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Esther de Carvalho Pinho
2 GUIA DO INVESTIDOR HOTELEIRO
3 15 A Operadora Proposta Tem capacidade de captação em nível internacional e possui canais de distribuição adequados ao mundo globalizado? Tem capacidade empresarial/diferencial competitivos em relação à concorrência? Sumário Conhece o mercado nacional e tem capacidade de rede, atuando com marcas hoteleiras reconhecidas nacional e internacionalmente? Accor: Um líder mundial fazendo história na hotelaria brasileira. 05 Jânio Valeriano 19 O Desenvolvedor Mensagem do Diretor de Empreendimentos da Maio. O desenvolvedor do empreendimento hoteleiro tem tradição no setor? 07 Roland Bonadona O desenvolvedor do empreendimento hoteleiro está comprometido com seus investidores? Mensagem do CEO Accor América Latina. Maio Empreendimentos. Experiência comprovada pelo sucesso. 08 Abertura O que é Condo-Hotel? A atuação da Maio Empreendimentos no mercado hoteleiro. 23 O Contrato O modelo de contrato de operação hoteleira: Compromete a operadora com o resultado da operação? 11 O Hotel Ofertado Em qual nicho ou segmento do mercado o hotel ofertado pretende atuar? A bandeira hoteleira e a localização propostas estão adequadas a esse nicho/segmento? O hotel proposto foi desenvolvido, considerando condições mercadológicas que assegurem o seu bom desempenho a longo prazo (no mínimo 30 anos) todos os anos? Experiência de sucesso em hotéis ofertados pela Maio Empreendimentos. Proporciona benefícios fiscais para o investidor? Exige uma gestão profissional da operação hoteleira? Tem mecanismos que assegurem a permanente manutenção do padrão de qualidade do ativo imobiliário/ hoteleiro e, principalmente, assegure a sua renovação, acompanhando as exigências do mercado? Tem contrato com uma operadora de primeira linha, no modelo condo-hotel. Maio Empreendimentos. Comprometimento total do desenvolvimento do hotel à operação.
4 Jânio Valeriano Diretor de Empreendimentos da Maio Empreendimentos. Impulsionado pelo consistente crescimento da economia brasileira e pela visibilidade de eventos, como a Copa do Mundo de 2014 e as Olimpíadas de 2016, o mercado hoteleiro se firma como uma excelente opção de investimento para os capitais privados. Soma-se a isso a expansão do turismo de negócios e eventos, que tem incrementado as taxas de ocupação dos hotéis. Atentos a esse cenário, nós, da Maio Empreendimentos, em uma parceria de mais de 13 anos com a Accor, líder mundial em operação hoteleira trabalhamos para nos tornar referência no desenvolvimento de empreendimentos hoteleiros de qualidade. O sucesso dos nossos hotéis começa pela correta identificação de nichos mercadológicos, pela definição das marcas hoteleiras adequadas e pela competente operação dos hotéis a cargo da maior e melhor rede hoteleira do Brasil: a Hotelaria Accor. Nosso objetivo tem sido o de desenvolver empreendimentos que possam proporcionar um adequado retorno ao investimento de nossos parceiros investidores. São empreendimentos hoteleiros, e não simplesmente imobiliários. Responsável por uma mudança no conceito de hospedagem em Belo Horizonte, com o Mercure Vila da Serra, o ibis Belo Horizonte Liberdade, o ibis Betim/ Contagem e o ibis Budget Minas Centro, nossa parceria com a Accor não para de crescer. Em agosto de 2011 inauguramos o Ibis Belo Horizonte Savassi. Atualmente destacamos a implantação do Site Afonso Pena (ibis Afonso Pena e ibis Budget Afonso Pena), previsto para ser inaugurado no primeiro semestre de 2013, além da implantação de dois sites em BH: Site Belvedere, com os hotéis Pullman e ibis. Abertura: 1 o semestre 2014; Site Savassi, com os hotéis Novotel e ibis budget. Abertura: 1 o trimestre Ampliando os horizontes de tão bem-sucedida parceria, destacamos a construção do ibis Itaboraí, no Rio de Janeiro, com abertura para o primeiro semestre de 2013 e do Novotel Macaé com abertura para o primeiro trimestre de Em sintonia com o desenvolvimento do mercado hoteleiro, oferecemos este Guia do Investidor Hoteleiro com o objetivo de munir o investidor de informações básicas e necessárias para participar, com sucesso, desse tipo de investimento. Esperamos que seja útil. Aguardem, em breve, nossos próximos empreendimentos. 4 Guia do Investidor Hoteleiro Guia do Investidor Hoteleiro 5
5 Roland de Bonadona CEO Accor América Latina O Grupo Accor acredita e investe no Brasil. Prova disso é que contamos com 152 hotéis no país e pretendemos colocar em operação, até 2015, mais 80 empreendimentos, que vão exigir R$ 1,2 bilhão de investimentos por parte do nosso Grupo e dos nossos parceiros. Somos líderes mundiais em operação hoteleira e líderes de mercado na Europa. Estamos presentes em 90 países, com 4,1 mil hotéis e aproximadamente 500 mil quartos. Na América Latina, estamos em 10 países, com cerca de 186 hotéis e mais de 30 mil quartos das redes Sofitel, Pullman, Novotel, Mercure, Ibis e ibis Budget. O crescimento da economia brasileira e os grandes eventos esportivos de 2014 e 2016, contribuindo para divulgar o país para o mundo, trazem perspectivas extremamente otimistas para o mercado hoteleiro do Brasil e nos fazem ter convicção da oportunidade de investir no setor. A Accor investe permanentemente na força de suas marcas e no desenvolvimento de sua equipe de colaboradores e de seus processos gerenciais, preparando-se para o grande desafio de se manter líder no mercado brasileiro, cada vez mais importante para a operação mundial do Grupo. Contar com parceiros da qualidade da Maio Empreendimentos, com o qual temos prazer de trabalhar há 13 anos, faz parte da nossa estratégia de crescimento. Estaremos presentes nos próximos empreendimentos da Maio com todo o nosso conhecimento do mercado, com a força das nossas marcas e a capacidade empresarial da Accor. 6 Guia do Investidor Hoteleiro Guia do Investidor Hoteleiro 7
6 Abertura O objetivo deste guia é pontuar itens que devem ser observados na hora de decidir pelo investimento hoteleiro. Serão abordadas questões básicas, porém importantes, que devem ser avaliadas por quem pretende aplicar seu dinheiro em hotéis. Para cada questão levantada, apresentaremos o ponto de vista da Maio Empreendimentos e a sua forma de trabalhar o tema. Por exemplo: O que é Condo-Hotel? É uma exclusiva formatação jurídico-operacional, por meio da qual o investidor poderá adquirir uma ou mais unidades (apartamentos do hotel) em um empreendimento hoteleiro. A atuação da Maio Empreendimentos no mercado hoteleiro. A Maio Empreendimentos está construindo uma história de sucesso neste mercado, trabalhando sob a forma de Condo-Hotel. As marcas envolvidas no desenvolvimento, na implantação e operação estão totalmente comprometidas com o sucesso do empreendimento, participando ativamente de todas as etapas. 8 Guia do Investidor Hoteleiro Guia do Investidor Hoteleiro 9
7 O Hotel Ofertado Em qual nicho ou segmento do mercado o hotel ofertado pretende atuar? No mundo moderno, sabemos que um produto é desenvolvido para um público específico. Os produtos hoteleiros não são diferentes. Ao avaliar um empreendimento, veja se está claro qual tipo de público o hotel pretende atender, principalmente se o projeto como um todo atende aos padrões de serviços que esse público está acostumado a consumir. A bandeira hoteleira e a localização propostas estão adequadas a esse nicho/segmento? Existe um grande número de opções de bandeiras hoteleiras, muitas delas sem uma clara definição de público-alvo. Tendo em vista as necessidades desse público, a bandeira deve ser adequada à localização proposta e ao conceito do hotel proposto. O erro na definição de um desses fatores coloca todo o projeto a perder. O hotel proposto foi desenvolvido, considerando condições mercadológicas que assegurem o seu bom desempenho a longo prazo (no mínimo 30 anos) todos os anos? Analise as informações. Compare. Um empreendimento hoteleiro que pretenda ser bem-sucedido não pode ser dimensionado para eventos pontuais, de curta duração, ainda que sejam de grande porte. O que realmente importa para o resultado é conseguir os melhores valores de diária e de taxa de ocupação média anuais. Lembre-se: o ano tem 365 dias, aí incluídos finais de semana, feriados, períodos de férias, Carnaval e outros eventos. Experiência de sucesso em hotéis ofertados pela Maio Empreendimentos. O ibis budget e o ibis Liberdade são exemplos de sucesso da combinação dos itens conceito, bandeira hoteleira e localização. 10 Guia do Investidor Hoteleiro Guia do Investidor Hoteleiro 11
8 Inaugurado em 2008, o ibis budget Minascentro opera no limite da sua capacidade de ocupação, pois tem um conceito claramente definido, associa uma bandeira hoteleira com tarifa supereconômica e tem uma localização que permite ao hóspede circular com facilidade em pontos de seu interesse na cidade. O perfil desse hóspede e os pontos de circulação foram cruciais para o desenvolvedor e o operador definirem o conceito, a bandeira e a localização que seriam ofertados aos investidores. Excepcionalmente bem-localizado (na Av. João Pinheiro, próximo da Praça da Liberdade), o ibis Liberdade é outro exemplo de sucesso. Destinado ao segmento econômico do mercado hoteleiro, o hotel atende plenamente às necessidades do seu público. O cliente encontra na bandeira ibis a melhor relação qualidade-custo-benefício da hotelaria brasileira. O resultado dessa correta formulação de produto hoteleiro é igualmente uma operação no limite da capacidade de ocupação do hotel. 12 Guia do Investidor Hoteleiro Guia do Investidor Hoteleiro 13
9 A Operadora Proposta Tem capacidade de captação em nível internacional e possui canais de distribuição adequados ao mundo globalizado? Numa economia globalizada, é fundamental que a operadora hoteleira tenha o domínio das novas tecnologias de informática, ferramentas administrativas e de comunicação para que ofereça ao usuário comodidade e segurança no atendimento em escala mundial. A expertise da Accor se traduz na capacidade de captação de hóspedes superior à da concorrência. Isso é o que proporciona melhores resultados aos investidores hoteleiros. Esteja seguro do conceito desfrutado pela operadora hoteleira no mercado nacional e internacional. E lembre-se: vivemos em um mundo globalizado! Tem capacidade empresarial e diferencial competitivos em relação à concorrência? Verifique se a operadora proposta possui um portfólio de bandeiras diversificado com marcas que atendam a públicos distintos, do alto luxo à classe supereconômica. Oferecer variedade de marcas hoteleiras que possam atender a públicos diversos é particularmente importante, em razão do processo por que passa a economia brasileira, fazendo emergir novas classes de consumidores que buscam suprir suas necessidades e desejos por produtos e serviços. Conhece o mercado nacional e possui capacidade de rede, por meio de marcas hoteleiras reconhecidas nacional e internacionalmente? Aplique uma velha máxima: pensar globalmente e agir localmente. É fundamental que você saiba se a operadora e a bandeira propostas têm uma boa imagem no mercado em que pretendem atuar. E mais: se são reconhecidas pelos usuários. Os riscos envolvidos em um empreendimento com uma operadora e uma bandeira pouco conhecidas ou desconhecidas são maiores. Lembre-se: o investimento no desenvolvimento e na consolidação de marcas é muito alto! E você, investidor, vai pagar por isso. 14 Guia do Investidor Hoteleiro Guia do Investidor Hoteleiro 15
10 Um líder mundial fazendo história na hotelaria brasileira. A Hotelaria Accor Brasil é uma empresa do grupo Accor Hospitality, líder da hotelaria nacional com profundo conhecimento do mercado brasileiro, onde atua há mais de 33 anos com as marcas Pullman, ibis, ibis Budget, Mercure, Novotel e Sofitel. É uma das maiores e melhores operadoras hoteleiras do mundo, presente em 90 países com mais de 4,4 mil hotéis, além de ser a mais globalizada das grandes cadeias hoteleiras internacionais. 16 Guia do Investidor Hoteleiro Guia do Investidor Hoteleiro 17
11 O Desenvolvedor O desenvolvedor do empreendimento hoteleiro tem tradição no setor? É fundamental que o desenvolvedor do projeto tenha tradição e conhecimento do mercado hoteleiro. Confira o andamento de projetos anteriores e observe o cumprimento dos prazos. Você quer retorno do seu investimento o mais cedo possível. Veja também como está a operação dos hotéis desenvolvidos e implantados. A confiança no grupo desenvolvedor significa tranquilidade na realização do seu investimento. O desenvolvedor do empreendimento hoteleiro está comprometido com seus investidores? Lembre-se de que seu investimento não se completa com a conclusão da obra do hotel. Pelo contrário. Portanto, o cumprimento de prazos estabelecidos, o treinamento adequado da equipe que vai operar o hotel, todo o suporte da retaguarda empresarial da operadora, o marketing institucional da operadora e específico do hotel até a sua efetiva abertura ao público são pontos cruciais para um empreendimento hoteleiro vencedor. Ter o desenvolvedor entrosado com a cadeia hoteleira e acompanhando a operação do hotel é um fator relevante para a segurança do investidor. Maio Empreendimentos e Construções. Experiência comprovada pelo sucesso. A Maio Empreendimentos e Construções, há mais de 13 anos, prospecta, desenvolve e implanta hotéis de sucesso. Trabalhando em conjunto com a Paranasa Engenharia - uma das maiores construtoras brasileiras e, com a Accor - líder mundial em hotelaria, a Maio adquiriu amplo conhecimento do mercado e dos produtos hoteleiros nas mais diversas modalidades de contratação e operação, capacitando-se cada vez mais para novos projetos. Confira, a seguir, os hotéis em implantação e em operação que foram planejados e desenvolvidos pela Maio, construídos pela Paranasa e operados pela Accor. 18 Guia do Investidor Hoteleiro Guia do Investidor Hoteleiro 19
12 Hotéis em implantação Hotéis em operação Site Savassi Novotel bh savassi 204 apartamentos Abertura: 1 o trim ibis budget bh savassi 240 apartamentos Abertura: 1 o trim Suíte Novotel 107 apartamentos ibis budget/ibis site afonso pena 300 apartamentos Ibis Budget 204 apartamentos Ibis Abertura: 1o trim de 2013 Mercure VILA DA SERRA 119 apartamentos Abertura: Nov. de 2001 Taxa de ocupação mensal: 77% ibis liberdade 130 apartamentos Abertura: Out. de 2003 Taxa de ocupação mensal: 92% ibis betim/contagem 168 apartamentos Abertura: Abr. de 2003 Taxa de ocupação mensal: 84% Pullman/ibis site belvedere 272 aptos. Pullman 216 aptos. ibis Abertura: 1 o trim ibis itaboraí - rj 200 apartamentos Abertura: 1 o trim ibis budget itaboraí - rj 200 apartamentos ibis budget MINASCENTRO 241 apartamentos Abertura: Mai..de 2008 Taxa de ocupação mensal: 93% ibis savassi 208 apartamentos Abertura: Ago. de 2011 Taxa de ocupação mensal: 90% Novotel Macaé 197 apartamentos 20 Guia do Investidor Hoteleiro Guia do Investidor Hoteleiro 21
13 O Contrato O modelo de contrato de operação hoteleira: Compromete a operadora com o resultado da operação? Verifique se no contrato ao qual você vai aderir existem mecanismos que comprometam as partes envolvidas com o sucesso do empreendimento. O contrato é sempre de adesão. Você adere ao contrato, ao adquirir a sua unidade hoteleira. O contrato é negociado pelo desenvolvedor com a cadeia hoteleira. Novamente fica clara a importância de você contar com um desenvolvedor hoteleiro com conhecimento dos diversos tipos de contratos e que possa escolher o melhor para o hotel proposto. Um exemplo: o contrato prevê que a responsabilidade pelo aporte de capital de giro é do investidor ou da operadora hoteleira? Isso faz grande diferença, pois se a operadora tem de aportar os recursos para o giro do negócio, o seu compromisso com a operação é muito maior. Investir em um hotel desenvolvido por um bom empreendedor imobiliário não é garantia de sucesso. Você deve contar com a experiência de um bom empreendedor hoteleiro. Proporciona benefícios fiscais para o investidor? Fique atento! Existem diferentes tipos de contrato e que conduzem a uma maior ou menor incidência de impostos sobre o rendimento proporcionado pelo hotel. Mais uma vez você precisa contar com o apoio do desenvolvedor hoteleiro para a escolha do contrato de operação hoteleira. 22 Guia do Investidor Hoteleiro Guia do Investidor Hoteleiro 23
14 Exige uma gestão profissional da operação hoteleira? Num mercado competitivo, uma gestão profissional faz toda a diferença. O contrato de operação hoteleira deve conter condições que assegurem esse objetivo. O modelo condo- -hotel com uma operadora hoteleira de primeira linha, de nível internacional, contém estas condições. Neste modelo: Por se tratar de uma estruturação destinada a investidores, não há decisões de cunho condominial, uma vez que não existem moradores. As decisões são tomadas em um ambiente de investidores com objetivos totalmente alinhados; A forma de remuneração da operadora, vinculada ao resultado do hotel, alinha os interesses da operadora aos dos investidores; A existência obrigatória de um representante da sociedade de investidores proprietários do hotel, com conhecimento de operação hoteleira e responsável pela interface com a operadora, garante decisões de modo profissional, sempre no sentido de maximizar resultados. Tem mecanismos que assegurem a permanente manutenção do padrão de qualidade do ativo imobiliário/ hoteleiro e, principalmente, assegure a sua renovação, acompanhando as exigências do mercado hoteleiro? Uma administração moderna de um hotel de sucesso exige uma gestão planejada, sistemática, inteligente e sintonizada com muitos detalhes. Vale lembrar que os clientes hoteleiros em geral estão sempre em busca de novidades e que novos hotéis são lançados ano a ano. É imprescindível para a longevidade do seu investimento planejar e executar ações que signifiquem a renovação constante do hotel para manter o empreendimento competitivo. Tem contrato com uma operadora de primeira linha, no modelo condo-hotel? O contrato prevê um Fundo de Reposição de Ativos que garante recursos para as grandes manutenções e atualizações do hotel, em função das demandas do mercado, sem necessidade de Assembleias Condominiais. A responsabilidade por manter o ativo imobiliário/hoteleiro é da operadora, utilizando os recursos do Fundo, sem chamada de capital aos sócios. 24 Guia do Investidor Hoteleiro Guia do Investidor Hoteleiro 25
15 Maio Empreendimentos: Comprometimento total do desenvolvimento do hotel à operação. O investidor que opta pelo Maio Empreendimentos encontra um parceiro com a vocação de empreendedor hoteleiro, com a experiência de vários hotéis implantados e em operação. Desenvolvendo empreendimentos no modelo condo-hotel com exclusiva formatação jurídico-operacional com a Hotelaria Accor, a Maio Empreendimentos assume o papel de Sócio Ostensivo das sociedades de investidores constituídas para cada hotel, fazendo a interface com os investidores e com o operador (Accor), responsabilizando-se pelo acompanhamento gerencial do desempenho do empreendimento. Isso inclui a aprovação dos orçamentos anuais operacional e de investimentos, a elaboração da contabilidade das sociedades, o envio de informações aos investidores mensalmente, a coordenação das assembleias anuais dos investidores, entre outras atividades. Tudo para que o investidor possa desfrutar dos benefícios de seu investimento com tranquilidade, comodidade e segurança. 26 Guia do Investidor Hoteleiro Guia do Investidor Hoteleiro 27
16 Desenvolvimento e Incorporação: Construção: Rua Arturo Toscanini, 60 Santo Antônio BH MG Tel.:
Macaé Desenvolvimento e Incorporação: Construção: Arrendamento:
Macaé Desenvolvimento e Incorporação: Construção: Arrendamento: Um lugar, todas as oportunidades Imagine um lugar onde tudo acontece ao mesmo tempo. Um lugar que chama a atenção do mundo como o novo Eldorado.