Técnicas de Regressão aplicadas a Avaliações de Bens com Python — Parte II | Gileno Filho
Na primeira parte desta série eu escrevi de forma bem simples sobre o que seria a regressão linear mútipla e a Engenharia de Avaliações. Fui bem objetivo pois este assunto é bastante longo e eu achei melhor deixar algumas referências caso tenham interesse em se aprofundar.
Nesta segunda parte irei mostrar como funciona a avaliação de bens no Brasil. Ela é regida por normas técnicas da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), essas normas são criadas por comissões de estudo formadas por produtores, consumidores e neutros (laboratórios, universidades e outros). No caso das normas para avaliação de imóveis que é a área que tenho mais interesse, elas foram construídas por uma comissão de estudo da construção civil, abaixo seguem as normas da área:
NBR 14653-1: Avaliação de Bens - Procedimentos Gerais 2010
NBR 14.653-2: Avaliação de Imóveis Urbanos 2010
NBR 14653-3: Avaliação de Imóveis Rurais 2010
Os principais métodos aprovados pela normal são os seguintes:
É o método que identifica o valor de um bem através do tratamento técnico dos atributos que o constitui comparando-os com uma determinada amostra, isto é, o bem é avaliado com base na comparação direta de seus atributos com os atributos de uma amostra a qual têm já definido os seus valores. Na parte I quando eu mostrei a regressão linear, eu estava demonstrando o uso do método comparativo.
A norma permite outras formas de avaliação utilizando-se de dados do mercado, por exemplo, é possível utilizar uma rede neural. Além de disso a norma também explica detalhes técnico-científicos para que uma avaliação seja qualificada, isto é, existe uma formalidade metodológica para a avaliação.
Este método identifica o valor do bem com base num estudo de viabilidade técnico-econômico considerando o seu aproveitamento eficiente. Um exemplo seria uma avaliação de uma Gleba, onde o método considera os custos de urbanização, impostos, lucro entre outros fatores para a criação de um empreendimento, no caso a venda de lotes. No fim, é possível chegar ao valor da Gleba e assim a avaliação.
O método evolutivo trabalha em cima do somatório dos componentes do bem a ser avaliado, para o caso de obter o valor de mercado se faz necessário adicionar um fator de comercialização que irá multiplicar o somatório. O somatório seria o valor de reedição ou custo de reprodução do bem nos dias atuais, isto é, considerando fatores de depreciação por exemplo.
Onde entra Python?
Esta parte II ficou apenas na teoria, foi uma breve (muito breve) conversa sobre Engenharia de Avaliações. Na verdade eu deveria ter começado com essa parte teórica mas como meus pensamentos são turvos comecei do meio e voltei ao início. Nas próximas partes irei detalhar cada método e implementá-lo em Python, mas o foco será o método comparativo de mercado, pois como o título do artigo diz, a ideia é ver técnicas de regressão.