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Como analisar Fundos de Papel (Parte 1)
Você sabe o que são Fundos de Papel? Entenda neste primeiro artigo o que é um CRI, como ele funciona e como analisá-lo.
Falar de um fundo de recebíveis ou fundo de papel é falar de um Fundo Imobiliário com características diferentes dos fundos tradicionais de tijolo. Essa diferença ocorre porque o ativo subjacente "dentro" do fundo, aquilo que o fundo investe, é diferente.
Vamos, ao longo deste artigo, conhecer um pouco dos fundos de papéis. Os principais pontos abordados serão:
⮩ Contexto histórico;
⮩ O que são Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs);
⮩ Vantagens de investir em fundos de papel.
Apesar de, em um primeiro momento, pensarmos em utilizar esse instrumento para investir em imóveis tradicionais, o modelo de Fundos Imobiliários adotado no Brasil (semelhante ao que ocorre nos Estados Unidos) permite que os fundos invistam em diversos ativos de base imobiliária, incluindo títulos de dívida, como os CRIs.
A autorização para o investimento em títulos de dívida existe desde 2008, com a instrução CVM 472, mas a atratividade para o crescimento desse segmento de Fundos Imobiliários veio em 2009, com a Lei 12.024, que isentou os fundos imobiliários de imposto de renda para aplicação em títulos de dívida imobiliária. Atualmente temos dezenas de fundos de papéis em negociação na B3 e o Fundo Imobiliário com o maior patrimônio líquido é um fundo de papel.
1. Uma ou várias pessoas realizam financiamentos imobiliários diversos. Essas pessoas se tornam devedores das obrigações que assumiram. A contraparte é o credor.
2. O credor, detentor do direito de receber, então, emite um título chamado cédula de crédito imobiliário (CCI). Os CCIs, representam o crédito imobiliário, ou seja, o direito de receber o pagamento das dívidas assumidas por quem realizou o financiamento imobiliário.
3. Os CCIs são cedidos para uma companhia securitizadora que os "empacota" e utiliza como lastro para emissão dos CRIs e esses passam a ser adquiridos e negociados por investidores diversos.
Por pagar um cupom + um indexador (IGPM, IPCA ou taxa DI), eles dão uma proteção imediata do capital investido, contra a inflação.
Investir diretamente em um CRI pode ser complexo para um investidor pessoa física. Alguns CRIs têm altos valores de aquisição ou são destinados a investidores qualificados. Ainda para o investidor pessoa física, a análise de um CRI pode não ser tão simples. Por fim, tem a questão da liquidez.
Observe na imagem abaixo como um fundo de papel pode ter uma carteira extremamente diversificada de CRIs. Observe também que eles são de emissores diferentes, devedores diferentes e têm indexadores diferentes. Falamos de todas essas características na Parte 2 desta série de artigos sobre como Analisar Fundos de Papel.