Macedo Guedes | A REGULARIZAÇÃO IMOBILIÁRIA BRASILEIRA E A FACILITAÇÃO VIABILIZADA PELA LEI FEDERAL Nº 13.465/2017 E PELO DECRETO Nº 9.310/2018
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A REGULARIZAÇÃO IMOBILIÁRIA BRASILEIRA E A FACILITAÇÃO VIABILIZADA PELA LEI FEDERAL Nº…
A questão fundiária no Brasil é tema de extrema relevância, tendo em vista que parte da sociedade possui dificuldades em formalizar a aquisição ou a titularidade de determinado imóvel, ou mesmo a averbação de outras informações relevantes e condizentes com o imóvel, regularizando-o perante o Ofício de Registro de Imóveis e a municipalidade competente.
Este grupo da população enfrenta diversos empecilhos na tentativa de promover a inscrição de seus imóveis perante as autoridades competentes; bem como para mantê-los regularizados. Isso se deve, principalmente, pela fragilidade econômica a que estão expostos, assim como à dificuldade de acesso à informação e à falta de políticas públicas relacionadas à questão fundiária; o que certamente dificulta seu acesso a tais serviços.
É de fácil percepção que as classes sociais mais abastadas não enfrentam tal problemática pela disponibilidade financeira, seja porquanto tal característica lhes permite a aquisição de imóveis previamente regularizados, seja porque possuem os meios econômicos para organizar a situação de imóveis irregulares porventura adquiridos.
Nesse sentido, e com o intuito de facilitar o acesso da população carente à regularização imobiliária, foi promulgada a Lei Federal nº 13.465/2017, que modificou extenso rol legislativo pré-existente e que versava a respeito da questão fundiária. Além disso, foi também promulgado o Decreto nº 9.310/2018, cuja função é a de, especificamente, instituir "as normas gerais e os procedimentos aplicáveis à Regularização Fundiária Urbana e estabelece os procedimentos para a avaliação e a alienação dos imóveis da União".
Tais avanços na seara legislativa, a despeito de auxiliarem aqueles que desejam regularizar seus imóveis, não importaram na minoração de várias outras dificuldades enfrentadas pela população que teria condições de se beneficiar destas modificações e regulamentações. Foi com o intuito de desburocratizar o mercado imobiliário e facilitar o cotidiano da população considerada de baixa renda que o legislador promulgou a Lei Federal nº 13.865/2019.
Referida legislação tem por objetivo alterar a Lei Federal nº 6.015/73 (Lei dos Registros Públicos) "para dispensar o habite-se na averbação de construção residencial urbana unifamiliar de um só pavimento finalizada há mais de 5 (cinco) anos em área ocupada predominantemente por população de baixa renda".
O "habite-se", como é popularmente conhecido, é um ato administrativo que autoriza a utilização de construções e edificações destinadas à habitação após a devida verificação de cumprimento dos requisitos legais para tanto, como, por exemplo, o Código de Obras de cada município, assim como a legislação de zoneamento urbano de cada cidade. Trata-se, portanto, de documento que concluí a obra e autoriza a utilização da edificação.
Verifica-se, portanto, uma tentativa de facilitar à parcela mais carente da população a regularização das construções erigidas sobre determinado terreno, com a consequente averbação de tal obra na matrícula do imóvel correspondente – fato este que não ocorre na proporção aguardada pelos mais diversos motivos.
A justificativa do legislador, exposta através do Projeto de Lei nº 7.093/2014, é a de que a regularização dos imóveis da população considerada de baixa renda teria o condão de aquecer e movimentar o mercado imobiliário. A benevolente intenção do legislador pátrio tem fundamento: a negociação de imóvel matriculado sob registro de imóveis é eminentemente mais segura do que a realizada de maneira informal.
Contudo, partiu-se do pressuposto de que boa parte da população carente possui imóveis que não somente são abarcados por circunscrições imobiliárias, mas que também tiveram criada a correspondente matrícula e a atribuição da propriedade à determinada pessoa devidamente formalizada.
Esta suposição não é completamente verdadeira. A realidade é que a negociação de imóveis informais – não cadastrados pera Registros de Imóveis – é a tônica nas regiões de baixa renda. Tais imóveis, portanto, sequer existem para as autoridades competentes, de maneira que não há como formalizar sua propriedade à determinado sujeito, o que dificulta a regularização fundiária.
Inexistindo matrícula imobiliária, consequentemente, não há como ser realizada a averbação de qualquer construção sobre o imóvel. Há, portanto, necessidade de se apresentarem políticas públicas que viabilizem à população regularizar os imóveis de sua propriedade, a começar por sua inscrição perante o Registro de Imóveis da região.
Feito isso, é certo que os abrangidos pela regularização do imóvel buscarão mantê-la sempre "em dia", formalizando, sempre que possível, as modificações que nele forem realizadas e também as transferências da propriedade. É neste contexto que se insere a Lei Federal nº 13.865/2019.
As regiões comumente habitadas por pessoas de baixa renda têm por característica não possuir qualquer regulamentação no que tange à parâmetros de edificação de construções. Ou seja: não há um padrão a ser seguido quando da construção de prédios, sejam comerciais ou residenciais.
Nas hipóteses em que se verifica a existência de regulamentação, de outro viés, a realidade fática é completamente diversa daquela pretendida pelo legislador, já que as construções não seguiram os dispositivos da legislação vigente – seja por sua mera inobservância, seja porque a regulamentação é posterior à construção.
Aliás, está é a ocasião específica narrada pelo legislador, tendo em vista que a dispensa do "habite-se" somente pode ocorrer com relação às moradias unifamiliares erigidas há mais de 5 (cinco) anos. Trata-se de preocupação com a regularização e formalização de construções em áreas em que ou o regramento municipal é posterior à obra; ou em que inexiste regulamentação, todavia, não se pode prejudicar o proprietário do imóvel pela desídia do Estado.
De todo modo, tal fato representava imensa dificuldade aos proprietários de imóveis já inscritos perante os Registros de Imóveis, tendo em vista que o "habite-se" somente seria expedido quando observada a legislação pertinente. Isso fazia com que as averbações de diversas construções nos imóveis destas regiões não fossem realizadas, posto que estavam em desconformidade com os parâmetros legais.
Nesse sentido, é de suma importância a intervenção do legislador, reconhecendo a singularidade destas regiões e destes tipos de moradia e viabilizando a esta parcela da população a dispensa do "habite-se" como meio de formalizar as construções erigidas sobre estes imóveis e, consequentemente, conferir maior segurança às negociações que porventura os envolvam.
A desnecessidade de expedição do "habite-se", portanto, traz a possibilidade de alavancar o mercado, já que há movimentação financeira quando: i) da averbação da construção perante o Registro de Imóveis; ii) da eventual contratação de corretor de imóveis ou de instituição imobiliária para a compra e venda do bem; iii) da escrituração da compra e venda e, posteriormente, do registro da transferência da propriedade e; iv) quando da contratação, por exemplo, de financiamento junto às instituições financeiras; entre outras possíveis.
É certo, outrossim, que a Lei Federal nº 13.865/19 pode dar azo à movimentação do mercado imobiliário pretendida pelo legislador, o que representa evidente avanço no cenário econômico brasileiro. Entretanto, e anteriormente à tal movimento, se faz necessária a regularização dos imóveis nos locais considerados de baixa renda, o que somente será possível através de políticas públicas fomentadas pelo governo. Sem tais ações, a legislação será inócua e não produzirá os efeitos aguardados, tornando-se completamente ineficaz.
PEZZINI, Gian Luca Romano Carneiro. A regularização imobiliária brasileira e a facilitação viabilizada pela lei federal nº 13.465/2017 e pelo decreto nº 9.310/2018. Informativo Macedo & Guedes, nº 4, Outubro de 2019, disponível em https://www.macedoguedes.com.br/a-regularizacao-imobiliaria-brasileira-e-a-facilitacao-viabilizada-pela-lei-federal-no-13-465-2017-e-pelo-decreto-no-9-310-2018/, acesso em [data].