Nulidades e Atos formais no Direito Condominial - Advocacia Miguel Zaim
Nulidades e Atos formais no Direito Condominial
É de grande importância falarmos de uma legislação, que apesar de parecer muito especifica, produz um impacto direto na vida de milhares de Brasileiros.
Os Condomínios Edilícios no Brasil são tutelados por Legislação própria, qual seja, o Código Civil de 2002, e de forma residual a Lei derrogada, 4591/64.
Somadas a essa Legislação, existem ainda as normas Internas Condominiais, que são a Convenção Condominial e o Regimento Interno, que possuem um múnus hierárquico em relação as legislações supracitadas.
Por força das Normas que tutelam os Condomínios Edilícios existe um número de formalidades que moldam todos os atos administrativos desses espaços.
Mas para apontarmos todas essas formalidades e o impactos jurídico que as mesmas causam na Gestão de um Condomínio é necessário entendermos o contexto e a importância do segmento condominial na sociedade.
O Condomínio Edilício é um modelo habitacional em total expansão, mas existe um caminho histórico percorrido, para que o Direito amparasse de forma eficiente essa forma de habitação.
O Direito Condominial e Imobiliário são as principais matérias jurídicas responsáveis por esses ambientes.
Vivemos em uma sociedade onde a forma de habitação mudou velozmente após a Revolução Industrial, quando por motivos econômicos e melhores oportunidades de emprego a população iniciou um fenômeno conhecido como o êxodo rural, quando os Brasileiros formado por uma grande população rural iniciou a marcha rumo as cidades. No Brasil a Revolução Industrial aconteceu entre final do século XIX e início do século XX, de lá pra cá o perfil Imobiliário e Urbanístico do País sofreu uma enorme transformação.
Dicas para um gestão de condomínio mais eficiente
Justamente no início do século XX moradias com as características típicas daquelas que entendemos hoje como condomínios tiveram início, por meio de construções projetadas para o alto, onde um grande número de famílias poderia dividir o mesmo espaço em diferentes andares, isso porque como já foi mencionado o crescimento das cidades com o êxodo rural ficou desordenado, e os espaços no centro urbano pequenos. Era preciso dividir e otimizar os terrenos.
Dando um salto histórico chegamos na realidade apontada pelo IBGE de 2010, de que ¼ da população Brasileira vive em Condomínios.
Atualmente com o conhecido Boom Imobiliário os Condomínios Edilícios se transformaram em um importante mercado, com grande impacto econômico para o Brasil e para os empreendedores, trazendo para o País investimentos de capital estrangeiro, gerando um número significativo de empregos e possibilidades para Brasileiros e Empresários de um variado tipo de segmento.
A primeira legislação que surgiu no País foi para regular moradias conjuntas, o Decreto 5.481/28, que distinguia as partes comuns das exclusivas e fazia menção a administração e participação nas despesas conjuntas, também criava normas sobre alteração de fachada. Esse decreto veio justamente ao encontro da ocupação desenfreada que acontecia nas cidades, consequência do êxodo rural durante a revolução industrial no País
Somente em 1964 que a primeira legislação especifica para condomínios foi criada, a Lei 4.591/64, tratando sobre Condomínios Edilícios e Incorporações Imobiliárias.
A Lei 4591/64 durante muito tempo tutelou todos os assuntos pertinentes ao Universo Condominial; como as Assembleias, os Quóruns necessários para deliberações, função do Síndico, Direitos e Deveres dos Condôminos, Convenção Condominial, entre outros.
Com a Instituição do Código Civil de 2002, a lei foi derrogada, sendo parcialmente válida apenas nos assuntos que não foram abordados pelo atual código.
Sendo assim a composição da legislação que tutela os condomínios ficou entre o Código Civil 2002, e a Lei nº 4.591/64 apenas quando houver alguma lacuna e se não contrariar o Código, somados a leis internas que são a Convenção de Condomínio e o Regimento Interno, sofrendo influência de várias outras normas de acordo com a necessidade, como por exemplo a Lei do Inquilinato.
Participação nas assembleias: a importância de cuidar do que é seu
É muito comum encontrarmos Convenções Condominiais embasadas na Lei 4591/64, pertencentes a Condomínios mais antigos, sem nenhum tipo de atualização, no entanto o cenário condominial pede Convenções atualizadas, Assessoria de Advogados Especialistas em Direito Condominial ou Imobiliário e Síndicos preparados.
Com certeza um dos grandes problemas relacionados a nulidades dos atos de gestão condominial é a falta de profissionais preparados, que utilizem a legislação de forma correta, e principalmente que apliquem devidamente a Legislação nos Textos das Convenções Condominiais, pois o contrário dessa realidade é um universo conflituoso gerado por Instrumentos impraticáveis.
Esse é o entendimento de (Olney Queiroz Assis, 2016, p. 229)
"A convenção não pode, portanto, estabelecer regras em desacordo com as normas impositivas das leis, como são, por exemplo, as seguintes normas do Código Civil: a) a convenção para ser válida, deve ser subscrita pelos titulares de , no mínimo , dois terços da frações ideais; b) a convenção para ser oponível contra terceiros deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis; c) a mudança da destinação do edifício depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos. Quaisquer normas da convenção que sejam incompatíveis com normas impositivas de leis serão consideradas nulas, portanto, ineficazes de pleno direito."
O autor elencou alguns fatores que podem ser objetos de nulidades, muito embora sejam bastante debatidos e apontados como pontos nevrálgicos, os mesmos são erros cometidos corriqueiramente.
Entre o Código Civil 2002 e a antiga Lei 4591/64 existem muitas alterações, sendo que essas normalmente não estão inseridas nos textos de Convenções Condominiais mais antigas, desatualizadas, e de fato, como já fora apontado, Convenções desatualizadas podem ser instrumentos geradores de conflitos e de Nulidades por erro formal.
Abaixo temos uma lista com as principais diferenças entre o Código Civil e a Lei 4591/64.
1º O artigo 1.336 do Código Civil de 2002 revogou tacitamente os artigos 10 e 12 da Lei 4591/64, nele estão regulados todos os Deveres dos Condôminos.
Modificou a lei em relação aos condôminos inadimplentes com as multas de até 2% e juros de 1%.
Vinculou a forma de rateio das despesas condominiais a fração ideal, ou aquela prevista na convenção do condomínio.
Previu a multa de até 5 vezes aos condôminos que não cumprir os deveres que reza esse artigo bem como a convenção.
2º Já o 1.337 do mesmo código revogou tacitamente o artigo 22 da antiga lei, trouxe ao ordenamento jurídico a possibilidade de multa de até 10 vezes a cota para os Condôminos Antissociais, e até a expulsão do mesmo, fazendo jus ao Princípio Constitucional da Função Social da Propriedade.
3º O artigo 1338 da lei é letra totalmente nova, trouxe a possibilidade da locação da garagem, dando direito de preferência aos condôminos.
4º O artigo 1340 do Código Civil também é letra nova, impõe a responsabilidade das despesas condominiais de uso exclusivo de apenas um dos condôminos ou de algum deles a pessoa que delas se servem.
5º Artigo 1342 do novo código, letra nova, trouxe a possibilidade de obras nas áreas comuns com um quórum de dois terços dos. votos dos condôminos, proibindo a construção de obras comuns que prejudique de alguma forma área exclusiva de condômino.
6º Artigo 1343 do Código Civil, trouxe uma letra nova condicionando a construção de obras de outro pavimento ou bloco de condomínios a aprovação da unanimidade dos condôminos
7º Artigo 1.344 do Código novo, também trouxe uma letra nova rezando que a manutenção do terraço da cobertura é responsabilidade do proprietário, bem como os danos que a falta de manutenção causar em outras unidades.
8º Artigo 1345 do Código Civil, letra nova, que impõe caráter propter rem das despesas condominiais, que são de quem compra o imóvel, pois essas despesas pertencem a imóvel, acompanham a coisa.
9º Artigo 1.354 do novo Código, letra nova atribuindo a nulidade em assembleias onde não foram devidamente convocados todos os condôminos.
Vale ressaltar que as Assembleias Condominiais são fontes de Nulidade por erro formal que contribuem em grande parte para os processos que tramitam no judiciário sobre o Direito Condominial.
As Assembleias são atos de gestão envoltos a formalidade, e todas elas devem ser devidamente observadas, o recomendável é que principalmente nesses casos exista assessoria de um Advogado Especialista na área para garantir a legalidade dos atos.
Sobre esse assunto assenta o entendimento de (Lopes., 2003, p. 384)
Invalidade das deliberações de assembleia: A assertiva de que ‗as deliberações da assembleia são soberanas 'deve ser entendida cum grano salis; são soberanas nos limites de sua competência, não podendo, portanto, conflitar com a lei e a convenção.
Frequentes são os problemas provocados pela usurpação de poderes por parte de grupos de condôminos, que se aproveitam de maioria ocasional na assembleia para alterar disposições da convenção.
São igualmente comuns irregularidades na convocação, na instalação e nas deliberações não constantes da ordem do dia, sendo certo que, como retro mencionado, muitas das deliberações dependem de quórum definido por lei.
Vigora nas Assembleias Gerais o princípio segundo o qual a nulidade parcial não prejudica a parte válida, se esta for separável, permitindo conciliar a continuação da assembleia e a validade das deliberações não contagiadas pela nulidade, de modo que, em existindo, por exemplo, a nulidade de um ou mais votos, caso os votos restantes sejam suficientes para a aprovação, a deliberação será considerada válida.
10º Artigo 1.356 do Código Civil, letra nova, que autoriza de forma facultativa a criação de um conselho fiscal dentro de um condomínio.
Os maiores geradores de Nulidades por erro formal dentro da gestão condominial são:
1º A Convenção Condominial, como já foi mencionado, em desalinho com as Leis Externas, confrontando normas de ordem pública, criando normas sobre assuntos que não tem legitimidade, entre outros erros passiveis de nulidade.
2º O Regimento Interno, nesses casos com imposições que ultrapassam sua legitimidade, com normas que são próprias da Convenção Condominial, ou até mesmo com regras que não estão previstas na Convenção.
3º As Assembleias Condominiais, já fora mencionado acima, são verdadeiros celeiros de irregularidade e erros de formalidade, muitas vezes são realizadas sem assessoria de Advogados Especialistas, desrespeitando os Quóruns exigidos no Código Civil, e comumente cometendo erros de convocação.
4º A destituição dos Síndicos, sem observar o procedimento da ampla defesa e contraditório, ou sem materialidade comprobatória.
5º As obras em acréscimo sem observância das normas da ABNT, e sem aprovação da assembleia, ou quando realizada a assembleia sem o Quórum necessário
6º Os títulos executivos das despesas condominiais formados indevidamente, sem observar os requisitos formais do Código Processual no seu artigo 784.
7º As Multas aplicadas sem prévia notificação, sem respeito ao contraditório, fora do estipulado pelo Código Civil ou até mesmo sem previsão na Convenção Condominial.
Esses foram os erros mais comuns, no entanto não se esgotam nessas possibilidades.
A junção do Conflito entre as Normas e o despreparo dos Gestores dos condomínios resultam em Ambientes Condominiais conflituosos, envoltos a Insegurança Jurídica, colaborando com a superlotação do Judiciário.
Porém vale apontar que diante desse cenário de Insegurança Jurídica, é salutar um olhar sobre o oposto dessa situação, que seria os Princípios da Legalidade e a Segurança Jurídica.
Personalidade Jurídica do Condomínio Edilício
E sobre esse tema, existe a complexidade enfrentada pelo legislador para alcançar esses princípios, sobretudo diante do terreno conflituoso que se instala os Condomínios Edilícios e suas relações.
Nesse sentido (Olney Queiroz Assis, 2016, p. 189) descreve:
Diante de um horizonte ampliado em possibilidades, a doutrina tem dificuldades em estabelecer com precisão os limites da legislação infraconstitucional com a qual a liberdade dos particulares deve se conformar. A imprecisão em relação a esses limites provoca o aumento das incertezas e gera insegurança. Ainda que esses limites sejam mais ou menos especificados nos princípios e normas constitucionais, as incertezas e a insegurança permanecem porque sempre subsistem para o legislador infraconstitucional várias possibilidades de escolha. Assim, diante de várias alternativas possíveis, não há como estabelecer com exatidão a alternativa a ser escolhida pelo legislador.
Esse entendimento apontado vai ao encontro das decisões jurisprudenciais elencadas abaixo.
Algumas priorizam a legislação, outras firmam o entendimento baseado na Convenção Condominial, mas todas elas observam as formalidades dos atos de gestão condominial exigidos na Lei.
1º Assembleia anulada por não convocação de todos os condôminos
APELAÇÃO CÍVEL. ANULAÇÃO DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL. NÃO COMPROVAÇÃO DA CONVOCAÇÃO DA TOTALIDADE DOS CONDÔMINOS. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. 1. A não convocação da totalidade dos condôminos para assembleia geral extraordinária deliberativa contraria a convenção do condomínio e a própria legislação material civil: art. 1.354 do CCB – a assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião 2. A questão da relevância do tema que estava em pauta não permite a elisão da violação à regra de que os condôminos sejam ao menos convocados para o ato de assembleia, para que possam exercer o direito de deliberação. APELAÇÃO CÍVEL DESPROVIDA. (Apelação Cível Nº 70080901010, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Mylene Maria Michel, Julgado em 23/05/2019).(TJ-RS – AC: 70080901010 RS, Relator: Mylene Maria Michel, Data de Julgamento: 23/05/2019, Décima Nona Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 28/05/2019)
2º Assembleia é anulada por irregularidade nas procurações.
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. CONDOMÍNIO. ANULAÇÃO DA ASSEMBLEIA ORDINÁRIA. CONDÔMINOS AUSENTES. AUSÊNCIA DA APRESENTAÇÃO DA PROCURAÇÃO PELOS SEUS REPRESENTANTES. IRREGULARIDADE NA LAVRATURA DA ATA. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. Insurge-se o réu contra a sentença que anulou a assembleia ordinária e os efeitos dela decorrentes, reunião realizada em 30/06/2018, no Condomínio do Bloco C, da Quadra 407. Defende, em síntese, a legalidade do ato realizado. Dispõe o art. 33º, da Convenção do Condomínio de que tratam os autos, que é lícito o condômino fazer-se representar nas Assembleias, por procurador com poderes especiais, desde que não seja o próprio síndico ou membro do Conselho Consultivo, bem como seus respectivos parentes até o terceiro grau. (id 6446094-30). Na hipótese em apreço, a autora pleiteou a anulação da assembleia, sob o argumento que os Srs. José Augusto de Souza, Josielson Souza e Felipe Neto Barbosa não são os legítimos proprietários das respectivas unidades e, portanto, deveriam ter apresentado procuração específica para participarem da reunião É ônus do réu demonstrar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da autora (art. 373, II, do CPC). Na hipótese em apreço, caberia a ré demonstrar a inexistência das irregularidades indicadas pela autora, todavia não refutou, de forma inequívoca, por meio de provas, as alegações da demandante. Caberia à recorrente comprovar que os mencionados moradores eram proprietários do imóvel, ou possuíam procuração destes. Entretanto, somente logrou êxito em provar a propriedade do condômino Sr. Felipe, do apartamento 206 (id 6446165-2). Com relação aos Srs. Jose Augusto e Josielson, não o fez. Noutro giro, também se mostra desprovida de qualquer evidência, a tese da recorrente de não ter havido irregularidade no momento da votação, porquanto não teriam sido computados os votos do Síndico e do Sr. Josielson. De uma simples leitura da Ata da Assembleia, observa-se o uso das expressões: Por maioria, a Assembleia então o reajuste em R$ 50 reais a taxa extra? (SIC),? Foi também decidido pelos presentes? A Assembleia decidiu que as contas seriam aprovadas? A Assembleia aprovou o nome? Não se pode inferir, por tais expressões, se foram, ou não, computados os votos retro mencionados. Era dever da recorrente fazer constar de forma discriminada o voto de cada morador presente na assembleia, porém tal informação não consta da ata do concílio. Resta evidente, portanto, a verossimilhança dos fatos narrados pela autora, a ensejar a anulação da Assembleia, devendo ser mantida na integra a sentença vergastada. Recurso conhecido e improvido. Sentença mantida. Condenado a recorrente ao pagamento das custas e dos honorários advocatícios fixados em R$ 400,00 (quatrocentos reais), por apreciação equitativa, na forma do art. 85, § 8º, do CPC. 11. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n.º 9.099/95.(TJ-DF 07333179820188070016 DF 0733317-98.2018.8.07.0016, Relator: CARLOS ALBERTO MARTINS FILHO, Data de Julgamento: 06/02/2019, 3ª Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal, Data de Publicação: Publicado no DJE : 13/02/2019 . Pág.: Sem Página Cadastrada.)
3º Anulação em Cláusula, Erro Formal, Matéria de Convenção sendo tratada por Regimento Interno. Também há erro no tocante a proibição do animal por si só, sem análise do caso concreto. Simples proibição, fere direito de propriedade.
TUTELA DE URGÊNCIA – Condomínio – Ação anulatória das cláusulas do Regimento Interno que preveem a proibição de animas de médio porte, bem como a circulação de animais de pequeno porte pelo chão, nas dependências do condomínio – Pretensão dos autores de suspensão da notificação enviada pelo réu para retirada do seu animal de estimação (cachorro de médio porte) do condomínio no prazo de uma semana, bem como da proibição de circulação dos animais pelo chão – Relevância da argumentação e possibilidade de dano irreparável ou de difícil reparação – Reconhecimento apenas no tocante à determinação de retirada do animal – Deferimento, em parte, da tutela provisória de urgência, para suspender essa determinação – Medida provisória que melhor preserva os interesses em conflito até que estejam reunidos todos os elementos necessários para a segura solução da controvérsia – Recurso provido em parte.(TJ-SP – AI: 20537248920178260000 SP 2053724-89.2017.8.26.0000, Relator: Sá Duarte, Data de Julgamento: 24/04/2017, 33ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/04/2017)
4º Assembleia anulada por erro formal, ausência de comprovação de ¼ das Assinaturas.
AGRAVO DE INSTRUMENTO – CIVIL – DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ASSEMBLEIA DE CONDOMÍNIO – CONVOCAÇÃO POR ¼ DOS CONDÔMINOS – NÚMERO INSUFICIENTE DE ASSINATURAS – NEGOU-SE PROVIMENTO. 1. Não se admite a convocação de assembleia por condôminos em número inferior à previsão constante da Convenção de Condomínio. 2. Negou-se provimento ao agravo de instrumento. (TJ-DF 20160020244884 0026313-70.2016.8.07.0000, Relator: SÉRGIO ROCHA, Data de Julgamento: 01/02/2017, 4ª TURMA CÍVEL, Data de Publicação: Publicado no DJE : 10/02/2017 . Pág.: 317/323)
5º Anulação de Multa, sem observância da ampla defesa.
CONDOMÍNIO. AÇÃO DE INEXIGIBILIDADE DE MULTA APLICADA AO CONDÔMINO POR INFRAÇÃO DOS DEVERES PREVISTOS EM CONVENÇÃO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. RECURSO INTERPOSTO PELO CONDOMÍNIO RÉU. APLICAÇÃO DA MULTA POR INFRAÇÃO QUE NÃO OBSERVOU REGULAMENTO INTERNO DO CONDOMÍNIO. AUSÊNCIA DE PRÉVIA ADVERTÊNCIA ESCRITA. CONTRADITÓRIO E AMPLA DEFESA NO ÂMBITO ADMINISTRATIVO NÃO VIABILIZADOS. MULTA NULA. SENTENÇA MANTIDA. Apelo improvido. (TJ-SP 10550854420168260114 SP 1055085-44.2016.8.26.0114, Relator: Cristina Zucchi, Data de Julgamento: 27/09/2017, 34ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 01/10/2017)
6º Nulidade de pretensão de execução de títulos condominiais sem observância da instrumentalidade do Título.
CONDOMÍNIO. AÇÃO DE EXECUÇÃO. TÍTULO EXTRAJUDICIAL. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. ALEGAÇÃO DE AUSÊNCIA DOS REQUISITOS LEGAIS PARA O PROCESSAMENTO. ACOLHIMENTO. RECURSO PROVIDO. Nos termos do artigo 784, inciso X, do CPC-2015, constitui título executivo extrajudicial o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas. No caso em exame, não restou demonstrada a aprovação assemblear dos valores cobrados, de onde advém a constatação de que não se encontra configurada a liquidez, desautorizando o reconhecimento da eficácia executiva.(TJ-SP – AI: 20447948220178260000 SP 2044794-82.2017.8.26.0000, Relator: Antonio Rigolin, Data de Julgamento: 27/06/2017, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/06/2017)
Como já fora mencionado nesse artigo e em vários outros textos que escrevo, não cabe mais amadorismo na função do Síndico, o Código Civil 2002 em seu "CAPÍTULO VII Do Condomínio Edilício", é norma suficiente para manter a Segurança Jurídica nos ambientes Condominiais, o problema não está na legislação, e sim na falta de descumprimento da mesma.
O problema também não passa pela regulamentação da profissão do síndico ou não, aliás, o que regulamenta essa atividade esta exposto mais precisamente no artigo 1348 do Código Civilista.
O fator expoente das nulidades por erro de formalidade nos ambientes condominiais se dá pela falta de Assessoria Jurídica Especializada, pela pratica jurídica de profissionais que não são advogados, o que inclusive contribui para a falta de ética entre profissionais que atuam no Universo Condominial.
Síndicos profissionais podem buscar certificação
Questões Jurídicas são responsabilidade dos Advogados.
Construção, Manutenção, Reformas, e Inspeção Predial é responsabilidade dos Engenheiros e ou Arquitetos quando for o caso.
Contabilidade dos contadores.
Entre outras especialidades exigíveis na Gestão de um Condomínio.
A segurança jurídica nesses ambientes depende totalmente de um novo prisma por parte dos Gestores Condominiais, de que eles precisam pôr em prática a norma aplicada a sua atividade, sobretudo o múnus do artigo 1348 § 2 do Código Civil.
2oO síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.
Ou seja, é um direito e um dever do Sindico diligenciar funções no qual ele não tem especialidade, com certeza, nesse caso, passar as questões Jurídicas de um Condomínio para um Advogado Especializado na área é o melhor caminho para diminuir os erros de formalidade dos atos e de Gestão.
Lopes., J. B. (2003). Natureza Jurídica da Convenção de Condomínio, aspectos controvertidos do novo código civil. São Paulo: Revista dos Tribunais.
Olney Queiroz Assis, V. F. (2016). Manual de Direito Condominial , uma abordagem interdisciplinar. São Paulo: YK.
Miguel Zaim: Advogado Especialista, Mestrando e Doutor em Ciências Jurídicas e Sociais, Presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB-MT, Membro Consultor da Comissão Especial de Direito Condominial no Conselho Federal da OAB, Diretor Estadual do IBRADIM-MT, e Professor.