No dia 20/04/2021, ocorreu o julgamento do RESP 1819075/RS - conhecido como CASO AIRBNB. Clique aqui para ler sobre uma análise
Antes de mais nada, é preciso esclarecer que o julgamento não vislumbrou a proibição do uso de aplicativos para locação, e sim a permissão (ou proibição) da locação por curta temporada e a locação fracionada - quando uma pessoa realiza a locação de partes da residência para pessoas distintas - em condomínios residenciais.
O que podemos perceber durante o acompanhamento da sessão de julgamento da Quarta Turma do STJ é que a Convenção do Condomínio prevalecerá. Quando essa previr que a finalidade daquele edifício é somente residencial, não será possível a modalidade de locação por curta temporada.
Por uma decisão de 3x1, a decisão dos ministros foi de que a locação por meio de de aplicativos como o Airbnb (e similares) descaracteriza a finalidade residencial do condomínio.
Segundo o artigo 1.351 do Código Civil, para a alteração da convenção do condomínio no que tange à destinação do prédio, é necessário um quórum de unanimidade dos apartamentos.
Art. 1.351 CC. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.
Importante relembrar aqui que atividade profissional é diferente de um comércio e por esse motivo o Síndico, como regra, não pode proibir o exercício de qualquer profissão.
Outro ponto importante que foi levantado durante o voto do Ministro Raul Araújo foi a responsabilidade de fiscalização da locação ser por aplicativo ou contrato escrito. Vamos aguardar a disponibilização do voto escrito para verificar se essa decisão será acatada pelos demais relatores.
Diante da sessão de julgamento, ficam os seguintes questionamentos a serem respondidos (ou não) quando disponibilizado o voto escrito:
Quanto tempo de locação configura uma locação de curta temporada?10/15/20/30 dias?
Essa decisão afetará a interpretação do artigo 48 da Lei do Inquilinato? Art. 48. Considera - se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.
E em casos de Multipropriedade? Como será esse trânsito de famílias distintas em curto período de tempo nas unidades residenciais? Afinal, um imóvel pode ser vendido para até 52 proprietários, lembra?
O que podemos constatar depois de tantas mudanças é que essa decisão trará um aumento significativo do mercado condominial. Seja no crescente número de ações judiciais nesse sentido que podem surgir, ou na quantidade de condomínios que irão buscar a adequação da sua convenção.
No seu condomínio será necessário uma adequação?
Caso você queira continuar conversando comigo sobre esse assunto, estou disponível no e-mail: caroline@pioadvocacia.com ou por meio perfil do Instagram @carolinepio_