O condômino está realizando obras irregulares no imóvel |
O condômino está realizando obras irregulares no imóvel
Com o avanço da idade das construções, uma hora chega o momento da inevitável reforma, seja por questões estruturais, para melhorar seu uso e segurança, ou mesmo por questões estéticas, para que aquele imóvel se adapte ao gosto e anseios de quem vai ali habitar, porem em grande parte dos casos são feitas obras irregulares.
É quando o problema começa quando essas obras são realizadas sem supervisão de um profissional habilitado, e isso é o que ocorre na grande maioria dos casos, o que pode gerar grandes prejuízos e dores de cabeça tanto para o dono do imóvel, mas também para os demais condôminos que compartilham daquele empreendimento.
O que são as obras irregulares no condomínio?
As obras irregulares em um condomínio são aquelas que deixam de obedecer às determinações previstas no regimento e nas convenções condominiais, que desrespeitam o projeto arquitetônico do edifício e também aquelas que violam o Código de Obras e Edificações da região onde o empreendimento está localizado.
Prédio com fachada descaracterizada em Brasília/DF
O Distrito Federal, por exemplo, possui a Lei 6.138/2018, que institui o Código de Obras e Edificações do DF. Essa lei trata, entre outras coisas, dos direitos e responsabilidades de cada parte envolvida em uma obra ou edificação, como os órgãos públicos, o proprietário e o responsável técnico. Ademais, a lei regulamenta o tipo de obra que necessita de licenciamento, estudo prévio, alvarás de construção ou outras licenças específicas.
Suponha que um comerciante resolva fazer um "puxadinho" em seu restaurante para aumentar a parte coberta do empreendimento e abrigar melhor seus clientes.
A execução dessa obra necessita de aprovação dos demais condôminos em assembleia condominial, uma vez que a obra irá descaracterizar a fachada do edifício e restringir a utilização de área comum, além de licença da administração pública, uma vez que a obra também invade espaço público.
Ademais, a realização da obra depende da supervisão de um responsável técnico, que deve ser um profissional credenciado pelo CREA.
Entretanto, esse comerciante, com pressa para inaugurar seu estabelecimento, ignorou tudo isso e começou a obra sem cumprir qualquer dos requisitos.
Trata-se, portanto, de um exemplo clássico de obra irregular, pois contrariou o Código Civil, as leis condominiais e a legislação local.
Caso o síndico ou algum outro condômino tomem conhecimento de que estão sendo realizadas obras irregulares, é importante que notifique imediatamente o dono da obra para que esta seja paralisada até que a situação seja regularizada por meio das aprovações necessárias.
Caso essa notificação não surta efeito, caberá ao condomínio ingressar em juízo para que um juiz avalie a situação e determine que o dono da obra paralise a mesma, ou até a desfaça, deixando tudo como estava anteriormente ao início das obras irregulares. Caso seja requerido, o juiz poderá também aplicar multa pelo descumprimento da decisão judicial e indenização pelos danos causados ao condomínio.
Qual é o procedimento para a aprovação de obras em um condomínio?
Primeiramente, vale esclarecer que o proprietário do imóvel tem total direito e liberdade de realizar obras dentro da área privativa de sua unidade imobiliária, sem qualquer interferência do condomínio, desde que respeite os regramentos já mencionados acima. Caso a obra a ser realizada seja estendida à área comum do empreendimento ou altere e descaracterize o empreendimento, aí sim será necessária a aprovação do condomínio.
A aprovação de obras em áreas comuns de um condomínio, por sua vez, vai depender do tipo de obra e do seu grau de importância para o condomínio. As obras são classificadas em três tipos: voluptuárias, úteis e necessárias.
As obras voluptuárias são aquelas consideradas como obras de simples deleite ou de recreio, uma vez que não aumentam o uso habitual do imóvel. A título de exemplo, podemos citar a alteração da cor da pintura do imóvel e a troca de um piso antigo por um mais moderno. Essas obras necessitam de aprovação de 2/3 de todos os condôminos.
As obras úteis são aquelas que facilitam ou aumentam o uso da coisa. É o caso da instalação de coberturas em garagem ou da instalação de alarmes no edifício. Essas obras devem ser aprovadas por mais de 50% dos condôminos.
Por fim, as obras necessárias são aquelas que conservam ou impedem a deterioração da coisa, como por exemplo a impermeabilização da laje do edifício ou a renovação da pintura velha e gasta da fachada. Essas obras, se urgentes, podem ser realizadas sem aprovação, mas serão comunicadas à assembleia imediatamente. Quando não forem urgentes, dependem de autorização de mais de 50% dos condôminos.
Quero advertir o condômino para paralisar as obras irregulares ou iniciar uma ação judicial.
Caso tenha restado alguma dúvida sobre as obras irregulares em um condomínio, ou caso queira iniciar imediatamente o seu processo de interpelação administrativa ou judicial, acesse o link do whatsapp no canto superior direito da sua tela e fale diretamente com um de nossos advogados.
Em muitos casos conseguimos negociar de forma amigável, sem necessitar de processo judicial, resolvendo a demanda com maior rapidez.