STJ divulga jurisprudência em teses sobre compra e venda de imóveis
Desde maio do ano passado estão afetados pelo STJ, como recursos repetitivos, os processos que versam, nos casos de atraso na entrega de imóvel em construção pela Vendedora, sobre a possibilidade ou não de: (a) cumulação de indenização por lucros cessantes com a cláusula penal e (b) inversão, em desfavor da construtora, alienante do imóvel, da cláusula penal estipulada exclusivamente para o adquirente.
Quando da inclusão destes temas repetitivos, que tramitam junto ao STJ sob os ns. 970 e 971, respectivamente, este órgão recomendou a suspensão nacional de todos os processos que tratam destes temas e estão pendentes de julgamento.
O Relator dos recursos, Ministro Luís Felipe Salomão, valendo-se do disposto no art. 1.038, inc. II, do Código de Processo Civil, designou para o último dia 27/08/2018, audiência pública em que ouviu depoimentos de pessoas e representantes de entidades com experiência e conhecimento dos assuntos acima elencados, fomentando a discussão de temas tão importantes para relações jurídicas de compra e venda de imóveis. Estiveram presentes, além dos patronos das partes diretamente envolvidas nos recursos, representantes da OAB – Ordem dos Advogados do Brasil, da Associação Brasileira de Mutuários da Habitação, da CBIC – Câmara Brasileira da Indústria e da Construção, do Secovi, do Sinduscon e do IDEC – Instituto de Defesa do Consumidor, dentre outros.
Além das discussões ocorridas na Audiência Pública, embasarão a decisão destes recursos a pesquisa de decisões recorrentes dos temas mais controversos concernentes a promessa de compra e venda de bens imóveis, publicada no dia 10/08/2018 pelo STJ, a seguir transcrita:
1) Na hipótese de descumprimento do prazo de entrega do imóvel objeto de contrato de compromisso de compra e venda ou de compra e venda, é possível cumular a cláusula penal decorrente da mora com a indenização por lucros cessantes pela não fruição do imóvel, pois aquela tem natureza moratória, enquanto esta tem natureza compensatória;
2) A inexecução do contrato de promessa de compra e venda ou de compra e venda, consubstanciada na ausência de entrega do imóvel na data acordada, acarreta, além da indenização correspondente à cláusula penal moratória, o pagamento de indenização por lucros cessantes;
3) É possível a inversão da cláusula penal moratória em favor do consumidor, na hipótese de inadimplemento do promitente vendedor, consubstanciado na ausência de entrega do imóvel no prazo pactuado;
4) Há presunção de prejuízo do promitente comprador a viabilizar a condenação por lucros cessantes pelo descumprimento do prazo para entrega de imóvel objeto de contrato de compromisso de compra e venda ou de compra e venda;
5) Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária do valor correspondente às parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso;
6) Não é abusiva a cláusula de cobrança de juros compensatórios incidente em período anterior à entrega das chaves no contrato de promessa de compra e venda ou de compra e venda de imóveis em construção sob o regime de incorporação imobiliária;
7) Decretada a resolução do contrato de compra e venda de imóvel, com a restituição das parcelas pagas pelo comprador, o retorno das partes ao estado anterior implica o pagamento de indenização pelo tempo em que o comprador ocupou o bem, desde a data em que a posse lhe foi transferida;
8) O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis. (Súmula n. 239/STJ);
9) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. (Tese julgada sob o rito do art. 543-C do CPC/73 – TEMA 886);
10) O promitente comprador do imóvel e o proprietário/promitente vendedor são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU. (Tese julgada sob o rito do art. 543-C do CPC/73 – TEMA 122).(1)
Espera-se que agora os Desembargadores tenham formado convencimento sobre o assunto, de forma justa para consumidores e construtoras/incorporadoras, e que a decisão seja proferida com celeridade a fim de se promover maior segurança jurídica para os negócios imobiliários.
(1) Fonte: http://www.stj.jus.br/SCON/jt/ – Edição N. 107
Tags: #Jurisprudência em tese, #Negócios Imobiliários, #Penalidades, #Recursos Repetitivos, #STJ
Autor: Lidiane Prince
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