Alteração é necessária para tornar documento atual e prático
Mudar as regras que ditam os direitos e os deveres de todos no condomínio e a forma de fazer sua gestão nem sempre é fácil. Ajustar as normas às particularidades de cada comunidade é estressante em muitos casos, mas é necessária. Conforme determina o Código Civil, todo condomínio deve ter sua Convenção. O texto define as regras da vida em comum, além de ajudar o síndico a garantir o respeito ao regimento interno. Em muitos casos, não reflete o cotidiano do local para o qual foi criado. Por isso, acaba dando brecha para muitas discussões entre moradores.
A Convenção é um conjunto de leis que regem o funcionamento e a convivência dos moradores de um condomínio. Para ser válida, deve ser aprovada em assembleia por 2/3 terços de todos os condôminos e registrada em Cartório de Registro de Imóveis. Embora seja a "lei" maior do condomínio, não pode por isso contrariar leis municipais, estaduais ou federais.
A advogada e síndica do Edifício Alfredo Bernardo, localizado no Bairu, Sueli Miranda, que também trabalha com administração de imóveis há mais de 10 anos, diz que, ao longo desse tempo, viu crescer a quantidade de pessoas que buscam a alteração do texto da convenção. Principalmente quando o assunto é a proibição de animais nas dependências do condomínio. "Vivenciei um caso de um prédio que proibia a presença de animais domésticos, até que, com a chegada de novos condôminos, algumas definições foram questionadas e viraram pauta de reuniões frequentes. O caminho mais assertivo foi então discutir o assunto com um advogado especialista que nos orientou quanto aos procedimentos para a modificação da convenção", explica.
Numa Convenção, é necessário que alguns itens venham descritos obrigatoriamente, como discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva; a fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; o fim a que as unidades se destinam; o critério do rateio das despesas ordinárias e extraordinárias; os juros por atraso; a forma de administração do condomínio; a competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido para as deliberações; o modo de usar as coisas e serviços comuns; as sanções a que estão sujeitos os condôminos ou possuidores, etc. Vale também registrar a possibilidade de definição das atribuições do síndico e do conselho consultivo, além das legais, e a natureza gratuita ou remunerada de suas funções.
O presidente da Confederação Nacional dos Síndicos do Brasil (Conasi), Sérgio Craveiro, explica que, ao fazer uma nova Convenção, é recomendável separá-la do Regimento Interno. Isso por que, desde 2004, a Lei 10.931 alterou o artigo 1.351 do Código Civil, retirando o quórum de 2/3 dos votos dos condôminos para aprovação de alteração do Regimento Interno. A partir de então, basta a maioria dos votos dos presentes à assembleia geral para aprovar o regimento. "Essa nova lei veio para facilitar a administração condominial a fim de que o gestor possa criar novas regras ou alterar regras antigas que não funcionam mais. Com a redação da nova lei, ficou mais fácil mudar, mas para isso é preciso que o Regimento Interno não faça parte do texto da Convenção, que permanece com o quorum de 2/3. Antes de tomar a decisão de separar os dois documentos, sempre consulto a assembleia", relata.
Ajuda de especialistas é fundamental
A professora Maria Helena Gomes Santiago, síndica do Condomínio São Félix, no Bairro São Mateus, está na fase inicial do processo para garantir que seu condomínio altere pontos que causam desajustes no relacionamento diário entre os condôminos. "Percebemos que a convenção atual já está bem ultrapassada. Por isso, buscamos a orientação de profissionais especializados para alterá-la, já que este tipo de assunto sempre gera conflito. Estou organizando todos os documentos, conforme orientação de uma especialista, para dar início à modificação da convenção", conta Maria Helena.
Sérgio Craveiro reforça que há convenções muito antigas, precisando urgentemente de um novo texto para se ajustar às alterações da legislação. Caso contrário, correm o risco de perderem até o sentido de existir. "Os grandes instrumentos para uma boa administração são a Convenção e o Regimento Interno modernos e ajustados às alterações da legislação." Há até um ditado que diz um condomínio sem convenção é como um navio sem bússola.
"Devido a sua importância e complexidade, a Convenção deve ser elaborada com muito cuidado e atenção, para não refletir algo que não seja de interesse da sociedade que ela representa. É necessário ouvir todos os moradores e proprietários, e o documento deve ser feito ou alterado por alguém que conheça o ordenamento jurídico vigente, para que não seja efêmero e ineficaz, legítimo, mas ilegal, e que, de tempos em tempos, precise ser alterado ou, mesmo, caia em desuso", aconselha a advogada e sócia da Impacto Contabilidade e Administração de Condomínios, Cristiane da Silva Ferraz Teixeira.
Em um dos casos em que ela atuou para a modificação da convenção, no Edifício Lagos, no Bairro Vale do Ipê, a mudança foi necessária já que o prédio contabilizava inúmeras reclamações porque tinha um número de regras de convivência bastante reduzido. "O cenário deixava uma atmosfera de insegurança para que o síndico pudesse exercer suas funções, por isso a decisão dos moradores pela modificação", explica.
Chegada a hora de renovar a Convenção, saiba como proceder para dar andamento ao processo que pode levar um certo tempo e que por isso demanda perserverança. Acompanhe abaixo uma lista de procedimentos para lhe auxiliar e conte sempre com a ajuda de um advogado ou outro profissional especializado, indispensável nessa empreitada!
• Saber quem são os proprietários (para tanto é preciso consultar a escritura do imóvel, contrato inicial de inventário ou pedir o Relatório Busca no Cartório)
• Enviar carta para os condôminos solicitando sugestões com prazo para retorno
• Redigir uma minuta do novo texto e enviar cópia para os condôminos com prazo para que ocorram manifestações sobre a redação do texto
• Elaborar o texto final, de preferência com a ajuda de um advogado ou especialista no assunto
• Convocar assembleia específica para aprovar a Convenção cujo quorum é de 2/3 de todos os condôminos.
• Convenção aprovada, antes de requerer o registro, o documento deverá ser deixado no cartório para análise com o intuito de averiguar se existe algum vício e se as informações relacionadas às unidades autônomas estão de acordo com os registros constantes no cartório.