IPT prepara manual exclusivo sobre gerenciamento de áreas contaminadas
Construtoras e incorporadoras imobiliárias são obrigadas a adotar vários procedimentos ambientais quando têm projetos de empreendimentos localizados em áreas contaminadas ou potencialmente contaminadas. Com a finalidade de orientar a contratação de empresas ou profissionais que realizam serviços de gerenciamento dessas áreas, o Instituto de Pesquisas Tecnológicas (IPT)
prepara manual específico, destinado a investidores do segmento de incorporações imobiliárias.
Destinado às construtoras imobiliárias, guia terá orientações sobre contratação de serviços ambientais especializados
O trabalho começou depois que o Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo (Se
Secovi-SP) solicitou ao IPT que, em elaboração com a Associação Brasileira de Empresas de Consultoria e Engenharia Ambiental (Aesas), escrevesse o guia. A previsão é de que a publicação seja lançada em fevereiro do ano que vem.
A coordenadora do projeto, Marcela Maciel de Araújo, pesquisadora do Laboratório de Resíduos e Áreas Contaminadas (LRAC) do IPT, explica que em
São Paulo as áreas contaminadas "surgem de um processo que foi marcado, no passado, pelo desleixo com as questões ambientais". Desde pelo menos a década
de 1980 ocorre a transferência de indústrias da capital paulista para outras regiões e, no início, de acordo com Marcela, "não se respeitou de forma adequada o gerenciamento de resíduos sólidos".
O resultado é a existência de grandes espaços vazios que em muitos casos apresentam áreas contaminadas. Esses terrenos desocupados transformam-se geralmente em espaços degradados. São chamados pelos especialistas de brownfields, denominação dada pela agência ambiental norte-americana, a United States Environmental Protection Agency (Usepa).
No IPT, o LRAC faz parte do Centro de Tecnologias Geoambientais (CTGeo),
cuja diretora, Cláudia Echevenguá Teixeira, informa que está sendo preparado
para dezembro, como parte da elaboração do manual, evento que reunirá associados ao Secovi-SP. "Queremos ouvir o que eles têm a dizer, quais são os gargalos, os principais problemas enfrentados", justifica.
Registro – No Estado de São Paulo há, desde 2002, registro das áreas contaminadas, frequentemente atualizado pela Companhia Ambiental do Estado de São Paulo (Cetesb). De acordo com a última atualização, no ano passado o Estado possuía 5.662 registros de áreas contaminadas, cerca de 300 a mais do que em 2015. O aumento do número se deve à identificação de novas áreas e, não, ao surgimento de novos locais contaminados.
"Dos 5.662 registros de áreas contaminadas, não dá para saber quantos estão
nos brownfields", afirma a engenheira ambiental Marcela. Os postos de combustíveis se destacam entre os registros, com 4.137 ocorrências (73,1% do total). Em seguida, vêm as atividades industriais, com 1.002 (17,7%).
Escassez – O coordenador executivo da vice-presidência de Assuntos Legislativos e Urbanismo Metropolitano do Secovi-SP, Eduardo Della Manna, diz
que, em virtude da escassez de áreas para produção habitacional ou de escritórios em São Paulo, há duas possibilidades principais para se desenvolver um novo empreendimento: adquirir um conjunto de casas ou procurar áreas que tiveram perfil industrial. "A indústria saiu da cidade de São Paulo e deixou um rastro de áreas bem localizadas, mas o passado
industrial carrega também um passivo ambiental grande", explica.
De acordo com Della Manna, "até então não era um problema nosso lidar com áreas contaminadas". Essa necessidade surgiu quando o segmento teve de recorrer aos locais com esse passado industrial.
Marcela enumera as providências exigidas de uma empresa imobiliária antes de lançar empreendimento localizado em terreno contaminado: "Inicialmente, é preciso obter a aprovação, pela Cetesb, do termo de reabilitação da área. Em seguida, elaborar e executar um plano de intervenção de acordo com os riscos avaliados. Podem ser medidas de remediação e de controle institucional ou medidas emergenciais. Depois, há o monitoramento de tudo o que foi feito,
para encerramento".
As medidas estão detalhadas na legislação, mas as empresas, exceto as maiores, não dispõem de setores especializados nesses procedimentos. Daí a necessidade de contratar profissionais ou empresas para cuidar de gerenciamento de áreas contaminadas.
Della Manna avalia: "Na cidade de São Paulo, atualmente, o grande agente reabilitador de áreas contaminadas é o setor de produção imobiliária". Seu argumento é simples: diferentemente de uma fábrica, que pode adotar medidas de reabilitação com prazo mais longo, para as empresas imobiliárias interessa reabilitar as áreas no menor tempo possível, para que possam construir e comercializar o empreendimento que planejaram.
Tempo – O diretor executivo técnico da construtora e incorporadora Tecnisa,
Fabio Villas Bôas, diz: "Nosso maior custo chama-se tempo. Há um período de pelo menos quatro anos entre a compra do terreno, aprovação do empreendimento nos órgãos público e entrega".
O diretor da Tecnisa cita um empreendimento da empresa, situado no bairro paulistano Casa Verde, em que foi necessário um trabalho de gerenciamento de área contaminada. "O terreno foi comprado por volta de 2006. Numa garagem de ônibus situada ao lado, havia um vazamento do tanque de óleo. A contaminação tinha se espalhado e poderia atingir o Rio Tietê. Criamos uma barreira e fizemos poços para retirar o óleo", lembra.
A empresa responsável pelo vazamento, de acordo com Villas Bôas, também
atuou para eliminar o problema, mas de modo muito mais limitado: "Enquanto os responsáveis pela garagem retiravam no máximo uns 20 litros de óleo, retiramos em um mês mais de 600 litros. Em seis meses conseguimos reabilitar
o terreno. Isso foi feito antes de começarmos as obras". A reabilitação
técnica, segundo o executivo, custou R$ 4,5 milhões em 2008. "O custo financeiro foi alto, por causa do trabalho em si e da demora na aprovação, depois de concluído", afirma.