Os melhores fundos imobiliários para junho, segundo o BTG
Os melhores fundos imobiliários para junho, segundo o BTG Pactual
A Apex News divulga mensalmente um resumo das teses e dos fundamentos por trás da carteira recomendada de fundos imobiliários (FIIs) do BTG Pactual. A carteira de fundos imobiliários apresentou um desempenho negativo de 1,43% em maio, melhor do que o Índice de Fundos Imobiliários (IFIX), que caiu 1,56% no período, encerrando o mês no patamar dos 2.816 mil pontos.
A carteira recomendada de FIIs apresenta um dividend yield anualizado de 6,8% e projeção para os próximos 12 meses de 6,7%, enquanto as cotas dos fundos negociam em média com desconto de 8% em relação aos seus valores patrimoniais.
Em junho, a alteração na carteira foi a venda do RBRP11 e a compra de RCRB11, ambos com peso de 5,0% devido à queda de -8,4% das cotas em maio (-8,4%), aos R$ 143,4, no mesmo patamar do estopim da pandemia em março de 2020. O RBRP11 teve uma boa performance desde que entrou na carteira em março, com retorno de 10,8%, acima do IFIX, de -4,9%.
A carteira de crédito é pulverizada, com diferentes devedores, emissores, vencimentos e indexadores, tendo 47% em CDI e 53% em inflação. A remuneração média é de CDI + 2,84% ao ano. Além disso, a gestora possui larga experiência no setor imobiliário e tem um processo de análise rigoroso e diligente.
O fundo deu início à sua 6ª emissão de cotas (ICVM 400) para captar até R$ 250 milhões. Também divulgou seu relatório de risco do primeiro semestre, destacando que 71% dos CRIs estão atrelados a imóveis na cidade de São Paulo, sendo 43% posicionados em regiões premium, como Faria Lima, Jardins e Pinheiros. Ainda, 47% dos CRIs são de risco corporativo, 26% de risco pulverizado multi devedor e 11% atrelados a CRIs de estoques performados.
Por fim, o fundo negocia a 1,01x seu valor patrimonial, com um dividend yield anualizado de 8,66%.
Está exposto a devedores de grande porte e com baixo risco de crédito, como Helbor, GPA, BRF, JSL, Vitacon e Rede D'or. Além disso, os devedores são diversificados em setores de atuação. Cerca de 64% dos papéis vencem acima de quatro anos, enquanto 9% vencem em prazo inferior a dois anos. A maioria dos papéis está atrelada à inflação (58%) e o restante ao CDI (42%).
O BTG Pactual Gestora possui um excelente time de gestão, com três fases de comitê bem desenhadas. A gestão busca entregar uma rentabilidade de 100% da variação da taxa DI.
Este foi o único fundo que apresentou alta, subindo 0,08% em maio. Foram integralizados dois novos ativos à carteira, o CRI You I, onde foram investidos R$ 5,9 milhões à CDI + 4% ao ano; e o CRI You II, onde foram investidos R$ 5 milhões à CDI + 4,5% ao ano.
Também houve a estruturação e a liquidação do CRI SuperFrio, onde foram investidos cerca de R$ 15 milhões à IPCA + 6,15% ao ano. Assim, conseguiu boas operações para compor a carteira de ativos e possui um desconto de 3% em relação ao valor patrimonial, com o dividend yield anualizado de 8,6%.
O KNCR11 possui 48 papéis no portfólio, com exposição de 88,4% do patrimônio líquido à taxa DI. O fundo possui exposição a grandes empresas, como Petrobras, BR Malls, Cyrela, MRV, JHSF, com maiores posições atreladas a escritórios corporativos (42,5%), shoppings centers (27,3%) e residencial (12,9%).
A taxa média de remuneração dos CRIs do fundo é de CDI + 3,0% ao ano para os papéis indexados à taxa DI e de inflação + 4,40% ao ano para os papéis indexados ao IPCA e ao IGP-M. O fundo caiu 3,31% em maio, mas a gestão não realizou movimentações em sua carteira de ativos e segue otimista quanto às perspectivas de melhora dos resultados do fundo em função do ciclo de alta da Selic.
O fundo tem 13 ativos em diferentes estados. Ainda, o fundo possui maior exposição a contratos atípicos (55%), com carteira de locatários diversificada em diferentes setores de atuação e em situações de crédito majoritariamente confortáveis, como Panasonic, Renner, GPA e Leroy.
O FII caiu 1,53% no último mês. Ele anunciou a aquisição de dois novos ativos, o (i) Golgi Seropédica (RJ), pelo valor de R$ 186 milhões e totalmente locado para a B2W por contrato típico; e (ii) 64,2% do FII detentor de duas matrículas localizadas em Extrema (MG) por R$ 170 milhões, onde serão edificados dois imóveis logísticos e com previsão de entrega para o quarto trimestre de 2022.
Ainda, o fundo foi impactado pelo recebimento antecipado do prêmio de locação do Syslog São Paulo e pela inadimplência de aproximadamente 3,8% de sua receita de locação. Também anunciou a locação de uma área de aproximadamente 1,9 mil m² no Syslog Galeão (RJ) para a Westwing Comércio Varejista, por 61 meses, ajudando a reduzir a vacância do fundo de 8,2% para 8,0%.
O Vinci Logística é focado na aquisição de ativos logísticos de alto padrão, majoritariamente em Minas Gerais (36%), especificamente em Extrema, que tem baixa vacância e incentivos fiscais. A segunda região com maior relevância no seu portfólio é o Espírito Santo (20% da ABL do fundo). A carteira de locatários é formada por grandes empresas, como Netshoes, Tok&Stok, Magazine Luiza e Ambev. A maior parte dos inquilinos é do segmento de varejo (39%) e 22% dos contratos são atípicos.
O VILG11 teve 0,32% de queda em maio. A gestão anunciou duas novas ocupações, do Airport Town (SP) e do último espaço vago no Parque Logístico Osasco (SP) para a Mercado Favo. Ainda, foi assinado um aditivo ao contrato de locação com um dos ocupantes do Parque Logístico Pernambuco (PE), com reajuste dos valores cobrados e a concessão de um desconto temporário.
Também adquiriu o Porto Canoa LOG (ES) por R$ 287 milhões, totalmente ocupado por empresas de grande porte, como Boticário, Fast Shop e Whirlpool, com cap rate de 8% no primeiro ano. Assim, o fundo concluiu a alocação de 87% dos recursos captados em sua 6ª emissão de cotas, sem considerar a possível compra de um ativo em Belém (PA), que está em período de diligência final. A expectativa é que o fundo distribua rendimentos de aproximadamente R$ 0,62 por cota, o que gera um dividend yield anualizado de 6,3%.
O fundo tem cinco ativos, sendo 91% de alto padrão ("AAA"), distribuídos entre as regiões Sul e Sudeste. Ainda conta com locatários de primeira linha, como o Grupo Pão de Açúcar, Renner, Via Varejo e Pirelli.
Ele caiu 1,60% no último mês, seguindo nas tratativas comerciais para locar sua única área desocupada no imóvel Itapevi (SP). Segundo a gestão, o orçamento do fundo prevê a locação do espaço até o final do ano, mas há expectativa de locação antes do prazo pela dinâmica comercial, a baixa disponibilidade de ativos de perfil semelhante na região e o fluxo de visitas no imóvel. Por fim, com a manutenção de distribuição de R$ 0,58 por cota até o fim do ano, o dividend yield anualizado fica em 6,55%.
A alocação é bastante flexível, com possibilidade de investimentos em diversos ativos imobiliários por meio de diferentes veículos, tendo a capacidade de capturar oportunidades de curto prazo com alocações táticas. Há quatro principais segmentos no portfólio: ativos de tijolo, cotas de outros fundos imobiliários, ativos em desenvolvimento e caixa. A maior parte da carteira imobiliária está em São Paulo. Assim, com a retomada do setor imobiliário, o BTG acredita no reajuste positivo dos contratos de aluguel no longo prazo.
O RBRP11 caiu 0,94% em abril. Foi anunciada a venda de sua participação de 50% no imóvel da Av. João Dias (SP) pelo valor mínimo de R$ 22,3 milhões. Se concretizada, a será de 19,27% ao ano, ganho de capital de R$ 0,73 por cota. A previsão de conclusão da operação é para o quarto trimestre de 2022.
Segue a expectativa para entrega do habite-se do Ed. River One (SP), o que fará com que o fundo desembolse a parcela final de R$ 220 milhões. Apesar do retrofit do Ed. Mario Garnero (SP) ainda estar em andamento, a gestão tem notado maior número de visitas ao imóvel.
O fundo distribuiu R$ 0,30 por cota no mês, um dividend yield de 4,13%, com os rendimentos refletindo os recursos captados e ainda não alocados, além da inadimplência de 0,3% de um de seus inquilinos. Segundo a gestão, os proventos deverão retornar a um patamar sustentável em breve.
O fundo é composto por três ativos: (i) o Edifício Work Bela Cintra (SP), localizado na região da Avenida Paulista; (ii) o WT Morumbi (SP), localizado na região da Chucri Zaindan; e (iii) o Galpão Barueri (SP).
Cerca de 44% dos locatários atuam no setor de serviços, 42% atuam no setor de bens de consumo e 14% no setor de tecnologia. O WT Morumbi, com maior representatividade na sua carteira, conta com um mecanismo de renda mínima garantida (RMG).
O fundo subiu 0,79% no mês e começou sua 3ª emissão de cotas (ICVM 400), captando até R$ 360 milhões para financiar o pagamento da última parcela do WT Morumbi (SP), além de adquirir novos ativos logísticos. O BTG destaca o portfólio de excelente qualidade e as distribuições de resultados que vem entregando, equivalentes a um dividend yield anualizado de 7,60%.
O portfólio é pulverizado em 14 empreendimentos, a maior parte na cidade de São Paulo, como na Avenida Paulista, Itaim Bibi, Chucri Zaidan, Chácara Santo Antônio, Jardim São Luiz, Jabaquara e na Avenida das Nações Unidas. O fundo possui mais de 60 contratos de locação, muitos com grandes empresas, como a Petrobras, Itaú, Volkswagen e TIM.
Ele teve queda de 2,47% no mês. Assinou novo contrato de locação no Ed. Eldorado Business Tower (SP), com prazo de sete anos a partir de setembro de 2021, impactando as receitas do fundo em R$ 0,03 por cota. Ainda, um dos locatários do mesmo edifício optou por entregar parcialmente sua área locada e um novo inquilino atuante no segmento de siderurgia assinou um contrato de locação no Ed. Diamond Tower (SP).
Por fim, a gestão tem trabalhado nos reajustes anuais dos contratos para um repasse em linha com o valor justo atual do mercado, minimizando o risco de desocupação.
Ele caiu 8,40% em maio, mas a posição das carteiras no RBRP11 foi elevada, com média de preço de R$ 12.300/m² em seus ativos e um desconto de 27% sobre o valor patrimonial, abaixo da média das lajes corporativas, além de um deságio de aproximadamente 20%.
Além disso, o fundo anunciou a venda de 33,3% no Edifício Cetenco Plaza, acima do valor de mercado atual, com um prêmio aproximado de 22% e com uma Taxa Interna de Retorno (TIR) nominal de 13,2% ao ano. A Avenida Paulista representa atualmente 46% da área brutal locável total do fundo, seguida por Vila Olímpia (19%), Itaim Bibi (14%) e outros (21%).
Um dos motivos para tal queda é o momento negativo nas lajes corporativas principalmente devido à incerteza que a pandemia trouxe em termos estruturais para o segmento. Mas o BTG tem uma visão otimista para os empreendimentos bem localizados, principalmente em regiões premium de São Paulo, como ocorre no Rio Bravo Renda Corporativa.
Ainda, o fundo rescindiu contrato com a Mondelez no Edifício Jatobá, na região da Berrini, que locava 100% da área detida pelo fundo e potencialmente elevando a vacância do portfólio para 34%. Mas o contrato prevê aviso prévio de 180 dias (6 meses) e uma multa que acreditamos pode ser de três meses.
Assim, eles apontam que o destravamento de valor dos fundos de tijolo deve ocorrer com a normalização após a pandemia. E a conclusão do retrofit do AS 1800 e sua locação devem melhorar o fluxo de caixa do fundo.
O portfólio do fundo é formado por 21 ativos, a maioria em São Paulo (89%), mas também Rio Grande do Sul (5%), Paraná (4%) e Rio de Janeiro (2%). O risco de vacância é minimizado porque 64% de seus contratos têm vencimentos previstos para além de 2025, sendo 82,4% deles com reajustes atrelados à variação do IGP-M e 17,6% atrelados à inflação. Ainda, os locatários têm baixo risco de crédito, como Banco do Brasil, Totvs e GVT como inquilinos.
O fundo encerrou o mês em forte queda de 6,16%. Ele segue avançando nas tratativas para vender ativos secundários de sua carteira. Duas negociações para venda estão próximas de um desfecho positivo e um compromisso vinculante deve ser assinado nas próximas semanas. O fundo avançou nas negociações de reajuste do aluguel com a Totvs, que representa 27,5% da receita contratada total do fundo.
Ainda, houve a locação do 7º andar, dentre os oito entregues pela Enel. A gestão segue com as negociações que visam o repasse do IGP-M aos valores cobrados como aluguel, buscando alternativas para evitar onerar locatários, como o aumento das multas rescisórias e avisos prévios, a extensão contratual e a locação de áreas adicionais que eventualmente possam estar vagas em contrapartida ao não repasse da variação total do índice de reajuste.
Por fim, o fundo formalizou a venda de dois conjuntos do Ed. Park Tower (SP) por valor da venda 21,77% inferior ao seu valor de aquisição, gerando prejuízo caixa de R$ 2,4 milhões, equivalente a aproximadamente R$ 0,21 por cota. A perspectiva da gestão é manter o dividend yield anualizado em 6,25%.