Alugar imóvel por conta própria envolve certos riscos
Quem optar pela negociação direta com o inquilino deve, pelo menos, elaborar um contrato de locação bastante detalhado, que o ajudará em possíveis disputas.
Ao contrário do que ocorre na hora de aplicar em um fundo de investimento, quando a maioria das pessoas consulta o gerente de seu banco antes de fazer sua escolha, nem sempre isso acontece com investimentos em imóveis.
Na tentativa de economizar algum dinheiro, alguns proprietários optam por alugar o imóvel que possuem sem a ajuda de um profissional especializado. Esta opção deve ser vista com cautela; chamada "negociação direta", pode acabar em muita dor de cabeça.
Dicas para a negociação direta
Mas se, ainda assim, você está disposto a cuidar de tudo sozinho, é melhor ter atenção redobrada. Para quem deseja optar pela negociação direta com o inquilino, especialistas do setor sugerem algumas dicas de como evitar problemas.
Verifique a capacidade do inquilino de efetuar os pagamentos: você deve tentar efetuar por conta própria uma análise de crédito do inquilino. Peça cópia de contracheque, carta de banco com saldo médio e, obviamente, não se esqueça das garantias (depósito caução, seguro, fiador etc).
Elabore contrato de locação detalhado: o contrato deve incluir as obrigações, os direitos e as sanções, em caso de não cumprimento das obrigações estipuladas, para ambas as partes. Não se esqueça de incluir os termos nos quais o aluguel será reajustado. Por mais que isto pareça óbvio, este é um item que a maioria das pessoas se esquece e que gera muita disputa, sobretudo em épocas de inflação alta.
Faça uma inspeção do imóvel junto com inquilino: mesmo que o inquilino seja conhecido, não deixe de organizar uma visita de inspeção do imóvel durante a qual ele deverá assinar que constatou que os bens e móveis que estão no apartamento ou casa estão em bom estado (anexar lista de bens e móveis). Os termos de reparação em caso de quebra ou danos também devem ser incluídos no contrato de locação.
Contrato é a única garantia do proprietário
Apesar de terem conhecimento do que devem procurar preservar em termos de direitos, os proprietários que optam pela negociação direta, em geral, não confirmam o acordo verbal por escrito, ou seja, não assinam um contrato formal, o que acaba acarretando várias confusões e disputas desnecessárias.
Um caso comum de disputa entre as partes envolve a responsabilidade pela divisão das despesas do condomínio, por exemplo. Apesar da lógica da divisão destas despesas ser bastante simples, com o inquilino arcando pelas despesas do dia-a-dia e o proprietário pelas despesas com infraestrutura, a verdade é que são raros os casos em que não há divergências neste sentido.
Como os pagamentos não são efetuados por boleto, como acontece no caso de o imóvel ser administrado por uma empresa especializada na gestão de imóveis, caso o valor depositado esteja errado, o proprietário não tem como saber o porquê de ter recebido a menos, e precisa ir atrás para descobrir a causa do equívoco. Uma situação muitas vezes desgastante.
Além disto, os atrasos nos pagamentos são bastante comuns e, como não há comprovantes, os proprietários têm dificuldades de cobrar as multas por atraso, ainda que as mesmas estejam estabelecidas em contrato.
Por outro lado, ter tudo escrito e assinado será uma munição a mais na hora que brigar pelos seus direitos na Justiça.
O mesmo cuidado vale para o pagamento do IPTU. Pelo fato do imposto não poder ser transferido para o nome do inquilino, este segue vinculado ao nome do proprietário, de forma que atrasos no seu pagamento também podem implicar na inclusão do nome nos cadastros de maus pagadores.
Exatamente por isto, é recomendável que se transfira todas as contas possíveis dos imóveis como, por exemplo, as contas de energia, gás e água. Finalmente, evite negociar o aluguel do imóvel com linha telefônica, pois a inclusão deste benefício simplesmente não vale a pena, além de expor o proprietário a mais uma situação de inadimplência.