Lei nº 13.465/2017 – Inovações com Reflexos para o Mercado Imobiliário
Por Aloísio Santini (a.santini@tcsa.adv.br )
Foi sancionada em 11/07/2017 a Lei nº 13.465/2017 ("Lei 13.465/17"), resultado da conversão do texto da Medida Provisória nº 759/2016, a qual tratava inicialmente sobre regularização fundiária rural e urbana, bem como sobre a alienação de imóveis da União Federal, mas que ao longo do processo de aprovação e conversão em lei recebeu uma série de inclusões de matérias, e acabou por disciplinar também diversas outras questões de impacto direto para o dia-a-dia do mercado imobiliário.
Dentre as várias novidades trazidas pela Lei 13.465/17, destacamos os seguintes temas:
1. Direito Real de Laje: trata-se novo direito real, compreendendo mecanismo bastante útil para a regularização fundiária de favelas. Em linhas gerais, o direito real de laje permite instituir uma unidade autônoma imobiliária para as construções do espaço aéreo ou no subsolo de terrenos públicos ou privados, desde que estas construções tenham acesso exclusivo para a via pública, não se confundindo essa nova figura com as situações de condomínio.
2. Condomínio de Lotes: Essa figura vem sendo debatida há mais de 15 (quinze) anos pelo Poder Legislativo e com a inserção do art. 1.358-A no Código Civil, estabelecendo que poderá haver em terrenos partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos, parece ter sido encontrada uma solução com a criação dessa nova forma de parcelamento do solo urbano. No caso de incorporação imobiliária que tenha por objeto um condomínio de lotes, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor.
3. Loteamento com Controle de Acesso: A questão do controle de acesso nos loteamentos, popularmente conhecidos como loteamentos fechados também foi tratada pela Lei 13.465/17, com uma alteração inserida na Lei de Parcelamento do Solo Urbano, Lei 6.766/79, conferindo ao poder público Municipal essa regulamentação, porém sendo vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos, não residentes nesses loteamentos, desde que devidamente identificados ou cadastrados.
4. Alienação Fiduciária do Bem Imóvel em Garantia: A grande inovação ficou por conta da possibilidade de, até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, se assegurar ao devedor fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e demais despesas, sendo que nessa hipótese convalescerá o contrato de alienação fiduciária. Tal benefício já vinha sido concedido reiteradamente aos devedores por força de decisões judiciais.
5. Usucapião Extrajudicial: Assim como ocorre nos procedimentos de retificação de registro de imóveis realizados de forma extrajudicial perante os Oficiais de Registro de Imóveis, o silêncio da parte passa a ser interpretado como concordância com a usucapião pretendida. Tal mudança representa um grande avanço para que essa modalidade de aquisição de propriedade passe a ser mais utilizada, contribuindo também com a desjudicialização de demandas.
6. Exoneração de Responsabilidade Fiscal do Vendedor: Alterada a Lei dos Registros Públicos, nº 6.015/73, possibilitando a averbação na matrícula do imóvel do termo de quitação de contrato de compromisso de compra e venda, desde que devidamente registrado nessa mesma matrícula imobiliária. A averbação tem finalidade específica de exoneração do vendedor da responsabilidade sobre tributos municipais incidentes sobre o imóvel perante o Município (principalmente IPTU e ITBI). Essa averbação do termo de quitação não implicará na transferência de domínio ao compromissário comprador.
Para maiores esclarecimentos ou informações sobre a nova Lei 13.465/17, favor contatar os membros da equipe de TCSA Advogados.