Escrito por Revista Creditas em 12.07.2017 | Atualizado em 04.07.2019
A grande oportunidade de negócio na sua vida, uma viagem pelo mundo, reformar a casa ou alguma outra grande necessidade pode surgir a qualquer momento. Você não tem o dinheiro em mãos e descobriu que oferecer uma garantia te dá melhores condições em um empréstimo. Depois de pesquisar mais sobre essa modalidade de crédito, descobriu que para colocar um imóvel em garantia é necessário fazer uma alienação fiduciária.
Agora você pode estar se perguntando quais são as vantagens, os riscos e especialmente se pode perder o seu imóvel. É disso que vamos tratar neste texto.
Alienação fiduciária é um recurso legal utilizado para transferir a propriedade do imóvel a uma instituição financeira em uma operação de crédito com garantia. Ou seja, para conseguir um empréstimo com juros muito baixos, o cliente concede o bem como uma garantia de pagamento.
No fim do contrato, quando todas as parcelas estiverem quitadas, a matrícula do imóvel retorna ao proprietário original. Enquanto isso, a instituição tem a posse indireta do bem. O cliente continua com a posse direta e usufruindo do imóvel. Pode morar ou alugar. Também pode vender, desde que a dívida do empréstimo seja quitada.
A alienação fiduciária foi instituída em 1997, por meio da Lei nº 9.514. Até então, a forma utilizada nas operações em que se colocava um imóvel como garantia era a hipoteca. No entanto, esse modelo se tornou obsoleto porque envolve muita burocracia. Na hipoteca, o bem continua no nome do proprietário, dificultando a retomada do bem quando acontece a inadimplência.
Essa dificuldade gerou desinteresse dos bancos em prosseguir com a operação, pois demandava ações judiciais para tomar o imóvel. As instituições financeiras tinham muito gastos e perdas financeiras. Com a alienação fiduciária ficou mais fácil, pois todo o processo de retomada é realizado por meio de ação extrajudicial.
Entenda aqui sobre hipoteca e como funciona no Brasil
Antes de tomar o empréstimo o credor precisa se certificar de que você será capaz de honrar os seus pagamentos. Um dos primeiros passos, então, é comprovar renda. Ter um bem como garantia não assegura que você terá dinheiro para pagar as parcelas futuramente.
É recomendado também que a parcela do empréstimo não comprometa mais do que 30% da sua renda mensal. A análise de renda deve ser bem criteriosa para diminuir ao mínimo os possíveis riscos para ambas as partes.
Geralmente, as instituições permitem que você pegue até 60% do valor do imóvel emprestado. Isso é resultado de uma avaliação de alguma empresa especializada que pode gerar custos. O objetivo é proteger a financeira de possíveis irregularidades, e o cliente de quaisquer danos.
Descubra se a empresa arca com esses extras ou se você terá que pagar. Se não tiver dinheiro e não entrar em um acordo de negociação, o banco tomará o seu imóvel.
Por isso, é importante avaliar se a parcela não vai comprometer o orçamento no longo prazo. Se concluir que a operação é possível de ser feita, não tenha dúvida de que essa é a melhor alternativa para tomar o crédito.
Apesar de ter a possibilidade de retomar o bem, os bancos não têm grandes vantagens com a alienação. O processo é mais rápido comparado ao da hipoteca porque o banco não precisa entrar com uma ação judicial.
O lado bom de o cliente oferecer garantia é a parcela com juros menores. É uma transação vantajosa para ambas as partes: você paga menos e o credor tem menos chances de sofrer um calote.
Em comparação a outros tipos de empréstimos, é o mais benéfico, com 1,15% ao mês + IPCA. Para entender melhor o peso das taxas, é bom fazer uma comparação entre as modalidades de crédito. Se uma pessoa tiver uma parcela de R$ 100 mil, veja quanto ficará a dívida em 120 meses em cada tipo:
Cheque especial - R$ 1.524.001,20
Empréstimo pessoal - R$ 852.226,80
Empréstimo com garantia de imóvel - R$ 184.879,20
Pense sempre no quanto será pago por mês e principalmente no total. Evite acumular dívidas. Se a sua intenção for economizar mais, o empréstimo com garantia é o mais indicado.
Sim. Isso pode acontecer caso o cliente deixe de pagar as parcelas. Porém, o processo de tomar o bem do cliente é muito custoso para o banco. Por isso, é a última opção para a instituição. Além disso, a instituição ainda corre o risco de não recuperar todo o valor emprestado ao cliente.
Como o bem vai a leilão, o valor da venda é usado para amortizar a dívida, e o restante é devolvido ao proprietário. Portanto, o banco não tem lucro nessa operação.
Além disso, o imóvel parado não rende juros. E ainda existe o risco de o banco demorar para se desfazer do bem ou nem chegar a vendê-lo.
Exemplificando: uma pessoa deve R$ 150 mil e não paga. O seu imóvel retomado vai a leilão, fruto da inadimplência, e é vendido por R$ 250 mil. O banco vai recuperar o valor que teria para receber e devolver R$ 100 mil para o proprietário.
Se a empresa tem um melhor pagador, não precisa executar o bem. Aqui na Creditas, por exemplo, nunca precisamos realizar um processo para retomar uma propriedade.
Isso não significa que o cliente pode relaxar e não arcar com os seus compromissos. Perder o imóvel continua sendo um risco.
Mesmo durante a alienação fiduciária é possível vender ou alugar o imóvel. Este fica em nome da empresa enquanto você não quita os empréstimos, mas a posse direta continua sua. E depois de tudo pago, ele volta para o seu nome. Inclusive, você pode continuar morando ou usufruindo do imóvel como sempre fez.
A Creditas é uma fintech com juros mínimo de 1,15%. O empréstimo com garantia de imóvel te ajuda a gastar menos e, por isso, quitar mais rapidamente as dívidas.
Para saber mais sobre o processo para contratar o crédito, confira informações básicas. É fundamental conhecer os valores, juros e prazos praticados pela empresa, bem como as etapas envolvidas.
No caso do imóvel em garantia, o valor mínimo para solicitação na Creditas é de R$ 30 mil. O imóvel oferecido em garantia deve ter um valor mínimo de R$ 150 mil. É possível solicitar até 60% do valor da propriedade.
Na Creditas, o prazo para o pagamento da operação vai de 5 a 15 anos e, caso o cliente tenha condições, poderá antecipar alguma parcela ou mesmo quitar o empréstimo quando quiser. Também trabalhamos com taxas a partir de 1,15% ao mês para imóvel e 1,49% para veículo dependendo do perfil do cliente.
Os custos são incluídos no valor final do empréstimo a ser pago e o cliente não precisa arcar com isso antes de ter o dinheiro em mãos.
Inicialmente, no site da Creditas, você pode simular um empréstimo. Basta inserir o valor requerido e o número de parcelas, além de alguns dados.
Então, você passa por uma análise de crédito rigorosa. A empresa busca saber se o cliente tem condições financeiras para quitar a dívida. Se estiver qualificado, os consultores entrarão em contato para entender a situação. Também explicam como funciona o processo, os documentos necessários e tudo que é importante saber.
Depois de aprovado, o imóvel é avaliado por um engenheiro. Se passar por essa etapa, o contrato é assinado em cartório. A partir disso, demora alguns dias até o crédito ser liberado.
Normalmente, o procedimento leva em torno de 30 a 60 dias até o cliente ter o dinheiro na conta. É um processo longo e com muitas especificações, mas benéfica para o cliente.
Se você quiser saber como funciona essa simulação, confira o passo a passo:
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Olá posso fazer alienação de um terreno onde vou construir a casa e um apartamento ? O empréstimo seria pra construir uma casa.
03.09.2018 às 08:18
Oi, Juliana! Em alguns casos você pode pegar empréstimo com garantia pra isso. Mas nem todas as empresas oferecem essa opção. Na maioria das vezes você precisa estar com parte da casa construída. Abraços
12.09.2018 às 17:11
Maurício Lopes da silva disse:
Consigo alienar meu imóvel mesmo ele não tendo habite-se?
30.07.2018 às 08:12
Oi, Maurício! Isso não é possível. Para conseguir alienar um imóvel é preciso estar com ele regularizado. Além de ter o Habite-se emitido pela Prefeitura da sua cidade, essa condição deve também constar na matrícula do Registro do imóvel. Abraços