Griclub: Retrofit eleva qualidade de empreendimentos em São Paulo | Blog TPA
Conceito ressignifica imóveis antes mal aproveitados na capital paulista
O conceito de retrofit consiste na revitalização de imóveis ou espaços para incentivar a melhor utilização dos mesmos. Seu advento está ligado à preservação do patrimônio histórico, já que a legislação muitas vezes não permite que o acervo arquitetônico seja substituído, mas em alguns casos abre espaço para reformas.
Não por acaso, a origem do retrofit é a Europa, região que concentra algumas das cidades mais antigas do mundo. "À medida que os imóveis vão envelhecendo, torna-se necessária a reforma", diz Maxime Barkatz, fundador da Ilion Partners. Em comparação com o Brasil, também influencia o fato de muitos países europeus apresentarem maior incentivo legal para este tipo de obra.
"Aqui, muitas vezes o prédio é tombado e não se permite qualquer tipo de intervenção, o que torna o local abandonado. Na Europa, eles se preocupam com a preservação do patrimônio histórico, mas têm uma postura mais flexível em relação às reformas", indica Sérgio Athié, sócio da Athié Wohnrath.
Portanto, mesmo que seja uma solução para a reutilização de imóveis históricos nos centros de capitais brasileiras, o retrofit muitas vezes esbarra em aspectos legais. Isso não significa, contudo, que o conceito não venha sendo utilizado nestes e em demais casos.
Com a escassez e o aumento no preço de terrenos, além das restrições impostas pelo Plano Diretor, a cidade de São Paulo, principalmente na região central, tem sido palco de algumas 'retrofitagens'. No caso, alguns imóveis antigos, mas não necessariamente tombados, têm passado por revitalizações que visam a rentabilidade.
"Vale a pena aplicar o retrofit em edifícios que estão em uma situação inadequada e em localizações privilegiadas. Não faz sentido a cidade continuar se espalhando e ir largando os prédios pelo meio do caminho", afirma Mauro Teixeira, sócio-diretor da TPA Empreendimentos.
A possibilidade existe para edificações dos mais diversos segmentos, como residencial, logístico, comercial, hoteleiro e hospitalar. Em alguns casos, inclusive, o retrofit é um mecanismo utilizado para promover uma mudança no uso de determinado imóvel.
"No final do dia, é necessário rentabilizar a reforma. Por isso, devem ser analisadas as condições do prédio, em termos de arquitetura e engenharia, e traçadas estratégias para transformá-lo no produto que desejo, principalmente nos casos de mudança de uso. Já existe, por exemplo, uma tendência de transformar prédios comerciais em residenciais e vice-versa", garante Athié.
Outro benefício do retrofit é renovar a infraestrutura dos edifícios: "Nas lajes corporativas, os inquilinos exigem que o empreendimento passe a oferecer mais suporte em relação à segurança, comodidade etc.", assegura Karen Moreira, gerente de Projetos da Barzel Properties.
Barkatz, por sua vez, enaltece que a revitalização de imóveis dá mais velocidade ao desenvolvimento imobiliário: "Um diferencial do retrofit é permitir fazer projetos mais rápidos. De forma geral, ele leva menos tempo do que uma obra nova, o que é importante do ponto de vista urbanístico, social e de negócio".
No quesito legal, todavia, Teixeira lembra que a burocracia se iguala a de um projeto do zero: "Como não se trata de uma simples reforma, mas de uma readaptação do prédio, funciona de modo semelhante a uma incorporação tradicional. Nós aprovamos o projeto e registramos em cartório".
Por fim, outra dificuldade frequente para as empresas é ter que realizar a obra com o imóvel em utilização. "Nós fazemos grande parte dos projetos com os usuários dentro. Este é o principal desafio, porque devemos ser rápidos e atrapalhar o mínimo possível", revela Nessim Sarfati, fundador da Barzel Properties.
Todas as empresas mencionadas na reportagem já participaram de alguns projetos de retrofit na Região Metropolitana de São Paulo. A Athié Wohnrath destaca uma obra realizada para o Mercado Livre, na qual transformou três galpões industriais, localizados em Osasco, em um complexo empresarial de 33 mil m². O espaço foi inaugurado em 2016 e apelidado de 'Melicidade'.
Melicidade (Foto: Pedro Mascaro)
"Renovamos não só as edificações, como todo o terreno. Elaboramos o paisagismo, criamos alamedas e, hoje, o campus conta com quase dois mil colaboradores", cita Sérgio Athié. Além das áreas de trabalho, o local conta com restaurantes, academia, sala de jogos, entre outros espaços comuns.
A Barzel enaltece o retrofit realizado no edifício corporativo Pinheiros Corporate, que incluiu mudança da fachada, do lobby e do layout. O projeto, localizado na Rua Henrique Schaumann, ainda restabeleceu os fluxos de carros e pessoas, reformou o auditório, introduziu um bicicletário e criou um espaço de integração com a comunidade.
Pinheiros Corporate antes e depois do retrofit (Foto: Barzel Properties)
"Colocamos bancos na frente no prédio, o que incentiva a convivência com a vizinhança", assegura Simone Quadrado, gerente de Projetos da Barzel Properties. O fundador, Nessim Sarfati, garante que a obra aumentou o preço de locação das lajes corporativas de R$ 40/m² para R$ 90/m² .
Outro retrofit foi realizado no antigo Edifício Irradiação, desta vez pela TPA empreendimentos. O prédio foi construído na década de 1940 pelo arquiteto francês Jacques Pilon, que carrega o nome do novo projeto. Originalmente comercial, o empreendimento no centro de São Paulo foi transformado em um residencial para locação, oferecendo unidades de 20 m² a 41 m².
Edifício Jacques Pilon (Foto: Jacques Pilon)
"Por conta da dificuldade da obra, da deterioração do prédio, o projeto ganhou o Prêmio Master Imobiliário 2020. Ainda foi possível resgatar a história de um importante arquiteto cuja memória não foi tão bem mantida ao longo dos anos", afirma o sócio-diretor Mauro Teixeira.
Já a Ilion Partners destaca a transformação do antigo Hotel Jaguar, também no centro da capital Paulista, em uma residência estudantil com 88 quartos. O local está em operação desde 2016.
Residencial estudantil 433 (Foto: MMC Investimentos)
"Identificamos prédios que apresentam necessidade de reforma e que são mal aproveitados. A partir de então, pensamos em qual pode ser a solução para aquele imóvel", conclui o fundador Maxime Barkatz.