Tribunal de Justiça de Sergipe TJ-SE - Ação Rescisória : AR 0002108-68.2019.8.25.0000
Tribunal de Justiça de Sergipe TJ-SE - Ação Rescisória : AR 0002108-68.2019.8.25.0000 - Inteiro Teor
AR 0002108-68.2019.8.25.0000
ACÓRDÃO: 201921910
RECURSO: Ação Rescisória
PROCESSO: 201900606917
REQUERENTE RMN SANTOS FILHAS PART E ADMINST EMP E PAT LTDA Advogado: ANNA PAULA SOUSA DA FONSECA SANTANA
REQUERIDO AZUL IMOBILIÁRIA
REQUERIDO LUSIMARTE VIEIRA Advogado: PRISCILA GÓES PRADO
REQUERIDO ROBERTO AGUIAR DE CARVALHO Advogado: PRISCILA GÓES PRADO
AÇÃO RESCISÓRIA - ARTIGO 966 V DO CPC – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS NA AQUISIÇÃO DO IMÓVEL – OFENSA A DISPOSITIVO DE LEI – ARTIGO 49 DA LEI 4591/64 E 27 DA LEI 9514/97 – VALIDADE DA ASSEMBLEIA QUE PRORROGA O PRAZO DE ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – APLICAÇÃO DAS REGRAS ESPECÍFICAS DE CONTRATO DE AQUISIÇÃO DO BEM COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA NO TOCANTE À RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS – JULGAMENTO PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE PRECEDENTE IDÊNTICO, RECONHECENDO A VILAÇÃO A DISPOSITIVO DE LEI – REFORMA PARCIAL DO ACÓRDÃO – APLICAÇÃO DO ARTIGO 966, § 3º DO CPC – JULGAMENTO PROCEDENTE DA RESCISÓRIA – UNÂNIME.
Vistos, relatados e discutidos os presentes autos, acordam os membros da Câmara Cíveis Reunidas, por unanimidade, julgar procedente a ação rescisória, em conformidade com o relatório e voto constantes dos autos, que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.
Aracaju/SE, 22 de Agosto de 2019.
RMS SANTOS FILHAS PARTICIPAÇÕES E ADMINISTRAÇÃO EMPRESARIAL PATRIMONIAL LTDA. ajuizou a presente ação com o escopo de rescindir o acórdão proferido na ação de rescisão de contrato de compra e venda com alienação fiduciária, com devolução de valores ajuizada por ROBERTO AGUIAR DE CARVALHO e LUSIMARTE VIEIRA.
"Consumidor, Civil e Processual Civil – Ação de rescisão contratual c/c restituição de quantia e indenização por danos morais – Preliminar de Ilegitimidade passiva – Rejeitada - Bem gravado em Alienação Fiduciária – Lei 9.514/97 – Não incidência no caso concreto – Código de Defesa do Consumidor - Aplicável – Contrato de promessa de compra e venda de imóvel - Assembléia Geral que prorrogou prazo para entrega do imóvel - Abusividade – Desfazimento do contrato por culpa da vendedora no atraso da entrega do imóvel - Retorno das partes ao status quo ante – Devolução integral e imediata – Dano moral – Súmula nº 12 do TJSE – Cabível - Sentença mantida – Honorários recursais.
- O regramento geral acerca da propriedade fiduciária está prevista nos artigos 1361 e seguintes do Código Civil. Tratando-se de bens imóveis, no entanto, há regramento específico que dispõe sobre a matéria, a saber, a Lei nº. 9.514/97. Se a culpa da resolução do contrato se der por culpa dos compradores, aplicam-se os termos disciplinados na Lei nº 9.514/97. No caso dos autos, no entanto, a mora aqui tratada é do vendedor fiduciante, não havendo dispositivo na citada lei nesse sentido;
– A relação jurídica é de consumo quando as partes se enquadram nos conceitos de consumidor e fornecedor previstos nos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor, já que a empresa ré comercializa, no mercado de consumo, bem imóvel adquirido pelo autor como destinatário final;
- É entendimento jurisprudencial do STJ que tem lugar o pedido de rescisão de compromisso de compra e venda, com a restituição integral pela ré das parcelas pagas, quando demonstrado que a incorporadora foi responsável pela frustração do contrato em virtude de atraso na conclusão da obra.
- Rescindido o Contrato, por culpa exclusiva do vendedor, os contratantes devem retornar ao seu status quo ante, impondo a devolução das parcelas pagas;
- A respeito do dano moral, esta Corte de Justiça editou o enunciado nº 12 da súmula de sua jurisprudência, estipulando que "É devido o dano moral quando houver atraso na entrega de imóvel superior ao prazo de tolerância previsto no contrato, salvo prova de caso fortuito e força maior, ainda que haja cláusula contratual prevendo a multa moratória, devendo a casuística ser verificada na sua quantificação; quanto aos lucros cessantes devem ser comprovados em cada caso";
– No tocante ao pedido de restituição dos valores pagos por meio de leilão, formulado pelas requeridas, cumpre observar o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, firmado em sede de Recurso Repetitivo, de que deve ocorrer a devolução imediatamente e de uma única vez;
- Honorários sucumbenciais recursais. Majoração devida.
– Recurso conhecido e desprovido.".
Fundamenta a requerente a presente ação no disposto no art. 966, inciso V do CPC/2015, alegando que o acórdão teria violado norma jurídica.
Aduz que "a Colenda Câmara Cível manteve o entendimento da possibilidade de resolução contratual, por reconhecer a ocorrência de culpa da Requerente, na medida em que confirmou o atraso na entrega do lote, uma vez que considerou inaplicável aos Requeridos a prorrogação do prazo de entrega do bem firmado na assembleia de credores". (fls 11).
Defende que "Ao afastar a validade da assembleia de condôminos/credores/adquirentes, o acordão impugnado fere os artigos 43, III e VI, e 49 da lei de lei nº 4.591/64 que autorizam, em caso de mora ou falência do incorporador, que a administração do empreendimento seja assumida por comissão formada por adquirentes das unidades, cujas decisões, tomadas em assembleia, serão soberanas e vincularão a minoria, inclusive os adquirentes que não tiverem participado da assembleia, nem mesmo consentido individualmente com a prorrogação da data de entrega das obras. Da mesma forma, o art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, também foi ofendido, pois, ausente o inadimplemento, também não se reconhece a pertinência com a disciplina contida no referido dispositivo, pois, o contrato de comprova e venda, estando vinculado a garantia de alienação fiduciária, deve, eventual desfazimento, seguir a sistemática cogente no artigo 27, § 4º e seguintes, da lei 9.514/97, que dispões a respeito do critério de devolução de maneira específica, motivo pelo qual aponta o referido dispositivo legal como ofendido pela decisão combatida." (fls. 12)
Alega que "Em caso análogo (MESMO EMPRENDIMENTO), através de apreciação do Agravo Em Recurso Especial nº 975.829-SE, o Superior Tribunal de Justiça, reformou decisão do TJSE, reconhecendo a validade da assembleia para dilatar o prazo de entrega do empreendimento, afastando a mora da Requerente e a aplicação do art. 53 do CDC no caso concreto e determinado que fosse observada a regra do art. 27, § 4º da lei da Lei 9.514/1997, posicionando-se em consonância com a tese ora defendida". (fls. 12).
Assevera, portanto, que "deliberada e estabelecida a prorrogação do prazo para a entrega da obra para abril de 2015, com possível extensão de 180 dias, o que dilata o prazo de entrega para outubro de 2015, e tendo os Réus ajuizado a demanda de rescisão contratual que gerou o acórdão ora combatido em 2013, não há que se falar em mora dessa empresa ora Autora, devendo ser observado o procedimento do leilão previsto no art. 27, § 4º, da Lei 9.514/1997." (fls. 14).
Sustenta, ainda, que "tendo em vista a inexistência de mora da empresa Autora, haja vista a validade da assembleia geral de credores e, consequentemente, a prorrogação do prazo de entrega do empreendimento, e a própria natureza do contrato garantido por alienação fiduciária, o qual não permite a resilição contratual por vontade unilateral de um dos contratantes, não há dúvidas quanto à inaplicabilidade do art. 53 do CDC ao caso em apreço."
Dentre outros argumentos, requer a concessão da tutela antecipada, suspendendo a decisão rescindenda e o consequente cumprimento de sentença tombado sob os autos de nº 201710900920
Ao final, requer seja julgada procedente a ação para rescindir o acórdão proferido nos autos do Processo nº 201600825519, e assim anular o processo por desobediência aos artigos 43, incisos III e VI e 49 da Lei nº 4.591/64 e art. 53 do CDC, promovendo-se novo julgamento da causa, operando-se o desfazimento do contrato de compra e venda com alienação fiduciária em garantia com aplicação do art. 27 da Lei nº 9514/97.
Foi deferida a tutela de urgência para determinar a suspensão da decisão rescindenda e o conseqüente cumprimento de sentença nº 201709000920.
Devidamente citados, os requeridos alegam que:
"Sucede que a alegação de violação a norma jurídica em razão da não observância da Assembleia Geral realizada não deve em hipótese alguma ser aceita, simplesmente porque Assembleia qualquer existiu.
Ora, no momento do ajuizamento da ação sequer existia condomínio constituído, fato este que se deu apenas 02 (dois) anos depois, com a efetiva entrega da obra e aprovação da CONVENÇÃO mediante Assembleia.
Como é possível então considerar a validade da decisão de reunião de adquirentes (tecnicamente não se trata de Assembleia Geral, nos termos da lei 4.591/64) ocorrida meses depois do ajuizamento desta ação ordinária e vincular os Requerentes que sequer participaram dela..."
Afirmam que não há qualquer violação a dispositivo de lei.
Sustentam que o autor inova em sua tese defensiva com tese que jamais foi utilizada em suas peças defensivas e asseveram que "em rescisória não se autoriza o revolvimento do contexto fático e probatório com o único intuito de rever a decisão que alega violar a lei."
Ao final, pedem a improcedência da ação.
Parecer da Procuradoria de Justiça pela improcedência da ação.
A presente ação rescisória foi ajuizada nos termos do art. 966, inc. V do CPC, que dispõe:
As partes, ora requeridas, ajuizaram Ação deRescisão Contratual alegando atraso na entrega do imóvel adquirido através de contrato de compra e venda, qual seja, um lote no Condomínio Quintas do Lago da Barra, no município de Barra dos Coqueiros. O Juízo a quo extinguiu o feito sem resolução do mérito em relação a Azul Imobiliária Ltda. e julgou procedente o pedido autoral com relação a ora demandante, determinando a rescisão contratual, condenando a requerida à devolução do valor pago pelos autores de forma imediata e integral, bem como em indenização por dano moral.
O recurso de apelação interposto pela RMN SANTOS FILHAS PART E ADMINST EMP E PAT LTDA foi desprovido, reconhecendo o atraso do empreendimento por culpa do Requerido, concluindo ser devida integramente a restituição das parcelas devidamente pagas pelos autores/apelados. Restou decidido ainda que não consta a anuência dos autores ao novo prazo estipulado em assembleia geral. Além disso, considerou a mora do vendedor/fiduciante e, portanto, aplicável o artigo 53 do CDC, já que o artigo 26 e 27 da lei 9514/97 disciplina apenas a mora do comprador.
Vejamos os fundamentos do acórdão sobres os seguintes temas:
"A Lei n.º 9.514/97 em seu art. 26 define a mora do fiduciante e disciplina em seu art. 27 a forma de restituição da quantia que, eventualmente, sobejar, em caso de mora do adquirente, estabeleceu normas gerais de aplicação aos contratos de alienação fiduciária de imóveis, ...
Assim, se a culpa da resolução do contrato se der por culpa dos compradores, aplicam-se os termos disciplinados na Lei nº 9.514/97.
No caso dos autos, no entanto, a mora aqui tratada é do vendedor fiduciante, não havendo dispositivo na citada lei nesse sentido.
A mora em questão trazida em juízo para ser analisada, fora do fiduciário, no caso, da vendedora, da apelante, não se vislumbrando dispositivo legal específico para esta situação.
Diante de tal omissão legal especial, cabe assim a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, em toda sua plenitude, por se tratar de uma relação consumerista, inclusive o seu art. 53
Ora, o atraso na entrega do imóvel é causa para rescisão do pacto, pois os adquirentes não são obrigados a esperar indefinidamente pela conclusão da obra, efetuando pagamentos mensais sem receber a contraprestação ajustada.
Verifica-se, portanto, que os compradores não agiram com culpa, nem deram causa ao atraso na entrega do imóvel, não podendo ser punidos por descumprimento do contrato, uma vez que se encontram adimplentes com as prestações.
Com relação a alegação de que restou aprazada uma nova data para a entrega do imóvel, entendo que a mesma não deve prosperar haja vista que não consta a anuência dos autores a esse novo prazo, seja através de contrato, seja em participação à Assembléia Geral, na qual, inclusive os apelados contestam sua validade.
Ressalte-se que a decisão adotada na Assembléia Geral não pode ser imposta ao apelado que nela não se fez presente, ... "
A Lei 9514/97 que "dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel ...", estabelece no artigo 26 da Lei 9514/97 que constituído em mora do devedor fiduciante/comprador, consolida-se a propriedade em nome do fiduciário. O artigo 27, por sua vez, prevê a forma como será a restituição do valor pago.
Já a Lei 4591/64 que "Dispõe sôbre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias" estabelece no artigo 49 que "Os contratantes da construção, inclusive no caso do art. 43, para tratar de seus interêsses, com relação a ela, poderão reunir-se em assembléia, cujas deliberações, desde que aprovadas por maioria simples dos votos presentes, ..."
A tese de violação desses dispositivos foi assentada pelo Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Agravo no RESP n. 975.829/SE, interposto em face da negativa de admissibilidade do RESP oferecido contra acórdão desta Corte de Justiça – apelação cível n. 201600800910, que trata da mesma matéria e empreendimento.
Conforme se avista da decisão proferida naquele Julgado, o REsp foi interposto com base no artigo 105, III, a da Constituição Federal, ou seja, quando a decisão recorrida "contrariar tratado ou lei federal, ou negar-lhes vigência".
Eis o que consta no Relatório:
No especial, interposto com fulcro na alínea a do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, RMN Santos Filhas Participação Administração Empresarial e Patrimonial Ltda alega violação dos arts. 27, §§ 4º, 5º e 6º, da Lei 9.514/1997 e má aplicação do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor à espécie, ..."
E a Corte Superior reformou o acórdão desta Corte para determinar aplicação da regra disposta no artigo 27 da Lei 9514/97.
Assim, consta na ementa:
"AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULAS 282 E 356/STF. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. ASSEMBLEIA GERAL. PRORROGAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA. AFASTAMENTO DA MORA. LEI 9.514/1997, ART. 27, § 4º. APLICAÇÃO. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, ART. 53. NÃO INCIDÊNCIA. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. IMPOSSIBILIDADE.
2. A decisão tomada pelos adquirentes em assembleia geral, considerada válida pelas instâncias ordinárias, obriga os demais quanto à prorrogação do termo final da obra, afastando a mora da empreendedora a ensejar a rescisão
3. Descaracterizado o inadimplemento, não se cogita da aplicação do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor ao caso dos autos, diante da incidência do art. 27, § 4º, da Lei 9.514/1997, que disciplina de forma específica a aquisição de imóvel mediante garantia de alienação fiduciária.
4. Agravo interno a que se nega provimento." (AgInt nos EDcl no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 975.829 – SE)
Melhor dizendo: reconheceu a validade da prorrogação do prazo conforme decisão em Assembleia, acatando portanto a incidência do artigo 49 da Lei 4591/64 e, assim, afastada a mora do fiduciante/vendedor/empreendedor; além disso, afirmou ser inaplicável o artigo 53 do CDC, devendo a rescisão contratual ser resolvida nos termos do artigo 27 da Lei 9514/97.
A presente rescisória, portanto, deve ser acatada, visto que tese de violação a dispositivo de lei já foi assentada pela Corte Superior que tem como uma das funções, decidir se decisões proferidas pelos Tribunais Pátrios, ofendem a dispositivo de lei federal.
Concluo, então, que esses fundamentos são suficientes para amparar a pretensão autoral, com fuste no artigo 966, V do CPC, uma vez que o acórdão ofendeu o artigo 49 da Lei 4591/64 porque não considerou a validade da Assembleia e artigo 27 da lei 9514/97 que foi afastado na implementação da rescisão.
Deste modo, deve ser aplicado o disposto no artigo 974 do CPC, a saber:
"Art. 974. Julgando procedente o pedido, o tribunal rescindirá a decisão, proferirá, se for o caso, novo julgamento e determinará a restituição do depósito a que se refere o inciso II do art. 968.
Impõe-se, assim, a rescisão parcial do julgado/acórdão, mais precisamente, no tocante à forma de devolução dos valores pagos. Ressalto, neste ponto, que não houve qualquer insurgência quanto à condenação por indenização por dano moral e o pedido rescisório, a saber:
"Seja julgada procedente a ação para rescindir o acórdão proferido nos autos do Processo nº 201600825519, e assim anular o processo por desobediência aos artigos 43, incisos III e VI e 49 da Lei nº 4.591/64 e art. 53 do CDC, promovendo-se novo julgamento da causa, operando-se o desfazimento do contrato de compra e venda com alienação fiduciária em garantia com aplicação do art. 27 da Lei nº 9514/97;" (fls. 26).
Deste modo, deve ser aplicado o artigo 966, § 3º do CPC, qual seja:
In casu, o capítulo refutado é aquele pertinente aos danos materiais, mais precisamente, ao valor a ser restituído aos autores após a rescisão contratual. A parte do julgamento referente à indenização por dano moral fica intocada porque não foi objeto desta rescisória; assim, transitada em julgado, em a coisa julgada – artigo 5º, XXXVI da Constituição Federal.
Ante o exposto, deve ser julgada procedente esta Ação Rescisória para rescindir parcialmente o acórdão proferido na apelação cível n. 201600825519, e dar parcial provimento ao apelo para reformar a sentença e julgar parcialmente procedente o pedido autoral, determinando-se a rescisão contratual na forma do artigo 27 da Lei 9514/97.
Custas e honorários advocatícios pelos demandados, os quais fixo em 10% do proveito econômico obtido (artigo 85, § 2º do CPC), qual seja, sobre a diferença entre o que foram condenados a restituir (R$ 58.000,00) e o que efetivamente será devolvido, com aplicação do artigo 27 da Lei sobredita.
Autorizo a restituição do depósito necessário em favor do autor, nos termos do artigo 974 do CPC.
Disponível em: https://tj-se.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/750980059/acao-rescisoria-ar-21086820198250000/inteiro-teor-750980064