Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios TJ-DF : 20171610023532 DF 0002172-87.2017.8.07.0020
Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios TJ-DF : 20171610023532 DF 0002172-87.2017.8.07.0020 - Inteiro Teor
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20171610023532APC
(0002172-87.2017.8.07.0020)
ELMO LOPES SOARES
ASSOCIACAO DE MORADORES DA
CHACARA 27B - COLONIA AGRÍCOLA
CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. CONDOMÍNIO. TAXA CONDOMINIAL EM ATRASO. COBRANÇA. CONDOMÍNIO. EXISTÊNCIA DE BENFEITORIAS CUSTEADAS PELOS MORADORES. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. RECURSO DESPROVIDO.
1. A ação de cobrança não é meio hábil para analisar se os valores cobrados estão beneficiando ou não os condôminos, pois esse fato, por si só, não constitui motivo capaz de justificar a inadimplência do condômino.
2. A parte ré, ora apelante, não se desincumbiu de seu ônus probatório de demonstrar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor (artigo 373 do Código de Processo Civil).
Apelação Cível 20171610023532APC
Acordam os Senhores Desembargadores da 5ª TURMA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios, SILVA LEMOS - Relator, JOSAPHA FRANCISCO DOS SANTOS - 1º Vogal, ROBSON BARBOSA DE AZEVEDO - 2º Vogal, sob a presidência do Senhor Desembargador SEBASTIÃO COELHO, em proferir a seguinte decisão: CONHECER. NEGAR PROVIMENTO. UNÂNIME. , de acordo com a ata do julgamento e notas taquigráficas.
O relatório é, em parte, o constante da r. sentença de fls. 126/133, cujo teor ora transcrevo, in verbis :
Trata-se de ação de conhecimento sob o rito comum ajuizada por ASSOCIAÇÃO DE MORADORES DA CHÁCARA 27B em desfavor de ELMO LOPES SOARES.
Sustenta na inicial (fls. 2/6) que o requerido é proprietário da unidade 25A do Condomínio requerente. Alega que o requerido deixou de adimplir com as quotas ordinárias referentes aos meses de dezembro/2014, outubro/2016, dezembro/2015 e janeiro/2017, bem como com a "taxa de benfeitoria" e a "taxa complementar", totalizando débito de R$ 14.780,59 (quatorze mil setecentos e oitenta reais e cinquenta e nove centavos).
Apresenta argumentos de direito que entende embasarem seu pedido, sustentando que o requerido possui dever legal de contribuir com o custeio das despesas do condomínio. Requer: (i) condenação do requerido ao pagamento de R$ 14.780,59 (quatorze mil setecentos e oitenta reais e cinquenta e nove centavos) e demais encargos vincendos no curso do processo, acrescidos de multa de 2% e encargos legais; (ii) condenação do requerido nas verbas sucumbenciais. O requerente juntou procuração (fl. 7), substabelecimento (fl. 8) e documentos (fls. 9/32). O autor recolheu custas (fl. 33).
Em audiência de conciliação (fl. 44), não foi possível a composição entre as partes.
Citado (fls. 40), o requerido apresentou contestação com reconvenção (fls. 46/55). Na ocasião, refutou os argumentos fáticos e jurídicos da inicial, alegando que o condomínio está situado em área de posse irregular, não havendo qualquer atuação do autor que justifique a cobrança de tarifas condominiais. Sustentou que a cobrança de tarifas condominiais resulta em enriquecimento sem causa na hipótese vertente. Alegou a inexistência de débito e o dever do requerente em pagar em dobro o valor indevidamente cobrado. Argumentou pela existência de danos extrapatrimoniais indenizáveis. No final, pugnou pela improcedência do pedido autoral, pela condenação do requerente ao pagamento de R$ 14.213,50 (quatorze mil
duzentos e treze reais e cinquenta centavos), pela declaração de inexigibilidade do débito cobrado, pela condenação do requerente ao pagamento de R$ 10.000,00 (dez mil reais) por danos morais e pela condenação do requerente nas verbas sucumbenciais. Requereu gratuidade de justiça. Juntou procuração (fl. 56), substabelecimento (fl. 57) e documentos (fls. 58/106).
O juízo deferiu a gratuidade de justiça ao réu (fl. 108).
A parte autora manifestou-se em réplica e contestação à reconvenção (fls. 110/115; 116/121), refutando os fatos e argumentos expostos na contestação e reiterando o pedido inicial. Na ocasião, impugnou preliminarmente a gratuidade de justiça concedida ao requerido.
Em decisão saneadora (fl. 123/v), foi rejeitada a preliminar alegada e saneado o feito, constatando-se também a desnecessidade de produção de novas provas, de forma que se determinou que as partes apresentassem eventuais esclarecimentos que entendessem necessários.
As partes não se manifestaram, de forma que os autos vieram conclusos para sentença (fl. 125).
Acrescento que o Juízo de primeira instância resolveu o mérito, nos seguintes termos:
Ante o exposto, julgo PROCEDENTE o pedido autoral para CONDENAR o requerido ao pagamento das prestações condominiais ordinárias vencidas nos meses de dezembro/2014, outubro/2016, dezembro/2016, janeiro/2017, a prestação referente às benfeitorias, vencida em dezembro/2014, e ao rateio de despesas complementares vencido em outubro/2016, bem como das prestações condominiais ordinárias vincendas e não pagas no curso da lide, acrescidos de multa moratória de 2%, totalizando R$ 14.780,59 (quatorze mil setecentos e oitenta reais e cinquenta e nove centavos) na ocasião do ajuizamento da demanda; as parcelas deverão ser atualizadas pelo INPC e acrescidas de juros de mora de 1% ao mês, a contar do vencimento de cada uma delas, descontada a atualização e juros já computados na planilha apresentada a fl. 9.
Ainda, julgo IMPROCEDENTES os pleitos reconvencionais. Soluciono o
processo com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do CPC.
Cálculos na forma do art. 509, § 2º, do CPC. Cumprimento de sentença na forma dos artigos 523 e seguintes, do CPC.
Condeno o requerido nas custas processuais e ao pagamento dos honorários sucumbenciais, à proporção de 10% do valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 2º, do CPC.
Custas com exigibilidade suspensa quanto ao requerido, sendo que os honorários devidos pela parte requerida são inexigíveis enquanto não provada a cessação da sua hipossuficiência pelo requerente.
Após o trânsito em julgado e efetivo cumprimento, proceda-se baixa na distribuição e remetam-se os autos para o arquivo.
A parte requerida, ELMO LOPES SOARES, apresentou recurso de apelação, fls. 134/139. Em suas razões recursais sustenta que a tese da contestação não se baseou no fato de que o condomínio está situado em área de posse irregular, conforme entendeu o magistrado a quo na sentença recorrida, mas sim na impossibilidade da cobrança, eis que o autor não utiliza as supostas taxas cobradas para uso do condomínio. Acrescenta que, por mais que os moradores paguem as taxas, nenhuma mudança é implantada no condomínio. Sendo o estado do mesmo lastimável, não se sabendo qual o uso das taxas ordinárias e extraordinárias, pois, a seu ver, os moradores moram rente ao mato, sem água e sem esgoto, sem rua pavimentada, sem serviço de coleta de lixo.
Alega que a cobrança de tarifas condominiais resulta em enriquecimento sem causa na hipótese vertente. Aduz a inexistência de débito e o dever do requerente em pagar em dobro o valor indevidamente cobrado. Por fim, requer indenização por danos morais.
Por fim, pede a reforma da sentença, julgando totalmente procedente o recurso de apelação e, consequentemente, condenando a requerida aos pedidos reconvencionais.
Sem preparo em razão de gratuidade de justiça.
Presentes os pressupostos de admissibilidade e processamento, conheço do recurso de apelação, recebendo-o no duplo efeito , nos termos do art. 1.012, caput, e art. 1.013, caput, ambos do Código de Processo Civil de 2015.
Compulsando os autos, observa-se, que o condomínio ingressou com ação de cobrança afirmando que o réu é detentor de direitos sobre imóvel em área irregular, razão pela qual deve pagar pelas taxas condominiais em atraso.
O apelante sustenta que tese da contestação não se baseou no fato de que o condomínio está situado em área de posse irregular, conforme entendeu o magistrado a quo na sentença recorrida, mas sim na impossibilidade da cobrança, eis que o autor não utiliza as supostas taxas cobradas para uso do condomínio. Acrescenta que, por mais que os moradores paguem as taxas, nenhuma mudança é implantada no condomínio. Sendo o estado do mesmo lastimável, não se sabendo qual o uso das taxas ordinárias e extraordinárias, pois, a seu ver, os moradores moram rente ao mato, sem água e sem esgoto, sem rua pavimentada, sem serviço de coleta de lixo.
Analisando detidamente os autos, razão não assiste ao ora apelante. A respeito da cobrança de taxas condominiais ordinárias e extraordinárias, é cediço que o condomínio possui legitimidade ativa ad causam para efetuar cobrança dos valores em atraso, pois todos os condôminos usufruem dos benefícios proporcionados pelas taxas, e também, por ato de vontade, estabeleceram em assembleia geral condições a serem cumpridas indistintamente.
As taxas condominiais resultam das despesas de conservação do condomínio, derivada do direito real de propriedade, as quais aproveitam a todos e, por isso, devem ser repartidas entre os condôminos, conforme se depreende do disposto no artigo 1.336 do Código Civil, o qual prevê os deveres dos condôminos.
Desse modo, as despesas existentes merecem rateio igual, sob pena de enriquecimento ilícito. Ora, o dever de honrar com as despesas advém da própria coisa.
Com isso, tenho como acertada a decisão do juiz a quo de julgar procedente o feito, cujos fundamentos também me reporto as razões de decidir, confira-se:
"O ponto controvertido diz respeito: (i) à exigibilidade das prestações condominiais cobradas pelo autor; (ii) à necessidade de comprovação de realização de benfeitorias pelo requerente para cobrança de parcelas condominiais.
Após análise dos argumentos e fatos expostos pelas partes, bem como das provas produzidas, verifico assistir razão ao autor.
Inicialmente, deve ser analisada a comprovação do débito e eventual pagamento pelo requerido.
Ante a ausência de impugnação quanto à ausência de pagamento, há de se considerar que são verdadeiros os fatos descritos na inicial, nos termos dos artigos 336 e 341 do CPC. Ressalte-se que a parte autora se desincumbiu do ônus probatório quanto às prestações atrasadas, apresentando planilha dos valores devidos (fl. 9), nos quais constam os valores devidos a título de despesas condominiais, bem como a discriminação da multa, juros e correção monetária, possibilitando pleno exercício do direito de defesa pelo requerido.
Ademais, consta dos autos ata da assembléia que instituiu o valor da contribuição (fls. 10/17), sem impugnação da parte ré.
O requerido é possuidor do imóvel, como se observa de sua própria confissão implícita na contestação. Assim, considerando a natureza propter rem das despesas condominiais, deve responder pelo rateio dos custos da coletividade condominial, nos termos da legislação correlata.
Considerando a ausência de prova de pagamento direto ou indireto, como exigido pela interpretação do artigo 373, II, do CPC, para configurar fato extintivo, modificativo ou impeditivo do direito autoral, há de se reconhecer o inadimplemento do réu pelas parcelas descritas na inicial.
A defesa do requerido se baseia na condição de condomínio irregular da autora, alegando ausência de prestação dos serviços exigidos de manutenção do espaço comum, bem como enriquecimento sem causa dos seus dirigentes. Os argumentos não devem ser acolhidos.
Inicialmente, há de se considerar que a condição de condomínio irregular não afasta o dever legal de contribuir para com as despesas referentes ao patrimônio comum, imposta pelos artigos 1.331 e 1.336, I, do CC. A propriedade ou posse (ou qualquer outro direito real ou obrigacional) sobre
imóvel integrante de área comum, ainda que parcelada irregularmente, impõe o dever de contribuição com as despesas comuns, não se podendo olvidar de tal obrigação mediante a alegação da irregularidade do condomínio.
Observe-se, inclusive, que a alegação de irregularidade de condomínio constitui verdadeiro venire contra factum proprium, já que o direito exercido pela parte que o alega também o é sobre terreno irregular, sobre o qual não detém direito real de propriedade. Assim, ao adquirir tal bem, anuiu tacitamente com a situação descrita, bem como com o dever de contribuir com as despesas comuns.
É pacífico, no âmbito do TJDFT, que há obrigação do condômino de contribuir com as despesas comuns de condomínio irregular, como se depreende do seguinte aresto:
AÇÃO DE COBRANÇA. PRESCRIÇÃO. CONDOMÍNIO IRREGULAR. TAXAS ORDINÁRIAS E EXTRAORDINÁRIAS. CONVENÇÃO OU ASSEMBLEIA. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. I - A pretensão de cobrança de taxa condominial ordinária ou extraordinária prescreve em cinco anos, art. 206, § 5º, inc. I, do CC, a contar do dia seguinte ao vencimento da prestação, conforme tese firmada pelo e. STJ no REsp 1.483.930/SP (Tema 949). Acolhida parcialmente a prejudicial de prescrição. II - A tese firmada no julgamento do REsp 1.280.871 (Tema nº 882), não se aplica aos condomínios originados de parcelamentos irregulares de chácaras e fazendas do Distrito Federal, por isso é permitida a cobrança das taxas condominiais estipuladas em convenção ou assembleia, a fim de evitar o enriquecimento sem causa daquele que usufrui dos serviços prestados sem a devida contraprestação. III - Apelação parcialmente provida. (Acórdão n.1036980, 20170710050063APC, Relator: VERA ANDRIGHI 6ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 02/08/2017, Publicado no DJE: 15/08/2017. Pág.: 441/468)
A alegação de enriquecimento sem causa dos dirigentes da associação autora, bem como de ausência de prestação de serviços úteis ao condomínio, não merece acolhimento.
Como dito, o dever de contribuir com as despesas ordinárias e extraordinárias é dever derivado diretamente da lei, decorrente do próprio exercício de direito sobre bem imóvel integrante de coletividade condominial, em proveito do uso comum da totalidade do bem. A má destinação das verbas ou mesmo a má prestação dos serviços por parte do
requerente devem ser objeto de fiscalização pela assembleia geral e pelos condôminos, nos termos dos artigos 1.347, 1.349, 1.355 e 1.356 do Código Civil.
Eventual má destinação das verbas cobradas poderá, inclusive, ser objeto de ação judicial própria, visando desconstituição de deliberações da assembleia realizadas em desacordo com a lei ou a convenção, ou mesmo visando à prestação de contas do síndico e demais dirigentes, dentro do amplo direito de ação conferido pela lei. Contudo, não poderá eximir a parte de contribuir com os gastos do condomínio, eximindo-se de dever legal a todos imposto, de natureza propter rem, sob pena de negação do próprio Estado de Direito.
CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA CONDOMINIAL. CONDOMÍNIO IRREGULAR. MULTA MORATÓRIA. RECURSO DOS RÉUS IMPROVIDO, DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Apelações contra sentença que julgou procedente a ação de cobrança de taxas condominiais vencidas e vincendas. 1.1. Na primeira apelação, os réus pleiteiam a concessão da gratuidade judiciária. No mérito, alegam que a cobrança de taxas é ilegal, pois o condomínio é irregular e há embargos para as obras que pretende realizar 1.2. Na segunda apelação, o autor pleiteia a reforma da sentença, para que os réus sejam condenados também ao pagamento da multa moratória de 2% sobre o débito. 2. Deferida a gratuidade de justiça postulada pelos réus. 3. É obrigação do condômino responder pelo pagamento da sua quota-parte das despesas do condomínio, conforme dispõe o artigo 1.336 do Código Civil:"São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio, na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção."2.1. Se o apelante adquiriu lote em local irregular, não pode agora alegar tal circunstância para deixar de contribuir com as despesas de sua manutenção e administração, até porque se beneficia das benfeitorias empreendidas pelo condomínio. 4. A irregularidade do condomínio, inclusive quando localizado em área de preservação ambiental, não pode ser alegada pelo condômino, a fim de eximir-se de sua obrigação legal, sob pena de enriquecimento sem causa. 4.1. Se o apelante pretende anular as assembléias realizadas pelo condomínio, deve buscar a via própria para tanto. 4.2. Precedente:"(...) Quem adquire direitos e obrigações sobre fração ideal de condomínio, mesmo que irregular, é obrigado a contribuir
com as despesas condominiais, na proporção de sua fração (CC, art. 1.315). 3 - Apelação não provida."(20110710379563APC, Relator Jair Soares, 6ª Turma Cível, julgado em 24/10/2012, DJ 30/10/2012 p. 247). 5. Nos termos do art. 1.336, § 1º, do Código Civil,"O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito". 6. Sentença reformada em parte, a fim de condenar os réus ao pagamento de multa moratória no valor de 2% ao mês. 7. Recurso dos réus improvido. Recurso do autor parcialmente provido. (Acórdão n.1026807, 20160110189193APC, Relator: JOÃO EGMONT 2ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 07/06/2017, Publicado no DJE: 27/06/2017. Pág.: 221/241)
A verificação de ilegalidade, crime e/ou enriquecimento sem causa dos dirigentes da parte autora deve ser objeto de ação própria, em desfavor dos responsáveis por eventuais desvios, e não do ente condominial ou associação de moradores. Na hipótese de uso indevido da pessoa jurídica para perpetuação de irregularidades, poderá a parte também se ressarcir especificamente dos valores indevidamente cobrados ou cobrados a maior. Na hipótese em tela, inexiste qualquer comprovação de irregularidades que autorizem a restituição do indébito, ou a constatação de existência de cobrança indevida. A apresentação de poucas fotografias demonstrando defeitos em áreas comuns do condomínio é irrelevante, especialmente porque a cobrança continuada do rateio de despesas condominiais visa justamente a manutenção e a melhoria das condições das áreas comuns, sendo que o inadimplemento ou o desejo de alguns de se esquivar do pagamento certamente não contribuirão para a resolução de tais problemas. Finalmente, como dito, a demonstração de enriquecimento sem causa de determinados dirigentes deve ser objeto de ação própria, com a efetiva comprovação dos eventuais desvios - nos termos do artigo 373, I, do CPC -, com direito à defesa, para fins do artigo 1.349 do CC, artigos 550 e seguintes do CPC, e eventuais implicações processuais penais. Contudo, ante a ausência de documentação comprobatória do alegado, e considerando a via imprópria para a referida discussão, a matéria não merece maiores digressões.
Ressalte-se que, nos termos do artigo 1.336, § 1º, do CC, o condômino inadimplente deverá arcar com multa moratória de 2%, bem como com os juros de mora legais de 1% ao mês, conforme planilha apresentada pela
parte autora. A atualização monetária será realizada pelo INPC.
Assim, o débito deve ser solvido nos termos exatos do pedido inicial.
Em síntese, considerando os elementos constantes dos autos, o pleito inicial deve ser acolhido, com a rejeição do pleito reconvencional.
5 - Dispositivo:
Ainda, julgo IMPROCEDENTES os pleitos reconvencionais. Soluciono o processo com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do CPC.
Dessa forma, verifica-se que o Juízo a quo constatou ser o caso de procedência do pedido constante da inicial da ação de cobrança ajuizada pela parte autora, ora apelada, não afastando o dever legal de contribuir para com as despesas
referentes ao patrimônio comum, imposta pelos artigos 1.331 e 1.336, I, do CC, bem como a parte ré não haver demonstrado a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, conforme determina o art. 373, inciso II, do CPC.
Por outro lado, é evidente que o Poder Judiciário, no âmbito do Distrito Federal, não pode desconhecer o fato de que se criaram situações em matéria de condomínio que não se amoldam à concepção legal.
Ressalta-se que os serviços disponibilizados e as benfeitorias realizadas nas áreas comuns aproveitam à totalidade, seja efetivamente usando e fruindo desses benefícios, seja para fins de valorização do imóvel.
Ressalta-se que a ação de cobrança não é meio hábil para analisar se os valores cobrados estão beneficiando ou não os condôminos, pois esse fato, por si só, não constitui motivo capaz de justificar a inadimplência do condômino.
Portanto, não merece reforma a sentença que julgou procedentes os pedidos formulados na inicial, tendo em vista que a parte ré, ora apelante, não se desincumbiu de seu ônus probatório de demonstrar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor (artigo 373 do Código de Processo Civil).
Em face do não provimento do recurso, efetuou o redimensionamento do valor dos honorários, elevando o valor fixado na sentença de 10%, a ser pago pela requerida/apelante, para o montante de 15%, nos termos do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil.
O Senhor Desembargador ROBSON BARBOSA DE AZEVEDO - Vogal
Código de Verificação :2019ACOMH1TGGS0VG9AIONEPYUL
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