O parágrafo único do citado artigo 54, ainda estabelece que “não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no Registro de Imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos artigos 129 e 130, da Lei no 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel”.
Atenção especial deve ser dada para os artigos 129 e 130 da Lei nº 11.101/2005, que regulam a recuperação judicial, a extrajudicial e a falência do empresário e da sociedade empresária – tratam daquelas hipóteses em que os atos de alienação e oneração são praticados num período que já era considerado, pela lei, suspeito. Para o legislador, não importa se o adquirente tem ou não conhecimento do estado de crise econômico financeira do devedor, nem se o devedor tem ou não a intenção de fraudar credores. A venda poderá ser considerada ineficaz em relação à massa falida.
Por outro lado, de acordo com o advogado Marcos Paulo, embora não conste ressalva expressa na Lei nº 13.097/2015, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial nº 1.140.990/PR, resolvido sob a sistemática dos recursos repetitivos (art. 543-C do antigo CPC), firmou o entendimento de que a penhora do bem em execução fiscal, ainda que não averbada, também será oponível ao terceiro de boa-fé, caso a alienação ou oneração do imóvel se enquadre no disposto no art. 185 do CTN. Para aquela Corte, “a simples alienação ou oneração de bens ou rendas, ou seu começo, pelo sujeito passivo por quantia inscrita em dívida ativa, sem a reserva de meios para quitação do débito, gera presunção absoluta (jure et de jure) de fraude à execução (lei especial que se sobrepõe ao regime do direito processual civil)”.
Assim sendo, muito embora a legislação passou a tratar a matrícula do imóvel como fonte principal de consulta para o levantamento dos riscos que envolvem a aquisição de um imóvel, verdade é que a pesquisa e consulta completa e profunda ainda é o melhor procedimento para a verificação e elucidação dos riscos envolvidos. Quanto mais preciso e completo for o exame na due diligence, maior segurança jurídica será atrelada à consecução do negócio.