O sonho da casa própria, quem não tem?
Com a realidade da economia brasileira, comprar um imóvel à vista é uma possibilidade cada vez mais remota, mas que não anula as chances de realização desse sonho.
Muitas pessoas encontram nos diferentes tipos de financiamento imobiliário a chance de adquirir seus bens imóveis.
Se você pensa em tirar essa vontade do papel sem surpresas ao decorrer do processo e não sabe bem por onde começar, nós ajudamos você.
O que é financiamento imobiliário? E como funciona?
O conceito de financiamento imobiliário é bastante simples: você pega um valor emprestado com alguma instituição financeira para comprar um imóvel – seja casa, apartamento ou ainda, em alguns casos, há a possibilidade de compra de imóveis comerciais.
O empréstimo é concedido por meio de um contrato entre credor e comprador e contém cláusulas que indicam como o valor deve ser ressarcido, em qual prazo e por qual valor.
Algumas instituições oferecem contratos que podem se estender até 240 meses.
Diversos aspectos são levados em consideração na hora da concessão de um financiamento imobiliário e, dentre eles, listamos alguns logo abaixo.
Para compor a taxa de juros são verificados diversos fatores, como por exemplo, o valor do imóvel, o percentual do valor que o cliente quer financiar, a renda familiar, comprovação de renda, entre outros.
Acima de tudo, há também a avaliação de risco de inadimplência. Quanto maior o risco, maior é a taxa de juros.
Prazos, custos e parcelas
Os prazos para pagamento dos produtos disponíveis no mercado podem chegar a 420 meses (35 anos). O valor da parcela varia de acordo com o sistema de amortização.
Além disso, há ainda custos de registro do imóvel e do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), que é pago à prefeitura. Este imposto pode chegar a até 3% do valor do imóvel.
Amortizar significa quitar mensalmente parte da dívida com o credor.
Os sistemas mais comuns são as Tabelas Price (parcelas fixas) e SAC (parcelas decrescentes). Temos um texto que explica a fundo os sistemas de Amortização Constante (SAC) e Price.
É conhecida por Tabela Price ou sistema francês de amortização a modalidade que tem como característica principal apresentar um valor fixo de parcela durante todo o tempo de pagamento.
Na Tabela Price, os juros são calculados sobre o valor total do financiamento, porém a composição das parcelas é diferenciada: começam mais baixas e depois se mantêm fixas, proporcionando amortização da dívida ao final das parcelas.
SAC é a sigla para Sistema de Amortização Constante, onde os pagamentos do valor financiado começam por parcelas mais altas e vão diminuindo com o passar do tempo, pois há diminuição progressiva da taxa de juros.
Na tabela SAC, os juros incidem sobre o valor restante da dívida, não sobre o valor total do financiamento. Isso significa que, a cada pagamento de parcela, os juros são recalculados sobre o montante restante, reduzindo, assim, mês a mês, o valor da parcela.
A Tabela Sacre possui uma forma de cálculo de juros diferenciada: é em esquema de "escada", ou seja, na contratação do crédito, as prestações mantêm valores semelhantes durante algum período de tempo, mas variam quando há correção na taxa referencial a cada mês.
Dessa forma, o valor das parcelas desce para um patamar mais baixo e se mantém padrão por um tempo.
São essas quedas que fazem o valor pago seguir uma espécie de "degraus" longos, que vão se repetindo até o devedor pagar a sua dívida.
Dá para se dizer que essa modalidade é um mix das tabelas Price e SAC, oferecendo o melhor dos dois mundos.
No Brasil hoje, existem pelo menos três tipos de financiamento imobiliário disponíveis, cada um com suas características e restrições, porém todos como um recurso de oportunizar ao cidadão a chance de adquirir seu imóvel próprio.
Abaixo, abordamos um pouco sobre cada modalidade.
Financiamento imobiliário pelo Sistema Financeiro de Habitação – SFH
Criado em 1964 para facilitar o acesso à moradia aos brasileiros, o SFH usa como recurso os fundos da conta poupança.
Esses recursos podem ser repassados pelo FGTS para compra e construção de imóveis.
Confira algumas das características desse sistema:
Apenas para imóveis residenciais e pessoas físicas;
Permite o uso do FGTS na compra do imóvel;
O valor financiado, incluindo as despesas da contratação, não pode ultrapassar 80% do valor do imóvel;
Há um limite de avaliação do bem, que é de no máximo R$ 1,5 milhão.
O Custo Efetivo Máximo anual do empréstimo deve ser de até 12% ao ano;
Este custo inclui o Custo Efetivo Total e seguros como os de morte, danos ao imóvel e invalidez;
Não ter outros financiamentos de casa ou apartamento com já financiados via SFH;
Não ser proprietário do imóvel que reside ou trabalha.
Financiamento imobiliário pelo Sistema Financeiro Imobiliário – SFI
Mais recente, o Sistema Financeiro Imobiliário foi criado nos anos 1990 pelo Governo Federal para atender às pessoas que não se enquadram no SFH.
Crédito para compra de imóveis comerciais ou residenciais;
Valores superiores a R$1,5 milhões;
As regras são definidas pela instituição que oferece o crédito;
Prazo máximo de quitação é de 420 meses (35 anos).
Esse é um dos principais tipos de financiamento imobiliário! No atual Governo, o programa conhecido como Minha Casa, Minha Vida mudou de nome e agora se chama Casa Verde e Amarela.
Suas regras também foram afetadas. Atualmente, as características do programa de auxílio à financiamento imobiliário para classes de menor renda da população são:
Estar dentro da faixa econômica de salário entre R$ 1.800 e RS 7.000 reais.
Como usar FGTS no financiamento imobiliário?
Para usar o FGTS no financiamento imobiliário, o primeiro passo é identificar se o solicitante se adequa às regras estabelecidas. São elas:
Além disso, é necessário ter trabalhado pelo menos três anos sob o regime do FGTS, sendo períodos contínuos ou não, consecutivos ou não, em uma mesma empresa ou não.
Existem três tipos de enquadramentos, estabelecidos pelas instituições financeiras, que ditam o uso do FGTS na hora do financiamento. São chamados de damp.
No Damp I, o FGTS é sacado e usado à vista, muitas vezes cobrindo o percentual de entrada. Já o Damp II permite utilizar o FGTS na amortização do saldo devedor, ou seja, no valor das prestações.
O Damp III conta com possibilidade de abatimento das parcelas do contrato em até 80% ou efetuar pagamento de até três parcelas atrasadas.
Como vimos, existem diversos tipos de financiamento imobiliário, mas, qual o melhor?
Essa é uma pergunta da qual a resposta é completamente subjetiva, porém, de modo geral, a resposta mais assertiva é: aquela que atende às suas necessidades e se adequa ao seu perfil.
Existem diversas opções no mercado, por diversas instituições financeiras que vão muito além dos grandes bancos e oportunizam benefícios realmente vantajosos na hora de tirar seu sonho do papel.
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