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Fontes de imóveis para investimento
Quando se trata de investir em imóveis, existem inegavelmente várias formas de o conseguir fazer. Certamente irá encontrar várias fontes de imóveis para investimento. Em primeiro lugar, antes de decidir qual a que se adequa melhor à sua situação, vamos explicar-lhe como funciona cada uma.
Nesse sentido, talvez seja importante saber os tipos de investimento imobiliário que existem, quer em Portugal quer no estrangeiro. Para tal, o nosso analista Artur Mariano fez um vídeo onde explica, em resumo, os principais tipos de investimento imobiliário em Portugal.
Agora que já sabe quais os tipos de investimento que pode fazer, certamente terá já uma ideia de quais os que melhor se adequam ao que pretende. Portanto, está na altura de pensar em como chegar ao imóvel, caso ainda não o tenha. Está, então, na altura de falarmos sobre fontes de imóveis para investimento.
As casas são, normalmente, colocadas em leilão porque os antigos proprietários entraram em incumprimento em relação ao pagamento às entidades financeiras e tiveram de o entregar. Por isso, muitas vezes, as casas em leilão são vendidas a um preço de licitação mais baixo do que o valor normal de mercado.
Como comprar casas em leilão
Para comprar casas em leilão tem de saber, primeiramente, onde as pode encontrar. Assim, há várias entidades que podem ter casas para leiloar:
As instituições financeiras têm muitos bens penhorados por causa de haver falta de pagamento dos proprietários. Normalmente, tentam vendê-los primeiro, mas, quando tal não é possível, acabam por os colocar em leilão. O preço pode ser mais baixo e, além disso, por vezes os bancos oferecem condições de financiamento muito atrativas, que podem mesmo cobrir o valor total.
Também as Finanças têm casas para leilão. Quando os contribuintes não conseguem pagar as dívidas fiscais, as Finanças penhoram os imóveis e, posteriormente, fazem leilões. Neste caso, os leilões podem ser feitos de uma de três formas: online, proposta em carta fechada ou negociação particular, por exemplo.
A Segurança Social pode, igualmente, ser outra fonte de imóveis para leilão. Estes leilões acontecem entre duas a três vezes por ano, através de concurso público. Aqui, em suma, define-se o valor base de venda e os interessados apresentam propostas de valor igual ou superior ao valor base.
E também em...
Também as Câmaras Municipais têm em sua posse imóveis para que sejam leiloados. Nesse sentido permitem adquirir imóveis a preços muito reduzidos. Estes são realizados em hasta pública.
Por fim, existe ainda outra entidade com várias casas para leilão: a Ordem dos Solicitadores e dos Agentes de Execução. Estes leilões são feitos online, através da plataforma e-leilões. Dessa forma, os interessados devem fazer a proposta, utilizando, para tal, um certificado digital do Cartão de Cidadão ou de chave móvel digital.
Apesar de muitas vezes o preço de uma casa em leilão ser mais reduzido, terá sempre de saber se tem condições para o pagar. Além disso, se ganhar o leilão, terá sempre de pagar um sinal, que pode corresponder a cerca de 10% do valor total do imóvel.
Convém, por isso, estar preparado para o pagamento do sinal. Posteriormente, poderá recorrer a um Crédito Habitação. No nosso blog já dedicámos um artigo ao Crédito Habitação e a investir com alavancagem, que certamente poderá dar-lhe informações importantes para esse processo.
Se já tiver em mente o tipo de imóvel que pretende conseguirá, por exemplo, simplificar o processo logo à partida. Ou seja, saber o tipo de imóvel, a localização, a tipologia e até os acessos ou outros pormenores vai tornar a sua procura mais fácil.
Terá, antes de mais nada, de procurar em várias entidades o tipo de casa que prefere. Isto com o intuito de perceber o que cada uma oferece dentro daquele género e qual a que melhor se adapta ao que pretende.
Posteriormente, deve registar-se na plataforma através da qual vai participar em leilão.
Para tal, precisa, normalmente, de três coisas importantes:
Cartão do Cidadão (ou, em alternativa, Bilhete de Identidade e Cartão de Contribuinte);
Fazer o depósito de uma caução. Este valor varia de acordo com a leiloeira. Ou, caso não adquira nenhum dos bens penhorados, é-lhe devolvida. Ou, se adquirir, o montante será deduzido no pagamento do sinal da habitação;
Assinar uma declaração de aceitação.
Licite o valor que considera adequado ao imóvel;
Se ganhar a licitação deve fazer o Contrato-Promessa Compra e Venda;
Nesta altura deve também fazer o pagamento do sinal, que varia de acordo com o que é estabelecido pelo proprietário.
O Contrato de Promessa Compra e Venda (CPCV) é, em suma, um contrato oneroso realizado entre duas partes - o comprador e o vendedor. Este contrato é estabelecido com o intuito de estabelecer um acordo para a compra de um imóvel. Além disso, serve como garantia até ser assinado o contrato definitivo. Não é obrigatório, mas ajuda a salvaguardar os direitos dos envolvidos no negócio até ser feita a escritura.
Algumas coisas a que deve ter atenção quando adquirir um imóvel penhorado
verifique se o imóvel, por um lado, não foi arrendado a um inquilino com direito de preferência ou, por outro lado, se alguém ali vive e tem direito de usufruto;
tenha atenção ao direito de remição, visto que, se houver herdeiros do proprietário, estes poderão comprar o imóvel pelo preço a que foi vendido em leilão;
verifique também se a casa não foi penhorada em virtude de haver dívidas fiscais. Tal como já falámos no artigo sobre comprar casa em Portugal, através da Certidão de Registo Predial pode, em resumo, saber se há encargos associados ao imóvel. Esta certidão pode ser obtida online, em http://www.predialonline.pt/.
considere também o valor de mercado do imóvel. Faça-o com o propósito de perceber se o preço é justo e se adquiri-lo em leilão realmente compensa;
além disso, lembre-se de que terá de pagar também o Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis e o Imposto de Selo.
Recorrer a uma agência imobiliária
Optar por recorrer a uma agência imobiliária para o ajudar a comprar um imóvel é uma solução a ponderar. Acima de tudo é mais segura e tem menos stress associado. Além disso, também lhe permite menos preocupações na hora de procurar o imóvel que pretende. Delegar esta tarefa a um bom agente imobiliário pode, com toda a certeza, ser o ideal para si.
Em primeiro lugar, antes mesmo de decidir qual a agência imobiliária com que pretende trabalhar, decida o tipo de imóvel que pretende adquirir, os objetivos da aquisição e a localização (ou localizações) onde gostava de que o imóvel se situasse.
Posteriormente, faça uma boa pesquisa sobre as agências imobiliárias com que pondera trabalhar.
Para escolher a agência que melhor se adapta a si e ao seu caso deve, por exemplo:
Procurar o máximo de informação disponível sobre a agência - A experiência e trajetória da agência podem ajudá-lo visto que são um bom indicador do modo de trabalho e da relação que têm com os clientes;
Pedir referências - tem conhecidos que compraram um imóvel com ajuda de uma imobiliária, recentemente? Faça-lhes algumas perguntas sobre a experiência que tiveram bem como as recomendações que têm a partilhar consigo;
Pedir informações específicas - quando começar a visitar agências faça logo perguntas específicas. Pergunte como é que vão ajudá-lo a encontrar a sua casa, quais os passos que vão seguir. Isto irá certamente ajudar a que se sinta dentro do processo e confie realmente no trabalho da agência.
Ter atenção às promessas - se um agente lhe prometer muitas coisas, incluindo uma casa a um preço muito mais baixo do que o preço de mercado... desconfie. Um bom agente será realista. Além disso, irá conseguir dar-lhe exemplos claros e concretos dentro da zona em que quer comprar a sua casa.
Uma das grandes mais-valias de ter ajuda profissional enquanto procura o seu imóvel é, sem dúvida, manter a objectividade. Assim que souber realmente o que pretende, explique isso ao agente imobiliário. O agente será uma ajuda preciosa em várias fases de todo o processo bem como terá sempre em mente os seus objetivos.
Escolha o agente que lhe parecer mais informado e honesto. Além disso, a agência deve ter um preço justo dentro da oferta que tem.
Comprar diretamente ao proprietário
Em vez de ter um intermediário, pode, em contrapartida, optar por comprar o imóvel diretamente ao proprietário. Caso opte por esta opção é provável que passe umas boas horas a pesquisar anúncios de imóveis à venda. Quando tiver um imóvel em vista terá ainda de analisar vários documentos, visto que deve salvaguardar-se. Para que tudo corra pelo melhor, convém informar-se devidamente sobre tudo o que precisa de saber para que o processo se desenrole sem surpresas.
Documentos que precisa a analisar
Ficha Técnica do Imóvel - é um documento onde estão descritas as características técnicas e funcionais de um prédio para habitação. Tem de estar concluído aquando, por exemplo, o término de obras de construção, reconstrução, ampliação ou alteração do prédio. Além disso, só as frações habitacionais de um prédio estão obrigadas a ter Ficha Técnica da Habitação. Quem compra apenas recebe o original da Ficha Técnica da Habitação no momento da escritura. No entanto, quem vende o imóvel é obrigado a disponibilizar cópia do documento, caso já exista, ou uma versão provisória do mesmo;
Certidão do Registo Predial (ou Certidão de Teor) - é o documento que conta toda a história do imóvel. Isto é, conta tudo sobre o terreno, a construção, as vendas que possam ter ocorrido, sucessões hereditárias, hipotecas, penhoras ou arrestos. Em suma, tudo o que se passou com o imóvel desde que o terreno foi adquirido até que chegou a si. É um documento importante visto que serve como garantia de segurança para todos os intervenientes no mercado imobiliário;
Caderneta Predial - é como o bilhete de identidade do imóvel. Serve, portanto, para comprovar todas as características do prédio e a situação regularizada. Além disso, consegue dar-lhe informação sobre o prédio e os seus proprietários. No caso da Caderneta Predial Urbana pode ainda servir, por exemplo, para estabelecer contratos de água. Em suma, a Caderneta Predial dá-lhe também acesso ao historial do imóvel. Dessa forma, tem informações que vão desde o terreno e a construção, hipotecas, penhoras e até o número de vezes que foi vendido.
Além disso, precisa ainda de analisar...
Certificado Energético - este certificado é emitido a fim de comprovar a eficiência energética do imóvel. Custa entre 28€ (T0 e T1) e 65€ (T6 ou superior).
Historial do Condomínio - se pretende comprar um apartamento incluído num condomínio, é útil ficar a saber o seu historial. Pode, por exemplo, pedir ao vendedor cópias do regulamento e das atas da assembleia de condomínio, com informação pertinente sobre despesas aprovadas para obras a realizar, valor das quotas e do fundo comum de reserva.
Para ficar a saber tudo sobre a lei imobiliária, recomendamos o livro "Domine a Lei Imobiliária", do solicitador Sérgio Vaz. Este livro é, acima de tudo, uma excelente referência legal na área do investimento imobiliário. É recomendado não só a investidores mas também a senhorios. Será, sem dúvida, uma peça fundamental para realizar todo o processo sozinho.
Negociar é uma parte fundamental de qualquer transação, no entanto é necessário ter em conta algumas coisas quando for negociar com o vendedor do imóvel.
Estude o mercado - saiba como está o mercado na zona onde se encontra o imóvel bem como os preços praticados. Assim, irá saber qual a margem de manobra para tentar negociar aquilo que terá de pagar.
Interesse, sim. Demasiado interesse, não. - demonstre interesse no imóvel e visite-o, mas não demasiado. O vendedor pode tomar isso como um dado adquirido e, como resultado, ser menos flexível na negociação.
Tenha um Plano B - caso a negociação não corra como o esperado, é bom ter um plano B. Desta forma garante, com toda a certeza, que se não conseguir um dos imóveis ainda tem outra hipótese em vista.
Seja flexível com os termos do contrato - tente compreender as necessidades e objetivos do vendedor. Isto permite-lhe, como resultado, perceber a melhor forma de negociar. Às vezes o proprietário prefere um acordo vantajoso sobre o contrato a fechar negócio a um preço muito superior.
Saiba vender o seu peixe - explique bem ao vendedor o porquê de a sua proposta ser a melhor para ele. Se for um bom negócio para ambas as partes será certamente simples mostrar isso ao proprietário.
Para o ajudar em todo o processo, o livro do nosso analista Artur Mariano, "Investir em Imobiliário – do 0 ao milhão", é um livro precioso. Este livro cobre, sem dúvida, vários aspectos do investimento imobiliário. Já vai na 2.ª edição, por isso pode imaginar o valor que lhe irá trazer.
Além de poder recorrer a Crédito Habitação, há outras formas de se financiar para investir. No caso de optar pelo Crédito Habitação, deve analisar a sua situação financeira e preparar-se para apresentar vários documentos.
A sua situação profissional, o seu histórico de crédito, a taxa de esforço e até mesmo o estado da sua conta bancária, por exemplo, podem determinar logo se o crédito é aprovado. Outra coisa importante a ter em conta é que o financiamento não corresponde ao custo total do imóvel. Contudo, há soluções que podem financiá-lo completamente.
Já lhe falámos, anteriormente, de fontes de imóveis para investimento. Essa lista dá-lhe, indiretamente, uma resposta para a pergunta: onde encontrar imóveis com financiamento total? Estas são as suas hipóteses.
Instituições bancárias. Se comprar o seu imóvel ao banco pode ter taxas de juro mais atrativas e outras condições mais vantajosas, que podem, com efeito, chegar mesmo a financiar por completo o custo do imóvel. Contudo, neste caso, o imóvel terá de pertencer ao portefólio da instituição à qual pede crédito.
Redes mediadoras de imobiliárias que têm regime de parceria com os bancos.
Redes imobiliárias especializadas na compra, venda e arrendamento de imóveis.
Sites de imobiliário que pertençam às próprias instituições financeiras.
Plataformas específicas de imóveis penhorados.
Apesar de ter financiamento a 100% parecer muito atrativo, deve ter em atenção alguns pormenores.
Vantagens de ter financiamento 100%
Não é obrigado a pagar entrada inicial;
O prazo de pagamento das prestações pode ser alargado;
O preço de compra do imóvel poderá ser mais baixo em relação à média do mercado.
Desvantagens de ter financiamento 100%
Há um maior risco de incumprimento;
O processo de seleção pode ser mais criterioso;
A escolha dos imóveis pode ser limitada, uma vez este terá de pertencer ao portefólio do banco em que pretende financiar-se;
A oferta disponibilizada é menor.
Fazer a escritura
Agora que já adquiriu o seu imóvel e já tem toda a documentação necessária, está na hora de o tornar realmente seu. A escritura do imóvel é o passo fundamental para finalizar o processo de compra de um imóvel, visto que, a partir desse momento, passa a ser o proprietário legal.
Passos necessários para fazer a escritura do imóvel
Pagamento do Imposto Municipal sobre Transmissões de Imóveis: Poderá estar isento deste imposto, mas deve informar-se no Portal das Finanças ou mesmo numa repartição sobre a sua isenção, se existir. Se não estiver isento, então deve pagá-lo antes da escritura e apresentar o comprovativo no momento de a fazer.
Registos de aquisição e hipoteca: As escrituras de compra e venda e mútuo com hipoteca têm, antes de tudo, de ser feitas num Cartório Notarial ou numa Conservatória do Registo Predial. Os registos de aquisição e hipoteca são posteriormente pedidos durante a leitura da escritura.
Escritura de compra e venda e de hipoteca: Em primeiro lugar, tem a celebração do contrato de compra e venda. É assim que o comprador passa a ser o proprietário do imóvel. Sem segundo lugar, tem também o contrato de mútuo com hipoteca. Neste é definido tudo o que se relacione com o crédito habitação (o valor, a taxa de juro, os prazos de reembolso, as amortizações, etc). Logo depois de celebrar este contrato, o banco liberta o montante necessário para pagar o imóvel ao seu antigo proprietário.
Documentos necessários para fazer a escritura de um imóvel
Cartão do Cidadão ou Bilhete de Identidade e Cartão de Contribuinte dos Intervenientes;
Certidão de teor de todas as inscrições e descrições em vigor;
Caderneta Predial Urbana ou pedido de inscrição do imóvel na matriz (Modelo I do IMI), emitidos pela Autoridade Tributária e Aduaneira;
Licença de utilização (no caso de imóveis construídos depois de agosto de 1951);
Ficha Técnica de Habitação (se a licença de utilização tiver sido emitida depois de 30.03.2004);
Certidão de Infraestruturas (se tiver Alvará de Loteamento registado desde de 1992, sem prestação de caução e tratando-se da primeira transmissão);
Certificado Energético e da Qualidade do Ar Interior nos Edifícios;
Comprovativo de pagamento do Imposto Municipal sobre Transmissões de Imóveis;
Comprovativo de pagamento do Imposto de Selo;
Declarações de Exercício do Direito de Preferência (se existirem);
Certidão Toponímica (se existir);
Declaração dos valores em dívida do empréstimo para efeitos de liquidação do mesmo (se existir);
Contrato promessa de compra e venda do imóvel;
Liquidar o IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis).
Custos da escritura
Os custos da escritura dependem de vários fatores, entre eles, por exemplo, o valor do imóvel e se se trata da primeira ou segunda habitação. O maior custo está, aliás, nos impostos.
Imposto do selo sobre a transação: 0,8%;
Imposto do selo sobre o crédito (acima de 5 mil euros): 0,6%;
Registo da escritura;
Pagamento do Imposto Municipal sobre Transmissões de Imóveis.
Pode simular quando irá pagar de Imposto Municipal sobre Transmissões de Imóveis e de Imposto de Selo através do nosso simulador.
Em suma, há várias fontes de imóveis para investimento às quais pode recorrer. Certamente, uma delas conseguirá adequar-se às suas necessidades e aos seus objetivos. Deve, portanto, avaliar as suas opções e perceber qual a que responde àquilo de que precisa.