O contrato de corretagem e algumas questões práticas
Atualmente, em virtude do crescimento do mercado imobiliário brasileiro, não obstante a recente crise econômica, é comum nos depararmos com uma classe que cresce a cada dia.
Trata-se do corretor imobiliário. Corretor imobiliário é aquele que aproxima interesses alheios, de modo que seja concluído um negócio jurídico entre eles. Desta forma, o corretor é aquele que aproxima duas pessoas ou empresas que querem fazer negócios como compra e venda de imóveis, permuta, aluguel, dentre outros.
Ultrapassada a questão inicial, é importante demonstrar o que seria o contrato de corretagem e algumas de suas peculiaridades.
O contrato de corretagem é regido pelo Código Civil, Lei número 10.406/2002, entre os artigos 722 a 729.
Demonstrado o que é o contrato e corretagem, surgem algumas dúvidas. Embora não se pretenda esgotar o tema, algumas questões práticas serão aqui abordadas em forma de perguntas.
- Se o corretor aproximou as partes para a realização de um negócio e estas se arrependem posteriormente, como fica a questão?
R: Neste caso, o pagamento da remuneração de corretagem não depende do recebimento do preço do negócio ou da conclusão do contrato. Ou seja, o arrependimento posterior, uma vez manifestada a vontade, de modo inequívoco, pela concordância, não afasta o direito do corretor à percepção da remuneração, que é devida[1].
No entanto não se pode confundir arrependimento com a irregularidade da documentação. Razão pela qual caso haja irregularidade na documentação e por este motivo o negócio não seja concluído, não há que se falar em pagamento da corretagem[2],
- Se a aproximação das partes pelo corretor foi feita e o negócio foi fechado após o prazo de vigência do contrato de corretagem, como fica a situação?
R: Neste caso, se a aproximação das partes foi devidamente feita pelo corretor, ainda que o negócio tenha sido fechado após o prazo do contrato, a comissão deverá ser paga ao corretor[3].
- Qual a consequência do contrato de corretagem com cláusula de exclusividade?
R: No dia a dia, com frequência é celebrado contrato de opção de compra, com ou sem recibo de sinal. Neste instrumento, fixa-se a atuação do corretor, com ou sem cláusula de exclusividade. Quando há exclusividade, ainda que a venda seja realizada sem a participação do corretor, o montante é devido, exceto no caso de desídia. Ou seja, neste caso a remuneração só não é devida caso comprovada sua inércia ou ociosidade (artigo 726, Código Civil).
- Como fica caso existam vários corretores atuando?
R: A Lei determina que, havendo pluralidade de corretores, todos devem ser remunerados. No silêncio, a remuneração é devida em partes iguais.
- Caso tenham trabalhado vários corretores em paralelo e entre eles não haja acordo sobre o pagamento, como fica a questão?
R: Sendo assim, o caso concreto indicará o quanto cada um trabalhou, eficazmente ou não. O que não se admite é que o valor total ultrapasse o que seria razoavelmente pago a um corretor, sob pena de empobrecimento sem causa do contratante do serviço. No entanto, em decisão que contradiz nossa posição, o STJ ignorou esta ponderação ao reconhecer que, existindo cláusula de exclusividade, a comissão contratada é devida ao corretor que dela se beneficiava, ainda que outro corretor tenha também atuado e promovido a aproximação útil[4].
Conforme dissemos, não tem como esgotar o tema em um pequeno artigo. Tendo em vista a complexidade da relação de corretagem, ainda que seja possível provar a corretagem por meio de testemunhas, recomenda-se que sempre seja feito um bom contrato de corretagem. Isto certamente trará mais segurança às partes.
[1] STJ, AgRg no AREsp 465043/SP, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA: "DIREITO CIVIL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DA PARTE APÓS ASSINATURA DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. COMISSÃO DEVIDA. 1. É devida a comissão de corretagem por intermediação imobiliária se os trabalhos de aproximação realizados pelo corrector resultarem, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio. 2. Agravo Regimental desprovido."
[2] CIVIL. CORRETAGEM. COMISSÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NEGÓCIO NÃO CONCLUÍDO. RESULTADO ÚTIL. INEXISTÊNCIA. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR.
COMISSÃO INDEVIDA. HIPÓTESE DIVERSA DO ARREPENDIMENTO.
1. No regime anterior ao do CC/02, a jurisprudência do STJ se consolidou em reputar de resultado a obrigação assumida pelos corretores, de modo que a não concretização do negócio jurídico iniciado com sua participação não lhe dá direito a remuneração.
2. Após o CC/02, a disposição contida em seu art. 725, segunda parte, dá novos contornos à discussão, visto que, nas hipóteses de arrependimento das partes, a comissão por corretagem permanece devida. Há, inclusive, precedente do STJ determinando o pagamento de comissão em hipótese de arrependimento.
3. Pelo novo regime, deve-se refletir sobre o que pode ser considerado resultado útil, a partir do trabalho de mediação do corretor. A mera aproximação das partes, para que se inicie o processo de negociação no sentido da compra de determinado bem, não justifica o pagamento de comissão. A desistência, portanto, antes de concretizado o negócio, permanece possível.
4. Num contrato de compra e venda de imóveis é natural que, após o pagamento de pequeno sinal, as partes requisitem certidões umas das outras a fim de verificar a conveniência de efetivamente levarem a efeito o negócio jurídico, tendo em vista os riscos de inadimplemento, de inadequação do imóvel ou mesmo de evição. Essas providências se encontram no campo das tratativas, e a não realização do negócio por força do conteúdo de uma dessas certidões implica mera desistência, não arrependimento, sendo, assim, inexigível a comissão por corretagem.
(REsp 1183324/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/10/2011, DJe 10/11/2011)
[3] CIVIL E EMPRESARIAL. INTERMEDIAÇÃO OU CORRETAGEM PARA A VENDA DE IMÓVEL. APROXIMAÇÃO ÚTIL DAS PARTES. VENDA APÓS O PRAZO ESTIPULADO EM CONTRATO. COMISSÃO DEVIDA.
(REsp 1072397/RS, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/09/2009, DJe 09/10/2009)
[4] DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO ESPECIAL. CORRETAGEM NA VENDA E COMPRA DE IMÓVEL. APROXIMAÇÃO ENTRE AS PARTES PELA AUTORA. NEGÓCIO CONCLUÍDO POR OUTRO CORRETOR.
EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA DE CORRETAGEM COM EXCLUSIVIDADE (CC/2002, ART. 726). CULPA DA AUTORA NÃO CARACTERIZADA. SÚMULA 7/STJ.
SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. INEXISTÊNCIA.
(AgRg no REsp 1101611/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 09/08/2011, DJe 07/10/2011)
Disponível em: http://fellipesd.jusbrasil.com.br/artigos/400217065/o-contrato-de-corretagem-e-algumas-questoes-praticas