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João Lucas Pedroso Cordeiro
1 conteudo&id_conteudo=93 Sr. Construtor/Empresário O Fórum de Advogados da CBIC, atendendo às diversas solicitações de membros associados da Câmara, concluiu, em 03/04/2003, a revisão de sua Minuta Padrão de Promessa de Compra e Venda de Imóvel, já adaptada em função das alterações introduzidas com o novo Código Civil. Em função da importância do assunto, chamamos a atenção para algumas observações de grande relevância. É fato conhecido que o novo Código Civil, Lei , de , vigente a partir de 11 de janeiro de 2003, introduziu no ordenamento jurídico do País uma série de inovações, nos diversos ramos do direito regulados por ele. Assim é que houve grandes mudanças no direito de família, direito comercial, societário, sucessório, entre outros. A parte contratual, também, sofreu relevantes alterações, dentre as quais destacamos: o art. 421, estipulando que a liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato; o art. 422, determinando que os contratantes são obrigados a guardar, na conclusão e na execução do contrato, os princípios de probidade e boa-fé; o art. 156, configurando o estado de perigo quando alguém, para salvar-se ou a pessoa da família, assume obrigação excessivamente onerosa; o art. 157, estabelecendo que ocorre a lesão quando uma pessoa por necessidade ou inexperiência se obriga a prestação desproporcional ao valor da prestação; o art. 171, prescrevendo a anulabilidade do negócio jurídico realizado em estado de perigo ou lesão; o art. 181, estipulando o cometimento de ato ilícito pelo titular de um direito, quando ao exercê-lo, exceder os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes. Da leitura conjugada desses dispositivos acima referidos, que não encontravam previsão expressa no código civil anterior, pode-se concluir que, atualmente, o instrumento contratual está muito mais vulnerável às intervenções do Poder Judiciário, principalmente em função da subjetividade e ambigüidade de determinadas inovações, tais como função social do contrato, princípio da boa-fé contratual, estado de perigo e lesão, etc. Assim, o que antes era proveniente de construções doutrinárias e mesmo jurisprudenciais, passa agora a ser texto expresso de lei. Por tudo isso, recomendamos que a presente minuta, sirva, apenas, como uma REFERÊNCIA, devendo ser analisada por um profissional do direito da confiança de cada construtor/empresário, a fim de que o advogado especializado nesta matéria possa aquilatar a conveniência de sua aplicação ao caso concreto, promovendo sempre as ADAPTAÇÕES e ajustes que entender necessários, de acordo com as PECULIARIDADES DE CADA CASO, levando-se em consideração as ressalvas acima referenciadas, assim também como o contexto regional, onde o negócio se concretiza. A a reprodução desta minuta, sem a necessária adequação ou análise de um advogado especialista na área imobiliária, ficará sob a inteira e integral responsabilidade de quem assim proceder, uma vez que o Fórum dos Advogados apenas elaborou um texto referência, de natureza genérica. 1
2 Brasília, 03 de abril de 2003 FÓRUM DE ADVOGADOS DA CBIC ESTA MINUTA TEM CARÁTER MERAMENTE INDICATIVO, NÃO DEVENDO SER UTILIZADA INDISCRIMINADAMENTE. DEVE ELA SER, ANTES, ADAPTADA ÀS PECULIARIDADES DE CADA EMPRESA E DE CADA CASO CONCRETO. POR ISSO, CADA EMPRESA DEVERÁ ESTUDAR, ATRAVÉS DE SUA ASSESSORIA JURÍDICA, OS CRITÉRIOS NELA CONTIDOS, E AVALIAR A OPORTUNIDADE DO SEU EMPREGO. CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA I DA QUALIFICAÇÃO 1. PARTES 1.1 PROMITENTE VENDEDORA:..., doravante denominada VENDEDORA 1.2 PROMISSÁRIO(A) COMPRADOR (A):..., doravante denominado apenas COMPRADOR(A). 2. IMÓVEL 2.1 O TERRENO: A VENDEDORA é senhora e legítima possuidora em mansa e pacífica posse de uma área de terreno... Dito imóvel fora havido O EMPREEDIMENTO: Sobre o terreno supra descrito e caracterizado, a VENDEDORA resolveu construir, de acordo com as disposições da Lei 4591 de , conforme Registro de Incorporação feito no Cartório de Registro de Imóveis do x Ofício da cidade de..., sob nº..., na matrícula nº... em... (data), respeitadas as plantas e especificações técnicas aprovadas pela Prefeitura Municipal de..., o EDIFÍCIO... 2
3 2.3 OBJETO A UNIDADE HABITACIONAL: APARTAMENTO nº..., situado no...º pavimento do EDIFÍCIO..., medindo...m2 de área privativa,...m2 de área comum,...m2 de área total, correspondendo a fração ideal de...m2, conforme descrição constante no item 2.2. supra e respectiva fração ideal do terreno também descrita no item Ao apartamento compromissado correspondem as garagens de nºs... da..., medindo cada uma...m2 de área privativa,...m2 de área comum,...m2 de área total, correspondendo a fração ideal...m GARAGEM Algumas garagens tem acesso mais difícil que outras, razão pela qual as partes contratantes avençam a pré-exclusão de qualquer direito do COMPRADOR exigir, reclamar ou cobrar, da Construtora ou Incorporadora da edificação, local destinado ao respectivo apartamento de melhor acesso, se o local destinado à sua unidade for tida ou refutada como de difícil acesso. 3. PREÇO 3.1 FRAÇÃO IDEAL DA UNIDADE: R$... (...). 3.2 CONSTRUÇÃO: R$... (...). 3.3 TOTAL: R$... (...). 4. FORMA DE PAGAMENTO 4.1 SINAL: a) R$... (...), para pagamento da seguinte forma: R$... (...), representado pelo cheque nº... do Banco... com vencimento em PARCELAS DO PREÇO: R$... (...), que serão pagos da seguinte forma: 3
4 a)... (...) Notas Promissórias no valor cada uma de R$... (...), com vencimentos mensais e consecutivos à partir de...; b)... (...) Notas Promissórias no valor cada uma de R$... (...), com vencimentos semestrais à partir de...; 5. LUGAR DO PAGAMENTO Na sede da VENDEDORA situado à..., ou estabelecimento bancário por ela indicado. 6. PRAZO DE ENTREGA A VENDEDORA declara que o prazo para entrega da obra tem o seu término previsto para... II DAS CLÁUSULAS Através do presente instrumento, as partes qualificadas após terem conhecimento prévio do texto deste instrumento e compreendimento do seu sentido e alcance, têm justa e acordada a presente promessa de compra e venda da unidade imobiliária em construção descrita e caracterizada acima, entendido que o presente negócio jurídico se regulará pelos princípios da probidade e da boa-fé, mediante as cláusulas e condições seguintes: 1ª) DISPOSIÇÕES INICIAIS: O relacionamento jurídico entre as partes contratantes neste instrumento particular será presidido exclusivamente pelas normas legais nele mencionadas, constantes da Constituição Federal, do Código Civil Brasileiro (Lei /02), do Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90), da Lei 4.380/64 (institui a correção monetária nos contratos imobiliários), da Lei 4.591/64 (dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias), da Lei 9.514/97 (dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário e institui a alienação fiduciária de coisa imóvel) e da Medida Provisória 2.223, de 23 de setembro de Para os fins deste contrato, as partes declaram compreender que: (a) hipoteca é um direito real, que vincula o bem gravado, acompanhando-o sempre, pelo que enquanto não satisfeita inteiramente a dívida, subsiste o direito real incidente sobre a coisa; (b) alienação fiduciária é o negócio pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo da garantia, contrata a transferência ao credor,ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel; (c) as operações de comercialização de imóveis, construídos ou em construção, com pagamento parcelado, podem ser pactuadas nas mesmas condições permitidas para as 4
5 entidades autorizadas a operar no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), inclusive com relação a reajuste monetário mensal, com base em índice de preços setoriais, de preços gerais ou pelo índice de remuneração básica dos depósitos de poupança (como prevê o art. 15 da MP 2223/01), a incidência de juros (como já dispunham os arts. 5º, da Lei 4.380/64 e art. 1º da Lei 4.864/65, e o citado art. 15 da MP 2223/01), as perdas e danos pré-fixadas para o caso de resolução da promessa de compra e venda por inadimplemento (como já dispunha o CDC - Lei 8.078/90, em especial com relação ao disposto nos seus arts. 51, II e IV e 53, e também o mencionado art. 15 da MP 2223/01) e a possibilidade de ingresso em qualquer sitema de financiamento de imóveis (como dispõe a MP 2223/01, dentre outros no seu art. 1º), regras que são absolutamente justas, eis porque com elas as partes contratantes concordam, expressamente, sem oposição ou restrição de qualquer espécie ou natureza. 2ª) A PROMESSA DE COMPRA E VENDA. PREÇO: Por este instrumento e na melhor forma de direito, a VENDEDORA promete vender e o COMPRADOR compromete-se a comprar a unidade imobiliária objeto deste contrato pelo preço global referido no item 3.3 DA QUALIFICAÇÃO, que corresponde à soma dos preços da fração ideal e da construção mencionado nos itens 3.1 e 3.2, atribuindo-se à construção o regime de empreitada reajustável e a este contrato, como um todo, o caráter de produção de bem para entrega futura. PARÁGRAFO PRIMEIRO: Sobre o valor das prestações monetariamente corrigidas incidirão juros de 1% (um por cento) ao mês, contados a partir...* * OBSERVAÇÃO (... da assinatura do contrato ou do habite-se, conforme análise de seu advogado. Ressalte-se, também, que a Lei 9.514/09 SFI, permite, expressamente os juros capitalizados) PARÁGRAFO SEGUNDO: Esta promessa recíproca de venda e de compra é irrevogável e irretratável, não comportando, portanto, arrependimento de qualquer dos contratantes, que, assim, renunciam expressamente a essa faculdade, prevista no art. 420 do Código Civil, obrigando-se por si, seus herdeiros e sucessores, a qualquer título. PARÁGRAFO TERCEIRO: A referida unidade imobiliária autônoma é agora prometida em compra e venda "ad corpus", isto é, como coisa certa e determinada, sendo meramente enunciativa a referência às dimensões, ficando assim convencionado que não haverá repercussão de espécie alguma, seja jurídica, econômica ou financeira, por diferença de até 1/20, para mais ou para menos, nas dimensões dos citados apartamentos e de suas correspondentes frações ideais de terreno, em consonância com o disposto no 3º do art. 500 do Código Civil. 3ª) REAJUSTE DAS PARCELAS: 5
6 Por pacto livre, as parcelas do preço referidas no item DA QUALIFICAÇÃO, serão reajustadas monetariamente, tomando-se por base a variação acumulada do (indexador a ser eleito pelas partes). PARÁGRAFO PRIMEIRO: Na hipótese de não ter sido divulgado o índice convencionado para o reajustamento monetário das prestações até a data do vencimento ou do efetivo pagamento de qualquer delas, será utilizado para esse fim o último índice disponível e procedendo-se ao correspondente acerto, para mais ou para menos, quando o mesmo for conhecido, cobrável imediatamente a diferença pelo credor, como dívida líquida, certa e exigível; PARÁGRAFO SEGUNDO: A aplicação do reajuste monetário supra pactuado, de acordo com o art. 28 da Lei nº de , respeitará a periodicidade anual, mas se em virtude de norma subsequente ou de decisão judicial, for reduzido o prazo de aplicação previsto na legislação vigente nesta data, as partes contratantes concordam, desde já e em caráter irrevogável, que a aplicação do reajuste monetário passará automaticamente a ser feito no menor prazo que for permitido em lei ou medida provisória. PARÁGRAFO SEGUNDO OPCIONAL: A aplicação do reajuste monetário supra pactuado, de acordo com o art. 15 da MP 2.223/01, respeitará a periodicidade mensal, tomando-se por base a variação acumulada do indexador eleito (para contratos com prazo mínimo de trinta e seis meses) PARÁGRAFO OPCIONAL: Considerando que a VENDEDORA para execução das obras do empreendimento, celebrou contrato de financiamento com o agente financeiro o comprador pagará a parcela de financiamento mediante assunção e sub-rogação em parcela de igual valor da dívida da VENDEDORA perante o mencionado agente financeiro, com os mesmos encargos contratuais incidentes sobre essa parcela da dívida hipotecária, inclusive com o mesmo índice e periodicidade de reajuste ou correção monetária, juros e demais acessórios, obrigando-se o COMPRADOR a pagar de uma só vez no citado prazo essa parcela da dívida, com recursos próprios ou mediante financiamento que para esse fim lhe for concedido pelo mesmo ou por outro agente financeiro. PARÁGRAFO TERCEIRO: Adotar-se-á, para a apuração do saldo do preço, o sistema conta-corrente (lançamento de débito e crédito), sendo certo que a cada período de 01 (hum) ano, a contar da assinatura deste contrato, será feito o ajuste do saldo devedor da seguinte forma: a) Os valores das parcelas pagas serão deduzidas do saldo devedor corrigido monetariamente pelos indexadores contratuais; b) A cada período de um (hum) ano, se fará o ajuste das diferenças entre o índice pactuado e os valores pagos em real, nos 12 (doze) meses imediatamente anteriores; 6
7 c) Caso haja diferença em favor da VENDEDORA, o COMPRADOR efetuará o pagamento da diferença em uma única parcela, juntamente com o vencimento previsto para o mês subsequente, ou esta diferença será incorporada nas parcelas vincendas, à critério da VENDEDORA, pelo que toda e qualquer quitação dada pela VENDEDORA em ditas parcelas mensais e representativas do preço total do imóvel, é considerada parcial; d) Caso haja diferença em favor do COMPRADOR, essa diferença será abatida de uma vez, na prestação subsequente; e) Por decisão livre do COMPRADOR, poderá o mesmo optar por pagar cada uma das parcelas do preço, já corrigidas pelo índice pactuado, mês a mês, pelo que nesta hipótese, as parcelas não mais serão objeto de qualquer outro reajustamento e consequentemente não lhe serão aplicáveis as estipulações previstas no caput deste parágrafo e alíneas anteriores. PARÁGRAFO QUARTO: O reajuste monetário será sempre calculado sobre o valor da parcela e será recebido pela VENDEDORA através de letra de câmbio ou de recibo de igual valor, ficando a VENDEDORA desde já autorizada pelo COMPRADOR a sacar a mencionada letra de câmbio. PARÁGRAFO QUINTO: Em caso de vedação ou impossibilidade, gerada por qualquer fato ou circunstância, de aplicação do índice setorial supra pactuado, o (índice),publicado pelo(a), o reajuste monetário será exigido substitutiva e automaticamente segundo a variação do, ou qualquer outro que apure a variação ponderada dos custos de produção e dos insumos utilizados no setor da construção civil. PARÁGRAFO SEXTO: Obriga-se o COMPRADOR a pagar as parcelas contratadas, juntamente com os reajustes monetários devidos, sob pena das cominações para as hipóteses de mora e inadimplemento. PARÁGRAFO SÉTIMO: A correção monetária aqui estabelecida será devida ainda que por lei superveniente seja fixado o congelamento de preços, modificação, proibição, extinção ou suspensão de eficácia, ou restrição outra que obste ou dificulte a sua utilização, consistindo o presente ajuste em causa imprescindível à formação deste contrato. PARÁGRAFO OITAVO: Por ocasião da satisfação da última parcela do preço prevista no presente contrato, será feito o ajuste final do saldo devedor, procedendo-se os cálculos na forma do parágrafo terceiro, devendo a parte devedora efetuar o pagamento do saldo apurado, em uma única parcela, reajustado com base no indexador contratual, calculado pró rata die até o prazo máximo de 30 (trinta) dias, contados do pagamento da última parcela. 4ª) ANTECIPAÇÃO DO PAGAMENTO: 7
8 Na hipótese de o COMPRADOR desejar pagar por antecipação parcelas do preço, será observado o seguinte: a) Em caso de antecipação de qualquer parcela constante deste contrato, a mesma será paga devidamente reajustada pelo indexador contratual calculado "pro rata temporis die" apurado entre a data da sua emissão e a data do efetivo pagamento. As partes declaram que essa condição é livremente adotada, como único modo de manter íntegro o equilíbrio originário ao negócio jurídico ora estipulado e o próprio cumprimento da condição essencial da satisfação do preço; b) A antecipação do pagamento, mesmo se realizada mais de uma vez, não implicará novação ou modificação dos critérios de reajuste monetário ou quanto a maneira de pagamento aqui estipulada; c) As amortizações extraordinárias incidirão das últimas para as primeiras parcelas vincendas. 5ª) MORA E INADIMPLEMENTO: O vencimento e não pagamento de três parcelas ou qualquer delas por prazo superior à 90 dias, implicará, após interpelação judicial ou extrajudicial com prazo de 15 (quinze) dias, na resolução desta promessa de compra e venda, conforme dispõe o artigo 127 do Código Civil, transferindo-se a terceiros, se for o caso, os direitos e obrigações independentemente do consentimento do COMPRADOR, sendo devolvidas a este as importâncias que tiver pago, após serem abatidas as seguintes despesas: a) O valor das despesas de corretagem, calculadas a base de 5% (cinco por cento) sobre o preço corrigido do imóvel, segundo os índices previstos neste contrato, à época da rescisão; b) O valor das despesas de publicidade, calculadas em 2% (dois por cento) sobre o preço corrigido do imóvel, segundo os índices previstos neste contrato, à época da rescisão; c) Pena de decaimento no percentual de x% ( ) calculada sobre o, segundo os índices previstos neste contrato à época da rescisão; OBSERVAÇÕES: 1. A jurisprudência vem se consolidando, inclusive nos tribunais superiores, no sentido de que, em caso de rescisão, seja devolvido ao comprador um percentual, em torno de 90% (noventa por cento) do montante pago, permitindo que as construtoras retenham somente 10% (dez por cento) do valor originalmente recebido para fazer face às despesas de corretagem e publicidade. No entanto, existem alguns julgados isolados permitindo que esse percentual chegue a 20%, 30% ou 40%. Mas, a regra geral tem sido, realmente, os 10%. E nesses 8
9 casos, a base de cálculo considerada pelos julgados é o montante efetivamente pago pelo adquirente e não o valor do contrato; 2. Como cláusula de decaimento opcional, ciente, porém, da tendência jurisprudencial acima referida, poder-se-á adotar a seguinte redação: CLÁUSULA OPCIONAL: O não pagamento de 3 (três) parcelas de vencimentos mensais e consecutivos, ou de qualquer uma delas por prazo superior a 90 (noventa) dias, implicará resolução desta promessa de compra e venda, como dispõe o art. 127 do Código Civil, caso em que o COMPRADOR perderá em favor da VENDEDORA, do preço reajustado monetariamente deste contrato, parte das parcelas pagas até a data do inadimplemento, como perdas e danos pré-fixadas, nos seguintes termos, calculados cumulativamente: (a)tendo pago até 10%(dez por cento) do preço reajustado monetariamente deste contrato, receberá em devolução 20% (vinte por cento) da quantia paga; (b)do que exceder de 10% (dez por cento) e até 30% (trinta por cento) do preço reajustado monetariamente deste contrato, receberá em devolução 50% (cinquenta por cento) da quantia paga; (c) do que exceder de 30% (trinta por cento) e até 70% (setenta por cento) do preço reajustado monetariamente deste contrato, receberá em devolução 75% (setenta e cinco por cento) da quantia paga; (d)do que exceder de 70% (setenta por cento) do preço reajustado monetariamente deste contrato, receberá em devolução 100% (cem por cento) da quantia paga. d) Encargos tributários incidentes sobre as parcelas efetivamente pagas; e) Despesas e custos administrativos, judiciais e honorários advocatícios que se tenham tornado necessários ao recebimento. PARÁGRAFO PRIMEIRO: Na hipótese de o imóvel já estar na posse do COMPRADOR, este pagará à VENDEDORA, por compensação, 0,5% ao mês ou fração de mês, do preço reajustado monetariamente deste imóvel, pela sua fruição, calculado a partir da sua respectiva imissão na posse do imóvel, ficando desde agora autorizada a VENDEDORA a abater a quantia equivalente, da devolução ao COMPRADOR, nos termos das letras "a" a "e" do caput desta cláusula; neste caso o COMPRADOR autoriza, ainda, a VENDEDORA, desde agora sem qualquer formalidade, a retomar a imediata posse do imóvel. PARÁGRAFO SEGUNDO: O preço do imóvel e o valor da devolução serão atualizados monetariamente pelo indexador contratual pactuado, cujas parcelas serão devolvidas pela VENDEDORA ao COMPRADOR, pelo mesmo número de prestações pagas pelo COMPRADOR, vencendo-se a primeira em 30 (trinta) dias após a resolução do contrato, após as deduções previstas nas letras a a e e parágrafo primeiro supra. PARÁGRAFO TERCEIRO: Poderá a VENDEDORA, no entanto, à sua livre escolha, preferir à execução dos títulos de crédito, hipótese em que se dará o vencimento antecipado das demais notas promissórias representativas de 9
10 parcelas do preço, caso em que estas se tornarão imediatamente exigíveis. A não liquidação pelo COMPRADOR do débito total, inclusive o antecipadamente vencido, devolve à VENDEDORA o direito de rescindirem a presente promessa de compra e venda. PARÁGRAFO QUARTO: A mora do COMPRADOR ocorrerá sempre de pleno direito, independentemente de aviso ou notificação, judicial ou extrajudicial, de modo que a falta de pagamento de qualquer das prestações do preço, no respectivo vencimento, acarretará a incidência de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, contados dia a dia, e de multa, que será de 2% (dois por cento), calculados tanto os juros quanto a multa sobre o valor do principal da parcela devida, inclusive com a correção monetária até à data do efetivo pagamento, devendo o principal e seus acessórios serem pagos diretamente à VENDEDORA. PARÁGRAFO QUINTO: Na hipótese em que o COMPRADOR pague qualquer parcela em atraso, inclusive em Cartório de Protesto de Títulos, sem o concomitante pagamento dos juros, multa e correção monetária que incidirem, persistirá em mora, devendo a importância correspondente ser paga, impreterivelmente, no prazo máximo de 03 (três) dias do vencimento da parcela. 6ª) REINTEGRAÇÃO NA POSSE: Na hipótese de resolução por inadimplemento quando o COMPRADOR já estiver na posse do imóvel deverão ser obedecidas as seguintes regras: a) As parcelas do preço já desembolsadas serão devolvidas de conformidade com o estabelecido na cláusula 5ª; b) Reconhecendo, de logo, a precariedade da posse, o COMPRADOR deverá devolver a VENDEDORA em perfeitas condições de utilização o imóvel limpo, pintado e conservado, tal como lhe foi entregue pela VENDEDORA, ficando esta autorizada a reter do valor referido no item "a" acima as importâncias suficientes à recomposição do imóvel ao estado em que lhe foi entregue; c) A devolução do imóvel deverá ser efetuada à VENDEDORA quando do término do prazo da interpelação que constituiu em mora o comprador. A não entrega configurará esbulho, que permitirá à VENDEDORA obter mediante instituto processual adequado, a sua reintegração liminar na posse do imóvel, conforme artigos e do Código Civil. 7ª) DESPESAS: Correrão por conta exclusiva do COMPRADOR: a) todas as despesas necessárias à lavratura da escritura definitiva de compra e venda tais como: Imposto de Transmissão Inter Vivos, custas cartoriais e de registros, serviços de despachantes e outros: b) todos os impostos e taxas que incidam ou venham a incidir sobre a unidade compromissada, após a concessão do Habite-se, ainda que institucionalmente atribuídos à VENDEDORA e ainda que o COMPRADOR 10
11 não tenha recebido as chaves por sua exclusiva culpa; c) as despesas indispensáveis à instalação, funcionamento e regulamentação do condomínio na proporção às respectivas frações ideais de terreno; d) laudêmio, relativo à parte do terreno foreiro, bem como as taxas de ocupação e foros, se houver. 8ª) NOTAS PROMISSÓRIAS: As parcelas do preço serão representadas por Notas Promissórias emitidas em caráter "pro-solvendo", consignando-se no título, os reajustes monetários e demais encargos a que estão sujeitas. 9ª) CESSÃO DE CRÉDITO: O COMPRADOR não se opõe a que o crédito ou títulos representativos do preço sejam cedidos ou transferidos a terceiros. 10ª) PRAZO DE OBRA: Ressalvando a ocorrência de caso fortuito, força maior ou outros fatos extraordinários, as obras do empreendimento deverão estar concluídas, com o respectivo Habite-se, até a data estabelecida no item 6 - DA QUALIFICAÇÃO, sendo admitida uma tolerância de 120 (cento e vinte) dias, contados da data de sua expiração. PARÁGRAFO PRIMEIRO: Para os efeitos desta cláusula consideram-se fatos extraordinários: a) Inexistência de materiais de construção ou similares para compra no mercado; b) Demandas judiciais em relação a vizinhos ou terrenos lindeiros; c) Longo período de chuvas que impeçam ou dificultem substancialmente etapas importantes da obra; d) Greves, guerras, revoluções que afetem o setor imobiliário; e) Impontualidade do COMPRADOR no cumprimento de suas obrigações; f) Interrupções dos meios de transportes; g) Demora na execução de serviços a cargo das empresas concessionárias de serviço público; h) Demoras do poder público na concessão do Habite-se por motivo independente da vontade da VENDEDORA; i) Eventuais embargos da construção provocados por autoridades públicas ou proprietários vizinhos; 11
12 j) Qualquer fato que se enquadre no art. 393 do Código Civil. PARÁGRAFO SEGUNDO: Na ocorrência de qualquer dos impedimentos acima, o prazo será prorrogado por período idêntico ao do impedimento. PARÁGRAFO TERCEIRO: Se, entretanto, a VENDEDORA não concluir e entregar ao COMPRADOR, no prazo ora convencionado, a unidade imobiliária objeto deste negócio jurídico, pagará ao COMPRADOR, após se vencerem os prazos de tolerância e de sua prorrogação agora ajustados, a título de pena convencional, a quantia correspondente a 0,5% (meio por cento) do preço da unidade habitacional não entregue, atualizado pelo mesmo critério de correção monetária previsto nesta escritura, por mês de atraso, exigível até a data em que o imóvel receba condições de habitabilidade. 11ª) ENTREGA DA UNIDADE: A unidade objeto desta promessa estará à disposição do COMPRADOR ressalvado o disposto na cláusula 10ª, a partir da obtenção do habite-se, desde que: a) Esteja o COMPRADOR atualizado em suas obrigações para com a VENDEDORA, notadamente o pagamento das parcelas do preço vencidas; b) Tenha assinado instrumento de confissão de dívida relativo à parte do preço não integralmente satisfeito até a data da entrega da unidade ou débitos outros que lhe sejam imputados, assinando, inclusive, os títulos de créditos dele derivados, conjuntamente com dois avalistas idôneos e capazes que à época se obriga a indicar, ou preste garantia hipotecária a critério da VENDEDORA. PARÁGRAFO PRIMEIRO: Fica pactuado que a entrega do imóvel e a imissão de posse pelo COMPRADOR, em qualquer caso, só se dará se ele estiver quite com suas obrigações e compromissos para com a VENDEDORA, pelo que o atraso no pagamento de obrigações automaticamente prorrogará o prazo de entrega do imóvel até a data em que seja pago o débito ou satisfeito o compromisso assumido, porque esta é a avença deste contrato. CLÁUSULA OPCIONAL EM CASO DE APLICAÇÃO EM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA A unidade objeto desta promessa estará à disposição do COMPRADOR ressalvado o disposto na cláusula 10ª, a partir da obtenção do habite-se, desde que: a) Esteja o COMPRADOR atualizado em suas obrigações para com a VENDEDORA, notadamente o pagamento das parcelas do preço vencidas; 12
13 b) Firmem com a VENDEDORA, quando para isso convocados, a escritura definitiva de compra e venda da unidade imobiliária (pública ou particular) e, no mesmo instrumento, constituam em favor da VENDEDORA a alienação fiduciária de tal imóvel, com escopo de garantia do saldo devedor do preço então existente, na forma da Lei Federal nº 9.514, de , com a redação que lhe deu a MP 2.223/01, art. 38. c) Apresentem à VENDEDORA certidão comprobatória dos registros da escritura definitiva de compra e venda que vier a ser outorgada em solução desta promessa e a constituição da alienação fiduciária do mesmo imóvel em garantia do saldo devedor do preço, expedida pelo competente cartório de registro de imóveis. PARÁGRAFO PRIMEIRO: Fica pactuado que a entrega do imóvel e a imissão de posse pelo COMPRADOR, em qualquer caso, só se dará se ele estiver quite com suas obrigações e compromissos para com a VENDEDORA, pelo que o atraso no pagamento de obrigações automaticamente prorrogará o prazo de entrega do imóvel até a data em que seja pago o débito ou satisfeito o compromisso assumido, porque esta é a avença deste contrato. PARÁGRAFO SEGUNDO: Em qualquer caso, como condição para que ocorra a entrega, a unidade habitacional será objeto de prévia inspeção pelo COMPRADOR, para a qual a VENDEDORA o convocará, com a antecedência mínima de três dias, através de qualquer forma legal de convocação, devendo o COMPRADOR assinar no ato o "Termo de Inspeção e de Recebimento", onde fará consignar o perfeito estado em que se encontra o imóvel ou, se for o caso, anotará os defeitos visíveis eventualmente constatados, para as providencias corretivas devidas pela VENDEDORA, o que não constituirá motivo impediente da entrega e do recebimento PARÁGRAFO TERCEIRO - O não atendimento pelo COMPRADOR à convocação da VENDEDORA para a inspeção e recebimento da unidade habitacional que ora lhe é prometida em venda, ou a não assinatura do mencionado "Termo de Inspeção e de Recebimento", importará na aceitação do imóvel para todos os efeitos legais e contratuais. 12ª) SUBSTITUIÇÃO DE MATERIAIS: A VENDEDORA fica autorizada a substituir qualquer dos materiais especificados no memorial descritivo, na hipótese de os mesmos não serem encontrados na praça, desde que de qualidade e função equivalentes. 13ª) RESCISÃO: 13
14 Constituem motivo de rescisão contratual, além dos casos expressamente referidos neste contrato, o não cumprimento de quaisquer das obrigações estabelecidas neste instrumento, além da superveniência de execuções insolvência ou falência, concordatas, ou protestos de títulos do COMPRADOR, hipótese em que prevalecerá o disposto na cláusula 5ª, independentemente de aviso prévio ou notificação judicial ou extrajudicial. 14ª) TOLERÂNCIA: A eventual tolerância em relação ao cumprimento das obrigações pela VENDEDORA será entendida como mera liberalidade sem que esta implique em alteração das disposições contratuais. 15ª) ENDEREÇO: Qualquer aviso, notificação, interpelação judicial ou extrajudicial, bem como quaisquer comunicações ou convites, considerar-se-ão legalmente entregues se remetidas sob protocolo, ou Aviso de Recebimento - AR, no endereço constante da qualificação, obrigando-se às partes a comunicarem por escrito uma a outra, qualquer mudança do seu endereço assumindo os ônus que porventura venham a decorrer de sua eventual omissão. CLÁUSULA OPCIONAL DE HIPOTECA 16ª) HIPOTECA: O COMPRADOR desde logo concorda com a hipoteca já constituída em favor de e em consequência o terreno, o edifício e todas as unidades autônomas, inclusive a unidade imobiliária que é objeto deste negócio jurídico, foram dados em garantia hipotecária constituída em favor do referido agente financeiro, fato que é aqui denunciado e com o qual o COMPRADOR concorda e aceita, sem oposição de qualquer espécie ou natureza. PARÁGRAFO ÚNICO: Em face do ônus hipotecário que incide sobre o imóvel objeto deste negócio jurídico, as partes contratantes, de mútuo e comum acordo, avençam o seguinte: a) A VENDEDORA obriga-se a liberar a hipoteca que incide sobre a unidade imobiliária no prazo de, contados da data da expedição do respectivo "Habite-se", ou da data da liquidação do preço pelo COMPRADOR, sempre o derradeiro dos eventos, outorgando-lhe o título definitivo sem gravames de qualquer espécie ou natureza. 17ª) OUTORGA DE ESCRITURA: 14
15 A escritura definitiva será outorgada ao COMPRADOR quando do cumprimento da totalidade de suas obrigações perante a VENDEDORA, observando o estipulado na cláusula 16ª supra. PARÁGRAFO ÚNICO: Outorgada a escritura pública, obriga-se o COMPRADOR a averbá-lo na repartição competente da Prefeitura Municipal, no prazo de 30 (trinta) dias, para expedição das guias ou recibos de imposto predial da unidade em nome do novo proprietário sob pena de responder por eventual cobrança da dívida além das perdas e danos decorrentes. 18ª) CESSÃO E TRANSFERÊNCIA: É vedado ao COMPRADOR ceder, prometer ou transferir, gratuitamente ou onerosamente, ou a qualquer título, os direitos derivados deste negócio jurídico, sem a anuência prévia e por escrito da VENDEDORA, sob pena de vencimento antecipado e compulsório das parcelas então vincendas à época da cessão, da promessa de cessão ou transferência. PARÁGRAFO ÚNICO: A VENDEDORA não é obrigada a permitir a cessão, a promessa de cessão ou transferência e se permitir, além de constar o valor atualizado deste contrato, o cessionário ou o promitente cessionário avalizará os títulos de créditos aqui emitidos pelo COMPRADOR, ou emitirá, a critério de escolha único da VENDEDORA, notas promissórias em substituição às emitidas pelo COMPRADOR, ficando, ademais, sub-rogado em todas as obrigações e em todos os compromissos aqui contraídos e assumidos pelo COMPRADOR. 19ª) DISPOSIÇÕES CONDOMINAIS: O COMPRADOR obriga-se, por si e por seus dependentes, empregados ou visitantes, a cumprir e a fazer cumprir as regras da Convenção de Condomínio, do Manual do Proprietário (incluir os demais manuais), posto que concorda expressamente com todos os seus termos, sem exceção ou oposição de qualquer espécie ou natureza, cujos instrumentos receberá na entrega da unidade. PARÁGRAFO ÚNICO: O COMPRADOR obriga-se, expressamente, a incluir em qualquer instrumento de alienação, ou de locação, ou de cessão de uso de unidade objeto deste contrato particular cláusula que obrigue o futuro COMPRADOR, locatário ou usuário a cumprir e a fazer cumprir a Convenção de Condomínio e as normas do Manual do Proprietário. PARÁGRAFOS OPCIONAIS A SEREM INCLUÍDOS NESTA CLÁUSULA: PARÁGRAFO SEGUNDO: após concluída a construção do edifício, com a obtenção do "habite-se", as taxas de condomínio, ordinárias e extraordinárias, referentes às unidades imobiliárias autônomas pertencentes à VENDEDORA serão por ela pagas à razão de 30% 15
16 (trinta por cento) do valor normal, até que ocorra a correspondente comercialização, ou ocupação a qualquer título; PARÁGRAFO TERCEIRO: enquanto não for instalado formalmente o condomínio do edifício, a VENDEDORA, face à sua condição de incorporadora, administrará o prédio, diretamente ou através de empresa especializada por ela contratada para esse fim, rateando previamente entre as unidades dele integrantes as despesas correspondentes, na proporção de suas respectivas frações ideais de terreno, observado o disposto no parágrafo anterior; PARÁGRAFO QUARTO: expedido o "habite-se" do apartamento, o COMPRADOR obriga-se a satisfazer as taxas de condomínio a ele referente, tenha ou não recebido as suas chaves; 20ª) NORMAS DE MANUTENÇÃO E SOBRE DEFEITOS: O COMPRADOR obriga-se a zelar, conservar e manter a unidade e o prédio, mesmo após obter da VENDEDORA título de domínio, promovendo o que se fizer necessário, e respondendo pelas omissões, excessos ou pelos danos que causar à unidade e ao prédio, pelo que cumprirá e fará cumprir por todas as pessoas que ocuparem a unidade a qualquer título, os Manuais de Proprietário, de Síndico e de Garantia. PARÁGRAFO ÚNICO: Quanto aos possíveis defeitos de construção, as partes concordam em aplicar as disposições contidas nos Manuais de Proprietário, de Síndico e de Garantia, elaborados em consonância com as normas da ABNT. 21ª) CLÁUSULA DE RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA: A VENDEDORA assume integral responsabilidade por defeitos aparentes ou ocultos, bem como pela solidez e segurança da unidade imobiliária, nos termos do Código de Defesa do Consumidor e do Código Civil brasileiros, desde que o COMPRADOR ou o Condomínio do prédio não concorram para o seu comprometimento, observados os seguintes prazos: a) o prazo de decadência para reclamar contra possíveis defeitos aparentes, de fácil constatação, é de 90 (noventa) dias, contados da data da entrega da unidade habitacional; b) o prazo decadencial para reclamar contra vícios redibitórios, como tais entendidos eventuais defeitos ocultos, é de 01 (um) ano, contado da efetiva entrega do imóvel, observadas as demais disposições do Código Civil que tratam da matéria; c) O prazo de garantia para a responsabilidade da VENDEDORA pela solidez e segurança do edifício, é de 05 (cinco) anos, contados da data de entrega da unidade, ficando pré-excluída a responsabilidade da VENDEDORA se o defeito 16
17 decorrer da falta de manutenção e conservação a que fica obrigado o COMPRADOR e o condomínio; d) fica plenamente entendido que esses são os prazos legais de garantia, e não garantia contratual complementar. 22ª) DECLARAÇÃO DE CONHECIMENTO INTEGRAL DO CONTRATO: O COMPRADOR declara, neste ato: a) que recebeu previamente da VENDEDORA a minuta do presente instrumento, a fim de que a mesma fosse examinada, inclusive com a liberdade de se assessorar por advogado de sua confiança, tendo permanecido com a referida minuta em seu poder; b) que as cláusulas e condições doravante descritas neste Contrato são de inteira e integral compreensão e alcance dos objetivos do presente negócio, pelo que nada poderá ser alegado, futuramente, pelo COMPRADOR sobre não ter tido conhecimento ou ter sido surpreendido; c) que as obrigações assumidas por ele neste instrumento estão de acordo com a sua capacidade econômico-financeira; d) que obriga-se a guardar, tanto na execução como na conclusão do presente contrato os princípios de probidade e de boa-fé. 23ª) ESTIPULAÇÕES FINAIS: O presente contrato é firmado em caráter, irrevogável e irretratável, pelo que obriga e vincula não só aos contratantes, mas também aos seus herdeiros e sucessores. O foro eleito para dirimir dúvidas e processar ações derivadas deste negócio jurídico é o da localização do imóvel, com renúncia expressa das partes contratantes a qualquer outro foro, por mais especial ou privilegiado que seja ou que venham a ser, independentemente do domicílio ou residência atuais ou futuros das contratantes. E por estarem justos e contratados, assinam o presente instrumento em 02 (duas) vias de igual teor e forma, na presença de 02 (duas) testemunhas abaixo assinadas, para que produza os seus jurídicos e legais efeitos. Local, data... VENDEDORA: COMPRADOR(A): 17
18 TESTEMUNHAS: 1ª 2ª ADVOGADO DO COMPRADOR: CLÁUSULA OPCIONAL QUANDO SE PRETENDER ADOTAR A ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA PARA A ENTREGA DO IMÓVEL CLÁUSULA X: A PROMESSA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA O COMPRADOR obriga-se a constituir, em favor da VENDEDORA, na mesma escritura definitiva de compra e venda (pública ou particular) em solução desta promessa, a alienação fiduciária do imóvel objeto deste negócio jurídico em garantia do saldo devedor do preço, como condição para o recebimento da unidade imobiliária, alienação fiduciária essa que observará as disposições da Lei Federal nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, que o COMPRADOR declaram conhecer e não ter dúvidas quanto ao seu sentido e alcance. PARÁGRAFO ÚNICO: Do contrato de constituição da alienação fiduciária, no qual o atual COMPRADOR figurará como DEVEDOR FIDUCIANTE e a empresa ora VENDEDORA como CREDORA FIDUCIÁRIA, constarão, entre outras, as estipulações contidas no ANEXO I, rubricado pelos contratantes e que faz parte integrante e complementar do presente instrumento. ANEXO I Do contrato de constituição da alienação fiduciária, no qual o atual COMPRADOR figurará como DEVEDOR FIDUCIANTE e a empresa ora VENDEDORA como CREDORA FIDUCIÁRIA, constarão, entre outras, as seguintes estipulações: a) O valor do crédito fiduciário, correspondente ao principal da dívida garantida, que será igual ao saldo devedor do preço então existente, reajustado monetariamente de acordo com as disposições desta promessa de compra e venda; b) O prazo e as condições de reposição do crédito fiduciário, a taxa de juros e os encargos incidentes, que serão os mesmos pactuados no presente instrumento, e que prevalecerão em qualquer circunstância, seja ou não constituída a alienação fiduciária em garantia; c) A cláusula de constituição da propriedade fiduciária, com a descrição do imóvel objeto da alienação fiduciária e a indicação do título e modo de aquisição; 18
19 d) A cláusula assegurando ao COMPRADOR/DEVEDOR FIDUCIANTE, enquanto adimplentes, a livre utilização, por sua conta e risco, do imóvel objeto da alienação fiduciária em garantia, sendo certo que ficará ele obrigado a bem conservar o imóvel, mantendo-o em perfeitas condições de habitabilidade, e que se incorporarão à garantia todas as melhorias, construções, acessões e instalações que a ele se acrescerem; e) A indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel, valor esse que será o do saldo devedor, monetariamente reajustado, até à data da realização do leilão, consoante as regras anteriormente estipuladas no presente instrumento de promessa de compra e venda. PARÁGRAFO ÚNICO: Embora o COMPRADOR se declare conhecedor e suficientemente esclarecido a respeito das disposições da Lei nº 9.514/97, entenderam as partes de bom alvitre inserir também no presente instrumento, para que não pairem quaisquer dúvidas a respeito, outras regras que deverão constar do futuro contrato de alienação fiduciária em garantia, no que diz respeito especificamente à resolução do contrato, à retomada do imóvel em caso de inadimplência, à forma de restituição ao COMPRADOR, então como DEVEDOR FIDUCIANTE, do que sobejar do preço em público leilão, após deduzido o crédito fiduciário, no caso de mora e inadimplemento, e demais disposições correlatas, e que, entre outras, serão as seguintes: a) A RESOLUÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA - Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolver-se-á, de pleno direito, a propriedade fiduciária da unidade imobiliária objeto do negócio jurídico, observadas as seguintes estipulações: a.1) - No prazo de 30 (trinta) dias, a contar da data de liquidação da dívida, a CREDORA FIDUCIÁRIA fornecerá o respectivo termo de quitação ao DEVEDOR FIDUCIANTE, sob pena de multa, em favor deste, equivalente a meio por cento ao mês, ou fração, sobre o valor do contrato; a.2) - À vista do termo de quitação de que trata a alínea anterior, o DEVEDOR FIDUCIANTE requererá, ao oficial do competente Registro de Imóveis, que efetue o cancelamento do registro da propriedade fiduciária; b) A CONSTITUIÇÃO EM MORA DO DEVEDOR FIDUCIANTE E SUAS CONSEQUÊNCIAS: A PERDA DO IMÓVEL SE NÃO FOR PURGADA A TEMPO - Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o DEVEDOR FIDUCIANTE, consolidar-se-á, nos termos deste item, a propriedade da unidade imobiliária em nome da CREDORA FIDUCIÁRIA, observadas as regras adiante pactuadas, nos termos da legislação específica: b.1) A mora do DEVEDOR FIDUCIANTE acarretará as seguintes cominações: b.1.1) continuidade da atualização monetária, pelo mesmo critério e indexador contratual, calculando-se essa atualização pro rata die a partir do vencimento; b.1.2) juros compensatórios à mesma taxa anteriormente prevista neste contrato; b.1.3) juros moratórios a serem fixados conforme a taxa que estiver em vigor para a mora do pagamento de imposto devido à Fazenda 19
20 Nacional, a teor do disposto no art. 406 do Código Civil, calculados dia-a-dia, a partir do vencimento da obrigação, incidentes sobre o valor do principal atualizado monetariamente; b.1.4) multa moratória de 2% (dois por cento), também incidente sobre o valor da parcela em atraso, monetariamente atualizada; b.1.5) despesas com publicidade e comissão de leiloeiro, esta à taxa de 5% (cinco por cento) para alienação do imóvel em público leilão extrajudicial; b.1.6) honorários advocatícios, à razão de 10% (dez por cento) sobre o saldo devedor do contrato; b.2) - Para a constituição em mora, o DEVEDOR FIDUCIANTE será intimado, a requerimento da CREDORA FIDUCIÁRIA, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação; b.3) O prazo de carência, após o qual será expedida a intimação, será de 10 (dez) dias, contados do vencimento da primeira obrigação não paga; b.4) - Cada um dos DEVEDORES FIDUCIANTES se constituirão recíprocos procuradores, outorgando-se mutuamente poderes para receber e assinar, em nome de ambos, a intimação que lhes for feita, nos termos do item b.2; b.5) - A intimação far-se-á pessoalmente ao DEVEDOR FIDUCIANTE, ou a qualquer deles em nome de ambos, podendo ser promovida, mediante solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento; b.6) - Quando o DEVEDOR FIDUCIANTE se encontrar em outro local, incerto e não sabido, o oficial certificará o fato, cabendo, então, ao oficial do competente Registro de Imóveis, promover a intimação por edital, publicado por três dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária. b.7) - Purgada a mora, que deverá ocorrer no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária, cabendo ao oficial do Registro, nos três dias seguintes à purgação, entregar à CREDORA FIDUCIÁRIA as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação; b.8) - decorrido o prazo de 15 (quinze) dias, de que trata o item b.2. supra, após o decurso do prazo de carência convencionado no item b.3, sem que tenha ocorrido a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá, à vista da prova do pagamento, pela CREDORA FIDUCIÁRIA, do imposto de transmissão inter vivos, o registro, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome dela, CREDORA FIDUCIÁRIA; 20