Por que não existe desconto para quitação no crédito imobiliário? - Click Habitação
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A possibilidade de quitação antecipada do financiamento habitacional é a concretização do sonho da casa própria, mas por que não existe desconto para quitação?
Embora não com muita frequência, às vezes clientes que pretendem liquidar antecipadamente o saldo devedor de contratos de crédito imobiliário requerem concessão de desconto e, para tanto, alegam o disposto no "§ 2º do artigo 52 da Lei 8.078/90 – Código de Defesa do Consumidor – CDC. ("É assegurado ao consumidor a liquidação antecipada do débito, total ou parcialmente, mediante redução proporcional dos juros e demais acréscimos.").
É muito importante que os clientes, entendam claramente o porquê de no crédito imobiliário não ser aplicado o disposto no referido parágrafo do CDC.
Muito embora o texto do referido parágrafo seja um 'primor' de ambiguidade, seguramente a pretensão do legislador, muito justa diga-se de passagem, é que, no caso de amortização extraordinária ou liquidação antecipada da dívida, o devedor não seja onerado por juros, tarifas ou comissões ainda não incorridos até a data do evento, ou seja, encargos vincendos (a vencer).
Enfim, que o devedor pague exclusivamente o valor da dívida posicionado na data do evento da quitação antecipada.
Portanto, não se trata de impor, ao credor, a obrigação de conceder desconto e nem tampouco de abrir mão de receitas já incorridas e que lhe sejam de direito contratual, mas apenas e tão somente de fazer com que esse receba apenas o que lhe é devido na data do pagamento antecipado.
Evidentemente esta regra somente é válida para operações em que o valor da dívida é apresentado como sendo o somatório do fluxo de prestações futuras ou, por exemplo, em operações de desconto de títulos ou similares, em que o valor creditado ao devedor é deduzido, antecipadamente, dos juros que incidirão até a data de vencimento do empréstimo.
Por conseguinte, não é aplicável àquelas operações em que o valor da dívida é sempre o valor presente do financiamento, isto é, não é sensibilizada, em momento algum, por juros ou encargos futuros, como é o caso do crédito imobiliário.
Se analisarmos uma planilha de evolução de um financiamento de crédito imobiliário é fácil demonstrar que, no vencimento de cada prestação, o saldo devedor apresentado é constituído exclusivamente do capital emprestado, acrescido de atualização monetária quando esta não for quitada integralmente pela prestação de amortização e juros, deduzida as amortizações decorrentes do pagamento dos encargos mensais ou de eventuais amortizações extraordinárias.
Caso a liquidação ou amortização extraordinária ocorra fora da data de vencimento do encargo mensal, o acréscimo ao saldo devedor é exclusivamente resultante da cobrança de juros e atualização monetária incididos entre a data do vencimento da última prestação e a data do evento de liquidação/amortização extraordinária e, portanto, é evidente que, neste caso, não há que se falar em "redução proporcional dos juros e demais acréscimos".
Ainda em relação ao crédito imobiliário, eventual pagamento do encargo mensal, antes do vencimento, financeiramente é razoável deduzir a parcela de juros embutida na prestação e ainda não incorrido.
Cabe ressaltar que, nesses casos, a apuração do valor dos juros a ser deduzido do total do encargo mensal, embora relativamente simples, não é um cálculo trivial e, salvo casos de prestações de valor muito elevado, é pouco expressiva a dita redução.
Diretor de Habitação da CAIXA
Lembramos que os juros no financiamento imobiliário são calculados e cobrados mensalmente junto a prestação (A+J).
Eles não são embutidos no saldo devedor. Assim, o banco não é obrigado a dar desconto para quitação antecipada.
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Rafael A. Concianci
Bom dia Gilberto Realizei a compra de um terreno diretamente com a loteadora com base de juros somente do IGP-M. A parcela fixa do terreno é de R$ 750,00 hoje… Read more »
Reply to Rafael A. Concianci
Olá Rafael, boa tarde Orientamos a procurar a Imobiliária ou loteadora para verificar o saldo devedor para quitação antecipada. Em geral, eles não tem essa informação disponível na internet! Equipe… Read more »
Não existe desconto para o pagamento das parcelas ainda que a modalidade usada seja a price? eu entendi o artigo e até porque no SAC as amortizações são constantes. Mas… Read more »
Reply to jose alves
Olá José Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação. Sugerimos a releitura do artigo! Não existe desconto no crédito imobiliário pois o calculo dos juros é mensal e cobrado… Read more »
Cristiane Montini
Boa tarde! Gostaria de simular a amortização com redução do prazo. Contrato SAC Prazo 100 Pagas 16 Taxa de Juros contratual 7,1276% aa Saldo devedor R$50.455,71 Amortização R$600,65 Juros R$303,26… Read more »
Reply to Cristiane Montini
Olá Cristiane Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação Informamos que a simulação foi baseada nos dados do comentário e no sistema de amortização SAC. Redução do prazo Novo… Read more »
Bom dia! Financiei uma casa pelo programa minha casa minha vida, já paguei 5 anos e tenho interesse em liquidar a divida, devo ainda um total de 86 mil será… Read more »
Reply to Sileide
Olá Sileide Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação. A resposta está no título e conteúdo do artigo! Não há desconto para liquidar! No financiamento imobiliário os juros contratuais… Read more »
qual seria as faixas para de liquidação da dívida sem a devolução dos subsídios?
Reply to marilza
Olá Marilza Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação. A devolução do subsídio não depende de faixa de enquadramento. Somente na faixa 1 ela sempre existiu. Nas demais faixas… Read more »