O Resultado Útil e o Direito à Comissão de Corretagem - Morad
Imobiliário Publicado em 10 de março de 2021
O RESULTADO ÚTIL E O DIREITO À COMISSÃO DE CORRETAGEM
O Superior Tribunal de Justiça enfrentou, recentemente, questão relevante no âmbito das operações imobiliárias: o resultado útil como fator determinante ao pagamento de comissão de corretagem.
Mais especificamente, a Terceira Turma deste tribunal superior, no Recurso Especial de nº 1786726/TO, analisou se é devida comissão de corretagem em operação imobiliária cuja transmissão da propriedade, por meio de registro de escritura pública, foi frustrada em decorrência de gravame judicial averbado na respectiva matrícula, mesmo existindo promessa de venda e compra de bem imóvel previamente ajustada entre as partes contratantes.
No caso em questão, o respectivo corretor, entendendo ter cumprido adequadamente o seu papel, consistente na aproximação das partes de modo a ensejar o consequente ajuste de uma promessa de venda de compra de bem imóvel, reclamou judicialmente o correspondente comissionamento, fundamentando tal pretensão na legislação pertinente, a qual dispõe que a remuneração é devida ao corretor que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ainda que o respectivo negócio não se efetive em virtude de arrependimento das partes (cf. CC, art. 725).
O ministro Marco Aurélio Bellizze, ao ponderar sobre o tema, reconheceu que, de um modo geral, a atuação do corretor, por constituir obrigação de resultado, limita-se à aproximação das partes — vendedor e comprador — e à consecução de negócio entre ambas, de modo que o eventual arrependimento posterior de uma delas e o consequente desfazimento do respectivo negócio não tem, em regra, o condão de influir no direito de comissionamento.
Contudo, o ilustre ministro, ao analisar especificamente o caso em questão, asseverou, com propriedade, que não há resultado útil tampouco é devida comissão na hipótese em que o desfazimento do respectivo negócio for motivado, isto é, quando for fundamentado por meio de justificativa idônea. Segundo o ilustre ministro:
"Na hipótese, conquanto o contrato de promessa de compra e venda tenha sido assinado pelas partes, o resultado útil da mediação não se concretizou, na medida em que a escritura de compra e venda não chegou a ser lavrada, em decorrência de gravame judicial averbado na matrícula do imóvel, razão pela qual não há que se falar em pagamento da comissão de corretagem no caso em apreço." (cf. STJ; REsp 1786726/TO; Terceira Turma; Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze; j. 09/02/21).
Nunca é demais lembrar que a legislação pertinente impõe ao corretor a obrigação de executar a mediação com diligência e prudência, bem como a obrigação de prestar ao cliente, de forma espontânea, todas as informações e esclarecimentos que estiverem ao seu alcance sobre a segurança e o risco do negócio, inclusive sobre a regularidade da cadeia dominial e a inexistência de gravames ou ações que venham viciar o respectivo negócio (cf. CC, art. 723).
Impõe-se ressaltar, por fim, que o Superior Tribunal de justiça, ao tratar desse tema (cf. REsp 1364574/RS; REsp 1810652/SP), vem solidificando o entendimento segundo o qual a desistência de operação imobiliária, antes da assinatura da escritura, somente impõe a obrigação de pagamento da correspondente comissão àquele que, voluntária e imotivadamente, rompeu o respectivo compromisso de compra e venda, não incidindo tal obrigação, contudo, nas hipóteses em que o arrependimento é motivado.