Considera-se Área Urbana de Génese Ilegal (AUGI), um prédio ou conjunto de prédios contíguos que, sem a competente licença de loteamento, quando legalmente exigida, tenham sido objeto de operações físicas de parcelamento destinadas à construção até à data de entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 400/84, de 31 de dezembro. São ainda consideradas AUGI os prédios ou conjunto de prédios parcelados anteriormente à entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 46673, de 29 de novembro de 1965. Em 1995, surge um regime jurídico excecional para a reconversão urbanística do solo e legalização das construções integradas em Áreas Urbanas de Génese Ilegal (AUGI) – Lei n.º 91/95, de 2 de setembro. Este diploma veio dar um novo impulso às reconversões em curso, permitindo estabelecer regras comuns e normas de procedimentos adaptáveis às realidades concretas de cada área de reconversão. Entretanto a lei sofreu atualizações e a que vigora atualmente é a Lei n.º 71/2021, de 04 de Novembro, sendo acessível a versão atualizada através do link: ::: Lei n.º 91/95, de 02 de Setembro (pgdlisboa.pt).
2. O que é e quais os deveres de uma Comissão de Administração Conjunta (CAC) da AUGI?
Segundo o artigo 14.º da Lei n.º 91/95, de 2 de Setembro:
A comissão de administração é formada por número ímpar de três a sete membros, que elegem de entre si um presidente e um tesoureiro, e tem obrigatoriamente uma sede, a determinar na assembleia constitutiva.
A comissão é eleita em assembleia convocada para o efeito.
Compete especialmente ao presidente receber notificações, presidir à assembleia e representar a administração conjunta perante as entidades administrativas.
Compete especialmente ao tesoureiro superintender nas contas de administração do processo de reconversão.
A comissão delibera validamente por votação maioritária dos seus membros, bastando as assinaturas do presidente e do tesoureiro para obrigar a administração conjunta nos atos e contratos em que a mesma intervenha.
Os membros da comissão são remunerados ou não, conforme deliberado em assembleia.
Aos membros da comissão de administração é aplicável, com as necessárias adaptações, o disposto nos artigos 72.º, 78.º e 79.º do Código das Sociedades Comerciais.
As comissões de administração eleitas nos termos da presente lei iniciam imediatamente a sua atividade, sem prejuízo da prestação de contas devida pela administração anterior.
3. Quais os deveres dos coproprietários inseridos numa AUGI?
A reconversão urbanística do solo e a legalização das construções integradas em AUGI constituem dever dos respetivos comproprietários:
Dever de comparticipar nas despesas de reconversão;
Presença nas assembleias de coproprietários;
Participação na gestão do seu bairro através de uma fiscalização consciente de novas obras ilegais.
4. Para que servem as contribuições pagas pelos coproprietários?
As contribuições pagas pelo coproprietário servem para o processo de reconversão urbana, que inclui pagamento à equipa técnica escolhida para o efeito; para a construção de infraestruturas urbanas (asfaltamento de arruamentos, passeios, instalações elétrica e de telecomunicações, redes de água esgotos etc.); para a compra de terrenos de cedências; entre outros.
5. Qual a diferença entre o Imposto Municipal de Imoveis (IMI) e a quotização paga à Comissão de Administração Conjunta da AUGI?
O IMI é um imposto que se rege pelos princípios da equivalência ou do benefício e que incide sobre o valor patrimonial dos prédios. Neste tipo de tributo, que é uma das várias contribuições especiais existentes em Portugal, existem características homogéneas de certos sujeitos passivos (proprietários dos prédios, urbanos ou rústicos) que justificam que a tributação incida especialmente sobre eles.
A quotização à respetiva Comissão de Administração Conjunta, não é um imposto, mas um dever para com a reconversão do Bairro, pois este encontra-se indiviso, funcionando em compropriedade.
6. A quem pertence o espaço público do Bairro (referindo-se a ruas, parques, jardins, estacionamentos, equipamento como brinquedos de parques infantis, papeleiras, bancos, sinalização, entre outros)?
Até findar o processo de legalização e estes espaços serem aceites pela respetiva Câmara Municipal, estes espaços e equipamentos são pertença dos coproprietários da AUGI.
7. Pode um coproprietário realizar obras de construção ou de ampliação?
Não, a não ser que as mesmas se cinjam a meras obras de conservação, justificadas com a melhorias das condições de salubridade e de proteção de pessoas e bens (i.e. reparação, substituição ou construção de muros de suporte de terras; pintura e conservação de fachadas; reabilitação de coberturas/telhados e renovação de redes de abastecimento de águas/energia elétrica e de drenagem de águas residuais e pluviais).
8. Que documentação deve entregar para a realização de obras de conservação?
O coproprietário deve entregar ou fazer chegar ao junto do DGOU/GPRUAC presencialmente, por correio, por via email ou no BALCÃO ELETRÓNICO do urbanismo digital da Câmara Municipal de Odivelas os seguintes documentos:
Certidão da Conservatória do Registo Predial Caderneta Predial;
Bilhete de Identidade ou cartão do Cidadão;
Planta de Localização à esc. 1/2000, com indicação do local da pretensão (a fornecer pela CMO);
Fotografias da Situação atual;
Memória Descritiva e Justificativas descrevendo de forma sucinta os trabalhos a realizar;
Termo de Responsabilidade assinado por Técnico habilitado no caso das referidas obras envolverem a intervenção em elementos estruturais, acompanhada de declaração válida da respetiva ordem profissional e cópia do BI/CC;
Declaração de Titularidade de Alvará do respetivo empreiteiro emitido pelo IMPIC, quando aplicável;
Documento emitido pela respetiva Comissão de Administração Conjunta da respetiva AUGI em como não possui dívidas no âmbito do dever de reconversão decorrente da Lei n.º 91/95 de 2 de setembro;
9. O que fazer quando vê ou suspeita de obras de ampliação das construções existentes sem conhecimento da Câmara Municipal?
Deve comunicar essa ocorrência à Câmara Municipal (através da Divisão de Fiscalização Municipal através do número de telefone 219 320 000 ou no próprio website da Câmara Municipal de Odivelas em: Fiscalização Municipal, para competente atuação.
10. Em que condições pode pedir a execução de ramais de fornecimento de águas, esgotos e eletricidade e respetivos contadores?
Pode solicitar a atribuição de 1 (um) ramal e respetivo contador desde que se trate de habitação própria e permanente do proprietário, nos termos do artigo 113º do Regulamento Municipal da Edificação e da Urbanização (RMEU) da Câmara Municipal de Odivelas.
Estas autorizações são emitidas a título precário e temporário, não conferindo ao proprietário quaisquer direitos adquiridos, nem para efeitos de legalização da construção, nem para continuação do fornecimento de energia elétrica, não podendo servir de ónus a seu favor em caso de decisão de corte da ligação respetiva, prevista no n.º 7, do artigo 3.º da Lei n.º 91/95, de 2 de setembro, na sua redação atual.
11. Que documentação deve entregar para os pedidos execução de ramais de fornecimento de águas, esgotos e eletricidade e respetivos contadores?
O coproprietário deve entregar ou fazer chegar ao junto do DGOU/GPRUAC presencialmente, por correio, por via email ou no BALCÃO ELETRÓNICO do urbanismo digital da Câmara Municipal de Odivelas os seguintes documentos:
Certidão da Conservatória do Registo Predial e Caderneta Predial;
Bilhete de Identidade ou cartão do Cidadão;
Planta de Localização da CMO à esc. 1/2000, com indicação do local da pretensão;
Fotografias da Situação atual;
Termo de responsabilidade profissional pela verificação regulamentar ou apresentação de ficha eletrotécnica consoante se trate de fornecimento de água, esgotos ou eletricidade;
Documento emitido pela respetiva Comissão de Administração Conjunta da respetiva AUGI em como não possui dívidas no âmbito do dever de reconversão decorrente da Lei n.º 91/95 de 2 de setembro.
12. É coproprietário de uma parcela de terreno num prédio rústico integrando uma AUGI. Pode vender a sua parcela de terreno?
Sim, desde que o número de compartes não seja ampliado. Se por motivos específicos houver ampliação do número de compartes torna-se necessário a consulta prévia à Câmara Municipal de Odivelas, cujo parecer é vinculativo.
13. Que documentação deve entregar para que a Câmara Municipal se pronuncie sobre o exercício de Direito de Preferência?
Certidão da Conservatória do Registo Predial e Caderneta Predial;
Bilhete de Identidade ou cartão do Cidadão;
Planta de Localização;
Procuração legal no caso de o requerente não ser o proprietário;
Certidão de Direito de Preferência: Mod. 28 - conforme link Nome/Firma (cm-odivelas.pt).
14. É coproprietário e deseja arrendar o seu imóvel, é possível?
Não, todo o arrendamento em AUGI, em casas sem licença de habitação, é ilegal de acordo com o NRAU – Novo Regime de Arrendamento Urbano - Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro.
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