REABILITAR – ESTÁ ABERTA UMA JANELA DE OPORTUNIDADES!
Na Statusknowledge temos sido abordados por investidores e proprietários imobiliários com questões técnicas e de detalhe relacionadas com investidores, para além do facto de por vezes estarmos em contacto com imobiliárias por força de acompanharmos os clientes em projectos de construção e licenciamento dos mais diversos empreendimentos, comerciais, industriais e urbanisticos. Por esse facto e atendendo a oportunidade o nosso Partner e Arquitecto Miguel Pessoa escreveu um oportuno artigo sobre uma matéria que pode e muito interessar. Recomendamos a sua leitura se procura informações sobre a reabilitação urbana como investidor ou como proprietário, em todo o caso se necessitar da nossa equipa estamos prontos!
A reabilitação urbana é uma prioridade do presente e do futuro. Com efeito, a reabilitação do edificado existente em Portugal representa apenas cerca de 6,5% do total da actividade do sector da construção, bastante aquém da média europeia, situada nos 37 %. Acresce que, de acordo com os Censos 2011, existem cerca de dois milhões de fogos a necessitar de reabilitação, o que representa cerca de 34% da mancha habitacional do território nacional.
Com o objectivo de contrariar esta tendência, ao invés de uma aposta em novas construções, a política do ordenamento do território desenvolvida pelo Governo privilegia a reabilitação através de operações urbanísticas de conservação, alteração, reconstrução e ampliação, enquanto soluções mais adequadas à actual realidade do país.
Neste sentido foi aplicado um conjunto de medidas que visam acelerar e dinamizar o processo de reabilitação urbana em diversas áreas, que vão desde a flexibilização dos regulamentos que regem as empreitadas de reabilitação urbana, a diversos incentivos fiscais aplicáveis a este tipo de obra.
O regime excepcional de reabilitação urbana
O Regime excepcional de reabilitação urbana, através do decreto-lei 53/2014 estabelece um regime excepcional e temporário aplicável à reabilitação de edifícios ou de fracções, cuja construção tenha sido concluída há pelo menos 30 anos ou localizados em áreas de reabilitação urbana, sempre que se destinem a ser afectos total ou predominantemente ao uso habitacional. Considera-se que um edifício ou fracção se destina a ser afecto, predominantemente, a uso habitacional quando pelo menos 50% da sua área se destine a habitação e a usos complementares, designadamente, estacionamento, arrecadação ou usos sociais.
Consideram-se operações de reabilitação, as seguintes operações urbanísticas:
Neste contexto, o decreto-lei prevê a dispensa temporária do cumprimento de algumas normas previstas em regimes especiais relativos à construção, quando as mesmas, por terem sido orientadas para a construção nova e não para a reabilitação de edifícios existentes, possam constituir um entrave à dinamização da reabilitação urbana, e desde que, em qualquer caso, as operações urbanísticas não originem desconformidades, nem agravem as existentes, ou contribuam para a melhoria das condições de segurança e salubridade do edifício ou fracção.
A referida dispensa incide, designadamente, sobre aspectos relacionados com áreas mínimas de habitação, altura do pé-direito ou instalação de ascensores. Do mesmo modo prevê a dispensa de observância de determinados requisitos resultantes dos regimes jurídicos em vigor sobre acessibilidades, requisitos acústicos, eficiência energética e qualidade térmica, instalações de gás e infra-estruturas de telecomunicações em edifícios.
Com vista a conferir segurança aos investimentos que sejam realizados ao abrigo do presente regime, salvaguarda-se, expressamente, que as operações de reabilitação que venham a ser realizadas com dispensa dos requisitos nele previstos, não são afectadas pela cessação de vigência do regime excepcional, desde que seja mantido um uso habitacional predominante.
Poderá ser aplicada a taxa de 6% do IVA, em obras de reabilitação urbana nos seguintes casos:
Empreitadas de beneficiação, remodelação, renovação, restauro, reparação ou conservação de imóveis ou partes autónomas destes afectos à habitação, com excepção: - dos trabalhos de limpeza; dos trabalhos de manutenção dos espaços verdes; e das empreitadas sobre bens imóveis que abranjam a totalidade ou uma parte dos elementos constitutivos de piscinas, saunas, campos de ténis, golfe ou minigolfe ou instalações similares.
A taxa reduzida não abrange os materiais incorporados, salvo se o respectivo valor não exceder 20 % do valor global da prestação de serviços-
No Orçamento de Estado de 2013, foi criada a opção dos rendimentos prediais serem tributados autonomamente à taxa de 28% (5% se estiverem enquadrados no âmbito da reabilitação urbana), caso seja fiscalmente a opção mais vantajosa para o senhorio, nos termos do n.º 7 do Artigo 72.º do Código do IRS, ao invés de serem obrigatoriamente englobados e tributados juntamente com os demais rendimentos, como até agora. Desta forma, é consagrado um tratamento fiscal igual ao previsto para investimentos em activos financeiros, como é o caso dos depósitos bancários,
Os rendimentos prediais auferidos por sujeitos passivos de IRS residentes em território português, nos termos do n.º 6 do Artigo 71.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais, são tributados à taxa de 5%, sem prejuízo da opção pelo englobamento, quando sejam inteiramente decorrentes do arrendamento de:
b) Imóveis arrendados passíveis de actualização faseada das rendas nos termos dos artigos 27.º e seguintes do Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU), que sejam objecto de acções de reabilitação.
Dedução à colecta de 30% dos encargos suportados pelo proprietário relacionados com a reabilitação, até ao limite €500
b) Imóveis arrendados passíveis de actualização faseada das rendas nos termos dos artigos 27.º e seguintes do NRAU, aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, que sejam objecto de acções de reabilitação.
Ficam isentos de IMI os prédios urbanos objecto de reabilitação urbanística, pelo período de dois anos a contar do ano, inclusive, da emissão da respectiva licença camarária.
Também ficam isentas de IMT as aquisições de prédios urbanos destinados a reabilitação urbanística, desde que, no prazo de dois anos a contar da data da aquisição, o adquirente inicie as respectivas obras.