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Petição - Imobiliário - Pedido de rescisão do contrato de locação, por parte da locatária, c/c reparação de danos
Pedido de rescisão do contrato de locação, por parte da locatária, c/c reparação de danos.
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REPARAÇÃO DE DANOS
A Requerente é firma mercantil individual, cujo objeto empresarial é a comercialização de alimentos (lanchonete).
No mês de ............. de ....., o Requerente firmou com a Requerida contrato de locação comercial de loja para a instalação de seu estabelecimento, pelo prazo de 60 (sessenta) meses, do imóvel localizado na rua ........ nº ....., nesta cidade, pelo qual obrigou-se ao pagamento do locatício mensal na ordem de R$ ........, o qual sempre foi pago pontualmente, conforme atestam os comprovantes de depósito em anexo.
Destaque-se que, além de pagar o valor referente aos alugueres, o Requerente adquiriu o ponto comercial onde instalou a lanchonete de sua propriedade, pagando R$ ..........pelo mesmo, conforme atestam os recibos de pagamento em anexo, além de contratar três funcionários para a manutenção e operação do estabelecimento.
Desde o início a relação contratual mantida entre as partes foi conturbada, na medida que, após a assinatura do instrumento escrito pela Requerente, o contrato foi enviado pela Requerida para a cidade de .................., para que fosse assinado por seus representantes legais, entretanto, até a presente data o instrumento contratual não foi devolvido.
Com o decorrer do tempo a situação foi ficando agravada pelo fato de que, além de sequer entregar cópia do contrato para a Requerente, a Requerida ainda forçou-a a mudar seu estabelecimento de local, sob a alegação de que realizaria obras, retirando-a do ponto onde estava instalado seu fundo de comércio, o qual ficava em local de grande circulação de pessoas, oferecendo-lhe local inferior neste aspecto.
No contrato de locação firmado entre os demandantes inexiste a hipótese de retirada do locatário de seu estabelecimento comercial, salvo os casos de despejo descritos pela lei, havendo uma grave infração do acordo de vontades por parte da Requerida, fato que por si só caracteriza o direito da Requerente à rescisão do pacto locatício e percebimento das perdas e danos decorrentes.
Contudo, não bastasse o gritante ilícito contratual acima descrito, novamente, em data de ..../...../....., a Requerida determinou que a Requerente desocupasse em 48 (quarenta e oito) horas o ponto locado, tendo em vista e realização de novas obras e alteração da composição da galeria comercial onde esta estava instalada.
Dessa forma, como as obras começaram a ser realizadas no local pela Requerida, não restou alternativa à Requerente, a não ser retirar-se do ponto onde desenvolvia sua atividade.
Além disso, o novo local oferecido pela Requerida para instalação da lanchonete da Requerente situa-se em local inadequado para a venda de alimentos, já que se encontra dentro do mercado, e não na entrada, como se situava a loja anterior.
E o que ainda é pior, a Requerida inaugurou a alguns dias uma lanchonete de muito maior porte ao lado do local onde determinou a instalação da Requerente, motivo pelo qual esta sequer chegou a instalar seu estabelecimento, na medida que a concorrência desenvolvida pela lanchonete de propriedade da .............. é insuperável, pois os produtos adquiridos vêm do próprio mercado da .....
Dessa forma, além de pagar R$ ....... pelo ponto comercial do qual foi retirado sem nenhuma indenização, a Requerente ainda teve prejuízos na ordem de R$ ............ com a rescisão do contrato de trabalho de seus funcionários, pois viu-se obrigada a fechar as portas em face da insegurança na contratação firmada com a Requerida; R$ ........... por mês para manutenção do contrato de comodato de freezer firmado com a empresa ................ referente ao mês de .............. de ......; além da perda do faturamento mensal na ordem de R$ .........., deste mês de ........ de ...... até a presente data, conforme média dos relatórios contábeis (balancetes) dos últimos ...... (.....) meses anexados.
Nem se diga ainda que a Requerente sofreu graves prejuízos de ordem moral, na medida que sua fama e bom nome comercial foram afetados pelas constantes mudanças de local e pelo fechamento para a realização de "obras", ilícitos contratuais praticados pela Requerida que repercutiram além do patrimônio da Requerente, atingindo sua boa fama no comércio.
Mesmo notificada para que desse cumprimento ao contrato de locação, sob pena de constituição em mora, a Requerida nenhuma atitude tomou no sentido de solucionar a pendência existente, motivo da propositura desta medida.
Face o apresentado a Requerente vem pleitear a rescisão do contrato de locação firmado entre as partes, haja vista o total descumprimento do mesmo pela Requerida, além da indenização pelos danos materiais e morais que lhe acometeram, em virtude da conduta desrespeitosa desta.
Em virtude destes fatos, vem a Requerente buscar o que lhe é de direito, já que por outra forma não conseguiu obter uma resposta afirmativa por parte da Requerida, a qual dificulta ao máximo o seu acesso ao devido ressarcimento.
A - DA EXIBIÇÃO DE DOCUMENTOS
Os documentos que a Requerente possui não são suficiente para análise abrangente da quaestio sob análise, razão pela qual se faz necessária a exibição, por parte da Requerida, do contrato de locação que mantém sorrateiramente sob seu poder, sem fornecer cópia a quem de direito.
Assim, deverá a Requerida ser intimada a apresentar o contrato de locação, a fim de possibilitar a análise referente às questões ora levantadas.
Advirta-se desde logo à Requerida que o presente pedido é feito com base no art. 355 do Código de Processo Civil, e a recusa na apresentação ensejará as penalidades impostas no art. 359 do mesmo Codex.
B - DA RESCISÃO DO CONTRATO
Dos fatos narrados acima e da verificação dos elementos de convencimento acostados ao caderno forense, denota-se claramente o desrespeito das obrigações contratuais e legais por parte da Requerida, o que enseja a rescisão de pleno direito do acordo de vontades, veja-se.
Determina o art. 9º da Lei 8245/91 que "A locação poderá ser desfeita (...); II em decorrência de prática de infração legal ou contratual". Mais adiante, em seu artigo 22, estabelece a lei do inquilinato as obrigações do locador, dentre as quais se encontram os deveres de "garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado" e "manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel". (Grifo nosso)
Ora, as provas acostadas a esta peça vestibular de plano demonstram o descumprimento dos deveres legais acima descritos por parte da Requerida, ensejando a Requerente o direito de pleitear a rescisão do contrato e ainda buscar as perdas e danos decorrentes.
Em primeiro lugar, não foi garantido à locatária o direito de uso pacífico do imóvel locado, eis que foi removida por duas vezes do local onde se situava, sendo submetida sempre a condições inferiores.
A própria notificação enviada pela Requerida comprova o fato de que ordenou que a Requerente se retirasse do prédio em 48 (quarenta e oito) horas, desrespeitando o direito do locatário ao uso pacífico do bem durante o prazo da locação (doc. Anexo).
Em segundo lugar, a forma e o destino do imóvel em que se encontrava a Requerente foram alterados pela Requerida, durante o curso do contrato, pois foram realizadas diversas obras no local, alterando completamente sua forma e sua destinação, já que o local onde funcionava uma lanchonete aberta ao público tornou-se um depósito fechado por todos os lados (conforme atestam as fotografias em anexo).
Em terceiro lugar, a Requerida inaugurou a poucos dias uma lanchonete própria, de proporções muito maiores à da Requerente, ao lado do local onde pretendia instalar a mesma, no óbvio intuito de causar-lhe uma concorrência insuportável.
Em quarto lugar, mesmo após a constituição da Requerida em mora, a mesma não tomou nenhuma providência no sentido de dar cumprimento ao contrato de locação, o que enseja o direito à rescisão do pacto pela parte prejudicada, in casu, a Requerente.
A Requerida - na posição de locadora - extrapolou os limites de sua atuação dento do liame da legalidade e do contratualmente previsto, impingindo à Requerente uma situação de extrema inferioridade, desrespeitosa à lei e ao contrato firmado entre os demandantes, motivo pelo qual o direito à rescisão é inconteste, nos termos do art. 9º inciso II, da Lei 8245/91.
C - DO DEVER DE INDENIZAR
As infrações à obrigações legais e contratuais praticadas pela Requerida ocasionaram danos de difícil reparação para a Requerente, pois além ser acometida por prejuízos que lhes assolaram a economia de muitos anos, lhe foi causada uma imensa ofensa à honra objetiva em virtude da total desmoralização de seu estabelecimento e de sua marca comercial perante seus consumidores e fornecedores.
Agiu desrespeitosamente aos ditames legais e contratuais a Requerida, já que não propiciou à Requerente a utilização pacífica do imóvel locado durante o tempo da locação, alterou a destinação do prédio locado, simplesmente jogando a Requerente para um local totalmente inadequado e ainda abriu um estabelecimento concorrente, cujas proporções são incalculavelmente maiores, de sua propriedade, ao lado de onde pretendia instalar a Requerente.
Ora, a conduta da Requerida está contaminada pela ilicitude, nos termos da regra geral constante do art. 159 do Código Civil de 1916, na medida que desrespeitou a lei e o contrato firmado entre as partes, e, em virtude desse procedimento, causou danos de ordem moral e material à Requerente, pelo que deve ser imputado à mesma o dever de repará-los.
Diante do apresentado, plenamente configurado o dever da Requerida de reparar os danos injustificadamente causados à Requerente, motivo pelo qual deve ser condenada a indenizar os prejuízos gerados.
D - DOS DANOS MATERIAS
Nos termos do art. 1059 do Código Civil Brasileiro, incluem-se nas perdas e danos suportados pela Requerente aquilo que efetivamente perdeu em função do ato injustificado praticado pela Requerida, além daquilo que razoavelmente deixou de ganhar.
A título de danos emergentes, a Requerente deve ser ressarcida pelo que pagou: a) a título de fundo de comércio, já que foi retirada do local, b.) pela rescisão do contrato de trabalho de seus funcionários, pois viu-se obrigada a fechar as portas em face da insegurança na contratação firmada com a Requerida, c.) pela manutenção do contrato de comodato de freezer firmado com a empresa ..............., do mês de ......... de .......
Já a título de lucros cessantes, a Requerente sofreu a integral perda do seu faturamento mensal médio, na ordem de R$ ....... (..........), deste o mês de .......... de ...... até a presente data.
Computando-se todos os prejuízos e perdas acima descritas, totaliza-se a quantia de R$ .......... , que foi o total dos prejuízos materiais suportados pela Requerente.
E - DOS DANOS MORAIS
Já os danos morais sofridos pela Requerente na presente questão tem como fundamento primário a maculação de sua boa imagem e de sua marca no mercado onde atua, em decorrência do desmoronamento de sua atividade empresarial, resultante dos desmandos praticados pela Requerida.
Ora, durante toda a existência a Requerente zelou pelo seu bom nome na praça, bem atendendo a seus clientes e construindo ao longo dos anos uma forte marca, reconhecida regionalmente como uma empresa que vende produtos confiáveis e de qualidade.
Contudo, um simples desmando da Requerida colocou toda essa boa fama e confiabilidade a perder, na medida que, primeiramente, a Requerente foi forçada a mudar duas vezes seguidas de localização, começando a surgir os primeiros boatos sobre sua saúde financeira e confiabilidade de seus produtos.
Posteriormente, quando a lanchonete veio efetivamente a fechar, por determinação da Requerida, a sua boa fama e honra objetiva foram maculadas completamente, pois de um dia para o outro suas portas foram baixadas, tanto que se tornou inviável a continuidade do negócio, pois não há mais confiança nem crédito daqueles que freqüentavam o estabelecimento.
Some-se ao exposto acima a inauguração por parte da Requerida de uma lanchonete de grandes proporções, com baixo custo operacional, pois a matéria prima vêm do próprio supermercado (atacado), colocando a Requerente em posição de total inferioridade, humilhando-a, rebaixando sua condição de manutenção das atividades pela "força" comercial.
Dessa forma, inconteste o direito da Requerente à reparação pelos danos morais a que foi indevidamente subjugada, devendo ser condenada a Requerida a repará-los, nos termos dos critérios abaixo apresentados.
Verificam-se no caso todos os pressupostos essenciais da determinação do dever de reparar incutido à Requerida, devendo ser restabelecido o equilíbrio rompido pela prática do ato lesivo contra a Requerente, vez que foi ferido o direito à sua honra objetiva.
E não se diga que a ofensa à imagem das pessoas jurídicas não é passível de reparação, na medida que essa questão já foi esgotada pelos nossos tribunais, os quais unanimamente entendem pela possibilidade e cabimento da reparação.
Para a fixação do montante indenizatório, deve-se levar em consideração, primeiramente, a posição social e cultural da ofensora e da ofendida, tendo-se em vista o homem mediano de sensibilidade ético-social normal.
Além do parâmetro acima estabelecido, deve o Magistrado observar o comportamento da ofensora antes e após a ofensa moral, determinando por equidade o valor do quantum indenizatório, salientando-se, ainda, que as dificuldades de quantificação da indenização só podem ser tomadas em benefício da vítima do evento lesivo e nunca em seu prejuízo.
Como os danos morais não podem ser fixados aleatoriamente, e em caso de entender este r. Juízo a necessidade de complementação do parâmetro acima demonstrado, conjugue-o com outro que melhor se adapte ao presente caso, sempre levando-se em consideração o duplo caráter da indenização: punitiva, para com a Requerida e reparadora para com a Requerente.
Aliás, nesse sentido é o entendimento de nossos Tribunais:
"Direito civil - Responsabilidade civil - Dano moral - Arbitramento - Dosagem de indenização e dosagem de punição - Caso em que o valor de 500 (quinhentos) salários mínimos satisfaz ambos os requisitos - Reforma da sentença em parte.
O dano mora é convertido em pecúnia atendendo ao duplo objetivo de compensar a vítima e aplicar ao ofensor uma pena. Nesta situação, considera-se a condição social da vítima e o grau de culpabilidade do agente, além do seu patrimônio." (Ap. Cível nº 0054454-0, Curitiba, 2ª Câmara Cível, Acórdão nº 13475, Tribunal de Justiça, Relator: Des. Ronald Accioly, J. Em 09.04.97, Apte: Unibanco S.A.; Apdo. Luiz Alberto Name).
Em razão dos fatos e fundamentos anteriormente carreados, passa a Requerente a pleitear o que segue:
a.) pede pela citação da Requerida, PELO CORREIO, na pessoa de seu representante legal, para que conteste a presente ação, se assim desejar, sob pena de revelia e confissão;
b.) requer a procedência da ação para que seja rescindido por sentença o contrato de locação firmado entre as partes e condenada a Requerida a pagar o montante indenizatório resultante dos danos morais e materiais sofridos pela Requerente, assim como as custas processuais, honorários advocatícios na ordem de 20% sobre o valor da condenação, além das demais despesas legais;
c.) pugna ainda pela produção de todas as provas em direito admitidas, especialmente a juntada de documentos, depoimento pessoal, oitiva das testemunhas a serem arroladas no momento oportuno e produção de prova pericial, se necessário;
d.) seja intimada a Requerida, com fundamento no artigo 355 do Código de Processo Civil, a exibir o contrato de locação firmado com a Requerente, sob as penas do art. 359 do CPC.