Como regularizar um "puxadinho" e deixar o imóvel em dia
Contratar um arquiteto ou engenheiro é fundamental para dar entrada no processo, que teve suas regras flexibilizadas para bens localizados em algumas regiões de Curitiba
Desconhecimento da legislação, economia ou até mesmo falta de tempo. São muitos os motivos que levam os proprietários a construir, reformar ou ampliar seus imóveis irregularmente, ou seja, sem ter projetos aprovados junto à prefeitura. O que muitos deles esquecem, contudo, é que em algum momento a regularização precisará ser feita, e que esse processo envolve custos e alguma burocracia.
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Para incentivar e simplificar a regularização das obras, a prefeitura de Curitiba publicou, em fevereiro, o decreto n.º 140/2016. O documento flexibiliza as regras urbanísticas para construções irregulares erguidas até 31 de dezembro de 2012 em diversas regiões da cidade (Zonas Residenciais (ZR) 2 e 3, Zonas de Serviço (ZS) 1 e 2 e Setores Especiais de Habitação de Interesse Social (SEHIS), além de 13 trechos de ruas), a partir da análise de parâmetros como coeficiente de aproveitamento do terreno, taxa de ocupação do imóvel, recuos obrigatórios e número de pavimentos.
23 de fevereiro de 2017 é o prazo final de vigência do decreto nº 140/2016, que flexibiliza os parâmetros para a regularização das construções. Após esta data, caberá à próxima gestão municipal a decisão de prorrogar (ou não) o prazo para a regularização simplificada.
"A taxa de ocupação, que [costuma ser] de 50%, pode chegar a até 70% nas ZR-2 e ZR-3 e a 80% nos SEHIS", detalha o secretário de Urbanismo, Reginaldo Cordeiro.
Ele acrescenta que, para dar entrada no processo, o primeiro passo é o proprietário procurar uma unidade da Secretaria do Urbanismo (nas Ruas da Cidadania ou no Edifício Delta, na Avenida João Gualberto, 623) para verificar se o imóvel se enquadra nas exigências do decreto.
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O mesmo vale para os imóveis que ficaram "de fora" da regularização simplificada pelo decreto e que, em geral, precisam responder aos parâmetros urbanísticos para serem regularizados, como lembra Mauro Grande, arquiteto e conselheiro da Associação Brasileira dos Escritórios de Arquitetura no Paraná (AsBEA-PR).
A contratação de um profissional habilitado (arquiteto ou engenheiro) é o segundo passo do processo. Ele será responsável por avaliar a situação atual do imóvel e sua correspondência (ou não) à legislação, além de desenvolver o projeto que será entregue à prefeitura para solicitar a regularização.
"Em alguns casos, é preciso promover ajustes ou até mesmo demolições na obra para que ela possa ser regularizada", conta o arquiteto.
Feito o projeto, solicita-se ao município o alvará de construção para a obra, da mesma forma como ocorre com uma "nova" construção. Com o documento em mãos, é preciso entrar com o pedido do Certificado de Vistoria de Conclusão de Obra (CVCO), antigo "Habite-se". O documento é emitido após a verificação, pela prefeitura, de que tudo o que foi aprovado em projeto foi executado de forma correta na obra.
"Com esse documento, mais o recolhimento dos impostos e taxas pertinentes a obra, o proprietário vai até o registro de imóveis e averba a construção à matrícula do bem [finalizando o processo]", explica Grande. Segundo o arquiteto, isto é importante para que a obra esteja legalizada não apenas junto ao município, mas perante todos os órgãos competentes, sejam eles estaduais ou federais.
A advogada Vanessa Tavares Lois, do escritório Marins Bertoldi Advogados Associados, conta que uma construção irregular pode impedir a locação comercial do imóvel ou até mesmo a obtenção do financiamento, no caso de venda. O fato de não estar regularizado também tem reflexos sobre o valor do bem, que sofre depreciação em relação ao legalizado, acrescenta o arquiteto Mauro Grande.
Os benefícios de investir na regularização do imóvel vão além da simples questão documental e interferem, por exemplo, nas negociações que se pretenda fazer com o bem.
"Para efeitos de partilha, os herdeiros não são obrigados a regularizar a obra antes da divisão do bem, mas em algum momento ela precisará ser realizada", acrescenta Vanessa.
A regularização da obra também impede que o proprietário venha a ser notificado e/ou multado pelo município, além de garantir a legalidade da edificação, o que previne o risco de que, em casos graves, ela venha a ser demolida.
Regularização da obra envolve custos com taxas municipais e encargos trabalhistas
Além dos aspectos documentais e de estrutura, a regularização da construção também demanda investimento financeiro. Isso porque, a parte a contratação do arquiteto ou engenheiro que assinará o projeto, cujo valor varia de acordo com a complexidade da construção, o proprietário precisará pagar taxas e impostos referentes à obra.
O pagamento da chamada outorga onerosa do direito de construir, que se dá por meio da aquisição de cotas de potencial construtivo para as obras que ultrapassam os parâmetros urbanísticos, e que são contempladas pelo decreto nº 140/2016, está entre elas. O secretário de Urbanismo, Reginaldo Cordeiro, explica que o valor de uma cota-padrão é de R$ 699, mas que o montante a ser pago varia de acordo com a localização e em quanto o imóvel ultrapassa os parâmetros legais. O pagamento pode ser parcelado em até oito vezes.
Os encargos trabalhistas, por sua vez, referem-se ao pagamento do Imposto Sobre Serviços (ISS) e do Instituto Nacional do Seguro Social (INSS). O arquiteto Mauro Grande explica que o cálculo dos tributos tem como base diversos parâmetros, como volume da construção e número de pavimentos, e que eles podem ser deduzidos do que os trabalhadores recolheram durante a obra, caso tenham sido registrados ou pago os impostos como autônomos. "Obras com mais de cinco anos não precisam recolher o INSS, que prescreve após este prazo", acrescenta a advogada Vanessa Tavares Lois, do Marins Bertoldi Advogados Associados.
Os demais custos dizem respeito ao pagamento das taxas para a emissão do alvará de construção e do Certificado de Vistoria de Conclusão de Obra (CVCO), além da averbação da construção ao registro do imóvel.