A Ação de Consignação de Aluguel e Acessórios da Locação
Sérgio Murilo Herrera Simões
Advogado e vice-presidente da ABAMI
É muito comum ocorrer essa forma de liquidação de obrigação nas relações locatícias, tendo em vista os inúmeros planos econômicos que são editados com frequência no nosso país, ora alterando periodicidade de reajustamentos, ora extinguindo e criando indexadores, o que causa perplexidade e dúvidas em locadores, locatários, administradores e advogados.
O procedimento deve ser proposto de forma acertada, sob pena de acarretar o desalijo do locatário, caso haja pedido de reconvenção neste sentido, colocando em risco a perda do ponto, no caso de tratar-se de locação destinada ao comércio.
O pagamento por consignação é uma forma de extinção de obrigação que está prevista nos artigos 972 a 984 do Código Civil Brasileiro.
Até a edição da Lei 8.245/91 o procedimento da ação de consignação em pagamento encontrava-se regulado, exclusivamente, nos artigos 890 a 900 do Código de Processo Civil.
Segundo a melhor doutrina, só será admissível o pagamento por consignação nas hipóteses elencadas no artigo 973 do Código Civil, não sendo possível a sua extensão, uma vez que ali estariam previstas de forma exaustiva.
Com o advento da Lei do Inquilinato, tal procedimento teve consideráveis modificações, passando a ser regulado pelas normas do artigo 67 e seus incisos, só lhe sendo aplicado o Código de Processo Civil subsidiariamente, por força do disposto no artigo 79 da mencionada Lei Inquilinária.
A primeira grande novidade introduzida pela Lei do Inquilinato nesse tipo de procediment, foi a extinção da malsinada audiência de oblação prevista no artigo 893 do CPC, a qual era designada para que o réu comparecesse em cartório para receber o valor oferecido, o que na prática raramente ocorria, só servindo a data designada para o início da contagem do prazo para apresentação da defesa.
Agora, o depósito do valor ofertado deverá ocorrer vinte e quatro horas da ciência do autor do despacho que deferir a citação, cuja ciência deverá se proceder na pessoa do advogado, através de publicação no Diário Oficial, na forma do artigo 236 do CPC, sob pena de não o fazendo, ser decretada a extinção do processo.
Outra novidade trazida pela Lei do Inquilinato encontra-se no inciso III do mencionado artigo 67, o qual estabelece que a quitação envolverá as obrigaçõpes que se vencerem durante a tramitação do feito, não deixando mais qualquer dúvida quanto ao limite dos depósitos a serem efetuados, que deverão ocorrer tão somente até a ser prolatada a sentença de primeira instância, o que não era previsto anteriormente, suscitando atitudes diversas.
Tinham Juízes que permitiam a continuação da expedição das guias de depósitos, embora o processo estivesse no Tribunal para apreciação do recurso interposto.
Alguns cartórios chegavam até mesmo a formar autos separado para receber esses depósitos.
Outro procedimento até então comum, era requerer ao relator da apelação e expedição de guia, que quando autorizada era expedia pela Secretaria da Câmara.
Embora tais procedimentos fossem bastante comuns e, sem dúvida alguma, de muita praticidade, tecnicamente eram procedidos de forma errônea, uma vez que o juiz de primeiro grau, ao proferir a sentença cumpre e acaba o ofício jurisdicional, conforme preceitua o artigo 463 do CPC, enquanto que ao Tribunal só é dado conhecer a matéria impugnada na apelação, segundo norma do artigo 515 do CPC.
Assim sendo, o Juiz não poderia decidir se eram ou não subsistentes os depósitos efetuados posteriormente a sentença, uma vez que com ela estava encerrada o seu ofício jurisdicional, enquanto que, da mesma forma, o Tribunal não poderia se pronunciar a esse respeito se não fosse cogitado no recurso da subsistência dos depósitos efetuados.
Com a edição da nova Lei do Inquilinato, nenhuma dúvida existe a esse respeito, já que expressamente vedado a continuação dos depósitos após proferida a sentença, razão pela qual para que não fique em mora, outra solução não existe para o locatário obter o efeito liberatório da obrigação, senão o ajuizamento de nova ação.
De ressaltar que a nova ação deverá ser distribuída livremente, já que não tem qualquer conexão com o procedimento anterior, uma vez que distinto o objeto entre ambas.
Outro ponto que merece relevância quanto aos depósitos efetuados, é que os mesmos deverão ocorrer até os seus respectivos vencimentos, sob pena de ficar caracterizada a mora intercorrente, o que no Código de Processo Civil não estava previsto, e, podendo, nesse caso haver a extinção da ação, inclusive com decretação do despejo, se houver pedido formulado em reconvenção.
Era comum os locatários procederem aos depósitos a destempo, ou mesmo fazer apenas o depósito inicial, sendo que tal procedimento não trazia nenhuma consequência, o que agora é expressamente vedado pela Lei.
Outra novidade trazida no bojo da Lei do Inquilinato foi o encurtamento do prazo para complementação do depósito, no caso do réu alegar insuficiência.
O artigo 899 do CPC previa um prazo de dez dias para tal complementação, que, agora, são de cinco dias a contar da ciência do oferecimeno da resposta, e, além disso, no caso de haver a complementação, o autor suportará um acréscimo de 10% sobre a diferença, além das verbas de sucumbência, sendo os honorários no percentual de 20% do valor dos depósitos.
No campo das novidades, ainda vale ressaltar que o réu poderá proceder ao levantamento das importâncias depositadas, sobre as quais não tenha controvérsia, o que não ocorria anteriormenTe, quando o réu tinha que aguardar o trânsito em julgado da ação para proceder a tal levantamento.
No mais, a petição inicial deverá além de observar os requisitos do artigo 282 do CPC, ser instruída com especificação dos aluguéis e acessórios da locação, com a indicação dos respectivos valores que se pretende consignar, sob pena de indeferimento da inicial.
Quanto ao prazo para oferecimento da resposta, a Lei do Inquilinato é omissa.
Pelo que dispões o CPC, em seu artigo 896, a contestação deveria ser oferecida no prazo de dez dias, contados da malsinada audiência de oblação, a qual não mais existe pelo regime instituído pela Lei do Inquilinato.
Como na Lei não foi disposto de forma expressa a esse respeito, têm-se como aplicável à espécie as regras do procedimento comum ordinário, que são de quinze dias da juntada aos autos do mandado devidamente cumprido, conforme preconiza o artigo 241 do CPC.
A defesa deverá ficar adstrita, além das matérias de direito que lhe possa caber, inclusive processuais, àquelas elencadas no inciso V do já pré-falado artigo 67 da Lei do Inquilinato, quais sejam: - não houve recusa no recebimento - ter sido justa a recusa; - não ter sido efetuado o depósito no lugar e prazo devidos; e - não ser integral o depósito.
Embora nada impedisse no regime do Código Processo Civil que houvesse reconvenção ao pedido de consignação em pagamento, agora, tal possibilidade está expressamente previsto no inciso VI do artigo 676 da Lei do Inquilinato.
Por fim, registra-se que havendo em reconvenção pedidos cumulados de rescisão da locação e cobraça do débito locatício, a execução de tal débito somente poderá ter início após a desocupação do imóvel, no caso de procedência do despejo.
Ainda sobre o tema, devemos observar a introdução no nosso ordenamento jurídico da chamada consignação extrajudicial, procedida pela Lei 8.951 de 13/12/19994, ao inserir diversos parágrafos no artigo 890 do CPC.
Primeiramente, vale ressaltar que para ser possível a consignação extrajudicial, necessário se torna que a obrigação seja de pagamento em dinheiro.
Em segundo lugar, a lei não estabeleceu uma obrigação ao devedor da obrigação, mas sim uma faculdade, podendo, se lhe convier recorrer ao depósito judicial.
Mas, como no caso nos interessa estudar a consignação de alugueres e acessórios da locação, cabe a indagação: Havendo norma especial regulando a matéria, no caso a Lei do Inquilinato, é possível se utilizar da consignação extrajudicial para extinção de obrigação decorrente de vínculo locatício, prevista na legislação de regra geral, no caso o CPC?.
Entendemos não ser possível, já que o procedimento estabelecido na Lei do Inquilinato tem rito próprio, devendo o depósito ser efetuado no prazo de vinte e quatro horas a contar do deferimento da petição inicial, como anteriormente abordado.
Esse é o entendimento do advogado e professor universtário Dr. Alexandre Freitas Câmara, sendo, no entando, que o Desembargador Wilson Marques não comunga com esse pensamento, por achar que os dois procedimenots podem se harmonizar, não sendo eles incompatíveis.
Vale ressaltar que o 3º do mencionado artigo 890 prescreve que no caso de haver recusa no recebimento pelo credor, o devedor poderá propor, no prazo de trinta dias, a ação de consignação mas contidas na Lei do Inquilinato, o que reforça, ainda mais, nossa posição contrária à admissibilidade da consignação extrajudicial para as obrigações locatícias.