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As regulamentações sobre a nova forma de administração de imóveis com propriedade compartilhada*
Foi promulgada, em 20 de dezembro de 2018, a Lei nº 13.777 (Lei da Multipropriedade), que acrescenta o Capítulo VII-A ao Código Civil, bem como altera os artigos 176 e 178 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei dos Registros Públicos). A referida legislação insere no ordenamento jurídico brasileiro uma nova forma de propriedade de bens imóveis, denominada de multipropriedade.
Trata-se de um regime já conhecido no cenário internacional, especialmente na Europa e nos Estados Unidos, conhecido time sharing ("direito real de habitação periódica", no Direito Português), que se caracteriza por ser uma forma de condomínio diferenciado, que utiliza o tempo (e não o próprio bem) como elemento de determinação e parcelamento da propriedade. O multiproprietário, portanto, será titular de uma fração de tempo, durante a qual poderá exercer sobre o respectivo imóvel (incluindo suas demais instalações, equipamentos e mobiliário), com exclusividade, todos os atributos inerentes à propriedade, podendo, portanto, alienar, onerar e ceder sua fração de tempo.
O instituto nasce com vocação para ser utilizado especialmente para imóveis de veraneio ou segunda residência e para o mercado turístico, permitindo uma utilização mais efetiva e intensa do imóvel com menor despesa para o proprietário.
Até a promulgação da referida lei, a concepção de propriedade imobiliária se vinculava, em grande medida, aos aspectos físicos do imóvel, no qual o próprio solo é parcelado (por meio de loteamentos e desmembramento), ou, então, em condomínios edilícios ou voluntários, nos quais o imóvel é dividido em unidades autônomas ou frações ideais. Mais recentemente – após a promulgação da Lei nº 13.465/2017 – instituiu-se o direito real de laje, que permitiu o parcelamento vertical do solo, por meio da criação de imóveis autônomos em sobreposição ascendente ou descendente ao chamado "imóvel-base".
De acordo com o regime inaugurado pela Lei da Multipropriedade, essa nova forma de condomínio permite a determinação da propriedade pelo tempo por meio da escolha de um dos seguintes sistemas: (i) fixo e determinado, hipótese na qual o multiproprietário utilizará o imóvel sempre no mesmo período de cada ano; (ii) flutuante, caso em que a determinação do período será realizada de forma periódica, mediante procedimento objetivo previamente estabelecido e que respeite a isonomia entre os multiproprietários; ou (iii) misto, combinando os sistemas fixo e flutuante. Seja qual for o sistema escolhido para regular determinada multipropriedade, cada fração de tempo deverá ter, no mínimo, sete dias, seguidos ou intercalados, e cada multiproprietário terá direito a uma mesma quantidade mínima de dias seguidos durante o ano, podendo haver a aquisição de frações maiores que a mínima.
Sua instituição deverá ser realizada por ato entre vivos ou por testamento, sempre mediante registro no cartório de registro de imóveis, e sua convenção de condomínio deverá prever questões como (i) poderes e deveres dos multiproprietários, especialmente quanto à manutenção ordinária e extraordinária do imóvel e pagamento da contribuição condominial; e (ii) número máximo de pessoas que podem ocupar simultaneamente o imóvel no período correspondente a cada fração de tempo, dentre outras.
Poderá ser estabelecido, ainda, o limite máximo de frações de tempo no mesmo imóvel que poderão ser detidas pelo mesmo multiproprietário, destacando-se, entretanto, que a multipropriedade não se extinguirá automaticamente se todas as frações de tempo forem detidas pelo mesmo multiproprietário.
A Lei da Multipropriedade também soluciona certas dificuldades que eram enfrentadas quando se pretendia instituir esse regime por meio de um condomínio voluntário ou copropriedade, como, por exemplo: (i) a necessidade de se observar direito de preferência ao outro condômino quando da alienação de fração ideal de coisa indivisível a terceiro (artigo 504 Código Civil); e (ii) a possibilidade do condômino exigir a divisão da coisa comum, sendo admitida estipulação da indivisibilidade por cinco anos (artigo 1.320 do Código Civil). Estas questões ficam ultrapassadas com o advento da Lei da Multipropriedade, na medida em que a referida lei expressamente contempla que a transferência da multipropriedade não dependerá da anuência, cientificação ou outorga de direito de preferência aos demais multiproprietários.
Em se tratando de unidades autônomas de condomínio edilício, a multipropriedade poderá ser adotada em parte ou na totalidade das referidas unidades, desde que tal ato seja previsto no instrumento de instituição do condomínio edilício ou, então, seja resultado de deliberação da maioria absoluta dos condôminos. Neste caso, necessariamente, deverá haver um síndico profissional e a Convenção do Condomínio Edilício, bem como seu Regimento Interno, deverão prever detalhadamente as condições para interação e coexistência do condomínio em multipropriedade e do condomínio edilício, tais como, identificação das unidades sujeitas ao regime da multipropriedade, condições e regras para uso das áreas comuns, indicação dos órgãos de administração da multipropriedade.
Ressalta-se, também, que no âmbito da Lei dos Registros Públicos, umas das inovações trazidas pela Lei da Multipropriedade foi a abertura de matricula própria para cada fração de tempo da multipropriedade, além da matrícula do imóvel sob o qual foi instituído referido regime. Da mesma forma, também será possível que cada fração de tempo seja objeto de inscrição imobiliária individualizada perante a Prefeitura Municipal, para fins tributários.
Agora, com a regulamentação do instituto da multipropriedade, sua correta utilização deverá pressupor a adoção de boas práticas pelos players, de forma que (i) a convenção de condomínio seja elaborada com cuidado, antecipando e prevendo possíveis situações e atribuições de responsabilidades, tais como a manutenção das unidades e reposição de mobiliário, fundo de reserva, regras aplicáveis em caso de avaria, contratação de seguro, entre outras; e (ii) uma administração efetiva, de forma a assegurar um monitoramento e aplicação das regras pactuadas.
Este instituto abre uma nova e interessante alternativa e oportunidade para o mercado imobiliário brasileiro, que fomentará o desenvolvimento da propriedade compartilhada, com maior segurança jurídica alcançada em razão da formalização de seu regramento. Resta-nos, agora, acompanhar e enfrentar as possíveis novas indagações que surgirão da aplicação e desenvolvimento deste regime jurídico, devendo o mercado procurar adotar boas práticas de forma a que o instituto possa realmente ser bem utilizado, gerando valor para a indústria e compradores.
Parágrafo único. Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverão a parte vendida os coproprietários, que a quiserem, depositando previamente o preço.
§ 1º. Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo não maior de cinco anos, suscetível de prorrogação ulterior.
§ 2º. Não poderá exceder de cinco anos a indivisão estabelecida pelo doador ou pelo testador.
§ 3º. A requerimento de qualquer interessado e se graves razões o aconselharem, pode o juiz determinar a divisão da coisa comum antes do prazo.
*Este conteúdo foi desenvolvido por Franco Musetti Grotti, Mariana Lo Re da Costa e Igor Galeazzo, respectivamente sócio, advogada e assistente da Pinheiro Neto Advogados.