O tema de janelas próximas às divisas era polêmico na vigência do velho Código Civil, regulado nos seus artigos 572 a 576.
O novo Código Civil, que entrou em vigor em 11jan2003 consolidou e detalhou a tendência majoritária da jurisprudência, nos seguintes artigos:
Art. 1301 É defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho.
Parag. 1. AS JANELAS CUJA VISÃO NÃO INCIDA SOBRE A LINHA DIVISÓRIA, BEM COMO AS PERPENDICULARES, NÃO PODERÃO SER ABERTAS A MENOS DE 75 (SETENTA E CINCO) CENTÍMETROS.
PARAG. 2. AS DISPOSIÇÕES DESTE ARTIGO NÃO ABRANGEM AS ABERTURAS PARA LUZ OU VENTILAÇÃO, NÃO MAIORES DE 10 (DEZ) CENTÍMETROS DE LARGURA SOBRE 20 (VINTE) CENTÍMETROS DE COMPRIMENTO E CONSTRUÍDAS A MAIS DE 2 (DOIS) METROS DE ALTURA DE CADA PISO.
ART. 1302 O proprietário pode, no lapso de ano e dia após a conclusão da obra, exigir que se desfaça janela, sacada, terraço ou goteira sobre o seu prédio; ESCOADO O PRAZO, NÃO PODERÁ , POR SUA VEZ, EDIFICAR SEM ATENDER AO DISPOSTO NO ARTIGO ANTECEDENTE, NEM IMPEDIR OU DIFICULTAR O ESCOAMENTO DAS ÁGUAS DA GOTEIRA, COM PREJUÍZO PARA O PRÉDIO VIZINHO.
Parágrafo único. Em se tratando de vãos, ou aberturas para luz, SEJA QUAL FOR A QUANTIDADE, ALTURA E DISPOSIÇÃO, O VIZINHO PODERÁ, A TODO O TEMPO, LEVANTAR SUA EDIFICAÇÃO, OU CONTRAMURO, AINDA QUE LHES VEDE A CLARIDADE.
Deve-se atentar também para o disposto no artigo 1312 do NCC:
Art. 1312 do NCC ?Todo aquele que violar as proibições estabelecidas nesta Seção, é obrigado a demolir as construções feitas, respondendo por perdas e danos.?
Comentários finais: O NCC manteve a falha do CC de especificar o tamanho das seteiras e não o seu número, permitindo assim que o vizinho faça grandes trechos de parede com tijolos de vidro dentro dos tamanhos das seteiras. Mas agora fica consolidada a jurisprudência de que esses panos de iluminação na divisa DEVEM FICAR ACIMA DE 2M DE ALTURA e podem ser tapados por construção do vizinho, desde que atendam ao disposto na legislação municipal e estadual (Código de Obras, Lei de Zoneamento, Código Sanitário, etc).
Casos que só a jurisprudência poderá definir são os desses "panos de seteiras" construídos com tijolos de vidro que também permitem a ventilação através deles. Minha interpretação subjetiva é que esses panos deveriam ser considerados como janelas, pois permitem iluminação e ventilação simultaneamente.
Foi ampliada a regra para o vizinho prejudicado impedir a abertura de janela a menos de 1,5m da divisa, com prazo máximo de 1 ano e 1 dia para mover a respectiva ação.
Acabando com as várias interpretações anteriores, o novo Código Civil estabelece que, perdido o referido prazo, o prejudicado perde não só o direito de exigir que o vizinho elimine a janela, mas é ainda mais penalizado, e agora é ele quem tem que obedecer as novas regras na construção nova que pretenda fazer.
Cumpre informar que, em princípio, as regras gerais dispostas no Código Civil aplicam-se em todo o território nacional. Mas agora o NCC dá enorme poder aos magistrados para interpretar suas regras, dentro dos princípios da probidade, da boa-fé e dos costumes locais, que não são explicitamente definidos, permitindo que em algumas regiões do Brasil as regras sejam aplicadas de forma diferente das demais.