Aprovação de projetos, um dos desafios do setor imobiliário | Buildin
Aprovação de projetos, um dos desafios do setor imobiliário
Luiz Henrique Ceotto 28/01/2017 18 visualizações
Dois anos atrás, profundamente incomodado com a enorme demora nos prazos de aprovação de projetos, resolvi fazer um curso. Promovido por uma entidade de classe para a capacitação do mercado nesse processo de aprovação, esse curso tinha a duração de 4 dias inteiros.
Nele, em várias palestras, equipes da Prefeitura de São Paulo se revezavam para explicar cada um dos departamentos. Isso incluía seus objetivos, como os processos (projetos) deviam ser inseridos, o que era importante nas análises que fariam e para onde os processos seguiriam. Cada departamento levava umas 2 horas nessas explicações.
Vi que havia um claro compromisso dos palestrantes de explicarem detalhadamente toda a complexidade do processo. Como essa não era a "minha praia", logo no inicio comecei a me sentir perdido. Não conseguia entender o porquê tanta divisão de etapas.Principalmente em assuntos que, devido à minha ignorância, me pareciam tão próximos um do outro. Além disso, não entendia porque a necessidade de precedência de etapas tão engessada.
Outro ponto que não foi mencionado em nenhum momento foram prazos das etapas de aprovação, mas tão somente divisão dos departamentos, os controles e informações de aprovações e seus detalhes fortemente burocráticos. No intervalo da manhã do primeiro dia eu estava totalmente enfadado e perplexo com tamanha burocracia diluída num cipoal de siglas, departamentos, processos e regras. Comecei a me preocupar com minha capacidade mental de análise.
Na continuidade dos trabalhos comecei a observar se os demais ouvintes estavam se sentindo como eu ou se eu era um estranho no ninho. Notei que a maioria eram arquitetas bem jovens e muitas rodeavam seus diretores/ras de projeto (ou de aprovação de projetos), inclusive de grandes incorporadoras, tendo uma expressão de entusiasmo com tudo que estavam aprendendo. Tomavam nota de tudo e demonstravam grande satisfação quando acertavam em pensamento com algo que era dito pelos palestrantes.
Os diretores sentiam satisfação ao demonstrar para suas arquitetas que tinham bom relacionamento com os chefes de departamento explicando brevemente a elas quem era cada um dos palestrantes e de onde os conheciam. Nos breves intervalos entre palestras faziam questão de se levantar e cumprimentar os palestrantes. Nenhuma questão foi levantada pelos participantes sobre a relevância de um ou outro procedimento ou mesmo da relevância da etapa de aprovação. Todos estavam entusiasmados com o que estava sendo apresentado e eu confesso que, por ser um neófito em tudo aquilo, não consegui fazer os questionamentos que me passavam pela cabeça.
Minha impressão era que eu seria linchado se o fizesse… Comecei a me sentir fortemente irrequieto e me lembrei do romance " O Processo" de Franz Kafka. Após o intervalo do almoço não tive motivação para retornar e fui trabalhar. Monitorei com colegas o desenrolar do evento e foi-me informado que até o fim prosseguiu na mesma toada.
Não existiu da minha parte a menor dúvida da boa intenção dos envolvidos, tanto dos promotores, dos palestrantes como dos ouvintes. Mas me incomodou muito a validação implícita de todo aquele processo por todo o setor, muito bem representado pelas entidades empresarias, pelas mais importantes empresas do mercado e seus inúmeros profissionais.
Em conversas durante naquele evento pude perceber claramente duas posições majoritárias: os que realmente achavam importante todo aquele processo e tinham um enorme prazer em absorvê-lo, vislumbrando o poder que aquele conhecimento poderia acrescentar em seus negócios, e os que não ligavam a mínima com o que aquilo tudo representava, os conformados com a situação, e que estavam ali para aprender e melhorar sua capacidade de aprovar projetos perdendo menos tempo no seu trabalho.
Tudo aquilo me incomodou muito e nos meses seguintes comecei a fazer simulações de como longos prazos de aprovação impactavam em nossos empreendimentos e consequentemente em todo negócio do Real Estate, cujos resultados mencionei no primeiro artigo.
Prejuízos da morosidade na aprovação de projetos
A improdutividade e prazos longos do setor público não beneficiam absolutamente ninguém e punem perversamente a todos além de ser um campo importante para a corrupção prosperar. Punem as empresas que tem seus riscos enormemente elevados e veem afastados seus investidores, punem todos os profissionais que tem menos obras e empregos para receberem salários, punem os que compram imóveis pelo grande sobre preço que as empresas são obrigadas a colocar para cobrirem seus custos, punem a indústria de materiais e componentes e toda a cadeia de fornecedores pelo aumento de sua capacidade ociosa, punem os responsáveis técnicos dando muito mais valor a um carimbo cartorial do que sua responsabilidade, e punem também as cidades e o governo pela falta de recolhimento de impostos. Essa falta de produtividade é um freio na economia, que não beneficia ninguém, só desperdiça recursos e rouba a oportunidade de construção de riqueza para o país.
O interessante é que mesmo prejudicando a todos, tenho percebido que essa improdutividade tem incomodado verdadeiramente muito poucos. Mesmo sendo um dos maiores fatores de redução da eficiência do setor não pude perceber importante comoção contra a essa situação nesses últimos anos. Assistimos passivamente o agigantamento da burocracia fazendo muito pouco contra isso. Fora um ou outro protesto ou iniciativa esparsa, o setor parece estar anestesiado com essa situação. Como isso pode estar acontecendo? Como pudemos chegar a esse ponto? Como podemos evoluir para resolvermos essa questão?
Primeiramente devemos conscientizar o setor das enormes perdas envolvidas. Creio que o nível de consciência está baixo e o de conformismo, muito alto. Uma mudança somente é possível num nível de consciência que motive pressão e ação constante por mudanças, principalmente por parte das empresas e suas organizações. A recente mudança da administração nas prefeituras das grandes cidades cria uma enorme oportunidade de diálogo para as entidades empresariais e profissionais. Os recentes ares de mudança favorecem muito a aceleração desse diálogo e as entidades organizadas do nosso setor precisam realmente dar prioridade máxima a esse assunto. Acredito firmemente que muitas mudanças não são feitas por falta de visão estratégica sobre o resultado pretendido também por parte da administração pública. Acredito que as novas administrações estão interessadas em "mostrar serviço" e devemos aproveitar essa oportunidade. Tenho discutido com alguns amigos que militam nessas entidades os quais afirmam que estou sendo injusto e que as entidades têm trabalhado muito nesse sentido. Não digo que não elas não têm trabalhado, mas que, se os resultados são claramente insuficientes, o processo de trabalho precisa ser reenfocado ou realmente priorizado.
Em segundo, não adianta somente reclamar. Temos que ter claras propostas de mudança sobre a real necessidade das etapas dos controles, da responsabilidade civil e profissional dos agentes envolvidos, dos novos processos simplificados que suportem os objetivos pretendidos, de como a estrutura burocrática municipal pode ser organizada, etc, e discuti-las com essas entidades para que elas possam considerá-las nessas negociações. As propostas devem ser fundamentadas em 3 importantes pilares de modo a terem força de mudança:
Princípios simples, claros e bem explicitados de modo a inibir desvios por interesses corporativos e politiqueiros;
Metas claras e simples de onde queremos e precisamos chegar em termos de eficiência, de forma a evitarmos complicações, postergações desnecessárias, falta de objetividade e de responsabilidade. Compromisso real das entidades com essas propostas.
Medição da produtividade de todo o processo proposto de modo a sua eficiência poder ser acompanhada por todo o setor e assim poder ser cobrado performance dos administradores públicos.
Pretendo propor algumas ideias, e por ser neófito nesse assunto, vou discuti-las com alguns colegas que entendem melhor a estrutura da administração pública. Mas acredito que todos os profissionais deveriam debater ideias nas suas empresas e leva-las para suas entidades representantes, além de fomentar essa consciência em seus pares. A organização e conscientização do nosso setor é vital para nosso aumento de produtividade, redução de riscos e para a saúde financeira das empresas e profissionais do setor.