Análise de Viabilidade para Loteamentos e Comunidades Planejadas
Visualizar a melhor alternativa para geração de valor da Gleba, fornecendo informações no tocante à sua viabilidade técnica, econômica e financeira.
O estudo servirá de parâmetro para a tomada de decisão pelos proprietários e empreendedores no interesse de desenvolvimento urbanístico de uma gleba.
- CRISTIANO RABELO
Parte 1: Comunidade e bairros planejados. Um novo olhar para o mercado imobiliário;
• Bairro x Comunidade Planejada;
• Impacto das Centralidades Urbanas dentro de um empreendimento;
• Estruturação Integrada – Conceito de Charretes
• Overwil de Inteligência de Mercado Aplicada a prospecção de um loteamento;
• Definindo a área de influência para análise de um projeto
*Definição do cronograma do projeto;
*Simulando um empreendimento com mix de tabelas (parte à vista e parte à prazo);
*Análise Estática – Uma visão técnica da eficiência do uso:
*LL/VGV – Lucro Líquido x Valor Geral de Venda;
*T/VGV – Terreno x Valor Geral de Venda;
*ML – Margem de Lucratividade;
*CGC-VGV – Custo Geral de Construção x Valor Geral de Venda;
*LL/T – Lucro Líquido x Valor Geral de Venda;
*AL/AT- Área Líquida x Área Total;
*AL/AE – Área Privativa x Área Equivalente.
*Análise Dinâmica (utilização);
_Definição de parâmetros de Benchmar. - Neste momento definiremos os critérios mínimos de aceite para determinação da viabilidade estática e dinâmica;
_Como realizar uma análise do fluxo de caixa de empreendimentos faseados (duas fases);
_Como analisar a eficiência da recuperação MENSAL do capital investido utilizando a taxa de rentabilidade ROE;
_Parametrização dos Principais Indicadores Financeiros e Técnicos do Projeto
_Visualização do tempo e da Exposição MÁXIMA e MÉDIA de Caixa. Como gerenciar essa variável? Visualizaremos a Visualização média de caixa, bem como o tempo de início da recuperação do capital;
_Gerenciando Retorno dos Investidores – ROE a valor presente;
_Como realizar o ACOMPANHAMENTO da viabilidade. Trabalhando com o projeto na Linha do tempo.
_Qual melhor estratégia de captação de recursos (funding)? (Cálculo na prática)
_Visualização da Securitização (possibilidade de estruturação para financiamento da Infraestrutura);
_Empréstimos junto a um fundo de investimentos;
_Parceria;
Em todo processo será possível analisar a Modelagem do fluxo de caixa consolidado do projeto (Proprietário do terreno, loteador, investidor);
_Fluxo de caixa do Projeto (SPE)
_Fluxo de Caixa do Loteador/Empreendedor;
_Fluxo de Caixa do Terreneiro (proprietário do terreno);
_Fluxo de caixa do Investidor;
Parte 4: Análise de Sensibilidade ao Risco do Empreendimento.
_Como qualificar o risco envolvido antes de prospectar um loteamento?
_Como gerenciar os riscos envolvidos no planejamento de lançamento do loteamento?
_Qual diferença entre assumir o risco e correr o risco?
_Aceitar ou não uma parceria? Uma abordagem inicial sobre risco.
_Como definir as variáveis de maior sensibilidade utilizando o Gráfico Tornado;
_Como fazer uma análise se sensibilidade utilizando a função Atingir Meta;
_Como realizar Sensibilidade utilizando. O Solver para definir um cenário crítico dentro do projeto;
_Como realizar uma análise de sensibilidade cruzada utilizando a tabela de hipóteses. Buscaremos entender se o projeto continua viável se as variáveis críticas do projeto modificarem (preço, custo). Conseguimos estabelecer o melhor modelo de entrada que maximize a geração de riqueza para o empreendedor.
_Apresentação essencial da técnica de simulação de Monte Carlo
_Qual a probabilidade do VPL ser maior do que zero? Qual a probabilidade da TIR ser superior ao custo do capital? O que é uma simulação de Monte Carlo.