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Potenciais e diversificações acessíveis para os investidores
No Clube FII (site especializado em fundos imobiliários), prestamos serviços para investidores individuais (pessoa física) que buscam informações, análises e ferramentas para a melhor tomada de decisão em investimentos imobiliários. Esses investidores, em sua grande maioria, já investem ou já investiram em imóveis como salas comerciais, apartamentos e terrenos. Mesmo aqueles que já investem em imóveis via FIIs também tendem a focar nas lajes corporativas e em empreendimentos que costumam frequentar assiduamente. Realmente, investir em uma laje corporativa ou em um shopping center é algo mais "concreto", intuitivo e faz parte do nosso cotidiano.
O fundo imobiliário como veículo de investimento permitiu o acesso facilitado aos galpões logísticos e industriais. Via fundos imobiliários, os investidores individuais, até mesmo os institucionais, têm acesso a esses ativos com boa relação risco/retorno, liquidez em mercado de bolsa e gestão profissional. Ao contrário do segmento corporativo, os FIIs logísticos/industriais conseguem alocar capital em excelentes ativos fora dos estados de São Paulo e Rio de Janeiro, o que traz também uma diversificação geográfica.
Entre gestores e analistas, circulam diversas teses que geram algumas dúvidas em relação, por exemplo, ao futuro desempenho financeiro dos edifícios comerciais, devido à proliferação de coworkings ou empresas que estão estabelecendo uma cultura de home office. Na mesma direção, a tendência de redução do atendimento direto ao cliente e o número de agências bancárias pode impactar fundos importantes em nosso mercado e, por fim, a "ameaça" do e-commerce aos shoppings e possíveis mudanças nos hábitos de consumo dos brasileiros é um debate recorrente entre cotistas dos fundos desse segmento.
Entretanto, no caso dos galpões é exatamente o contrário. Tendências de mercado e mudanças de hábito de consumidores e empresas potencializam o setor. Por exemplo: o crescimento do e-commerce demanda uma estrutura logística que depende de galpões para distribuição e entrega dos produtos ao consumidor final. A Buildings já indica em seus relatórios e artigos que o setor – seja por meio de expansões de empresas já consolidadas, seja com a criação de novas operações de e-commerce – fecha novos contratos e ocupa cada vez mais espaço, sinalizando essa tendência positiva para o mercado.
Selecionei os principais fundos do segmento logístico/industrial pelos critérios de liquidez e participação do IFIX (Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários) e que tenham pelo menos um ano de mercado. Confira na tabela abaixo. Com poucos fundos, é possível comprar uma carteira composta por vários galpões, locados para empresas de grande porte e bom rating de crédito, com contratos atípicos de longo prazo, vacância baixa, yield anual atrativo (líquido de IR para pessoas físicas) e, como comentei, distribuídos em várias regiões do país.
Os dados indicam, conforme análise da Buildings, queda na vacância e entregas de galpões já com contratos fechados no modelo buit to suit. Desta forma, a melhoria no setor fica mais evidente para os investidores.
Fonte e elaboração: Clube FII (2019) | Dados coletados em 19/07/2019 | Média calculada a partir da amostra da tabela | Liquidez diária: volume financeiro médio diário (junho/2019). | P/VPA: Preço/Valor Patrimonial da Cota.