Carmem Wagner Cerveira
1 Pº R.P.90/2007 DSJ-CT: Anexação de prédios descritos -recusa. Divergência entre a soma das áreas dos prédios a anexar e a área do prédio resultante da anexação invocação de erro de medição. Operação de loteamento. DELIBERAÇÃO Relatório 1. Vítor vem interpor recurso hierárquico da recusa de anexação dos prédios descritos na Conservatória do Registo Predial de sob os números 1493/ , 1494/ e 1495/ , da freguesia de, pedida a coberto da ap.4/ com base em planta e declaração a que se refere o artigo 30º do Código do Registo Predial (CRP), em caderneta predial actualizada, alvará de utilização do edifício construído no prédio resultante da anexação e certidão camarária na qual se faz corresponder ao novo prédio, com os mesmos elementos descritivos complementarmente indicados, a área total de 142,80 m2. 2. À recusa, fundada, em síntese, na diferença expressiva entre a soma das áreas dos prédios a anexar e a área do prédio resultante da anexação, a exceder os 20% em relação à área maior, e, bem assim, na falta de apresentação de documento comprovativo da autorização da operação de loteamento em que se traduz a referida anexação, vem o recorrente opor-se alegando, por um lado, desconhecer disposição legal que impeça considerar como simples erro de medição uma diferença superior a 20% em relação à área maior, e, por outro, que no alvará de utilização emitido pela câmara municipal competente, no qual se refere que o prédio novo está descrito na conservatória sob os ns , e 01495, está implicitamente autorizada a anexação, nos termos e para os efeitos previstos na alínea i) do artigo 2º do Decreto-Lei nº555/99, de 16 de Dezembro, pelo que, no seu entender, inexiste fundamento para a recusa. 3. No despacho a que se refere o artigo 142º, nº3, do CRP mantém-se a recusa, dandose por assente que uma divergência entre a soma das áreas dos prédios a anexar e a área do prédio resultante da anexação superior a 20% constitui um erro grosseiro, a implicar para a sua correcção a via prevista nos artigos 120º e seguintes do CRP, e que, sendo o emparcelamento considerado uma operação de loteamento desde a entrada em vigor do Decreto-Lei nº555/99, tornar-se-ia necessário inscrever a autorização de loteamento no prédio resultante da anexação com base em licença ou autorização 1
2 municipal que não pode ser o simples alvará de utilização emitido com objectivos completamente distintos. 4. O processo é o próprio, o recurso é tempestivo, o recorrente tem legitimidade e inexistem questões prévias que obstem à apreciação do mérito, que se expressa na seguinte DELIBERAÇÃO I Tratando-se de matriz não cadastral, a divergência quanto à área do prédio entre o título e a descrição que não resulte de alteração superveniente só pode ser corrigida fora do processo de rectificação previsto nos artigos 120º e seguintes do Código do Registo Predial se estiver em causa um «simples erro de medição» 1 e se forem apresentadas planta do prédio e declaração assinada por 1. No que respeita ao conceito de «simples erro de medição», à falta de definição legal, dever-nos-á bastar o seu sentido corrente, ou seja, o lapso ou a imprecisão no acto de medir, quer por se terem utilizado métodos ou instrumentos sem rigor técnico quer por se ter calculado ou reproduzido de forma inexacta a área correspondente à superfície medida, pelo que, nesta perspectiva, não sendo possível comprovar os termos da acção ou do acto pretérito da medição, só as circunstâncias de facto permitirão, caso a caso, alicerçar o juízo de verosimilhança ou de manifesta probabilidade de se estar perante um simples erro de medição, passível de ser corrigido no processo de registo comum artigo 30º do CRP-, ou, ao invés, lançar a dúvida sobre o objecto da medição, demandando, assim, um esforço probatório acrescido, a realizar no processo próprio da rectificação dos registos previsto nos artigos 120º e seguintes do CRP. Queremos com isto dizer que a convicção do conservador sobre tratar-se ou não de simples erro de medição, não podendo formar-se à custa de um critério legal distintivo ou de prova plena do acto, há-de assentar na ponderação, segundo critérios de razoabilidade e de experiência, de todos os elementos ou indicadores oferecidos nos documentos apresentados e no histórico de registo do prédio, sendo que quaisquer indícios seguros ou substanciais que no caso concreto inculquem a suficiente probabilidade de causa diversa para a divergência, designadamente uma eventual desconformidade entre a realidade material objecto de medição e a que se acha retratada pelo registo capaz de pôr em causa a sua identidade, devem suscitar investigação mais apurada e, nomeadamente, um leque mais alargado de meios de prova, a obter agora fora do mecanismo facilitado de acesso ao registo a que se refere o artigo 30º do CRP. 2
3 todos os proprietários confinantes de que não houve alterações na configuração do prédio 2 artigo 30º do Código do Registo Predial 3. II- Do mesmo modo, o prédio resultante de anexação só pode ser descrito com área diversa da que resulta da soma das áreas indicadas no registo para cada um dos prédios descritos de harmonia com matriz não cadastral, se o emparcelamento já tiver ocorrido no plano material e se for comprovado, nos termos acima referidos, que aqueles prédios não sofreram quaisquer alterações nas suas extremas e que, por isso, a configuração do novo prédio respeita os limites e o desenho dos mencionados prédios devendo-se a diferença a simples erro de medição 4. 2.Considerando a alteração introduzida pelo DL 533/99, de 11 de Dezembro, ao nº2 do artigo 30º do CRP, temos que a intervenção dos proprietários confinantes não se basta agora com a mera assinatura da planta do prédio antes se exige a declaração expressa de que o prédio não sofreu alterações na sua configuração. Como já referimos noutra sede, se antes a intervenção dos proprietários confinantes se fazia com o intuito de evitar o conflito, procurando-se a aceitação da correcção da área do prédio por parte daqueles a quem a rectificação pudesse prejudicar (cfr. o processo nº150 R.P. 90), com a nova redacção ter-se-á conseguido ir mais longe, vinculando também os proprietários confinantes à declaração implícita de que não foram parte numa anexação ou desanexação não tituladas. Ou seja, não competindo aos proprietários confinantes asseverar qual a área correcta do prédio, não se lhes comete agora anuir apenas no seu desenho ou retrato gráfico antes se lhes atribui a responsabilidade de declarar que a realidade material apresentada a registo não sofreu alterações e que, por isso, mantém a mesma fisionomia, as mesmas linhas, extremas ou demarcação. 3. A aplicação do mecanismo previsto no artigo 30º do CRP tem, assim, como pressupostos que o prédio tenha sido descrito ou actualizada a respectiva descrição de harmonia com matriz não cadastral e que a divergência de área tenha como causa ou razão o simples erro de medição, tendo como requisitos mínimos para o registo da nova área a apresentação de planta do prédio e de declaração assinada por todos os proprietários confinantes de que não houve alterações na configuração do prédio. 4. Obviamente, a correcção da divergência entre a área do novo prédio e a que resulta da soma das áreas indicadas na descrição de registo de cada um dos prédios deverá, sempre que possível, ser patenteada nas tábuas mediante o prévio averbamento de fixação da área correcta à descrição ou descrições que se mostrem inexactas. Demonstrando-se, todavia, que o emparcelamento ou a anexação dos prédios ocorreu já no plano material, designadamente por se terem já removido os marcos intermédios e se 3
4 III- Deve, no entanto, ser recusado o registo de anexação de prédios de que resulte a constituição de um lote destinado imediata ou subsequentemente à edificação urbana que não se demonstre ter sido precedida de licença ou autorização municipal nos termos do artigo 2º, i), do Decreto Lei nº555/99, de 16 de Dezembro, quando devida 5. ter procedido à alteração física do novo prédio ou por se ter já procedido, como no caso dos autos, à demolição dos edifícios existentes e à construção e licenciamento de um novo edifício, a impossibilidade de refazer a realidade material correspondente a cada um dos prédios objecto de anexação deve, a nosso ver, autorizar a que a correcção da área se reflicta nas tábuas apenas por mero confronto entre o histórico descritivo de cada um dos prédios objecto de anexação e o conteúdo da nova descrição, o qual, naturalmente, se pretende seja exacto ab initio; Pois, se o erro se verifica na medição de todos ou alguns dos prédios a anexar, e não na medição do prédio resultante da anexação, e se por força do princípio da fé pública que o enforma (artigo 7º do C.R.P.) o registo não pode deixar de reflectir a realidade predial sobre que incidem as relações jurídicas que perspectiva publicitar (Pº nº106/96 R.P. 4, publicado no BRN 7/97, II caderno), não podemos aceitar que ao interessado, impossibilitado de reatar a realidade material de cada um dos prédios, sobre apenas como alternativa o pedido de anexação com indicação da área correspondente à soma das áreas de cada um dos prédios descritos, que, desde logo, se sabe ser inexacta, e um posterior pedido de correcção da nova descrição nos termos previstos no artigo 30º do CRP. Assim, no caso dos autos e no que concerne ao erro de medição, parecem-nos, pois, de admitir os termos do pedido de registo e a suficiência da prova documental que o instrui porquanto, tendo sido demonstrada a produção de efeitos do emparcelamento no plano material, dos documentos apresentados e do historial de registo, designadamente da estabilidade das confrontações de cada um dos prédios, da implantação do edifício e respectivo logradouro e do seu posicionamento face aos prédios vizinhos, das declarações dos proprietários confinantes e da planta do prédio, não resultam, a nosso ver, elementos capazes de inculcar um erro sobre o próprio objecto de medição, nem a diferença de área 28,80 m2 -, apesar de expressiva, é de molde a consubstanciar o erro grosseiro. Donde, se outros impedimentos não houvessem à tradução tabular do efeito real do emparcelamento em causa, pela nossa parte nada obstaria a que, no caso em apreço, pudéssemos considerar a manifesta probabilidade ou verosimilhança, pois à absoluta certeza dificilmente se chegaria, de se tratar de um erro de medição e, com isso, autorizar o averbamento de anexação e a abertura da descrição do novo prédio com a área que ora lhe é atribuída. 5. A questão do emparcelamento de prédios para efeitos de aplicação do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (aprovado pelo DL nº 555/99, de 16 de Dezembro e suspenso até à entrada em vigor das alterações introduzidas pelo DL nº 177/2001, a produzir efeitos 120 dias após a data da sua publicação, em 4 de Junho), foi já tratada em detalhe no Pº C.P. 89/2002 DSJ-CT, citado pela recorrida no despacho de sustentação, no qual se 4
5 Em conformidade, propomos a improcedência do recurso. Deliberação aprovada em sessão do Conselho Técnico de 30 de Janeiro de Maria Madalena Rodrigues Teixeira, relatora. Esta deliberação foi homologada pelo Exmo. Senhor Presidente em firmou o entendimento, recentemente reiterado no Pº RR.P. 65/2007 DSJ-CT, de que a constituição de um lote destinado a edificação resultante do emparcelamento de dois ou mais prédios situados em perímetro urbano ou em solo rural intervencionado constitui operação de loteamento sujeita a licença ou autorização municipal nos termos do artigo 2º, i), do DL nº555/99. Por conseguinte, só a demonstração de que a anexação material dos prédios ocorreu em data anterior à entrada em vigor do DL nº555/99 e de que, por isso, se encontra excluída do âmbito temporal de aplicação deste diploma, a prova, por certidão camarária, de que os prédios envolvidos na operação de emparcelamento se situam em solo rural não intervencionado ou a apresentação da licença ou autorização municipal da operação de loteamento poderiam, à luz do entendimento firmado, tornar viável o registo respectivo. Sendo certo que nas alterações ao DL 555/99 aprovadas pela Lei nº60/2007, de 4 de Setembro, a constituição de lote resultante do emparcelamento de prédios deixa de se conter no conceito de operação de loteamento, por ora e enquanto este diploma estiver pendente de vigência não encontramos razões para abandonar a posição contida nos processos atrás referidos e para não recuperarmos aqui, no essencial, os fundamentos de direito então aduzidos que se dão por reproduzidos com dispensa de considerações de pormenor ou de quaisquer desenvolvimentos de que, certamente, o caso concreto não beneficiaria. Por isso, na situação em tabela, por se tratar da anexação de prédios urbanos que, após a demolição dos edifícios neles implantados, deram lugar a um terreno no qual se construiu novo edifício licenciado para habitação, importaria comprovar, consoante o caso, a ocorrência da anexação material em data anterior à entrada em vigor do DL 555/99, a inserção da área resultante da anexação em solo rural não intervencionado ou a prévia obtenção de licença ou autorização municipal da operação de loteamento. Ora, não se mostrando reunida nos autos prova de nenhum destes factos e não colhendo, quanto a nós, o argumento expendido pelo recorrente no sentido de que a licença de utilização implicitamente autoriza a anexação pois, apesar de corporizado num mesmo diploma o regime da urbanização e edificação, a licença ou autorização de loteamento e a autorização de utilização, como bem refere a recorrida, servem finalidades diversas e claramente respeitam a operações urbanísticas diferentes cfr., entre outros, os artigos 4º e 57º do DL 555/99-, por esta razão, o registo não podia senão ser recusado. 5
Despacho: Despacho: Despacho: Concordo. Envie-se a presente informação ao Sr. Director do Departamento Municipal de Gestão Urbanística, Arq. Aníbal Caldas. Anabela Moutinho Monteiro Chefe da Divisão de