O direito de propriedade e a segurança do registro
A Constituição Federal, em seu artigo 5º, item XXII, garante a todos os brasileiros e estrangeiros residentes no Brasil o direito de propriedade.
O direito de propriedade, o mais amplo direito que uma pessoa tem sobre uma coisa, dá ao seu titular a faculdade de usar o bem, tirar dele todo o proveito que ele possa oferecer, empregando-o em seu próprio proveito ou de terceiro, podendo aliená-lo, por renda ou doação e, até mesmo, gravá-lo de ônus, como ocorre quando se oferece o bem em garantia de uma dívida.
O titular de um bem pode desfrutar e dispor do bem como quiser, sujeitando-se apenas às limitações impostas em razão do interesse público ou da existência do direito de propriedade de outras pessoas, sobre outros bens.
A propriedade, ou domínio, termos que são sinônimos, tem como objeto bens corpóreos (móveis ou imóveis) ou incorpóreos (propriedades artísticas, literárias, científicas ou inventos industriais e de marcas de indústria e comércio). Importante, portanto, é saber o momento em que uma pessoa adquire a propriedade de um bem. Se o objeto é um bem móvel, a propriedade se adquire com sua simples entrega àquele a quem se deseja transmiti-la, ao adquirente. Se o objeto é um bem imóvel, só se adquire pelo registro do contrato no competente Registro de Imóveis.
Existem três outras hipóteses em que a propriedade de um imóvel se adquire independente do registro e que são a acessão, o usucapião e os imóveis que se adquirem pelo direito hereditário, ou seja, no falecimento de uma pessoa, seus herdeiros recebem a propriedade dos bens, tornando-se deles automaticamente proprietários, independentemente do registro, que será necessário, apenas, para efeito de se saber quem são os novos proprietários, dando, assim, continuidade no registro dos nomes dos titulares de domínio. Por estas razões é que se diz: "quem não registra não é dono".
Excetuadas aquelas três hipóteses, a aquisição de um bem imóvel só se dá pelo registro do contrato. Por exemplo, no caso de compra e venda, enquanto o contrato não for registrado o adquirente não é o proprietário do imóvel. Daí a importância do registro na sistemática jurídica imobiliária do Brasil.
O Registro de Imóveis é o cadastro da propriedade imobiliária, demonstrando seu estado atual e por meio dele se realizam todas as mudanças, alterações e extinções dos direitos referentes ao imóvel, com caráter de autenticidade e eficácia. O Registro de Imóveis, além de estabelecer o direito de propriedade, arquiva o histórico completo do imóvel, dando conhecimento a toda coletividade a quem pertence, quais as modificações da titularidade e os ônus que possam pesar sobre os imóveis.
Assim, todos os atos jurídicos relativos a imóveis devem ser trasladados para os livros do Serviço Registral. Todos os títulos de aquisição do direito de propriedade e aqueles que venham onerar o imóvel, como é o caso da hipoteca, devem ser levados ao Registro. O Oficial irá examiná-los e se não forem registráveis, por defeitos ou lacunas, serão devolvidos aos interessados, para complementação e correção. Aos atos do registro tem acesso ilimitado qualquer pessoa do povo, que poderá solicitar certidão ou informações, sem necessidade de dizer ao Oficial o motivo do pedido.
Para segurança na aquisição de bens imóveis, é preciso que, antes da compra, o interessado requeira a certidão do imóvel para ter conhecimento de seu atual estado, se, realmente, aquele que está vendendo é o real proprietário ou se existe algum ônus sobre o imóvel.
De acordo com a lei de Registros Públicos somente são admitidos ao registro escrituras públicas ou escrituras particulares quando autorizadas por lei, atos autênticos de países estrangeiros e títulos judiciais, cartas de sentença, formais de partilha, certidões e Mandatos extraídos de processos judiciais. No Registro de Imóveis são efetuados dois atos, o registro e a averbação, além da matrícula.
A averbação é o ato que escritura as alterações e extinções do ato de registro, as ocorrências que venham alterar o registro e a própria matrícula.
Tanto o registro como a averbação são feitos na matrícula, numerados em seqüência.
Fonte: Manual do Usuário dos Serviços Notariais e Registrais. Associação dos Serventuários de Justiça do Estado de São Paulo.