Venda de bem da herança: antes e durante o inventário - por Mariella Dantas - Canal Veritas
Início › Venda de bem da herança: antes e durante o inventário – por Mariella Dantas
Já para desmitificar a questão: sim, é possível vender um imóvel deixado de herança mesmo que o processo de inventário ainda esteja pendente! É o que passamos a explicar.
Conforme ensinamentos de Clóvis Beviláqua, "a sucessão hereditária abre-se com a morte do autor da herança. Desde esse momento, opera-se a transmissão da propriedade e da posse dos bens, substituindo-se os sujeitos das relações jurídicas."
Isto é, com a morte do indivíduo, por consequência automática e imediata, todo o seu patrimônio é transmitido aos herdeiros (art. 1.784, do Código Civil), e, posteriormente, esse ato transmissivo será solenizado através do inventário.
Nesse sentido, inventário é o procedimento mediante o qual se faz um levantamento de todos os bens, direitos e dívidas deixados pelo falecido para que ocorra a formalização da divisão (partilha) e transferência de todos os bens e haveres para os herdeiros.
O inventário pode ser judicial ou extrajudicial. O primeiro acontece necessariamente quando há testamento, herdeiros incapazes ou menores (art. 610, caput, NCPC). O segundo, por sua vez, é realizado diretamente no cartório por meio de escritura pública, e pode ser feito quando não há testamento, sendo todos os herdeiros capazes e concordes quanto à partilha dos bens (art. 610, §1º, NCPC).
Nessa seara, cumpre esclarecer que existe a possibilidade de alienação de um bem imóvel antes ou durante qualquer das duas formas.
Caso ainda não se tenha dado início ao processo de inventário, é possível a venda de um imóvel objeto de herança através de um contrato de cessão onerosa dos direitos hereditários. Tal instrumento é feito em cartório, e deve ser necessariamente lavrado mediante escritura pública, conforme estabelece o art. 1.793, do Código Civil – e já que é destinada à transmissão da propriedade de bens imóveis, constitui fato gerador do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).
Na cessão, temos de um lado os cedentes, que são os herdeiros do patrimônio do falecido, e, do outro, o cessionário, aquele a quem serão cedidos e transferidos os direitos da sucessão, mediante o pagamento de um determinado preço. Em outras palavras, o cessionário entrará na sucessão como se herdeiro fosse, recebendo a herança com todos os seus bônus e ônus, se tornando habilitado e legítimo a promover o inventário.
É de se notar que até o momento da partilha formal, a herança é considerada bem imóvel, e por esse motivo, para que seja celebrada a cessão de um bem individualizado, certo e determinado do espólio, é imperioso que todos os herdeiros façam parte do negócio – por serem verdadeiros sócios.
Aliás, aponta nessa direção a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, in verbis: "O patrimônio deixado pelo falecido permanece indiviso até a partilha, de forma que cada herdeiro é titular de uma fração ideal daquela universalidade e não de qualquer dos bens individualizados que a compõem" (STJ, 3ª Turma, Resp 319.719-SP, DJU 16/09/2002).
Dessa maneira, a sub-rogação do cessionário relaciona-se tão-somente ao que for particularmente negociado. É dizer, no momento em que for realizada a divisão do bem cedido, o cessionário/comprador figurará na posição dos cedentes/herdeiros/vendedores, legando aquela determinada porção da herança.
Vale ressaltar, no entanto, que a cessão de direitos hereditários vai apenas garantir a venda, devendo o inventário extrajudicial ser realizado, com o devido recolhimento do Imposto de Transmissão Causa Mortis, para que, ao final, a propriedade do bem seja definitivamente transferida ao cessionário.
De outro lado, a forma mais segura – e provavelmente também mais demorada – para se realizar a negociação de parte da herança é, sem dúvidas, mediante alvará judicial, no curso do processo de inventário. Conforme art. 619, do Código de Processo Civil de 2015, o inventariante deve requerer autorização do juiz para alienar imóvel objeto de inventário, enquanto ainda estiver pendente a partilha de bens, devendo justificar o motivo da antecipação da venda.
Da mesma forma, deverá haver o recolhimento do imposto de transmissão causa mortis (ITCD) sobre o imóvel, devido pelos herdeiros à Fazenda Estadual.
A grande e principal questão, de qualquer dos negócios a serem celebrados, é tomar as devidas precauções para que surpresas posteriores não ocorram. Antes da compra, deve-se sempre avaliar os vendedores e o imóvel em questão, para se certificar da inexistência de restrições ou dívidas que possam comprometer o bem a ser adquirido.
Nesse contexto, a assistência de um advogado é fundamental, e inclusive indispensável à instauração do inventário, seja ele judicial ou extrajudicial.