Alteração ao regime jurídico da exploração dos estabelecimentos de alojamento local
​​​​Está em vigor a Portaria n.º 262/2020, de 6 de novembro, que estabelece as condições para o funcionamento das modalidades de estabelecimentos de alojamento local, nos termos do previsto no artigo 12.º n.º 5 da Lei n.º 62/2018, de 22 de agosto, que alterou o regime jurídico de exploração dos estabelecimentos de alojamento local.
A Lei nº 62/2018, de 22 de agosto​, alterou o regime jurídico de exploração dos estabelecimentos de alojamento local, tendo o seu artigo 13.º-A sido alterado pelo artigo 347.º da Lei nº 71/2018, de 31 de dezembro.
Apresentam-se as principais alterações.
// Registo do Alojamento Local
1. O registo de novas unidades de Alojamento Local (AL) continua a realizar-se no Balcão Único Eletrónico, sendo emitido um documento com um número de registo, que constitui o título válido de abertura ao público.
2. O documento é emitido no prazo de 10 dias ou, no caso de hostels, 20 dias, podendo durante este prazo a câmara opor-se ao registo por:
a. Incorreta instrução do registo;
b. Violação de restrições definidas, caso se trate de uma área de contenção previamente identificada pela câmara, ou falta de autorização de utilização do imóvel.
3. Em edifícios em propriedade horizontal onde coexista habitação, o registo de novos hostels passará a depender de autorização do condomínio. A ata da assembleia na qual conste a autorização deve acompanhar a comunicação para efeitos de registo.
// Novos requisitos de funcionamento
4. Passa a ser obrigatório para o titular da exploração celebrar e manter válido um seguro de responsabilidade civil extracontratual que garanta os danos patrimoniais e não patrimoniais causados a hóspedes e a terceiros decorrentes do exercício da atividade de prestação de serviços de alojamento, com o capital mínimo de €75 000 por sinistro.
Tratando-se de estabelecimento de alojamento local integrado em edifício em regime de propriedade horizontal, o titular da exploração fica ainda obrigado a celebrar ou a fazer prova da existência de seguro válido que garanta os danos patrimoniais diretamente causados por incêndio na ou com origem no estabelecimento.
A falta de seguros válidos é fundamento de cancelamento do registo.
5. Os estabelecimentos de AL devem disponibilizar aos hóspedes um livro com informações em português, inglês e mais duas línguas, sobre as regras de funcionamento, utilização do alojamento, deposição de lixos e ruído.
Caso exista, o regulamento do condomínio também deve fazer parte do livro de informações.
O documento deve igualmente ter o contacto telefónico do responsável pela exploração do estabelecimento.
6. Clarifica-se a forma de cálculo da capacidade máxima nas modalidades de moradia, apartamento, quarto e estabelecimento de hospedagem: é determinada pela multiplicação do número de quartos por 2, acrescida da possibilidade de acolhimento de mais dois utentes na sala.
Nestas mesmas modalidades e havendo condições de habitabilidade, cada unidade poderá ainda comportar, no máximo, duas camas suplementares para crianças até aos 12 anos.
7. Nas modalidades de apartamentos e quartos deve ser afixada junto à entrada do estabelecimento uma placa identificativa. No caso dos hostels a placa deve ser afixada no exterior do edifício, junto à entrada principal.
// Novas regras quanto a condomínio
8. O condomínio pode fixar o pagamento de uma contribuição adicional correspondente às despesas decorrentes da utilização acrescida das partes comuns, com um limite máximo de 30% do valor da quota anual respetiva.
9. Quando exista uma prática reiterada e comprovada de atos que perturbem a normal utilização do prédio e que causem incómodo e afetem o descanso dos condóminos, a assembleia de condomínio pode, através de deliberação fundamentada de mais de metade da permilagem do edifício, opor-se ao exercício da atividade de alojamento local, dando conhecimento ao presidente da câmara municipal a quem cabe a decisão final.
// Áreas de contenção definidas pelas câmaras
10. As câmaras municipais podem aprovar, por regulamento e com deliberação fundamentada, áreas de contenção para instalação de novos AL podendo impor limites relativos ao número de novos AL.
As câmaras comunicarão ao Turismo de Portugal caso deliberem definir áreas de contenção.
Esses limites devem ser reavaliados, no mínimo, de dois em dois anos.
Para o efeito, o Turismo de Portugal e o Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana disponibilizam dados desagregados sobre o número de estabelecimentos de alojamento local e fogos de habitação.
Nas zonas que sejam definidas pelas câmaras municipais como áreas de contenção, a instalação de novas unidades de AL necessita de autorização expressa da câmara municipal.
11. Nas áreas de contenção, o mesmo proprietário apenas pode explorar um máximo de sete estabelecimentos de AL, salvaguardando-se todos os registos existentes.
12. Nas áreas de contenção, o número de registo de alojamento local de moradias ou apartamentos é pessoal e intransmissível.
// Competência de fiscalização
13. As competências de fiscalização passam a ser partilhadas entre a Autoridade de Segurança Alimentar e Económica (ASAE) e as câmaras municipais.
// Cancelamento do registo
14. O Presidente da câmara municipal territorialmente competente passa a poder determinar o cancelamento do registo do respetivo estabelecimento quando:
​​a. Se verificar instalação de novo alojamento local em violação das áreas de contenção definidas;
b. Houver violação dos requisitos estabelecidos nos artigos n.º11 a n.º17 (nomeadamente capacidade, requisitos gerais, seguro multirrisco, e requisitos de segurança)
15. No caso de cancelamento por decisão do Presidente da câmara municipal em virtude da prática reiterada e comprovada de atos que perturbem a normal utilização do prédio, causem incómodo e afetem o descanso dos condóminos, este cancelamento tem um prazo máximo de um ano e recai sobre o imóvel, independentemente da entidade exploradora ou proprietária.
// Comunicação do cancelamento e da interdição
16. A cessação da exploração de atividade passa a ser comunicada através do Balcão Único Eletrónico num prazo máximo de dez dias.
17. O titular da exploração também tem de comunicar às plataformas eletrónicas de reservas, no mesmo prazo máximo de 10 dias, o cancelamento do registo e a interdição temporária.
// ​Entrada em vigor e normas transitórias
18. A lei entrou​ em vigor no dia 21 de outubro de 2018.
19. Mantêm-se válidos os registos de estabelecimentos de AL no Registo Nacional de Alojamento Local realizados até à data da entrada em vigor da lei. As alterações introduzidas relativas às condições de acesso à atividade e requisitos de instalação apenas são aplicáveis aos estabelecimentos de AL que se instalem após essa data.
20. Os estabelecimentos de AL existentes dispõem do prazo de dois anos, a contar de 21 de outubro de 2018, para se adaptarem aos novos requisitos de funcionamento, concretamente os que respeitam à obrigatoriedade de seguro, à afixação de placas identificativas e aos valores de contribuição para o condomínio.​​​​
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