Parcelamento, desdobro e desmembramento - RCBC
por Raphael Caramuru | 29/07/2015 | Não categorizado | 0 Comentários
Este artigo tem por objetivo esclarecer algumas dúvidas comuns a respeito das modalidades de parcelamento de imóveis urbanos. Adotaremos, como referência, as disposições legais do município de São Paulo.
A legislação federal que trata do parcelamento de imóveis urbanos é a Lei 6.766 de 19.12.1979 ("Lei de Parcelamento"). As modalidades de parcelamento do solo encontram-se previstas no artigo 2º da citada Lei de Parcelamento, modalidades essas definidas como loteamento ou desmembramento.
Para melhor compreender as modalidades de parcelamento, primeiramente é necessário analisar a diferença entre os conceitos de gleba e de lotes.
Entende-se por gleba como uma área de terreno que não foi objeto de parcelamento, ou seja, não foi dividida em lotes ou mesmo desmembrada.
Lote é o resultado que se obtém com a divisão de uma gleba ou mesmo o seu desmembramento, desde que seja servido de infra-estrutura básica definida por lei municipal (equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, redes de esgoto sanitário e abastecimento de água potável, tal como definido pela Lei nº 9.785, de 1999).
Nos termos da Lei de Parcelamento, o loteamento é a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação ou modificação e ampliação das existentes. O desmembramento, por sua vez, é a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente desde que não haja abertura de novas vias bem como modificação ou ampliação das vias existentes.
A Lei de Parcelamento transferiu aos municípios a responsabilidade por aprovar o parcelamento das áreas urbanas, com a definição dos usos permitidos, índices de ocupação do solo e coeficientes máximos de aproveitamento. Ademais, em seu artigo 11, parágrafo único, a Lei de Parcelamento também transferiu aos municípios a responsabilidade por aprovar o desmembramento de lotes decorrentes de loteamento, o que deu origem à figura do "desdobro".
De forma a viabilizar a aprovação do loteamento, as Prefeituras, via lei municipal, exigem que parte da área total do loteamento seja destinada a áreas verdes, áreas institucionais e sistema viário. Em São Paulo essa destinação é de 15% para áreas verdes, 5% para áreas institucionais e 20% para o sistema viário.
A regra geral para aprovação do desmembramento em São Paulo também exige a destinação de áreas verdes e institucionais, porém há uma possibilidade de dispensa conforme a área e o zoneamento do lote, sendo necessária a análise do caso específico pela Prefeitura para determinar se haverá ou não tal dispensa. Em ambos os casos (loteamento ou desmembramento), o primeiro passo é solicitar à Prefeitura a emissão de diretrizes para aprovação do Projeto pretendido para a gleba.
Dado que o desdobro é a divisão de um lote originado de um parcelamento aprovado (loteamento ou desmembramento), em tese não há que se falar em destinação de áreas verdes ou institucionais, ou mesmo abertura de vias de circulação ou realização de infra-estrutura básica pois todas essas etapas foram superadas quando do pedido do parcelamento inicial. Caberá à Prefeitura emitir o Alvará de Desdobro após a apresentação do projeto e a verificação do seu enquadramento à Legislação Municipal.
Da análise das definições acima conclui-se que para uma área de terreno que nunca foi objeto de divisão, podemos considerar essa área como sendo uma "gleba". A partir do momento que essa área de terreno sofre uma divisão devidamente aprovada pelas autoridades competentes, essa área passa a ser considerada como um lote ou conjunto de lotes. Se a divisão que resultou nos lotes foi precedida da necessidade de abertura de vias ou modificação daqueles existentes, bem como da destinação de áreas à municipalidade, esse procedimento de divisão é definido como loteamento; se para a divisão que resultou nos lotes houve aproveitamento do sistema viário existente, com ou sem a destinação de áreas à municipalidade, então temos o desmembramento. Em caso de divisão do lote em novos lotes, com aproveitamento do sistema viário existente e das destinações de áreas anteriores, então estaremos diante do procedimento de desdobro.
Por ser regido por legislação municipal, recomendamos que qualquer parcelamento de terreno seja precedido de estudo detalhado das restrições urbanísticas, de zoneamento, dos índices de ocupação do solo e dos coeficientes máximos de aproveitamento do município de competência sobre o terreno, visando assim minimizar os impactos na etapa que é das mais críticas para os desenvolvedores imobiliários: a regularização do terreno previamente à aprovação do projeto imobiliário.