67. Também não deverá ser feita, na descrição do imóvel, referência a lotes e respectivos números, quando não se trate de loteamento ou desmembramento registrado ou regularizado, ou, ainda, de subdivisão de imóvel constante de planta arquivada no cartório anteriormente à Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, ou de projeto de desdobro regularmente aprovado pela Municipalidade em que os imóveis oriundos da subdivisão passem a ter indicação para diferenciá-los (ex. lote “22-A”).
Jacomino observa que o dispositivo que proíbe a indicação de nomenclatura para diferenciar parcelas oriundas da segregação. “Essa indicação figura muitas vezes na planta cadastral do município: ex. ‘Lote 22-A’, ‘Lote 22-B’ etc. Esse é um elemento cadastral que poderia ingressar eventualmente na matrícula, uma vez tenha ocorrido, por exemplo, um desdobro e os dois lotes passem a constituir matrículas distintas”.
Um participante da plateia aponta a diferença entre a regra atualmente em vigor e a anterior: “a grande inovação vem no trecho intermediário que refere as plantas arquivadas em cartório. Havia expressa vedação de menção de lote quando o loteamento não fosse regular. Agora o dispositivo autoriza a menção ao número de lotes em plantas arquivadas, aquelas plantas dos proprietários que faziam referência à distância métrica”.
Com exceção dessas três hipóteses, a designação de lote e quadra não será tolerada na descrição do imóvel. “A autorização, nesses três casos específicos, independerá da leitura da distância métrica que, a meu ver, é muito mais incerta do que a menção ao número do lote”, concluiu Ricardo Dip.
George Takeda chamou a atenção para uma questão subjacente na norma sob comentário que consiste em saber-se o que é o loteamento regular. “Anteriormente à Lei 6.766/79”, diz o registrador paulistano, “o diploma legal em vigor era o Decreto-lei 58/37, que obrigava o registro apenas nos casos de venda por oferta pública ou mediante o pagamento em prestações [1]. A prefeitura de São Paulo só começou a exigir o projeto de desmembramento a partir de 1972. Antes desse período, a transcrição da venda de parte do lote podia ser feita mediante a apresentação de planta particular que ficava arquivada juntamente com o extrato. Desse modo fica muito difícil fazer a qualificação porque o só fato de haver uma planta particular arquivada não quer dizer que o lote seja irregular. Talvez por conta disso a norma permitiu que se fizesse referência ao lote”.
Reiterando seu entendimento, Jacomino sustenta que o texto deveria ser simplesmente suprimido, pois existem milhares de situações em que se enunciam designações cadastrais relativos a lotes e quadras e que são perfeitamente regulares.
68. Quando houver divisão de imóvel, deverá ser aberta matrícula para cada uma das partes resultantes, sendo registrado, em cada matrícula, o título da divisão. Na originária, averbar-se-á a circunstância, com subsequente encerramento.
Ricardo Dip, numa primeira aproximação ao sentido expresso no texto, indica a ideia de que a expressão divisão, que se acha nesse item das Normas, deve ser compreendida em sentido estrito, significando divisão amigável ou divisão objeto de sentença. “Mas não é propriamente isso o que resulta do texto, que fala em divisão do imóvel – fenômeno que pode provir de outras formas de segmentação como, por exemplo, o parcelamento”. Lança-se aos participantes a questão: qual o sentido que se quis dar a essa divisão?
Ademar Fioranelli responde que o dispositivo enuncia a forma de se praticar o ato de registro para os casos de escritura com dois proprietários que pretendam fazer a divisão do imóvel, determinando uma porção para cada um.
O Coordenador Ricardo Dip concorda. Não fosse assim, diz ele, “tratando-se de mera segregação de parte, teríamos que encerrar a inscrição originária para proceder à abertura de duas matrículas. Se o dispositivo estiver mencionando a divisão que provém de outras práticas que não seja um título de divisão, toda vez que houver a segregação de uma parte, se abrirá matrícula”…
RICARDO DIP – Não se registra sentença, o que se registra é a usucapião. O registro anterior é uma indicação prudencial. Embora o Código de Processo Civil se refira à transcrição da sentença de usucapião, trata-se ali de uma lei geral e anterior à de Registros Públicos.
Ricardo Dip relembra o grande jurista Alexandre Corrêa, “dos maiores romanistas de todos os tempos”, que sustentava que a usucapião e a desapropriação não representariam modos originários de aquisição, mas “um modo sui generis, especial, situado entre o modo originário e o derivado. Recentemente, estudando outro romanista importante, Álvaro d’Ors, descobri que ele também pensa dessa forma. Em seu livro são encontradas as razões pelas quais a usucapião e a desapropriação não são modos originários de aquisição, mas um modo sui generis. Essa referência pode ser encontrada no Manual de Direito Romano, de Alexandre Corrêa e Gaetano Sciascia”.
Adotando esse entendimento, segundo ele, ao menos como uma inflexão ao direito romano, “compreenderíamos que a referência ao registro anterior está bem justificada.”
George Takeda emenda para dizer que a indicação do registro anterior nos casos de usucapião pode representar um controle importante do Cartório, a fim de se evitar a sobreposição e para se indicar que a outra matrícula ou registro não estão mais ativos.
Ademar Fioranelli levantou uma questão sobre o registro da usucapião. “Geralmente obedecemos ao laudo pericial para a abertura da matrícula, a não ser que se descreva o imóvel tal e qual consta no registro. Há cartórios do interior que estão exigindo, para o registro da usucapião, o auto de regularização da construção e a CND do INSS. Isso é um absurdo porque, se entendemos que a usucapião é modo originário de aquisição, há de abranger naturalmente as acessões, que ficam imunes a pretensões tributárias”[2].
Concordando com a tese, Jacomino lembra que o conceito de imóvel, previsto no artigo 79 do Código Civil, engloba as acessões.
69.1. A abertura de matrícula para registro de terras indígenas demarcadas será promovida pela União Federal, em seu nome, devendo ser realizada simultânea averbação, a requerimento e diante da comprovação no processo demarcatório, da existência de domínio privado nos limites do imóvel.
Jacomino lembra que a demarcação de terras indígenas é um processo administrativo da União e não decorrente de uma sentença judicial[3]. Com a demarcação e o retalhamento da gleba, haverá inovação na descrição do eventual remanescente do proprietário. Quem tem interesse para modificar a situação jurídica do imóvel é o interessado.
70. Uma vez aberta matrícula, não mais poderão ser feitas averbações à margem da transcrição anterior.
Jacomino sustenta que nenhum ato poderia, em tese, ser praticado num livro que se acha encerrado. Entretanto, por conta da exceção contida no art. 169 da LRP[4], embora esteja encerrado o livro, a transcrição pode estar vigente e será à margem desta que se fará uma eventual averbação (art. 295). Além disso, a transcrição pode estar em outro livro previsto por lei e aberto para acomodar aquelas hipóteses excepcionais que devem ser feitas por averbações (art. 295 cc. art. 297 da LRP). Mas concluiu que “Deveríamos mesmo partir da conclusão básica: a regra intersistemática se esgotou. Se o livro está encerrado, encerrado está”.
SJ: “Deveríamos mesmo partir da conclusão básica: a regra intersistemática se esgotou. Se o livro está encerrado, encerrado está”!
Ricardo Dip pondera que essa observação não está inteiramente correta. “O livro está encerrado para o fim de se fazerem novas transcrições. Temos que compatibilizar essa ideia com a de que há averbações que se previam realizadas transitoriamente à margem das transcrições. Isto significa que o encerramento do livro está restrito às novas transcrições ou inscrições. A averbação acidental poderia ser feita dentro das hipóteses excepcionais previstas em lei”.
Jacomino observa que essa conclusão seria verdadeira somente se admitíssemos que a regra da acessoriedade da averbação fosse um critério uniforme e absoluto. “Mas já não é! Fusão, cisão, incorporação, e, mais recentemente, todas as penhoras, são atos que provocam uma relevante mutação jurídica e que são feitos por averbação – e averbação com valor! Urge resolvermos essa questão tendo em vista que está havendo, por parte do legislador, uma subversão de conceitos, malbaratando expressões que antes eram muito claras para todos nós. Uma coisa é uma transcrição ou registro, outra coisa é uma averbação. Não sabemos mais o que é uma coisa e o que é outra porque o legislador confundiu tudo”.
“Além do que é mais sonoro, parece, falar “averbação”… a legislação confundiu as distinções”, concluiu Ricardo Dip.
Takeda observa que o parágrafo único do art. 295 da LRP[5] diz que se não houver espaço nos anteriores Livros de Transcrição das Transmissões, será aberta a matrícula do imóvel.
Segue Ricardo Dip: “O livro de traslado (contra legem) foi uma criação nossa. O livro está encerrado e não se pode fazer mais nada. Se criarmos um livro de traslado, continuaremos no sistema de transcrição para o resto da vida…”.
71. Quando for apresentado título anterior à vigência do Código Civil Antigo (Lei nº 3.071/1916), referente a imóvel ainda não registrado, a matrícula será aberta com os elementos constantes desse título e aqueles constantes de documentos oficiais.
George Takeda nos traz um caso concreto: “Há um caso de uma área que ultrapassa cem mil metros quadrados, que abriga atualmente a Feirinha da Madrugada e cujo título é um auto de imissão de posse da União do ano de mil oitocentos e pouco. O título judicial, além de ser anterior ao código civil, não se sujeitou (porque não era obrigado) ao registro.
ADEMAR FIORANELLI – Há dois imóveis adquiridos pela USP anteriormente ao Código Civil. A Jurisprudência obriga a apresentação do título anterior para qualificação registral.
GEORGE TAKEDA – Há casos, no Pará e Piauí, de registro de posse e abertura de matrícula. A posse está sendo partilhada e registrada como aquisição de propriedade.
RICARDO DIP – No Estado do Amazonas, dizia Gilberto Valente da Silva, que, houve uma época, se a abertura de matrícula com base em posse não fosse admitida, a região estaria paralisada. Isso porque o Banco do Brasil só concederia empréstimos em face de uma hipoteca que, por sua vez, depende não apenas de um suposto domínio como também da matrícula, o que não era possível porque não existia a titulação regular. Dessa forma, segundo Gilberto Valente da Silva, admitiu-se abrir matrículas com base na posse. Por óbvio, esse sistema está longe de ser adequado, mas, se assim não se procedesse, instaurar-se-ia um desastre no Estado do Amazonas .