Rendas reguladas — idealista/news
Suécia, exemplo de um país onde o arrendamento das casas é regulado e quase tudo foi mal...
Fuente: Unsplash/ Autor: Jonathan Brinkhorst
17 dezembro 2020, 5:12
A Suécia tornou-se um caso para o qual se pode olhar por ser um país onde o mercado de arrendamento residencial é regulado desde a época da Segunda Guerra Mundial. Foi implementando com o objetivo inicial de garantir que o preço das rendas se mantivesse equilibrado a longo prazo, mas a sua aplicação tem sido uma "faca de dois gumes": embora os preços tenham sido controlados, a falta de oferta, o bloqueio do stock existente e a exclusão social, por exemplo, tornaram-se os piores inimigos do mercado, tal como explica Nicolás González, analista de corporate finance da Colliers.
Atualmente, e desde a década de 1990, o sistema de regulação na Suécia é indireto e baseia-se em dois pilares:
1. O acordo entre proprietários e inquilinos sobre o preço de renda de uma casa está condicionado por um procedimento de negociação em que participam representantes dos inquilinos (Swedish Tenant Unions), empresas municipais de habitação e representantes dos inquilinos proprietários privados. Na referida negociação, é estabelecido um preço de referência da renda, com periodicidade anual, tendo em consideração a utilidade da casa em função da sua localização geográfica, a sua qualidade, a sua distribuição no interior do edifício, a sua dimensão, a sua antiguidade (em casas recém-construídas pode arrendar-se os imóveis a preço de mercado por um período de 15 anos) e os imóveis da área geográfica do imóvel; para que todas as casas com características semelhantes estejam no mercado a um preço justo e que as rendas sejam acessíveis à maioria da população (não podem ultrapassar 30% do rendimento do inquilino).
Além disso, estabelecem-se os aumentos máximos das rendas que só podem ocorrer em caso de alteração do valor de utilidade da habitação (pode ocorrer através de reabilitações da habitação, mas não de manutenção).
2. O senhorio e inquilino podem acordar livremente sobre o preço inicial da renda da casa, sendo que o arrendatário pode considerar que a renda é excessiva em relação ao preço de referência estimado no acordo coletivo de uma casa com um valor de utilidade equivalente ao seu. Nesse caso, o inquilino tem a possibilidade de encaminhar a questão para o tribunal regional de arrendamento (Rent and Tenancy Tribunal), que usa o sistema de preços negociados coletivamente como referência. Este sistema é utilizado como referência para fixar o preço da renda em 90% das casas arrendadas no país.
No entanto, apesar de a regulamentação ter-se mostrado eficaz na contenção do crescimento dos preços das rendas (em Estocolmo, na última década, os preços subiram cerca de 19%, 700 pontos base acima da inflação desse período) trouxe consigo alguns problemas económicos e resultados sociais negativos:
1. Falta de oferta
Segundo a teoria económica, sempre que o preço de um bem for regulado abaixo do ponto de equilíbrio ditado pela lei da oferta e da procura, haverá uma escassez de oferta em relação à procura desse bem. O caso da Suécia não foi exceção e, de acordo com Swedish National Board of Housing, Building and Planning, em 93% dos municípios suecos há escassez de moradias para arrendar (270 municípios, número que aumentou significativamente desde 1994, quando então apenas três municípios tinham esse défice), enquanto se acumulam os pedidos de acesso ao arrendamento de habitação pública ou hyresrätt (imóveis propriedade do Estado que são arrendados de forma vitalícia), com longas listas de espera em todo o país. Esta situação é mais grave na cidade de Estocolmo, onde se estima que exista um défice de cerca de 27.000 casas para arrendar e uma lista de espera estimada em cerca de 13,1 anos (mais de 670.000 pessoas inscritas).
2. Aumento da dívida das famílias
Nos últimos anos, alguns imóveis públicos foram vendidos pelo Estado a pequenos proprietários, como a bostadsrätt (um tipo de cooperativa na qual se pode comprar uma participação na associação que permite o direito de usar uma casa para toda a vida, em vez de casa própria por tempo indeterminado), a fim de obter capital para a construção de novas moradias com as quais pretendia aliviar a crise da falta de oferta e renovar o stock. No entanto, a principal consequência desta medida foi agravar ainda mais a situação, reduzindo a oferta de habitação pública (entre 2000 e 2016 mais de 180.000 hyresrätt tornaram-se bostadsrätt, enquanto a taxa de construção não atingiu 10.000 casas por ano) .
Esta diminuição na oferta forçou as famílias a pedirem empréstimos (80% da dívida das famílias é atribuível a hipotecas) para comprar uma participação em bostadsrätt ou uma casa (o preço subiu 200% nas últimas décadas fazendo com que dois terços do perfil dos inquilinos de habitação pública não possam comprar uma casa), tendo sido identificado em 2018 pelo Banco Central da Suécia como o principal risco económico do país.
3. Bloqueio de stock existente
O facto de os contratos públicos de arrendamento de habitação serem vitalícios, aliada às longas filas de espera, incentiva a baixa rotatividade dos inquilinos, sobretudo de casas bem localizadas (apenas 0,5% das os inquilinos de habitações públicas localizadas no centro de Estocolmo abandonam as casas). Esta situação impossibilita o acesso dos jovens a alojamentos públicos nos centros das cidades, uma vez que não podem inscrever-se na lista de espera até atingirem a maioridade, e também causa uma utilização ineficaz do stock existente (por exemplo, grandes casas ocupadas por uma só pessoa).
4. Exclusão social
De acordo com um estudo publicado por Brogen e Fridell em 2007, a população que tende a arrendar em locais atraentes (centros de cidades) são tipicamente suecos de segunda e terceira geração que tendem a ter um salário mais alto do que aqueles que acedem a casas arrendadas em áreas menos atraentes (principalmente imigrantes e jovens). Isso deve-se ao facto de que a única forma de os proprietários aumentarem as rendas (e, portanto, de aproximar o mais possível do preço de mercado) é através de reabilitações nas residências. Esta situação encoraja os proprietários cuja renda regulada é significativamente menor do que a taxa de mercado a fazer reabilitações (mesmo que elas possam ser ineficientes), tornando mais caro o arrendamento em locais atraentes.
Nesse sentido, a principal diferença entre um mercado regulado e um mercado livre é que, no mercado regulado, proprietários em boas localizações tendem a melhorar a qualidade das suas casas, encarecendo as rendas nesse processo e tornando-as inacessíveis para as pessoas com rendimentos mais baixos que são obrigadas a procurar casa na periferia das cidades; ao passo que, num mercado livre, essas pessoas poderiam ter acesso a casas a preços acessíveis em troca da aceitação de moradias de pior qualidade. Além disso, as longas listas de espera para ter acesso a rendas de casas públicas levaram alguns políticos e empresários do país a usar o seu poder de influência para avançar posições na lista de espera.
5. Economia paralela
O facto de os contratos de arrendamento de habitação social serem vitalícios, aliado ao excesso de procura, faz com que os potenciais inquilinos se disponham a pagar mais para saltar a lista de espera (20% dos jovens admitem arrendar ilegalmente). Esta situação é aproveitada pelos inquilinos de primeira mão, que subarrenda, os apartamentos a preços 65% mais caros a nível nacional e 104% mais caros no caso específico de Estocolmo.
6. Dificuldade em atrair talentos estrangeiros
Numa pesquisa realizada pela Confederação de Empresas Suecas, 20% das empresas responderam que a escassez de casas para arrendar torna cada vez mais difícil atrair talentos estrangeiros. Esta situação é especialmente sensível para aquelas empresas que necessitam de pessoal altamente qualificado, como é o caso do Spotify (cujos fundadores publicaram uma carta em 2016 sugerindo que poderiam deixar a sua sede localizada em Estocolmo se não houvesse alterações no assunto, entre outros). Desta forma, um mercado habitacional ineficiente pode ter consequências negativas a nível nacional em termos de produtividade económica.
Em conclusão, o controlo de rendas por meio de um sistema público não consegue, como pretende, tornar o acesso à habitação mais acessível para famílias com crianças, jovens ou imigrantes; ao contrário, é uma ferramenta totalmente ineficiente e até contraproducente para atingir seus objetivos, uma vez que os benefícios do sistema são absorvidos principalmente por pessoas de classe média/alta, com boa educação e bem conectadas, que não só têm acesso a moradias para arrendar de qualidade nas melhores localizações, mas também contam com a possibilidade de subarrendar a um preço superior para seu próprio benefício. Além disso, é um sistema que, uma vez implementado, é muito difícil de desregulamentar, e até se tornou num tabu político na Suécia, apesar das inúmeras críticas que tem recebido de académicos e instituições como a Comissão Europeia, a OCDE ou o FMI.
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