Passo o ponto – Parte 1 - Berta
Normalmente quando um Negócio não é mais desejado, seja por problemas financeiros, pessoais ou qualquer outro motivo, vemos esta placa ou anúncio. Mas quando vamos verificar qual /como é que o Negócio está sendo adquirido, escuto respostas como "é só o ponto, porque a empresa é minha"; "pode ficar com a empresa que acertarei com os funcionários, mandarei todos embora"; "o proprietário do imóvel não precisa saber de nada, pois o ponto já é meu de direito"; "investi x reais e estou passando por meio x, é uma ótima oportunidade"; "se alguém tivesse que reformar e equipar um bar e restaurante como este gastaria três vezes o que estou pedindo"; "não está dando lucro agora porque necessita de alguém que entenda do Negócio", entre tantas outras alegações / insanidades.
O próprio termo "passar" parece "denegrir" o ato desta venda e quanto mais simplista a abordagem, tanto maior parece o risco desta passagem.
Há vários anos venho acompanhando/atuando neste Mercado e existe um profundo abismo no entendimento entre os atores que fazem parte desta cena: vendedor, comprador, intermediário e proprietário de imóvel.
É fato que quando peço a um corretor da área para avaliar um empreendimento deste tipo, é comum a resposta pronta "multiplicação de 04 a 06 faturamentos como preço total, 40 a 50% de entrada, saldo em 8 a 12 vezes". É uma fórmula pronta que sempre me incomodou em que foi "diminuindo o número do fator de multiplicação" em função da queda de desempenho do setor. Creio que esta simplificação possa até ser uma referência, não parece ser exata ou um critério para todos os estabelecimentos comerciais de alimentação fora do Lar.
É certo que preço de algum bem é definido pela relação oferta e procura; o Mercado em si. Este Mercado se encontra aquecido pelo crescimento do setor de AFL e pela globalização / internacionalização deste, mas ainda fazemos "vezes alguma coisa".
Já tivemos a infelicidade de conhecer
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empreendedores que "compraram" pontos sem o conhecimento/anuência do proprietário do imóvel ou mesmo sem um contrato de locação renovado ou em vigor. E outros tantos que "passaram o ponto" e não receberam os valores combinados ou foram acionados judicialmente em questões trabalhistas / tributárias / criminais que não lhes pertenciam.
Insatisfeito com estas respostas e fatos, inconformado com a falta de informação de empreendedores, vendo um novo Mercado, mais formal e institucionalizado para o segmento, com aquisições "quebrando os paradigmas" da "corretagem tradicional" e vários empresários perdendo tempo e mais dinheiro tentando vender algo ou mesmo nada com um valor irreal, pedi ao marketing que eu pudesse tratar do assunto neste e no próximo informativo.
Ponto comercial é o local onde está estabelecido o comerciante, ou onde realiza habitualmente sua prática comercial. Para o Direito Empresarial brasileiro, é um direito incorpóreo que compõe o estabelecimento comercial, considerando que a localização é um dos fatores que determina o aviamento (valor dado a capacidade de um estabelecimento em produzir lucro) da empresa.
No Brasil, a Lei de Locação (8.245/91) protege este direito abstrato, garantindo ao comerciante a renovação de seu contrato de locação, sendo que esta garantia pode ser objeto de tutela jurisdicional, através da ação renovatória. Caso o direito à renovação do aluguel não seja realizado ou mesmo em caso de despropriação, o comerciante pode ter direito à uma indenização pecuniária. Desde que obedecidas as regras do contrato de locação e prazos, o locatário do imóvel, que investiu no estabelecimento e gera renda e emprego, tem direitos garantidos.
Mas dentro do imóvel há uma Empresa
Uma empresa tem um valor contábil, este é preso aos princípios tradicionais de custo de aquisição e outros; quando cada Ativo e Passivo é mensurado ao seu preço corrente de Mercado, esta soma representa o saldo líquido de um amontoado de itens.
Dentro deste critério, passivos trabalhistas, fiscais e tributários entram nesta avaliação além de outras tantas questões como alvarás de funcionamento, legalidade de construção e cumprimento de legislação sanitária que eventualmente também podem estar ligadas ao uso do imóvel (ponto comercial).
O tempo e a capacidade de negociação/relacionamento/financiamento/capitalização desta Empresa junto a fornecedores e instituições financeiras também são itens importantes.
O que vale em uma empresa não é apenas a soma individual de seus elementos patrimoniais, mas sim, sua capacidade de produzir lucros.
E Fundo de Comércio?
Fundo de Comércio é um Bem que representa um conjunto de itens incorpóreos e corpóreos, lastreado na economicidade/superlucro, em que os métodos de trabalho e controle, empresa e ponto comercial fazem parte. Ou seja, o verdadeiro valor econômico de uma empresa é aquele que diz respeito à sua capacidade de geração de lucros. E esta lucratividade geralmente está ligada a eficiência de controles, operações e administração. Também é possível destacar que baixos custos em relação ao Mercado em itens como aluguel e matérias primas. Estratégias de fidelização de clientes e planejamento para aproveitamento de oportunidades de faturamento também podem ser considerados como itens estruturantes do Fundo de Comércio. Normalmente a marca também faz parte deste fundo e é avaliada separadamente para ser incorporada ao fundo de comércio.
Uma análise importante é o tempo de retorno do investimento nesta Empresa, até a década de 1980 mesmo mais tarde para alguns segmentos o tempo de retorno de investimento para empresas de alimentação fora do lar era bem mais curto que hoje. Embora não caiba neste assunto, os custos fixos, impostos, encargos e outras tantas exigências/aberrações (10% de serviço?) associadas à informalidade ainda presente no setor, prejudicando aqueles que desejam maior profissionalismo, elevaram ao Primeiro Mundo o "Pay Back" (termo utilizado para designar este retorno) brasileiro (pelo menos das Praças mais formalizadas como SP e RJ) em um cenário de Terceiro Mundo (legislações tributárias e trabalhistas como maiores exemplos).
Se a Empresa possui uma marca geradora de negócios e de valor agregado associada a qualidade ou particularidade/singularidade de nicho, se esta marca é replicável/multiplicável, se a Empresa possui tecnologias de produção/produto/sistema de atendimento inovadores /eficientes, se houver algum diferencial ponderável ou não; estas características podem e devem fazer parte de uma avaliação para composição de fundo ou não.
Portanto, ao empresário que está "passando o ponto" /vendendo o comércio/empresa, comece pelo básico: o que estou vendendo e logo a seguir avalie com profissional da área as condições do Mercado e de sua "Mercadoria" /bem a ser passado. Quanto ao empreendedor /comprador, busque além do corretor, um advogado/contabilista/profissional da área para auxiliá-lo. É momento dos empreendedores e empresários agirem na construção de um Fundo de comércio valioso e realizável ligado ao estabelecimento/empresa que possuam ou venham a adquirir.
(continua no próximo informativo)
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