O que é necessário para aplicação de multa por infração em condomínios? - Papo Condominial
Na lista de deveres do proprietário, o Art. 1.336 do Código Civil assim dispõe: são deveres do condômino: IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. Deste modo, o proprietário, ao fazer uso de seu imóvel ou das partes comuns, não pode causar dano ou incômodo aos demais condôminos.
O Art. 1.348 do Código Civil atribui ao síndico a imposição e cobrança das multas devidas, havendo, contudo, em algumas convenções, a previsão de aplicação pelo conselho ou a necessidade de retificação pela assembleia geral. É importante ressaltar, porém, que as multas devem estar previstas, seja na convenção do condomínio, no regimento interno ou por decisão do colegiado condominial.
Nos casos cuja natureza do fato tenha um cunho eventual, não recorrente, não há espaço para advertência, como na mudança sendo efetuada em data ou horário não permitidos pelo regramento interno. Nessa situação, uma advertência seria inócua, pois o fato já ocorreu e o condômino infrator não irá realizar outra mudança tão cedo. Portanto, uma advertência seria excessivamente branda diante da infração praticada, o que poderia estimular outros condôminos a praticarem a mesma transgressão.
O que causa muita dúvida ainda é como provar a ocorrência da multa. O ideal é que sempre exista na portaria um livro de ocorrências a fim de documento o ocorrido. Sendo iminente o problema, sugere-se que a presença de duas testemunhas - podem ser moradores, funcionários ou membros do corpo diretivo. Uma segunda opção é documentar a reclamação por e-mail ao síndico ou a administradora. No caso da ocorrência ter sido constatada pelo síndico ou funcionários do condomínio, o ideal é que também seja relatada no livro.