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Por Peter Grant | The Wall Street Journal
Investidores imobiliários globais como Blackstone Group LP, Brookfield Property Partners LP e Global Logistic Properties estão aproveitando as turbulências políticas e a piora da economia para sair à caça de pechinchas no Brasil. A maioria dos investidores vem evitando o setor diante da queda nos aluguéis e nos níveis de ocupação. Em meio à desaceleração do crescimento e protestos crescentes contra o governo, as vendas de imóveis no Brasil alcançaram apenas US$ 584 milhões no ano passado, comparado com US$ 698,6 milhões em 2013 e US$ 1,92 bilhão em 2012, segundo a Real Capital Analytics Inc.
Mas a divisão imobiliária da Blackstone realizou duas aquisições no país nos últimos meses: uma participação numa construtora e uma carteira de quatro edifícios de escritórios no Rio de Janeiro. A divisão imobiliária da gestora americana também está, pela primeira vez, abrindo seu próprio escritório no Brasil. Ele será chefiado por Marcelo Fedak, que liderava a área imobiliária do banco BTG Pactual.
Enquanto isso, a Global Logistic, que tem sede em Cingapura e comprou um portfólio de 34 imóveis industriais no Brasil por US$ 1,36 bilhão no ano passado, está comprando áreas para construção de pequenos proprietários com "dificuldade para levantar capital", diz Mauro Dias, presidente da unidade brasileira da Global Logistic.
A Brookfield, por sua vez, concordou em comprar sete edifícios de escritório como parte de um plano do BTG Pactual de adquirir a fatia que ainda não detém na empresa de imóveis comerciais BR Properties SA.
"Entendemos que é um bom momento para comprar", diz Ric Clark, diretor-presidente da área imobiliária da Brookfield.
É certo que muitos investidores se arrependem de investimentos recentes em imóveis que fizeram no Brasil. Ações de empresas imobiliárias de capital aberto, como General Shopping Brasil, JHSF Participações SA e Sonae Sierra Brasil SA, despencaram. Muitas lojas, apartamentos e edifícios de escritórios novos chegando agora ao mercado estão encontrando uma demanda fraca.
Mas investidores que continuam otimistas ressaltam que ciclos de altas e baixas devem ser esperados em mercados emergentes como o Brasil. Eles também dizem ter confiança na força dos motores que até recentemente alimentaram o forte crescimento econômico do país - inclusive a abundância de recursos naturais e uma classe média em ascensão.
"O país tem uma força central que não mudou apesar dos desafios correntes", diz Rob Speyer, um dos diretores-presidentes da Tishman Speyer Properties, que por 20 anos vem construindo edifícios de apartamentos e escritórios no Brasil.
Speyer diz que a Tishman Speyer "dobrou" sua aposta no Brasil em 2002 em meio a um momento difícil de incerteza política e econômica, decisão que ajudou a firma a se tornar um participante de peso no mercado brasileiro. A Tishman Speyer está adotando uma estratégia semelhante agora: ela comprou recentemente seu primeiro terreno para desenvolvimento em Belo Horizonte, uma vasta área de mineração que dará lugar a um edifício de escritórios.
Entre os investidores à caça de pechinchas estão alguns novos participantes, mas também vários nomes tradicionais. Sam Zell, que ajudou a liderar uma onda de investimentos internacionais em imóveis no Brasil iniciada há dez anos, está buscando negócios, do mesmo modo que seu ex-sócio, Gary Garrabrant, que montou sua própria firma, a Jaguar Growth Partners.
Empresas estrangeiras, é claro, vêm aproveitando a queda recente no real, que hoje vale cerca de US$ 0,32, comparado com mais de US$ 0,60 em 2011. Mas as grandes empresas de investimento nacionais, como o BTG Pactual, também estão à procura de oportunidades entre donos de imóveis em dificuldade. O BTG acabou de captar US$ 500 milhões num fundo direcionado para projetos altamente endividados, dizem pessoas a par do assunto.
A divisão imobiliária da Blackstone já estava de olho no Brasil há vários anos, principalmente depois de a gestora ter fincado raiz no país, em 2010, com a compra de 40% do Pátria Investimentos. A decisão do grupo de se estabelecer no Brasil se deve, em parte, à queda recente nos valores dos imóveis, diz Kenneth Caplan, diretor de investimento da divisão.
A divisão fez aquisições recentes em sociedade com o Pátria, e vai provavelmente continuar investindo em conjunto com a firma brasileira no futuro, diz Caplan. "Parece, de fato, que agora é um momento interessante", diz ele. "Estamos começando a ver algumas oportunidades que não víamos seis meses atrás."
Investidores otimistas com o Brasil reconhecem que há riscos em fazer incursões tão cedo. A inflação e os juros altos podem durar mais do que o esperado e, além disso, não há garantias que as turbulências políticas vão diminuir ou que as reformas financeiras vão funcionar.