Renovação compulsória do contrato de aluguel de imóvel não residencial. - Alexandre Tertuliano Pigiani - JurisWay
Cursos
Certificados
Concursos
OAB
ENEM
Vídeos
Modelos
Perguntas
Eventos
Artigos
Fale Conosco
Mais...
Email
Senha
Esqueceu a senha?
Não tem cadastro?
powered by
Google
Renovação compulsória do contrato de aluguel de imóvel não residencial.
JurisWay Sala dos Doutrinadores Dicas Jurídicas Direito Imobiliário
Indique este texto a seus amigos
Autoria:
Alexandre Tertuliano Pigiani
Advogado nas áreas cível, consumidor, imobiliário, família e sucessões, trabalhista e tributário, com especialização em Direito e Processo Tributário pela Escola Paulista de Direito.
envie um e-mail para este autor
Outros artigos do mesmo autor
PRAZO PARA PAGAMENTO DO ITCMD - IMPOSTO DE TRANSMISSÃO CAUSA MORTIS E DOAÇÃO NO ESTADO DE SÃO PAULO.
Direito das Sucessões
Outros artigos da mesma área
A UTILIZAÇÃO DO BEM DE FAMÍLIA COMO GARANTIA E CONTRATOS DE LOCAÇÃO
O contrato de construção e/ou reforma de imóvel com a locação: "Built to suit"
CONSIDERAÇÕES GERAIS Á LEI nº 12.112 de 09.12.2009 - A NOVA PERFORMANCE DA LEI DO INQUILINATO.
LINHAS GERAIS SOBRE A LEI DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA - PROBLEMÁTICA DO DESCONHECIMENTO DO REGRAMENTO ESPECÍFICO E GENERALIZAÇÃO, QUANDO DA REGULAÇÃO DO CASO CONCRETO
Regularização Fundiária na Amazônia Legal: Uma análise da Lei Nº 13.465 de 11 de julho de 2017
Loteamentos Fechados X Condomínios Fechados
Rescisão de contrato de aluguel de imóvel. Como funciona?
Locação de imóveis e as dúvidas mais comuns
DO PROCEDIMENTO DE DÚVIDAS NO REGISTRO IMOBILIÁRIO
Desnecessidade do resgate de aforamento na locação
Mais artigos da área...
Provas da OAB
Estude refazendo as últimas provas
Prepare-se para o Exame da OAB refazendo as últimas provas online.
Questões das provas da OAB
Certificados JurisWay
Só Estudos Temáticos oferecem Certificado
Foque seus estudos e receba um certificado em casa atestando a carga horária.
Consulte valor de cada tema
Controle de Constitucionalidade
Direito Constitucional
Fundamentos em Liderança Corporativa
Desenvolvimento Profissional
Fundamentos em Empreendedorismo
Desenvolvimento Profissional
Veja todos os temas disponíveis
São aproximadamente 70 temas
Resumo:
Salvo raras exceções, é direito do locatário pleitear a renovação compulsória do contrato de aluguel de imóvel comercial, desde que cumpra com todos os requisitos legais.
Texto enviado ao JurisWay em 18/11/2014.
Última edição/atualização em 20/11/2014.
Indique este texto a seus amigos
Quer disponibilizar seu artigo no JurisWay?
Saiba como...
Com o objetivo de proteger o fundo de comércio criado pelo locatário, a Lei nº 8.245/1991 impõe algumas condições para que, caso o locador se recuse a renovar o contrato de locação, autorize o locatário a pleitear judicialmente a renovação compulsória do contrato de locação não residencial, para o prosseguimento de suas atividades comerciais.
Além dos requisitos essenciais de uma petição inicial, o locatário deverá comprovar no ato da propositura da ação os seguintes requisitos:
1. Ingressar com a ação no último ano do contrato (nos últimos 12 meses), até no mínimo 6 meses antes do seu término. Ou seja, se o contrato vence em dezembro de 2014, a ação deverá ser proposta a partir de janeiro de 2014, até junho de 2014. Vale ressaltar que, por se tratar de um prazo decadencial, o locatário deverá antecipar a propositura da ação, caso o vencimento recaia em um dia que não há expediente forense.
2. Contrato a renovar por escrito com prazo determinado. Aqui vale acrescentar que o locatário não terá o direito de pleitear a renovação compulsória, nos casos em que o contrato inicial era por tempo determinado, e, por escoado o prazo estabelecido, passou a vigorar por prazo indeterminado;
3. Ter decorrido o prazo mínimo de 05 anos: (I) do contrato a renovar ou; (II) da soma ininterrupta de todo o tempo em que o locatário permanece no imóvel, no caso de contratos com tempo determinado com prazos inferiores;
4. Que esteja explorando o mesmo fundo de comércio por pelo menos 03 anos ininterruptos;
5. Comprovar o exato cumprimento do contrato em curso, apresentando ainda a quitação dos impostos e taxas que incidiram no imóvel, cujo pagamento lhe incumbia;
6. Indicar precisamente as condições para a renovação da locação, detalhando o prazo, o valor do aluguel devidamente corrigido e comparado com imóveis semelhantes da mesma região, de quem será a obrigação pelo pagamento das taxas, condomínio – se houver -, multa contratual, entre outras particularidades que julgar conveniente;
7. Indicar o fiador que será mantido no contrato a renovar, ou, caso o contrato a renovar não houver fiador ou este for substituído, o locatário deverá indica-lo, apresentando sua qualificação completa, a aceitação do respectivo encargo em declaração firmada pelo fiador, juntamente com seu cônjuge, caso seja casado, e, em ambos os casos, fazendo a comprovação de sua inidoneidade financeira.
No entanto, excluídos os comércios instalados em shopping centers, existem situações em que, mesmo o locatário tendo cumprido rigorosamente todos os requisitos acima, o locador não será obrigado a renovar o contrato:
1. Quando houver determinação de obras pelo poder público e a reforma: (I) transformar radicalmente o imóvel ou; (II) as modificações realizadas aumentem o valor do imóvel ou do comércio;
2. Se o locador ou o cônjuge, ascendente e descendente, pretender utilizar o imóvel para o fundo de comércio próprio. Nessa hipótese, o locador (ou os parentes mencionados) deverá comprovar a existência do fundo de comércio por mais de um ano, e ser detentor da maioria do capital social da respectiva empresa, sendo vedado a continuidade do ramo explorado pelo locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio e pertences, ou seja, se o locador alugou o imóvel com os respectivos instrumentos.
Se houver melhor proposta por terceiros, respeitando sempre o direito de preferência do locatário nas propostas idênticas. Nesse caso, o locatário terá direito a indenização por lucros cessantes e dos prejuízos que tiver que arcar com a mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio.
Diante de todo o exposto, é possível concluir que, salvo raras exceções, é direito do locatário pleitear a renovação compulsória do contrato de aluguel de imóvel comercial, desde que cumpra com todos os requisitos legais.
Indique este texto a seus amigos
Importante:
1 - Conforme lei 9.610/98, que dispõe sobre direitos autorais, a reprodução parcial ou integral desta obra sem autorização prévia e expressa do autor constitui ofensa aos seus direitos autorais (art. 29). Em caso de interesse, use o link localizado na parte superior direita da página para entrar em contato com o autor do texto.
2 - Entretanto, de acordo com a lei 9.610/98, art. 46, não constitui ofensa aos direitos autorais a citação de passagens da obra para fins de estudo, crítica ou polêmica, na medida justificada para o fim a atingir, indicando-se o nome do autor (Alexandre Tertuliano Pigiani) e a fonte www.jurisway.org.br.
3 - O JurisWay não interfere nas obras disponibilizadas pelos doutrinadores, razão pela qual refletem exclusivamente as opiniões, ideias e conceitos de seus autores.