Alojamento local e arrendamento: que incentivos públicos? – Observador ",s='
Alojamento local e arrendamento: que incentivos públicos?
06 Jun 2017, 00:01
1. Um dos conceitos mais importantes em economia pública é o de fracasso de mercado que se aplica em escalas muito diversas. Em certas situações, os mercados não levam a uma afectação de recursos eficiente e isso pode justificar uma intervenção pública na forma de regulação, de impostos ou de subsídios (ou benefícios fiscais).
Donald Trump ao retirar os EUA do acordo de Paris sobre as alterações climáticas está, ou a ignorar o conceito que deveria ter aprendido na escola de Finanças e Comércio de Wharton, ou a defender os interesses miópicos de curto prazo da indústria poluente americana. A poluição atmosférica é uma externalidade à escala terrestre e só pode ser resolvida com um acordo global (regulação) com repercussões nacionais.
A uma escala micro, o alojamento local em prédios residenciais, tem benefícios de reabilitação urbana e gera rendimento, mas pode envolver ao mesmo tempo externalidades negativas sobre vizinhos (barulho, etc.), logo ineficiências, e ainda injustiças. Ronald Coase (Nobel da economia) sugeriu que em certos casos (uma lei clara e ausência de custos de negociação), os agentes envolvidos (neste exemplo condóminos) poderiam negociar livremente entre si e "internalizar" a externalidade. Porém, ninguém considera que as assembleias de condóminos possam resolver voluntariamente o problema, pelo que necessitamos uma clarificação legislativa, até porque tem sido diversa a interpretação dos tribunais. Essa solução terá necessariamente implicações sobre a eficiência e sobre a redistribuição neste mercado particular (entre quem pratica e não pratica alojamento local), mas obviamente afetará o mercado da habitação.
Um mérito da proposta dos deputados do PS sobre alojamento local é o de suscitar e alertar para um problema que existe e que necessita solução. A prova está que o CDS já apresentou um projeto de lei e é expectável que os restantes partidos o façam também. Como no caso do aquecimento global há quem negue o problema, mas ele existe e necessita solução num quadro mais alargado e integrado. Deve ter uma resposta micro – como arbitrar os diferentes direitos conflituantes em presença – e uma resposta macro – como articulamos a política do alojamento local com outras políticas de habitação?
2. Já abordei noutro artigo a problemática da gentrificação das cidades e a necessidade de políticas públicas globais e integradas. As questões que devemos saber responder é o que queremos da política de habitação e o que queremos para as nossas cidades.
É manifesta a escassez de oferta em relação á procura e a subida acentuada das rendas, havendo quem fale de caminharmos para uma possível bolha imobiliária. Como compara o mercado habitacional português com os nossos congéneres europeus? São as diferenças explicáveis por diferenças de preferências de residentes e não residentes em ou resultam de diferenças nas políticas públicas?
Não sendo um especialista a hipótese de trabalho que me parece plausível investigar é esta: a escassez de oferta para arrendamento em relação à procura, e os elevados preços, resultam em parte de políticas públicas que discriminam negativamente colocar fogos para arrendar em relação a outras aplicações bem mais rentáveis e flexíveis, nomeadamente alojamento local.
Há três razões principais que o justificam: i) razões fiscais, ii) razões administrativas e iii) capacidade de evasão fiscal.
Do ponto de vista fiscal os senhorios podem optar por tributação autónoma em regime simplificado a uma taxa de 28%, ou seja quase como qualquer rendimento de uma mais-valia no mercado de capitais. Se arrendarem essa taxa incide sobre 95% dos rendimentos líquidos. Se colocarem em alojamento local a taxa incidia em 15% dos rendimentos em IRS e 5% em IRC (2016) algo que foi aumentado, e bem, para 35% no OE2017 precisamente para diminuir o hiato entre arrendamento versus alojamento local. Os senhorios podem, alternativamente, englobar os rendimentos (deduzido de certas despesas) e serem tributados a uma taxa marginal (assumindo que é receita adicional) do seu escalão. Tratando-se de senhorio de "classe média" facilmente atinge os 37% ou os 45%.
Portugal está, no terceiro lugar do ranking dos países com tributação efetiva sobre rendas mais elevadas de propriedades detidas por estrangeiros não residentes, logo a seguir à Suíça e à Noruega. Investimento estrangeiro no mercado de habitação para arrendamento é assim pouco atrativo. Em contrapartida investimento para alojamento local é atrativo.
Do lado da procura, os incentivos que têm sido dados em termos de dedução à colecta das rendas pagas tem vindo a diminuir. Em 2010 esse valor era de 15% do valor das rendas até um máximo de 591 euros. O memorandum de entendimento com a troika (ponto 1.20 ii) estabeleceu uma redução faseada das deduções à coleta das rendas ou dos juros com aquisição de habitação própria permanente. Em 2017 (dedução de 502 euros) ainda estamos abaixo do valor de 2010.
Se do ponto de vista das rendas, os incentivos do lado da oferta e da procura de arrendamento são pequenos, no que toca à burocracia, é obviamente muito mais simples o alojamento local. O arrendamento pressupõe contratos em triplicado e tem um enquadramento legislativo complexo em relação à atualização das rendas e ao processo de negociação entre senhorio e inquilino. Menos burocracia no alojamento local é benéfico, mas significa um potencial de fraude e evasão fiscal maior. A questão da fiscalidade e da regulação dos diferentes tipos de uso de habitação merece ser revisitada numa perspetiva global, tendo em conta critérios de eficiência e de justiça social, as especificidades nacionais e as melhores práticas internacionais.
É necessário debater de forma séria e urgente se terá sentido baixar a fiscalidade no arrendamento no OE2018. Qual seria a repercussão de tal medida: uma descida das rendas e um aumento da oferta, ou um aumento dos lucros dos senhorios e diminuição de receita? Questões que merecem ser respondidas, mas para as quais não tenho ainda resposta.