8 práticas "matadoras" que vão mudar o mundo dos condomínios - Super Condomínios - Governança Condominial
8 práticas "matadoras" que vão mudar o mundo dos condomínios
ago 9, 2017 | Notícias | 3 Comentários
Hoje, os condomínios que possuem capacidade de garantir a transparência, aumentam as chances de VALORIZAÇÃO do empreendimento e suas cotas (apartamentos/unidades).
Mesmo que os condomínios não estejam num ambiente regulado como as grandes empresas de capital aberto, as boas práticas de Governança com foco em questões éticas e transparentes estão se disseminando, por terem o benefício de levar tranquilidade aos seus investidores/proprietários. Além disso, conseguem levar valorizações as suas unidades/apartamentos.
Vamos entender como. Para isso, é necessário usar como exemplo, as grandes empresas de capital aberto (Sociedades Anônimas-S/As) como Carrefour, Banco Itaú, Vivo, Sabesp e RaiaDrogasil. Elas são reguladas pela Comissão de Valores Mobiliários-CVM, que é o órgão regulador que controla as organizações com ações na bolsa de valores. Os controles, processos e procedimentos severos servem para preservar a relação entre todas as partes: Administradores, Investidores e sócios – donos de ações que acreditam e investem nestas empresas.
Nestas organizações, seus administradores possuem um compromisso com os seus pequenos cotistas e grandes investidores: Crescimento, Valorização, Benefícios à sociedade e ambiente, dentre outros.
Por isso, a CVM exige que estas empresas possuam práticas de Governança comprovadas, para garantir a relação saudável e harmoniosa entre os seus administradores/donos e os sócios minoritários. Praticas estas, como uma prestação de contas, deve ser de forma estruturada, regular, pública e, principalmente validada, por empresas de auditoria.
Voltando aos condomínios, eles também são estruturas societárias, assim como as empresas de capital aberto, entretanto não possuem a obrigatoriedade de geração de lucros. De qualquer forma, em ambas as estruturas, todos os seus acionistas, tanto os moradores/investidores (dos condomínios) com donos de ações e investidores (das empresas) possuem a expectativa de que estas organizações estejam sempre fortes, valorizadas e saudáveis financeiramente.
E qual a relação da Transparência (uma das boas práticas de Governança) com as unidades/cotas?
Tudo. Mas nem tudo são flores. O ponto triste disso, é que infelizmente ainda não existe uma "CVM" para os condomínios. Por outro lado, nada impedem que de forma voluntária e adequada a realidade condominial, sejam instituídas estas boas práticas de governança que já funcionam muito bem no mundo empresarial.
A estória da Dona Maria (nome fictício)
Certa vez, conhecemos a Dona Maria. Ela comprou um apartamento num condomínio no bairro do Ipiranga, zona Sul da cidade de São Paulo.
No momento da compra, ela somente se preocupou com as condições mais comuns, ligadas a apartamento: Tamanho, claridade, conservação, disposição da planta e quantidades de vaga de garagens. Por ora, achou que tinha feito um bom negócio.
Entretanto, não se atentou em saber sobre os outros assuntos do empreendimento como um todo: Condições financeiras, qualidade das informações do balancete, conservação, idade, rotinas de manutenção, riscos, dentre outros.
Por fim e infelizmente, meses depois, após já estar morando no condomínio, descobriu que as contas estavam no "vermelho", obras inacabadas, equipamentos velhos e com excessos de manutenção, equipamentos quebrados, e pior, necessidade de rateio emergencial, na taxa condominial.
Então, será que de fato foi um bom negócio?
Agora imagine situação contrária, comprar um apartamento, num empreendimento modernizado, com prestação de contas mensal e auditadas, síndico e conselhos atuantes, e melhor, saldo do caixa com reservas razoáveis.
Qual o apartamento tem mais valor de mercado? Qual você compraria?
Sabendo que no mundo empresarial, as grandes empresas de capital aberto que demonstram bons comportamentos ou resultados positivos, automaticamente valorizam suas ações, num condomínio a regra pode ser a mesma. Quando ele tem a capacidade de demonstrar e comprovar seus bons resultados, a valorização do apartamento também pode ser aumentada. Credibilidade e Tranquilidade são benefícios que podem ser levados numa negociação com futuro dono. Assim, o apartamento sofrerá uma valorização justa, no seu preço final, frente a outros condomínios que não comprovarem esta organização administrativa.
Assim, elencamos 8 Regras "Matadoras", para que transparência no condomínio valorize as suas unidades
Pratica 1: Crie regras de Conduta Ética e Transparente
Parece óbvio, mas não é. Não permita dúvidas de moradores, administradores, prestadores de serviços e funcionários, sobre a regras e fronteiras em todas as relações pessoais e profissionais, no condomínio. Compartilhar problemas e soluções é praticar a transparência e estimular ambientes de confiança e credibilidade, entre todos. Além disso, coíbe fraudes e conflitos de interesse.
Pratica 2: Excelência na Prestação de Contas
Estabeleça regras de prestação de contas, de forma mensal, simples, com históricos e extremamente visual, de preferência com apoio de tecnologia. Todos precisam tem uma capacidade rápida de saber a situação real do condomínio. Isso promove ações mais rápidas, quando os desalinhamentos aparecem. Faça auditorias periódicas para confirmar a veracidade da situação.
Pratica 3: Gestão do Riscos
Crie um procedimento regular para avaliação de todos os Riscos (ameaças e oportunidades), no condomínio. Para as ameaças (roubos, desperdícios, por exemplo) estudem formas de eliminá-las ou atenuá-las. E, para as oportunidades, discutam formas de explorá-las, como fatores de valorização e economias, por exemplo.
Pratica 4: Gestão de Obras
Participe e acompanhe de perto todas as obras dos condomínios. Desde a motivação das ideias, passando pela escolha dos fornecedores, até a gestão dos pagamentos; pontualidade e qualidade das entregas. Se negligenciadas, podem ser grandes portas de entradas para desperdícios financeiros, rateios, prejuízos, ao condomínio.
Pratica 5: Gestão de Indicadores de Desempenho
O que não pode ser medido, não poderá ser melhorado. Crie a cultura de avaliar mensalmente e tornar público, os indicadores mais relevantes, para o momento do seu condomínio: Saldo mensal, Arrecadação, Inadimplências, Obras, Riscos, Manutenções, Deliberações, Reclamações, Ocorrências, etc. Para facilitar, use tecnologia e faça uso do Portal de Transparência. Para os que não estiverem satisfatórios, crie planos de ação, rapidamente.
Pratica 6: Gestão das Manutenções / Obrigações
Crie uma lista de tudo o que sofre manutenção no condomínio ou que precisam de renovações obrigatórias. Estabeleça um calendário sobre isso, para não permitir gastos desnecessários e esquecimentos. Estimule sempre os trabalhos preventivos. Eles são mais baratos.
Pratica 7: Comissões de Moradores (Conselho Fiscal Voluntário)
A participação dos moradores, juntamente com Síndico e Corpo diretivo tendem a trazer grandes ideias e melhorias contínuas, além disso, engajamento e cautelas dos administradores. Também espanta eventuais conflitos de interesse e melhor, promove interação entre moradores. Para acertar de primeira, use e abuse de objetividade e boa comunicação.
Pratica 8: Portal de Governança, Transparência e Tecnologia
A tecnologia hoje está mais acessível. Torne público, tudo o que interessa aos administradores e moradores/investidores. Eles podem ser parte das soluções também.
A transparência reforça ambientes de confiança. O condomínio deve prover todas as informações relevantes, as principais partes, por meio de um Portal de Transparência.
Cuidar e valorizar o nosso patrimônio requer atenção, tempo, participação e muita paciência.
Portanto, promova o coletivismo, profissionalismo, com qualidade, ética e informações precisas e oportunas.
Por fim, a missão da Governança é levar este conjunto de ferramentas e benefícios que preserva a relação entre os administradores (Síndicos, Subsíndicos, Conselheiros e Administradoras) e os sócios (moradores, locatários e investidores).
Time de Consultores Super Condomínios
José Lopes	no 9 de agosto de 2017 a partir do 19:15
Srs- traçar um comparativo com bancos pode não ser uma realidade dos fatos. Condomínio não pode gerar lucro. Fico
Contente, pois em pouco tempo consegui uma valorizacao muito boa para os condôminos. Transparência, revisão dos números e reajustes. Prestação de contas sem erros é muito mais.
Nelly Quaresma de Moura	no 9 de agosto de 2017 a partir do 22:16
Concordo com o Sr José Lopes em não compararmos condomínios com bancos e nem com empresas de capital aberto pois os condomínios não geram lucro, não tem capital aberto, quanto muito poderia dizer que seria empresa de capital fechado mas mesmo assim estaria errado pois nas empresas o intuito é a geração de lucro. Concordo em ter transparência e que deve ser mantida a conservação adequada do todo e, na medida do possível, modernizá-lo e adequá-lo às novas tecnologias fazendo com que não se perca o capital investido na compra do imóvel como também no bem estar de todos os moradores. É a mesma coisa em uma casa, com o tempo ela se deteriora, existe o desgaste natural que se não for feito manutenção adequada irá, com certeza, perder valor. A diferença é que num condomínio o síndico tem que cuidar de áreas comuns a vários condôminos para que o todo não se desvaloriza.
Super Condomínios	no 10 de agosto de 2017 a partir do 16:09
Estimados José e Nelly, inicialmente agradecemos muito a contribuição de vocês, pois estas discussões que farão com que façamos trabalhos cada vez melhores.
Sobre os comentários concordamos com vocês em relação à ao tipo de negócio: Um deve gerar lucro (Grande Corporações) e outro deve equilibrar as contas (Condomínios).
Entretanto, o paralelo que fizemos e que contribuiu tanto para as empresas de capital aberto como para os condomínios é sobre os benefícios das práticas de Governança (controles, procedimentos, processos, indicadores, estratégias, auditorias, qualidade na transparência e prestação de contas). Ou seja, quanto mais estas práticas estiverem refinadas, mais as partes (administradores e proprietários) serão preservados e com tranquilidade assegurada.