Tribunal de Justiça de São Paulo TJ-SP - Apelação Cível: AC 1003434-98.2016.8.26.0428 SP 1003434-98.2016.8.26.0428
Tribunal de Justiça de São Paulo TJ-SP - Apelação Cível: AC 1003434-98.2016.8.26.0428 SP 1003434-98.2016.8.26.0428 - Inteiro Teor
AC 1003434-98.2016.8.26.0428 SP 1003434-98.2016.8.26.0428
Inteiro TeorTJ-SP_AC_10034349820168260428_a70fd.pdf
Registro: 2019.0000604068
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1003434-98.2016.8.26.0428, da Comarca de Paulínia, em que é apelante RAFAELA CAROLINE LISBOA BOSSO (ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA), é apelado SOCIEDADE COOPERATIVA CHÁCARA PORTO DO SOL.
ACORDAM , em sessão permanente e virtual da 28ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram parcial provimento ao recurso, com observação. .V.U. , de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores DIMAS RUBENS FONSECA (Presidente) e CESAR LUIZ DE ALMEIDA.
VOTO Nº 34.269
APELAÇÃO Nº 1003434-98.2016.8.26.0428
APTE.: RAFAELA CAROLINE LISBOA BOSSO (POR CURADOR ESPECIAL)
APDA.: SOCIEDADE COOPERATIVA CHÁCARA PORTO DO SOL
JUIZ PROLATOR DA SENTENÇA: BRUNO LUIZ CASSIOLATO
Despesas de condomínio. Ação de cobrança.
Ausência de registro da convenção condominial no Cartório de Registro de Imóveis. Fato que, por si só, não constitui óbice ao ajuizamento de ação para se buscar o recebimento das despesas condominiais inadimplidas. Existência de condomínio de fato bem comprovada.
Legitimidade passiva. Locatária. A obrigação de concorrer com as despesas condominiais tem natureza propter rem, de modo que a ação de cobrança pode ser proposta, à escolha do credor, em face de qualquer um daqueles que tenham uma relação jurídica vinculada ao imóvel (proprietário, possuidor, promissário comprador, etc) e que mais prontamente possa cumprir a obrigação, podendo ser proposta em face da locatária da unidade condominial que, aliás, é quem usufrui dos serviços de manutenção das áreas comuns, segurança e fornecimento de água oferecidos pelo condomínio.
Multa moratória. Redução para 2%, em observância ao limite estabelecido pelo Código Civil.
A respeitável sentença de fls. 247/249,
cujo relatório se adota, julgou procedente a ação cobrança de despesas
condominiais movida por Sociedade Cooperativa Chácara Porto do Sol em
face de Rafaela Caroline Lisboa Bosso.
Irresignada, apela a ré. Sustenta, em
síntese, que a apelada não é um condomínio regularmente constituído, mas uma cooperativa, aduzindo que a convenção condominial juntada aos autos não possui validade por não estar devidamente registrada. Afirma que nunca se associou à recorrida, motivo pelo qual não está obrigada a contribuir. Alega ilegitimidade passiva, por não ser proprietária do imóvel gerador das despesas, mas somente locatária. Impugna a cobrança da multa e dos honorários, por ausência de previsão legal ou contratual, e, subsidiariamente, pugna pela redução do percentual da multa para 2%.
A respeitável sentença recorrida
substancialmente conferiu adequada solução à lide, apenas comportando pequeno reparo, consoante adiante se verá.
Cuida-se de ação de cobrança de
despesas condominiais fundada nos artigos 1.315 e 1.336 do Código Civil.
Inicialmente, cumpre deixar assentado
que a ausência de registro da convenção condominial no Cartório de Registro de Imóveis, por si só, não constitui óbice ao ajuizamento de ação, ou mesmo de execução, para se buscar o recebimento das despesas condominiais inadimplidas, notadamente em face da comprovação da existência de condomínio de fato.
Sobre o tema, confira-se julgado da 31ª
Câmara de Direito Privado desta Corte, relatado pelo eminente Desembargador Carlos Nunes:
"DESPESAS DE CONDOMÍNIO -
Apelação Cível nº 1003434-98.2016.8.26.0428 - rs 3
EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL - FALTA DE INTERESSE DE AGIR - Sentença monocrática que decretou a extinção do feito, sem apreciação do mérito, em razão da suposta falta de comprovação de que o exequente ostenta a natureza de condomínio edilício instituído com base na Lei nº 4591/64 -Não há que se falar em falta de interesse processual do exequente ou inadequação da via eleita - Posicionamento 'a quo' equivocado - Todos os documentos pertinentes foram juntados aos autos pela parte exequente, demonstrando a existência de verdadeiro condomínio edilício - Ainda que se tratasse de condomínio de fato, seria possível o ajuizamento da presente execução para recebimento de despesas condominiais inadimplidas - Recurso provido, para o fim de anular a r. sentença, dando-se regular prosseguimento ao feito executório." ( Apelação nº 1017735-76.2017.8.26.0602 - J. 31.01.2018).
Salienta-se que a convenção
condominial deve ser cumprida não apenas pelos proprietários das unidades autônomas, mas também por seus possuidores, obrigação que independe do fato de o condomínio ter sido constituído, em sua origem, sob a forma de cooperativa.
No que toca à alegação de ilegitimidade
passiva, anota-se que a obrigação de concorrer com as despesas condominiais tem natureza propter rem e é solidária, de modo que a ação de cobrança pode ser proposta, à escolha do credor, em face de qualquer um daqueles que tenham uma relação jurídica vinculada ao imóvel (proprietário, possuidor, promissário comprador, etc) e que mais prontamente possa cumprir a obrigação, podendo ser proposta em face do locatário.
Nesse sentido, decidiu esta Câmara em
julgado relatado pelo eminente Desembargador Cesar Luiz de Almeida e cuja
Apelação Cível nº 1003434-98.2016.8.26.0428 - rs 4
ementa ficou assim redigida:
"APELAÇÃO - AÇÃO DE COBRANÇA DE
DESPESAS CONDOMINIAIS - CONCESSÃO DO BENEFÍCIO DA ASSISTÊNCIA JURÍDICA - DESPESAS CONDOMINIAIS INADIMPLIDAS DESDE ANTES DO CONTRATO DE LOCAÇÃO - OBRIGAÇÃO 'PROPTER REM' LOCATÁRIA QUE RESPONDE PELAS DESPESAS CONDOMINIAIS INADIMPLIDAS A PARTIR DO AJUSTE LOCATÍCIO - ILEGITIMIDADE DA REQUERIDA PARA RESPONDER PELOS DÉBITOS INADIMPLIDOS ANTERIORES À LOCAÇÃO - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO." ( Apelação nº 0015298-03.2011.8.26.0566 - J. 30.06.2015).
Imperioso anotar, ademais, que na
qualidade de possuidora da unidade condominial geradora do débito, é a apelante quem usufrui dos serviços de manutenção das áreas comuns, segurança e fornecimento de água oferecidos pelo condomínio, o que se afigura suficiente para o reconhecimento de sua legitimidade para figurar no polo passivo da demanda.
No que toca à multa, diversamente do
que alega a recorrente, há previsão legal de sua incidência sobre as despesas condominiais inadimplidas, porém, não no percentual cobrado na lide (10%), mas de até dois por cento sobre o débito ( Código Civil, art. 1.336, § 1º).
Com relação aos honorários, a
condenação da apelante se mostra pertinente, tendo em vista seu sucumbimento na demanda, inexistindo bis in idem, pois a sentença a condenou ao "pagamento dos débitos inerentes às taxas condominiais não adimplidas, entre parcelas vencidas e vincendas ao longo da demanda" , e não ao valor certo indicado pela apelada no cálculo de fls. 160.
Por fim, uma observação se impõe: ante
a notícia do ajuizamento de ação de despejo por falta de pagamento pelos
Apelação Cível nº 1003434-98.2016.8.26.0428 - rs 5
proprietários da unidade geradora do débito aqui cobrado, a responsabilidade da recorrente pelas parcelas vincendas perdurará somente até o término do pacto locatício.
Diante do exposto, dá-se parcial
provimento ao recurso, para reduzir a multa moratória a 2%, com observação.
Disponível em: https://tj-sp.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/751475550/apelacao-civel-ac-10034349820168260428-sp-1003434-9820168260428/inteiro-teor-751475571
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