“Todos os diplomas legais relativos ao Registro Imobiliário, ao longo de sua história, referiam a infra-estrutura de publicidade que afinal o CPC acabou confirmando e consagrando. São leis aparentemente ignoradas pela doutrina processualista. À margem dessa tradicional infra-estrutura legal vicejou uma gama impressionante de soluções inadequadas para fazer frente às possíveis fraudes executivas. A mais deletéria delas talvez seja a presunção de má-fé na aquisição ou oneração de bens imóveis, fato que se desencadeava com a simples distribuição de uma ação qualquer”.
“O art. 593 do CPC não pode prescindir da publicidade imobiliária. A fraude patenteia-se pelos meios probatórios ou pelas presunções. Não se pode lançar mão de presunções quando a própria lei faculta mecanismos para afastar a utilização dessa opção derradeira para que se torne efetiva a jurisdição e se evite a situação intolerável de non liquet. As presunções calham quando esgotados os meios de produção de provas. A presunção não servirá de calço à desídia do exeqüente em diligenciar a notícia da ação executiva no registro predial competente, mormente em face das disposições legais que tornam obrigatória a inscrição (art. 169 da Lei de Registros Públicos). Toda a inscrição no registro público constitui um ônus, segundo a doutrina italiana. Não se pode invocar uma presunção quando a própria lei, na tutela de terceiros (vale dizer: de toda a sociedade) impõe a publicidade registral”.
“Para que se compreenda perfeitamente o que estou tentando lhes dizer pensem que o art. 593 deve ser iluminado pelas regras de publicidade registral. Assim, a alienação ou oneração de bem imóvel quando “pendente ação fundada em direito real”, encontra resistência numa outra presunção – a de que o bem está livre e desembaraçado de ônus quando o Registro assim o declare. Vejam que o próprio Estatuto Processual prevê, no art. 615-A, que se presume em fraude à execução a alienação ou oneração de bens efetuadas após a inscrição”. Como ficamos?”.
“A ignorância da Lei de Registros Públicos – que prevê a inscrição de todos os fatos constritivos que possam afetar a livre circulação de bens – fez ressurgir o estigma da clandestinidade dos negócios jurídicos imobiliários, praga que os legisladores do final do século XIX tentaram debelar e que agora, rediviva pela ignorância ativa dos operadores do processo, apresenta seus malefícios sociais e econômicos”.
“Tomemos o exemplo do direito de preferência. Embora no processo civil brasileiro a penhora gere um direito de preferência em favor do exeqüente que primeiro concretizá-la (art. 612), o sistema convive com o fenômeno da “atomização executiva”. São juízos especializados e concorrentes potencializando o fenômeno da intercorrência de penhoras em vários graus e qualidades. Esse cenário gera assimetrias informativas e a concorrência de distribuidores forenses promovendo a difusão caótica de efeitos processuais e registrais”.