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22 out 2021 admin
O que são Cotas Sênior e Cotas Subordinadas?
As Cotas Sênior e Cotas Subordinadas são tipos diferentes de cotas que um Fundo de Investimento Imobiliário pode ter.
Alguns FIIs são criados para a realização de algum projeto, e, dessa forma, precisam de sócios e investidores que entrem no negócio com o capital necessário.
Para isso, pode-se utilizar a estrutura de cotas sênior e cotas subordinadas para trazer os investidores de uma forma que seja mais vantajosa para o FII.
Os FIIs que optam por ter mais de um tipo de cota, fazem isso com alguns interesses, como por exemplo:
Alavancagem: Alguns FIIs podem usar a divisão de cotas para adquirir o capital necessário para algum projeto;
Taxas menores do que no mercado de crédito;
Cronograma personalizado: Dependendo do projeto idealizado, é necessário um cronograma específico, que o mercado de crédito não oferece, ou oferece cobrando taxas mais altas;
Redução do risco da operação.
Tipos ou séries de cotas
Os tipos de cotas são divididos em 2 e às em vezes em 3, são eles:
Sênior: São as cotas que recebem os proventos e retornos do empreendimento primeiro, por isso, são de menor risco e, portanto, apresentam menores taxas de retorno. As cotas sênior têm final 11.
Ordinária ou Mezanino: Este tipo intermediário de cotas nem sempre existe na separação, mas ele compreende uma cota intermediária entre a sênior e subordinada. As cotas ordinárias têm final 12.
Subordinada ou Júnior: São as cotas que recebem os retornos depois das cotas sênior e das ordinárias, por conta disso, apresentam maior risco e melhores taxas. As cotas subordinadas têm final 12 ou 13, dependendo se há cotas ordinárias ou não.
As cotas sênior normalmente não são levadas para o longo prazo, os cotistas recebem o lucro proporcional e quando o empreendimento terminar, recebem também a amortização e as cotas desaparecem.
Os cotistas que possuem cotas 12 e 13 são considerados sócios do negócio, já os cotistas que possuem cotas 11 são considerados apenas credores, já que irão receber os proventos somados à amortização.
Normalmente, a proporção entre os tipos de cotas em um FII não é simétrica, ou seja, existem mais cotas de um tipo do que outro, confira agora quais são os tipos de cotas.
Alguns exemplos atuais de FIIs que têm divisão quanto tipo de cota:
XP Hoteis: XPHT11, XPHT12, XPHT13;
Tourmalet I: TOUR11, TOUR12, TOUR13;
Tourmalet II: TORM11, TORM12, TORM13.
É importante dizer que esta divisão de cotas não é padronizada, ou seja, cada FII que deseja fazer esta separação, pode fazer de maneiras diferentes.
Além disso, esta configuração não acontece em muitos FIIs, são apenas alguns que utilizam esta estrutura para obter vantagens e conseguir realizar os seus projetos.
Este artigo foi escrito utilizando uma live do canal Clube FII:
https://www.youtube.com/watch?v=S5QmJyq6f7g
A B3 passou a negociar o primeiro ETF (Exchange-Traded Fund) de fundos de investimento imobiliário do Brasil.
O produto foi desenvolvido pela XP e seu ticker é XFIX11.
De maneira análoga ao BOVA11, que replica o índice Ibovespa, o XFIX11 replica o desempenho da carteira teórica do IFIX, o principal índice de FIIs.
Este lançamento é bastante importante, pois mostra como o mercado de FIIs está crescendo no país, hoje cerca de um terço dos CPFs da bolsa investem também em FIIs.
Devo investir no XFIX11?
Separamos aqui algumas vantagens e desvantagens deste ETF para você avaliar melhor!
Vantagens do XFIX11:
É um ativo extremamente diversificado, ao investir neste ETF, o seu patrimônio estará exposto a 81 FIIs diferentes!
É um ETF barato, atualmente o preço de uma cota está cerca de R$ 10,00, um valor acessível a vários investidores;
É uma boa forma de iniciar no mercado de FIIs, alguns investidores têm medo de fazer o primeiro aporte, então esse ETF pode ser uma porta de entrada.
Desvantagens do XFIX11:
O XFIX11 é um ETF, isso significa que ele não paga dividendos aos acionistas, todo o seu lucro é reinvestido, portanto se a sua estratégia de investimento busca renda passiva, talvez não seja uma boa opção.
A alíquota do imposto de renda aplicável na valorização do XFIX11 no momento da venda é de 20% sobre o ganho líquido, da mesma forma que acontece com os FIIs, porém diferente de outros ETFs, que é de apenas 15%.
Os REITs são uma modalidade de investimento em empresas especializadas em geração de renda dentro do setor imobiliário.
Ou seja, os REITs, diferente dos Fundos Imobiliários, são empresas com um conselho administrativo e um CEO.
Os investidores adquirem cotas dessas empresas para participar da renda gerada através dos investimentos.
Além disso, lá nos EUA os REITs normalmente têm um foco específico dentro do setor imobiliário como coorporativo, hospitalar, educacional, entre vários outros.
Principais diferenças entre REITs e FIIs
Os Fundos Imobiliários no Brasil frequentemente são comparados aos REITs porque essas suas classes de ativos atuam no setor imobiliário, porém existem algumas diferenças importantes:
A principal diferença é de que os REITs são empresas e os FIIs são administrados e geridos como fundos de investimento;
Como os REITs são empresas, eles podem fazer dívidas, já os FIIs não podem;
Os Fundos Imobiliários precisam distribuir 95% do lucro aos cotistas, já os REITs precisam distribuir apenas 90%.
Os REITs já estão no mercado americano desde a década de 60 enquanto os FIIs brasileiros surgiram na década de 90.
Cada vez mais os investidores brasileiros estão se interessando por investir em outros países, inclusive nos Estados Unidos, e com os REITs não é diferente, existem algumas formas de investir nestes ativos sendo brasileiro:
BDRs (Brazilian Depositary Receipt): As BDRs são recibos de ações americanas negociadas na Bolsa brasileira e através destes ativos é possível investir em REITs. Porém, com as BDRs, o investidor receberá apenas uma parte dos dividendos, pois o resto é para impostos e para as instituições intermediárias.
ETFs (Exchange-traded fund): Os ETFs são fundos que investem em uma cesta com vários ativos. Ao investir em uma ETF que replica o índice S&P 500, por exemplo, investirá indiretamente nos principais REITs do mercado americano. Porém através do ETF não receberá dividendos.
Abrir uma conta estrangeira: Abrir uma conta estrangeira permite investir diretamente nos REITs de sua escolha, sem intermediários. Porém, para enviar o dinheiro para uma conta no exterior, o investidor deverá pagar taxas de câmbio para transformar os seus reais em dólares.
Canal Kesya Lima – Super Econômica
O Custo Unitário Básico é um índice muito utilizado no setor da construção civil para avaliar os custos de uma obra.
O CUB passou a ganhar espaço dentro do setor imobiliário pois oferece uma base de comparação para os custos dos imóveis.
O cálculo do CUB considera duas características importantes, o padrão de acabamento de um imóvel e o projeto-padrão.
O padrão de acabamento pode ser dividido em três níveis, Baixo, Médio ou Alto.
O padrão de acabamento é determinado de acordo com o grau de refinamento da obra.
Já o projeto-padrão é referente é dividido em projeto residencial ou comercial.
O Custo Unitário Básico é calculado todos os meses pelo Sindicato da Indústria de Construção Civil – Sinduscon e é dado em m², portanto é preciso multiplicar pela área para chegar ao CUB do imóvel.
É importante ressaltar que o CUB sofre com as variações da inflação, por isso de um mês para o outro, ele pode sofrer grandes alterações.
O Custo Unitário Básico representa uma parte do cálculo do custo total de uma obra, portanto o custo total obedece a seguinte fórmula:
Existem alguns custos extras que não são levados em consideração para o cálculo do CUB, isso porque são custos específicos para cada empreendimento, são eles:
Serviços para infraestrutura e fundação;
O Custo Unitário Básico é um importante indicador para a construção civil e para acompanhar os gastos de uma determinada obra.