Síndica Andrea Martiniano Gritti: Gestão das reformas nas unidades e da manutenção nas áreas comuns
Desde abril de 2014, quando a ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) editou a primeira versão da NBR 16.280, sob o impacto dos desabamentos de prédios ocorridos em 2012 no Rio de Janeiro, em Belo Horizonte e em São Bernardo do Campo, os gestores dos condomínios têm procurado formular regras internas mais eficazes e, ao mesmo tempo, menos conflituosas para controlar a realização de obras nos apartamentos. Hoje prevalece a versão 16.280/2015, a qual "deixa claro que a responsabilidade pela reforma será do proprietário, possuidor ou do representante legal da unidade", afirma o engenheiro civil Claudio Eduardo Alves da Silva. A norma é aplicável também às intervenções nas áreas comuns.
Quanto às áreas privativas, Claudio pontua que qualquer obra deve atender ao que já é previsto, em geral, na Convenção do condomínio, ou seja, que ela "somente seja permitida após a análise do pedido formal feito pela unidade ao síndico". "A ABNT NBR16280/2015 apenas estabelece as diretrizes para melhor controle, segurança e arquivamento deste processo", esclarece.
Nesse sentido, ele recomenda ao síndico:
1. "Implantar um procedimento uniformizado de análise dos processos de reforma". Ou seja, estudar as características da edificação e elaborar uma espécie de Manual de Reforma; e,
2. "Organizar e divulgar os documentos da edificação para prover de informações adequadas os condôminos e seus representantes técnicos".
As dicas foram implantadas pela síndica profissional Andrea Martiniano Gritti em um dos residenciais que administrou, depois de herdar uma administração que perdera a garantia da construção, por terem sido feitas obras de remoção de parede na edificação de alvenaria estrutural. Ali, sob o aval do conselho, ela promoveu um diagnóstico da situação de todas as unidades, orientou aquelas que precisavam se readequar, desenvolveu um Manual de Reformas e padronizou os procedimentos.
De acordo com a síndica, a implantação da NBR 16.280 ainda esbarra em duas principais dificuldades: (A) Na resistência de moradores, que se queixam de "excesso de zelo"; e (B) Na cultura criada pelas administrações que se limitam a exigir um comunicado simples de obra, acompanhado da guia de recolhimento de ART ou RRT. A gestão das reformas é mais complexa, aponta. Esta implica desde padronizar as informações, histórico e documentações do prédio a aplicar as deliberações do Manual das Áreas Comuns e do Proprietário. Andrea destaca também a importância de o condomínio realizar simultaneamente a gestão da manutenção das suas instalações com base em outra norma, a NBR 5.674/2012.
Outro ponto importante à gestão das reformas está na contratação do apoio técnico de engenheiro ou arquiteto para avaliar a documentação apresentada pelo condômino, e até mesmo a execução e o término dos serviços. É o caso dos condomínios administrados por Andrea e também do Residencial Maison Mont Blanc, localizado em Alphaville, município de Barueri. O síndico Alexandre Eduardo dispõe dessa estrutura para analisar toda documentação apresentada pelas unidades. "Na verdade, esse é o grande nó que enfrentamos em relação à NBR, pois a norma não fala quem paga esse custo, tampouco a Convenção e o Regulamento Interno. Em nosso condomínio, resolvemos absorvê-lo."
Síndico desde 2016, foi Alexandre quem organizou o sistema de gestão das reformas no residencial. A lista de procedimentos é extensa, exige uma série de responsabilidades do morador (como não obstrução de passagens, coleta de resíduos, veto ao uso de produtos tóxicos etc.) e também a "obrigação de não fazer" (Por exemplo, o condômino se compromete a não rasgar paredes nem a nivelar o piso da varanda com o da sala). As regras são amplamente divulgadas aos proprietários ou ocupantes dos 240 apartamentos do condomínio. "Em caso de início de obra sem autorização, fazemos uma notificação e conversamos com o morador para que a paralise até que esteja regularizada. Nunca houve necessidade de embargo", destaca o síndico.
BARRANDO SERVIÇOS
Às vezes, porém, o gestor se depara com a necessidade de paralisar uma obra. Síndica até abril de 2017 do Edifício Saint Peter Residence Service, Maria Eduarda Andrade enfrentou, às vésperas de deixar o cargo, situação de unidade que "extraiu uma coluna que protegia as tubulações de gás". "Paralisamos a obra na hora. Este evento nos chamou atenção para a necessidade de exercemos um controle ainda maior", ressalta. O condomínio possui contrato com engenheiro independente para analisar os processos, mas o serviço havia sido iniciado sem que tivesse regularizado. O morador acatou a ordem do condomínio e chegou a substituir uma profissional inicialmente responsável pelo projeto de reforma.
O síndico Alexandre Eduardo e a gestora Maria Eduarda contam com o apoio técnico de profissionais independentes. Alexandre inclui a "obrigação de não fazer" para resguardar estrutura
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