O que não pode faltar no contrato de compra e venda – CRECI-RJ
ACESSO EM 13/05/2021
Revista Stand 46 - Abril - Maio - Junho/2019
Um bom contrato de compra e venda de imóvel não é aquele formado por uma pilha de folhas grossas, com dezenas de cláusulas. Este documento pode ser simplificado para que tenha os pontos essenciais e que garantem a segurança da negociação imobiliária, fazendo com que todos saiam beneficiados, afinal muitas vezes o comprador pode deixar de ler o contrato por completo por conta da sua extensão. Algumas cláusulas fazem total diferença e asseguram os direitos de ambas as partes na operação. Todas devem vir bem detalhadas para que assim não haja nenhuma dúvida, evitando qualquer estresse futuro.
Um aspecto que deve receber atenção é a qualificação das partes, que na linguagem jurídica significa descrever toda informação sobre o vendedor e o comprador (CPF, RG, endereço, estado civil e outros detalhes relevantes). Lembrando sempre de conferir mais de uma vez os números dos documentos, pois pode se tornar uma dor de cabeça descobrir que o contrato já assinado está com um dígito errado do CPF, por exemplo.
Detalhamento do objeto (incluir alguma mobília se necessário)
Conhecido na linguagem técnica como objeto, o imóvel e todos os dados a respeito dele, são de extrema importância, afinal é ele que está sendo negociado. As informações da unidade precisam estar bem claras e em conformidade com a matrícula. A área do imóvel, a localização e a posição são essenciais, afinal após a assinatura do contrato, caso não haja nenhum indicativo que comprove qualquer informação dessas, não há como reclamar ou abrir qualquer processo caso veja algo fora do combinado.
Além dos dados do imóvel também é importante dizer o que virá junto na unidade e portanto também constará nesse objeto. Alguma mobília específica, persianas, box de banheiro e armários embutidos por exemplo. Muitas vezes, a unidade é apresentada com boa parte desses itens de mobília e quando é entregue somente o imóvel gera insatisfação, e por isso é bom deixar claro e detalhado no contrato o que o cliente pode esperar receber.
Deve haver uma clareza no momento de descrição da forma de pagamento e os prazos, afinal tendo esses detalhes descritos, facilita muito caso haja algum descumprimento do combinado. Desde como será feito o pagamento, se será parcelado, se é um financiamento, se haverá entrada, ou algum bem como garantia, também deve ser descrito o prazo para a entrada, os vencimentos das parcelas e valores de cada uma, descrevendo se haverá alguma correção posteriormente.
Muitos esquecem desse detalhe mas que pode causar muito conflito, que é a data para entrega das chaves. A hora em que o proprietário poderá passar a usufruir do imóvel que comprou é um momento muito esperado. Porém se for o caso em que o vendedor more no local, as vezes essa questão pode virar um grande problema e causar até mesmo a desistência da compra, pois muitas vezes não é respeitado qualquer acordo para saída do atual morador para entrada do mais novo dono.
Os encargos e tributos que o imóvel normalmente traz com ele, seja uma taxa de condomínio ou até mesmo o IPTU, devem ser pagos pelo comprador somente após a data de entrega das chaves, ou alguma outra data acordada.
Penalidades, caso haja descumprimento (Cláusula penal)
Importantíssima cláusula para o contrato de compra e venda. É bom deixar claro todas sanções e penalidades que poderão assolar alguma das partes que descumpra qualquer outra cláusula do contrato.
Possibilidade ou não de desistência (se houver, então deixar expresso as formas de restituição de valores)
Às vezes, alguns conflitos são gerados quando uma das partes resolve desistir do contrato, pois nos casos em que há um valor pago de entrada, ou até mesmo em que já foram pagas algumas parcelas o comprador deseja que o valor seja restituído, porém dependendo do que for expresso nessa cláusula, o valor pode ser restituído ou pode haver retenção de uma parte, o que acontece na maioria das vezes. Afinal mesmo que o comprador receba o imóvel inteiro, não tenha acontecido nenhum acidente ou degradação do objeto, algo deve recompensar a ansiedade gerada e toda preparação que o proprietário teve para a venda, por exemplo nos casos em que o imóvel esteja ocupado e tenha que desocupar as pressas, isso gera um custo, além de documentações, por isso há uma retenção de valores. Deve haver um acordo entre as partes sobre esse valor.
E caso não haja a possibilidade de desistência, deve haver claramente descrito também a irrevogabilidade e irretratabilidade no contrato.