5. Loteamento de Acesso Controlado: Legalização de Uma Realidade Fática - Regularização Fundiária - Lei 13.465/2017
5. Loteamento de Acesso Controlado: Legalização de Uma Realidade Fática
Anderson Garcia Cirilo
Tabelionato de Notas e Protestos de Lucélia-SP. Pós-graduação Lato Sensu em Direito Notarial e Registral pela Universidade Anhanguera – Uniderp.
Tabelião de Notas e de Protesto de Letras e Títulos de Pedregulho-SP. Pós-graduação (especialização) em Direito Notarial e Registral no Instituto Brasileiro de Estudos – Ibest – Faculdade Arthur Tomas. Pós-graduação (especialização) em Direito Notarial e Registral na Universidade Anhanguera – Uniderp. Foi Oficial de Registro Civil das Pessoas Naturais e Tabelião de Notas do Município de Buritizal, Comarca de Igarapava-SP.
O Brasil experimentou no século passado o fenômeno do êxodo rural, de forma que a população brasileira migrou da área rural para a urbana.
Esse fluxo migratório gerou, em escala exponencial, o aumento desenfreado dos núcleos urbanos, que cresceram sem a observância das regras do parcelamento do solo, trazendo como consequência a carência de equipamentos públicos como áreas verdes para o lazer, escolas e postos de saúde.
Além da desorganização dos centros urbanos, a grande concentração de pessoas elevou o número de infrações penais cometidas, fato este que produz um sentimento crescente de insegurança na população.
Com a propulsão do número de crimes, criou-se uma necessidade inevitável nos ocupantes dos centros urbanos, qual seja, a de procurar formas de repelir ou diminuir a sensação de insegurança. Uma das formas encontradas foi a criação de loteamentos com acesso controlado, pois, com a adoção dessa forma de parcelamento do solo, evita-se o ingresso de pessoas estranhas no seio da comunidade, gerando o sentimento de segurança. Com isso, elas passam a acreditar que as medidas adotadas servem como barreiras capazes de ao menos diminuir o avanço da marginalidade.
A vigência da Lei 13.465, de 11 de julho de 2017, em seu artigo 78, inovou o sistema legislativo com a inclusão do § 8º no artigo 2º da Lei 6.766/1979, prevendo de forma expressa a figura do loteamento com acesso controlado, que era admitido pela jurisprudência nacional desde que condicionado à existência de prévia lei municipal.
5.2. Aspectos gerais do parcelamento do solo urbano
O parcelamento do solo para fins urbanos é atualmente regulado pela Lei 6.766, de 19 de dezembro de 1979, que suplantou a disciplina estabelecida pelo Decreto-lei 58/37. Entretanto, esse diploma legal continua vigente para o parcelamento do solo rural e para as promessas de venda e compra de imóveis não loteados.
A Lei 6.766/79 traz como espécies de parcelamento do solo urbano as figuras do loteamento e desmembramento. Vejamos.
5.2.1. Loteamento, desmembramento e lote
Podemos definir loteamento, com arrimo no artigo 2º da Lei 6.766/79, como "a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes".
Por sua vez o desmembramento é "a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes".
A Lei do Parcelamento do Solo Urbano, ainda, em seu artigo 2º, § 4º, define o que se entende por lote: "considera-se lote o terreno servido de infraestrutura básica cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe".
Das definições legais acima mencionadas, podemos concluir que o ponto de distinção entre loteamento e desmembramento é se a inovação no solo irá exigir, para sua implantação, a abertura de novas vias de circulação, bem como de novos logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes; em caso positivo, teremos loteamento; do contrário, não ocorrendo a inovação do sistema viário, teremos a figura do desmembramento
Observamos nos conceitos de loteamento e desmembramento que ambos mencionam a figura da "gleba", que será subdividida, porém não há previsão legal do seu conceito na Lei 6.766/1979. Assim, valemo-nos dos ensinamentos de Luiz Antonio Scavone Junior 1 :
Concluindo, haverá gleba se a porção de terra:
Não sofreu, anteriormente, parcelamento de acordo com a Lei n. 6.766/79, ou, tendo sofrido, a área não atenda as dimensões urbanísticas definidas no Plano Diretor ou na Lei Municipal ou não contenha a infraestrutura básica requerida pelos §§ 4º, 5º e 6º do art. 2º da Lei n. 6.766/79;
Sofreu parcelamento sob a égide do Decreto-lei 58/37 cuja destinação de áreas públicas não atenda atualmente aos requisitos contidos na Lei Municipal (Art. 4º § 1º), ou cuja área não atenda as dimensões urbanísticas definidas no Plano Diretor ou na Lei Municipal ou, ainda, não contenha a infraestrutura básica requerida (Lei n. 6.766/79, art. 2º §§ 4º, 5º e 6º).
Por sua vez, Afrânio de Carvalho 2 esclarece que:
Ao aludir à gleba, a lei usa uma palavra antiquíssima, que, desde a origem latina, sempre significou um pedaço de terra …
21 de Maio de 2022Disponível em: https://thomsonreuters.jusbrasil.com.br/doutrina/secao/1198070511/5-loteamento-de-acesso-controlado-legalizacao-de-uma-realidade-fatica-regularizacao-fundiaria-lei-13465-2017