A multipropriedade e seu impacto nos condomínios edilícios - Migalhas
Atribui-se a origem da multipropriedade à França nos finais dos anos 60, atualmente difundido por vários países, como Estados Unidos, Itália, Espanha e Portugal1.
No Brasil, conforme Maya Garcia2, o primeiro empreendimento em multipropriedade nasceu em 1983, o condomínio Paubá Canto-Sul, e naquela oportunidade não havia nenhuma legislação sobre o assunto.
Antes da lei, havia controvérsia sobre a natureza jurídica da multipropriedade. Um dos maiores civilistas brasileiros, Gustavo Tepedino, já defendia que a multipropriedade se incluía dentro do direito real de propriedade e, por isso, poderia ser instituída com base na Lei n. 4.591/64 (Tepedino, 2019).
Aliado a isso, em 2016, o STJ3 chegou a sinalizar a permissão da instituição de direitos reais sem previsão legal expressa. Posição corroborada pela Corregedoria Geral de Justiça do TJSP no item 229.14, portanto naquela oportunidade o judiciário já demonstrava tendência no sentido de reconhecer a multipropriedade como um direito real.
Entretanto, em que pese às disposições favorecendo a multipropriedade, alguns estados e sobretudo no interior das capitais, pouco se falava ou discutia sobre o assunto, o que naturalmente gerava uma grande incerteza jurídica perante os registradores e consequentemente em que desejasse se aventurar nessa seara.
Consolidada em vários países, a multipropriedade só veio a ser regulamentada com a publicação da lei 13.777, de 19 de dezembro de 2018, e só tratou sobre bens imóveis.
Na doutrina, a multipropriedade segundo Arnaldo Rizzardo5:
[.] Representa um condomínio edilício no prédio e um condomínio na unidade. Conjugam-se dois condomínios - um envolvendo as unidades em relação ao prédio, e outro relativamente aos vários coproprietários ou cotitulares da mesma unidade. Ou seja, existe um edifício dividido em unidades, com áreas comuns, mas com a diferença do condomínio comum no fato de que várias pessoas são titulares de cada unidade individualizada, já que a elas se opera a venda. A unidade é compartilhada entre os condôminos, abrangendo os móveis e utensílios, estabelecendo-se o uso em períodos definidos e divididos no tempo, no semestre ou no ano, geralmente para fins de fazer ou de turismo.
A multipropriedade está prevista entre os artigos 1.358-B e 1.358-U do Código Civil e artigos 176 e 178 da Lei de Registros Públicos6 e de modo subsidiário será regida pelas regras do condomínio edilício que estão no CC (arts. 1.331 e seguintes) e na Lei n. 4.591/64.
O art. 1.358-C do Código Civil, a multipropriedade é definida como:
[...] regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada.
Já Gustavo Tepedino em seu artigo denominado "A multipropriedade e a retomada do mercado imobiliário7" conceitua a multipropriedade da seguinte forma:
Trata-se do fracionamento no tempo da titularidade dominical. Dividem-se em frações semanais os imóveis oferecidos aos multiproprietários, que terão, assim, sua casa de campo ou de praia em determinado período do ano.
Portanto, com advento da lei, o que outrora demonstrara ser um risco aos consumidores e construtores, trouxe a segurança jurídica necessária.
O mercado imobiliário finalmente ganha esse atrativo produto para novos investimentos no segmento dos imóveis para férias.
2 - Análise crítica à implementação da multipropriedade no condomínio edilício.
a) O quorum para implementação.
A legislação contemplou a implementação da multipropriedade em condomínio edilício tradicional desde que aprovado por "maioria absoluta dos condôminos", seguindo os ditames do inciso II do art. 1.358-O8 do Código Civil, o que desde já visualizamos como o primeiro conflito de interpretação que pode ser dado à norma: qual é o quórum de maioria absoluta dos condôminos? Seria 50% mais um dos condôminos ou 2/3 dos condôminos? Esse quórum corresponde aos condôminos presentes à assembleia ou a toda a coletividade condominial? Qual o contexto da palavra "absoluta" colocada na norma?
Num caso hipotético de um condomínio com 20 unidades e uma assembleia com 10 presentes, 6 aprovam a implementação da multipropriedade. Se computarmos os presentes, superou o quórum de maioria, que deveria ser 5 pessoas, portanto a votação está legal; entretanto, se for computado o total de unidades, a multipropriedade deveria ser aprovada por mais de 10 pessoas, portanto ilegal sua adoção. Qual o correto?
As dúvidas acima são pertinentes, pois os diversos tipos de quórum previstos no Código Civil no que refere ao condomínio edilício, embora em vigor desde 2003, até hoje promove dúvidas na doutrina e jurisprudência, vejamos:
O art. 1.341 do CC ao tratar sobre o quórum para realização de obras assim dispõe:
Daí retornamos à dúvida: o que podemos definir como "maioria dos condôminos"? Seria os presentes à assembleia ou de toda a coletividade condominial?
Na doutrina, segundo Arnaldo Rizzardo9:
[.] A realização de obras úteis: maioria dos condôminos (Art. 1341, Inc. II), computando-se essa maioria de conformidade com os artigos 1.352 e 1.353, isto é, em primeira convocação tendo em conta os votos dos condôminos presentes que representam pelo menos metade das frações ideais, e em segunda convocação terá maioria em conta dos condôminos presentes em assembleia.
Nesse mesmo entendimento, os seguintes julgados:
EMENTA: CONDOMÍNIO. AÇÃO ANULATÓRIA DE ASSEMBLEIA. PLAYGROUND. ÁREA DE ENTRETENIMENTO INFANTIL PREEXISTENTE. OBRAS DE MELHORIA. QUORUM. VOTAÇÃO PELA MAIORIA. 1. Não é benfeitoria voluptuária mas útil a obra de restruturação e melhoria do playground de condomínio de grande porte e densidade de moradores, posto que prevista na constituição do condomínio a área de entretenimento infantil, sendo essencial não só a sua existência como também o funcionamento satisfatório e seguro dos equipamentos que o guarnecem. 2. Tratando-se de melhoria que constitui benfeitoria útil é inexigível quórum especial, podendo a deliberação ser tomada pela maioria dos condôminos ou dos presentes, em segunda convocação (Código Civil, artigo 1.341, II, c.c. artigo 1.353). Sentença reformada. Recurso provido para julgar a ação improcedente. Apelação n. 1000294-04.2015.8.26.0004 - Comarca: São Paulo - F. Reg. da Lapa - 3ª Vara Cível - Relator Des. Felipe Ferreira em: 01/08/2017
AÇÃO ANULATÓRIA DE ASSEMBLEIA. Condomínio edilício. Assembleia geral extraordinária que deliberou, por maioria, pela construção de cobertura do estacionamento do andar térreo, a ser custeado por rateio entre todos os proprietários. Necessidade de aprovação por maioria para a realização de benfeitorias úteis, como a da espécie Art. 1341, II, do CC/02. Em não havendo referência legislativa à necessidade de maioria absoluta, basta a simples." (TJSP - Apelação n. 1009284-76.2014.8.26.0114, Des. Rel. PAULO EDUARDO RAZUK, 1ª Câmara de Direito Privado, j. em 11 de novembro de 2014).
Em sentido oposto Scavone Júnior10:
Nada obstante, alguns julgados, em razão da equivocada interpretação do Art. 1.35311 do código civil, admitem a votação pela maioria simples dos presentes em segunda convocação, ainda que se tratem de obras úteis ou voluptuárias, o que significa evidente afronta ao dispositivo mencionado, posto que, nesses casos, a toda evidência, a lei exigiu quorum especial nos arts. 1.341 e 1.342 do Código Civil.
Corroborando a tese de Scavone, Romeo Boettcher12:
Em se tratando de obra voluptuária, sua autorização depende do voto favorável de dois terços do total dos proprietários no condomínio (Inciso I do Art. 1.341 do CC - maioria especial).
Em se tratando de obra útil, sua autorização depende dos votos favoráveis dos proprietários que representem a maioria no condomínio com base no inciso II do Art. 1.341 do CC - maioria qualificada dos votos.
Nesse sentido julgado do Tribunal de Justiça de São Paulo, onde o Desembargador com maestria justificou seu voto separando a maioria dos presentes da maioria de toda coletividade, vejamos:
Ressalte-se, aliás, que os artigos 1.341 e 1.342 falam em "aprovação de dois terços dos votos dos condôminos". Não se trata, portanto, de exigência de quórum mínimo de participantes para a instauração da assembleia, a qual poderá, então, decidir por maioria simples. Exige-se na verdade, maioria qualificada de dois terços dos habilitados a votar em assembleia, e não apenas dos condôminos presentes...
Tribunal de Justiça de São Paulo - Apelação n. 0146185-03.2006.8.26.0000 - Cível/anulação de assembleia em condomínio. Relator: Des. Francisco Loureiro. Comarca: São Paulo. Órgão julgador: 4ª Câmara de Direito Privado. Data do julgamento: 05/03/2009. Data de registro: 24/03/2009. Outros números: 4863044800, 994.06.146185-0. Ação declaratória de nulidade - Condomínio - Assembleia de condôminos em que foi aprovada a realização de obras voluptuárias em área comum - Compra e instalação de parque infantil - Artigo 1.342 do Código Civil - Realização de obras em áreas comuns carecem da aprovação por 2/3 dos condôminos aptos a votar - No caso concreto apenas 213 dos condôminos estiveram presentes e ao menos o autor não anuiu com a realização de tais obras de forma que não observado o preceito legal - Nulidade em assembleia não pode ser convalidada por abaixo-assinado - Reunião dos condôminos é o momento adequado para a exposição dos motivos da dissidência e discussão das questões de maior relevo - Sentença improcedente - Recurso provido.
Essa segunda interpretação entendemos ser a mais adequada, qual seja, que o quórum se refere a toda a coletividade condominial e não apenas aos presentes à assembleia.
No caso em discussão ainda há mais um ponto garantidor dessa interpretação, que foi o emprego da palavra "absoluta" no texto legal, portanto a aprovação por "maioria absoluta dos condôminos" seguindo os ditames do inciso II do art. 1.358-O do Código Civil, afastaria essa discussão, mas as divergências não se encerram, pois a palavra "absoluta" já foi utilizada antes no Código Civil, ao dispor do quórum para destituição do Síndico. Vejamos:
Portanto, seguindo a orientação de Scavone Júnior, Romeo Boettcher e do Des. Francisco Loureiro, a maioria absoluta a que se refere o texto seria de toda a coletividade condominial.
Corroboramos o mesmo entendimento, eis que em um texto de lei, cada palavra empregada deve ter uma função, um sentido prático, caso contrário ela não estaria lá; portanto, nosso entendimento é que no texto a palavra: "absoluta" tem a função de indicar que deveria ser maioria dos apartamentos integrantes do condomínio, e não dos presentes em assembleia.
Nesse mesmo sentido seguem as lições de Arnaldo Rizzardo13, para quem é exigida a "maioria absoluta dos membros da assembleia geral, a qual representa a totalidade dos condôminos. Daí a maioria absoluta corresponde à metade mais um dos condôminos. Não se restringe aos participantes da assembleia".
Posição essa referendada por Romeo Boettcher14: "Para os efeitos da base de cálculo aplicável na apuração da maioria absoluta necessária, entende o autor que devem ser considerados como membros da assembleia todos os proprietários no condomínio aptos a votar, e não somente os participantes do encontro assemblear".
Nesse mesmo sentido o julgado abaixo:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. DESTITUIÇÃO DOS SÍNDICOS. CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. REGULARIDADE NA CONVOCAÇÃO DA ASSEMBLÉIA. IRREGULARIDADE NA DESTITUIÇÃO. VOTOS INSUFICIENTES. AGRAVO NÃO PROVIDO 1. A Convenção de Condomínio fixa, em seu art. 18, que para haver convocação de Assembléia Geral Extraordinária, é necessário que seja convocada por, no mínimo, 1/4 (um quarto) dos condôminos. Preenchido esse requisito, é regular a convocação das Assembléias. 2. O art. 21, §3º da Convenção de Condomínio, diz que "é lícita aos condôminos que representem no mínimo 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos destituir o síndico, mesmo que não seja por justa causa...". 3. Não tendo alcançado a quantidade mínima de votos para exigidos no art. 21, §3º da Convenção de Condomínio, a destituição do síndico é irregular. Agravo de Instrumento 0012211-69.2013.8.17.0000 TJPE, 6º Câmara Cível. Rel. Antônio Fernando de Araújo Martina, Dt. Publicação: 20/03/2014
Entretanto, esta matéria não é pacífica nos tribunais havendo julgados em sentido contrário, vejamos:
RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO. SÍNDICO. DESTITUIÇÃO. QUÓRUM DE VOTAÇÃO. ART. 1.349 DO CÓDIGO CIVIL. INTERPRETAÇÃO. MAIORIA DOS MEMBROS PRESENTES NA ASSEMBLEIA.
1. O quórum exigido no Código Civil para a destituição do cargo de Síndico do Condomínio é a maioria absoluta dos Condôminos presentes na Assembleia Geral Extraordinária.
2. Interpretação literal e teleológica do artigo 1.349 do Código Civil.
3. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. (grifo nosso)" (REsp 1266016/DF n. 2011/0165343-2 3ª Turma Rel. Min. PAULO DE TARSO SANSEVERINO São Paulo 18/12/2014).
Tão pouco entre os doutrinadores o assunto é pacífico:
Para Hamilton Quirino15: "Com efeito, o artigo 1.349 condiciona a destituição ao voto da maioria absoluta dos membros da assembleia".
No mesmo sentido, Zulmar José16: "Quanto ao quórum exigido, o entendimento majoritário e predominante é o de maioria dos condôminos presentes (50% mais um), em assembleia especialmente convocada para este fim [.]. Note-se que se trata da maioria dos condôminos presentes a assembleia".
Por fim, Pedro Elias Avvad17: "O quórum fixado na lei para destituição do síndico acompanha a mesma facilidade instituída para a criação das circunstâncias para o afastamento. Basta o voto da maioria dos membros da assembleia".
Portanto, com as posições doutrinárias e jurisprudenciais restou demonstrado que a matéria não está pacificada, portanto, somente o tempo e as relações poderão pôr fim à discussão sobre o quórum a que se referia o legislador ao dispor sobre "maioria absoluta dos condôminos" previsto no inciso II do art. 1.358-O do Código Civil, sendo nossa opinião a de que estaria tratando de 50% mais um de toda a coletividade condominial.
b) O quórum para implementação da multipropriedade e o conflito com o quórum para alteração da convenção do condomínio edilício e mudança de destinação - aparente antinomia no texto legal.
Sabe-se que a lei aqui analisada, por ser bastante recente, ainda não possui entendimentos jurisprudenciais assentados, bem como análises doutrinárias acerca do assunto, sendo esta portanto a hora mais conveniente para expor os eventuais conflitos com que os operadores poderão se deparar.
O legislador, ao dispor no Código Civil sobre o quórum para alteração da convenção de condomínio o fez nos seguintes termos:
Vamos tratar da primeira parte do art. 1.351, "Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção" em conjunto com o inciso II do art. 1.358-O: "O condomínio edilício poderá adotar o regime de multipropriedade em parte ou na totalidade de suas unidades autônomas, mediante: [...] II - deliberação da maioria absoluta dos condôminos".
Nesse caso, parece haver uma antinomia entre as normas, pois se o quórum para alterar a convenção do condomínio edilício é de 2/3, como poderia a instituição da multipropriedade no condomínio edilício possuir um quórum menor?
Sendo antinômicas, ambas válidas, e, portanto, ambas aplicáveis, o ordenamento jurídico não consegue garantir com exatidão as consequências jurídicas da adoção de um ou de outro artigo, esvaziando, portanto, o sentido do Direito que seria trazer pacificação social.
Posta assim a questão, numa eventual instituição da multipropriedade, a única forma de contemplar os art. 1351 e o 1.358-O e evitar uma discussão, seria a adoção do quórum de pelo menos 2/3, deixando o art.1.358-O sem função.
Noutra toada, e fazendo uso da segunda parte do art. 1.351, "mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos", a instituição da multipropriedade no condomínio edilício exclusivamente residencial não estaria alterando a destinação do uso?
Essa já é uma discussão atual18 e está causando diversos conflitos no judiciário, qual seja, o uso de unidades para locação de curtíssima temporada, sobretudo com o uso dos aplicativos de intermediação.
Instituir a multipropriedade em um condomínio edilício demandaria toda sorte de alteração na gestão do condomínio, com a administração do envio dos boletos, cobranças, comunicados, execução de taxas, administração dos votos em assembleia, etc., além da maior rotatividade de pessoas.
Vamos considerar um condomínio com 20 unidades, sendo duas em multipropriedade com 10 multiproprietários cada uma. Nesse caso, teríamos 18 proprietários em condomínio edilício e 20 em multipropriedade, perfazendo o total de 38 proprietários.
Naturalmente, no condomínio tradicional, essa mudança implicaria na necessidade de implementação de uma gestão mais eficiente e profissional, atraindo para si uma gestão bastante assemelhada à gestão hoteleira. Nesse cenário, não estaríamos alterando a vocação do condomínio tradicionalmente residencial para comercial?
Nesse desenvolvimento de raciocínio, haveria necessidade de aprovação de unanimidade dos condôminos para se instituir a multipropriedade.
Entretanto, as normas não devem ser interpretadas apenas de forma literal, há necessidade de verificar qual o sentido da norma de forma sistemática, teleológica e sociológica. Sistemática, porque a norma está inserida num contexto que deve estar em sincronia com outras normas; teleológica, porque concentra suas preocupações no fim a que a norma se dirige, e sociológica porque a norma deve corresponder às necessidades reais e atuais da sociedade.
Ao que me parece, esse segundo dilema é superado interpretando a norma além da literalidade do texto, ou seja, não precisaria de unanimidade dos presentes.
Ademais, se esse fosse o caso, conseguir aprovação de toda coletividade condominial seria praticamente impossível.
Não há dúvidas que o advento da lei 13.777/2018 foi uma excelente iniciativa para trazer segurança jurídica nas relações de uso e aquisição de unidades fracionadas no tempo.
Entretanto, a legislação da multipropriedade é muito recente, já a legislação de condomínio edilício data de 196419 e foi parcialmente alterada pelo Código Civil de 2002, portanto, entre essas datas a dinâmica das relações sociais mudou consideravelmente, tornando-se necessário a adequação da antiga norma a nova realidade.
Em relação às dúvidas de interpretação das novas normas, caberá aos doutrinadores e ao Judiciário saná-las, pacificando as relações sociais, afastando os pontos sensíveis identificados.
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*Rogério Camello é advogado, sócio fundador da Alvares Camello & Otero Rocha Advogados Associados. Corretor de Seguros pela Funenseg. Pós-graduado em Finanças pela UPE; graduado em Informática pela AESO; especialização em Direito Imobiliário; palestrante; membro da Comissão de Direito Imobiliário e da Comissão de Direito Notarial e Registral da OAB/PE. Membro da Comissão de Direito Condominial e da Comissão de Direito Notarial e Registral do IBRADIM (Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário). Colunista do Sindico Legal. Militante na área de Direito Imobiliário.
1 Para maiores detalhes poderá ser consultada a obra TEPEDINO, Gustavo. Multipropriedade imobiliária. São Paulo: Saraiva, 1993, p. 9.
2 GRACIA, Maya. O business da multipropriedade no Brasil e necessidade de regulação jurídica. Blog Civil & Imobiliário. 3 de abril de 2019. Entrevista concedida a Alexandre Gomide. Disponível em: https://civileimobiliario.web971.uni5.net/entrevista-maya-garcia-multipropriedade/. Acesso em 14 e jul. 2019
3 STJ, REsp 1546165/SP, 3ª Turma, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Rel. p/ Acórdão Ministro João Otávio de Noronha, DJe 6/9/2016.
4 Na hipótese de multipropriedade (time sharing) serão abertas as matrículas de cada uma das unidades auto^nomas e nelas lançados os nomes dos seus respectivos titulares de domínio, com a discriminação da respectiva parte ideal em função do tempo
5 RIZZARDO, Arnaldo. Condomínio edilício e incorporação imobiliária. Rio de Janeiro: Forense, 2014, p. 55.
6 Lei 6.015 de 1973.
7 Disponível em: . Acesso em: 5 de jul. 2019.
8 Art. 1.358-O. O condomínio edilício poderá adotar o regime de multipropriedade em parte ou na totalidade de suas unidades autônomas, mediante:
II - deliberação da maioria absoluta dos condôminos
9 RIZZARDO, Arnaldo. Condomínio edilício e incorporação imobiliária. Rio de Janeiro: Forense, 2014, p. 203.
10 SCAVONE JUNIOR, Luiz Antônio. Direito Imobiliário: Teoria e Prática. Rio de Janeiro: Forense, 2017, p. 933.
11 Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quórum especial.
12 BOETTCHER, Romeo. Estou Síndico e Agora?! Sou Condômino. O que devo saber?! Direito e Deveres e outras abordagens. Porto Alegre: AGE, 2015, p. 388.
13 RIZZARDO, Arnaldo, citado por ELIAS FILHO, Rubens. Condomínio Edilício: Aspectos de Direito Material e Processual. São Paulo: Atlas, 2015, p. 216.
14 BOETTCHER, Romeo. Estou Síndico e Agora? Sou Condômino. O que devo saber?! Direitos e outras abordagens. Porto Alegre: AGE, 2015, p. 473.
15 CÂMARA, Hamilton Quirino. Condomínio Edilício. Manual Prático com Perguntas e Respostas. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2017, p. 421
16 KOERICH JUNIOR, Zulmar José. Manual para Síndicos, Membros do Conselho e Administradores em 351 Perguntas e Respostas. Comentários e Jurisprudência. São Paulo: Scortecci, 2018, p. 23.