Multipropriedade imobiliária e a promulgação da Lei nº 13.777/2018.
Você já ouviu falar em multipropriedade imobiliária ou em time sharing? Essa forma de co-propriedade foi incorporada e regulamentada no direito civil brasileiro através da recentíssima Lei nº 13.777/2018, publicada no Diário Oficial da União no dia 21 de dezembro de 2018.
Pode-se dizer, ainda, que essa nova lei – oriunda do Projeto de Lei nº 10.287/2018, passou a regulamentar o regime jurídico da multipropriedade de imóveis e o seu registro, introduzindo novos dispositivos no Código Civil e, também, na Lei de Registros Públicos, além de delimitar questões sobre a transferência e a administração da propriedade compartilhada.
De tal modo, cada um dos titulares exercerá pleno domínio sobre o imóvel em períodos do ano pré-determinados. Para essa situação, dá-se o nome de time sharing, que é quando os adquirentes possuem a propriedade e podem utilizar o bem por quantidades de tempo previamente fixadas entre os donos. Como exemplos disso, podemos citar as casas de veraneio, resorts, recantos de repouso e férias.
Origem da multipropriedade imobiliária e sua aplicação no Brasil
Esse sistema teve origem na década de 60, quando iniciativas semelhantes surgiram na Europa e nos Estados Unidos. Embora não se configure um instituto novo no Brasil, não havia uma regulamentação quanto a sua utilização, fato que acarretava em dificuldades aos registradores de imóveis ao averbarem a situação na matrícula do imóvel.
Isso porque, os direitos reais precisam estar tipificados em lei, de modo formal. E, por força dessa lacuna legislativa, muitos registradores de imóveis evitavam a efetivação dos registros e averbações das multipropriedades imobiliárias na matrícula do imóvel, diante da grande insegurança quanto a sua natureza jurídica.
Por conta disso, empreendimentos baseados nesse sistema deixavam de ser realizados no Brasil. No entanto, com a lei recém publicada e que logo entrará em vigor, esse cenário de incertezas está superado. Assim, com a regulamentação da multipropriedade imobiliária ou time sharing, proporcionou-se que indivíduos e empresas pudessem ter acesso a bens de alto padrão e valor que seriam inatingíveis de forma individual, além de outros benefícios.
Podemos te afirmar que, os principais benefícios são:
Com isso, a expectativa do mercado é que, através da regulamentação, os investidores e consumidores tenham mais segurança jurídica e interesse na realização desse tipo de negócio.
Nesse momento, creio que você deve estar se perguntando... "tudo bem, já entendi os benefícios... Mas:
E na prática, como isso realmente funciona?"
O instituto da multipropriedade, como já mencionamos, permite que um mesmo imóvel – casa de praia ou campo, flat, village, quarto de hotel, entre outros – seja utilizado de forma compartilhada por diversos multiproprietários, com divisão fracionada do tempo para uso e gozo do imóvel entre eles, sendo que cada período não poderá ser inferior a 7 dias (artigo 1.358-E do Código Civil), podendo esse período ser:
Fixo e determinado (ex. segunda semana de abril, dias 15 a 21 de junho, etc);
Flutuante, ou seja, variável de tempos em tempos, mediante procedimento objetivo que respeite a objetividade, transparência e o tratamento isonômico, em relação a todos os multiproprietários, ou
Misto, isto é, combinando as características dos sistemas fixo e flutuante.
Assim, durante o período que um dos multiproprietários estiver utilizando o imóvel, este poderá usar o bem, locá-lo ou simplesmente não o ocupar.
Além disso, todas as despesas do bem, como IPTU e condomínio, serão rateadas entre os multiproprietários com base na sua respectiva coparticipação.
Ainda segundo a lei, a multipropriedade não será extinta automaticamente se todas as frações de tempo forem do mesmo proprietário (artigo 1.358-C, parágrafo único do Código Civil). Da mesma forma, o imóvel objeto da multipropriedade será indivisível, não podendo ser sujeitado a ação de divisão ou de extinção condominial (artigo 1.358-D, I, do Código Civil).
Convém destacar que essa nova espécie de condomínio poderá ser instituída por ato inter vivos ou por testamento, sendo que o período correspondente à fração do tempo deverá ser registrado na matrícula do imóvel, conforme artigos 1.358-F e 1.358-H do Código Civil e artigo 176, §10, da Lei de Registros Públicos.
Direitos e deveres dos co-proprietários
Além daqueles direitos previstos no instrumento de instituição e na convenção do condomínio em multipropriedade, a lei tratou de elencar alguns outros, os quais estão previstos no artigo 1.358-I, do Código Civil:
Já em relação as obrigações, estas passam a ser previstas no artigo 1.358-J do Código Civil, vejamos:
Tudo bem... já entendi quais os meus direitos e deveres. Mas e
Se eu quiser transferir ou alienar a minha fração de tempo na multipropriedade?
Segundo a lei, você pode alienar e onerar a sua fração de tempo de forma livre, devendo, contudo, informar tal fato ao administrador do condomínio em multipropriedade. Lembrando que a administração da multipropriedade será definida através do instrumento de instituição do condomínio ou por meio de eleição em assembleia geral dos condôminos (artigo 1.358-M, Código Civil).
Vale indicar, ainda, que essa alienação não depende da anuência dos demais co-proprietários, tampouco garante aos demais condôminos o direito de preferência, salvo disposição expressa no instrumento de instituição da multipropriedade, conforme nos ensina o artigo 1.358-L, do Código Civil.
Além disso, importante mencionar que a lei tratou de regulamentar a multipropriedade imobiliária em relação as unidades autônomas de condomínios edilícios, os quais poderão adotar o regime em parte ou na totalidade de suas unidades autônomas (artigo 1.358-O, do Código Civil) e deverão reajustar suas convenções de condomínio e regimentos internos, segundo os artigos 1.358-P e 1.358-Q do Código Civil.
Quanto aos imóveis já existentes, a multipropriedade pode ser aplicada?
No caso de aplicar em apartamentos localizados em edifícios já construídos, te informamos que poderá SIM ser instituído o regime da multipropriedade, desde que exista uma votação para tanto, de preferência unânime, autorizando a inserção desse instituto na convenção condominial.
Assim, de um modo geral, podemos afirmar que a Lei nº 13.777/2018 irá causar grandes impactos importantes e positivos no mercado imobiliário, pois, enfim, introduziu no direito brasileiro a multipropriedade imobiliária, superando o vácuo normativo que, há anos, impedia uma forma estimulante de exploração da propriedade imobiliária.
No entanto, precisamos também reconhecer que caberá a doutrina e jurisprudência identificar as melhores interpretações para os dispositivos legais que regulam a matéria, sem que deixem de analisar um dos princípios constitucionais mais importantes: a função social da propriedade.