O novo Programa Habitacional "Minha casa, minha vida"
Brasília, terça-feira, 31 de março de 2009 - 13:15 | Atualizado em: 21 de agosto de 2009
NOTA DA ASSESSORIA DA LIDERANÇA DO PCDOB
Por: Lecio Morais, assessor técnico
A MP 459, de 26 de março de 2009, cria um ambicioso programa habitacional dirigido principalmente ao setor urbano, mas também contempla as moradias rurais. As linhas de financiamento contemplam a construção de até um milhão de moradias, a maior parte delas com prestações subsidiadas, financiando também com juros subsidiados obras públicas de infra-estrutura urbana. Mas a MP é ainda mais ampla, estabelecendo também um novo marco regulatório para a regularização fundiária urbana em nível nacional.
A MP cria o programa habitacional denominado "Minha Casa, Minha Vida" (PMCMV), que disponibiliza linha da Caixa Econômica Federal - CEF de até 34 bilhões de reais para financiar habitações para famílias na faixa de renda até 10 salário mínimos, em parceria da União com estados e municípios. Segundo o custo médio estimado para a construção das habitações, tais recursos construirão um milhão de moradias.
Por meio do PMCMV, a União:
a. institui o Programa Nacional de Habitação Urbana - PNHU;
b. institui o Programa Nacional de Habitação Rural - PNHR;
c. autoriza a União a transferir recursos em favor do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR e do Fundo de Desenvolvimento Social – FDS;
d. autoriza a União participar do Fundo Garantidor da Habitação Popular – FGHab; e
e. autoriza a União a conceder subvenção econômica ao Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social – BNDES.
Os dois novos programas habitacionais – Programas Nacionais de Habitação Urbana e de habitação Rural – serão subsidiados pela União mediante as transferências de recursos previstos nos itens "c" a "d".
A seleção de projetos será realizada exclusivamente pela CEF, segundo a análise técnica das condições expressas no Programa para a prioridade de atendimento e contratação.
1. Objetivos e formato do Programa
O PMCMV tem como objetivos:
a. a redução significativa do déficit habitacional crônico do país;
b. favorecer a regularização fundiária urbana; e
c. a criação de uma nova fonte de demanda de capital e trabalho, como medida anticíclica frente a crise mundial.
O terceiro e último objetivo explica porque o Programa se destina os financiamentos apenas para empresas construtoras e não também para outras formas não-lucrativas de organização do trabalho de construção, como cooperativas.
O Programa inova pelo tamanho de seu objetivo – construir um milhão de casas –, pela padronização dos imóveis, e pelo incentivo à tecnologia de barateamento da construção de habitações. Mas sua principal inovação será as novas formas de articulação federativa – entre União, Estados e municípios – baseadas no estabelecimento de um estímulo concorrencial entre os entes federados para alcançar agilidade, rapidez e baixos custos dos projetos financiados.
Até o momento, o modelo convencional de programa habitacional é o de fornecer recursos para empresas que se incumbem de construir conjuntos habitacionais e conseguir mutuários. O modelo do novo Programa é diferente. O PMCMV tem por diretriz a articulação entre governo federal, estaduais, municipais e construtoras, cabendo ao Governo Federal fixar uma meta de um milhão de casas e garantir recursos, advindos do FGTS, por meio da Caixa Econômica. Aos estados e municípios é delegada a tarefa descentralizada de articular as empresas construtoras e incorporadoras e providenciar terrenos e a infra-estrutura urbana necessários para os projetos.
Não existe prazo definido para atingir a meta de um milhão de moradias, que dependerá da capacidade de execução do programa. As prioridades para aprovação dos financiamentos para os projetos fazem com que prefeituras e governos estaduais mais ágeis consigam receber mais recursos, impondo uma concorrência virtuosa à execução do Programa.
Há duas faixas de rendas a serem atendidas pelo PMCMV em condições diferenciadas: a faixa até seis salários mínimos e a de maior de seis até 10 salários mínimos. A primeira faixa terá as prestações subsidiadas pelo Governo Federal diretamente junto à Caixa Econômica Federal – CEF. Já a segunda faixa, não terá subsídio, mas terá condições de financiamento favorecidos quanto à taxa de juros e o prazo de pagamento.
A Medida Provisória ainda altera dispositivos legais para dar maior segurança jurídica às transações imobiliárias, relativas principalmente a adoção de meios eletrônicos para o registro de imóveis nos cartórios especializados. Inclusive reduzindo a cobrança de custas e emolumentos no registro de empreendimentos e imóveis adquiridos ou financiados no âmbito do "Programa Minha Casa, Minha Vida". Ainda dispõe também sobre condições e prazos mínimos e máximos para os cartórios de registro prestarem seus serviços.
O modelo de articulação do PMCMV permite aos parlamentares atuar de duas formas na sua operacionalidade. Primeiro, interferindo com emendas e votos para sua aprovação e melhoramento de suas regras; e segundo, atuando junto aos prefeitos, governadores e entidades do movimento popular para incentivar a adesão dos entes federados ao Programa e agilizar sua execução.
2. As prioridades dos projetos e condicionamentos
Os municípios e Estados que quiserem se habilitar ao Programa Minha Casa, Minha Vida precisarão garantir terrenos e garantia de infra-estrutura urbana. Os estados e municípios podem também oferecer, respectivamente, isenção de ICMS para material de construção e de ISS sobre a construção, além de reduzir custos cartorários.
Exceto o terreno e as condições de infra-estrutura urbana, os outros incentivos não são impositivos, porém quanto maiores os benefícios concedidos, menor o valor da prestação, maior o número de mutuários atendidos e, em conseqüência, maior o volume de projetos aprovados e de recursos aplicados – já que a liberação dependerá exclusivamente do ritmo de implementação das obras.
A União ainda criou linhas de financiamentos junto ao BNDES para financiar infra-estrutura urbana e empresas que desenvolvam tecnologias de construção de moradias de baixo custo. Essas linhas terão equalização de juros, destinando a União até R$ 5 bilhões para custear o subsídio necessário.
3. Como funciona o PMCMV e os subsídios
Para famílias com renda até seis salários mínimos, há recursos reservados de R$ 16 bilhões permitindo a construção de 400 mil casas a um preço médio de R$ 40 mil. O modelo de aquisição a ser empregado é o do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), um fundo que adquire as casas, aluga para os mutuários e, depois de um determinado período, transfere para eles a titularidade do imóvel.
A União aporta os recursos no Fundo, que seleciona cidades e diz quantos imóveis poderão ser construídos por Estado – em função da requisição dos governos estaduais e municipais. Feito isso, as construtoras, sozinhas ou com os municípios, apresentam os projetos, que serão analisados pela Caixa Econômica Federal (CEF). Se houver o de acordo, o FAR contrata a construção do projeto.
Concluído as obras, sob a forma de conjuntos habitacionais, o FAR repassará as moradias para os mutuários dessa faixa de renda, cadastrados por cada prefeitura. Cada adquirente só começará a pagar as prestações quando entrar no imóvel. Pagará o equivalente a 10% da sua renda por dez anos, com prestação mínima de R$ 50,00. Ao final de dez anos, o morador terá a opção de passar a ser o proprietário da moradia inteiramente quitada.
Cabe a União assumir a eventual diferença entre o valor da prestação e o custo do arrendamento durante o prazo de pagamento, eliminando assim a possibilidade da prestação pesar mais que os originais 10% sobre o orçamento da família beneficiada, evitando também os conhecidos saldos devedores a descoberto ao fim do contrato. Esse subsídio se dará apenas uma vez a cada família e por um único imóvel. A MP autoriza a destinação de até R$ 2,5 bilhões ao custeio desses subsídios.
No entanto, o valor subsidiado pode variar conforme a Região e a renda do mutuário. Essa variação difere não na garantia da parcela da prestação que será de 10% da renda, mas sim em relação ao valor do imóvel adquirido. Assim, por exemplo, em São Paulo, o mutuário para ter direito a prestação não superior a 10% de sua renda deve comprar imóveis novos de valor inferior a R$ 130 mil.
Atualmente, os financiamentos com recursos do FGTS já subsidiam financiamentos de imóveis para mutuários com renda até 5 salários mínimos. Para o PMCMV, os recursos serão ampliados, cabendo ao FGTS alocar R$, 7,5 bilhões para imóveis novos e a União outros R$ 2,5 bilhões.
Para famílias na faixa de seis a 10 salários mínimos, permanecerá o modelo atual de financiamento através do FGTS. O benefício trazido pelo PMCMV, no caso, será a redução dos valores do seguro por morte e invalidez e do seguro para danos físicos ao imóvel.
O novo PMCMV também criará um Fundo Garantidor (FGHab), destinado a refinanciar o mutuário caso este venha a sofrer perda de renda e fique um período sem quitar as prestações. O FGHab terá R$ 2 bilhões de recursos da União para cumprir sua função, tendo os agentes financeiros que por ele optarem que aportarem recursos proporcionais aos valores segurados, como prêmio.
Para o Programa Nacional de Urbana será destinado até R$ 2,5 bilhões em subsídio. Já o Programa Nacional de Habitação Rural – PNHR, que tem como finalidade subsidiar a produção ou a aquisição de moradia aos agricultores e trabalhadores rurais, terá R$ 500 milhões para tanto.
4. As disposições relativas à regularização fundiária urbana
Todo o Capítulo III da Medida Provisória é dedicado à regularização fundiária de assentamentos localizados em áreas urbanas. Segundo a Exposição de Motivos, desde a criação do Ministério das Cidades, em 2003, o Governo tem buscado apoiar a regularização fundiária das cidades brasileiras, por meio do trabalho conjunto com Municípios, Estados e Distrito Federal. A regularização fundiária urbana é um passo fundamental na garantia do direito constitucional de moradia, especialmente para as populações de menor renda.
A regularização fundiária resolve também problemas relativos ao meio ambiente, à ordem urbanística e questões jurídicas atinentes ao direito de propriedade, resgatando a cidadania das populações mais pobres. Além disso, permite que o Poder Público local realize investimentos nas áreas precárias, oferecendo-lhes serviços urbanos e infra-estrutura, melhorando a qualidade de vida de seus ocupantes.
Segundo ainda a Exposição de Motivos, "apesar dos esforços dos governos federal, estaduais e municipais, os resultados alcançados ainda estão aquém do necessário", devido a ausência de um marco regulatório específico para a questão da regularização fundiária urbana.
Assim, a Medida Provisória procura estabelecer o arcabouço legal necessário para tornar mais efetivo e célere o rito da regularização fundiária urbana.
A MP estabelece "critérios gerais para a regularização de assentamentos e garantia da segurança da posse urbana, buscando compatibilizar direito à moradia e direito ambiental, reconhecendo o papel preponderante do Município em regulamentar por lei o procedimento de regularização fundiária em seu território". Ela define regras nacionais e específicas para o registro dos parcelamentos de regularização fundiária, institui instrumentos de demarcação urbanística e de legitimação da posse.
Quanto aos aspectos ambientais, a regularização fundiária urbana permite substancial ganho na gestão ambiental das áreas urbanas ocupadas sem planejamento prévio por populações de baixa renda. Desse modo, a MP adota disposições para a gestão de ocupações em Áreas de Preservação Permanentes adjacentes aos cursos d´água urbanos; recuperação de áreas degradadas e de áreas não passíveis de regularização; melhoria do acesso aos sistemas de saneamento básico; e previsão expressa de que a regularização importe em melhoria das condições ambientais da ocupação, com preocupação na sustentabilidade ambiental das medidas.
5. As críticas mais freqüentes
As principais críticas dirigidas à Medida Provisória tem por objeto as regras do próprio PMCMV, em especial, no caso da PNH Urbana, a restrição a municípios de até 100 mil habitantes, e a uma suposta ausência de recursos à habitação rural.
A primeira crítica, na verdade, se destina não a Medida Provisória, que não estabelece nenhuma restrição ao tamanho dos municípios , mas sim a sua provável regulamentação de competência dos Ministérios da Fazenda e da Cidade. Como foi explicado anteriormente, a restrição se explica dado um dos objetivos do PMCMV ser a criação de demanda por habitações, em especial, por emprego e renda. Esse objetivo cria um problema de escala que torna quase inviável a possibilidade de projeto habitacional em municípios com populações menores.
Para esses municípios a necessidade maior é o déficit de habitações rurais que pode ser atendido pelo Programa destinado à habitação rural – o Programa Nacional de Habitação Rural. A existência desse segundo Programa foi eludido pela mídia, mas existe e torna improcedente a segunda crítica ao PMCMV.
Por fim, há uma crítica de conteúdo exclusivamente político-partidário que tenta caracterizar o novo Programa como "eleitoral". Ora, as condições críticas da economia nacional submetida a graves riscos advindos da crise internacional são claras. Tais riscos vem sendo, inclusive, alardeados pela próprias Oposição ao Governo Lula. A necessidade de se atacar o déficit habitacional sempre existiu, é histórica.
Porém, faltava reunir um conjunto de circunstâncias políticas que permitisse a mobilização de recursos em linhas de financiamento de longo prazo, mas também, para justificar o grande subsídio dado ao Programa. A crise internacional determinou esse momento. A circunstância extraordinária de risco por que passa o mundo e também o Brasil foi que determinou o lançamento de um programa habitacional de tamanha monta neste momento e não antes ou depois. Nada tem a ver com motivações eleitorais que só ocorrerão a um ano e meio de distância.
O tamanho ambicioso do Programa e a oportunidade de seu lançamento constitui um dos grandes méritos da Medida Provisória. Mas a MP não trata apenas de criar Programas habitacionais urbano e rural, ela também articula os dois novos programas às iniciativas já existentes, como o do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR e o Fundo de Desenvolvimento Social – FDS, integrando a ação de reduzir mais aceleradamente nosso histórico déficit habitacional às preocupações de criar condições de financiamento para a construção da necessária infra-estrutura urbana e de promover mais resolutamente as ações de regularização fundiária urbana.
* O objetivo dessa nota é subsidiar a Bancada de informações necessárias ao tema abordado. A nota reflete as opiniões do assessor técnico responsável, e não necessariamente expressa opiniões e votos dos deputados federais do PCdoB.