Usucapião e Desmembramento de terrenos onde a legislação não permite - AssisNews Usucapião e Desmembramento de terrenos onde a legislação não permite – AssisNews
Usucapião e Desmembramento de terrenos onde a legislação não permite
Os portugueses foram pioneiros nesse processo quando invadiram o país em 1500. Chegaram, tomaram posse das terras e depois foram se organizando em termos de documentos.
22/07/2013 15:17,
Atualizado em 22/07/2013 22:16
Em Assis há casos de desmembramento de terreno em bairros e loteamentos onde a legislação municipal não permite
Antes de desenvolver o assunto "usucapião", gostaria de esclarecer um importante aspecto relacionado com a propriedade fundiária no Brasil: tudo o que você vê hoje em dia como imóvel "regularizado", no passado já foi uma posse. Vale lembrar que os portugueses foram pioneiros nesse processo quando invadiram o país em 1500. Chegaram, tomaram posse das terras e depois foram se organizando em termos de documentos.
Em cidades como Salvador/BA, cerca de 70% dos imóveis é irregular = posse (uma boa parte deles irregulares por outras razões, como ocupações em áreas de risco). Em escala menor – certamente – também encontramos essa realidade em São Paulo, Rio de Janeiro, etc.
Portanto é preciso deixar bem claro que a compra e venda de "imóveis irregulares" PODE ser um ato absolutamente legal, através da Cessão de Direitos de Posse, assim como é absolutamente legal o passo seguinte, o USUCAPIÃO. Em tese, um corretor de imóveis deve ser capaz de orientar sobre a legalidade desse ato, sendo que a presença de um advogado irá trazer mais tranqüilidade para as partes.
O usucapião é um instituto antiqüíssimo, anterior a Lei das 12 Tábuas (450 a.C.), que já apontava a posse durante determinado tempo como requisito indispensável. O direito romano aprimorou o usucapião (nas fases pré-clássica, clássica e pós-clássica), fundando seus elementos caracterizadores que vigoram até os dias atuais.
O direito brasileiro não prevê apenas a posse (poder de fato) e o tempo como requisitos necessários à usucapião. É necessária capacidade do possuidor (não pode ser menor de idade – por exemplo), qualidades da coisa a ser usucapida (não pode ser um imóvel em área de risco – por exemplo), boa-fé (ignorância dos obstáculos que impedem a regular transmissão da propriedade) e justo título (título que contenha algum vício ou irregularidade que o impede de ser instrumento apto para promover a transmissão da propriedade; sua noção está intimamente ligada a de boa-fé) são outros requisitos que tanto o Código Civil de 1916 quanto o de 2002 estabelecem para esta forma de aquisição da propriedade.
Usucapião especial urbana (art. 183, §§1º a 3º da Constituição Federal e art. 1.240 do novo Código Civil): Como exigência dos novos tempos e do surgimento dos grandes centros urbanos, a Constituição Federal de 1988 criou esta espécie. O novo Código Civil apenas reafirmou esta modalidade, conferindo a propriedade por usucapião a quem utilizar imóvel de até 250 metros quadrados em área urbana, como se dono fosse, se tiver exercido sua posse ininterruptamente por 5 anos, sem oposição do proprietário, destinando-o para sua moradia ou de sua família. Não há exigência de justo título e presume-se a boa-fé. Por último, a Constituição e o novo código exigem que o possuidor não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. As pessoas jurídicas não podem valer-se da usucapião urbana e a propriedade deve ser declarada por sentença judicial.
Importante salientar que a Lei nº 10.257/2001 (Estatuto da Cidade) determina que as áreas urbanas com mais de 250 metros quadrados ocupadas ininterruptamente por mais de 5 anos por população de baixa renda, sem que se possa identificar as respectivas áreas de cada possuidor, podem ser objeto de USUCAPIÃO COLETIVO, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural. Assim como as demais espécies de usucapião, a modalidade coletiva deverá ser declarada por sentença judicial a ser registrada no competente Cartório de Registro de Imóveis para a transmissão da propriedade.
Nesse mesmo sentido prevê o novo Código Civil em seu art. 1.228, §4º, dispensando o critério de baixa renda e adotando a exigência da boa-fé e de existência no imóvel de obras e serviços considerados pelo juiz de interesse econômico e social. Esta hipótese regulada pela lei civil vale para imóveis urbanos ou rurais e não é propriamente forma de usucapião, se aproximando da desapropriação, já que o juiz fixará justa indenização devida ao proprietário quando da proposição de ação reivindicatória, e, em sendo pago o preço, a sentença valerá como título para o registro do imóvel em nome dos possuidores.
Desmembramento de terreno em bairros e loteamentos onde a legislação municipal não permite
Tem como sim. Existem duas maneiras ou por desmembramento do terreno ou por artificio do condomínio.
Em Assis são os casos do Portal São Francisco, Jd. Morumbi, etc….
Por desmembramento, a lei 6766/79 – Lei do Parcelamento do Solo, não havendo lei municipal, dita que a testada (frente do lote) mínima tem de ser 5,00 metros e a área mínima de 150,00 m2. Lembre- se, se houver lei municipal que defina medidas maiores, vale a lei municipal. Se o seu terreno não se enquadra nestes requisitos então o processo é o do Condomínio Edilício.
Você terá que averbar as construções (todas elas), pagar as taxas referentes ao INSS, requer o habite-se na prefeitura juntar com o projeto das obras e devidas RRTs do CAU (Conselho de Arquitetura eUrbanismo) devidamente quitadas e depois fazer a instituição do condomínio registrando a convenção no Cartório de Registro de Imóveis da comarca. O preço vai depender do tamanho das construções, já que as taxa maior é o INSS para a averbação.