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Financiamento imobiliário exige cautela
Forma de pagamento do financiamento imobiliário é importante para evitar multa rescisória de 10% do valor do imóvel
Contratar um financiamento imobiliário requer muitos cuidados. Centenas de pessoas que adquiriram casas e apartamentos nos últimos meses, contando com a aprovação do crédito imobiliário na CAIXA, têm sofrido prejuízos com a postura desse banco público criar obstáculos para conceder o empréstimo imobiliário. Vários são os casos que a Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG. teve conhecimento em que os candidatos ao financiamento forneceram toda a documentação para a elaboração do cadastro, mas a CAIXA passou a exigir novos documentos ou criou situações para dificultar a aprovação do cadastro. Outros são os casos de cadastros já aprovados, especialmente para a linha de crédito Pró-cotista onde os juros são de 7,59% ao ano, tendo a CAIXA alegado que não assinará o contrato por falta de recursos do FGTS. Mas, no mesmo momento, a CAIXA oferece outro produto com os juros de 9,4% ao ano, o que vem a onerar expressivamente o mutuário que pagará quase 2% de juros a mais por dezenas de anos.
O mercado presencia o agravamento desse problema desde maio de 2015, sendo que a CAIXA simplesmente nega que esteja criando obstáculos para a aprovação dos cadastros ou se recusando a assinar o contrato quando o cadastro já tenha sido aprovado na linha de crédito pró-cotista. A verdade é que estão faltando recursos financeiros, mas lamentavelmente ela não assume e cria uma situação aflitiva para centenas de compradores que acabam descumprindo a obrigação de pagar o valor final do imóvel perante a construtora/vendedora.
Situação tende a agravar
As maiores fontes de recursos para financiar imóveis são a Caderneta de Poupança e o FGTS. Ocorre que, no decorrer de 2015, diante da baixa remuneração, os poupadores sacaram R$53 bilhões da Caderneta, desfalcando assim a fonte de recursos para os empréstimos concedidos por meio do Sistema Brasileira de Poupança e Empréstimo (SBPE). Com a inflação em torno de 11% ao ano, superando o rendimento da poupança em mais de 3% é certo que continuarão os saques que serão destinados à aplicações mais rentáveis como os CDBs e Fundos de Investimento. Somente em janeiro de 2016 as retiradas superaram as entradas em R$12,03 bilhões.
Com o aumento do desemprego e o desaquecimento da economia que reduz a cada mês os empregos formais, vemos o crescimento constante de saques do FGTS por dispensas sem justa causa, o que resulta também no aumento das retiradas do Seguro Desemprego. Em 2010 foram sacados R$49,8 bilhões do FGTS; R$57,6 bilhões em 2011; R$65 bilhões em 2012; R$75,6 bilhões em 2013; R$86,3 bilhões em 2014 e R$99,1 bilhões em 2015.
O mais estranho é que apesar da grave sangria do FGTS, o Conselho Curador do FGTS aprovou no final de 2015 a determinação do Palácio do Planalto em retirar do FGTS R$8,1 bilhões para empregar no programa Minha Casa Minha Vida, sendo R$3,3 bilhões em 2015 e mais R$4,8 bilhões em 2016 a fundo perdido. Importante ressaltar que esses R$8,1 bilhões foram doados – sem autorização dos donos dos recursos, no caso os empregados –, para um programa com uma enorme a inadimplência, sendo que o Ministério das Cidades de recusa a informá-la.
Multas dos contratos
Diante desse cenário é fundamental que aqueles que vierem a adquirir imóveis tenham maior cuidado ao fechar a compra, pois no modelo padrão de contrato de promessa de compra e venda é usual o pagamento de um sinal entre 10 e 20% do valor do imóvel, devendo o restante do valor do bem ser pago mediante financiamento no prazo de 30 a 60 dias. Nos contratos de imóveis na planta, que foram vendidos em 2012, já tendo o comprador quitado dezenas de parcelas, temos visto muitos serem distratados no final de 2015, quando o prédio ficou pronto. Os compradores que sempre preferiram a CAIXA, por oferecer melhores condições, estão agora sofrendo com a postergação diante da falta de conclusão do financiamento.
O problema é que vence o prazo de pagamento e a construtora ou o vendedor particular executa o contrato de compra e venda e exige a multa em torno de 10% do valor do imóvel, gerando assim prejuízo para o adquirente que deixou de procurar um banco privado. O prejuízo do comprador pode ser bem maior, pois em muitos casos ele já tomou posse do apartamento ou casa, fez reformas e instalou armários, gerando assim outro fator complicador para devolver o imóvel.
É fundamental que os compradores tenham um domínio do assunto e no caso de dúvida busquem uma assessoria especializada antes de assinar o contrato de promessa de compra e venda, para que seja negociada uma condição que não cause uma impossibilidade de pagamento que gerará aborrecimento e uma multa rescisória expressiva. Assinar o contrato contando com a sorte, sem entender profundamente o contrato e as leis que regem essa relação jurídica é uma ingenuidade.
Em muitos casos é viável procurar direto um banco privado para financiar e evitar a embromação da CAIXA, para evitar o risco de perder o prazo para pagamento. Não há expectativa de que a CAIXA volte a ter recursos como tinha até 2014, diante do cenário de economia desaquecida e dos constantes saques na Caderneta de Poupança e no FGTS. Assim, os bancos privados continuarão a ganhar uma maior fatia do mercado de financiamento imobiliário, mesmo que suas taxas de juros sejam mais elevadas que as da CAIXA.