Saiba o que deve ser observado na compra e venda de bens imóveis
A dinamicidade das negociações atuais exige das partes uma maior atenção no que tange à elaboração de um instrumento válido e apto a selar a vontade de todos os envolvidos, especialmente nas transações comerciais que envolvam bens imóveis, já que, naturalmente, se tratam de valores mais expressivos.
Nesse sentido, para validade de quaisquer negócios jurídicos que visem constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, cujos valores sejam superiores a 30 (trinta) vezes o salário mínimo vigente, necessariamente deverá haver a formalização através de escritura pública, em estrito cumprimento ao determinado no Art. 108, do Código Civil.
As escrituras públicas geralmente são precedidas de contratos particulares, os quais objetivam a vinculação das partes quanto aos termos acordados, podendo, inclusive, prever pagamentos e ajustes anteriores à outorga da escritura pública de compra e venda, se for o caso.
Assim, é extremamente interessante que, antes da formalização do contrato de compra e venda, as partes façam um estudo de viabilidade negocial.
A certidão de inteiro teor do imóvel é o primeiro documento a ser analisado, vez que, através dela é possível que o comprador se certifique se há algum ônus real incidente sobre o imóvel, ou seja, se existe alguma hipoteca, alienação fiduciária, penhora, etc.
O contratante, principalmente, o comprador, pode proceder a análise do histórico do vendedor, por meio de pesquisas nos Cartórios de Protesto e órgãos da Receita Federal, Estadual e do Município onde este resida e também do local do imóvel, objeto da transação.
De igual importância são as pesquisas judiciais, onde se buscam informações sobre eventuais ações em curso contra o vendedor, de modo a localizar alguma ação sobre direitos reais do imóvel que se busca adquirir ou até mesmo ações de execução e de conhecimento em fase de cumprimento de sentença, as quais podem gerar algum ato constritivo sobre o imóvel transacionado.
Todas essas informações influirão na decisão final do comprador, que, após análise do risco negocial, poderá optar por desistir da transação ou, ciente da real situação do imóvel e dos ônus que porventura possam recair sobre ele, negociar junto ao vendedor melhores condições.
Após definição sobre a compra, o contrato deverá conter a qualificação das partes, comprador e vendedor, valendo salientar que, nos casos de pessoa física, casada, é requisito formal constar a qualificação e assinatura do cônjuge, para o fim de resguardar os interesses das partes.
No contrato de compra e venda também deve ser observado o preço total da venda, devendo ficar esclarecido se o pagamento se dará à vista, parcelado, com ou sem incidência de juros. É interessante inserir, também, uma cláusula contendo a fixação de multa e juros de mora em caso de atraso no pagamento.
Por se tratar de bens imóveis, a compra e venda pode se dar de duas formas: "ad corpus", quando o imóvel é adquirido como um todo, sem qualquer medição da área e, também, "ad mensuram", quando há a definição da extensão exata do bem, podendo, neste último caso, haver questionamento posterior por parte do comprador, caso a metragem não esteja em conformidade com o afirmado pelo vendedor no momento da negociação.
O contrato de compra e venda deve estabelecer a data da entrega da posse definitiva do bem, sendo útil determinar que o imóvel deverá ser entregue inteiramente livre de pessoas e coisas, de forma a evitar qualquer problema para o adquirente quando de seu ingresso na propriedade.
As partes também devem estabelecer no contrato a data para outorga da escritura pública definitiva de compra e venda, podendo esta ficar vinculada à alguma condição contratual ou pagamento, devendo ser tratado, também, sobre a responsabilidade das despesas com impostos, taxas ou contribuições fiscais e despesas em geral, sendo indicado determinar que referidas despesas ficarão a cargo do comprador a partir da entrega da posse do imóvel.
No intuito de vincular as partes às obrigações impostas no contrato, pode-se estabelecer multa em caso de infração contratual, a qual, recomenda-se, seja estipulada em percentual igual ou inferior a 10% (dez por cento) do valor total do contrato, percentual esse tido como legal e não excessivo pela jurisprudência majoritária atual.
Vale salientar que é imprescindível a assinatura de 02 (duas) testemunhas no contrato, com o fito de torná-lo um título executivo extrajudicial, o que possibilitará uma posterior ação de execução em caso de qualquer descumprimento das partes.
Não podem faltar no contrato, também, as cláusulas que resguardam as partes de eventuais riscos de evicção, as condições para eventual rescisão ou renúncia ao direito de arrependimento, vinculação do contrato aos sucessores, foro de eleição das partes, etc.
Ademais, deverão constar todas as outras condições estabelecidas entre os contratantes, observando sempre as determinações contidas no Código Civil, as quais determinam, dentre outras regras, que para o negócio jurídico ser válido o agente sempre deverá ser capaz, ou seja, as partes envolvidas devem possuir capacidade para os atos da vida civil.
A legislação civil determina, também, que o negócio jurídico deve se referir a objeto lícito, possível, determinado ou determinável.
Ora, o objeto do contrato não pode ser contrário à lei, deve possuir viabilidade física ou jurídica, não sendo possível a elaboração de contratos baseados em questões imaginárias, impossíveis de ocorrerem no mundo real. A lei permite, ainda, que o objeto contratual seja determinável, bastando, para tanto, que este seja determinado parcialmente ou suscetível de determinação no momento futuro, quando o contrato for exigível.
A última determinação legal refere-se à maneira de formalização do contrato, que poderá se dar por escrito, através de instrumento público ou particular ou, até mesmo, verbalmente, conforme Art. 107, do Código Civil.
Pelo exposto, nota-se que é de extrema importância que as partes tenham discernimento para elaboração do contrato a ser firmado, sendo sempre indicado o acompanhamento técnico do advogado para conferir segurança jurídica às partes e efetividade da transação comercial.
Por fim, tem-se que o contrato é o corolário da vontade das partes, cumprindo ao profissional que o elabora editá-lo de forma a respeitar as deliberações preexistentes, mas sempre, em consonância com a legislação aplicável à espécie.