A aquisição de imóveis por meio de leilão (judicial ou extrajudicial) tem se tornado cada dia mais comum, tendo em vista que as oportunidades com excelentes descontos só crescem.
Existem as pessoas que sonham com a casa própria, e aquelas que buscam investimento, mas é importante que ambas tenham ciência dos trâmites a serem realizados antes, e após a arrematação.
Aqui trataremos da hipótese em que o imóvel adquirido está ocupado, e as providências possíveis para que o arrematante ingresse na posse do bem.
Inicialmente é imprescindível o registro da Carta de Arrematação ou Escritura Pública de Compra e Venda, para que a transferência da propriedade se efetive.
Os procedimentos de desocupação vão depender da modalidade do leilão. Veremos a seguir as possibilidades:
São os que decorrem de um processo, e acontecem, em regra, quando uma pessoa é condenada a pagar certa quantia em dinheiro, e não o faz, então seu imóvel é leiloado para que a dívida judicial seja quitada com o valor da venda.
Aqui, como já existe um processo em curso, a desocupação será determinada pelo próprio juiz que autorizou a realização do leilão.
O arrematante faz o pedido, e o juiz expede a ordem de desocupação, que será cumprida pelo Oficial de Justiça por meio do mandado de imissão na posse.
Podem ocorrer por diversas razões, mas a principal surge do contrato de alienação fiduciária. São os chamados leilões de Bancos, e acontecem quando o devedor deixa de pagar as parcelas do financiamento, e a instituição financeira realiza o leilão do imóvel para quitar a dívida existente.
Nesta hipótese, não existe processo judicial prévio, então a medida mais recomendada é a realização de um acordo com o ocupante para resolver de forma mais rápida, e econômica.
O direito do arrematante de ingressar na posse do imóvel é indiscutível, mas em todo caso, a composição é considerada extremamente vantajosa para evitar transtornos com eventual demanda judicial.
Para tanto, pode ser encaminhada uma notificação extrajudicial solicitando a desocupação do imóvel, e informando dados de contato para iniciar uma possível negociação com o morador.
Por vezes a concessão de um prazo para o ocupante deixar o imóvel, pagamento da mudança, ajuda no primeiro aluguel de um novo local, entre outros tipos de "facilidades", que devem ser analisadas de acordo com a situação, são suficientes para acordar uma desocupação pacífica e amigável.
Lembrando que é recomendado o auxílio de um profissional habilitado nas negociações. Realizada a tentativa acima, e o resultado for negativo, restará ao arrematante adotar providências judiciais, com a propositura de uma Ação de Imissão na Posse, acompanhada do pedido de antecipação de tutela, observados os requisitos legais. O artigo 30 da Lei nº 9514/97 autoriza a concessão de liminar para desocupação voluntária no prazo de 60 dias, e caso não seja cumprida, o juiz poderá determinar a desocupação forçada, que será cumprida por um Oficial de Justiça.
Não existe um prazo definido para ingresso do arrematante no imóvel, pois tudo dependerá do caso concreto, justamente por isso, o acordo se mostra mais eficiente e célere.
Por fim, é importante ressaltar que a compra de imóvel em leilão deve ser previamente analisada, pois nem todas as possibilidades são boas.
A leitura detalhada do edital, verificação dos documentos, levantamento de eventuais débitos que recaem sobre o imóvel, análise do processo e atos que antecedem a realização do leilão, entre outras medidas preventivas, são fatores determinantes para diminuir os riscos, evitar futuras surpresas, e realizar um excelente negócio.