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SEGUNDA FEIRA, 24 DE FEVEREIRO DE 2020 - 23:44 (horário de Brasília)
1ªVRP/SP: Registro de Imóveis. Renovação dos alvarás de incorporação imobiliária. Necessidade de recolhimento do ITBI sobre as acessões e benfeitorias (e não só com base na fração ideal do terreno).
Postado em 5 de novembro de 2019 às 14:09.
Processo 1091955-28.2019.8.26.0100
Dúvida – Notas – C.C.C. Incorporadora Vila Maria Tower Ltda – Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 17º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Gustavo Araujo da Silva Roza, na qualidade de patrono da empresa CCC Incorporadora Vila Maria Tower LTDA, em face da negativa em se proceder ao registro da venda e compra da fração ideal do terreno objeto da matrícula nº 4.672, realizada ente CCC Incorporadora Vila Maria Tower LTDA" e "Cassiopar Holding S/A" Os óbices registrários referem-se: a) necessidade da apresentação da renovação dos alvarás de incorporação; b) ausência de apresentação do recolhimento do ITBI e do cancelamento ou anuência dos adquirentes. Juntou documentos às fls.09/88. A suscitada apresentou impugnação às fls. 89/98. Argumenta a desnecessidade da renovação dos alvarás, vez que o edifício foi concluído, logo encontra-se consolidada a situação, pendente somente de acabamento e de questões burocráticas. Afirma que o descumprimento da exigência do artigo 33 da Lei nº 4.591/64 não deve servir de empecilho para o registro do título, sendo que o imóvel nele negociado não é mais de propriedade do incorporador. Em relação à necessidade de recolhimento da guia do ITBI, argumenta a falta de previsão legal, estando afastada a obrigação acessória relativa ao recolhimento ou complementação do tributo. Destaca que cabe ao Município verificar a idoneidade do recolhimento e, se necessário, buscar a complementação por meio de expediente próprio. Por fim, assevera que deve ser superada a exigência da necessidade de prévio cancelamento ou anuência dos adquirentes quanto ao registro nº 06, atinente ao contrato de locação, tendo em vista que o dever de observância do contrato de locação haveria de se dar na sua vigência, não produzindo atualmente qualquer efeito, vez que o ajuste se encerrou no dia 14.08.1983. Apresentou documentos às fls.99/101. O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fls.104/107). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Com razão o Registrador e a D. Promotora de Justiça. Pretende a suscitada o registro da escritura de compra e venda referente à venda da fração ideal de 0,15054% do conjunto nº 76 do Edifico Vila Maria Tower, em que figurou como transmitente CCC. Incorporadora Vila Maria Tower LTDA e como adquirente Cássiopar Holding S/A. Entendo pela necessidade da apresentação da renovação dos alvarás de incorporação. De acordo com o ilustre jurista Caio Mário da Silva, o incorporador é um empreendedor que busca uma opção para a aquisição de um terreno, encomenda o projeto e orçamento "calcula o aspecto econômico do negócio (participação do proprietário, custo da obra, beneficio do construtor e lucro) e oferece à venda as unidades" (Condomínio e incorporações. Ed. Rio de Janeiro: Forense, 1995, pág.232) Neste contexto, para que se possa exercer o direito de vender unidades sem que estejam prontas, de acordo com a legislação, o empreendedor deve obter as aprovações legais municipais para a execução das obras, dentre as quais alvarás e licenças ambientais, logo deve ser criteriosamente seguido o estabelecido no artigo 32 ,da Lei nº 4.591/64, segundo o qual: "Art. 32. O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos: a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção, devidamente registrado; b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativamente ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador; c) histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros; d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes; e) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade a respectiva metragem de área construída; f) certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular de direitos sobre o terreno for responsável pela arrecadação das respectivas contribuições; g) memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modelo a que se refere o inciso IV, do art. 53, desta Lei; h) avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada de acordo com a norma do inciso III, do art. 53 com base nos custos unitários referidos no art. 54, discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra; i) discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas corresponderão; j) minuta da futura Convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações; l) declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o inciso II, do art. 39; m) certidão do instrumento público de mandato, referido no § 1º do artigo 31; n) declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carência (art. 34); o) atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crédito que opere no País há mais de cinco anos; p) declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sabre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos. (Alínea incluída pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965) § 1º A documentação referida neste artigo, após o exame do Oficial de Registro de Imóveis, será arquivada em cartório, fazendo-se o competente registro" Em uma leitura atenta do dispositivo, nota-se o rigor da imposição de várias exigências, dente as quais a aprovação do projeto de construção pelas autoridades competentes, para que após haja a autorização da comercialização das unidades. Nos termos do artigo 29, I da Lei Municipal nº 16.642: "Art. 29. O Alvará de Execução para edificação nova, reforma, requalificação e reconstrução de edificação perde a eficácia:I – caso a obra não tenha sido iniciada, em 2 (dois) anos a contar da data da publicação do despacho de deferimento do pedido; E ainda art. 22, § 2º do Decreto Municipal nº 57.776/2017: "… § 2º O prazo de vigência dos Alvarás de Aprovação e Execução, expedidos em conjunto ou não, totalizará 4 (quatro) anos". Na presente hipótese, referidos alvarás de aprovação da edificação e de execução datam de 20.01.2010 e 18.05.2010, respectivamente e a nota fiscal apresentada foi emitida em 07.03.2014, concluindo-se assim que ao tempo do início da construção os alvarás estavam vencidos. Em relação à necessidade de revalidação da incorporação o Capitulo XX, item 223 das Normas de Serviço da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça é claro: "223. Para fins do artigo 33 da Lei nº 4.591/64, considera-se concretizada a incorporação em caso de venda ou promessa de venda de ao menos uma das unidades autônomas, contratação da construção, obtenção de financiamento à produção ou decorrência do prazo de carência previsto no registro do empreendimento sem que a incorporação tenha sido denunciada pelo incorporador. Nesta última hipótese, será necessária a revalidação da incorporação se, decorrido o prazo de validade do alvará de aprovação ou de execução da obra, nenhuma das outras primeiras hipóteses tenha ocorrido ou a obra não tenha sido iniciada" (g.n) Como bem exposto pela D. Promotora de Justiça, tal questão já foi objeto de análise pelo Egrégio Conselho Superior da Magistratura, nos autos da Apelação Cível nº 525.6/8, j. 25.05.2006, Caraguatatuba: "Se a incorporação não foi concretizada dentro do prazo de validade, não se pode registrar instrumentos de compra e venda celebrados posteriormente. Deve-se exigir primeiramente a revalidação da incorporação". Em relação ao óbice concernente à apresentação da declaração firmada pelo adquirente ou o seu cancelamento, verifico que tal exigência encontra-se em consonância com o princípio da continuidade, previsto nos arts. 195 e 237, da Lei nº 6.015/73: "Art. 195 – Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro.; e Art. 237 – Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro". Por tal princípio, deve haver um encadeamento entre os registros na matrícula ou transcrição do imóvel, de modo que determinado direito só pode ser alienado ou transferido caso seu titular dele tenha disponibilidade, assim constatado no fólio registral, a evitar que qualquer pessoa transmita a terceiros mais direitos do que possui. Assim, deve ser apresentada a declaração de ciência com firma reconhecida firmada pelo adquirente, relativa ao registro do contrato de locação firmado entre a empresa Traspavi – Codrasa S/A e Walter Aparecido Pavanello. Por fim, resta a análise do recolhimento da guia do ITBI sobre as acessões e benfeitorias, tendo em vista que a suscitada apenas recolheu o imposto com base na fração ideal do terreno. Como é sabido, em relação à fiscalização do recolhimento dos impostos pelo registrador, trata-se de matéria já enfrentada pelo E. Conselho Superior da Magistratura que, no v. Acórdão nº 996-6/6, observou que : "É certo que ao Oficial de Registro cumpre fiscalizar o pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhe forem apresentados em razão do ofício, na forma do art. 289 da Lei nº 6.015/73, sob pena de responsabilização pessoal do Oficial Delegado, e dentre estes impostos se encontra o ITCMD, cuja prova de recolhimento deve instruir o formal de partilha, salvo hipótese de isenção devidamente demonstrada". Todavia, a qualificação feita pelo registrador não vai além da aferição sobre a existência ou não do recolhimento do tributo, e não sobre a integralidade de seu valor. Vale ressaltar que tal questão encontrase normatizada pelo Decreto Municipal nº 55.196 de 11.06.2014: "Art. 1º: O Imposto sobre Transmissão "Inter Vivos", a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos à sua aquisição ITBIIV tem como fato gerador: I a transmissão "inter vivos", a qualquer título, por ato oneroso: a) de bens imóveis, por natureza ou acessão física; b) de direitos reais sobre bens imóveis, exceto os de garantia e as servidões; II a cessão, por ato oneroso, de direitos relativos à aquisição de bens imóveis … Art. 7º: A base de cálculo do Imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, assim considerado o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado. § 1º. Na apuração do valor venal do bem transmitido ou do seu respectivo direito, considera-se o valor das benfeitorias e construções nele incorporadas" (g.n) Como bem exposto pelo Registrador, o recolhimento do ITBI deve observar a Instrução Normativa SF/SUREM nº 13 de 24.08.2018, a qual disciplina o recolhimento do tributo nos casos de construção por administração ou preço de custo, sendo certo, que de acordo com consulta à Prefeitura Municipal de São Paulo, corroborou-se a exigência formulada (fls.12/13). Logo, mister a manutenção desta exigência, sob pena de responsabilização do registrador. Diante do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 17º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Gustavo Araujo da Silva Roza, e consequentemente mantenho os óbices registrários. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos aos arquivo. P.R.I.C. – ADV: GUSTAVO ARAUJO DA SILVA ROZA (OAB 358923/SP)
1ªVRP/SP: Registro de Imóveis. Loteamento e desmembramento. Registro Especial. É suficiente a certidão da Prefeitura para parcelamento do solo urbano que resulte entre 11 e 20 lotes, mas seja servido por rede de água, esgoto, guias, sarjetas, energia e iluminação pública.
Postado em 5 de novembro de 2019 às 14:08.
Processo 1058178-52.2019.8.26.0100
Pedido de Providências – Registro de Imóveis – Cleonice da Gama Santos – Municipalidade de São Paulo – Vistos. Trata-se de pedido de providências formulado por Cleonice da Gama Santos em face do Oficial do 7º Registro de Imóveis da Capital, pretendendo o desdobro de 14 lotes no imóvel objeto da matrícula nº 192.835, cujo projeto foi devidamente aprovado pela Prefeitura de São Paulo em 14.03.2019. Em uma primeira qualificação, o título foi devolvido ante a ausência de apresentação da certidão expedida pela Prefeitura da Capital, atestando que os lotes objeto do desmembramento são servidos por rede de água, esgoto, guias, sarjeta, energia e iluminação pública. Reapresentado o documento, houve nova qualificação negativa, sob o argumento de que a documentação apresentada não substitui a certidão expressamente exigida, bem como não contempla as exigências contidas nas Normas de Serviço, mas apenas o fornecimento de energia elétrica para o local. Salienta que a ausência da apresentação da mencionada certidão importa na obrigatoriedade do registro especial do parcelamento, nos termos do art. 18 da Lei nº 6.766/79, todavia se a Prefeitura entender supridas todas as obras de infraestrutura, não haverá qualquer óbice à efetivação do desmembramento. Insurge-se a requerente das exigências sob o argumento de que a Municipalidade de São Paulo não expede a certidão nos termos propostos pelo Registrador. Juntou documentos às fls.15/82. O órgão municipal manifestou-se às fls.96/99. Assevera que o parcelamento do solo, em qualquer de suas modalidades, está disciplinado pela Lei nº 16.402/16, regulamentada pelo Decreto nº 57.558/16. No caso de área de pequena dimensão, fica dispensada a previa fixação de diretrizes, nos termos do art.51, parágrafo único, da mencionada lei. Destaca que o parcelamento do solo sem destinação de áreas públicas é feito de modo simplificado, bastando a declaração do profissional responsável pelo projeto de que o local é servido por rede de água, esgoto, guias, sarjetas, energia e iluminação pública. Salienta que o desmembramento de lotes ocorreu na Rua Itaqueri, no bairro da Mooca, sendo notória a existência de melhoramentos públicos, cuja certidão é exigida pelo Oficial. Afirma ainda que a Subprefeitura Regional da Mooca, responsável pela aprovação do parcelamento, informou que o local é dotado de iluminação pública, guias, sarjetas e as ruas são asfaltadas, não havendo obras de infraestrutura pendentes de realização. Em relação ao abastecimento de água, esgoto e energia elétrica, ressalta que a análise não é de sua competência. O Ministério Público opinou pela procedência do pedido (fls.122/123). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Entendo que os elementos trazidos aos autos proporcionam o julgamento do feito, logo, indefiro a expedição de ofício às concessionários dos serviços públicos (SABESP e ENEL). De acordo com o Cap. XX, item 170.5 das Normas de Serviço da Egrégia Corregedoria Geral de Justiça: "170.5. O registro especial será dispensado nas seguintes hipóteses: (1) não implicar transferência de área para o domínio público; (2) não tenha havido prévia e recente transferência de área ao Poder Público, destinada a arruamento, que tenha segregado o imóvel, permitido ou facilitado o acesso a ela, visando tangenciar as exigências da Lei nº 6.766/79; (3) resulte até 10 lotes; (4) resulte entre 11 e 20 lotes, mas seja servido por rede de água, esgoto, guias, sarjetas, energia e iluminação pública, o que deve ser comprovado mediante a apresentação de certidão da Prefeitura Municipal; (g.n) (5) ressalva-se que não é o simples fato da existência de anterior desmembramento que impede novo parcelamento, haverá possibilidade der ser deferido esse novo desmembramento sucessivo, desde que se avalie o tempo decorrido entre eles se os requerentes e atuais proprietários não são os mesmos que promoveram o anterior parcelamento ou seja, se ingressaram na cadeia de domínio subsequente ao desmembramento originário sem qualquer participação no fracionamento anterior se não houve intenção de burla à lei, se houve esgotamento da área de origem, ou se o novo parcelamento originou lotes mínimos, que pela sua área, impossibilitam novo desdobro; (6) na hipótese do desmembramento não preencher os itens acima, ou em caso de dúvida, o deferimento dependerá de apreciação da Corregedoria Permanente. A requerente pretende o desdobro de 14 lotes no imóvel objeto da matrícula nº 192.835, embasando seu requerimento na alínea "4" do item 170.5 das Normas da Corregedoria, sendo que mencionado artigo estabelece ser suficiente a certidão emitida pela Municipalidade de São Paulo atestando que a área é servida por água, esgoto, guias, sarjetas, energia e iluminação pública. Neste contexto, não houve qualquer oposição do órgão municipal, sendo que a Subprefeitura Regional da Mooca, responsável pela aprovação do parcelamento, informou que o local é lotado de iluminação pública, guias, sarjetas, ruas asfaltadas, não havendo obras de infraestrutura pendendes de realização. A norma legal somente faz referência à certidão emitida pela Prefeitura e não outros órgãos, logo, entendo que a manifestação de outros órgãos é dispensável. Ademais, tendo em vista a concordância da Municipalidade de São Paulo, com declaração do responsável técnico acerca do cumprimento dos requisitos normativos, bem como do Registrador (fl.119), entendo como superado o óbice. Diante do exposto, julgo procedente o pedido de providências formulado por Cleonice da Gama Santos em face do Oficial do 7º Registro de Imóveis da Capital, e consequentemente determino o desdobro pretendido, com a dispensa do regime especial. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: FRANCISCO HILÁRIO RODRIGUES LULA (OAB 324413/SP), ZULMIRA MONTEIRO DE ANDRADE LUZ (OAB 62145/ SP)
Fonte: DJE/SP 04/11/2019
1ªVRP/SP. Registro de Imóveis. Averbação de indisponibilidade posterior ao título. Impossibilidade do registro.Tempus regit actum.
Postado em 5 de novembro de 2019 às 14:07.
Processo 1100256-61.2019.8.26.0100
Dúvida – Notas – Ralph Conrad – Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 11º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Ralph Conrad, diante da negativa em se proceder ao registro da carta de sentença expedida pelo MMº Juízo da 4ª Vara da Família e Sucessões – Foro Regional de Santo Amaro, nos autos nº 0164480- 63.1998.8.26.0002, que decretou o divórcio consensual do casal Heidi Ursula Conrad e Ralph Conrad, homologando a partilha dos bens e a renúncia ao direito de recorrer. Os óbices registrários referem-se à existência de averbações de indisponibilidades sob nºs 15, 19 e 22, bem como penhora averbada sob nº 21. Informa que a penhora refere-se a ação de execução fiscal ajuizada em 26.01.1988, ou seja, em momento anterior à distribuição do pedido de divórcio, que ocorreu em 27.08.1998, razão pela qual aplica-se no presente caso o art.53, § 1º da Lei nº 8.212/91, segundo o qual os bens penhorados provenientes de execução judicial da dívida ativa da União, suas autarquias e fundações, ficam desde logo indisponíveis. Por fim, destaca que as indisponibilidades não permitem o registro da partilha. Juntou documentos às fls.06/71. O suscitado apresentou impugnação às fls.72/78. Assevera que as averbações de indisponibilidade datam de 14.12.2010, 05.06.2018, 21.05.2019 e 12.03.2019, portanto muito tempo depois do transito em julgado da sentença de divórcio homologatória da partilha de bens, logo a sentença está acobertada pela coisa julgada material, razão pela qual o registro do título é medida que se impõe ao caso concreto. Em relação às indisponibilidades, afirma que as ações que as originaram ocorreram em data posterior à homologação da partilha de bens, não cabendo ao registrador analisar o mérito das demandas. Juntou documentos às fls.79/94. O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fls.97/99). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Com razão o Registrador bem como a D. Promotora de Justiça. Preliminarmente, cumpre destacar que os títulos judiciais não estão isentos de qualificação, positiva ou negativa, para ingresso no fólio real. O Egrégio Conselho Superior da Magistratura já decidiu que a qualificação negativa do título judicial não caracteriza desobediência ou descumprimento de decisão judicial (Apelação Cível n.413-6/7). No ordenamento jurídico pátrio, incumbe ao registrador, no exercício do dever de qualificar o título que lhe é apresentado, examinar o aspecto formal, extrínseco, e observar os princípios que regem e norteiam os registros públicos, dente eles, o da legalidade, que consiste na aceitação para registro somente do título que estiver de acordo com a lei. A análise do título deve obedecer a regras técnicas e objetivas, o desempenho dessa função atribuída ao Registrador, deve ser exercida com independência, exigindo largo conhecimento jurídico. Neste contexto, de acordo com o princípio tempus regit actum, à qualificação do título aplicam-se as exigências legais contemporâneas ao registro, e não as que vigoravam ao tempo de sua lavratura. O Egrégio Conselho Superior da Magistratura tem considerado que, para fins de registro, não importa o momento da celebração do contrato, em atenção ao princípio "tempus regit actum", sujeitando-se o título à lei vigente ao tempo de sua apresentação (Apelação Cível nº, 115-6/7, rel. José Mário Antonio Cardinale, nº 777-6/7, rel. Ruy Camilo, nº 530-6/0, rel. Gilberto Passos de Freitas, e, o de nº 0004535-52.2011.8.26.0562). Assim, a qualificação do título é feita no momento de sua apresentação e não quando expedida a carta de sentença oriunda do divórcio consensual do suscitado, onde coube o imóvel exclusivamente ao cônjuge virago. Ora, conforme observa-se da matrícula juntada às 79/87, em razão de várias ações fiscal (Av.15), trabalhista (Avs.19 e 22) proposta em face do ex cônjuge, o imóvel tornou-se indisponível, resultando na impossibilidade da prática de qualquer ato na mencionada matrícula, ressalvada decisão judicial determinando o levantamento dos gravames. Note-se que a questão já foi objeto de análise pelo Egrégio Conselho Superior da Magistratura: "Registro de Imóveis Divórcio Formal de partilha Título apresentado após a averbação da indisponibilidade Tempus regit actum – Jurisprudência do CSM Registro indeferido Dúvida procedente Recurso não provido" (Apelação nº 0000884-32.2015.8.26.0025, rel. Des. Dr. Manoel de Queiroz Pereira Calças). "Registro de Imóveis Dúvida Escritura Pública de separação consensual lavrada antes da averbação da indisponibilidade de bens, porém, apresentada para registro posteriormente – impossibilidade do registro, em observância ao princípio tempus regit actum necessidade de prévio cancelamento da averbação autorizado por quem a decretou – recusa correta da oficial – Dúvida procedente Recurso não provido" (Apelação nº 0001748-75.2013.26.0337, rel. Des. Elliot Akel). Daí conclui-se que as indisponibilidades que recaem sobre o imóvel impedem a alienação ou qualquer ato de registro ou averbação, devendo o interessada buscar junto ao Juízo Trabalhista ordem para levantamento do gravame. Logo, faz-se mister a manutenção dos óbices registrários. Diante do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 11º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Ralph Conrad, e consequentemente mantenho os óbices registrários. Deste procedimento não decorrem custas, des pesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: CERES TOSOLD (OAB 210872/SP), VERA LUCIA SCHMIDT TOSOLD (OAB 26119/SP)