Investimentos em Fundos Imobiliários | Socopa
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Fundo de Investimento Imobiliário, ou FII, é um tipo de investimento que tem por objetivo aplicar seus recursos em ativos imobiliários, tais como edifícios comerciais, shopping centers, hotéis e galpões logísticos. Também é possível que este tipo de fundo aplique em ativos financeiros com lastro imobiliário, tais como outros FII.
Esta é uma das formas mais inteligentes de se investir no mercado imobiliário, com diversas vantagens em relação ao investimento direto em imóveis. Duas grandes vantagens são a isenção de imposto de renda nos rendimentos distribuídos pelo fundo aos cotistas* e o menor menor capital necessário para investimento.
Os Fundos de Investimentos Imobiliários permitem que o investidor possua participação em empreendimentos que, dado o volume de recursos necessários, não estariam ao alcance de investidores individuais.
Enquanto os aluguéis de imóveis são taxados em até 27,5% do imposto de renda, os rendimentos dos fundos negociados na bolsa não tem indicidência do imposto para pessoas físicas. O investidor sóterá que pagar o imposto de renda sobre eventual valorização do valor das cotas na bolsa.
Baixo custo e sem burocracia
Os custos são em média muito inferiores às transações imobiliárias diretas, pois não envolvem taxas e impostos. Ao adquirir cotas dos Fundos de Investimentos Imobiliários, o investidor não precisa preocupar-se com a locação, cobranças, distribuições, certidões, escrituras, etc, já que esses assuntos são de responsabilidade do administrador do fundo.
Negociação de cotas diretamente no Home Broker
Ao contrário da venda de um imóvel onde os processos exigem cuidados, os Fundos Imobiliários podem ser negociados diretamente através do Home Broker da Socopa Invest, de forma rápida, segura e a qualquer momento. Você ainda pode vendê-las em uma única operação ou apenas parte delas.
Na Socopa Invest você não paga corretagem nas suas operações com os Fundos de Investimentos Imobiliários.
Comparação entre Compra de um imóvel x FII
Comprar de um imóvel Investir em um Fundo Imobiliário
▼ Valor mínimo de investimento muito alto ▲ Valor muito mais acessível para adquirir cotas
▼ Aluguéis possuem taxa de até 27,5% do IR ▲ Menor risco de desvalorização
▼ Risco de inadimplência ▲ Gestão de locação, gestão e distribuição são feitas por um gestor profissional
▼ A transação de venda depende de diversas variáveis e burocracias que tornam difíceis a venda do imóvel ▲ Risco de desvalorização e deterioração diluídos, já que um fundo pode ser formado por mais de um empreendimento
▼ Altos custos de transação, como taxa de corretagem ▲ Não há incidência de IR para pessoas físicas*;
▲ Facilidade de venda de cotas e recebimento do dinheiro investido de forma mais rápida
▲ E na Socopa Invest, corretagem zero
* Consulte as condições de isenção de Imposto de Renda abaixo, na seção "Custos e Impostos"
Aqui você encontra os principais conceitos e regras para investir nos FIIs
Quais os custos para este investimento?
Na compra de cotas através de oferta pública de distribuição, não há nenhum custo para o cliente. Já para a compra de cotas que são negociadas em bolsa, são devidos emolumentos, pagos à bolsa, e corretagem paga a corretora. Mas na Socopa Invest você não paga corretagem em suas operações com Fundos Imobiliários. Há cobrança de uma taxa de custódia no valor de R$ 10 por mês, mas clientes que realizarem ao menos uma operação que gere corretagem no mês são isentos da cobrança. O custo dos emolumentos cobrados pela bolsa bem como demais custos estão disponíveis detalhadamente em nosso site, na seção "Custos", "Bovespa".
Como funciona a isenção de imposto de renda? Como é a tributação no caso de venda das cotas?
Quase todo investidor é isento de imposto de renda na distribuição dos rendimentos. O cotista é isento desde que:
- seja pessoa física;
- não possua 10% ou mais das cotas do fundo imobiliário;
- o fundo tenha, no mínimo, 50 cotistas, e tenha suas cotas exclusivamente negociadas em bolsa ou mercado de balcão organizado;
- o fundo distribua, pelo menos a cada seis meses, 95% de seu rendimento aos cotistas;
- o fundo não invista em empreendimento imobiliário que tenha como incorporador, construtor ou sócio, cotista que possua mais de 25% das cotas do fundo.
No caso de alienação, ou seja, de venda das cotas, incide imposto de 20% sobre o lucro da operação. A responsabilidade pelo apuração e pelo pagamento do imposto é do próprio investidor. A Socopa Invest oferece a Calculadora de Imposto de Renda, que auxilia no cálculo do imposto devido.
Comprando fundos de imobiliários
Posso comprar cotas de um Fundo Imobiliário que já é negociado?
Sim. Através do nosso Home Broker você pode enviar suas ordens de compra de fundos imobiliários. Basta conhecer o código de negociação do fundo, consultar as ordens de venda disponíveis no mercado e enviar sua ordem.
Como comprar cotas de um Fundo Imobiliário que está sendo lançado?
Para comprar cotas de fundos imobiliários que estão sendo lançados você precisa participar da oferta pública de distribuição das cotas do fundo. É um procedimento através do qual os investidores manifestam junto às corretoras suas intenções de investimento. Algumas corretoras de valores, entre elas a Socopa Invest, se credenciam como distribuidoras das cotas destes fundos, e permitem que seus clientes participem das ofertas através de seu site. Atenção! Nesse tipo de operação não incide corretagem ou qualquer outra taxa. Os procedimentos e demais características variam de oferta para oferta, por isso é muito importante que o investidor leia o prospecto antes de aceitar a oferta, em especial a seção "Fatores de Risco".
Como todo investimento, investir em fundos imobiliários envolve riscos. Conheça os principais.
Risco de mercado - Como outros ativos, o valor de mercado das cotas dos fundos imobiliários oscilam. Isso ocorre por conta de as cotas serem negociadas em bolsa de valores. O valor pelo qual elas são negociadas depende da ação dos compradores e vendedores, como na negociação de qualquer outro ativo.
Liquidez - Ativos muito líquidos são aqueles que podem ser transformados rapidamente em dinheiro. Em contrapartida, ativos com baixa liquidez são aqueles em que esta conversão não é tão simples. A liquidez dos fundos imobiliários negociados em bolsa varia de fundo para fundo: alguns tem um alto volume negociado, enquanto outros nem tanto.
Inadimplência - Se um inquilino deixa de pagar o aluguel, o proprietário deixa de receber, é evidente. O mesmo pode ocorrer com um fundo imobiliário. Contudo, normalmente existem salvaguardas contratuais, multas, etc, que ajudam a reduzir este risco.
Obra - Fundos imobiliários que investem em empreendimentos que ainda estão em obras correm riscos como o de acidentes, estouros no orçamento, atrasos e variações climáticas.
Risco físico - Um imóvel é, como todos sabemos, um ativo físico. Existem riscos de desabamento, incêndio e outros danos, mas que normalmente são mitigados pela contratação de seguros, por exemplo.
Vacância - Para quem possui um imóvel como investimento, imóvel bom é imóvel ocupado. A vacância, ou seja, o imóvel vazio, sem inquilino, é o maior pesadelo para o investidor: sem inquilino, não há receita. Nos fundos imobiliários, este risco também existe. Para reduzí-lo, em geral os contratos são de prazo mais longo. É bastante comum a existência de contratos de 10 anos, por exemplo.
Informações sobre os fundos de investimentos e como investir
Os Fundos Imobiliários são indicados se você se enquadra em pelo menos uma das afirmações abaixo.
- Quero investir no mercado imobiliário.
- Quero uma rentabilidade superior aos investimentos de renda fixa.
- Quero investir em renda variável, mas não quero correr o risco do mercado de ações.
- Quero investir em diversos imóveis, mas não possuo os recursos necessários para esta diversificação.
- Quero que um gestor de investimentos cuide do meu dinheiro aplicado em Fundos Imobiliários.
Em diversas situações o Fundo Imobiliário pode ser uma boa alternativa de investimento!
Para investir em Fundos Imobiliários você deve adquirir cotas de um destes fundos. Basicamente existem duas formas de adquirir suas cotas:
- Participando de uma Oferta Pública de distribuição - quando emite novas cotas, o fundo contrata algumas corretoras, entre elas a Socopa Invest, para distribuírem estas cotas. Quando ocorrem, estas ofertas são disponibilizadas em nosso site. Atenção! Nesse tipo de operação não incide corretagem ou qualquer outra taxa. Verifique o procedimento e o prospecto da oferta para ter todas as informações a respeito da oferta.
- Comprando em bolsa de valores - diversos Fundos Imobiliários tem suas cotas negociadas em bolsa, num ambiente onde os investidores do fundo podem vender suas cotas, e novos investidores podem adquirir estas cotas. Conhecendo o código de negociação do fundo você pode consultar seu preço atual e uma lista de ofertas de compra e de venda. Através de nosso site você pode também enviar suas ofertas de compra de cotas. Nesta operação incide taxa de corretagem e outras taxas cobradas pela bolsa, que administra o ambiente de negociação das cotas.
Qual é a rentabilidade deste investimento?
A rentabilidade do investimento em Fundos Imobiliários é composta por:
- Rendimentos - tipicamente os Fundos Imobiliários distribuem, mensalmente, 95% do seu resultado diretamente aos cotistas, na forma de rendimentos. Estes rendimentos são depositados diretamente em sua conta na Socopa Invest, ficando disponíveis para resgate ou para novas aplicações. Importante: os rendimentos depositados distribuídos pelos Fundos Imobiliários são isentos de imposto de renda!*
- Ganhos de Capital - o valor de mercado da cota do fundo flutua ao longo do tempo. Ela pode subir ou cair, dependendo de diversos fatores, tanto específicos de cada fundo quanto conjunturais, da economia. Quando o cotista vende suas cotas, apura lucro ou prejuízo dependendo do preço que pagou nessas cotas.
Ou seja, é muito parecido com um imóvel que você compra, aluga e depois vende: a rentabilidade do investimento é dada pela soma do valor da venda e dos rendimentos recebidos menos o valor pago inicialmente.
Basicamente o fundo imobiliário capta recursos no mercado junto aos investidores, que receberão, em contrapartida, cotas do fundo. O fundo, de posse dos recursos financeiros, faz os investimentos, de acordo com o proposto no prospecto da oferta. Esses investimentos em geral estão relacionados à aquisição de imóveis que irão compor a carteira do fundo.
Após a aquisição, o fundo faz um contrato de aluguel destes imóveis. Em geral o inquilino de cada imóvel já estava definido antes da constituição do fundo. Por vezes a aquisição pode acontecer até mesmo com o contrato de locação em vigor: são características que variam caso a caso, fundo a fundo.
Uma vez que o imóvel está ocupado, o fundo passa a ter receita, proveniente do pagamento desse aluguel. É esta receita que, após a dedução dos custos com a administração do fundo, é repassada aos cotistas na forma de rendimentos.
Algumas diferenças, contudo, podem ocorrer: alguns imóveis são adquiridos ainda em construção, por exemplo. Também há fundos que não investem diretamente em imóveis, mas sim em outros fundos imobiliários. É possível, ainda, que um fundo imobiliário capte recursos sem um objetivo claramente definido, e vá buscar opções somente após a captação de recursos.
Da mesma forma que no mercado de ações existem empresas de atividades tão distintas quanto bancos, mineradoras ou construtoras, existem fundos imobiliários que também possuem estratégias bem diferentes entre si.
O tipo mais comum de fundo imobiliário é o que chamamos de fundo de renda. São fundos que buscam investir em imóveis para obter receita através do aluguel deste ativo. Estes fundos podem ter um único imóvel em sua carteira, como um prédio comercial, sendo assim um fundo mono ativo. Este imóvel pode ter apenas um locatário, concentrando o risco de crédito, ou pulverizar este risco locando o imóvel para diversos inquilinos, incorrendo em maior risco de vacância. Mas o fundo pode também investir em diversos imóveis, sendo chamados de fundos multi ativos.
Um outro tipo de fundo imobiliário é conhecido como fundo de desenvolvimento. Estes fundos investem em empreendimentos durante o seu período de desenvolvimento, ou construção. Por esta razão são fundos com maior risco, que buscam, consequentemente, um retorno compatível com este risco. Após a conclusão do empreendimento o fundo pode vender o imóvel ou tornar-se um fundo de renda.
Tanto os fundos de renda quando os fundos de desenvolvimento são também conhecidos no jargão do mercado como "fundos de tijolo", pois ambos investem diretamente em ativos imobiliários. Em contrapartida existem os chamados "fundos de papel", que investem em papéis, títulos com lastro imobiliário.
Os "fundos de papel", ou de um modo mais formal fundos de ativos com lastro imobiliário, são fundos que investem em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), Letras de Crédito Imobiliário, cotas de outros Fundos Imobiliários e outros ativos relacionados ao setor imobiliários. A gestão destes fundos é feita por uma equipe especializada neste mercado, que é responsável pela alocação dos recursos nos diversos ativos. Em geral possuem gestão bastante ativa, ou seja, os ativos que compõem a carteira mudam com alguma frequência, pois parte importante do lucro destes fundos vem do ganho de capital resultante da negociação destes papéis.
São várias as diferenças entre o investimento direto em imóveis e o investimento através de um fundo imobiliário. Vamos a elas.
Tributação: os rendimentos mensais recebidos por pessoa física são isentos de imposto de renda*, enquanto a receita de aluguéis recebidos pelo proprietário do imóvel sofrem tributação de até 27,5%.
Simplicidade: comprar um imóvel é um processo complexo, que envolve uma enorme burocracia como certidões, escrituras, a procura do imóvel ideal, etc, além do trabalho, e dos custos, para manutenção do imóvel. Ao investir em um fundo imobiliário tudo que o investidor precisa é ter uma conta em uma corretora, comprar suas cotas e receber os rendimentos.
Liquidez: vender um imóvel também não é tarefa simples. Além da burocracia, normalmente encontrar um comprador exige tempo e dedicação. Para comprar e vender cotas de fundos imobiliários o investidor conta com um mercado organizado, a bolsa de valores, onde os compradores e vendedores registram suas ordens e realizam negócios.
Diversificação: comprar um imóvel envolve uma quantia considerável de dinheiro, o que inibe a diversificação através da aquisição de diversos imóveis. Investindo em um fundo imobiliário você pode contar com a diversificação do próprio fundo, que pode investir em diversos imóveis, ou escolher diversos fundos imobiliários para investir. Os valores iniciais para entrada nos fundos são muito baixos quando comparados ao valor de um imóvel: com R$ 1.000 ou menos você já pode comprar cotas de fundos imobiliários.
Como escolher em que Fundo Imobiliário investir?
A rentabilidade de seu investimento em fundos imobiliários é composta de dois fatores: a valorização da cota do fundo e os rendimentos distribuídos mensalmente. Assim, você deve procurar fundos que terão valorização da cota ou que terão uma distribuirão rendimentos adequada.
Saber quais fundos terão sua cota valorizada é tarefa complexa: depende de diversos fatores, específicos de cada fundo, com alto grau de incerteza. Por esta razão o critério mais utilizado é um método que leva em consideração o valor dos rendimentos pagos em relação ao valor da cota do fundo. Este indicador é chamado de dividend yield.
O dividend yield é calculado dividindo-se o valor do rendimento pelo valor da cota do fundo. Vamos consinderar um fundo imobiliário que pague rendimentos todos os meses, como é o caso da maior parte dos fundos desta categoria. Suponha que este fundo tenha pago um rendimento de R$ 0,75 por cota, e sua cota valha R$ 100. Neste caso, o dividend yield do fundo é de 0,75% ao mês. Esta taxa anualizada representa um rendimento de 9,38% ao ano.
Comparando, por exemplo, com um imóvel, este indicador mostra a rentabilidade mensal ou anual do seu investimento, para que você possa compará-lo com outras oportunidades.
A Socopa Invest possui uma ferramenta exclusiva que permite que você compare os fundos imobiliários para facilitar a sua decisão de investimento. Além do dividend yield de todos os fundos negociados na BM&FBovespa, você também pode terá acesso a outras informações importantes:
- variação da cota no mês;
- variação da cota no ano;
- volume negociado nos últimos 60 dias, um excelente indicador de liquidez;
- percentual de pregões nos quais o fundo teve suas cotas negociadas nos últimos 60 dias, dado de liquidez complementar ao volume;
- data de pagamento do último dividendo;
- dividend yield mês;
- dividend yield anualizado.
E clicando sobre o código do fundo, você tem acesso ao Raio-X, com mais informações como as datas e os valores dos rendimentos pagos nos últimos doze meses.