COVID-19: Impacto nos Contratos de Locação | Chacon Macedo Oliveira Sociedade de Advogados
15/04/2020 | Direito Contratual | Luis Fernando Rabelo Chacon
Todos sabem que a situação de calamidade pública e todas as regras de isolamento e restrições causadas pelo COVID-19 causam impactos violentos nas relações contratuais, seja pelo inadimplemento, seja pelo desequilíbrio criado.
Nos contratos de locação temos dois cenários, as locações residenciais e as locações comerciais. Ambas são regidas por lei especial, a lei de locações, e subsidiariamente pelas regras de direito contratual do Código Civil. Vamos falar, neste artigo, em especial, dos contratos de locação de imóvel para fins comerciais, como o aluguel de um imóvel para o funcionamento de uma loja ou de um restaurante.
Todos compreendem que a situação que estamos vivenciando era imprevisível, podemos afirmar que os seus efeitos drásticos não poderiam ter sido imaginados por nós há dois ou três meses atrás. Diante disso, podemos simplesmente parar de pagar o aluguel? Ou podemos considerar rompido o vínculo contratual e extinto o contrato? Não. A lei não prevê isso, ao contrário. Ela nos dá outra saída, inclusive, com o bom senso que o caso exige.
Salvo situações em que realmente o contrato deva ser extinto, finalizado de imediato, por força alheia à vontade das partes, se as obrigações contratuais apesar do impacto da crise ainda permanecem exigíveis (principalmente, se o uso do imóvel ainda subsiste e ou subsistirá após a quarentena) a alternativa que a lei nos dá é a aplicação da "teoria da imprevisão" (do direito romano rebus sic stantibus) atrelada ao princípio que veda a onerosidade excessiva para apenas um dos contratantes (artigos 317 e 478 do Código Civil). Em resumo, a lei prevê é a revisão das obrigações contratuais em virtude da aplicação destes institutos jurídicos.
Sempre que um fator imprevisível para as partes e externo ao contrato tornar a obrigação contratual de apenas uma delas excessivamente onerosa, permite-se que a parte prejudicada solicite a resolução do contrato e ou a revisão das obrigações contratuais em virtude da alteração drástica que o novo cenário trouxe.
Enquanto as coisas permaneciam, ou seja, enquanto mantido o cenário do momento da celebração do contrato, este deve ser cumprido, tal como celebrado. Porém, a partir do momento em que o fator imprevisível e externo modifica drasticamente o cenário do contrato, e imputa um ônus patrimonial excessivo para só uma das partes, pode-se pensar no fim ou na revisão do contrato.
Então, se uma loja ou um restaurante estão fechados por conta da pandemia, com diminuição drástica ou mesmo sem faturamento mensal, imagina-se que o cenário do momento da celebração foi alterado, drasticamente e de forma imprevisível, sendo certo que o ônus patrimonial decorrente para o inquilino torna-se pesado demais, desequilibrando a relação contratual e, por isso, exigindo uma solução.
Trata-se da aplicação máxima da cooperação contratual, proveniente do princípio da boa fé objetiva contratual (art. 422 do Código Civil). É mesmo uma conduta eticamente exigível, baseada na solidariedade. Assim devemos agir em busca de evitar maiores conflitos, com acordos e soluções negociadas do tipo "ganha ganha", para que o proprietário continue tendo alguma receita e no futuro mantenha um parceiro pagando o aluguel assim que a crise passar, e de outro lado o inquilino possa manter o seu negócio, manter empregos e fazer esse ciclo se manter vivo para logo mais!
O ideal é que as partes do contrato negociem e celebrem um aditivo contratual com regras claras e objetivas sobre as mudanças que pretendem implantar para que o contrato encontre o equilíbrio necessário neste momento.
Sobre estes aspectos aguardamos ainda a aprovação do Projeto de Lei do Senador Anastasia que cria o Regime Jurídico Transitório e Emergencial sobre as relações de direito privado, o que evitará despejos imediatos, protegendo o inquilino, mas também suspenderá a aquisição por usucapião nesse cenário.