Ter um advogado atuante na esfera judicial é o que o senso comum tem como expectativa e é o que se espera de um trabalho exercido por um bacharel formado nessa área. Devido essa tradicional atuação, apenas com o foco em atuações deduzidas em juízo, o que se via era o Judiciário cada vez mais abarrotado de processos e, como consequência, a lentidão para a resolução deles. Após mudanças no ordenamento jurídico, com ênfase na redução da judicialização de conflitos, o papel do advogado atualizado, hoje em dia, deve ter ênfase na busca da conciliação, através da resolução de conflitos pela via extrajudicial, ou ainda, através das conciliações e mediações previstas no âmbito jurídico, o que traz mais agilidade na solução das variadas situações adversas dentro de um condomínio.
De acordo com a última Pesquisa do Mercado Imobiliário (PMI), divulgada pelo departamento de Economia e Estatística do Secovi-SP, no acumulado de 12 meses (setembro de 2020 a agosto de 2021) foram comercializadas 65.748 unidades residenciais novas na cidade de São Paulo. Número que representou um aumento de 34,5% em relação ao período anterior (setembro de 2019 a agosto 2020), quando foram negociadas novas 48.885 unidades condominiais.
Apesar das incertezas políticas e econômicas, no âmbito condominial essa é uma animadora exceção – os números representam um significativo aumento e otimismo na economia nacional. Sendo assim, a atuação do advogado especialista em Direito Condominial tem se tornado indispensável para a gestão segura e eficiente de um condomínio, tendo em vista as variadas missões desse profissional, atuando juntamente com síndicos e/ou administradoras, e contribuindo na confiabilidade das informações prestadas aos moradores/condôminos.
Ricardo Tardem, tem 45 anos, possui uma Administradora de condomínios que atende atualmente 45 condomínios, com aproximadamente 40 mil pessoas. Ele comenta que a atuação de um advogado condominial é fundamental na gestão de uma administradora, e estar assistido por um profissional preparado e conhecedor desses assuntos faz toda a diferença:
“As rotinas existentes em um condomínio e suas obrigações legais exigem expertise jurídica. Dúvidas envolvendo convivência, crimes contra a honra, estudo da convenção, regras contidas no regulamento interno, análises de documentos, contratos, assembleias são alguns pontos que destaco e justifico a importância da atuação de um advogado na gestão juntamente com uma administradora.”
Amanda Accioli tem 47 anos, é síndica profissional e atua há 19 anos na área condominial. Ela conta que hoje existem condomínios que são verdadeiras cidades, com regulamentação interna própria e tão complexa que a Assessoria profissionalizada do departamento jurídico é extremamente necessária:
“Eu sempre acreditei que gerir profissionalmente um condomínio não significa que o síndico deva, necessariamente, ter como profissão a sindicatura. Mas sim, deve possuir profissionais competentes ao seu lado para a melhor tomada de decisão, amparado legal e costumeiramente, com orientações embasadas e dentro dos princípios da harmonização social e razoabilidade, tão presentes no exercício da profissão. Cada dia mais, síndicos e administradores estão despertando para a necessidade de um corpo jurídico acompanhando as rotinas condominiais, e isso é muito importante. Aos meus olhos, um condomínio, seja ele pequeno ou grande, comercial ou residencial, de casas ou apartamentos, nada mais é do que uma empresa, e deve ser gerido como tal: precisa de gestão profissional para que seja saudável e esteja em conformidade com a lei.”
Para otimizar os recursos, como o tempo e os custos de um processo judicial, uma das missões do advogado condominialista é ter uma atuação extremamente proativa e conciliatória. Dra. Alessandra Bravo, advogada especialista em Gestão e Direito Condominial, comenta que a atuação do advogado especialista é bastante ampla e necessária:
“A Assessoria Jurídica Condominial tem o objetivo de auxiliar na gestão do condomínio, mitigando e auxiliando, tanto com ações preventivas (antes da ocorrência de algum dano), bem como para ações que existem conflitos de interesse, ou ainda defendendo o condomínio em ações em geral. É importante considerar que as ações extrajudiciais devem trazer mais praticidade para os problemas do dia a dia, desde o início da implantação do Condomínio: Consultoria e acompanhamento da obra e pré-vistoria da unidade, Consultoria de problemas no imóvel, Assessoria para compra de imóvel, dentre outros. Até as práticas diárias de administração interna do condomínio, como: Elaboração de Comunicados, Notificações, Participação em Assembleias Gerais, Elaboração de contratos em geral, Mediação de conflitos, Cobranças em geral, Adequação da LGPD (Lei Geral de Proteção de Dados), Reuniões com a Administração, Previsão Orçamentária Estratégica, Normas e Procedimentos, Regularização de Condomínios, Implantação do Compliance Condominial, Funcionários e Prestadores de serviço, dentre outros.”
O risco do condomínio não possuir as orientações técnicas de um advogado atuante na Assessoria especializada Condominial é a possibilidade de ocasionar aumento dos problemas cotidianos ou administrativos, que poderiam ser evitados com a orientação e acompanhamento jurídico especializados, além de garantir uma gestão tranquila e eficiente.
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