Comprar um imóvel: o que você precisa saber antes de tomar a decisão final - Juicy Santos
Comprar um imóvel: o que você precisa saber antes de tomar a decisão final
Comprar um imóvel é um dos sonhos da maioria das pessoas, portanto devemos tomar cuidado com a ansiedade na hora de fechar o negócio, deixando passar despercebido, alguns "grandes" detalhes contratuais que no futuro farão a diferença.
Portanto, a conferência dos documentos e a formalização de um instrumento contratual, é de suma importância para fazer valer essa compra.
Para isso, precisamos verificar alguns pontos, antes de comprar um imóvel:
Condições do contrato, considerando juros e encargos, seguro, correção monetária e etc, a fim de que você analise se cabe no seu orçamento;
Matrícula do imóvel, a fim de que você tenha certeza da ausência de restrições judiciais no bem, como penhora e hipoteca, além de constatar a identidade do proprietário, se condiz com quem está ofertando a venda;
Certidão negativa de tributos federais, estaduais e municipais, a fim de averiguar se existem pendências financeiras perante o fisco;
Certidão do IPTU perante a prefeitura, a fim de analisar se existem pendências de pagamento do referido tributo;
Declaração de inexistência de pendências condominiais, se o imóvel fizer parte de um condomínio;
Documentos do vendedor, a fim de averiguar quem é o real proprietário, qual é o perfil e se existe algum processo judicial vinculado.
A importância das providências acima, servem para garantir ao novo proprietário do imóvel comercializado, a proteção contra eventual dívida, independentemente se a dívida era anterior ou posterior à compra, bem como, se houve constatação de falsidade de documentos.
Obviamente, que existe o direito de regresso contra o real devedor, mas desnecessária a falta de cautela, nesse momento.
Além das questões documentais e burocráticas, temos também, as considerações físicas que devem ser verificadas, pois estes detalhes também causam muita dor de cabeça.
Assim, precisamos verificar os seguintes itens de ordem física no imóvel:
Visita no imóvel: é importante que o possível comprador vá até o imóvel e analise as reais condições, realizando a medição, se necessário, testando eletricidade, água e etc, permitindo que eventuais avarias ou defeitos sejam constatados previamente;
Análise da localização: conhecer a vizinhança do imóvel é muito importante, haja vista que pode ser a sua residência por muitos anos e ser pego de surpresa por eventuais problemas de vizinhança não é muito agradável;
Verificação da existência de comércios locais: se você busca praticidade no seu dia a dia, é essencial averiguar se há comércios locais próximos e outras conveniências.
Tais elementos são subjetivos e dependem do modo de vida que você deseja ter após a entrega das chaves. Porém, na maioria dos casos, não esqueça que serão anos vinculados àquele bem imóvel, sendo importante que você análise estes elementos para obter sucesso, comodidade e satisfação na sua nova aquisição.
Já com relação a compra do imóvel usado precisamos ter atenção quanto ao histórico do próprio imóvel por duas razões:
Deve-se atentar a eventuais restrições do imóvel: motivo pelo qual é imprescindível a emissão de certidões negativas para verificar se existem pendências financeiras. Vale lembrar que o comprador não está isento ao pagamento das dívidas relativas ao imóvel, pois trata-se de um débito vinculado ao imóvel e não ao proprietário;
Defeito no imóvel: motivo que implica diversas discussões judiciais quanto à rescisão do contrato.
Ainda assim, será necessário reunir os documentos do comprador, do vendedor e do imóvel em si, vejamos:
Documentos DO COMPRADOR, se pessoa física:
Extrato do FGTS, se for utilizado o saldo para pagamento do financiamento
Cópia de aplicações financeiras, se existirem
Comprovante de renda para financiamento
Documentos para comprovação da renda, nos casos de financiamento:
Se pessoa registrada em carteira de trabalho: os holerites dos últimos três meses;
Profissionais liberais e autônomos: Os últimos extratos bancários junto ao documento de identificação do profissional elaborado pela entidade vinculada (Exemplos: OAB, CRECI, CRM, CRO);
Se sócios de empresa: Contrato Social e os 03 últimos meses de extratos bancários;
Funcionários públicos ou aposentados: 03 últimos comprovantes de pagamento de salário, do benefício ou aposentadoria do INSS.
Documentos do comprador, se pessoa jurídica:
CPF e RG dos sócios representantes;
Alterações contratuais, se existirem, consolidadas ou a última alteração;
Balanço patrimonial da empresa;
Últimos extratos bancários
Matrícula do Registro de Imóvel;
Certidões negativas de: Ônus Reais, dos Cartórios de Protestos, de Débitos Condominiais, de Distribuição de Execução Fiscal do Estado ou Município, de Débitos do IPTU e da planta do imóvel aprovada na prefeitura da região.
Documentos de identificação (RG, CPF, CNPJ se pessoa jurídica. Aproveite para analisar os relativos à imobiliária, quando esta for a intermediadora;
Certidão emitida pela justiça federal e estadual para o fim e verificar se existe processo judicial em nome do proprietário, já que, em uma suposta dívida, o bem imóvel pode ser oferecido como garantia, além de constatar penhora ou hipoteca;
Matrícula do imóvel atualizada a fim de verificar se o vendedor é proprietário do bem.
Assim, é importante solicitar as certidões negativas, bem como demais informações diretamente aos órgãos públicos ou privados.
Busque analisar, ainda, o perfil do proprietário com informações sobre dívidas e eventuais contratos que possam ter sido celebrados com terceiros, no quais podem existir oferecimento do bem imóvel como garantia.
Confira as informações pessoais, como RG, CPF, endereço completo, estado civil, profissão, para ficar resguardado em caso de eventual problema futuro, que seja necessário encontrar o vendedor.
Também existem diferenças entre comprar um imóvel diretamente com uma imobiliária ou diretamente com o proprietário, sendo que, a diferença dependerá da situação em específico de cada um.
Devem ser analisados alguns quesitos como: – orçamento – documentação do proprietário e do imóvel – necessidade de maior ou menor segurança.
Na dúvida, sempre a melhor opção e a contratação de um advogado especialista no Direito Imobiliário para lhe esclarecer, de acordo com seu caso em concreto, qual a melhor forma de prosseguir, além de estar assessorado por um corretor de imóveis.