possa ser desenvolvido um trabalho bem planejado.
3. A frequência e a qualidade na divulgação fazem toda diferença
O seu representante legal é responsável por anunciar o seu imóvel. Por isso, é bom pesquisar quais são as ferramentas de comunicação disponíveis por seu contratado para dar publicidade à sua propriedade.
Um bom profissional mantém um cadastro atualizado em seu site com imagens, mapas e informações relevantes sobre os imóveis. Sendo assim, verifique quais sites oferecem as melhores condições de divulgação, analisando, por exemplo, em quais as informações estão mais claras, qual tem a melhor navegação.
Quando a comercialização é fechada com exclusividade, o vendedor tem ainda mais vantagens, pois pode exigir um destaque dos anúncios.
Depois de conhecer o imóvel por meio dos canais de comunicação disponíveis e identificar se a propriedade atende as suas necessidades, chega a hora do potencial comprador visitar o imóvel. As próximas três dicas dizem respeito à atenção que se deve ter quando se chegar a essa etapa.
A primeira delas trata-se da segurança. Infelizmente, vivemos em uma sociedade muito insegura e devemos estar atentos às pessoas quem entram em nossa casa. Sendo assim, solicite da imobiliária a relação dos corretores que podem visitar o seu imóvel e exija a identificação desse profissional no momento da visita. Verifique se esse corretor possui um crachá, por exemplo, e se o nome dele realmente consta na relação da imobiliária.
Além disso, principalmente se você ainda reside no imóvel, é fundamental que você seja informado com antecedência sobre a data e o horário em que o corretor levará o comprador a sua propriedade.
5. A percepção visual é um dos principais influenciadores da compra
"A primeira impressão é a que fica": um ditado antigo que ainda vale para a atualidade. As pessoas que irão visitar o seu imóvel estão em busca da realização de sonho e assim todos os detalhes são potencializados no momento de reconhecimento do ambiente.
Sendo assim, é importante deixar o seu imóvel preparado para a venda, reparando possíveis danos, mantendo-o organizado, limpo, bem iluminado e arejado. Muitos clientes encontram o imóvel adequado ao seu perfil, mas podem deixar de fechar o negócio porque o ambiente estava desorganizado e não houve um encantamento na hora da visita.
6. Disponibilizar cópias de documentos agiliza o processo e gera mais satisfação
Deixar o imóvel preparado para venda vai além de mantê-lo organizado. Isso diz respeito também à documentação da propriedade. Certifique-se da regularização da documentação de seu imóvel.
E mais, materializar as informações que são passadas pelo corretor é fundamental, pois isso gera no futuro comprador mais credibilidade e confiança em relação ao imóvel. E consequentemente seu imóvel ficará como a principal opção de compra para o cliente.
Por isso, disponibilize cópias de documentos importantes como escritura do imóvel, boleto de condomínio, contas de água e luz, carnê de IPTU, e até mesmo documentos pessoais.
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