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Especial 13 de abril de 2018
Em análise, a taxa de vacância em condomínios logísticos: Ela deve recuar nos próximos anos?
O mercado de condomínios logísticos no País tem perspectivas de melhora com a retomada da economia, embora a taxa de desocupação continue alta. O levantamento trimestral da consultora imobiliária CBRE indica uma vacância acima de 25% no total de 22 milhões de metros quadrados existentes de condomínios logísticos no Brasil.
O diretor da América Latina da CBRE para Serviços Industriais e Logísticos (Fone: 11 5185.4688), Fernando Terra, explica que a alta oferta de espaço deve-se ao crescimento de 70% no número de condomínios logísticos, com a chegada de grandes players internacionais nos últimos sete anos. "O impacto da recessão econômica foi sentido em 2017, que registrou apenas um terço da média dos últimos três anos na entrega de novos empreendimentos. O mercado só voltará a construir no mesmo ritmo quando a oferta e a demanda estiverem equilibradas."
Na avaliação de Terra, com os sinais de retomada da economia, a expectativa é que o mercado absorva esta vacância até 2020. "O momento está favorável ao usuário com o grande estoque de áreas e a consequente queda nos preços dos aluguéis", afirma o diretor da CBRE.
Segundo o levantamento da CBRE, existem hoje no Brasil por volta de 145 milhões de metros quadrados de galpões (industriais e logísticos), mas somente 15% estão dentro de condomínios logísticos – uma fatia de mercado ainda pequena, mas com potencial de crescimento com a evolução do poder de consumo do brasileiro e a procura das empresas por formas de otimizar a movimentação logística de seus produtos.
Razões da vacância
De fato, como colocado, a recessão econômica e a grande oferta de espaço podem ser apontados como os motivos desta alta na vacância nos condomínios logísticos.
Segundo Mauro Dias, presidente da GLP Brasil (Fone: 11 3500.3700), a alta taxa de vacância se deve, principalmente, ao grande número de empreendimentos entregues nos últimos anos. "Quando o mercado estava em um ritmo de crescimento acelerado, muitas empresas iniciaram seus desenvolvimentos e as entregas coincidiram com o período de recessão, onde a oferta de empreendimentos logísticos estava muito maior que a demanda."
Embora a vacância no mercado total ainda esteja elevada, o último ano foi bastante positivo para a GLP – "e estamos otimistas com 2018. Encerramos 2017 com a taxa de ocupação do nosso portfólio estabilizado em 91%", completa Dias.
Marco Antonio Oliveira, gerente comercial da BBP – Brazilian Business Park (Fone: 11 2119.1374), também ressalta que para esse mercado de prédios em condomínios logísticos/industriais, houve muito projeto entregue que ocorreu paralelamente ao período de recessão econômica. Junto a essa entrega de prédios também houve uma projeção por parte dos investidores maior do que o mercado estava apto a comportar naquele momento. "Mas há outro fator de suma importância: muitos investidores focaram somente na construção dos prédios, e acabaram deixando de lado toda a infraestrutura de suporte às operações. Esse é e foi o grande diferencial do BBP durante todo esse período, fazendo com que nossas taxas de vacâncias ficassem em torno de 5%", diz Oliveira.
Já segundo Guilherme Trotta, gestor executivo da LOG Commercial Properties (Fone: 0800 400.0606), a grande oferta de novos projetos no eixo Rio – SP e a atuação de poucos players em regiões fora deste eixo são alguns dos fatores que mantém a vacância nacional em torno de 25% do portfólio de galpões entregues no Brasil. "Sem deixar de investir em projetos no eixo Rio – SP, mas apostando fortemente em uma estratégia de diversificação geográfica, a LOGCP hoje conta com a vacância em torno de 7%. Com uma atuação nacional, vamos em busca de novos clientes e construímos galpões de alto padrão no Sul, Sudeste, Nordeste e Centro-Oeste", diz Trotta.
Por seu lado, Maurício Geoffroy, diretor comercial da Bresco Investimentos (Fone: 11 4058.4555), diz que o mercado imobiliário industrial de São Paulo possui grande escala, e o estudo da CBRE contempla os condomínios de galpões a 120 km da Capital e com variado tipo de qualidade. Ainda segundo Geoffroy, o mercado primário – de melhor localização e qualidade – já se encontra com 20% de vacância e projeção em queda. "O mercado vem reduzindo a entrega de novo estoque, de forma mais acentuada em 2017 e, com a absorção bruta ainda em patamares elevados, a vacância geral está em tendência de início de queda."
Ainda segundo dados divulgados pela CBRE, a expectativa é que o mercado absorva esta vacância até 2020.
Dias, da GLP Brasil, concorda com esta previsão, destacando que a empresa tem notado sinais de recuperação da economia brasileira, com a queda da taxa básica de juros e inflação. "Somada a retomada do crescimento, temos a busca das empresas por maior eficiência em suas operações logísticas, o que deve impulsionar ainda mais o crescimento do setor, equilibrando então a taxa de vacância. Acredito que mantendo este ritmo devemos ter taxas nos patamares normais de mercado, 10% a 15%, em 2020", diz o presidente da GLP Brasil.
Oliveira, da BBP, também acredita que o mercado absorva esta vacância até 2020, mas há uma grande e principal variável para que essa absorção ocorra: a questão do crescimento econômico do pais. Somente com um crescimento positivo do PIB ocorrerá. Mas há demanda reprimida por bons projetos que, mesmo com crescimento econômico baixíssimo, gera oportunidades de crescimento do setor, acredita o gerente comercial da BBP.
Por seu lado, Geoffroy, da Bresco, diz que o mercado primário será o primeiro a ser absorvido e a vacância provavelmente deve ser inferior a 12% (ponto de equilíbrio) até 2020. De acordo com ele, a dificuldade cada vez maior em encontrar terrenos em um raio primário – próximo a São Paulo – acaba restringindo a entrada em grande escala de novo estoque. Além disso, a alta demanda pelo primeiro raio fortalece a queda da vacância, já que acabam ocupando os imóveis já existentes.
"Para o mercado geral, acreditamos que a vacância tende a cair, porém de forma mais lenta. Neste ano, já vemos o mercado mais aquecido, as empresas voltando a fazer contato, o número de visitas e propostas também aumentou comparado a 2017", comemora o diretor comercial da Bresco.
Para Trotta, da LOG Commercial Properties, o mercado de condomínios logísticos brasileiro ainda é incipiente. "Nossos números ainda são baixos em relação aos países mais maduros, ainda temos um caminho longo a percorrer. É um mercado que está em crescimento, apesar de haver desequilíbrio entre oferta e demanda em algumas regiões do Brasil. Esse desequilíbrio ocorreu devido aos pesados investimentos realizados em espaços muito curtos de tempo. Esses condomínios deverão ser absorvidos, mas em médio prazo."
Diante disso – continua o gestor executivo da LOG Commercial Properties –, além da diversificação geográfica, a migração de empresas de médio e grande porte que hoje estão nos chamados "galpões de rua" para estruturas organizadas como os condomínios logísticos industriais será gradual e natural. "Os galpões de rua estão sucateados e oneram as empresas no que se refere aos custos de segurança, energia e manutenções em geral. Além disso, a macroeconomia é uma variável que mexe diretamente com o cenário em geral", completa Trotta.
De fato, Dias, da GLP Brasil, diz que há, sim, um grande potencial para a melhoria da cadeia logística no Brasil e acredita que, independentemente da performance da economia, é possível obter ganhos de produtividade e eficiência.
Uma destas deficiências é a falta de instalações logísticas modernas e com alto padrão de qualidade. Suprir essa necessidade, criando instalações logísticas modernas no Brasil que contribuam para o aumento da produtividade em toda a cadeia, é o principal foco da GLP, diz o presidente.
"Hoje, apenas 15% do mercado brasileiro é composto por instalações logísticas modernas. O que significa que 85% das instalações são antigas e menos eficientes. Esse número comprova o enorme potencial de crescimento para o nosso setor, considerando o aumento do movimento fly to quality das empresas que operam no Brasil. Essas companhias buscam instalações logísticas que ofereçam maior eficiência, com maior aproveitamento de armazenagem, infraestrutura completa, localização estratégica e que reúnam soluções para redução de custos", acrescenta Dias.
Também para Geoffroy, da Bresco, as principais deficiências ainda se encontram em infraestrutura, uma vez que há uma grande dependência de rodovias, em sua maioria com condições muito ruins, se levarmos em consideração o país como um todo. Além disso, carência de energia, água, gás, fibra ótica e tratamento de esgoto também dificultam muito os desenvolvimentos imobiliários. "Outro fator é a baixa qualidade do estoque em geral, tendo em vista que menos de 20% têm alta qualidade, sendo o restante ineficiente e inadequado para as operações logísticas. Agora, mais importante de tudo, é que a economia retome seus patamares superiores a 3% de crescimento, o que geraria maior demanda e, por consequência, maiores investimentos em toda a cadeia", diz o diretor comercial da Bresco.
Terra, da CBRE, concorda com a expectativa positiva de crescimento. "Desde o último trimestre de 2017 sentimos o aumento na atividade de locação e nas operações de venda. Também nos últimos três ou quatro anos houve uma queda na compra de terrenos para a construção de novas operações produtivas e já temos hoje cerca de sete projetos novos neste sentido, o que mostra um humor diferente das empresas que estão voltando a investir", finaliza.
Concluindo, Oliveira, da BBP, diz que, sem dúvida, o mercado de galpões/condomínios de padrão elevado é enorme e ainda pouco explorado no Brasil – basta olharmos para os Estados Unidos onde somente a Amazon possui algo em torno de oito milhões de metros quadrados de armazenagem, o que equivale a aproximadamente o mesmo que temos no Estado de São Paulo como um todo, mercado esse que representa 80% do Brasil em galpões/condomínios dessa classe. "A infraestrutura é uma grande deficiência, uma vez que os investimentos ocorrem pelas empresas privadas que na maioria das vezes têm de fazer o papel que seria do Estado. Outro ponto é a velocidade da burocracia, tanto para quem desenvolve como para os usuários. Essa burocracia atinge várias esferas, como ambiental, legal, tributária, etc.", diz o gerente comercial da BBP.
Atenção aos aspectos jurídicos
Encontrar soluções de armazenagem, com custos enxutos e localização que facilitem o fluxo logístico, é sempre um desafio para quem atua na cadeia de suprimentos. Os condomínios logísticos, estrategicamente localizados, trazem uma alternativa inteligente para muitas empresas. Para alguns, o empreendimento também é atraente como meio de investimento. Tanto num braço quanto outro, a busca tende a crescer com o aquecimento econômico que se espera para este ano.
Nos dois casos, alguns cuidados e a orientação de uma consultoria focada na advocacia preventiva pode evitar problemas futuros e despesas desnecessárias. "O planejamento jurídico correto é de extrema importância para que se atenda às necessidades dos investidores e empreendedores. Para os investidores, um aspecto fundamental é a individualização dos imóveis, por exemplo, para que as empresas estejam aptas e mais seguras para se instalar. Às empresas e inquilinos, é necessário que busquem condomínios com plano de expansão e individualização, a fim de garantir direitos futuros", alerta a Dra. Paula Farias, advogada especialista em direito imobiliário e negócios imobiliários (Fone: 11 3042.2638).
Algumas empresas, por exemplo, instalam-se apenas em condomínios que dispõem de imóvel individualizado, uma vez que esse procedimento traz com maior facilidade o direito de preferência em caso de venda, e um maior controle quanto às despesas que não precisam ser rateadas. Além disso, esse procedimento disponibiliza ao investidor dar em garantia o imóvel ou vender os imóveis com maior facilidade.
Ainda, viabiliza as operações de securitização individuais dos contratos de locação, que exigem alienação fiduciária registrada na matrícula do imóvel locado.
"Questões de condomínio também são delicadas e devem ser gerenciadas por um profissional da área. A questão do seguro merece atenção, porque a carga armazenada de algumas empresas pode elevar o valor do seguro do condomínio, que deverá estar atento às regras sob risco de responder por eventuais danos", explica a Dra. Paula.
Nos condomínios construídos de forma modular – continua –, é importante que a instituição condominial seja flexível e permita alterações do projeto sem necessidade de anuência de proprietários ou locatários de outras unidades. Trata-se de uma importante medida para facilitar a adaptação do empreendimento às necessidades específicas de determinado usuário, como expansão de galpões ou abertura de acesso privativo.
Tendo em vista o sucesso desse tipo de empreendimento e como a busca por um espaço em um condomínio logístico não para de crescer, alguns empreendedores exigem um cuidado maior por parte do locador, para que o crescimento da empresa seja possível. Para isso, é de extrema importância que exista um plano de expansão e melhor distribuição no interior desses empreendimentos.
Ainda segundo a Dra. Paula, o locatário deve tomar vários cuidados ao locar um condomínio logístico.
"Aos locatários que optarem por se instalar em um condomínio logístico, faz-se de extrema importância buscar por informações a respeito do empreendimento, antes de qualquer negociação ou celebração de contrato e, a partir de então, fazer constar toda a negociação em um instrumento particular. A sugestão mais pontual diz respeito a optar por imóveis individualizados, que acabam por trazer mais segurança ao locatário em caso de venda do espaço, uma vez que ele está amparado pelo direito de preferência. Outra questão relevante é buscar por empreendimentos e condomínios flexíveis, que permitam a expansão da empresa, se necessário", alerta a Dra. Paula.
Já com relação ao locador – sobre o que deve considerar e os cuidados que deve tomar ao locar um condomínio logístico – ela diz que, primeiramente, ele não deve esperar que o locatário busque pelas informações sozinho. "Pode e deve partir do locador uma maior transparência, a fim de evitar qualquer transtorno futuro, deixando evidenciado e registrado que todas as informações foram prestadas no momento da celebração do contrato."
A título de investimento, é importante que o locador esteja atento às demandas do mercado. Cada vez mais as empresas buscam por imóveis flexíveis e individualizados. "Uma vez que muitos diretores solicitam a apresentação de diferencial entre um espaço e outro, ter no mercado condomínios que viabilizam a logística das empresas e que atendem às suas necessidades torna o investimento ainda mais rentável."
Ao locador também é importante que todos os acordos estejam previstos em contrato – continua a advogada. Não raras vezes, casos judiciais tratam de imóveis devolvidos com inconsistência à vistoria inicial. Essas questões acabam por inviabilizar o negócio, uma vez que o imóvel ficará sob judice, inutilizável e trazendo enormes prejuízos.
"Mais uma vez, o locador só tem a ganhar com um contrato transparente e que observe as legislações vigentes", completa a Dra. Paula, lembrando que é a Lei do Inquilinato, 8.245/1991, que traz as regras gerais e específicas para os casos de locações não residenciais.
Com a palavra os locatários
A grande maioria já conhece as vantagens oferecidas pelos condomínios logísticos – segurança, compartilhamento dos custos, acessibilidade, dimensões de acordo com as necessidades, e que podem ser reduzidas ou aumentadas, etc. Mas, o que pensam os locatários dos condomínios logísticos?
Primeiramente, Gilmar Duarte de Almeida, gerente de Logística da Lojas Riachuelo, explica o que levou a empresa a optar pelo uso de condomínios logísticos. "Houve a necessidade de ampliarmos a nossa operação por conta do crescimento da empresa, mas a infraestrutura do nosso antigo Centro de Distribuição não permitia acompanhar esta ampliação, por isso decidimos procurar opções de galpões ou terrenos na região de Guarulhos, SP, mas percebemos que estas opções eram muito escassas, eram galpões ou terrenos isolados e com problemas de infraestrutura e segurança, por isso, decidimos procurar por condomínios logísticos."
Já Omar de Souza Passos, diretor de Logistica da TA – Transportadora Americana (Fone: 19 2108.9000), lembra que o conceito de condomínio trouxe ao mercado infraestruturas modernas em localizações estratégicas, com isso o principal objetivo da empresa foi buscar flexibilidade, infraestrutura e segurança nestas localidades. "Nossas operações hoje são pulverizadas de Norte a Sul do país, porém nossas principais operações estabelecidas em condomínios logísticos estão baseadas em Hortolândia, SP, com 20.470 m², Jaboatão dos Guararapes, PE, com 9.657,90 m², e Cajamar, SP, com 8.626 m². Eles são usados para a guarda de uma infinidade de produtos, já que possuímos uma atuação nos segmentos têxtil, de ferramentas e equipamentos, farma, tecnologia, dentre outros."
Realmente, Jefferson Roberto da Silva, gerente regional da AGV Logística – 3PL Brasil Logistica (Fone: 11 4898.8310), lembra que "os requisitos de segurança, praticidade, compartilhamento de atividades de uso comum são os pontos identificados em nossa estrutura. Outro fator importante é a localização: quando os galpões estão dentro de condomínios, geralmente têm as melhores localizações. Hoje, temos aproximadamente 98K m² alocados em condomínio, distribuídos em nível Brasil: Cajamar, Rio de Janeiro, Cabo de Santo Agostinho, São Jose dos Pinhais, Nova Santa Rita, Aparecida de Goiânia. Utilizamos CDs para a armazenagem de medicamentos, produtos químicos, tecnologia, bens de consumo, sementes, alimentos e lubrificantes".
Sobre os benefícios alcançados com a locação de condomínios logísticos, Almeida, da Lojas Riachuelo, lembra: "Uma das opções que tínhamos era comprar um terreno e construir o galpão do início, podendo assim atender as necessidades que procurávamos para a nova operação, mas isso iria demandar um alto investimento e também tempo para a construção do empreendimento, por estas razões, optamos por alugar um espaço que já atendia a nossa necessidade e poderíamos destinar este investimento para outras áreas da empresa, como, por exemplo, para a ampliação do número de lojas, marketing e desenvolvimento dos produtos. "Alguns benefícios foram comprometidos, nesta fase em que o mercado se encontrava retraído, pois a ideia de buscar a alternativa em um condomínio, dentre outras, é a capacidade de ampliar suas operações mediante o compartilhamento de custos comuns de infraestrutura", destaca, por sua vez, Passos, da TA.
Silva, da AGV Logística, também pontua os benefícios alcançados com a locação dos condomínios logísticos: conseguiram reduzir custos, obtiveram maior sinergia entre os ocupantes dos condomínios e maior nível de segurança, uma vez que os imóveis fora dos condomínios se tornam vulneráveis. Outro ponto importante destacado pelo gerente regional da AGV Logística é a oportunidade de novos negócios, uma vez que estão com contato com seus "vizinhos".
Com relação aos diferenciais oferecidos, Almeida, da Lojas Riachuelo, ressalta que os condomínios logísticos já têm por característica atenderem às necessidades das operações atuais, pois além de estarem localizados em pontos estratégicos e com fácil acesso às principais rodovias do país, também é possível compartilhar algumas despesas operacionais com outros locatários, como, por exemplo, os custos com segurança, restaurante e limpeza, e isso torna os empreendimentos ainda mais atrativos.
Silva, da AGV Logística, destaca como diferenciais a sinergia na prestação de serviços, custos mais competitivos, maior flexibilidade de ocupação de áreas em imóveis modulares e disponibilidade de áreas comuns (refeitório, sala de treinamentos, etc.).
"Notamos que de um passado recente os condomínios vêm investindo muito em tecnologia, compartilhamento de infraestrutura (vestiários, refeitórios, segurança) e, principalmente, adaptando cada vez mais seu perfil de armazéns à realidade logística brasileira, oferecendo eficiência operacional, ou seja, ampliar a oferta de metro quadrado 'produtivo', ofertando mezaninos adaptáveis à necessidade do condômino", complementa o diretor de Logística da TA.
Os locatários participantes desta matéria especial também falam sobre as deficiências que este tipo de empreendimento teria.
"O fato do empreendimento não ser de propriedade da empresa acaba fazendo com que você não tenha tanta autonomia para tomar algumas decisões para mudanças urgentes de infraestrutura e segurança, porém, é perceptível também que os proprietários de condomínios logísticos estão se preparando cada vez mais para tornar este processo mais ágil", comenta o gerente de Logística da Lojas Riachuelo.
Por seu lado, Passos, da TA, revela que alguns empreendimentos possuem ainda um perfil mais antigo, com grandes áreas de mezanino e marquises, e há necessidade de flexibilização em períodos de mercado retraído. E Silva, da AGV Logística, aponta: Algumas regras internas atrapalham o bom andamento das atividades, porém são necessárias para uma maior segurança/convivência.