O perigo do 'contrato de gaveta'
O perigo do 'contrato de gaveta'
Caso o 'gaveteiro' deixe de pagar as prestações do financiamento, o nome do mutuário original fica 'sujo'
Comprar um imóvel por 'contrato de gaveta' não traz riscos apenas ao 'gaveteiro', que pode ser enganado por golpistas, mas também ao vendedor do bem.
O motivo é que, por ser uma transação informal e sem a aprovação do banco credor, o financiamento permanece em nome do mutuário original até a regularização do registro da casa ou apartamento – e, normalmente, isso só ocorre após o pagamento da última prestação e, na maioria dos casos, depois de alguns anos de briga na Justiça.
O principal risco para o 'gaveteiro' é que, como o financiamento fica em nome do vendedor, o imóvel ainda pertence oficialmente ao proprietário original. Se o mutuário for uma pessoa má intencionada ou mesmo um golpista, poderá vender o bem de forma fraudulenta, lesando o consumidor: existe o perigo de o vendedor negociar a mesma casa com mais de um 'gaveteiro'.
Mesmo com a assinatura de um contrato de compra e venda, lavrado em cartório, esse é um risco real. Por isso, é extremamente desaconselhável comprar um imóvel nesse sistema de 'gaveta' – principalmente se o bem pertencer a algum desconhecido.
Além disso, há também um grande risco de problemas para o próprio vendedor, que oficialmente continua sendo o proprietário do imóvel. "Se o 'gaveteiro' parar de pagar as prestações vai sujar o nome do mutuário original, pois o financiamento não é transferido para o comprador, por ser algo informal", explica José Pereira Gonçalves, superintendente técnico da Associação das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).
Boa parte dos 'contratos de gaveta' ainda não regularizados é derivado de financiamentos assinados dentro do plano do Fundo de Compensação das Variações Salariais (FCVS). Por esse sistema, os contratos com os bancos credores eram submetidos ao reajuste da categoria profissional a qual o trabalhador pertencia.
Esse tipo de financiamento, feito pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), foi adotado até 1990. "Depois, como a economia do País se estabilizou um pouco, não era mais viável firmar esses contratos, pois os saldos devedores ficavam muito grandes e, pela regra, o próprio banco deveria bancar esses custos", conta o diretor de crédito imobiliário da Febraban, Osmar Roncolato Pinho.
Para evitar esse contrato com reajuste baseada no desempenho da classe de trabalho, muitas pessoas acabavam recorrendo ao 'contrato de gaveta'.
Entenda quais são os direitos e deveres do inquilino
1 – Receber o imóvel em perfeito estado - O inquilino tem o direito de receber o imóvel em condições de ser usado ao que se destina, podendo inclusive reclamar junto à imobiliária pela rescisão do contrato caso considere o ambiente inabitável.
Pensando nesse direito, as imobiliárias fornecem o benefício a um laudo de vistoria prévia ao inicio de vigência do contrato. É nesse documento que ficam registradas as condições iniciais do imóvel, que devem estar de comum acordo entre o locador e o locatário.
2 – Isenção de despesas extraordinárias do condomínio - Caso o imóvel seja parte de um condomínio, o locatário tem o dever de arcar apenas com as taxas ordinárias, ou seja, as que se referem a gastos rotineiros de manutenção, como pagamento de salários, limpeza, zeladoria e reposição de fundo reserva.
Já as despesas extraordinárias, aquelas oriundas de gastos atípicos à zeladoria rotineira do condomínio, como reformas estruturais e indenizações trabalhistas, são de responsabilidade do locador.
O não cumprimento dessa resolução se configura como contravenção penal, punível com multa ou prisão.
3 – Indenização por reformas e benfeitorias - Todo inquilino tem o direito de ser ressarcido caso seja preciso um reparo no imóvel, desde que a reforma se enquadre na modalidade de "benfeitoria necessária", como é estabelecido nas cláusulas da Lei do Inquilinato.
O artigo 35, da seção VI da lei, estabelece como benfeitoria necessária aquelas que mantém a condição de uso do imóvel, isto é, reformas estruturais, como instalações elétricas, reparos no encanamento etc.
Benfeitorias voluptuárias, que dizem respeito à estética do imóvel, não são indenizáveis e devem ser feitas somente com autorização prévia e comprovada do proprietário.
4 – Solicitar comprovantes de pagamento com discriminação de despesas - Caso necessite, o locatário pode exigir junto à imobiliária ou ao proprietário recibos discriminados do pagamento das despesas que tem por responsabilidade. No recibo de mensalidade do condomínio, por exemplo, devem vir relatadas as particularidades de cada gasto, com a distribuição exata de valores.
O direito é importante para que não haja fraude, cobranças indevidas ou repasses ilegais de valores. O inquilino pode, inclusive, tirar eventuais dúvidas que tiver, além de denunciar como crime de ação pública caso perceba algum movimento financeiro não discriminado em contrato.
5 – Preferência de venda - "No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado". É o que diz o artigo 27 da seção V da Lei do Inquilinato, que estabelece como direito ao locatário a prioridade na opção da compra, caso o proprietário decida vender o imóvel.
O artigo prevê também que o locatário seja tratado em igualdade de condições com qualquer comprador em potencial, ou seja, não podendo lhe ser oferecido valores ou circunstâncias de negócio diferenciadas.
O inquilino que não manifestar interesse na compra do imóvel em até trinta dias após o aviso de venda deixa de ter prioridade e tem o período estabelecido em contrato para se mudar.