Registros sobre Registros #25 | TV Registradores
Registros sobre Registros #25
REGISTROS SOBRE REGISTROS (n. 25)
(Princípio da publicidade – Nona parte)
183. É preciso sindicar um pouco a noção de status jurídico, enquanto objeto da publicidade registral, objeto diverso (em certa parte, apenas distinto, como se verá) do que se propicia à inscrição, cujo objeto −já se deixou dito− são os fatos, atos e negócios jurídicos (causa ou título em acepção material).
184. Tratemos, pois, de aprofundar um tanto esta questão.
Já ficou estabelecido que o registro predial brasileiro é, ut in pluribus, um registro de títulos −ou seja, um registro de causas que têm a potencialidade de produzir mutações jurídicas. Não é, pois, um registro de documentos (títulos em sentido formal), embora as causas devam veicular-se por meio de documentos. Não é, tampouco, ordinariamente, um registro de direitos, porque estes se consumam com o registro: é que a inscrição formaliza, determina, individualiza, atualiza a virtualidade da causa material, que, antes do registro, configura simples potência; o processo registral é o motus, com sua conclusão remata-se a passagem ao ato.
Mas, uma vez concluída a inscrição (em nosso caso brasileiro, a literalização registral), já a publicidade do quanto escrito tem por fim o conhecimento de um status e não o do título em sentido material. Em rigor, a publicidade desse título é objeto das notas (ou do serviço judicial, ou da administração pública, etc., segundo a origem do título). O que o registro publica são, em resumo, as titularidades jurídicas (menos propriamente: direitos), vale dizer, o complexo de situações jurídicas (status) que repercutem, de modo concreto, no patrimônio (ou metapatrimônio) de uma ou mais pessoas. Isto significa uma relação de correspondência jurídica entre, no caso do registro imobiliário, uma coisa ou um atributo a ela relativo (elasticidade do domínio) e uma ou mais pessoas, segundo uma configuração determinada.
(Abdica-se, neste passo, da consideração dos efeitos erga omnes da publicidade, porque estes são efeitos de relação abstrata, potencial, e não concreta, atualizada).
Cabe perguntar, porém, o status objeto da publicidade é algo que faz abstração da causa? Ou seja, publicam-se as titularidades −as relações de pertinência jurídica− de maneira desvinculada dos títulos que as ensejam?
185. Negar que o status jurídico dependa de sua causa só tem sentido nos sistemas de títulos abstratos reais, em que a mudança de titularidades não se condicione à validade de suas causas (assim, o sistema alemão).
No caso brasileiro, diversamente, o status compreende a titulação material (e, de algum modo, a formal), e a tanto bastaria pensar em que podem condições (suspensivas ou resolutivas) ser apostas nos negócios jurídicos, acompanhando as vicissitudes dos direitos causados.
Assim, com dizer-se que o status jurídico é o objeto da publicidade registral não se quer recusar que esse status compreenda o imóvel referencial, o título, o fim (quando se trate de negócio) e as estipulações peculiares.
Há, portanto, uma distinção: o objeto da publicidade registrária é o status, mas um status concreto e não isolado de suas causas, condições e circunstâncias.
De maneira que, ainda afirmando ser o objeto da publicidade do registro um status (complexo de situações jurídicas), isto não deixa de significar que, secundum quid, o título seja também abrangido nesse objeto, mas sob modo orgânico, ou seja, não em si próprio, autonomamente, senão que como partícipe do status.
Esta, de resto, é a doutrina de Juan Vallet, tal se lê em seu imperdível Estudios sobre derecho de cosas: "…no es lo mismo publicar unos derechos abstraídos de su título, que publicar esos mismos derechos con su título, unidos a él, reflejando su causa, sus fines y sus especiales estipulaciones".
Concluamos, enfim: o status jurídico publicado pelo registro imobiliário diz respeito a uma titularidade concreta sobre um imóvel determinado, com uma causa singular, fim, condições e circunstâncias pontuais. Mas o objeto desta publicidade é o status jurídico-real, é o complexo e não, directe, suas partes, de sorte que o registro predial não é a fonte própria da publicidade relativa, isoladamente, aos títulos ou, num exemplo mais claro, ao status jurídico-pessoal do legitimado tabular (assim, não se prova o estado civil de solteiro por meio da inscrição predial vigente, porque o status pessoal não é objeto da publicidade imobiliária, embora lhe integre a orgânica).
186. O status publicado pelo registro imobiliário é compreensivo de muitos elementos, o que leva prontamente a entender a importância da limitação do que deva ser publicado.
Não atende à segurança jurídica permitir que o objeto da publicidade seja suscetível de estimar-se em integral numerus apertus, porque isto levaria a ampliar de modo indefinido e elástico a produção de efeitos erga omnes.
Tem-se, pois, de considerar a publicidade dentro nos limites da legalidade, é dizer, do ordenamento jurídico posto. Só pode publicar-se aquilo a que a norma da lei e dos costumes (ou seja, o que se observa com a convicção de sua obrigatoriedade) confiram fundamento.
O problema não é simples de resolver, quando se considera que as normas não correspondem necessariamente a uma enunciação textualística pontual. Podem os juristas, por exemplo, extrair do sistema a ideia de um dado direito real, ainda que o legislador se omita em explicitá-lo (p.ex., pense-se na controversa situação brasileira da multipropriedade).
Mas, em contrapartida, é certo que não cabe incluir na publicidade aquilo que aos registradores pareça "convir" ao mero esclarecimento de uma dada situação jurídica. Ou, a título ilustrativo, para reforçar uma publicidade legal (salvo quando a própria lei o disponha). Ou para acautelar de uma situação factual (possessória, p.ex.), quando a normativa não autorize o registro de títulos reportados a direitos pessoais.
187. Considerado o tendencial caráter do registro de imóveis em dirigir-se à publicidade de situações jurídico-reais, a primeira apreciação metódica acerca do que deve registrar-se ou não (e, pois, publicar-se ou não, dada a correlação entre as inscrições e as publicidades conexionadas) está em saber se os títulos têm transcendência real ou meramente pessoal. Os de transcendência real devem inscrever-se, gerando, portanto, a publicidade do status jurídico-real. Os de que emanam apenas direitos pessoais só se inscreverão quando a lei, de maneira explícita, prever-lhes a inscrição (p.ex., o registro de locação).
Assim, já, contudo, a partir deste primeiro discrimen, algumas questões controversas logo são advertidas, quais, v.g., as referentes às normas de eficácia pessoal oriundas de processos judiciários. Um exemplo que logo acorre −e com resultados de todo relevantes− é o da inscrição (e publicidade) dos protestos contra alienação de bens.
188. Recentemente, veio à baila, em São Paulo, o tema do registro de proibições legais. O caso era de uma condição constante de normativa municipal que impunha o placet da administração pública do lugar para toda alienação ou oneração do imóvel, que, de origem dominical, fora transferido a um particular com a obrigação de dar-lhe destino industrial.
Pois bem. Registrou-se a aquisição do particular sem explicitar-se a tal condição legal. Tempos depois, surgiu uma escritura de hipoteca, e o registrador, para inscrever a garantia, exigiu a anuência da Municipalidade. Instaurou-se processo de dúvida. Houve recurso. O Conselho Superior da Magistratura de São Paulo entendeu, em votação unânime, que o registrador estava certo na exigência.
Mas houve uma discrepância entre os votos: um dos integrantes do Colegiado sustentou que, de congruo, seria caso de constar da matrícula a condição legal. Diversamente, a outro pareceu que não há inscrição de congruo, ou seja, uma inscrição que o registrador julgue conveniente; ou o registro é legal ou é ilegal (no caso brasileiro, ou é obrigatório −art. 169 da Lei n. 6.015/1973− ou é ilegal); pareceu-lhe que registros inúteis são nulos.
Esse é o entendimento que parece acomodar-se, por exemplo, à doutrina de Roca Sastre, para quem as limitações legais, "por derivarse directamente de la ley, evidentemente están investidas de una publicidad que supera la que el Registro puede proporcionarles…".
A menção registral dessas delimitações legais são juridicamente supérfluas, ainda que, de fato, possam ter-se por úteis, mas admiti-las no registro implicaria consequentes a considerar (p.ex., a coerência de levar a registro uma série de regras legais; a controvérsia sobre a estimativa da ma-fé apenas nos casos em que não houver o registro; a necessidade de averbar-lhes eventual revogação; o controle da rogação pontual, etc.).