Responsabilidade civil do síndico - Teodoro Pires
Por Dr. Sylvio Capanema(*) e Dr. Rodrigo Karpat(**)
Tão importante é a fração ideal que ela é inseparável da unidade imobiliária, nenhuma delas podendo ser alienada isoladamente, seja a título oneroso ou gratuito.
No caso do condomínio edilício este representante é o síndico, eleito pelos condôminos, por maioria simples em Assembleia Geral, para tanto convocada (art. 1347 do CC).
E mesmo que a atuação de síndico esteja sempre atrelada e limitada às deliberações em assembleia, convenção condominial, ao regimento interno e ainda à legislação esparsa pertinente, tem o síndico papel fundamental e autonomia funcional para gerir o patrimônio coletivo da forma que melhor lhe pareça, buscando sempre o interesse coletivo e a guarda e manutenção das áreas comuns. (art. 1.348, V, CC).
E por exercer um cargo eletivo, é que o síndico, pessoa física ou jurídica, estranho ou não ao condomínio, passa a ter responsabilidades legais atinentes exclusivamente à função que exerce.
Por responsabilidade civil, entendemos aquela que se caracteriza por uma ação ou omissão, intencional (dolosa) ou por negligência, imprudência ou imperícia (culposa), e que venha a causar danos a terceiros (ato ilícito), sejam estes danos materiais ou morais (art. 186 c/c 927, do Código Civil).
Mas para que se caracterize a responsabilidade civil e a obrigação de se reparar um dano é imprescindível que exista:
uma ação ou omissão culposa;
um dano;
relação entre essa ação ou omissão e o resultado (nexo causal).
No meio condominial, podemos citar, a título de exemplo, entre tantos, o fato de alguém, condômino ou não, sofrer uma queda, que lhe traga lesões físicas, em função do piso estar escorregadio por não ter o faxineiro providenciado o enxugamento adequado nem colocado o aviso do risco.
O dano, portanto, decorreu da ação omissiva do preposto do condomínio, recaindo a responsabilidade sobre todos os condôminos, pelo ato de terceiro.
Na teoria geral da responsabilidade civil, duas grandes vertentes se defrontam: a subjetiva, também conhecida como teoria da culpa, que se aplica à responsabilidade extracontratual, cabendo à vítima do dano o ônus da prova da culpa do seu autor; e a objetiva (teoria do risco), que prescinde da discussão sobre a culpa, bastando que a vítima demonstre o dano e o nexo causal.
No âmbito do condomínio, há divergências doutrinárias quanto à teoria a se aplicar, considerando algumas decisões, cada vez mais numerosas, que a atividade do condomínio, em função de sua natureza, implica em risco para terceiros, condôminos ou não, o que atrai a incidência do parágrafo único do artigo 927 do CC, tonando objetiva a sua responsabilidade.
Porque a responsabilidade do síndico emana da lei, assim como o policial tem o dever de inibir um crime (art. 23, III do Código Penal e Art. 301,Código de Processo Penal), mesmo que esteja fora de serviço, em função do estrito cumprimento do dever legal, e o médico não pode se omitir em um salvamento, sob pena de omissão de socorro (art. 135 do Código Penal, e art. 58 do Código e Ética Medica), o síndico tem o poder de diligenciar e fazer a guarda das áreas comuns do prédio (art. 1.348,V do Código Civil), isso faz com que ele responda por questões especificas que um cidadão não síndico, não responderia.
"Art. 1.348. Compete ao síndico: V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores."
(TJ-DF – APC: 20130111009823, Relator: SANDOVAL OLIVEIRA, Data de Julgamento: 02/09/2015, 5ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE: 14/09/2015. Pág.: 561) (GRIFEI).
Conforme mencionado, a responsabilidade civil existirá quando alguém diante de uma ação ou omissãocausar danos a terceiros. Caso em que, na esfera cível, nasce a obrigação de repará-lo, assumindo assim o autor do dano, as consequências que este dano tenha causado.
E por conseguinte o condomínio, não o síndico, responde diretamente no caso de danos, porém, se o síndico agiu com excesso no exercício da função, não observando a lei ou causando prejuízo direto a terceiros (por exemplo no caso de apropriar-se de dinheiro indevidamente, não recolhimento de INSS ou falta de manutenção do prédio) poderá responder pessoalmente desde que comprovada a sua atuação direta ou comportamento omissivo que culminou em prejuízo a terceiros.
No âmbito criminal, a responsabilidade ocorre de forma bem parecida com a Responsabilidade Civil. Basta que o caso ocorrido, independente da esfera civil, esteja tipificado no Código Penal como "crime", se por exemplo: Uma área externa do prédio está em más condições e o síndico não faz os reparos corretivos necessários, e caso alguém caia neste local comum pelo fato do piso estar quebrado ou escorregadio.
E como existe um crime que está tipificado no Código Penal de lesões corporais (art. 129 CP) o síndico poderá responder criminalmente uma vez que o Código Penal em seu Art. 13º considera autor do crime não somente quem deu causa direta, mas também considera causa do crime a omissão sem a qual o resultado não teria ocorrido, "Código Penal Art. 13 – O resultado, de que depende a existência do crime, somente é imputável a quem lhe deu causa. Considera-se causa a ação ou omissão sem a qual o resultado não teria ocorrido. (Redação dada pela Lei nº 7.209, de 11.7.1984)."
Sendo a sua omissão, no caso em consertar o piso, relevante para a ocorrência do resultado. Código Penal Art. 13º § 2º – A omissão é penalmente relevante quando o emitente devia e podia agir para evitar o resultado. O dever de agir incumbe a quem: (Incluído pela Lei nº 7.209, de 11.7.1984) a) tenha por lei obrigação de cuidado, proteção ou vigilância; (Incluído pela Lei nº 7.209, de 11.7.1984)( GRIFEI).
(*) Dr. Sylvio Capanema – Formado em Direito pela Faculdade Nacional de Direito em 1960. Exerceu a advocacia durante 33 anos, na área do Direito Imobiliário, tendo sido coautor do contra Projeto de Lei que resultou na Lei do Inquilinato atual. Em 1994, ingressou na Magistratura do Estado do Rio de Janeiro, representando o 5.º constitucional da advocacia. Exerceu, no Poder Judiciário, as seguintes funções: presidente da 10.ª Câmara Cível, membro Efetivo do Órgão Especial, membro Efetivo do Conselho da Magistratura, 2º Vice-Presidente e 1º Vice-Presidente. Professor titular de Direito Civil da Universidade Cândido Mendes desde 1964. Professor titular de Direito Civil da Escola da Magistratura do Rio de Janeiro, recebendo o título de Professor Emérito. Voltou a exercer a advocacia após a aposentadoria como Desembargador. Chefe do escritório Sylvio Capanema de Souza Advogados Associados.