Início Artigos BBPO11: Fundo Imobiliário Banco do Brasil Progressivo II
por Marcos Baroni 21/06/2018 14:11
BBPO11 veio a mercado em 2012 como um verdadeiro divisor de águas na indústria brasileira de fundos imobiliários sob vários aspectos.
De início, a captação do BBPO11 gerou rateio de 10% em sua Oferta Pública (IPO). Isso significa que o objetivo era captar por volta de R$ 1,5 bilhão, mas a procura foi tão grande por parte dos investidores que foram atingidos R$ 15 bilhões, e toda esta diferença foi devolvida aos que fizeram a reserva de suas cotas.Obviamente, isso gerou uma demanda gigantesca no mercado secundário. Os primeiros dias de negociação fez com que a cota valorizasse por volta de 20%, e com relevantes volumes diários.
O BBPO11 é o Fundo Imobiliário Banco do Brasil Progressivo II. O fundo possui como locatário o Banco do Brasil. Seu portfólio inclui agências e prédios comercias locados ao Banco.
Outro aspecto interessante no DNA de BBPO11 é o fato de sua rica diversificação geográfica, trazendo ao mercado uma visão diferente sob o ponto de vista da capacidade de se buscar ativos estratégicos em todo o país.
O Portfólio Imobiliário de BBPO11 possui Agências Bancárias e Prédios Comerciais divididos da seguinte forma em pouco mais de 393 mil m² de Área Construída:
Centro Oeste: 11%
Risco do BBPO11
O principal risco para BBPO11 é o que poderá ocorrer após o término contratual nos 64 imóveis do Fundo, visto que passamos por um processo de digitalização de Serviços Bancários e enxugamento Administrativo das instituições.
De toda forma, vale reforçar que por volta de 50% das receitas imobiliárias são concentradas em 10 ativos principais, os quais de certa forma, são estratégicos para o Banco do Brasil, que inclusive já negociou a renovação antecipada no principal deles (Sede III em Brasília) em troca de uma profunda reforma.
Um ponto muito importante a considerar em BBPO11 é o fato que o Fundo foi planejado, desde o início, para manter um caixa robusto por volta de 10% do Patrimônio Líquido (R$ 150 milhões) ao longo da vigência contratual (10 anos).
O foco principal é justamente efetuar (e manter) um rígido Plano de Manutenções nas propriedades do Fundo. Neste sentido, os Gestores visam proximidade junto ao Banco do Brasil (Locatário) para que todas as necessidades sejam atendidas de maneira satisfatória.
Os contratos são Atípicos e com duração de 10 anos (2012 a 2022), portanto, não poderão ser rescindidos antes do prazo, tampouco passarem por revisionais (renegociações de aluguéis) até o fim do período. Os reajustes são indexados pelo IPCA.
Dados BBPO11
Administrador / Gestor: VAM – Votorantim Asset Management
Segmento: Agências Bancárias / Corporativo
Patrimônio Total (Maio/2018): R$ 1,53 bilhão
Taxa de Administração / Gestão: 0,28 a.a.
Quantidade de Emissões: 01
Número de Cotistas (Maio/2018): 28.149
Alexandro Paiva 8 de julho de 2019
Olá, Professor! Esse BBPO11 na minha carteira e é um dos meus queridinhos, mas confesso que tenho um pouco de receio em não saber a hora de vender. Mas enfim. Professor, na verdade, queria me especializar no mercado financeiro (como você, ser especialista em Fundos Imobiliários e também em ações), no entanto, não vejo graduações nessas áreas específicas. Poderia me dar dicas de quais cursos eu poderia procurar, para aprimorar os meus conhecimentos e me tornar um especialista do universo financeiro? Desde já, muito obrigado. Um abraço. Alexandro Paiva.
Adriano Durães 9 de agosto de 2019
Prezado, Marcos Baroni
Artigo excelente, muito rico em informações, tenho uma dúvida, se possível agradeceria sua resposta.
BBPO11 vence em 2022, o que vai acontecer com o fundo em 2022?
Existe uma renovação automática a medida que o banco do brasil for renovando os contratos?
Ou o Banco devolve tudo para os cotistas de acordo com a variação da cota na época, e abre outro IPO?
"Realmente não dá pra saber. Pode devolver, pode renovar. O principal ativo teve renovação antecipada com aluguel mínimo de 2.3 milhões. Hoje é na faixa de 3.2 milhões."
-Marcos Baroni
Vitor Myra Moreira 11 de setembro de 2019
A diversificação de regiões desse fundo é top, mas só atender o Banco do Brasil é complicado, se o banco resolve não alugar mais eu entendo que acabou o fundo, o que vocês acham? Não tenho esse fundo na minha carteira por esse receio.
Renata 23 de setembro de 2019
Não acredito que o BB vai entregar todas as agencias de uma vez. Acho que pode até diminuir número de agências, mas não vai finalizar atendimento personalizado… E como os imóveis são bem localizados, aluga-se de novo, não???
O meu receio é que é minha 1a compra de Fundo, gostei desse, mas não sei analisar direito se, com essa insegurança, a cota tende a se desvalorizar. Não entendo …
Professor, pode me explicar sobre isso?
Todas de uma vez quase certeza não vai ser. A insegurança já está precificada no ativo, pode ser que ela venha a aumentar mais para frente, não dá para prever, só ficar atenta aos fatos relevantes do fundo e, nesse caso, do banco do brasil.
Jose Carlos Carlos Ganzarolli 31 de outubro de 2019
Como se garantir que após 2022, o banco ainda terá a necessidade dessa quantidade de área, visto que a digitalização requer muito memos m2 por cliente?