QUANTO CUSTA REGISTRAR UM CONTRATO DE LOCAÇÃO
Produzido por Maria Ângela 7/05/2021
QUANTO CUSTA REGISTRAR UM CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL
Existem algumas situações em que o locatário tem direito de proteção da e a legislação determina que para garantir este direito, seja anotado na matrícula. A principal dúvida é em relação aos custos de cartório que muitos acreditam ser elevado.
Quando o contrato de locação pode ser levado ao cartório de imóveis
Regido por lei especial, Lei do Inquilinato 8.245/91, o locatário tem o direito de ser protegido nos casos em que o locador decide vender o imóvel durante o prazo contratado. Esse direito esta previsto nos artigos 8.º e 27.º a 34.º e para esta proteção em alguns casos é preciso levar o documento ao cartório de registro de imóveis(RGI).
O artigo 8.º diz respeito a existir cláusula de vigência que obriga o adquirente do imóvel a respeitar o prazo do contrato. Nessa situação o contrato registrado será cumprido até o final do prazo não podendo haver encerramento após a aquisição pelo adquirente do imóvel(exceto em casos de infração).
Nas situações do artigo 27.º a 34.º que diz respeito ao Direito de Preferência na aquisição, o contrato é averbado para garantir que o locatário não seja preterido pelo locador em uma possível venda a terceiros desrespeitando a preferência.
Existe ainda a garantia contratual por caução de imóvel(art. 37.º e 38.º)oferecido pelo locatário ou terceiros de sua confiança que obriga a averbação na matrícula do imóvel dado em garantia, do contrato de locação. Para adquirir direito real é preciso ser feita escritura pública e o ato será de registro.
Quando o contrato de locação não pode ser levado ao cartório de imóveis
Em todos os outros casos o contrato não acessará o registro de imóveis, podendo ser levado ao cartório de títulos e documentos. Nos casos de contrato verbal previsto no artigo 47 da lei 8.245/91 por óbvio não há como cumprir o artigo 27.º porém a preferência deve ser enviada por precaução evitando uma ação judicial de indenização.
Qual a base de cálculo para registrar e averbar um contrato de locação
Os custos são determinados por lei estadual que anualmente pública o reajuste da Tabela de Emolumentos. Como exemplo utilizo a Tabela de emolumentos SP.
👉contrato com prazo determinado: o valor da base de cálculo será o valor do aluguel multiplicado pelo prazo do contrato em meses. Contrato determinado de 30 meses com um aluguel de mil reais mensais terá como base de cálculo = R$ 30.000,00
👉contrato com prazo indeterminado: a base de cálculo no estado de São Paulo será 12 meses de contrato multiplicado pelo valor do aluguel. No exemplo acima 12 x R$ 1.000,00 = 12.000,00. A cada 12 meses será renovado.
👉contrato verbal: não tem acesso ao cartório sem prejuízo do locatário buscar indenização na justiça alegando que o contrato escrito não foi elaborado pelo locador para não oferecer a preferência.
Quanto será pago para registrar ou averbar o contrato de locação
Na tabela de emolumentos 2021 procure a alínea correspondente ao valor da base de cálculo inicial encontrada. A tabela informa detalhadamente os custos de registro e averbação. Exemplo.
👉alínea "f" - R$29.090,01 até R$ 87.270,00: valor de registro = R$ 1.141,74 já incluído o imposto municipal(ISS). Deste valor R$ 684,32 é do Cartório e o restante é repartido entre Estado, Fazenda Estadual, Registro Civil, Tribunal de Justiça, Ministério Público e o imposto municipal. Sobre este valor pode haver outros pequenos valores como reconhecimento de firma no documento, o valor do selo, deduzindo dos valores cobrados o preço pago inicialmente na prenotação do título. Lembrando que pode variar de um estado para o outro.
👉alínea "f" - R$ 29.090,01 até R$ 87.270,00: valor e averbação = R$ 391,62 já incluído o imposto municipal, a averbação é bem menos onerosa que o registro e é utilizada na caução em bens imóveis.
📢Concluindo
Importante frisar que qualquer via do contrato de locação pode ser apresentada ao cartório de imóveis assinada pelas partes envolvidas e 02(duas) testemunhas. Eis aqui uma situação que demonstra a importância de duas testemunhas assinarem o contrato de locação. Neste caso o cartório as exige.
bruno morais 10/07/2021 13:00
aluguei uma casa com duração do contrato de 12 meses na imobiliária.
só quero sair do imóvel.
fiquei no imóvel apenas 1 mês..
eu entrei em contato com o locatário
e ele me diz que não cobraria multa rescisória
seria um acordo comum entre as partes...
se fosse cobrar a multa. qual seria o valor da multa..no contrato fala 20%.
se a multa fosse cobrada ela seria paga a quem?
imobiliária ou proprietário
Maria Ângela 10/07/2021 17:36
Olá. Se a imobiliária administra o contrato mensalmente e tem procuração do locador, os acordos devem ser por escrito e via imobiliária. Se recebeu as chaves da imobiliária e paga o aluguel com boleto enviado pela imobiliária, deves resolver desta forma. 20% da soma dos aluguéis faltantes é a multa. Usou um mês, paga 20% de 11 alugueis.
Unknown 08/10/2021 09:24
Meu contrato é de 30 meses, com inicio em junho/2021. A clausula esta no contrato. Mesmo assim, sou obrigada a sair do imóvel, se o mesmo for vendido?
Maria Ângela 09/10/2021 08:52
Olá, sim. Todo contrato tem riscos. O risco do locador é a inadimplência do inquilino onde a lei protege o mesmo e um despejo judicial se torna caro e demorado. Um dos riscos para o lcoatário é a venda do imóvel locado.
O locador não pode pedir que você desocupe o imóvel e você também não pode desocupar antes de o adquirente entrar em contato com você.
O adquirente entrará em contato com você para informar o que ele deseja fazer, continuar a locação com você assumindo esse contrato e dando continuidade ou pedir que você desocupe o imóvel porque ele não irá assumir a locação. Nesse caso o artigo 8 da lei 8.245/91, determina que ele é obrigado a te conceder 90 dias para desocupação.
Portanto se o imóvel for colocado a venda o primeiro ato do locador é notificar você porque tens preferencia na compra. Após 30 dias se não quiseres comprar, ele anunciará a terceiros. Você deverá determinar dois dias de visitas e o turno. Vendido o imóvel 90 dias para desocupar(sem multa). Tempo suficiente para buscar outro imóvel.