A locação de imóvel ainda é uma boa fonte de renda para o proprietário, porém para que essa fonte de renda não se transforme em uma fonte de prejuízo é necessário ficar atento em alguns cuidados ao elaborar o seu contrato de locação.
Eu costumo falar que todo contrato deve ser elaborado por um especialista na área, pois em minha opinião seria a pessoa mais qualificada para prever e evitar um futuro prejuízo financeiro.
Locador lembre que o imóvel compõe o seu patrimônio e por esta razão deverá ser mais preservado possível e uma forma de preservá-lo é confeccionar um contrato de locação bem elaborado.
A partir disso você pode me perguntar: Quais são os principais cuidados que o Locador precisa tomar? Para responder sua pergunta irei enumerar em 5 pontos:
1- Fazer uma análise sobre a vida pregressa do possível locatário pesquise o CPF dele nos sites de proteção ao crédito e no site do Tribunal de Justiça da sua região. Desta forma, terá como analisar se o possível Locatário tem o costume de ficar inadimplente ou se em outra oportunidade ele causou prejuízo para alguém;
2- Opte pela melhor forma de garantia, regra geral as garantias mais comuns são: caução (garantia dada em bem móvel ou dinheiro), fiança (garantia dada através de uma pessoa denominada fiador) e seguro fiança (garantia dada através de uma corretora de seguros ou agente financeiro). Na minha opinião para o Locador as melhores garantias são fiador e seguro fiança.
O problema é que, é muito difícil conseguir um fiador, você já vai saber o porquê e no seguro fiança o Locatário investe em um valor, que corresponde aproximadamente um mês de aluguel mais acessórios (IPTU e condomínio), mas ao fim da locação não terá o dinheiro que pagou pelo seguro de volta, essa é uma das razões que gera uma resistência do Locatário em relação ao seguro fiança, já que é um investimento sem retorno.
Agora, você pode me perguntar a razão de ser tão difícil conseguir um fiador, entre outros motivos, porque de acordo com a súmula 549 do STJ, o fiador que garantir um contrato de locação poderá ter seu único imóvel penhorado para satisfazer a divida do Locatário. É isso mesmo que você leu, se o Locatário ficar inadimplente, o fiador poderá perder seu bem de família para quitar a dívida.
Fique muito atento, pois para essa súmula ser eficaz no momento da realização do contrato deverá ser solicitada uma certidão de ônus atualizada, para comprovar que o imóvel efetivamente pertence ao fiador e que se encontra disponível.
3- Outra precaução que precisa ser adotada se a opção de garantia for fiança, é inserir uma cláusula com "renúncia ao benefício de ordem", a inserção desta cláusula confere ao Locador o direito de, ocorrendo o inadimplemento poder executar ao mesmo tempo Locatário e Fiador, já a falta desta cláusula gera a obrigatoriedade de executar primeiro o Locatário e depois o Fiador, o que é uma verdadeira perda de tempo e de dinheiro;
4- Ao confeccionar seu contrato lembre que a locação somente poderá exigir um tipo de garantia e a inserção de duas garantias, de acordo com a lei do inquilinato poderá configurar contravenção penal, punível com prisão simples de 5 (cinco) dias a 6 (seis) meses ou multa de 3 (três) a 12 (doze) do valor do ultimo aluguel, que será revertida em favor do Locatário.
5- Ao confeccionar o contrato e estipular que a obrigação de pagar IPTU e condomínio pertencem ao Locatário é importante lembrar que essa cláusula somente produz efeitos entre as partes, ou seja, a falta de pagamento do Locatário poderá gerar a perda do bem em razão de execução da taxa condominial ou inscrição do débito na dívida ativa. Sendo assim, a melhor forma de evitar prejuízo é inserir no contrato o valor global da locação com os acessórios cujo pagamento será realizado diretamente pelo Locador;
Pronto, se esses cuidados forem tomados a possibilidade de o Locador ter um prejuízo financeiro é reduzida, ficando mais segura a locação.