Estudo mostra "clara dispersão" da oferta nas zonas periféricas. Criar riqueza, densidade, espaços verdes e estabilidade são os desafios.
Quais os preços das casas no Porto e o tempo de absorção do mercado?
Dispersão de oferta na cidade
Densidade e espaços verdes
Criar espaços e estabilidade
No município do Porto, há vários aspetos em comum entre o mercado de arrendamento e o de compra e venda de casas. Em ambos, uma fatia expressiva das casas situa-se no centro histórico, sobretudo de tipologias T0 e T1, e o maior número de operações registadas envolveu imóveis usados. Assim é "Viver à Moda do Porto", um estudo apresentado esta quarta-feira (dia 16 de junho de 2021) e que faz um 'raio-x' ao mercado residencial deste concelho.
Quase metade da oferta de novos empreendimentos residenciais para venda (47%) localiza-se no centro histórico da cidade Invicta, "o que vinca o potencial que o centro do Porto tem na captação de investimento imobiliário, sobretudo, ao nível da reabilitação" entre 2018 e 2021, diz o estudo da Predibisa. E 53% da oferta para venda diz respeito a casas de tipologias unifamiliares T0 e T1. Por outro lado, são os imóveis usados os mais transacionados, representando 79% das 7.594 casas vendidas entre 2019 e 2020, tal como mostram os dados apresentados por João Lima, Research & Consulting na Predibisa, a consultora que conduziu este estudo, considerando uma amostra de 343 empreendimentos e 5.046 casas.
Toda esta história se repete no mercado de arrendamento da cidade do Porto. Tal como no mercado de compra e venda, é nas freguesias do centro histórico (Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória) que se concentra a "maior oferta de produto para arrendar", representando um total de 38% da registada entre 2019 e 2020. As casas para arrendar são também de "pequena dimensão" como os T0 e T1, que representam 46% da amostra. E a maior parte dos contratos de arrendamento envolveram igualmente produtos usados – contabiliza-se 90% dos casos. Ainda assim, o estudo sublinha um aumento da comercialização de casas novas ano após ano, tanto para arrendar como para comprar.
Há outros dados relevantes avançados neste estudo. O preço de referência médio das casas no concelho do Porto situou-se nos 3.755 euros por metro quadrado (euros/m2), enquanto o tempo médio de absorção do mercado se fixou nos 260 dias – o equivalente a 8 meses e meio. Já no mercado de arrendamento, o valor de referência médio no município foi de 11,1 euros/m2 e o tempo médio de absorção de 90 dias (três meses).
Embora a fatia mais expressiva da oferta de casas esteja ainda concentrada no centro histórico do Porto, o estudo dá conta da existência de uma "nova tendência clara de dispersão da oferta de novos projetos para as zonas oriental, ocidental e norte, que emergem como destino preferencial na captação de novos projetos residenciais", explica João Lima.
Os dados apresentados parecem já mostrar os efeitos dessa tendência. Na zona oriental - Bonfim e Campanhã - é onde se regista o menor tempo médio de absorção – de 160 dias (5,5 meses) entre 2018 e 2021. A zona ocidental (que inclui a Foz do Douro, Aldoar, Nevogilde e Parque da Cidade) apresenta o maior preço por metro quadrado – 5.017 euros/m2. E na zona norte, que abrange as freguesias de Paranhos e Ramalde, é onde se concentram os empreendimentos de maior dimensão – cerca de 23.
Sobre a dinâmica da cidade, Ricardo Valente, Vereador dos Pelouros da Economia, Turismo e Comércio e da Gestão de Fundos Comunitários na Câmara Municipal do Porto, considera que "a parte oriental da cidade tem hoje uma dinâmica que nunca teve no século XXI". E "a zona norte está a renascer", assume ainda. Tudo isto é possível, no entendimento de Ricardo Valente, porque há a "capacidade de trazer economia para a cidade do Porto que alimenta este mercado imobiliário", e que colocam a cidade num "círculo virtuoso de crescimento".
Já Helena Madureira, Professora na Faculdade de Letras da Universidade do Porto, vê com preocupação esta dispersão da oferta que reflete a "preferência por localizações mais periféricas". E explica que "para os nossos territórios serem mais sustentáveis é preciso garantir alguma densidade populacional" e a 'migração' da população para outras zonas da cidade "vai torna-se insustentável em termos ambientais". O que é preciso é "densificar de forma inteligente a cidade, a partir da reabilitação e construção nova, garantindo espaços verdes", defende a professora da Universidade do Porto.
Os efeitos da pandemia da Covid-19 tiveram um "impacto negativo" no mercado imobiliário, resume o estudo. E aponta vários motivos para sustentar esta conclusão. Maria João Lito, Valuation Advisory da Predibisa, explica que "a pandemia veio travar a dinâmica verificada nos últimos anos e vai continuar a influenciar o mercado imobiliário".
Esta desaceleração da atividade reflete-se no número de transações residenciais na cidade do Porto, que diminuíram na ordem dos 10%. E também nos preços de venda que desceram entre 5 e 7%. Para a Predibisa, esta "inversão da tendência crescente dos preços das casas foi atenuada pelas moratórias de créditos à habitação".
Já para o futuro próximo as perspetivas são mais otimistas. "Para os próximos anos acreditamos numa recuperação gradual do mercado imobiliário dada a escassez de produto que já se verificava antes da pandemia", explica Maria João Lito. E acrescenta ainda que "se prevê também a proliferação de novas tendências de ocupação do espaço influenciadas pelas medidas de confinamento impostas e o seu impacto na vida das pessoas e das organizações".
O estudo "Viver à moda do Porto" dá conta de "novos padrões vão incidir na procura de espaços maiores, mais versáteis, com espaços exteriores, sustentáveis e fora dos centros urbanos". Estas mudanças são resumidas em quatro tendências fundamentais. Primeiro, há a descentralização – que já se tem vindo a notar na cidade do Porto -, que passa pela troca dos centros urbanos para zonas periféricas. Segundo, nota-se a proliferação de nómadas digitais. Terceiro, verifica-se um maior investimento em conceitos de 'coliving' e 'multifamily'. Quarto, há um maior investimento em espaços verdes e o aumento da importância do fator sustentabilidade. Todos estas tendências geram novos desafios para o futuro, que nos levam a procurar soluções.
A pandemia veio colocar a olho nu várias realidades da sociedade. Uma delas diz respeito ao local onde vivemos. "Com a pandemia ficamos mais circunscritos à nossa residência e envolvência. Mas infelizmente para muitas pessoas não foi muito agradável, pois a sua envolvência imediata não oferecia o que estavam a precisar", explica Helena Madureira.
O que é preciso é "ir ao encontro das aspirações das pessoas e as pessoas estão agora a precisar de estar em contacto com o exterior", afirma ainda a professora que considera importante "criar condições para que as pessoas valorizem viver em densidade", algo que "se tem vindo a perder,sobretudo, agora com a pandemia". No seu entendimento, "a proximidade ao comércio, serviços, integração social, o sentimento de pertença à cidade são pontos positivos da densidade. Mas do ponto de vista ambiental as pessoas ainda veem a densidade como algo negativo. E é nisto que é preciso mudar e fazer um grande trabalho para fazer ver às pessoas as vantagens de viver numa cidade densa", defende.
Mas como é que o poder público consegue responder a estes desafios? Para Helena Madureira, "o sistema público e coletivo tem um papel importante para garantir espaço exterior. Agora é altura de focar na unidade residencial, as pessoas precisam de ter na proximidade ter espaços públicos e verdes".
O novo Plano Diretor Municipal (PDM) do Porto vem precisamente desenhar um mapa da cidade mostrando onde é ou não possível densificar e tem como vetor estratégico criar mais espaços verdes para a população. Sobre este ponto, Pedro Baganha, Vereador Pelouros do Urbanismo, Espaço Público e Património na câmara da cidade, salienta que o "município do Porto é muito pequeno - tem 42 quilómetros quadrados. É pequeno, compacto e consolidado. Mas é muito diverso na tipologia de ocupação de território. E isso é claro no PDM, porque as normativas para cada zona são completamente distintas".
O município do Porto tem 13% de parque edificado para habitação social. Recebeu 58 candidaturas e fechou 49 contratos no âmbito do programa de arrendamento acessível em 2020. Mas a lógica futura não passa por só por ir ao encontro dos baixos rendimentos dos agregados, segundo Ricardo Valente.
Na sua opinião, o raciocínio deve ser inverso: "Temos é de trazer uma nova económica que valoriza as pessoas e lhes dá rendimentos mais altos e capacidade de pagar mais pelas casas. Não temos de baixar os preços das casas pelos salários baixos. Esta é a armadilha da pobreza. O objetivo deveria ser: como é que consigo pôr as pessoas a pagar 4 mil ou 5 mil euros por metro quadrado?! Temos de olhar para cima e criar riqueza, atraindo grandes empresas que empregam 1.000 ou 1.500 pessoas. Este é o caminho a seguir", defende. "Queremos é que as pessoas que não precisem de habitação social", remata.
Também Henrique Polignac de Barros, Fundador e ex-presidente da Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários (APPII), concorda que a "a capacidade financeira dos portugueses para adquirir casa é que é um problema", tal como mostrou o mais recente estudo da OCDE. E, por isso, "é preciso gerar riqueza para que possa ser distribuída de modo a que os rendimentos das famílias subam de tal forma que consigam pagar as casas".
Para continuar a crescer, o novo PDM da cidade do Porto define "bolsas de expansão possíveis". Pedro Baganha garante que o "PDM vai permitir que haja mais solo público disponível, onde a Câmara vai poder construir grandes empreendimentos".
A disponibilidade de terrenos urbanos para desenvolver produtos imobiliários é um ponto chave para haver parcerias público-privadas, considera Henrique Polignac de Barros. "Por vezes o problema é o acesso aos terrenos da Câmaras e, portanto, aí as parcerias são desejáveis e realizáveis desde que haja abertura por parte dos municípios". E remata afirmando que é por este motivo que "há tantos promotores a virem para o Porto".
Mas este fator por si só pode não ser suficiente. "Para atrair os investidores e promotores imobiliários também tem de haver algumas certezas", afirma o ex-presidente da APPII, especificando que "tem de haver uma certa estabilidade, de desenvolvimento urbanístico e fiscal, e também uma certa atração na relação da qualidade preço". O IVA a 23% na habitação, que é considerada um direito fundamental, e que é assumido pelo promotor é um ponto fiscal negativo apontado por Ricardo Valente.
Apesar de toda a incerteza envolta da pandemia, Henrique Polignac de Barros vê "com muito otimismo a política concertada na cidade do Porto" e acredita que haverá um 'boom' económico depois da pandemia, tal como aconteceu noutros momentos semelhantes da história. "Tudo indica que o pós-pandemia vai ser bastante interessante, mas para isso temos de nos preparar agora", conclui.