AUTOVISTORIA PREDIAL - CIDADE DO RIO DE JANEIRO
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A Autovistoria, nasceu em virtude de no dia 25 de janeiro de 2012 um trágico acidente abalar a cidade do Rio de Janeiro, onde o desabamento do edifício Liberdade provocou a queda de outros dois edifícios e danos ao Teatro Municipal (construção de elevado valor histórico e ponto turístico da cidade).
Após a tragédia, foram elaboradas a Lei Estadual nº 6.400/13 e a Lei Complementar Municipal nº 126/13 (Cidade do Rio de Janeiro), conhecida como Lei da Autovistoria. O objetivo das Leis é garantir a segurança e estabilidade das edificações. Além da norma ABNT NBR 16280, que regulamenta a gestão das reformas.
A Lei Complementar Municipal nº 126/13 e Estadual nº 6.400/13 possuem diferenças quanto aos prazos, teor do laudo as obrigatoriedades e exclusões, conforme a tabela abaixo.
Item Lei Estadual nº 6.400/13 Lei Complementar Municipal nº 126/13
Periodicidade da vistoria: 10 anos para prédios com menos de 25 anos e 5 anos para prédios com mais de 25 anos. 5 anos
Obrigatoriedade: A Autovistoria é obrigatória para edificações de três ou mais pavimentos e para aquelas que tiverem área construída igual ou superior a 1000m² (mil metros quadrados), independentemente do número de pavimentos, e em todas as fachadas de qualquer prédio que tenha projeção de marquise ou varanda sobre o passeio público. Edificações existentes no Município do Rio de Janeiro. Não há limites explicitados.
Exclusões: Prédios residenciais unifamiliares. Edificações residenciais unifamiliares e bifamiliares.
Edificações novas: Os condomínios antes de a edificação completar cinco anos de conclusão da obra, no quarto ano, deverão exigir do incorporador, do construtor ou da empreiteira, laudo de vistoria, nos termos do Art. 618 do Código Civil. Todas as edificações nos primeiros 5 anos após a conclusão do "habite-se" estão excluídas da obrigatoriedade da Vistoria Técnica.
Itens a serem vistoriados: Estruturas, subsolos, fachadas, esquadrias, empenas, marquises e telhados, e em suas instalações elétricas, hidráulicas, sanitárias, eletromecânicas, de gás e de prevenção a fogo e escape e obras de contenção de encostas. Não determina explicitamente.
Informações obrigatórias: O laudo conterá a identificação do imóvel e de seu responsável, a metodologia utilizada, as informações sobre anomalias, suas características e prováveis causas, o prazo dentro do qual estarão garantidas as condições de segurança e estabilidade e, sendo o caso, as medidas reparadoras ou preventivas necessárias. Identificação do imóvel e a descrição das suas características.
Informar se o imóvel encontra-se em condições adequadas ou inadequadas de uso, no que diz respeito à sua estrutura, segurança e conservação.
Em caso de inadequação o Laudo deverá informar as medidas reparadoras necessárias e o prazo para adequação.
Responsáveis pela elaboração do laudo: A vistoria será efetuada por engenheiro ou arquiteto ou empresa legalmente habilitados nos Conselhos Profissionais, CREA/RJ e/ou CAU/RJ, a expensas do condomínio ou do proprietário do prédio, e seu autor será o responsável pelo respectivo laudo. A vistoria técnica deverá ser efetuada por profissional legalmente habilitado, com registro no Conselho de Fiscalização Profissional competente, que elaborará laudo técnico.
Muitos síndicos ainda possuem dúvida sobre que é uma Autovistoria, uma inspeção predial, e uma vistoria técnica. De fato as definições são diferentes. Vistorias, pareceres técnicos, inspeções prediais, e perícias podem ser contratada pelos mais diversos motivos.
A Vistoria, por definição, apenas constata um fato, sem levantar causas e soluções.
Três itens caracterizam a Autovistoria municipal e a diferem dos demais termos:
Obrigatoriedade legal;
Objetivo: toda Autovistoria tem por objetivo a verificação das condições de conservação, estabilidade e segurança.
O resultado da Autovistoria:
Enquanto na vistoria não se levantam causas e soluções, o laudo técnico deve informar as medidas reparadoras necessárias (Lei Complementar Municipal nº 126/13).
Para o atendimento à Lei Estadual nº 6.400/13 o laudo deverá apontar as possíveis causas das anomalias, e as medidas reparadoras necessárias.
O que dever ser auto vistoriado ?
A Lei Complementar Municipal nº 126/13 não define com clareza, por esta razão o recomendado é utilizar os critérios da Lei Estadual nº 6.400/13.
Os diversos sistemas que compõe a edificação e que devem ser vistoriados caracterizam o caráter multidisciplinar da Autovistoria. Isto porque existem diferentes modalidades de engenharia e cada uma possui atribuições técnicas específicas.
Por exemplo, o engenheiro civil e o arquiteto não tem atribuição técnica para o desempenho das atividades referentes aos processos mecânicos, máquinas em geral, equipamentos mecânicos e eletromecânicos (como elevadores), assim como os engenheiros eletricistas não possuem atribuições técnicas para o desempenho das atividades referentes aos elementos estruturais (lajes, vigas, pilares) de uma edificação.
Desta forma, uma Autovistoria ideal conta com especialistas em diversas áreas, arquitetos, engenheiros civis em suas diversas especialidades, engenheiros elétricos, engenheiros mecânicos e engenheiros de segurança do trabalho.
O laudo de Autovistoria, se bem realizado, se torna a ferramenta de gestão para o síndico, pois conforme a Lei Estadual nº 6.400/13 o documento deverá informar as características das manifestações patológicas (problemas), prováveis causas e medidas reparadoras ou preventivas necessárias.
Portanto o documento somado a um ASSESSORAMENTO PROFISSIONAL, contribui com o PLANO DE MANUTENÇÃO conforme ABNT NBR 5674, que tanto falamos, diminuindo a necessidade de obras emergenciais, cotas extras, gerando economia e segurança para o condomínio e seus usuários.
E como contratar um Laudo de Autovistoria?
A CONDOMÍNIO EM ORDEM recomenda a CONTRATAÇÃO de uma Autovistoria sejam utilizadas as mesmas para a contratação de qualquer serviço. Primeiro elaborar um bom escopo definindo claramente o que será contratado e o que se deseja como resultado.
A segunda dica é a busca de informações sobre o contratado, idoneidade, referencias de trabalhos anteriores, indicações, etc. A responsabilidade da elaboração do laudo de Autovistoria é do profissional legalmente habilitado.
O Laudo de Autovistoria custa caro?
Não é incomum o questionamento por parte dos síndicos do custo da Autovistoria, mas vale lembrar que para a elaboração de um documento que poderá lhe assessorar em sua gestão o documento envolve o trabalho de, pelo menos, quatro especialistas.
Além disso, recai sobre o autor do laudo as responsabilidades técnicas, civil, penal ou criminal, trabalhista e administrativa, e o trabalho requer horas de visita, levantamento de causas e indicação das medidas reparadoras.
Em ordem de grandeza o valor por unidade equivale a três lanches em uma famosa rede de FAST FOOD e deixamos um questionamento quanto vale a segurança do seu patrimônio e de seus familiares?
Em ordem de grandeza e pensando em seus familiares. Quanto vale evitar uma tragédia, e poupar vidas? Ou em um caso menor, quanto estaria disposto a ter seu patrimônio DESVALORIZADO, para economizar alguns reais hoje?
Infelizmente, até o momento a lei que torna obrigatória a realização da Autovistoria de edifícios públicos e privados ainda não foi cumprida por 67% dos condomínios do Rio de Janeiro e infelizmente, cinco anos após a queda do Edifício Liberdade muitos condomínios cariocas ainda não se conscientizaram sobre a importância da manutenção predial, colocando em riso o seu patrimônio, a sua segurança e a de terceiros.
Este artigo, teve colaboração de :
RACHEL MAGALHÃES, MSC
engenhariaparasindicos@gmail.com
17 de julho de 2018 Ronaldo Sá Oliveira Administração, Gestão da Manutenção 0
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