O NOVO PROCEDIMENTO DE REGULARIZAÇÃO DAS PROPRIEDADES VIA USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL - Pinheiro Mourão Raso e Araújo Filho Advogados
O NOVO PROCEDIMENTO DE REGULARIZAÇÃO DAS PROPRIEDADES VIA USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL
AGENDA – ANO 8 - NÚMERO 86 - 2017 - Agosto Carolina Castanheira - Advogada
Em 12/7/2017, entrou em vigor a Lei 13.465/17 que, dentre outras providências, introduz novas regras de regularização das propriedades por meio do usucapião extrajudicial. Dentre as principais inovações, está a permissão para que o procedimento avance com a anuência meramente tácita do proprietário do imóvel a ser usucapido, e dos proprietários dos imóveis confrontantes. Ou seja, o silêncio será interpretado como concordância ao pedido de usucapião feito pelo usuário da área, e não como discordância, como era anteriormente. Veja:
"Art. 7o: A Lei no6.015, de 31 de dezembro de 1973,passa a vigorar com as seguintes alterações:(…)
'§ 2º Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes, o titular será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar consentimento expresso em quinze dias, interpretado o silêncio como concordância'(…).
6ºTranscorrido o prazo de que trata o § 4odeste artigo, sem pendência de diligências na forma do § 5o deste artigo e achando-se em ordem a documentação, o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso'".
Com a nova regra, o usucapião extrajudicial, introduzido no nosso ordenamento jurídico pelo art. 60 da Lei 11.979/09 e generalizado através da Lei 13.105/15 (Novo Código de Processo Civil), no artigo 1.071, terá o seguinte procedimento: não estando o imóvel em situação de litigiosidade, o interessado, devidamente assistido por advogado, poderá requerer a regularização da propriedade perante o Cartório de Registro de Imóveis de onde se encontra o bem. Na sua petição inicial, o requerente deverá comprovar os requisitos legais para obtenção do benefício, apresentando documentação demonstrando a posse pelo tempo exigido no tipo de usucapião invocado (rural, urbano, ordinário, extraordinário) e a sua natureza mansa e pacífica.
O requerimento também deverá ser acompanhado da planta do imóvel, com memorial descritivo e anotação de responsabilidade técnica; nesta planta, deverá constar a assinatura dos confinantes e dos titulares de direitos sobre o imóvel usucapiendo, o que representará anuência com o pedido.
Se o titular do direito ou demais interessados não tiverem assinado a planta, o Cartório de Registro de Imóveis procederá à sua notificação, para que se manifestem em quinze dias. Deverá, ainda, notificar as fazenda públicas municipal, estadual e federal, para eventuais impugnações em igual prazo de quinze dias. Em seguida, publicará edital em jornal de grande circulação, para dar ciência a terceiros que, em prazo de trinta dias, poderão impugnar o pedido.
Tendo havido notificação, sem que haja oposição expressa, o oficial do Cartório de Imóveis poderá prosseguir com o registro de aquisição do bem, com as descrições apresentadas pelo requerente.
Até a promulgação da Lei 13.465/17, a não manifestação das partes interessadas era considerada discordância, e provocava a remessa do procedimento ao juiz competente, transformando-se o procedimento administrativo em processo judicial. Atualmente, porém, com a não manifestação sendo considerada anuência, o procedimento poderá prosseguir na via extrajudicial, com o registro da propriedade, pelo cartório competente, em nome da parte requerente.
Não há dúvidas de que as transformações impostas pela nova Lei ampliarão de forma significativa a eficácia do instituto do usucapião extrajudicial, até então altamente prejudicada com a exigência de concordância expressa dos antigos proprietários e confrontantes com o pedido. Afinal, em muitos casos, o possuidor do imóvel usucapiendo não tinha como saber o paradeiro do proprietário do bem, o que tornava impossível a obtenção de sua anuência, fazendo-se sempre necessária a remessa do procedimento ao Poder Judiciário.
A Lei 13.465/17 trouxe, ainda, as seguintes alterações ao procedimento de usucapião, igualmente visando à sua simplificação e aplicabilidade mais abrangente: se o imóvel confrontante for um edifício, bastará que o síndico seja notificado, sendo dispensada a notificação de todos os condôminos; caso o notificando não seja encontrado ou esteja em lugar incerto e não sabido, tal fato será certificado pelo Registrador de Imóveis, que deverá promover a sua notificação por edital mediante publicação, por duas vezes, em jornal local de grande circulação, pelo prazo de quinze dias cada uma, sendo interpretado o silêncio do notificando como concordância; no caso de ausência ou insuficiência dos documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, o interessado no usucapião poderá iniciar procedimento de justificação administrativa perante o Registro de Imóveis, obedecendo, no que couber, procedimento previsto pelo Código de Processo Civil.
Com a sua recente atualização, o instituto do usucapião extrajudicial contribui com com movimento de desjudicialização ou extrajudicialização do Direito, caracterizado pelo deslocamento de competências do Poder Judiciário para órgãos extrajudiciais e para vias alternativas de solução de conflitos, permitindo uma diminuição da alarmante sobrecarga do Judiciário, além de uma mais célere e eficiente resolução de conflitos e regulamentação de direitos.