| ALMI11, Fundos Imobiliários
Apesar da recente alta dos fundos imobiliários, fundo imobiliário ALMI11 ainda não tem resultado de caixa positivo.
Fundo do tipo tijolo, o ALMI11 surgiu no final de 2004, com o objetivo de adquirir até 100% da Torre Almirante, um imóvel corporativo de alto padrão no centro do Rio de Janeiro.
Na ocasião, o fundo representava uma oportunidade para investidores. O mercado estava aquecido, e o imóvel tinha 100% de ocupação garantida por um contrato de longo prazo com a Petrobras.
De 2015 para cá, porém, o cenário se modificou. A crise no setor acertou em cheio a localização, o contrato com a petrolífera foi rescindido e a taxa de vacância disparou.
Então, você deve estar se perguntando: Será que investir no ALMI11 vale a pena?
Quem busca maneiras mais eficientes de ampliar seu patrimônio precisa investir nos melhores fundos imobiliários. Por isso, entender as características do ALMI11 é essencial.
O que é ALMI11;
Rendimentos do ALMI11;
Resumo da carteira do ALMI11;
Negociação e Liquidez do ALMI11;
Principais riscos do ALMI11;
Se o ALMI11 vale a pena.
Leia até o final e descubra se o fundo imobiliário Torre Almirante (ALMI11) vale a pena e deve entrar em sua carteira!
O que é ALMI11 FII?
ALMI11 Rendimentos
Resumo da Carteira do ALMI11
Negociação e Liquidez ALMI11
Riscos do ALMI11
Dados do ALMI11
ALMI11 Subscrição
Dúvidas sobre ALMI11
Como comprar ALMI11?
Onde achar o informe de rendimentos do ALMI11?
Onde achar o relatório gerencial do ALMI11?
ALMI11 Vale a Pena?
O código ALMI11 identifica o fundo imobiliário Torre Almirante, administrado pela BTG Pactual Serviços Financeiros.
Fundo do tipo tijolo, que investe a maior parte de seus recursos em imóveis, ALMI11 tem como objetivo exclusivo a aquisição de até 100% do empreendimento Torre Almirante, localizado na região central do Rio de Janeiro, RJ.
A oferta pública inicial trouxe ao mercado 104.700 cotas, divididas em 3 emissões: uma em 2004 e duas em 2005. O valor de emissão era de R$ 1 mil.
Em janeiro de 2020, o patrimônio líquido do fundo somava R$ 220,3 milhões.
Desde seu IPO, os rendimentos mensais do ALMI11 somaram R$ 2.358,25, o que representa 117,91% sobre o valor de cota atual.
No entanto, o fundo ALMI11 não distribui rendimentos desde abril de 2017.
Em janeiro de 2020, a carteira do ALMI11 apresentava a seguinte composição:
Imóveis: 95,82%
Instrumentos de Caixa: 4,18%
A carteira de imóveis é composta unicamente por 40% do Edifício Torre Almirante, localizado na Avenida Almirante Barroso, 81, no centro do Rio de Janeiro, RJ.
O imóvel tem área locável total de 41.468,60m² m2, dos quais 16.587,44 m2 pertencem ao fundo.
Trata-se de um empreendimento de alto padrão (AAA), composto por dois edifícios:
Principal, com 34 andares de escritórios, cobertura e heliponto;
Garagem, com 11 andares de estacionamento (capacidade de 382 veículos), salas de reunião, videoconferência e uma área técnica.
Desde 2017, os únicos inquilinos do fundo Torre Almirante são a Caixa Econômica Federal, que ali mantém uma agência bancária e a americana WeWork, plataforma de espaços de coworking.
A WeWork é a maior inquilina, abarcando quase a totalidade dos 20% locados do imóvel. Cabe comentar, porém, que o futuro da companhia é incerto.
No segundo semestre de 2019, o escândalo que levou ao cancelamento do IPO da WeWork sob alegações de intenção de levantar dinheiro em proveito próprio fez com que a empresa perdesse mais de USD$3 bilhões e destruiu sua credibilidade no mercado.
No período, sua avaliação passou de USD$ 47 bilhões para apenas USD$ 7 bilhões.
Por outro lado, o mercado vê com bons olhos a contratação do novo CEO, Sandeep Mathrani, anunciada na primeira quinzena de fevereiro.
Foi ele o responsável por recuperar o grupo General Growth Properties (GGP), empresa do segmento de shopping centers, mais conhecida por ser o caso da maior falência no setor imobiliário da história dos Estados Unidos.
Ainda assim, o desafio é grande: diferentemente do GGP, a We Work não tem propriedades a vender, apenas obrigações locatícias bilionárias.
No mês de janeiro de 2020, foram negociadas 1.043 cotas do ALMI11, totalizando um volume de R$ 24,16 milhões.
A média diária no período foi de aproximadamente R$ 1,09 milhão.
No gráfico, a evolução da negociação entre novembro de 2018 e outubro de 2019.
Gráfico volume de negociações e liquidez ALMI11. Fonte: Relatório Gerencial.
Os principais riscos do ALMI11 são: vacância, prazo de contrato, risco do inquilino e de concentração.
O risco de vacância se refere a possibilidade de que os imóveis permaneçam desocupados por períodos, deixando de gerar a renda esperada.
A gestão e os cotistas do ALMI11 enfrentam os efeitos deste risco desde o final de 2015, quando a Petrobrás – que alugava quase a totalidade do edifício- rescindiu seu contrato de locação.
Esse fato, aliado à crise no setor de lajes corporativas que atingiu de maneira ainda mais forte o Rio de Janeiro, fez com que a taxa de vacância permaneça muito alta.
No último trimestre de 2019, a taxa de vacância do ALMI11 era de 80%.
O risco do prazo de contrato se relaciona à vacância, uma vez que cabe a possibilidade de desocupação do imóvel em seu término.
No ALMI11, 95% dos contratos vencem de 2021 em diante.
Gráfico do vencimento de contratos almi11. Fonte: Relatório Gerencial.
O risco do inquilino é a inadimplência: sempre cabe a possibilidade de que o locatário não honre seus compromissos.
No último trimestre de 2019, não foi registrada inadimplência no ALMI11.
Nos fundos de tijolo, como o ALMI11, se avalia esse risco pela solidez da gestão, distribuição do capital entre os ativos da carteira, sua localização e seus locatários.
O ALMI11 é um fundo cujo objetivo é adquirir mais participações de apenas um empreendimento imobiliário, a Torre Almirante.
Mais de 95% de seus recursos estão investidos nele.
Veja agora os dados do fundo AMI11:
Razão Social: Fundo de investimento imobiliário Torre Almirante – FII
Gestor: BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM
Segmento: Renda Gestão Passiva – Lajes corporativas
Patrimônio Líquido (01/2020): 220.392.952,12
Taxa de Administração:0,383% a.a. (ao ano) sobre o patrimônio do fundo, com valor mínimo de R$ 30 mil corrigido pelo IGPM
Taxa de Gerenciamento: 1% ao mês sobre as receitas de aluguel
Início do Fundo: 19 de novembro de 2004
Número de Cotistas (01/2020): 4.246
Número de Cotas do ALMI11: 111.177
Regulamento do ALMI11
Relatório Gerencial do ALMI11
ALMI11 Site Oficial (RI)
A subscrição é o direito que o investidor que possuir cotas do fundo imobiliário tem de manter o seu percentual de participação no fundo ante nova emissão.
Na prática o fundo emite novas cotas geralmente a um preço mais baixo tendo o cotista a preferência pela compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuir do fundo.
O fundo ALMI11 ainda não realizou nenhuma oferta de subscrição dirigida a investidores em geral.
Sua última emissão de cotas (4ª) aconteceu em setembro de 2018, mas foi destinada apenas a investidores profissionais.
Veja as dúvidas mais comuns sobre o ALMI11.
A compra de cotas do ALMI é feita através das corretoras de valores. Assim, abrir sua conta e transferir o montante que deseja investir para ela são os primeiros passos.
Com o valor em sua conta na corretora, basta acessar o home broker e seguir os passos:
Busque o fundo por seu cédigo (ALMI11);
O informe de rendimentos é disponibilizado no site da B3, na página dedicada ao fundo. Procure a aba 'relatórios financeiros'.
O relatório gerencial do ALMI11 está disponível para download neste mesmo artigo, na seção Dados do ALMI11. Além disso, você o encontra ainda na página do ALMI11 no site da Bovespa.
Se você busca renda passiva mensal, o ALMI11 não vale a pena.
Falamos de um fundo com alto índice de vacância, que não distribui dividendos desde 2017 e não há previsão de que isso mude no curto prazo.
Embora o setor de lajes corporativas dê sinais de revitalização, o mercado do Rio de Janeiro ainda traz um cenário desafiador, até mesmo para os imóveis de alto padrão.
A isso se une a incerteza sobre o futuro da WeWork, que atualmente é a maior locatária do fundo, o que amplia o já elevado risco do fundo.
Dito isso, não é um fundo que eu recomende.
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