Reajustar aluguel pelo IGP-M ou IPCA? Entenda por que nenhum deles é o mais adequado - 6 Minutos
IGP-M ou IPCA? Locatários e proprietários de imóveis travam uma disputa sobre qual o índice mais adequado para reajuste dos aluguéis. Isso acontece porque o IGP-M, utilizado na correção dos contratos, acumula uma alta de 24,52% em 12 meses até novembro. No mesmo período, o IPCA-15, espécie de prévia do IPCA, subiu 4,22%. Com uma diferença dessa proporção, é lógico que esse questionamento seria feito, principalmente em um momento de crise.
Novembro 3,28% 0,81%
Acumulado em 12 meses, até novembro 24,52% 4,22%
Acumulado no ano 21,97% 3,13%
Afinal, qual deles é o mais apropriado para indexar os aluguéis? Nenhum nem outro, segundo André Braz, coordenador dos Índices de Preços da FGV (Fundação Getulio Vargas). Segundo ele, nem o IGP nem o IPCA foram desenvolvidos para servir como indexadores do mercado imobiliário.
"O IGP é composto pelo IPA, que reúne os preços do setor industrial, pelo IPC, que acompanha o consumo e pelo INCC, que mede os custos da construção civil. O IGP subiu muito neste ano por conta da desvalorização cambial, que afeta o preço das comodities. O IPCA mede a variação do custo de vida, se a inflação das famílias subiu. Subiu menos neste ano, mas nem por isso é o mais adequado para reajustar o preço do aluguel", afirma Braz.
Mas o IGP-M não é sempre mais alto que o IPCA? Nem sempre. Braz diz que o IGP fica mais alto que o IPCA na maioria das vezes, mas há exceções. "Em novembro de 2019, eles estavam iguais. Esse descolamento se acentuou em 2020. Em 2017, enquanto o IGP chegou a ficar negativo (-0,52%), o IPCA subiu 2,95%."
O que diz quem defende mudar pelo IPCA? Uma das defensoras da troca de indexado é a Ablos (Associação Brasileira dos Lojistas Satélites). Mauro Francis, diretor jurídico da Ablos, diz que não faz sentido usar o IGP para fazer a correção, pois ele reflete a variação em dólar do preço das comodities. "Em um cenário de Selic em 2% e inflação de 3%, não faz sentido reajustar os aluguéis em quase 25%. Isso está fora da realidade."
Segundo ele, o setor ficou quatro meses com as portas fechadas por conta da pandemia e ainda não conseguiu voltar ao patamar de vendas pré-pandemia. "Em um cenário desse, de recessão, estamos solicitando aos empreendimentos que não apliquem o IGP-M. Tem administradora que negocia, mas outras aplicam automaticamente o aumento."
O que diz quem defende a manutenção do IGP-M? Para José Roberto Graiche Júnior, presidente da AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo), não faz sentido trocar o IGP-M pelo IPCA por uma questão de momento ou "aventura". "Faz 30 anos que esse índice é aplicado no reajuste dos aluguéis, ele regula muito bem o mercado e raramente destoa dos outros indicadores dessa forma. Quando acontece, é pontualmente, como agora, pelos efeitos da pandemia. A gente não pode mudar só porque acha que nesse momento ele não é o mais adequado."
Graiche Júnior diz que o próprio mercado se autorregula quando há distorção no indexador de aluguel. "Em 2017 e 2018, quando o IGP-M ficou negativo, ninguém sugeriu trocar o indicador. Não podemos jogar o mercado em uma aventura. Quando ele fica negativo, quem perde é o proprietário do imóvel. Quando sobe demais, as partes negociam entre si. Essa negociação foi feita, por isso a inadimplência não subiu."
Além disso, segundo ele, um eventual troca de índice só vai ser sentida daqui a 12 meses. "O IGP-M já foi aplicado nos contratos vigentes. A mudança incidiria só daqui a 12 meses, quando podemos ter um cenário completamente diferente."
Qual deveria ser o indicador mais adequado? Braz, da FGV, diz que tanto o IPC, da FGV, quanto o IPCA, do IBGE, acompanham a variação de preços de aluguéis residenciais. Eles medem como o mercado vem reajustando esse preço. Pelo IPC-M, a alta acumulada é de 2,65% em 12 meses até novembro.
Mesmo assim, ele afirma que esse ainda não é o indicador adequado para corrigir aluguéis, pois não olha para fatores como remuneração do proprietário, localização e estado do imóvel, infraestrutura e segurança da região em que está localizado.
"Trocar o IGP-M pelo IPCA vai nos livrar de todo o mal? Nenhum nem outro foram desenvolvidos para corrigir preços de aluguel. Substituir só porque o IPCA está mais baixo não olha para a necessidade do proprietário. É preciso garantir o equilíbrio financeiro do investimento que ele fez no imóvel. O mais indicado seria ter um indicador com maior abrangência nacional e participação de mais imobiliárias. É preciso olhar as diferenças de cada bairro, se é bem servido de transporte, escolas, hospitais."
E quem já trocou de indexador? A startup de aluguel e compra de imóveis QuintoAndar anunciou no fim de novembro que iria trocar o IGP-M pelo IPCA com a justificativa de evitar distorções de reajuste para inquilinos e proprietários. "Fizemos uma análise do IGM-M e do IPCA nos últimos 12 meses, e o IPCA foi o que ficou mais próximo do que o mercado praticou", disse José Osse, head de comunicação do QuintoAndar.
Segundo ele, optar pelo IPCA traz benefícios tanto para o proprietário quanto para o locatário. "O IGP-M subiu quase 25%, enquanto o preço médio do aluguel em São Paulo caiu 6%. Se eu sou inquilino e meu contrato está fazendo aniversário, pode ser mais vantajoso correr de outro imóvel do que pagar esse aumento. Se o inquilino sai, o proprietário fica com o imóvel vazio e ainda tem outros custos, como pagamento de IPTU, condomínio."
Vai ser o IPCA para sempre? Osse diz que daqui a um ano, quando esses contratos vencerem, uma nova análise pode ser feita para verificar se o IPCA vai ser mantido. "Daqui a um ano, quando esses contratos vencerem, os inquilinos podem negociar de novo."