Área Equivalente de Construção e Estudo de Massas
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Imagine que você fez um estudo de mercado e percebeu uma boa oportunidade no setor residencial da sua cidade. Em levantamentos com o mercado (conversas com corretores e potenciais compradores), você viu uma demanda forte por apartamentos de 3 dormitórios com 75m² no centro. Nesse artigo vamos te explicar como avaliar rapidamente o potencial construtivo de um terreno e as definições mínimas arquitetônicas que permitirá:
Avaliar o volume de obra do edifício;
Calcular o orçamento da obra com boa precisão;
Estimar a quantidade de apartamentos disponíveis para a venda;
Ter informações para decidir se será ou não uma oportunidade de investir.
Esse conteúdo é uma aplicação do conceito de Área de Construção Equivalente, apresentado no artigo "Área Equivalente de Construção: Uma Ferramenta Ninja Para Afiar seu Orçamento", recomendo que você leia-o antes de continuar, caso não conheça essa definição.
Seguindo com o nosso caso, uma imobiliária te apresenta uma "galinha morta": um terreno de 1.000 m² que está com desconto de 20% com relação ao mercado e você precisa fazer um estudo rápido para avaliar a oportunidade.
Como você já leu nosso artigo sobre Estudos de Massas, a primeira coisa que fez foi levantar as restrições que a legislação municipal impõe no terreno e chegou nos seguintes indicadores urbanísticos:
Terreno de 1.000m² (20mx50m)
Gabarito máximo: 30m (do piso do térreo até o piso da cobertura)
Taxa de permeabilidade: 20%
Coeficiente de aproveitamento básico: 1,5x
Coeficiente de aproveitamento máximo: 4,0x
Outorga onerosa: R$ 100.000 para C.A. = 4,0x
Nosso Desafio: elaborar um estudo de massas e calcular a área equivalente de construção.
Para facilitar a solução, vamos contar com a ajuda de uma planilha (disponível para download) que calcula cada passo desse processo. Ao abrir o arquivo com extensão .xls (MS Excel) você deve preencher somente as células azuis com os dados de entrada do desafio e ela calculará todos os demais itens de forma automática. Segue aqui o link para baixar:
Passo #1) Dados do Terreno
Inicialmente, preenchemos o valor da área total do terreno (1.000 m²), a taxa de ocupação (40%) e o coeficiente de aproveitamento (4,0x – considerando que pagaremos a outorga para usar o limite máximo).
Nas dua linhas seguintes, a planilha já informa que a área computável que poderemos edificar será de 4.000 m² e a ocupação no térreo será de 400 m² (resultado da simples multiplicação dos índices pelo terreno, não é nada complicado).
Passo #2) Dados da Edificação
Nesse caso, pretendemos levantar uma única torre no terreno. Como a limitação do gabarito é de 30m, considerando um pé direito de 3 m (piso a piso) teremos um limite de 10 pavimentos a respeitar.
Vamos aproveitar o pavimento térreo para colocar um salão de festas e uma academia. Então, na próxima pergunta da planilha – Considerar apartamentos no térreo ? – vamos preencher com "Não".
Vamos considerar uma área de circulação de 30 m², essa área representa o espaço reservado para os elevadores, hall e escadas. Essa área costuma variar de 30 a 40 m² em função da arquitetura da torre. Continuando o preenchimento, teremos 4 apartamento por andar.
A partir das informações preenchidas, a planilha calculou uma laje de 332 m² que resulta em uma unidade privativa (apartamento) de 75,50 m² – muito próximo do valor que pretendemos executar. Se esse valor fosse diferente, precisaríamos ajustar os fatores anteriores como número de pavimentos, número de apartamentos por andar, taxa de ocupação e coeficiente de aproveitamento até chegar numa área privativa que atendesse às necessidades do mercado.
Essa é uma das contas mais importantes, porque você terá uma ideia de quantas unidades estarão disponíveis para a venda (40, no nosso caso), número essencial para a viabilidade e para estimar o VGV (valor geral de vendas). Se o preço de um apartamento desses custasse R$ 375 mil, o VGV estimado deste empreendimento seria R$ 15 milhões (40 unidades x R$ 375 mil).
Passo #3) Dados do Subsolo
Seguindo nossa linha de raciocínio, o próximo passo é definir a quantidade de garagens. Um apartamento com 3 dormitórios, no mercado que você analisou, demanda 2 vagas por apartamento.
Agora, vamos utilizar um truque para descobrir a área necessária de garagens. O tamanho padrão de uma vaga é 2,5m x 5,0m , ou seja, 12,5 m², mas esse valor não considera o espaço ocupado pelas vias de circulação, rampas de acesso, hall do elevador e escadas. Se considerarmos um projeto semelhante e dividirmos a área de vagas pela área total da garagem, teremos um indicador de área de garagem por área de vaga. O número que eu utilizo é 22,00 m² de garagem para cada vaga. Se você é arquiteto ou projetista e tiver um número melhor dos seus projetos, recomendo que utilize ele.
Para estimar a área total do subsolo, vou considerar a área do terreno descontando a taxa de permeabilidade (20%) que precisamos deixar no térreo para absorver água da chuva, resultando em 800 m². Eu não deixo calculado automaticamente porque você pode colocar a área permeável no próprio subsolo, ou construí-lo com uma projeção menor.
A planilha irá informar (em fonte cinza claro) a quantidade desejável de subsolos. Como, no nosso caso, precisaríamos de 2,2 subsolos, adotei o valor inteiro mais próximo = 2,0. Mas não vai faltar espaço para vaga? Lembre-se que essa é uma estimativa. Pode ser que falte, mas existe a possibilidade de colocar algumas vagas na área externa do térreo. Esse é um item que ficará mais claro nos primeiros esboços do projeto, no momento estamos apenas "brincando" com números.
Passo #4) Cálculo das Áreas
O único dado que ficará faltando para o cálculo completo é a área do barrilete. É aquele pavimento técnico onde instalamos a caixa d'água, início da rede de distribuição de água fria e pode até ser utilizada para a casa de máquina dos elevadores (os modelos mais modernos reduziram muito a necessidade desse espaço). No nosso caso, considerei 140 m² – um valor até maior que o usual, mas já pensei que esse espaço será usado como área coberta na cobertura do edifício.
A partir de todos os dados informados, a planilha já organizou as áreas que definimos, multiplicou pelos coeficientes de ponderação, resumiu os principais parâmetros para iniciar o projeto arquitetônico e nos calculou 3 áreas:
Área Total Ocupada: soma de todas as áreas da obra, sem ponderação e considerando áreas cobertas e descobertas.
Área Coberta: soma das áreas que as prefeituras geralmente consideram como área construída, neste caso os subsolos não entraram na conta (algumas prefeituras podem considerar, fique atento).
Área Equivalente de Construção: é a solução do desafio, repare como ela tem um valor diferente das demais.
Agora você já pode orçar com boa precisão o custo da obra e avaliar a viabilidade econômica-financeira do projeto. Se o preço do terreno te fornece um bom retorno para o investimento, a aquisição do terreno pode ser concluída e você poderá passar todos esses números da planilha para um arquiteto ou projetista iniciar o projeto definitivo para aprovação.
Se você ainda não baixou a planilha, clique no botão abaixo:
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