A aplicabilidade da "Lei dos Distratos Imobiliários�
Em contratos firmados anteriormente à vigência da lei.
Nos contratos de imóveis na planta, geralmente o comprador se compromete com prestações longas, divididas em até 60 meses. Ocorre que ao longo dos anos, imprevistos podem acontecer, como desemprego, doenças, descontrole financeiro, mudança de cidade etc. Consequentemente, o comprador incorre em inadimplência ou em necessidade/vontade de resilir unilateralmente o contrato.
Diante desse cenário, surge no final do ano de 2018, após calorosas discussões sobre o tema, a "Lei do Distrato�, Lei de nº 13.786, de 27 de dezembro de 2018, que insere artigos na Lei de Incorporação Imobiliária (Lei nº 4.591/64) e na Lei de Loteamentos (Lei nº 6.766/76), estabelecendo regras para o inadimplemento desses contratos.
Porém surge a dúvida acerca da aplicação de referida lei aos contratos firmados anteriormente a sua vigência. No dia 28 de março de 2019, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que não. Essa decisão foi proferida no julgamento de dois temas repetitivos que tratam da aplicação de penalidades contra a construtora em casos de atraso na entrega de imóvel comprado na planta. O Ministro Luis Felipe Salomão fundamentou a decisão sob o aspecto da irretroatividade da lei, que não permite a modificação de entendimento jurisprudencial em processos pendentes de julgamento, mesmo com a posterior mudança normativa.
Contudo, há um entendimento de que tais decisões têm se limitado apenas à aplicação da lei para análise de cláusulas contratuais (previsão de cláusula de tolerância, necessidade de previsão de quadro resumo, entre outras), não enveredando para questões atinentes às indenizações decorrentes da mora das partes. Até a entrada em vigor dessa lei, as decisões acerca de indenizações se baseavam principalmente nas normas de direito civil. Contudo, a partir de seu advento o legislador passou a prever hipóteses e percentuais claros, de modo a atribuir maior segurança jurídica às partes.
Seguindo esse entendimento, defende-se que caso o autor pleiteie a nulidade da previsão contratual e fixação pelo juízo dos valores que eventualmente poderão ser restituídos, caberia a aplicação das previsões dispostas na lei 13.786/18. Ou seja, em caso de ajuizamento de ação de rescisão contratual em que a culpa pela ruptura seja do comprador, e em que se pleiteie a restituição de valores de modo diverso daquele previsto em contrato, defende-se ser cabível a utilização dos parâmetros fixados pela lei 13.786/18, respeitadas as demais especificidades de cada demanda.
Diante desse cenário, que como diversos temas do direito apresentam diferentes posicionamentos e interpretações, ainda mais se tratando de lei recente, necessária a observação da atuação jurisdicional frente aos novos desafios surgidos com a "Lei dos Distratos�.