Planejamento para comprar apartamento na planta: 6 passos para evitar transtornos | Blog Planeta
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Quem opta por comprar apartamento na planta deve ter uma atenção especial para alguns detalhes que definirão a qualidade do investimento e a segurança na hora de fechar o negócio. Para que nada passe despercebido, é essencial seguir um bom planejamento, o que evita uma série de transtornos — tanto financeiros quanto aqueles relacionados à experiência com o novo imóvel.
A fim de contribuir para que você elabore um planejamento consistente, nós preparamos este artigo com um passo a passo simples, mas bastante eficaz. Confira!
O primeiro passo é fazer um bom planejamento financeiro para confrontar as suas condições de compra com o valor de venda e a forma de pagamento do imóvel. Esse planejamento deve ser feito a partir de quatro análises, que veremos com mais detalhes a seguir.
Para fazer uma análise do seu orçamento, é conveniente elaborar uma planilha semelhante a um livro-caixa, na qual você lançará todas as suas receitas e despesas mensais. O objetivo é realizar um levantamento preciso sobre a disponibilidade financeira que você tem, no final do mês, após pagar todas as suas contas.
Esse levantamento revelará o quanto você pode economizar mensalmente e, também, o valor da parcela de pagamento que você pode assumir com a construtora. Ele também é importante para estabelecer o quanto você pode comprometer da sua renda com um financiamento após receber seu imóvel, caso você necessite.
Como regra, algumas linhas de crédito imobiliário definem, como teto, uma parcela máxima mensal de 30% de comprometimento da renda familiar. Portanto, você pode adotar esse percentual como referência para o total a ser destinado ao pagamento das parcelas do imóvel, antes e depois da entrega.
Porém, para a parcela do financiamento caber no seu bolso, faça as contas deduzindo da renda familiar todas as despesas habituais.
O ideal é contar, no final do mês, com saldo suficiente para cobrir a parcela do imóvel tranquilamente. Contudo, se o orçamento estiver apertado, você precisará criar uma estratégia de economia.
Para tanto, corte todos aqueles gastos que não são essenciais. Também é interessante engajar todos os membros da família no projeto da compra do novo apartamento e conscientizá-los sobre a necessidade de economia.
Agindo assim, você conseguirá atingir o objetivo de economizar e ainda criará um ambiente agradável de esforço conjunto para realizar esse projeto familiar.
Estude a tabela da construtora
As construtoras possuem tabelas que facilitam a compra de apartamentos na planta. Normalmente essas tabelas seguem o cronograma da construção do edifício e especificam o valor das parcelas de acordo com o andamento da obra.
Geralmente define-se:
uma parcela mais substancial na entrada;
parcelas mensais de menor valor, pagas ao longo da obra;
parcelas intermediárias com valores mais elevados, cobradas em intervalos de tempo maiores — semestralmente, por exemplo;
uma parcela também maior na entrega das chaves.
Todavia, desde que você aja com bom senso, é possível apresentar à construtora uma proposta que torne os pagamentos mais confortáveis para o seu perfil financeiro.
Vale destacar que, mesmo não sendo permitida a cobrança de juros sobre as parcelas durante a obra, elas sofrerão correção, de acordo com o Índice Nacional da Construção Civil (INCC). Sendo assim, leve em conta essa variação nos valores das parcelas.
Estude as linhas de crédito imobiliário
Se o apartamento não for quitado até a entrega, será necessário recorrer a alguma linha de crédito imobiliário. Por isso, é importante conhecer as modalidades existentes.
Para imóveis abaixo de R$ 1,5 milhão, você pode buscar um financiamento com o Sistema Financeiro da Habitação (SFH), que cobra juros de 12% ao ano, com prazo máximo de 35 anos para pagamento. O SFH limita o comprometimento da renda bruta familiar em 30% para o pagamento das parcelas.
Para imóveis de valor superior, um dos caminhos é o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), cujos juros de mercado variam de banco para banco. Nele, não há limite para comprometimento de renda, mas convém mantê-lo nos mesmos 30%.
Outra opção é o consórcio imobiliário. Porém, é importante ressaltar que o consórcio prevê três formas de liberação do crédito:
por sorteio;
por lance;
encerramento do grupo.
Ou seja, se você não deseja contar com a sorte ou não estiver disposto a esperar o encerramento do grupo para obter o recurso, será preciso ter um saldo reserva para dar um lance no consórcio.
O saldo do FGTS pode ser utilizado para abater as parcelas do financiamento ou do consórcio.
2. Avalie as plantas
É muito comum que as construtoras elaborem diferentes plantas para apartamentos de um mesmo edifício. Analise cada uma delas com cuidado, comparando-as com suas necessidades e preferências.
O mesmo vale para a planta do edifício. As áreas de lazer e de uso comum, além da garagem, devem ser levadas em consideração. Analise com cuidado como é feita a distribuição dos espaços e das comodidades que o edifício apresenta — piscina, salão de festas, playground, espaço gourmet etc. —, e também a demarcação das vagas de estacionamento.
3. Leia o Memorial Descritivo
O Memorial Descritivo é um documento público que as construtoras devem registrar em cartório. Ele contém os detalhes do empreendimento, especificando como ele deve ser entregue aos compradores.
Existem muitos detalhes excessivamente técnicos que não precisam de tanta atenção — como aqueles referentes à movimentação de terra necessária para a construção ou à fundação do edifício, por exemplo.
Contudo, convém verificar em detalhes a descrição do acabamento das áreas comuns do edifício e do próprio apartamento. Dessa forma, você terá uma boa ideia de como será o imóvel pronto.
Também é interessante visitar outros empreendimentos realizados pela construtora. Assim, você pode avaliar com precisão a qualidade dos acabamentos e outros aspectos referentes ao padrão da construtora.
4. Investigue a construtora
Antes de assinar o contrato, procure informações sobre a saúde financeira da construtora e sobre a pontualidade na entrega dos imóveis. Você pode fazer uma pesquisa na internet, buscando informações sobre problemas anteriores, além de conversar com os proprietários de imóveis prontos.
Outra estratégia interessante é visitar obras em andamento da mesma construtora. Se estiverem a todo vapor, com um número suficiente de operários trabalhando, ótimo: esse é um indício de boa situação financeira. Do contrário, obras paradas ou em ritmo lento podem indicar que algo não vai bem com a empresa ou empreendimento.
5. Leia tudo com atenção
Antes de fechar o contrato, leia tudo com muita atenção — inclusive a documentação que atesta a regularidade da obra. No contrato, verifique se as condições de pagamento são aquelas que você negociou com a construtora e se as qualificações do comprador, do vendedor e do imóvel estão corretas.
Nesse momento, é interessante recorrer à ajuda de um advogado de confiança, para avaliar, com conhecimento técnico, tudo o que estiver registrado no contrato.
6. Guarde tudo
Um apartamento na planta significa uma promessa. Portanto, para comprovar que ela foi, de fato, cumprida, guarde todas as informações que você receber sobre o imóvel — anúncio, folder, tabela etc. Esse material servirá como prova do que foi prometido, caso você tenha algum problema na entrega.
Agora que você já sabe como se planejar para comprar apartamento na planta, aproveite para saber como avaliar o tamanho do apartamento!