CRI com lastro em crédito supera aluguel
As emissões de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) com lastro em operações de crédito atingiram R$ 3,8 bilhões no acumulado de janeiro a agosto deste ano e superaram pela primeira vez as ofertas realizadas com base em contratos de aluguel. Para especialistas, a queda na taxa de juros deve impulsionar ainda mais a demanda do investidor e estimular os bancos a securitizar os financiamentos que carregam no balanço.
No total, as ofertas de CRI alcançaram R$ 7,3 bilhões, alta de 49,3% em relação aos oito primeiros meses do ano passado, de acordo com dados da Uqbar cedidos aoValor e que serão detalhados durante o congresso de finanças estruturadas promovido pela empresa, nesta quinta-feira. Em 2010, os CRIs de financiamento imobiliário representavam menos da metade das operações com lastro em aluguéis. O estoque de títulos em mercado atualmente é de R$ 24,5 bilhões.
O crescimento do crédito imobiliário como lastro dos CRI é reflexo da evolução do segmento de securitização e também da economia, segundo Pedro Junqueira, sócio da Uqbar. "A maior demanda por financiamentos é a força motora desse mercado", afirma.
Apesar de ver um espaço grande para expansão, Junqueira avalia que o desempenho dependerá da disposição dos bancos em vender os créditos. Hoje, a maior parte dos CRI lastreados em crédito imobiliário ainda se concentra no segmento corporativo, e não no residencial.
O impulso para a emissão de CRI com lastro em financiamentos foi dado no fim do ano passado, com a resolução º 3.932 do Conselho Monetário Nacional (CMN). A regra excluiu a possibilidade de os bancos usarem os recebíveis de contratos de aluguel como parte do direcionamento de 65% dos recursos da caderneta de poupança para o crédito imobiliário.
A mesma norma autorizou os bancos a contabilizar por um período de 36 meses os créditos imobiliários vendidos a securitizadoras, com redução gradual durante esse prazo. Antes da medida, a retirada precisava ser feita de uma vez, o que estimulava os bancos a manter os créditos no balanço.
Com mais tempo para recompor o enquadramento, a expectativa é de que as instituições financeiras partam para a venda dos créditos que possuem, segundo Fernando Cruz, diretor da Brazilian Securities. "Estamos em contato com os bancos e vários deles já estudam fazer emissões", diz.
A Brazilian Securities foi a responsável pela primeira experiência de securitização da carteira imobiliária da Caixa Econômica Federal, com uma emissão de R$ 232,7 milhões em CRI. Os papéis possuem prazo de 94 meses e remuneração de 10% ao ano mais a variação da TR. Mais da metade do volume, porém, ficou nas mãos do próprio banco, que também adquiriu a parcela subordinada de emissão, de R$ 25,9 milhões.
Com a redução dos juros, cai também o custo das emissões, o que torna a securitização mais atraente para as instituições financeiras, destaca Cruz. A antecipação dos créditos ainda abre espaço para os bancos realizarem novos financiamentos imobiliários e fomentar esse mercado.
Do lado do investidor, a isenção do imposto de renda para pessoas físicas deve manter o CRI como uma opção de investimento em tempos de juros baixos. Mas para Junqueira, da Uqbar, o mercado ainda deve passar por uma curva de aprendizado, já que as emissões devem ser atreladas a indicadores menos usuais, como a TR, que remunera o funding da poupança, e envolver estruturas de subordinação que assegurem um nível de risco adequado para os investidores.