A responsabilidade das construtoras por atraso nas obras à luz da jurisprudência recente - Imobiliária e administradora de condomínios e imóveis FRANCISCO EGITO
É visível, nos últimos anos, o aumento do número de empreendimentos imobiliários no país, principalmente nos grandes centros populacionais. Estes empreendimentos, geralmente impulsionados por grandes construtoras, estão em foco como meio para obtenção da casa própria, porém, muitas vezes, se destacam pelo descumprimento do prazo para finalização das obras e por cobranças indevidas. Os consumidores, então, pleiteiam perante a justiça eventuais danos materiais e morais decorrentes do atraso. Mas quais são os limites e parâmetros para esta responsabilização? Quando a construtora responde? É lícito cobrar taxa de condomínio antes da entrega das chaves? São muitas as dúvidas que surgem relacionadas a esta questão.
Já é pacífico nos Tribunais o dever das incorporadoras, à luz do Código Civil e do Código de Defesa do Consumidor, de indenizarem os consumidores por este inadimplemento. A jurisprudência firmada é de que a multa devida é de 0,5% do valor do imóvel por mês de atraso, por lucros cessantes, valor calculado com base no aluguel que o proprietário ganharia ao locar este bem, ou no valor calculado que o consumidor gastou de aluguel em um imóvel análogo.
Cumpre esclarecer que a simples alegação de imprevistos, como chuvas e greves, por exemplo, não eximem as empresas do cumprimento dos prazos, já que estes fatores devem ser previstos inicialmente, não sendo considerados caso fortuito ou força maior. O risco do negócio é do empreendedor, e não do consumidor. As construtoras, de antemão, já costumam prever em seus contratos as chamadas "cláusulas de "tolerância", normalmente de 6 meses, como maneira de "driblar" o próprio inadimplemento, cláusula esta questionada por eventual abusividade, acusada de não respeitar o princípio da igualdade, baseado no artigo 6 do CDC, já que o consumidor não tem a mesma carência em caso de inadimplência por sua parte.
Em que pese o entendimento contrário da maior parte dos especialistas em direito do consumidor, o Tribunal de Justiça de São Paulo, assim como outros, já pacificou seu entendimento pela validade dessa cláusula, permitindo, portanto, esse período de "carência" na mora, quando prevista contratualmente. No mais, quanto às taxas de condomínio, o STJ já decidiu pela ilegalidade da cobrança antes da entrega das chaves, momento no qual o comprador toma posse do bem.
Antes disso, caso tenha ocorrido a assembleia de instalação de condomínio, a responsabilidade pelo pagamento da taxa condominial pertence à construtora até a entrega do imóvel. Em relação à indenização por danos morais, a jurisprudência firmada é de que, em regra, não é devida pelo simples atraso. No entanto, cada situação deve ser analisada individualmente, já que cada caso tem as suas particularidades.
Bruno Martinghi Spinola*
O autor é Advogado, em São Paulo, SP. Pós graduando em Direito Processual Civil na Escola Paulista de Direito - EPD. Curso de extensão em Direito Imobiliário pela Fundação Getúlio Vargas – FGV.