Os Fundos Imobiliários são formados por grupos de investidores, com o objetivo de aplicar recursos no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários ou em imóveis prontos. Podem participar de um fundo um ou mais imóveis, parte de imóveis ou direito a eles relativo. Os fundos são regulamentados pela CVM e possuem legislação própria. No Brasil existem atualmente mais de 100 fundos em atividade que possuem um patrimônio no valor superior a 3 bilhões de reais.
Investimentos imobiliários tem sido ao longo do tempo uma arma contra planos econômicos e especulações. Os imóveis são de propriedade de um condomínio fechado criado especialmente para esse fim. Os investidores terão cotas desse condomínio. Não há limitação de números de cotas por investidor, que poderá, inclusive, participar de quantos Clube de Investimento Imobiliário desejar.
Além do imóvel locado pertencer aos cotistas, através de escritura pública e registro, em favor do condomínio, outras formas de garantias podem se fazer presente: hipoteca de outro imóvel e fiança bancária.
Se o locatário encerrar suas atividades ou falir, a garantia será executada e todas as providências legais implementadas. Num segundo momento o imóvel será locado novamente a outro locatário ou ainda, poderá, se for o caso, promover a venda do bem e resgatadas as cotas. Estes procedimentos serão determinados em assembléia convocada para tal fim.
Normalmente os imóveis serão adquiridos de grupos empresariais que desejam canalizar recursos oriundos da venda de seus ativos para expansão das suas atividades produtivas. Tornar-se-ão locatários dos imóveis que alienarem. Assim que concretizada a transação imobiliária, o contrato de compra e venda é assinado e os investidores passam a receber retorno imediato.
Nenhum desconto será efetuado na fonte, optando o investidor pela forma mais conveniente de pagar os tributos. A tributação pode ser feita na pessoa física, pessoa jurídica com lucro presumido ou pessoa jurídica com lucro real na forma que mais convier ao cotista.
Tão logo o aluguel estipulado em contrato seja pago pelo locatário, o crédito será efetuado ao cotista em contas bancárias por estes indicadas.
1. Locação de 10 anos renováveis por iguais períodos;
2. Garantia real sobre o valor da locação;
3. Acordo de manutenção com o locatário para pequenos reparos cotidianos, pagamento de impostos referentes ao imóvel e pagamento de seguro contra sinistros;
4. Correção da locação anualmente pelo IGP-M (FGV) ou outro índice oficial a ser definido no ato da assinatura do contrato de locação;
5. Autorização da CVM para constituição e funcionamento.
• A administração dos Fundos de Investimento Imobiliário é exclusiva das instituições financeiras que atuem nas áreas de investimento, de crédito imobiliário ou de valores mobiliários, com capacidade técnica comprovada para análise e acompanhamento de projetos imobiliários;
• Os F.I.I. não têm personalidade jurídica, ficando os seus rendimentos ou ganhos de capital isentos de Imposto de Renda, exceto os obtidos por aplicações financeiras de renda fixa;
• Os rendimentos ou ganhos de capital, na alienação ou resgate de cotas, serão tributáveis como renda dos cotistas, pessoas físicas ou jurídicas à alíquota de 20%, exclusiva na fonte;
• Os F.I.I. são também isentos de PIS e COFINS, o que representa uma sensível vantagem tributária sobre as demais alternativas de investimento da mesma natureza;
• Para isso, é exigido que o Fundo cumpra algumas condições de enquadramento, tais como: distribuição semestral de 95% do lucro, no conceito de caixa, e não existência de concentração de mais de 25% das cotas em poder do empreendedor ou pessoas a ele vinculadas;
• O não cumprimento desses requisitos retirará do Fundo as vantagens fiscais descritas acima, passando a submeter-se à tributação como uma empresa qualquer.