Princípio da Autonomia – Retificação Consensual | Registro de Imóveis 1ª Zona de Porto Alegre
Princípio da Autonomia – Retificação Consensual
O PRINCíPIO DA AUTONOMIA DO REGISTRADOR IMOBILIáRIO e O PROCEDIMETO DE RETIFICAçãO DE REGISTRO CONSENSUAL
Os serviços Notariais e de Registro existem <?xml:namespace prefix = st1 ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:smarttags" />em nosso País desde o século XIX, com a finalidade de dar publicidade, autenticidade, segurança e eficácia aos atos que são levados a registro, assegurando aos usuários a Paz Jurídica almejada por todos, uma vez que o Notário e o Registrador trabalham na prevenção de litígios, ao passo que o Magistrado atua na ruptura da ordem jurídica, buscando o seu restabelecimento.
Como se sabe, os serviços Notariais e de Registro são descentralizados e exercidos em caráter privado, por delegação do Poder Público, mediante concurso de provas e títulos, promovido pelo Poder Judiciário, que fiscaliza os atos nos termos da lei.
Assim, essas atividades pertencem ao Estado, no Brasil e no Mundo. Porém, no que se refere ao Registro de Imóveis, alguns Países preferem não exercer diretamente a atividade – como por exemplo no Brasil, no Chile e no Equador aqui na América, e na Espanha e parte da Itália, no continente europeu -, delegando a uma pessoa natural, profissional do Direito, via de regra, a qual responde civil, administrativa e criminal pelos danos causados a terceiros.
Por outro lado, o Registrador Imobiliário é independente no exercício das suas atribuições, em função do que dispõe o artigo 236, da Constituição Federal de 1988, cuja regulamentação se deu com a Lei nº 8.935/94, modificando e fortalecendo o regime jurídico dessas relevantes atividades e, assim, consolidando sua independência funcional. Com isso, os Registradores e Notários passaram a deter maior liberdade de atuação, sem precisar submeter corriqueiramente seus atos ao controle do Poder Judiciário, a exemplo da homologação da contratação de funcionários, abertura de livros etc., hoje apropriadamente abolidas. Por outro lado, surgiram novas responsabilidades, exigindo maior preparo científico e técnico.
Agora, passados dez anos da modificação da estrutura organizacional dos Serviços, foi sancionada em 2 de agosto de 2004, a Lei nº 10.931, que dispôs sobre o patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias, Letra de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Bancário, bem como alterou o Decreto-Lei no 911/69, as Leis números 4.591/64, 4.728/65, 10.406/02, 6.015/73 e deu outras providências.
No que concerne a esta breve exposição, será mencionada apenas a notável alteração nos artigos 212 ao 214, da Lei dos Registros Públicos LRP (Lei nº 6.015/73), no que se refere ao procedimento de RETIFICAÇÃO no Registro Imobiliário, até então burocrático, moroso e dispendioso, pois, via de regra, o procedimento era judicial.
Tal modificação, que foi introduzida pelo artigo 59 da novel legislação, já está em vigor e é bem-vinda, pois trouxe para a sociedade uma forma ágil de retificar registros e/ou averbações, com tramitação diretamente no Registro de Imóveis, exigindo maior proficiência e acuidade dos Oficiais. O novo desafio está lançado aos nobres Registradores como operadores do Direito, requerendo estudo e profissionalismo, uma vez que o procedimento administrativo de retificação a ser adotado é de consenso, isto é, exige a anuência de todos os interessados.
Segundo o caput do artigo 212, "se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial". Já o parágrafo único estabelece que "a opção pelo procedimento administrativo previsto no art. 213 não exclui a prestação jurisdicional, a requerimento da parte prejudicada". Com isso, verifica-se que a retificação poderá ser tanto de registro, de averbação, quanto de matrícula, bem como deverão ser observados os princípios da territorialidade e da rogação, em alguns casos, ressalvando que a jurisdicionalização passou a ser uma faculdade do interessado e da parte prejudicada, não mais compulsória.
Dentre as principais novidades previstas pelo artigo 213, considera-se o seguinte: a) a retificação poderá se operar de ofício ou a requerimento do interessado nos casos previstos na alínea "d", do inciso I, visando a retificação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas georreferenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais; b) nos casos de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, a retificação será procedida a requerimento do interessado, obrigatoriamente com a anuência de todos os confrontantes, acompanhado da documentação necessária (inciso II); c) possibilitou a notificação dos lindeiros e confrontantes pelo Registrador Imobiliário pessoalmente, ou pelos correios, ou por intermédio do Registro de Títulos e Documentos, para que se manifestem sobre as retificações pretendidas, presumindo-se a concordância com o postulado no caso de falta de impugnação (§§ 3º e 4º); d) independe de retificação a regularização fundiária de interesse social, realizadas em Zonas Especiais de Interesse Social, nos termos do Estatuto da Cidade, promovidas pelos Municípios ou pelo Distrito Federal (§11, inciso I); e) independe de retificação, igualmente, a adequação da descrição de imóvel rural às exigências dos arts. 176, §§ 3º e 4º e 225, §3º, da LRP (§11, inciso II); e, f) a previsão da gratuidade de emolumentos decorrentes de regularização fundiária de interesse social a cargo da administração pública (§15).
Já o artigo 214 da LRP traz a possibilidade de o juiz determinar o bloqueio da matrícula quando uma demanda anulatória de registro "latu sensu" ensejar possível dano de difícil reparação, impossibilitando o lançamento de qualquer ato registral.
Assim, analisando a Lei nº 10.931/04 e sabendo que o Registrador Imobiliário é um profissional do Direito dotado de fé pública, entende-se que ele poderá realizar retificações desde que esteja convencido das provas apresentadas, independentemente da participação do digno órgão do Ministério Público e do excelso Poder Judiciário. Todavia, havendo impugnação, remeterá o processo ao juiz competente que o decidirá.
Diante do exposto, havendo consenso entre as partes, todas as hipóteses de retificações constantes do artigo 213 da LRP poderão ensejar a averbação de retificação pelo próprio Oficial, aclamando uma verdadeira AUTONOMIA REGISTRAL face a nova realidade jurídica outorgada ao Registrador de Imóveis. Porém, pode-se afirmar que em não havendo acordo ou havendo prejuízo ao confrontante, caberá ao Judiciário decidir.
Finalmente, conclui-se que a Lei nº 10.931/04 é mais uma conquista dos Registradores Imobiliários, principalmente pelo lançamento e fixação do PRINCÍPIO DA AUTONOMIA, o qual, somado à independência funcional, valorizou sobremaneira a atividade desempenhada. Contudo, o sucesso pleno apenas será obtido se formos, nós Registradores, céleres e eficientes na aplicação da lei, pois é este o seu propósito, atendendo aos anseios da sociedade e desafogando o Poder Judiciário. Cumpramos com critério o nosso dever.