Contrato de Compra e Venda de Imóvel: tire TODAS as suas dǘvidas
13 de setembro de 2019 7 minutos
Vou abordar todos esses pontos no artigo e apontar alguns erros comuns, mas que podem custar muito às partes. Então, fique comigo até o final! =)
O fato é: qualquer acordo que resulte em troca de dinheiro por um bem é um contrato de compra e venda. Ele pode ser verbal e inclusive tácito – ou seja, implícito. Duvida? Vou dar um exemplo.
Exemplos de contrato de compra e venda
Enfim, existem inúmeros exemplos de compra e venda, e seria impossível esgotar todos. Sempre que houver troca de dinheiro por algum bem, estaremos diante de um contrato de compra e venda.
Diante disso, sempre que possível, firme um contrato. Seja de compra e venda de imóvel ou qualquer outro negócio. Como diz o ditado: "palavras o vento leva".
Existe um requisito legal muito claro no Código Civil, mas que muitas pessoas ignoram. Este requisito está no art. 108 do Código Civil, que diz:
Ou seja, para imóveis com valor acima de 30 salários mínimos, é exigida a forma de escritura pública de compra e venda para que o negócio jurídico seja válido.
Art. 38. Os atos e contratos referidos nesta Lei ou resultantes da sua aplicação, mesmo aqueles que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, poderão ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública."
Na verdade, o contrato particular de compra e venda será recepcionado como um contrato de promessa de compra e venda, tendo os mesmos efeitos. Esse entendimento é feito a partir da conjunção de três artigos do Código Civil: art. 166, V, art. 170 e art. 462:
V – for preterida alguma solenidade que a lei considere essencial para a sua validade;"
Art. 170. Se, porém, o negócio jurídico nulo contiver os requisitos de outro, subsistirá este quando o fim a que visavam as partes permitir supor que o teriam querido, se houvessem previsto a nulidade."
Art. 462. O contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado."
Como em qualquer contrato, o contrato de compra e venda de imóvel tem algumas cláusulas essenciais, sem as quais as partes terão grandes problemas, isso se não for o caso de invalidá-lo. Elas são:
Objeto: o imóvel objeto do contrato deve ser muito bem descrito, de forma a não deixar qualquer dúvida. De preferência, inserir o número do registro no RGI e na Prefeitura.
Preço: o preço tem que estar claro no contrato, de modo que não haja qualquer dúvida.
Forma de pagamento: precisa estar definido no contrato o que se trata de sinal, de que forma o pagamento ocorrerá, em quantas parcelas e em quais datas.
Obrigações e prazos para cumprimento: é comum, por exemplo, colocar em contrato a obrigação do vendedor de apresentar certidões, mas esquecer-se do prazo para a apresentação. Sempre deixe estipulados todos os prazos e consequências de descumprimento, para que não haja qualquer discussão.
Posse: em que momento o comprador tomará posse do imóvel? Após o sinal? Durante o pagamento? Após a quitação? É essencial que haja essa previsão.
Possibilidade de retratação: as partes podem desistir do contrato?
Penalidades: a penalidade em caso de descumprimento deve ser clara. Será perda do sinal? Multa? Lembre-se de prever esse item.
Saiba mais sobre como fazer um contrato aqui no blog da Aurum.
Contrato de compra e venda X promessa de compra e venda
Abordei rapidamente o tema, mas vou deixar um pouco mais claro neste tópico: quais são as diferenças entre contrato de compra e venda de imóvel e promessa de compra e venda de imóvel?
O contrato de promessa de compra e venda de imóvel é um contrato preliminar. No entanto, o que é isso?
Trata-se de um contrato preparatório, um "pré-contrato" por meio do qual as partes se comprometem a assinar um contrato definitivo mais à frente.
Em regra, no caso de imóveis, esse contrato é irretratável, ou seja, não permite arrependimento. Isso dá uma segurança maior à operação. No entanto, nada impede que as partes, em consenso, entendam que possa haver arrependimento e coloquem essa previsão no contrato.
Ficou com alguma dúvida sobre contrato de compra e venda? Precisa de mais alguma informação? Comente aqui embaixo! Vamos adorar saber a sua opinião.
Qual a validade contrato de compra e venda para registrar em cartório e fazer a escritura
abril 21, 2020 às 12:12 pm
Oi Adroaldo, não entendi a pergunta. Pode detalhar mais?
março 19, 2020 às 1:31 am
Olá, posso fazer um contrato particular de compra e venda de um imóvel de propriedade de um ex casal e não levar a registro por um tempo até me capitalizar para pagar o imposto e escritura?? Mas fechar de forma particular apenas para não perder o negócio?
abril 21, 2020 às 12:13 pm
Paula, fazendo dessa forma você corre riscos. Para te responder melhor, precisaria analisar com detalhes as informações e documentos que você tem.
maria teresa feliciano inacio disse:
Posso te passar o contrato amanha as 15.30hrs depois do meu expediente do.trab
Boa noite meu amigo,gostaria de tirar algumas dúvidas,pode me passar seu Whatsapp pelo email?
Geórgia Quinta disse:
O conteúdo sobre as cláusulas essenciais que devam constar num contrato de compra e venda de imóveis (terreno), me livrou de concluir uma venda com um contrato embaraçoso, redigido pelo corretor, onde só o comprador obteria vantagens e a vendedora (eu), é quem sofreria as sanções, tendo inclusive que devolver ao comprador 70% do valor pago, caso a compradora deixasse as parcelas em atraso e a vendedora quisesse a revogação da venda, por inadimplência do comprador, etc.
Ao questionar o corretor, pela forma como o contrato foi redigido e que eu não concordava, ele disse com muita propriedade, que se tratava de um contrato padrão.
Desisti de efetuar a venda.
Agora, que li o artigo, tenho plena convicção de que entraria numa furada, o tal contrato só respaldava o comprador.
Muito obrigada por ter compartilhado o conteúdo das cláusulas essenciais que devam constar num contrato de compra e venda de imóveis.
abril 21, 2020 às 12:14 pm
Oi Geórgia, fico muito feliz de ter ajudado! Obrigado por comentar.
DENIS VICENTE DE ARAUJO disse:
Fiz um contrato de compra e venda de meu imovel em 11 de Dezembro de 2018
E prescisava regularizar documentaçao para fazer finançiamento..
A imobiliária me falou que demorava 4 meses para regularizare receber.
Mas no contrato esta 120 dias após regularização do imóvel..
E até o momento nao foi regularizado ainda..
Ja imformei a imobiliária que quero desistir da venda..
Mas me disseram que tenho que pagar 46mil de multa de quebra de contrato..
Imóvel de 215 mil..
Posso desistir e nao pagar essa multa…
Se quiser mando o contrato via zap para o Dr.
junho 8, 2020 às 7:04 pm
Posso inserir no contrato uma cláusula que vise a retomada do imóvel pelo vendedor no caso de atraso no pagamento?