O INCC E OS IMÓVEIS ADQUIRIDOS NA PLANTA
Produzido por Maria Ângela 5/07/2014
INCC - Índice nacional de custos da construção civil divulgado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) que informa a evolução dos custos dos materiais de construção civil e mão de obra assalariada utilizado na correção de preços de imóveis na planta.
É utilizado na correção dos valores negociados nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel na planta ou em construção financiado direto com o construtor, até o momento em que o imóvel recebe o habite-se municipal quando não pode mais ser utilizado, passando o contrato a ser corrigido por outro índice ( IGPM ou INPC).
Também é utilizado nos contratos de compra e venda de imóvel na planta ou em construção pelo sistema de crédito associativo da CEF (Caixa Econômica Federal). Nesse sistema o INCC é a correção mensal dos valores que a CEF libera para o construtor dar andamento á obra.
O INCC é a forma de reajuste de todos os valores que serão pagos pelo comprador. É aplicado mensalmente sobre a parcela a ser paga, sobre o saldo devedor do contrato, sobre qualquer pagamento anual como parcelas intermediarias, balões, chaves e qualquer outro pagamento acordado com o construtor.
É um incide que costuma subir consideravelmente, principalmente no mês em que ocorre o reajuste de salários da mão de obra da construção civil. Vale lembrar que neste tipo de financiamento a aplicação do índice não é linear (simples), ocorrendo a aplicação da mesma forma que os juros composto. Significa que o INCC somado ao valor da primeira parcela paga vai formar o valor da nova parcela a pagar no mês seguinte quando incidirá o novo INCC sobre esta parcela formada com o índice anterior.
O contrato de promessa de compra e venda é a forma oficial de aquisição de imóveis na planta ou em construção com pagamento direto ao construtor até a entrega das chaves. È nesse documento que consta a forma de reajuste, o INCC como índice de reajuste e todos os pagamentos que serão reajustados.
Apesar de o código do consumidor determinar letra tamanho 12 nos contratos, ainda temos a política de descumprir a Lei, então prestar atenção as informações com letra pequena é uma dica para não deixar passar despercebida uma informação importante como é a do reajuste dos valores a serem pagos.
FORMA DE REAJUSTE DAS PARCELAS E SALDO DEVEDOR
Reajuste mensal das parcelas e saldo devedor
Utilizada em contratos com parcelas de 36 meses ou mais
Nesta forma de reajuste o INCC incide mensalmente sobre a parcela e o saldo devedor total. O saldo devedor total é o preço do imóvel em sua totalidade e não o valor que foi financiado com o construtor.
Como temos o mesmo sistema dos juros compostos o índice se incorpora a parcela. Desta forma a parcela sofre reajuste mensalmente.
Um financiamento feito em janeiro de 2013 de um imóvel de 300 mil reais onde 100mil será financiado direto com o construtor em 40 parcelas de R$ 2.500,00 reajustadas MENSALMENTE pelo INCC com a primeira parcela paga em 30 dias.
Temos que: a primeira parcela a ser paga é de R$ 2.550,00 em fevereiro de 2013
Fev 2013 – 1ª parcela R$ 2.500,00 + 0,60% (INCC de fev 2013) = R$ 2.512,00
Mar 2013 - 2ª parcela R$ 2.512,00 + 0,50% (INCC de março) = R$ 2.524,56
Abr 2013 – 3ª parcela R$ 2.524,56 + 0,74 % (INCC de abril) = R$ 2.543,24
Deu para perceber que o índice de reajuste se incorpora ao valor da parcela ou seja ela não é formada pelo saldo devedor dividido pelo número de meses que falta para o financiamento acabar.
O saldo devedor do contrato também é reajustado mensalmente e assim o INCC mensal é lançado sobre o saldo devedor e depois se diminui do resultado o valor da parcela paga no mês para termos o valor do novo saldo devedor.
ATENÇÃO: na atualização do saldo é utilizado o índice de dois meses anteriores e não o do mês de atualização.
Exemplo: no mesmo financiamento de um imóvel de 300 mil adquirido em janeiro de 2013 onde 100 mil será financiado direto ao construtor com reajuste mensal das parcelas e saldo devedor. O saldo devedor é 300 mil reais.
Janeiro de 2013 : saldo devedor de R$ 300.000,00
Fevereiro de 2013: saldo devedor de R$ 300.000,00 + 0,16% (INCC dez 2012) = R$ 300.480,00 saldo devedor.
Do novo saldo devedor diminui-se a parcela paga em fevereiro e assim:
300.480,00 – 2.512,00 = R$ 297.968,00 é o saldo devedor em fevereiro de 2013
Obs: quanto maior o valor da parcela que você paga mensalmente mais o saldo devedor vai diminui. Quanto menor a parcela paga mensalmente maior será teu saldo devedor e vai chegar ao final do contrato com resíduo.
Saldo existente ao final do pagamento do valor financiado com o construtor proveniente do reajuste pelo INCC e devido ao pagamento de parcelas de baixo valor. Quanto menor a parcela menor a amortização do saldo devedor. Também conhecido como 37ª parcela nos contratos de 36 meses.
Exemplo: você compra um imóvel na planta por 300 mil financia 100 mil com o construtor e 200 mil que quitará com financiamento bancário ao término da obra.
Ao terminar de pagar os 100 mil, teoricamente restaria um saldo devedor de 200 mil a quitar, porém quando se tem prestações muito baixas a variação do INCC faz com que os saldo devedor sofra reajuste que vão ultrapassar os 200 mil e assim o comprador terá que pagar este "resíduo' direto ao comprador em geral á vista. Veja a importância de acompanhar a evolução do teu saldo exigindo teus extratos mensais.
Nada de pressa ao comprar um imóvel na planta. Estude, calcule, analise, solicite minuta do contrato e se alguém te pressionar a fechar negócio rapidamente dê um "stop"na compra.
http://www.saberimobiliario.blogspot.com.br/2013/10/imovel-na-planta-doc-em-nome-de.html
André Freitas 04/08/2014 17:12
Como se comporta o INCC em credito associativo, que o financiamento com o banco é feito 3 meses depois da compra?
O INCC ocorre também pelo valor financiado, ou apenas nos valores que pago a construtora?
Maria Angela 24/03/2015 11:55
No crédito associativo o INCC continua a ser cobrado e repassado ao construtor pelo banco até a conclusão da obra incidindo sobre todos os valores que são cobrados pois você passa a pagar tudo para o banco e estes valores ficam na tua conta e vão sendo liberado aos poucos conforme o cronograma da obra. O INCC vai remunerar o construtor mantendo o custo da obra atualizado.
Haft 24/03/2015 10:30
Eu também estou com a mesma dúvida do André Freitas.
Fiz a assinatura com o banco em pouco mais de 2 meses após ter assinado o contrato de compra e venda. Até cheguei a pagar uma diferença que deu devido ao INCC que já havia atualizado o valor do imóvel.
Necessito de saber se o saldo devedor que financiei com o banco o qual pagará à construtora será reajustado pelo INCC.
Maria Angela 24/03/2015 11:56
Te respondi via email, se for crédito associativo sim, do contrario não. abraços
Cris 29/10/2015 10:46
Maria Angela poderia me auxiliar tambem, estou com a mesma duvida, compramos um ap e na compra foi informado que nao teria nenhum valor a mas, somente o valor da evolução de obra, mas depois de 3 meses descobrimos que vai ser cobrado o incc sobre o financiamento, os vendedores agiram de ma fé, pq temos umas 20 unidades com o mesmo problema, porem esta no contrato, mesmo eles falando que o contrato era padrao.erramos
Joyce Ungaro 21/05/2015 14:06
Comprei um apartamento em novembro de 2011 pelo programa minha casa minha vida no valor de 116 mil, na ocasião o vendedor disse que o diferencial do empreendimento era que INCC era ficado em 2.500 reais na entrega das chaves, na ocasião o mesmo fez rascunhos, logo depois me enviou emails com a proposta do INCC a 2.500. Assinei o contrato da compra do apartamento e quando estava perto da entrega das chaves em novembro 2014, a construtora me chamou e disse que existia uma divida de 16,900 referente ao INCC da obra, questionei e disse que na hora da compra haviam me vendido com valor fixo. A construtora assumiu que houve um erro, que na hora da venda a incorporadora do empreendimento "ludibriou" os compradores, porem no contrato que assinamos constava que os valores eram reajustáveis de acordo com o índices do Sindicato da construção civil. O que eu faço agora, pois não tenho esse dinheiro que estão me cobrando, e também não acho justo pagar este valor, pois tenho e-mails e comprovantes enviados pelas construtora e pela incorporadora que o INCC seria de 2.500 na entrega da chave.
Maria Angela 21/05/2015 14:47
Oi Joyce Ungaro. Procure um advogado e entre com ação judicial contra a construtora. Se eles tinham ciência de que o Incorporador ludibriou os clientes tinham que ter chamado todos para explicar a situação e colocar em contrato. Isso não foi feito e portanto se há provas tens que judicialmente contestar. Podes procurar o Procon de sua cidade levando o teu contrato para analisarem a viabilidade de via Procon entrarem em acordo. abraços
Anônimo 25/05/2015 20:38
Olá Maria Angela, Eu adquiri um imóvel na planta e a empresa vendedora está capitalizando juros de forma indevida. Só que não sei exatamente de que forma, pois não entendo esses cálculos. Vc. faz cálculos dessa natureza ou conhece alguém que eu possa contratar para fazer? Se vc. fizer, tem idéia de custo? Dei um sinal, ficou estiipulada 18 parcelas mensais com valor determinado e sem juros, depois 3 semestrais com valor determinado e sem juros e 36 mensais com valor determinado e juros de 1% pela tabela price e 6 semestrais c valor determinado e juros de 1$ pela tab. price. Diz o contrato que todas as parcelas no período da obra serão corrigidas mensalmente pelo INCC. Diz tb. o contrato que o comprador pode quitar a qualquer tempo o saldo devedor, pagando o valor da diferença do valor já pago e do restante devido, onde vai cessar a correção e o valor será trazido ao valor presente, os cessa os juros. Enfim, precisava de um cálculo que analise se o que já paguei e o que ainda devo está correto e se tudo que está sendo cobrado está de acordo com a legislação, bem como se eu quiser quitar, qual seria o meu real saldo devedor. No que vc. pode me ajudar?
Anônimo 25/05/2015 20:42
Só complementando meu email anterior, o imóvel estava com entrega prevista para março de 2014 e com os 180 daria outubro/14, salvo engano, mas até hj. não foi entregue. A nova entrega está prevista para julho/15 e vou acionar a empresa e cobrar lucros cessantes e quero tb. questionar essas cobranças indevidas. Sandra
Maria Angela 25/05/2015 20:58
Oi Sandra, não faço esses calculos revisionais mas posso te orientar .
Me envie um email para mcamini150@gmail.com que é o email do meu blog
Amanhã pela manhã te dou retorno.
Anônimo 26/05/2015 12:39
Olá Maria Angela, acho que eu precisaria te enviar o contrato e as parcelas que já paguei para vc. poder ver... o que vc. acha?
Anônimo 26/05/2015 12:40
Maria Angela 26/05/2015 13:57
Oi Sandra. Se puderes e quiseres enviar em anexo ao email, não tem problema, fica mais fácil de te orientar.
Anônimo 26/05/2015 16:31
Beleza, farei isso então. Obrigada! Abraços.
Anônimo 27/05/2015 13:09
Olá Maria Angela, enviei o email ontem com os docs.. Se por um acaso vc. não recebeu, me avisa, por gentileza, que daí reenvio. Obrigada! Sandra
Maria Angela 27/05/2015 13:36
Oi Sandra, não chegou teu email. Envie novamente parar mcamini150@gmail.com
andrea Saraiva 16/06/2015 22:04
Tenho uma duvida. Comprei um imovel na planta pelo credito associativo e vao convocar os proprietarios do imovel daqui 6 meses para assinar o contrato com a cef, o valor a ser financiado pela cef tem correção via incc ou só da construtora. Se não como que é feito o valor da correção do valor pela cef no periodo antes de começar a pagar o valor bancario
Maria Angela 17/06/2015 16:04
Oi Andrea Saraiva. O contrato tem correção via INCC para as parcelas pagas direto ao construtor. Ao assinar com a CEF todos os valores passam a ser pagos diretamente para a CEF e pode ou não haver correção do saldo devedor na assinatura para ser pago ao construtor para a CEF não. É preciso ler o que diz o contrato assinado com o construtor.
O INCC continuará a ser pago ao construtor após assinarem com a CEF. É preciso analisar o contrato para saber o que ele informa.
Bruno Lima 22/06/2015 09:29
Oi Maria Angela!
Parabéns por esse post, ele é muito esclarecedor, me ajudou de mais!
Maria Angela 22/06/2015 13:34
Olá Bruno. Obrigado e disponha do blog e do email sempre que precisar e estiver ao meu alcance auxiliar. abraços
Fábio Duart 11/08/2015 12:47
Primeiramente parabéns pelo blog, excelente!
Meu credito é associativo, meu contrato já está assinado com a CEF.
A construtora me informou que irá cobrar a correção do INCC em cima do valor que financiei com a CEF, está correto? Entendo que o INCC nesse caso só poderá ser aplicado as parcelas que estou pagando diretamente a construtora, e não sobre o saldo que eu financiei com a CEF.
Por favor me ajude a entender se meu entendimento está correto.
Maria Angela 11/08/2015 13:53
Oi Fábio Duart.
a cobrança é essa mesma.
No imóvel na planta a remuneração do construtor é o INCC cobrado também sobre o saldo devedor se constar em contrato esta cobrança. Leve teu contrato ao Procon para darem uma olhada e ver se esta legalmente previsto.
Anônimo 12/08/2015 13:21
Oi meu nome é Bruno,estou querendo comprar um apartamento na planta,e a corretora disse que,como a obra é feita com recursos da CAIXA ECONOMICA o INCC não se aplicaria no saldo devedor,só nos 4 mil que parcelei em 24 vezes durante a obra e nos 5 mil que é o valor quando eu pegar as chaves,a pergunta é: nesse caso o INCC se aplica ao saldo devedor?
Maria Angela 12/08/2015 14:04
Oi Bruno. Tem os dois sistemas. No crédito associativo você assina o contrato com a CEF antes do imóvel ficar pronto e existe a cobrança do INCC no saldo devedor financiado. Na compra na planta sem o credito associativo temos ambos então se a corretora te disse que não tem INCC no saldo devedor ela deve te mostrar ou anúncios do imóvel onde consta esta informação ou um documento que conste esta informação. somente te disser isso não comprova a informação que ela te deu e depois não terás como provar. abraços
Anônimo 13/08/2015 11:51
Obrigado pela dica,você me ajudou muito.
Simone 17/08/2015 11:23
Oi Maria Angela, poderia tirar uma duvida? Fiz um contrato de aquisicao de imovel na planta, em apenas 17 meses, nesse caso nao seria illegal a cobranca de INCC? e se sim, aonde encontro essa lei?
Maria Angela 17/08/2015 12:12
Oi Simone. Te respondi via email, é ilegal.
Wesley Estevão 22/08/2015 01:38
Olá, poderia tirar uma dúvida, estou para dar inicio de compra em um imóvel na planta na modalidade de credito associativo.
Porém tenho algumas duvidas.
No contrato eles colocaram uma clausula de confissão de divida por mim em favor da vendedora e que teria que demonstrar duas pessoal qque tenha pratrimonio e com renda de no minimo 4x ao valor da presta.
Duvida: Neste caso podemos chamar de FIador? qual é o motivo de incluir um Fiador?
O imovel tem lançamento agora em 22/08, me disseram q o financiamento com a caixa deve ser pelo mês de novembro, minha dúvida é a CEF financiando o imóvel, o INCC será corrigido pelo saldo devedor do mês até a entrega da obra? Incluindo na parcela devida a construtura (PARCELA + INCC)?
Outra duvida terá este INCC incidira também sobre o valor do Financiamento da CEF. EX:contrato de financiamento já assinado com a CEF, este valor será congelado ou também haverá incc? Caso sim esse ressiduo, deverá ser incluso no saldo devedor do financiamento já assinado, incluso nas parcelas do Finan...? ou terei que dar esse valor de ressiduo, a vista?
wesley.cassigoli@gmail.com
Maria Angela 22/08/2015 09:59
Oi Weslley Estevão. É a primeira vez que vejo pedir fiador nesse tipo de contrato, nunca tinha ouvido falar e já fico desconfiada. Você vai pagar parcelas direto ao construtor até assinar com a CEF. Ao assinar com a CEF haverá INCC cobrado sobre o saldo devedor financiado a ser pago ao construtor, em geral a vista. Depois de assinado com a CEF todos os valores serão pagos para a CEF que repassa para o construtor. continuará pagando INCC sobre cada parcela liberada ao construtor e também uma taxa para a CEF, perfeitamente legal. A amortização do financiamento somente começa depois que a obra for entregue então até lá pagaste apenas juros a ambos. Recomendo que você não assine nada sem consultar um advogado porque o c´redito associativo pode setotrnar com o tempo muito caro face a inflação que vivemos no país. abraços
Anônimo 05/09/2015 08:14
Bom dia Maria Angela! Meu nome é Luiz e comprei um apartamento na planta. Quando assinei o contrato a imobiliária me informou que a CEF financiaria 90% do imóvel, e os 10% restantes eu pagaria diretamente à construtora, e que o saldo devedor seria pago na entrega das chaves. No entanto, o corretor entrou em contato comigo, após 9 meses da assinatura do contrato, informando que tendo em vista que meu modo de financiamento seria pelo SBPE, a CEF, nos dias de hoje financiaria 80% do apartamento, e que eu deveria, pagar os 20% restantes com recursos próprios e, ainda incorporar o saldo devedor atual nas parcelas pagas ao construtor. O que devo fazer? llaia@ig.com.br
Maria Angela 05/09/2015 08:53
Vale o que esta no contrato, o que não esta no contrato não és obrigado a pagar.
ao assinar o contrato tinhas que ter verificado e o que te foi passado estava constando no mesmo. Se não tens condições de cumprir o contrato se estão te pedindo o que esta neste contrato, podes desistir pedindo a devolução de 90% do que foi pago por você até agora já que te disseram uma coisa e agora estão pedindo outra. abraços
Renato Keivison Informática 17/09/2015 18:28
Maria, assinei o contrato mês passado junto à construtora,e agora nesse mês de setembro a construtora veio me informar que como ainda não foi assinado o contrato junto ao banco teve uma atualização no valor do imóvel eu teria que pagar essa diferença de imediato, para poder ir ao banco assinar o financiamento.... Como devo proceder.
Maria Angela 17/09/2015 19:23
Oi Renato Keivison
O contrato assinado deve ser cumprido.
Se no contrato informa que até a assinatura do financiamento haverá atualização do preço do imóvel e a diferença deve ser paga então você deve cumprir o contrato.
Se não consta no contrato esta obrigação não deves pagar. verifique o teu contrato e qualquer pressão leve-o até o Procon e peça orientação.
Nenhuma cobrança impede que assines o financiamento
Layse Neri 24/09/2015 14:56
Comprei um imóvel na planta onde parcelei 10 mil e financiei 100 mil, com entrega para o dia 20/12/2014 com o atraso nao recebi o imovel ainda , onde depois depois de ter pagos os 10 mil sem reajuste nenhum, estou sendo cobrada um valor de 6 mil de reajuste, tenho que pagar esse valor mesmo com a quebra do contrato no atraso da entrega da chave ?
Obs: Eles tao segurando a documentação para nao registrar em cartorio, esperando minha proposta de como vou pagar o reajuste!
Maria Angela 24/09/2015 16:27
Oi Layse Neri
Se este pagamento esta previsto no contrato assinado a cobrança é legal e deve ser paga. Em geral os contrato contém clausula de que o INCC será cobrado no saldo devedor ao assinar o financiamento. verifique o que diz teu contrato. Na dúvida procure o Procon.
Quanto ao atraso a recomendação é que acionem a justiça com pedido de indenização.
Anônimo 28/09/2015 09:19
Óla, gostaria de saber como funciona e se é correto cobrarem o INCC quando existe uma demora na assinatura do banco, referente a demora da análise de crédito, pois não fui informada desse valor a ser cobrado, e em 3 meses desde a 1° parcela de pagamento para a construtora já estão me cobrando mais de 4.000,00.
Maria Angela 28/09/2015 15:14
Olá. O INCC é devido até o financiamento ser assinado e a demora na analise de crédito pelo banco não é responsabilidade do vendedor. Perfeitamente legal e deve constar esta informação em teu contrato. abraços
Joe Oliveira 08/10/2015 09:25
Olá, eu comprei um lote e o mesmo ainda está sendo preparado o arruamento( que acredito eu, que será a única obra a qual será levantada). Já que o lote não é uma construção, é um pedaço de terra. Eu gostaria de saber se a cobrança que estou recebendo de INCC é devida? E lembrando que o lote está sendo pago em promissórias(não foi financiamento por banco).
Maria Angela 08/10/2015 10:39
Oi Joe Oliveira.
O INCC é utilizado como reajuste em imóveis na planta ou em construção. Na compra de lotes deve ser utilizado IGPM + 1% de juros ao mês, é o usual. Se mão haverá construção no lote pelo loteador não pode ser utilizado o INCC. abraços
Joe Oliveira 08/10/2015 11:54
Obrigado! Mas como eu não ainda não consegui entender esses cálculos... A taxa do INCC seria maior que a do IGPM?
Maria Angela 08/10/2015 14:35
A questão não se a taxa é maior ou não e sim que a lei proíbe o uso do INCC a não ser que se trate de uma incorporação imobiliária onde você compra o lote juntamente com o projeto construtivo da casa. No caso é só lote e o INCC não pode ser usado porque é um índice que mede a inflação dos materiais de construção e mão de obra.
O IGPM acumulado do ano esta mais alto que o INCC.
Aline FV 12/10/2015 16:57
Olá Maria Ângela!
Preciso de sua ajuda... em dezembro de 2012 assinei um contrato de compra do meu apartamento (apenas junto à construtora) e dei um pequeno sinal em dinheiro. Em outubro de 2014 assinei o contrato de financiamento junto à CEF e paguei a entrada em uma parcela única, sem atualização de valor (em nenhum momento a construtora me cobrou o INCC, sempre disse que seria no máximo R$ 10 mil, na entrega das chaves).
Mês passado a construtora me contatou, perguntando se eu queria fazer um acerto de pagamento do INCC, pois o mesmo já está mais de R$ 23 mil e a entrega das chaves está prevista somente para abril/2016. Porém, no arquivo que enviaram, vi que o cálculo está sob o valor total do imóvel e não sobre o saldo devedor. Além disso, como paguei a entrada em uma parcela única, não tenho mais dívidas com a construtora e a mesma continua cobrando o INCC.
Maria Angela 12/10/2015 19:13
Oi Aline FV
Veja o que diz teu contrato INCC sobre o saldo devedor ou sobre o valor do imóvel atualizado. Vale o que esta no contrato assinado. Quando assinaste o contrato tínhamos uma inflação sob controle hoje esta acima do esperado e o INCC esta se tornando muito alto por isso estão te chamando. Se tiver duvidas sob o que diz teu contrato procure o Procon para eles fazerem uma analise porque vale o que esta escrito.
Aline FV 12/10/2015 19:59
OK, vou verificar. Mas é correto continuar cobrando, mesmo eu tendo pago a entrada à vista na assinatura do contrato? Não seria certo eu pagar apenas o resíduo na entrega das chaves?
Aline FV 12/10/2015 20:49
Verifiquei o contrato da construtora e não está mencionado se seria sobre o valor total ou saldo devedor. Diz apenas que o valor deverá ser pago na entrega das chaves ou incorporado ao financiamento bancário.
Saberia dizer se é possível acrescentar esse saldo ao financiamento, caso ocorra de não ter o valor total em mãos na entrega das chaves? É um financiamento por crédito associativo com a CEF.
Maria Angela 13/10/2015 13:24
Crédito associativo o INCC incide sobre o saldo devedor ATUALIZADO no momento em que assinares com a CEF. Saldo devedor atualizado é aquele em que o saldo a financiar com o banco incide sobre o valor de mercado do imóvel no momento de fazer o financiamento e não o valor que fechaste negocio.
Não vai entrar este saldo no valor financiado com a CEF você terá que financiar direto com o construtor em parcelas mensais corrigidas por índice de inflação o que pode onerar e muito teu contrato.
A cobrança é legal, é os juros do construtor.
Anônimo 19/10/2015 23:00
Busquei em vários lugares uma reposta e não consegui.
Após assinado contrato de financiamento associativo com a CEF existe a possibilidade de rescisão do mesmo?
Maria Angela 20/10/2015 09:05
Te respondi via email.
Rejane Ribicki 12/11/2015 11:40
Se no meu contrato não consta nada de reajuste por nenhum tipo de índice eu tenho que pagar mesmo assim o valor reajustado pelo INCC?
Maria Angela 12/11/2015 16:39
Oi Rejane Ribicki
Não, não és obrigado e portanto não pode ser cobrado.
Maria Angela 01/12/2015 22:51
Nã Rejane, tem que estar no contrato. Abraços
Anônimo 20/11/2015 12:05
Estou prestes a fechar a compra de um imóvel na planta mas como gato tem medo de agua fria a gente tem que se informar:
estou com uma proposta de
1x 990,90
36x 461,39
total de 17.600,04
a pergunta é como calcular o reajuste pelo incc dessa divida é pelo valor montante ou somente pelo total das 36 parcelas?
Maria Angela 20/11/2015 17:33
Olá. O INCC é um índice que mede a inflação da construção civil ou seja do custos dos materiais e mão de obra. Sendo assim não há como você ter uma planilha porque ele é divulgado mensalmente. O índice nos últimos 12 meses ficou em torno de quase 8%.
Mensalmente tua parcela vai sofrer o reajuste pelo índice divulgado dois meses antes, perfeitamente legal. Como é um índice inflacionário se comporta conforme nossa economia.
Como você fez em 36 vezes é sobre a parcela mas nada impede de haver INCC sobre o saldo devedor quando fores fazer o financiamento imobiliário. Verifique teu contrato. Tudo que te form prometido deve estar nele ou não terá validade.
Anônimo 24/11/2015 22:19
Prezada Maria Angela,
Estou avaliando a possibilidade de comprar um terreno em um condominio de casas que será entregue em Maio 2017. O corretor da imobiliaria me informou que o pagamento será em parcelas fixas a começar da primeira parcela mas que o saldo devido na última parcela será acrescido por INCC. O INCC se aplica também a terrenos comprados em condominio de casas? Não será possível tomar posse do terreno antes de Maio 2017 e também não terá construção antes desta data, a não ser, provavelmente, a área comum. Acredito ser injusto tentar cobrar o INCC sobre um terreno, já que o custo gerado para a imobiliaria não é comparável com o custo de construção. Também, pagando todas as parcelas antes da data da entrega do terreno em Maio 2017, porque deveria pagar INCC em cima da última parcela?
Maria Angela 25/11/2015 09:11
Olá. Quando você compra terreno em loteamento o índice usado é o IGPM + 1% ao mês quando compra desta forma que você descreveu trata-se de uma Incorporação e neste caso é usado o INCC, perfeitamente legal.
Não ha como tomares posse antes de estar concluído o parcelamento do solo.
O INCC é os juros pelo parcelamento da tua compra.
Não vais pagar INCC em cada parcela porque tuas parcelas devem ser menores que 36 vezes e assim eles cobram ou anual ou todo o INCC acumulado do período no final sobre o saldo devedor ou valor do imóvel atualizado.Abraços
Soraia Santos 01/12/2015 13:42
Olá comprei um apartamento em 2012 na planta. Formato da compra foi via credito associativo. O banco do financiamento foi a CEF, assinamos com o banco em Janeiro de 2015. Tivemos o financiamento aprovado e passamos a pagar as parcelas de evolução de obra, segundo o banco não tínhamos mais dividas com a construtora e agora devíamos apenas ao banco. Agora recebi um boleto da construtora com o valor de 6 mil referente ao INCC. Esta cobrança e devida? Uma vez que agora nossa divida se encontra com o banco.
Maria Angela 01/12/2015 22:54
Oi Soraia, a principio sim.o principal foi pago mas os juros do construtor continuam ou mensal, ou anual ou sobre o saldo financiado. Veja o que diz teu contrato.
Filipe Ribeiro 10/12/2015 09:10
comprei um apartamento, o qual está em fase de construção. Assinei com a CEF há um bom tempo, e ainda devo uma entrada para a construtora de aproximadamente 20 mil, a qual está sendo parcelada. O INCC incide somente sobre os 20 mil ou também a parte que está financiada com a caixa?
Maria Angela 10/12/2015 09:51
Oi Felipe. Teu contrato com a CEF deve ser credito associativo. O Incc incide sobre tudo wue for pago ao construtor menos sobre a taxa da obra que é os juros do teu financiamento pago para a CEF até a conclusão da obra. Abraços
Filipe Ribeiro 22/12/2015 11:22
Então no caso, o reajuste seria sobre o valor financiado e o valor de entrada, menos o subsidio? A cobrança de taxa de obra é legal? Visto que na teoria ela é uma taxa cobrada sobre a construtora para as obras sejam aceleradas?
Maria Angela 22/12/2015 12:15
Taxa de obras é os juros do financiamento com o banco que você paga durante a obra. Terminada a obra começa a amortização do financiamento. é diferente. você remunera o construtor e o banco que te financiou o saldo devedor. Tudo depende do que diz o contrato.
Nivea 10/12/2015 12:14
Compramos um apartamento em fevereiro de 2015, foi um repasse, o Habite-se ainda não tinha saído, veio sair em junho/15, só que em fevereiro/15 fizemos um contrato, que informava que quando saísse o financiamento o saldo devedor seria corrigido pelo acúmulo do INCC desde a data do contrato fev/15.
Para melhor entendimento da nossa negociação:
Valor do Apt. = R$ 325.0000,00
Entrada = R$ 114.418,29
Combinamos parcelas mensais até a liberação do crédito pelo banco de R$ 2.500,00/mês = Hoje totalizam R$ 25.0000,00
Saldo devedor = R$ 185.581,71
Portanto como ficaria esse saldo devedor com a correção do acúmulo do INCC, à partir da data do contrato em 03/02/15?
Gostaria de saber se é correto essa forma de negociação após sair o financiamento pelo Banco o saldo devedor ser corrigido pelo acúmulo do INCC?
Maria Angela 10/12/2015 17:54
esta correto este acordo o INCC pode incidir sobre a parcela mensal ou anual ou sobre o saldo devedor porém este saldo é atualizado.
quando você for fazer o financiamento bancário o saldo devedor do valor negociado com o construtora será outro pois o banco faz a avaliação do imóvel para decidir quanto te financia pelo valor de mercado do imóvel não pelo valor negociado entre as partes. sobre este saldo atualizado é que incidira o INCC acumulado do período que hoje esta em torno de 7%.
Filipe Ribeiro 13/01/2016 09:21
recentemente te fiz algumas perguntas, mas ainda tenho algumas dúvidas e espero que você possa me esclarecer por favor.
Em abril de 2015 comprei um apartamento na planta, através de crédito associativo com a CEF.
O valor do imóvel era de 150 mil, em junho de 2015 (2 meses após a compra) assinei com a CEF, onde (se não me engano) foi financiado o valor de 100 mil e obtive um subsidio de aproximadamente 20 mil. Restaram 30 mil para entrada, paguei uma parte dela a vista, outra parte dividi em 24 x 569,70 e ficou 10 mil para serem pagos na entrega das chaves. O apartamento está previsto para ser entregue em janeiro de 2017. Segue minhas dúvidas:
- Essas 24 parcelas, mais os 10 mil das chaves serão reajustados pelo INCC, correto? Caso eu quite esta divida o INCC ainda será cobrado?
- Eu quitando essa entrada, o saldo devedor será reajustado pelo INCC e ao pegar as chaves terei que pagar mais esse valor?
- No momento em que eu receber as chaves e começar a pagar de fato o financiamento, o valor será reajustado, ou será mantido o mesmo valor que foi assinado com a caixa? Ouvi dizer que após a entrega das chaves, as parcelas são reajustadas pelo IGPM, essas parcelas seriam esta entrada que pago parcelada, ou o financiamento?
- O valor de subsídio entra no reajuste de INCC?
- As minhas parcelas de entrada (direto com a construtora) são fixas, pretendo fazer um empréstimo para quita-las ou então, pedir para a construtora me enviar o reajuste mensalmente, pra que assim eu já possa ir pagando o valor do INCC, seria uma boa ideia?
Estou desesperado para resolver essas questões, espero que você possa me ajudar. Desde já agradeço sua atenção.
Filipe Ribeiro 13/01/2016 09:25
Filipe Ribeiro 13/01/2016 09:28
Não sei se ficou muito clara a ultima pergunta, minha ideia seria pagar as parcelas reajustadas pelo INCC, para que ao final o montante não esteja tão alto
Maria Angela 13/01/2016 10:08
Oi Filipe, recebi teu Email, te respondo logo mais.
Filipe Ribeiro 13/01/2016 11:42
Ok! Estou aguardando. Obrigado
Ane Layne 25/01/2016 17:09
A construtora pode corrigir o incc do valor total da dívida antes do banco aprovar o financiamento. Att:Ane Layne
Maria Angela 26/01/2016 07:59
Oi Ane Layne
Sim, ele incide sobre o saldo devedor atualizado. O INCC incide sobre tudo que pagares ao construtor, parcela, intermediárias, balão, chaves e saldo devedor.
Georgia Cerqueira 13/02/2016 12:43
Oi Maria Angela, muito bom seu site!!
Estou passando por uma situação e gostaria de saber se a construtora está certa ou não.
Em maio de 2013 celebrei promessa de compra e venda de um apartamento, na promessa o valor era de R$315.120,00 (paguei sinal de R$30.000; na assinatura do contrato paguei uma parcela de R$12.500 em 02/06/2013 e outra de R$12.500 em 02/07/13. Paguei 04 parcelas de intercalas, cada uma no valor de R$2387,00 (vencimentos em 02/11/13, 02/05/2014, 02/11/14 e 02/05/15. Paguei 30 parcelas mensais e sucessivas no valor de R$2.050,00, estas sempre atualizadas mensalmente pelo INCC, sendo a primeira em 02/06/13. No contrato diz que pagarei uma parcela única no valor de R$189.072,00 nas chaves em financiamento bancário.
A previsão de entrega no contrato era em 30/09/2015, podendo se prorrogado em até 6 meses.
O habite-se saiu em 25/08/2015, mas em 25/11/15 o imóvel ainda não tinha sido entregue.
Em meados de novembro, esse apartamento foi avaliado em R$355.000. Em 23/12/15 assinei contrato com a caixa, onde se diz que o valor do negócio com a caixa é de R$366.911.17, o que paguei nesses anos com recursos próprios foi de R$209.124,32, e o financiamento na caixa foi de R$157.786,85. Em 25/01/2016 paguei a primeira parcela do financiamento. O imóvel já está registrado e todo escriturado, tudo pago. Em fevereiro ainda não recebi o apartamento, e em 12/12/16, quando fu pegar as chaves, a construtora me disse q para entregar tenho que pagar um saldo de R$5.848,65, referente a uma atualização do índice. Não sei do que se trata, e estou bastante confusa. Eles me entregaram uma planilha que informa que o documento foi feito no sistema em 28/12/15, com data de atualização em 10/01/16, pelo INCC. E de acordo com essa planilha, a caixa deveria ter repassado o valor de R$163.635,50, que seria o total, e não o valor financiado de R$157.786,85. Ou seja, eu ainda deveria a eles R$5.848.65. De onde vem isso? Isso está correto? O que faço? Desde já, obrigada. Georgia.
Maria Angela 14/02/2016 10:33
Oi Georgia, bom dia
Este valor que esta sendo cobrado de você é o INCC sobre o valor atualizado do valor do imóvel que atualiza também o saldo devedor.
quando você financia o saldo devedor o banco não inclui no financiamento valores contratados direito com a construtor que correspondam a índices que atualizam parcelas e saldo devedor. Na compra com o construtor o INCC é aplicado sobre tudo que você pagar, parcelas, intermediarias, chaves, balcões e o saldo devedor atualizado pois quando o imóvel fica pronto vale mais do que quando você o comprou. Deve estar no teu contrato que o índice incide sobre o saldo atualizado devedor ou o valor atualizado do imóvel na entrega das chaves. abraços
Georgia Cerqueira 13/02/2016 12:56
Outra coisa, a origem dos recursos no contrato com a caixa foi SBPE, e eu não tenho FGTS.
Maria Angela 20/04/2016 19:11
Não muda nada.abraços
Aline 02/06/2016 13:37
Olá Maria Ângela! Excelente seu site, bastante esclarecedor.Parabens! E você é bem solicita com as pessoas.
Se puder, gostaria que me ajudasse a esclarecer tal situação descrita abaixo:
Financiamos um apt na modalidade crédito associativo em 2014.
Desde então nunca foi cobrado o INCC.Não recebemos boleto de cobrança, email, ligações...Nenhum meio que nos informasse que o pagamento era para ser realizado com o valor devido.NADa.
Isso aconteceu com outras pessoas também.
Agora a construtora ligou informando que tinhamos um débito de 10 mil reais referente ao INCSS, e era para pagar o montante total.Como assim? Eu não paguei porqur não recebi cobrança e nem sabia qual valor devido por mês. Não temos condições de pagar esse montante total e nem da forma que eles querem , quabdo informamos que não tinhamos condições de pagar o montante, eles quiseram parcelar em 6x o valor.Não temos como assumir essa parcela, porque somando com a outra parcela que já pagamos referente ao financimento torna-se inviável.
Como devemos proceder? Cabe acionar a justiça?
Maria Angela 03/06/2016 12:08
o INCC é cobrado de duas formas, mensalmente ou anualmente ou em uma unica parcela. Verifique o que informa no teu contrato. È quase impossivel o construtor vender na planta sem o INCC ainda mais no crédito associativo que ele recebe conforme vai construindo. analise o que diz teu contrato se ainda houver duvidas me envie um email com o contrato em anexo.Se nada diz de INCC não pode ser cobrado.
Azevedo 16/08/2016 12:57
Parabenizo pelas respostas e creio que tenha ajudado a muita gente.
Gostaria de tirar uma dúvida, no entanto para meu caso.
No meu caso fiz uma compra de um imóvel em construção em ABR/2015, já estando em andamento a construção.
O imóvel tinha previsão de entrega para Junho de 2016, porém ainda está em construção.
A condição foi a seguinte: 17% de entrada
e 20 parcelas direto com a construtora (mesmo restando, para o prazo sem atrasos, na epoca da construção apenas 14meses para entrega e aí acho que ele considerou o possivel atraso de 180dias em contrato).
Essas parcelas vem sendo ajustadas pelo INCC e também todo saldo devedor.
Como eu fiz em no máximo 20 parcelas, estaria fora da lei de contratos que rege prazo superior a 36 meses?
É 36 meses do início da obra? ou 36 meses do momento que você compra?
Isso não está claro.
Maria Angela 22/08/2016 08:57
Olá Azevedo, bom dia
É 36 meses do inicio do contrato assinado se já começou pagando antes de iniciar a obra. De qualquer forma mesmo no atraso pagas o INCC até o habite-se emitido. Terás que judicialmente buscar clausulas abusiva.
Eliete 03/09/2016 10:57
Ola, Estou com uma grande duvida, comprei um apartamento em Novembo de 2013 por 420,000 sendo que dei 100,000 de entrada e tenho pago 2.000 por mês com o indidice do incc todo mês, as chaves sai em novembro e meu e meu valor total agora esta em 460,000(valorização) e eu ainda devo 305,000 deste valor total, a impressão q da é q não paguei quase nada, vc acha q posso estar sendo enganada por ter assinado um novo contrato na troca da unidade, mesmo eles dizendo q continuaria o mesmo valor, obrigada
Maria Angela 03/09/2016 17:45
Oi Eliete.
Acho que teu problema está no INCC, ele incide sobre tudo que você pagar ao construtor, entrada, intermediárias, parcelas, parcela das chaves e saldo devedor e em períodos de inflação alta o INCC sumiu bastante impactando todos os contratos.
Teu contrato com certeza consta que o INCC incide sobre tudo que for pago.
Em geral na troca o cosntrutor cobra apenas as tarifas de avaerbação do cotnrato ou comissão do corretor se houver a nãos er que a undiade custe mais caro o que obrigatoriamente consta no teu cotnrato. Só analisando o mesmo para saber mas tenho quase certeza que o teu problema é o INCC. Se pudesse fazer um financiamento bancário e quitar o saldo seria mais vantajoso porque depois da entrega das chaves s reajuste serão IGPM + juros de 1% ao mês pela tabela price o que vai encarecer ainda mais. O IGPM já está em quase 12%.
Anônimo 08/09/2016 17:16
Primeiro parabéns pelo site. Por gentileza, assinei um contrato de compra e venda, recheado de cláusulas abusivas, entretanto confiei na boa fé do gerente de vendas. Assinei o contrato no dia 10/08/2016, com a promessa de entrega dia 30/08/2016, fui informado que teria que pagar apenas o sinal para a construtora, parte do saldo devedor seria abatido no FGTS e restante financiado direto com a caixa. Para minha surpresa, quando fui assinar com o correspondente da caixa, me informaram que que teria que pagar o INCC. Estou me sentindo lesado, até o momento não assinei com a caixa, parece-me até que eles não enviaram o contrato para caixa, com intuito de ter que pagar juros. O gerente de vendas me informou que não teria que pagar nada, além do que eu ja havia pago, haja vista, que estava comprando um imóvel pronto e não na planta. Caso, realmente me cobrem o INCC estou pensando entrar na justiça para reaver o que for pago, será que consigo? Parece-me que estão agindo de má fé, só depois que assinei o contrato que fui informado do INCC. Desde já agradeço.
Maria Angela 08/09/2016 18:40
Oi Paulo, boa tarde
Acabei de te responder no Email que me enviaste. Abraços
Neila Dantas 19/10/2016 11:39
Maria Angela, no credito associativo quando ocorre a assinatura do financiamento com a CEF pagamos dois boletos mensais, um do financiamento ( que sabemos que não amortiza) e outro de taxa de evolução de obra, esta taxa seria o INCC?
E quando ocorre o financiamento é legal a construtora cobrar o INCC visto que não existe mais saldo devedor para com ela, somente com a CEF.
Maria Angela 20/10/2016 08:37
Oi Neila Dantas
Paga somente a taxa de evolução da obra que são os juros do financiamento. A amortização começa mesmo após entregue a obra. O INCC cobrado pela construtora é perfeitamente legal para remunerar os valores que são liberados pelo banco aos poucos e assim não haver perda de receita.
Ricardo Rocha 18/11/2016 00:37
Comprei um apto. na planta em 07/2014, dei o sinal e depois fui pagando as mensais até que em 08/2015 finalizei o chamado "período obra", restando então, apenas a única das "chaves".
Bom, agora em 11/2016 fui chamado para em 12/2016 assinar com a CEF o Crédito Associativo, porém como até agora fui solicitando e acompanhando a planilha da "Minha Posição Atual" junto à construtora, sei que paguei minhas parcelas (sempre reajustadas mensalmente pelo INCC, inclusive as "chaves"), mas ainda assim me surgiram as seguintes dúvidas:
- Diante disso, teria eu já adquirido alguma dívida (saldo residual) de INCC?
- Mesmo sendo o Crédito Associativo, ainda terei que dar mais algum valor de "entrada" para a CEF? (Por se tratar de um Financiamento)
Basicamente é isso Maria Angela. E desde já, agradeço pela sua atenção e esclarecimentos! E meus parabéns pelo Blog, pois é de suma importância para nós "marinheiros de primeira viagem" (Assim como eu, rsrs).
Maria Angela 18/11/2016 22:52
Oi Ricardo Rocha. Teu financiamento é credito assossiativo? Esse você assina com a CEF antes de construir e vai pagando tudo para a CEF que repassa ao construtor aos poucos. Dexqualquer forma se vai assinar com a CEF agora tem INCC sobre o sadl devedor quexserá financiado e para a CEF as taxas de contrato.
Ricardo Rocha 19/11/2016 01:57
Sim Maria Angela, é associativo...
Só fiquei na dúvida sobre a "entrada"... Pois no financiamento comum (individual no final da obra), há uma "Entrada" (alta) obrigatória para conseguir o crédito do banco, certo?
Mas no meu caso, sendo o Crédito Associativo, há também essa exigência de algum valor de "Entrada" para o banco no ato da assinatura? Ou apenas o valor da escritura, e depois as seguintes parcelas do Fluxo de Obra? É isso?
Mais uma vez, meu muito obrigado!
Maria Angela 21/11/2016 08:49
Oi Ricardo, no crédito associativo todos os valores que deverias pagar de recursos próprios depositas em uma conta vinculada e o financiamento também e o banco vai liberando. Se tens algum valor que vais usar de recursos próprios vais depositar nessa conta ao assinar com a CEF. Portanto pode haver algum valor a ser entregue depende do contrato.
Ricardo Rocha 21/11/2016 21:38
Natália Brito 10/02/2017 23:04
Boa noite, meu questionamento era meio longo então enviei um email. Aguardo resposta.Obrigada!
Maria Angela 10/02/2017 23:34
Oi Natália, te respondi a pouco. Abraços
Anônimo 06/03/2017 20:14
Olá,Maria gostaria de saber quando faço o financiamento associativo mesmo assim eu tenho que pagar o INCC?.Lembrando que assinei o contrato já?
Maria Angela 06/03/2017 21:09
Olá, sim o INCC é legalmente cobrado para remunerar o construtor pelo recebimento em parcelas das fases da obra. Já a taxa de obra cobrada pelo banco pode judicialmente ser contestada pois estás pagando os juros do financiamento feito pelo construtor com o banco.
Reinaldo da Silva Franca 06/04/2017 11:31
sei que ja deves estar farta de responder quase os mesmos questionamentos, mas nao consegui entender essa questao ainda, o que faz de mim mais um necessitado de suas explicações.
comprei um imove na planta pelo valor de 168 mil reais, 25 mil a vista na entrada, 14 mil com o FGTS e dissídio, consegui financiar R$ 126.000,00.
ja assinei com a caixa em outubro/2016 (que na ocasiao o Aptp foi avaliado em 190.000,00, dai a incorporadora pos no contrato o valor da venda sendo 190.000,00 e jogaram a diferença como se eu tivesse dado 50 mil de entrada.) em resumo, questionei isso mas ficou claro c os vendedores que nao tenho parcelas a serem pagas.
porem, estou recebendo boletos de reajuste do INCC cobrado pela construtora sobre o saldo devedor (acredito que com a caixa), e ainda a caixa esta cobrando a taxa de evolução de obras, descontando diretamente na consta por debito automatico.
o incc deste vem subindo, e no ultimo mes -(março/2017) veio 720,00. absurdamente alto. nao contava com este valor pra pagar.
está correto essa cobrança? pois todas explicações sobre incc falam que é aso ate a assinatura. e meu caso eu ja assinei e nao devo nada pra construtora..
e, qual incc deve ser usado pra calcular.. INCC-DI (taxa mais alta) ou INCC - M (taxa mais baixa) - pergunto isso pq se fosse pelo INCC _M a prestação deste mes seria R$ 505,00..
novamente desculpe o textão, e entendo se nao responder ou sequer ler rs.
agradeço por mim e por todos que ja auxiliou acima.
Maria Angela 06/04/2017 21:21
Oi Reinaldo, sem problemas, os comentários estão disponíveis para ajudar.
Quanto ao INCC é legal a cobrança porque a CEF vai liberando os recursos aos poucos para o construtor e estes não podem perder valor. Em geral o INCC cobrado é o DI dos últimos 2 meses.
Quanto a taxa de evolução d a obra esta sim pode ser questionada judicialmente, depende de analise por um advogado do teu contrato. O Procon quando está de bom humor costuma analisar o teu contrato e orientar no que deve ser feito.
Reynaldo Júnior 09/05/2017 11:37
Bom dia, você poderia me ajudar no meu caso? Eu assinei o contrato de compra e venda em fevereiro/2015, dando uma entrada e dividindo o restante em parcelas (mensais, intermediárias, chaves e financiamento). A primeira parcela foi paga em março/2015. O INCC daquele mês foi de 0,62%. Contudo, pelas minhas contas, percebi que a construtora cobrou essa primeira parcela deu um valor acima desse percentual, próximo ao cobrado se considerado o INCC de fevereiro/2015 E março/2015. Ela pode corrigir a primeira parcela mensal, no mês seguinte ao da assinatura, considerando os índices do mês da assinatura cumulado ao vigente da cobrança? Pelo que eu percebi, todas as parcelas que paguei foram reajustadas considerando o mês da assinatura do contrato como referência, e não o mês seguinte. Está certo isso? Obrigado.
Maria Angela 10/05/2017 23:22
Oi Reynaldo Junior.
Não é o mês seguinte ou anterior, é o índice de dois meses antes que é utilizado e em geral INCC DI. O índice corrige todas as parcelas, saldo devedor, chaves, intermediárias e balões já desde o primeiro mês.
Glauco 15/05/2017 11:13
Maria Angela 15/05/2017 22:17
Oi Glauco, infelizmente não porque você assinou uma compra e venda financiada com banco. Se fosse somente com o construtor poderia desistir.
Heliesio Vaz 09/07/2017 16:04
Porque a cobrança do INCC é de 2 meses antes? No meu caso assinei 28/04/2017 com a construtora e dia 24/05/2017 foi o pagamento. Porque cobram a taxa referente a fevereiro? Existe uma lei pra isso? Nessa época não havia nenhuma relação de consumo. Segundo o vendedor a taxa seria somente da assinatura até o pagamento. Isso eu tenho registrado.
Maria Angela 09/07/2017 20:25
Oi Heliesio
Não tem como se ter acesso ao índice que será divulgado no mês de assinatura do contrato e no anterior pois dependendo da data da assinatura do contrato e do vencimento das parcelas o mesmo pode não ter sido divulgado pela FGV. Por isso se utiliza o de 2 meses antes, sempre. Convenção contratual por força da data do pagamento. O INCC é calculado entre o 1 e 30 dias do mês vigente e divulgado em 10 dias do mês seguinte ao da coleta.Não há como prever um índice de reajuste se ele não foi divulgado.
Verifique teu contrato pois em geral se usa o INCC DI em vez do INCC M.
Heliesio Vaz 10/07/2017 12:18
Até entendo se não tivesse sendo cobrado isso agora em JULHO.
Maria Angela 10/07/2017 14:34
Todos os meses sobre todos os pagamento efetuados haverá cobrança do INCC, então em julho também vais pagar. O INCC incide também sobre a entrada que tenhas pago ao construtor e se fores depois assinar com o banco financiamento incidirá sobre o saldo devedor atualizado.
Se agora me julho te cobraram INCC de fevereiro ele incidiu sobre algum pagamento feito no mês da assinatura ou o seguinte. Nesse caso tens que verificar junto ao cosntrutor do que se trata.
Ezequiel S 05/08/2017 00:41
Olá, gostaria de parabenizá-la pelo post como também pela dedicação em responder cada pergunta, as vezes até sendo até muito repetidas... muitas vezes a pessoa vem até o post entende e nem acaba agradecendo.
Minha duvida foi respondida por diversas vezes... e melhor eu já me programando rs, pensava que o INCC era cobrado somente em cima do valor saldo da entrada que fiz com a construtora e não com o saldo que financiei com a CEF. tinha em mente que a partir do momento que assinava com a CEF o valor era congelado e eu só pagava o juros da taxa de obra...
Mais uma vez muito obrigado por dedicar seu tempo em tirar as nossas duvidas.
Maria Angela 08/08/2017 14:18
Olá Ezequiel e incide também sobre tudo que pagares direto para a construtora incluindo a entrada, balões, intermediarias, parcela de chaves. È um índice que remunera todos os pagamentos feitos.
Vou aproveitar seu comentário para atualizar esta postagem em relação ao formato em que se encontra.
Franciane Orsi 18/08/2017 14:37
Pago a taxa de obra para a Caixa. E agora a construtora alterou o valor das parcelas da entrada, dizendo que é o reajuste do INCC, isso é certo?
Maria Angela 18/08/2017 21:34
Oi Franciane Orsi
O INCC é o índice de reajuste utilizado no contrato.
Contratos com parcelas acima de 36 vezes incide INCC mensal.
Nas parcelas abaixo de 36 meses, INCC anual. Parcelas estas pagas direto ao construtor como entrada.
No valor liberado pelo banco que se encontra na conta que a CEF administra incide INCC sobre a parte que a CEF os poucos vai liberando ao construtor para que o dinheiro não perca valor.
Verifique teu contrato nele consta estas informações.
Unknown 14/12/2017 15:47
Comprei um apartamento da planta e recebi a informação do corretor que a taxa de INCC era paga ate o momento do financiamento com a CEF. Fiz o financiamento em outubro/2016 e de lá pra cá foram geradas cobrancas de "INCC DE REPASSE".
O problema que a construtora KALLAS não me informou dessa divida e só agora, dezembro/2017 fiquei sabendo que estou com essa divida e correndo juros e multa.
A divida é correta?
camila16sp@hotmail.com
Maria Angela 16/12/2017 19:14
Oi Camila, está correto se compraste pelo programa MCMV, crédito associativo mas tem que ver o que diz o teu contrato. Para te cobrarem anual é porque pagaste parcelas direto ao construtor menores que 36 parcelas ou o tipo de compra foi de repasse do banco o construtor conforme cronograma de obras. Tem que ver teu contrato o que diz.
Steh 30/12/2017 23:58
Boa noite! Estou analisando para a compra de um apartamento na planta, minha casa minha vida. A corretora me disse exatamente o que já questionaram aqui, que o INCC será cobrado apenas nos valores de entrada, só não é cobrado se a entrada for a vista. E que depois que eu assinasse com a Caixa, meu saldo devedor seria congelado e sobre as parcelas do financiamento não incidiria o INCC, pela modalidade de compra. Então isso pode não ser verdade? Pode ser que lá na frente ocorra essa cobrança? Obrigada
Maria Angela 03/01/2018 21:33
Oi Steh. Pode ser verdade e pode não ser depende do contrato. nos casos do MCMV da faixa 1 não tem cobrança de INCC mas se for nas outras faixas pode haver cobrança sobre todos os valores pagos menos o sinal. Se fica congelado deve estar claro no contrato que não incidirá INCC. Outro detalhe é que quando o imóvel que esta em construção fica pronto a CEF vai avaliar o imóvel e se o valor de avaliação for maior do que você pagou quando assinou o contrato pagará a diferença do saldo direto ao construtor. Se o imóvel comprado já esta pronto não há cobrança de INCC.
Josélia Pereira 11/01/2018 18:54
No MCMV na faixa 1,5 tem cobrança de INCC ou não?
Maria Angela 15/01/2018 23:50
oi Josélia, sim tem cobrança de INCC.
Unknown 24/01/2018 09:04
Olá, gostaria de informações,estou para adquirir um apartamento,estou com dúvidas sobre esse INCC,parcelei um pouco da entrada com a construtora,e não assinei com a caixa ainda?o INCC vai ser cobrado por quem caixa ou construtora ,o financiamento vai ser 360 meses
Maria Angela 24/01/2018 23:24
Olá. Depende do que diz teu contrato. O INCC incide sobre todos os valores efetuados por você mas tens que ver o que diz teu contrato. Abraços
CRISTIANY SILVA 07/04/2018 08:17
Estou interessada em um lote de 100.000 vou parcelar entrada e financiamento direto com a construtora, vou questionar pois no contrato falam em INCC e vc explicou que não é válido para lote sem construção alguma, outra pergunta, vão entregar em 3 anos, meu medo é que como é parcelado em 240 meses , essas parcelas aumentarem absurdamente e eu não conseguir pagar. Pergunta: Tem um teto máximo? Como posso prever os valores até o final ? Como posso saber se de 100.000 não vão valorizar p 300.000 meu terreno, comprometendo as taxas que vou pagar sobre ele?
CRISTIANY DAIBES
Meu e-mail: cristianysds@yahoo.com.br
Maria Angela 10/04/2018 22:07
Oi Cristiany, se tem construtora tem construção das casa nos lotes, é diferente de loteamento onde você recebe o terreno cru e você constrói tua casa com teu profissional. No caso que explicas, será construídas as casas pelo construtor e nesse caso incide INCC legalmente. Trata-se de uma Incorporação onde é permitido o INCC e as casa dos projetos são padronizadas. Nesse caso tudo que pagares se incorpora ao preço de aquisição formando o preço final de compra quando terminares de pagar. Abraços
Graziela Garcia 25/04/2018 11:52
010192 23/08/2018 16:06
É normal ser cobrado o INCC encima do valor financiado com o Banco? Eu já pago para Caixa uma taxa de evolução de obra.
No meu contrato está dizendo que será cobrando INCC sobre todo o valor do saldo devedor, porem uma vez que o saldo devedor é transferido para caixa, mesmo assim devo continuar pagando o INCC ?
Maria Angela 27/08/2018 21:03
Olá, sim é isso mesmo o INCC incide sobre todos os pagamentos efetuados inclusive se você baixar teu saldo do FGTS. Incide sobre parcela de chaves, parcelas mensais, saldo devedor, balões, etc.etc. A taxa de evolução da obra não abate o saldo devedor. esta taxa que estas pagando para a CEF é os juros.
Anônimo 14/02/2019 17:01
Achei seu blog muito bom.
Tenho um grande problema com uma construtora devido a cobrança do INCC e IGPM +1%.
Comprei uma garagem com o financiamento diretamente com a construtora e desde 2011 venho pagando e o saldo devedor sempre alto, o valor toral foi de 14.400,00 com 120 parcelas de 120,00 e com muita insistência eles me mandam a ficha financeira a atualizada mas só as parcelas pagar e o saldo devedor não tem o índice. Eu já busquei um modelo de planilha que eu possa calcular mas não acho.
Gostaria de saber se poderia me ajudar nesses cálculos. Já pensei ingressar na justiça
mas gosto de ter toda documentação correta para não me sentir lesada. Obrigada.
Maria Angela 14/02/2019 21:27
o reajuste por INCC nos imóveis na planta usam o índice do INCC-DI de dois meses anteriores a parcela e incidem sobre todos os pagamentos e saldo devedor.
IGPM + 1% só pode ser utilizado no imóvel que já estiver concluído com habite-se.
Este 1% é tabela Price com certeza que podes judicialmente contestar.
O INCC DI é legalmente permitido e não perca mais dinheiro contestando na justiça porque vais gastar com custas e advogado e vais perder a ação.
Pela tua explicação estas na fase de construção pagando o INCC-DI, só depois de concluído vira IGPM + 1%.
O construtor é obrigado a te enviar o histórico dos pagamentos, correção e saldo devedor de todos os teus pagamentos. Insista para que te enviem. Para este calculo precisas de um contador e só consigo te auxiliar em relação a legislação e o histórico de índice. Para fins de justiça a planilha de um contador é indispensável para não haver erro.
Anônimo 21/02/2019 10:41
Tenho uma dúvida, e mesmo lendo todos os comentários não achei nenhuma que responderia ao meu questionamento.
Fiz a aquisição de um Ap em SET/18 e já assinei o contrato de compra e venda com a construtora feito da seguinte forma:
Uma intermediária 2.200,00
24x de 600,00
Uma parcela de chaves de 9.000,00
A ser financiado 140.000,00
ficando ciente que o INCC iria ser cobrado junto com as parcelas acima. Fora isso me foi informado que eu receberia dois boletos todo mês, 1 sobre meu parcelamento da entrada e outra sobre o Reajuste do INCC, sendo essa última com duração até a assinatura com a CEF.
Antes mesmo de ser feita a assinatura de compra e venda, foi me passado que o Reajuste do INCC poderia ser pago somente quando fosse assinar com a caixa, onde eu poderia utilizar o meu FGTS e que essas faturas não poderiam restringir meu nome.
Meu questionamento é se isso realmente procede, pois já me encaminharam 6 parcelas de INCC e não efetuei o pagamento de nenhuma.
Maria Angela 22/02/2019 06:49
Olá, o INCC incide sobre todos os pagamentos que fizeres "e" o saldo devedor final antes de assinar com o banco. Nos contratos em que pagas direto ao construtor as parcelas em 36 vezes ou mais o INCC é cobrado mensalmente, quando é determinado parcelas com prazo menor que 36 meses a cobrança é anual. O que te disseram não terá valor se não constar no teu contrato escrito. Portanto ele deve informar que podes usar o FGTS para quitar o saldo devedor corrigido.
Estão te dando a opção de pagar mensalmente o que te possibilitaria usar teu FGTS para diminuir o saldo devedor quando fores financiar ou deixa-lo como reserva para amortizações futuras depois de assinado o financiamento.
jon fol 25/02/2019 22:08
Olá boa noite, adquiri um ap. Na planta, e paguei a taxa de evolução da caixa durante todo o período de obras, e agora estão me cobrando o INCC em um valor de quase 7000, os valores pagos a CEF como evolução de obras, não serviram de nada?para que serve está taxa da CEF? Obrigado
Maria Angela 27/02/2019 13:07
Te respondi via e-mail recebido. Abraços
Unknown 27/02/2019 17:46
Olá, estou comprando um apartamento na planta através de uma cooperativa habitacional. O valor do imóvel a preço de custo é 159 mil, eles informaram que o INSS E IGPM + 1% serão reajustados todo ano até o final das 160 parcelas, cada parcela é 1.222,31.
Gostaria de saber se é certo reajustar até o final dos 160 meses?
E qual valor aproximado estarei pagando de parcela até a entrega do imóvel daqui 3 anos?
Maria Angela 28/02/2019 12:14
Olá, sim é legal a cobrança de INCC mensal até o imóvel ser concluído. Após a conclusão incidirá IGPM + 1% DE JUROS calculados pela Tabela Price que pode deixar tuas parcelas muito caras ou juros de 12% ao ano, tem que ver o que diz o contrato exatamente.
Cuidado, estes índices medem a inflação é podem deixar as parcelas impagáveis dependendo da tua renda mensal.
Unknown 30/04/2019 14:32
Maria, com sua validação e licença, gostaria de passar a minha experiencia com o pessoal do blog:
Comprei 1 apartamento há anos atrás e tinha também em mente que só pagaria a taxa de evolução de obra o a correção só começaria junto com o financiamento/entrega das chaves, pois bem, todos os meses eu paga a tx de evolução ao banco e a mensal da obra pra a construtora, mas o meu saldo devedor ao invés de diminuir só aumentava (prejuízo de 5k), foi então que insisti novamente com o despachante e então passaram a informação correta que eu poderia assinar com o banco o financiamento SFH, resumindo: tentem sempre assinar o financiamento antes da entrega da obra, pois aí será cobrado somente a taxa de evolução e o INCC sobre o saldo devedor (que é o mais pesado) ficará congelado, não sendo cobrado novamente (somente terá correção as parcelas mensais pagas durante a obra para a construtora). Sempre que forem assinar o contrato, tentem já agilizar com o despachante a assinatura do financiamento, assim o saldo devedor ficará congelado.
DANIEL SPELTZ BARROS
Maria Ângela 09/05/2019 15:55
Oi Daniel, boa tarde
Obrigado pelo contato e pela informação. Exemplos práticos são de grande auxilio. Tua situação se encaixa nos imóveis adquiridos pelo Minha Casa Minha Vida é Crédito Associativo descrito em outra postagem minha, onde se paga os juros até o imóvel ficar pronto e depois apenas vai amortizando o saldo devedor. apenas nesta forma de aquisição é possivel assinar com a CEF antes da obra ser concluída porque o próprio banco financia a obra.
Nos casos de aquisição na planta de imóveis que não são construídos nesta modalidade infelizmente antes do habite-se não se pode assinar com o banco. Obrigado mais uma vez pelo seu relato.
Marcella Sampaio 17/05/2019 19:36
Sei que é uma pergunta repetitiva ,mas é correto a construtora cobrar INCC em cima do repasse do banco referente ao financiamento, e se sim, isso tem que estar escrito no contrato ?
Maria Ângela 22/05/2019 23:05
Oi Marcella Sampaio
Sim, incide sobre todos os valores inclusive saldo devedor, teu saldo do FGTS e qualquer valor pago visto que fica em conta corrente onde o banco vai liberando os valores conforme o cronograma de obras. Por um lado é uma segurança pois o construtor é obrigado a cumprir o cronograma e se falir você não perde tudo que pagou. Por outro lado incide sobre tudo o INCC, se o construtor libera 10 mil, incide, se libera 100 mil também incide.
Unknown 30/05/2019 14:27
Boa tardes! Comprei um apartamento, paguei a entrada a vista e fiquei esperando assinar o contrato com a cx econômica, faltando um dia para assinar com o banco recebemos um e-mail que por causa do incc teremos que pagar mais 800 reais pra eles, minha dúvida é, o incc não é cobrado sobre as parcelas durante a obra?E assim mesmo! É meu primeiro imóvel e estou na dúvida ! Obrigada
Anônimo 05/06/2019 17:13
É certo a ocorrência do reajuste pelo INCC mensal e ainda uma cobrança adicional também do INCC, mas trimestral?
Entendo que nesse caso está sendo cobrado duas vezes. Correto?
Maria Ângela 11/06/2019 23:15
Olá, depende. Essa cobrança trimestral é sobre o saldo devedor? Se sim é uma cobrança diferente da mensal. A mensal reajusta a parcela. O INCC trimestral sobre o saldo devedor evita o acumulo para pagamento de uma só vez quando for fazer o financiamento pois o índice vai incidir sobre este saldo. Verifique exatamente o que diz teu contrato e peça ao financeiro o histórico de pagamento e prestação de contas sobre esta cobrança.
Unknown 25/06/2019 15:21
Comprei um apartamento na planta dividi a entrada em 24 meses reajustados pelo INCC. Paguei uma parcela de R$ 1187,66 no dia 25/05 . Parcela de 25/06 veio no valor de R$ 1195,87 . Reajustaram 0,69% . Referente ao INCC de MARÇO 0,38 e ABRIL 0,31% alegando que é uma normativa da CAIXA. O correto não seria o INCC de MAIO 0,03%????
Maria Ângela 27/06/2019 22:52
Olá, esta correto, sempre se usa o INCC-DI referente a dois meses anteriores em todos os contratos de imóveis na planta ou em construção. A explicação está na formação do índice quanto a coleta de dados dos índices que compõem o INCC feita em dias diferentes entre estes dois meses e que será aplicado a parcela somente no terceiro mês.
Marcielly Moura 14/07/2019 08:36
Muito obrigada pelas informações, li TODOS os comentários e suas respostas e tirei as dívidas que eu tinha sobre as taxas que incidem em um imóvel na planta. Até fiz o que vc sugeriu em uma resposta sobre cobrar por escrito algo da construtora em que constasse que não haveria a cobrança do INCC, pois foi o que a vendedora me disse na hora de vender e eles me enrolaram e não forneceram o que pedi. Acabei decidindo por guardar o dinheiro que seriam dessas parcelas e taxas, investir a curto prazo, e comprar daqui 36 meses que é quando a obra estará pronta. Assim só terei preocupação das taxas do financiamento mesmo.
Maria Ângela 19/07/2019 21:04
Olá, em geral no contrato da construtora informa se o INCC incide ou se são parcelas fixas. Se não te dão as informações corretas ao ponto de perder o cliente, bem provável que houvesse o índice. Boa escolha. Abraços
Daniela Carvalho 22/08/2019 14:14
Olá Sra. Maria, Comprei um apartamento na planta de 200.000,00 sendo que a entrada foi de 40.000,00 (recursos própios e parcelamento em 30 meses) e o restante 160.000,00 Foi financiado pela Caixa Econ logo apos a assinatura do contrato de compra e venda com a construtora.
agora ao receber a chaves (sem atraso na obra) a construtora me informou que sou devedora de INCC sobre esse valor financiado no importe de R$ 7.000,00.