Portugal não precisa de demolir imobiliário, ao contrário da Irlanda e Espanha
O crédito malparado sobe em janeiro
22.08.2012 / 17:08
Portugal não precisa de um plano de demolição de casas semelhante ao que
a Irlanda anunciou, tendo em vista a redução do número de ativos
tóxicos. O mercado nacional não esteve sujeito a uma bolha imobiliária
como a irlandesa ou a espanhola, pelo que, apesar das dificuldades
pontuais na venda de imóveis nas periferias das grandes cidades, o
restante património imobiliário será "rapidamente absorvido".
Esta é a convicção de Reis Campos, presidente da Confederação Portuguesa
da Construção e do Imobiliário (CPCI), bem como de Luís Lima, líder da
Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de
Portugal (APEMIP). São cerca de 450 mil os imóveis à venda, mas 34% destes não têm
condições de habitabilidade e só 170 mil são casas novas. O mercado de
arrendamento precisa de 60 a 70 mil habitações.
Por esta lógica, sobram cerca de 57 mil casas das existentes no mercado. "Temos algumas casas a mais nas zonas periféricas, mas o resto será, rapidamente, absorvido. Basta que tenhamos em conta que este ano foram construídas apenas 11 mil imóveis, quando as transacções totais deverão atingir 90 a 100 mil", justifica Reis Campos.
A quebra brutal na construção de novos imóveis – em 2001 foram construídos 110 mil fogos – ajuda ao escoamento do imobiliário em carteira e explica a inexistência de uma bolha imobiliária em Portugal. Repare-se que, o ano passado, as transacções imobiliárias totalizaram 130 mil operações, quando apenas foram construídos de novo 17 mil fogos.
Quanto a prédios por concluir, os exemplos são escassos. "Não quer dizer que não haja um ou outro caso, mas não se compara aos 1850 complexos habitacionais que a Irlanda se propõe demolir", frisa o presidente da CPCI.
Também Luís Lima aponta o dedo à periferia das grandes cidades, considerando que esses imóveis poderão "nem sequer ter ocupação", porque o mercado mudou. "Sem crédito barato e financiamento da habitação a 100%, não há procura para esses fogos", diz o líder da APEMIP, admitindo que, "quando muito, seriam esses os imóveis a implodir".
Mas este responsável alerta para o perigo, atual, de se vir a desenvolver uma bolha imobiliária em Portugal, "não pela dimensão da oferta, mas pelo descrédito do mercado e desvalorização dos imóveis". A APEMIP tem vindo a alertar a banca "para a necessidade de arranjar uma solução para as casas que recebe dos incumpridores, em vez de os vender abaixo do valor de mercado, prejudicando toda a gente. As pessoas pensam que está tudo em saldo e não é verdade", sublinha Luís Lima.
O aperto no crédito trouxe uma inevitável redução na venda de imobiliário. O que não significa que as transacções não continuem a existir. "Leva é mais tempo a vender. Só nos últimos seis meses, o tempo médio de venda de uma casa passou de seis meses para um ano", diz este responsável.
O mercado de arrendamento pode ser a solução para os imóveis usados? "Antes de mais, é preciso acompanhar a implementação da nova lei e ver se os despejos se tornam, de fato, mais ágeis e céleres. Se isso acontecer, temos o problema da confiança no mercado resolvida", diz Reis Campos.
Já a questão fiscal continua sem resolução à vista. "O Estado não teve coragem de avançar com a taxa liberatória para o arrendamento, deixando a questão para fase posterior em sede própria. Não fazemos ideia, apenas que esse era o clique necessário para conseguir cativar investidores", refere Luís Lima. Uma coisa é certa, as rendas têm de ser ajustadas à realidade. "Não se pode pedir de renda o mesmo valor em Gondomar, Valongo ou Gaia que se pede no centro do Porto. Essas zonas têm de ter rendas 30 ou 40% mais baratas", defende.
E quanto à vizinha Espanha? Segundo um trabalho hoje publicado pelo diário espanhol Expansion, citando Fernando Encinar, chefe de estudos do idealista.com, o portal imobiliário líder de mercado, "será apenas uma questão de tempo até que estas demolições [feitas na Irlanda] sejam uma realidade em Espanha". Ao contrário de Portugal, o mercado vizinha conta com verdadeiras cidades-fantasma.
"A médio prazo teremos casas com procura e que se revalorizam, outras que continuarão a ter de fazer cortes significativos no preço e um terceiro tipo de imóveis que serão absolutamente invendáveis.Vamos a ver como é que este imobiliário vai ser derrubado para devolver os solos à natureza", defende.
Recorde-se que a 'limpeza urbanística' que está a ser levada a cabo na Irlanda está a cargo da Agência Nacional de Gestão de Ativos (NAMA), vulgarmente designada como 'banco mau', na medida em que reuniu os ativos imobiliários tóxicos dos vários bancos. A Madrid chegam sexta-feira os especialistas da Comissão Europeia encarregues da criação de um 'banco mau' em Espanha.