Orientações para reformas em condomínios segundo o CAU/RS.
As obras de reforma em condomínios requerem cuidados para que se garanta a conservação da edificação e se mantenha a segurança de seus usuários.
O Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Rio Grande do Sul (CAU/RS), autarquia federal criada pela Lei nº 12.378/2010, tem como atribuições essenciais orientar, disciplinar e fiscalizar o exercício profissional da Arquitetura e Urbanismo no território gaúcho. Através da presente publicação, a Comissão de Exercício Profissional e a Unidade de Fiscalização do CAU/RS tratam dos procedimentos básicos para a reforma em condomínios, onde há modificação de elementos chamados "estruturais", ou seja, paredes, estrutura de concreto, estrutura metálica, instalações elétricas, hidrossanitárias, de gás, instalação de gesso, ou toda e qualquer mudança que envolva demolição e/ou novas instalações.
Previamente ao início da intervenção em unidade autônoma, o proprietário do imóvel deve providenciar um plano de reforma e encaminhá-lo ao síndico para fins de análise e aprovação. Por sua vez, o síndico pode solicitar análise técnica e legal do documento. Da mesma forma, um plano de reforma será necessário em situações nas quais a obra ocorra em área condominial comum.
Conforme a NBR 16.280, em vigor desde abril de 2014, o plano é elaborado por profissional habilitado – arquiteto e urbanista ou engenheiro – e deve conter projetos, desenhos e memoriais descritivos, escopo das atividades a serem realizadas, cronograma da obra, procedimentos para o correto descarte de resíduos, além de dados da empresa e de funcionários incumbidos dos serviços. Salienta-se que o plano de reforma não exime da necessidade, conforme legislação específica, da aprovação de projetos e emissão de alvará de execução pelos órgãos competentes, sobretudo Prefeitura Municipal e Corpo de Bombeiros.
O profissional habilitado, quando arquiteto e urbanista, elabora e junta ao referido plano os Registros de Responsabilidade Técnica (RRTs) que, minimamente, contemplem as atividades de projeto e de execução desenvolvidas. De acordo com o art. 45 da Lei nº 12.378, toda atividade de competência privativa ou compartilhada com outros profissionais regulamentados requer elaboração do RRT.
Durante a execução da obra, verificada a alteração do escopo dos serviços, cabe ao síndico interromper a reforma, bem como a circulação de materiais e de obreiros em áreas comuns do condomínio. A documentação deve ser submetida à nova aprovação, e, somente por autorização de novo plano a obra poderá ser retomada. Após a reforma, o termo de encerramento das atividades emitido pelo executante e os dados relativos aos serviços executados devem ser arquivados anexos ao Manual de Operação, Uso e Manutenção da edificação, nos termos da NBR 14.037.
Com base na NBR 16.280, tem-se que a recuperação e a substituição de dispositivos (ex.: instalações elétricas, hidrossanitárias, de gás, de ar-condicionado e de dados/comunicação) e componentes (ex.: portas e janelas) onde haja a manutenção das características originais anteriormente aprovadas, pinturas, além da troca de revestimentos sem o uso de ferramentas de alto impacto, como marteletes, devem ser feitas por empresa que atue sob responsabilidade de profissional habilitado. Nestes casos, porém, os serviços ficam dispensados da emissão de RRT ou ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) e da elaboração do plano de reforma.
O CAU/RS fiscaliza o exercício profissional da arquitetura e do urbanismo, razão pela qual preza pelo cumprimento da legislação profissional também em reformas condominiais. Para acionar o CAU/RS, utilize o endereço eletrônico atendimento@caurs.gov.br.