Locações residenciais, quando o proprietário pede o imóvel antes do término do contrato? - São Carlos Agora
14 Jan 2021 - 13h01Por Carlos Eduardo Alves Lazzarin
O proprietário tem o direito de pedir o imóvel antes do final do contrato?
Quando o proprietário pode pedir o imóvel de volta?
Eu posso pedir para meu inquilino sair do imóvel antes do prazo?
Posso pedir o imóvel de volta para uso próprio?
Para não perder a oportunidade muita gente se vincula ao cumprimento de um contrato – sem consultar um profissional qualificado para esclarecer os riscos do investimento – e acaba surpreendido com um pedido de desocupação do imóvelantes do prazo final estipulado.
Então, se você é o locatário e foi surpreendido com um pedido de devolução do imóvel antes do final do contrato ou se você é proprietário e pretende retomar o imóvel antes do prazo estipulado, não deixe de ler esse artigo.
SOBRE O CONTRATO DE LOCAÇÃO:
O contrato de locação regulamenta uma relação jurídica existente entre locador e locatário sobre a utilização de um imóvel. Nesse contrato, é fundamental definir cláusulas que envolvam regras sobre o tempo da locação; tipo de destinação, se é residencial ou comercial, por exemplo; valor do aluguel, reajuste de preço; multas e diversos outros pontos importantes.
Para Venosa (2013) "A locação de imóveis constitui um dos temas mais importantes do direito contemporâneo. Como a questão relaciona-se intimamente com a moradia, a propriedade e o trabalho, sua regulamentação jurídica apresenta as mesmas vicissitudes desses três grandes problemas da sociedade atual."
Esse tipo de contrato é bilateral[1], porque dele se originam obrigações para ambas as partes, ou seja, há a dependência recíproca das obrigações. Sobre o tema, o art. 476 do Código Civil e o art. 4º da Lei do Inquilino são claros:
Art. 4o Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada
Portanto, nos termos da regra geral e art. 4º da Lei do Inquilino,o proprietário não tem o direito de retomar o imóvel antes do prazo final estipulado.
A exceção ocorre quando o pedido se justifica em pelo menos uma dassituações que abordaremos no próximo tópico.
HIPÓTESES EM QUE A LOCAÇÃO PODE SER DESFEITA ANTES DOFINAL DO CONTRATO:
A lei do Inquilinato é explicita ao dispor sobre as hipóteses de retomada do imóvel pelo locador, seja durante ou após o vencimento do prazo ajustado para a locação residencial.
Os artigos 9º, 23, 40 e 47, da referida Lei,estipulam quando a locação pode ser desfeita por vontade do locadorantes do prazo final do contrato:
Art. 9º: A locação também poderá ser desfeita:
I - por mútuoacordo[2];
IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-la.
A hipótese do artigo 9º, II "em decorrência da prática de infraçãolegal ou contratual" dá guarida para os deveres do locatário previstos no artigo 23 da Lei do Inquilinato, violados os preceitos previstos no citado artigo, pode o locador pedir o despejo do locatário. Além disso, o contrato prever mais possibilidades para o despejo, desde que não violem ou fragilizem os direitos dos locatários.
Neste sentido, a norma é expressa:
Lei 8.245/91, art. 45: São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto.
Ademais, o artigo 40[3]trata da necessidade de substituição da garantia locatícia prestada, situação frequente na qual o fiador pede exoneração da fiança. Neste caso, pode o locador notificar o locatário para que em 30 dias apresente nova garantia sob pena de despejo.
Em síntese,é permitidoao locador despejar o locatário quando há descumprimento do contrato ou de deveres legais.
Nos tópicos seguintes serão abordadas hipóteses do art. 47, em consonância com o art. 9º.
SOBRE O PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL SEM A OCORRÊNCIA DE FALTA LEGAL OU CONTRATUAL
1) Locação com contrato escrito por prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses:
Nessa situação, o proprietário, ou locador, poderá solicitar a devolução do imóvel sem motivo,ou seja, sem fundamentar o pedido em eventual descumprimento legal ou contratual,apenas ao final do tempo de contrato.
Exemplo: Se o contrato for de três anos (36 meses) o proprietário terá que aguardar o término desse tempo para reaver o imóvel.
Após o fim desse prazo, se o locatário continuar no imóvel por mais de 30 (trinta) dias, sem que o locador se oponha, presume-se que a locação se prorrogou por tempo indeterminado, mantendo todas as demais cláusulas e condições do contrato. Assim, o locador pode solicitar a devolução do imóvel a qualquer tempo, concedendo ao inquilinoprazo de 30 (trinta) dias para desocupação.
2) Locação por contrato verbal ou contrato escrito de prazo inferior a 30 (trinta) meses:
Nessa hipótese,o pedido de retomada do imóvel sem motivo poderá ocorrer somente apóscinco anos de locaçãosem interrupção[4], visto que após o tempo estipulado o contrato se prorroga automaticamente por tempo indeterminado.
Deste modo,o locador pode solicitar a desocupação do imóvel –sem praticar qualquer falta contratual – apenas quando ocorrer:
I –O mútuo acordo, art. 9º, I;
II –O caso de extinção do contrato de trabalho, se a locação for relacionada com o emprego;
III –O pedido do imóvel para uso próprio, docônjuge ou companheiro, ou para uso dos pais ou filhos, que nãotenham imóvel residencial próprio;
IV - Se for pedido para demolic?a?o e edificac?a?o licenciada ou para a realizac?a?o de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a a?reaconstrui?da, em, no mi?nimo, vinte por cento ou, se o imo?vel for destinado a explorac?a?o de hotel ou pensa?o, em cinqu?enta por cento;
Após a prorrogação da locação por prazo indeterminado,comprovando o motivo alegado, o locador deverá notificar o locatário e conceder-lhe um prazo de 30 (trinta) dias para desocupação do imóvel[5].
O pedido para uso próprio não aplica aos contratos escritos com prazo igual ou superior a 30 meses.
Para o locatário: converse com o proprietário sobre a intenção da continuidade ou não da locação.
Para o locador: (i) notifique o locatário da sua intenção em relação descontinuidade da locação após o fim do contrato (ii) tenha cuidado! o falso pedido de retomada para uso próprio pode resultar em severas sanções legais.
Decisões JudiciaisRelacionadas:
RECURSO ESPECIAL. CIVIL. LOCAÇÃO RESIDENCIAL. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. AÇÃO DE DESPEJO. DENÚNCIA VAZIA. NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA. AUSÊNCIA. OBRIGATORIEDADE. EXTINÇÃO, SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. 1. Ação ajuizada em 11/04/2016. Recurso especial interposto em 23/05/2018 e atribuído a este gabinete em 31/11/2018. 2. O propósito recursal diz respeito à necessidade de notificação premonitória como pressuposto de constituição e desenvolvimento válido e regular do processo. 3. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados, não obstante a interposição de embargos de declaração, impede o conhecimento nessa parte do recurso especial. 4. Mesmo de forma indireta, o STJ já apontava para a obrigatoriedade da ocorrência da notificação premonitória, ao denominá-la de "necessária" ou mesmo de "obrigatória". 5. A necessidade de notificação premonitória, previamente ao ajuizamento da ação de despejo, encontra fundamentos em uma série de motivos práticos e sociais, e tem a finalidade precípua de reduzir os impactos negativos que necessariamente surgem com a efetivação do despejo. 6. "Caso a ação de despejo seja ajuizada sem a prévia notificação, deverá ser extinto o processo, sem a resolução do mérito, por falta de condição essencial ao seu normal desenvolvimento". 7. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa parte, não provido.
(STJ - REsp: 1812465 MG 2018/0315577-3, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 12/05/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/05/2020)
LOCAÇÃO RESIDENCIAL. AÇÃO DE DESPEJO. DENÚNCIA VAZIA. IMPOSSIBILIDADE. CONTRATO FIRMADO POR PRAZO DETERMINADO. NULIDADE DA CLÁUSULA CONTRATUAL QUE PERMITE A RETOMADA DO IMÓVEL ANTES DO ESGOTAMENTO DO PRAZO INICIALMENTE PREVISTO. IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO, COM OBSERVAÇÃO. 1. Diante do teor do instrumento contratual, observa-se que o contrato vigora por prazo determinado. Assim, inexiste direito de retomada fundado em denúncia vazia, de onde decorre a ineficácia da notificação. 2. Apresenta-se abusiva, e por isso é nula, a cláusula que atribui à locadora a possibilidade de, antes do término do prazo determinado no contrato, retomar o imóvel. Trata-se de iniciativa que não encontra respaldo no artigo 4º, por gerar óbice à aplicação das normas gerais que disciplinam a locação, e por isso há nulidade (artigo 45). 3. Diante desse resultado, por incidência do artigo 85, § 11, do CPC, eleva-se a verba honorária a R$ 2.300,00.
(TJ-SP - AC: 10040122420198260568 SP 1004012-24.2019.8.26.0568, Relator: AntonioRigolin, Data de Julgamento: 08/09/2020, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 08/09/2020)
BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Diário Oficial da União, Brasília, DF, 11 de janeiro de 2002. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/L10406compilada.htm. Acesso em 30 de outubro de 2020.
BRASIL. Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Diário Oficial da União, Brasília, DF, 21 de outubro de 1991. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm. Acesso em 30 de outubro de 2020.
VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: Doutrina e Prática: Lei nº 8.245, de 18-10-1991. 12ª Ed. São Paulo: Atlas, 2013.
ZARIF, Cláudio Cintra. Ações Locatícias/ Cláudio Cintra Zarif, Luiz Eduardo Simardi Fernandes, Rogério Licastro Torres de Mello. Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: Método, 2010.
[1] Se diz bilateral quando há o encontro de duas ou mais vontades em determinado contrato.
[2] Nesta hipótese dependerá da concordância/vontade do locatário.
[3] Lei 8245/91 art. 40 Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos: I - morte do fiador; II – ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente; III - alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador; IV - exoneração do fiador; V - prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo; VI - desaparecimento dos bens móveis; VII - desapropriação ou alienação do imóvel. VIII - exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento; IX - liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art. 37 desta Lei X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.
[4] E M E N T A – APELAÇÃO CÍVEL – LOCAÇÃO – PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA – REJEITADA – MÉRITO – RESCISÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL POR "DENÚNCIA VAZIA" (SEM JUSTIFICATIVA) – POSSIBILIDADE – LOCAÇÃO INICIALMENTE AJUSTADA POR PRAZO INFERIOR A 30 (TRINTA) MESES, PORÉM PRORROGADA ININTERRUPTAMENTE POR MAIS DE 05 (CINCO) ANOS – INCISO V DO ART. 47 DA LEI Nº. 8.245/91 – RECURSO IMPROVIDO. - O cerceamento de defesa só é caracterizado quando a prova requerida, e não realizada, for efetivamente necessária para solução da litígio. Se a produção de prova pretendida seria inócua e nada acrescentaria ao resultado do processo, é inexistente o cerceamento de defesa, sendo possível ao juiz julgar antecipadamente a lide. Preliminar rejeitada - Admite-se a "denúncia vazia" em duas situações: (a) quando a locação for ajustada por escrito e por prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses, não admitida neste caso a soma dos períodos de prorrogação, ou seja, a condição temporal de 30 (trinta) meses deve ser verificada num único contrato; ou (b) quando a locação for inicialmente ajustada por prazo inferior aos 30 (trinta) meses e a soma dos períodos de prorrogação ultrapassar o prazo de 05 (cinco) anos, equivalente a 60 meses, na forma do inciso V do art. 47 da Lei nº. 8.245/91. Jurisprudência do STJ - Se no caso a locação foi inicialmente pactuada pelo prazo de 12 (doze) meses, inferior, portanto, a 30 (trinta) meses, passando a vigorar por por tempo indeterminado, sendo que a soma dos períodos de prorrogações ininterruptas ultrapassa o lapso de 5 (cinco) anos, deve ser admitida a retomada do imóvel por "denúncia vazia" (sem justificativa) - Recurso improvido, com o parecer.
(TJ-MS 08238715720168120001 MS 0823871-57.2016.8.12.0001, Relator: Des. Dorival Renato Pavan, Data de Julgamento: 18/07/2018, 4ª Câmara Cível)
[5] Art. 6º O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias.