Palestra. Construção Civil e Incorporadoras Aspectos Tributários e Contábeis. Setembro Apoio: Elaborado por: - PDF
Palestra. Construção Civil e Incorporadoras Aspectos Tributários e Contábeis. Setembro Apoio: Elaborado por:
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Thais Philippi de Almada
1 Conselho Regional de Contabilidade do Estado de São Paulo Tel. (11) , (teleatendimento), fax (11) web: Rua Rosa e Silva, 60 Higienópolis São Paulo SP Presidente: Luiz Fernando Nóbrega Gestão Palestra Construção Civil e Incorporadoras Aspectos Tributários e Contábeis A reprodução total ou parcial, bem como a reprodução de apostilas a partir desta obra intelectual, de qualquer forma ou por qualquer meio eletrônico ou mecânico, inclusive através de processos xerográficos, de fotocópias e de gravação, somente poderá ocorrer com a permissão expressa do seu Autor (Lei n. 9610) TODOS OS DIREITOS RESERVADOS: É PROIBIDA A REPRODUÇÃO TOTAL OU PARCIAL DESTA APOSTILA, DE QUALQUER FORMA OU POR QUALQUER MEIO. CÓDIGO PENAL BRASILEIRO ARTIGO 184. Elaborado por: Jose Santiago Da Luz, Maria Aparecida Regina Cozero Abdo e Ricardo Dias Da Rosa O conteúdo desta apostila é de inteira responsabilidade do autor (a). Setembro 2012 Apoio: Acesso gratuito pelo portal do CRC SP
2 Objetivos Orientar de forma prática e objetiva a todos os participantes sobre as formas societárias, tributárias e contábeis de negócios da construção civil e do setor imobiliário, demonstrando os principais impactos gerados pela Lei /2007. Índice I. Conceitos básicos de incorporação imobiliária II. Formas de realização de empreendimentos imobiliários III. Regime de construção IV. Livros obrigatórios V. Financiamento VI. Regime tributário 2
3 Conceitos básicos de incorporação imobiliária Realização da Incorporação Imobiliária A construção pode ser realizada com recursos próprios ou mediante a obtenção de financiamentos, ou ainda com recursos próprios dos compradores, no caso de construção de condomínio a preço de custo. As vendas podem ocorrer quando as unidades tiverem concluídas ou em construção, á vista ou financiadas. Conceitos básicos de incorporação imobiliária Considera-se incorporação imobiliária a atividade de adquirir um ou mais terrenos com o intuito de promover e realizar a construção para alienação total ou parcial de edificações compostas de unidades autônomas. Os principais figurantes de um empreendimento imobiliário são: Incorporador é a pessoa física ou jurídica que, embora não efetuando a construção, compromisse a venda de frações ideais do terreno, objetivando a vinculação de tais frações à unidades imobiliárias em edificações, a serem construídas ou em construção. Somente pode ser incorporador - o proprietário do terreno, o promitente comprador, o cessionário ou promitente cessionário, o permutante, com título de propriedade registrado, irrevogável e irretratável, e imitido na posse do imóvel. 3
4 Conceitos básicos de incorporação imobiliária Construtoras: São as empresas contratadas para desenvolver fisicamente o empreendimento, ou seja, prestador de serviços, que podem ou não participar da incorporação. Sua receita será de prestação de serviços de empreitada ou administradora. Condomínio de construção: O condomínio é um direito sobre um mesmo bem, exercido por duas ou mais pessoas físicas ou jurídicas. A figura do condomínio de construção aparece mais nas construções efetuadas em regime de construção por administração ou "preço de custo". Condômino: Condômino é quem participa do condomínio. Formas de realização de empreedimentos Imobiliários Empreendimentos Próprios Empreendimentos em conjunto ou Consórcio Sociedade por Conta de Participação (SCP) Sociedade de Propósito Específico (SPE) 4
5 Formas de realização de empreendimentos imobiliários Empreendimento próprio pela pessoa jurídica Quando a atividade imobiliária é realizada com imóveis próprios e os custos de construção ficam a cargo do empreendedor, caracteriza-se como um empreendimento próprio. Formas de realização de empreendimentos imobiliários Empreendimento em conjunto ou consórcio A realização de um empreendimento em conjunto, que prevê a participação de dois ou mais incorporadores, está fundamentada em acordo de confiança, cabendo às partes decidirem sobre a responsabilidade da administração financeira do empreendimento, no que tange a custeios, recebimentos de vendas, informações e registros contábeis correlatos; Os negócios não necessitam estar sob a gerência de apenas um sócio; Assim, podemos ter um empreendimento conjunto em que a responsabilidade das vendas e do respectivo controle dos recebimentos esteja a cargo de um sócio e a dos custeios e construção de outro sócio. 5
6 Formas de realização de empreendimentos imobiliários Balancete especifico para controle das operações do empreendimento em conjunto Algumas empresas adotam por premissa realizar o registro contábil das operações do empreendimento em separado, como se fosse a contabilidade de uma SCP, por exemplo: Ao final de cada mês, os participantes do empreendimento imobiliário devem realizar a contabilização de suas receitas, custos e outros, proporcionalmente à sua participação no empreendimento, de forma que reflita as reais condições do negócio. Esses registros contábeis devem ter o mesmo tratamento das operações normais da empresa, ou seja, deverão ser registrados um diário, razão e balancetes mensais para controle e eventual verificação por parte dos órgãos fiscalizadores. Formas de realização de empreendimentos imobiliários Consórcio entre empresas Também existe a figura do consórcio entre empresas objetivando a execução de um empreendimento em conjunto; Apesar dessa forma ser comumente utilizada por empresas que realizam obras para o poder público ou pelas concessionárias que administram rodovias, estradas etc., também é visto, em proporção menor, na atividade imobiliária; Nesse caso, o consórcio possuirá um CNPJ específico no qual serão registrados todos os atos contábeis e, ao final de cada mês, os sócios registram em sua contabilidade os custos, receitas e outros, proporcionalmente à participação no empreendimento. 6
7 Formas de realização de empreendimentos imobiliários Consórcio entre empresas - Principais características O empreendimento não possui personalidade jurídica; A documentação de aquisição do imóvel (escrituras de compra e venda) é efetuada em nome de todos os sócios incorporadores; Cada sócio incorporador deverá registrar em sua contabilidade a sua participação na aquisição do terreno; O gerenciamento do negócio é determinado entre as partes, no que tange a desembolsos e recebimentos relativos ao empreendimento, que igualmente ao 2º item supracitado, deverão ser registrados proporcionalmente à participação de cada empreendedor, em seus registros contábeis; Os resultados do empreendimento são tributados proporcionalmente à participação de cada incorporador no negócio e de conformidade com o seu regime tributário exercido. Formas de realização de empreendimentos imobiliários Sociedade em Conta de Participação (SCP) Quando duas ou mais pessoas físicas ou jurídicas, constituem uma sociedade com o objetivo de realizar um empreendimento imobiliário, tendo as seguintes características: Inexistência de razão social e cadastro no CNPJ; Existência de sócio ostensivo único a responder perante terceiros (clientes, fornecedores, governo, etc.); A prova de sua existência se dá através de contrato particular entre as partes, escritura pública, troca de correspondência, escrituração comercial ou prova testemunhal; O gerenciamento é necessariamente exercido por uma pessoa jurídica legalmente constituída (sócio ostensivo); 7
8 Formas de realização de empreendimentos imobiliários Sociedade em Conta de Participação (SCP) (Cont.) Os seus registros contábeis devem ser efetuados de forma destacada na contabilidade do sócio ostensivo ou em contabilidade própria da SCP; Os resultados da sociedade são apurados e tributados separadamente, ou seja, não se misturam com os sócios. Neste caso, o ideal é que a contabilidade da SCP seja efetuada de forma segregada da contabilidade dos investidores, evitando o exposto acima. Escrituração da SCP poderá, à opção do sócio ostensivo, ser efetuada nos livros deste ou em livros próprios da referida sociedade. É recomendável que o sócio ostensivo adote livro Diário próprio para operações da SCP como Diário auxiliar. Isso evita o inconveniente de ter que mostrar as operações próprias do sócio ostensivo e o exame das operações da SCP será mais simples. Formas de realização de empreendimentos imobiliários Tributação do resultado da SCP Sócio ostensivo: lucro real ou presumido, independente da opção efetuada pela pessoa jurídica. Sócio oculto: é tratado como investimento no ativo não circulante (antigo permanente), ou ativo/passivo financeiro. 8
9 Formas de realização de empreendimentos imobiliários Sociedade de Propósito Específico (SPE) Esse tipo de empresa é uma sociedade comercial, onde no seu contrato ou atas de constituição ficam claramente especificado que a atividade da empresa é restrita, isto é, somente pode efetuar as operações descritas em seus atos constitutivos. No setor imobiliário, tem sido muito utilizado este modelo de sociedade, pois além de garantir o incorporador, ele oferece uma maior garantia, aos compradores, investidores e agentes financeiros. Regime de construção Administração Empreitada 9
10 Regime de construção A construção do imóvel pode acontecer por administração da obra, onde os custos da construção ficam a cargo do empreendedor ou de seus clientes proprietários ou, então com toda obra sendo executada pelo próprio empreendedor, ou por meio de contratos de empreitada, sob fiscalização do empreendedor imobiliário. Regime de construção (cont.) Administração Obra por administração se caracteriza pela forma de contratação, onde a empresa apenas administra a execução da obra, normalmente em nome do cliente proprietário, surgindo à figura do condomínio de construção. Neste caso a movimentação dos recursos é realizada em nome e por conta do condomínio de construção, por isso tal sistema é conhecido como empreendimento a preço de custo. 10
11 Regime de construção (cont.) Administração Nas obras sob administração, é cobrado um percentual dos custos incorridos na obra, ou então, um valor fixado previamente entre o construtor e o contratante, proprietário ou preposto deste. Eventualmente, a empresa aloca recursos humanos e materiais seus, cobrando do condomínio as despesas incorridas. Os pagamentos efetuados pelo incorporador antes da constituição legal devem ser tratados como adiantamentos, que serão ressarcidos pelo condomínio, quando de sua constituição legal. Regime de construção (cont.) Empreitada Obra por empreitada é aquela em que a empresa é uma locadora de serviços que se obriga com quem a contratou a fazer ou mandar fazer determinada obra, mediante retribuição ajustada à empreitada. Pode ser parcial ou total, dependendo da forma de contratação. Neste tipo de obra, a empresa de engenharia e construção civil assume os custos de execução e cobra de seus clientes, o empreendedor ou incorporador, sob uma das seguintes formas: 11
12 Regime de construção (cont.) Empreitada Medição dos serviços realizados tendo em vista o progresso físico da obra no período base a medição será formalizada em laudo técnico de profissional habilitado, que certifique a percentagem executada em função do progresso físico da obra, ou em unidades de trabalhos realizados de maneira que o orçamento contratado para cada estágio da obra seja integrante daquele. Os custos de engenharia e construção devem ser acumulados por atividades e seus elementos; De acordo com o cronograma financeiro contratado entre as partes a execução da obra está vinculada ao cronograma de recebimento previamente determinado. Livros Obrigatórios 12
13 Livros Obrigatórios Registro permanente de imóveis Feito por meio de livros, fichas, mapas ou formulários contínuos emitidos por processamento de dados, escriturado com base nos lançamentos dos custos pagos e incorridos e das baixas de estoque constante na escrita comercial. O livro ou os mapas de apropriação não precisam ser registrados por qualquer órgão ou repartição. Livros Obrigatórios Registro de inventário de imóveis No final de cada período base (mensal ou anual), deverão constar no livro de registro de inventário, todos os imóveis destinados à venda, discriminados do seguinte modo: Os imóveis adquiridos para venda um a um; Os terrenos oriundos de desmembramento ou loteamento por conjunto de lotes com idêntica dimensão ou por quadras quando referentes a um mesmo empreendimento ou terreno por terreno; As edificações resultantes de incorporação imobiliária, inclusive os respectivos terrenos, por conjunto de unidades autônomas, com idêntica área de construção e o mesmo padrão de acabamento, ou, então, unidade por unidade; Os prédios construídos para venda e seus respectivos terrenos, prédio por prédio. 13
14 Financiamento de construção Financiamento de Construção (Cont.) Plano Empresarial Nesse tipo de financiamento o valor será aplicado na obra como um todo, não havendo pré destinação para unidades específicas. A quitação poderá ser efetuada mediante pagamento por parte do incorporador ou pelos adquirentes das unidades (repasse). Pela liberação D - banco conta movimento ,30 D seguros apropriar 4.942,75 D - apropriar juros ,42 D - comissão a apropriar 1.719,58 D - promitentes compradores de imóveis (RLP) ,94 C - financiamento SFH ,00 14
15 Financiamento de Construção (Cont.) Na impossibilidade da construção apenas por meio de recursos próprios, é possível obter financiamento junto ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Os recursos são entregues ao incorporador parceladamente, conforme definição do contrato, corrigidos monetariamente, líquido de juros, despesas bancárias, e seguro. As liberações das parcelas estão contratualmente vinculadas á evolução da obra por critério previamente estabelecidos (medições de obra). Financiamento de Construção (Cont.) Financiamento CEF Crédito Associativo Existem diferenças desse tipo de financiamento para os normais de SFH. Destinação específica: esse tipo de financiamento não é liberado para empreendimento de médio alto e alto padrão, pois a CEF procurou atender às classes média e baixa ou seja, o valor da unidade não ultrapasse a R$ ,00. 15
16 Financiamento de Construção (Cont.) Liberação do financiamento ou mutuário O mutuário terá a possibilidade de financiar 100% do imóvel, desde que tenha a renda, situação que nos financiamentos normais da SFH não ultrapassa 70% do valor do imóvel. De qualquer forma caso ele não atinja a renda solicitada pela CEF, poderá financiar parte diretamente com a construtora. Utilização do FGTS A CEF autoriza a utilização do FGTS no momento da aquisição do imóvel, ou seja, não é necessária a conclusão da obra ou a entrega das chaves. GERIC: Gerência de Risco de Crédito. As empresas que desejarem construir habitações por meio de programa habitacional PMCMV terão que ser gericadas pela Caixa Econômica Federal. O termo GERIC tem sido adotado pelo mercado para designar as empresas avaliadas pela Caixa quanto ao risco de crédito. Financiamento de Construção (Cont.) Juros e Amortização O sistema utilizado na SFH é o de Tabela Price, ou seja, os juros são calculados sobre o saldo devedor total e acrescido às parcelas de forma que num 1º momento amortiza-se mais juros e depois mais principal, contudo a parcela em moeda forte não se altera. No Crédito Associativo é utilizado o sistema SACRE onde os juros são calculados sobre o saldo devedor no momento do pagamento da parcela, com isso, as parcelas iniciais são maiores que as finais. Prazo máximo de construção Os financiamentos SFH possuem cronograma para as obras, mas não condicionam esse cronograma em um prazo específico, no caso do Crédito Associativo, o cronograma nunca poderá ultrapassar a 18 meses. Os prazos do SFH podem chegar até 30 meses. 16
17 Financiamento de Construção (Cont.) Repasse de financiamento A operação de repasse de financiamento significa a assunção da dívida inicialmente contraída pelo incorporador no financiamento empresarial, por parte dos adquirentes de unidades alienadas, tanto a preço fechado como a preço de custo. Nas vendas a preço de custo o promitente comprador assume diretamente o financiamento junto a instituição financeira. Nas vendas a preço fechado, o valor total da venda incorpora parcela do financiamento, que pode ser pago diretamente ao incorporador ou liquidado mediante o repasse da dívida para o promitente comprador. Financiamento de Construção (Cont.) Repasse de financiamento Nas vendas a preço fechado, o valor total da venda incorpora parcela do financiamento, que pode ser pago diretamente ao incorporador ou liquidado mediante o repasse da dívida para o promitente comprador. Lançamento no diário (venda a preço fechado). D - Banco C Promitentes D Financiamento SFH C RIV / Adiantamento de clientes Ativo Ativo Passivo Resultado / Passivo 17
18 Regime tributário Lucro Real; Lucro Presumido; Patrimônio de Afetação; Regime Tributário Lucro Real Regime tributário onde os impostos (IRPJ e CSLL) são calculados sobre o resultado da empresa (receita menos custos e despesas), ajustados por eventuais adições e exclusões determinadas pela legislação fiscal. Lucro Real Formas de tributação Anual Balancete de redução/suspensão dos impostos (IRPJ e CSLL); Recolhimento de estimativas com base nas receitas e ajuste anual; Trimestral Apuração definitiva 18
19 Regime Tributário PIS/COFINS Não Cumulativo O regime não cumulativo do PIS e COFINS consiste em deduzir, dos débitos apurados de cada contribuição, os respectivos créditos admitidos na legislação. Base de Cálculo O contribuinte calcula o valor devido com base nas suas receitas mensais (débitos), descontando os valores incorridos com insumos ou despesas no mesmo período (créditos), de modo a tributar somente o valor agregado ao produto ou serviço comercializado. Alíquota PIS 1,65%; COFINS 7,6%; Periodicidade Mensal Regime Tributário PIS/COFINS Não Cumulativo - Exceção Em regra geral, as empresas tributadas pelo Lucro Real tributam o PIS/COFINS na sistemática Não Cumulativa, mas, conforme artigo 10 da Lei /2003 tem algumas exceções a regra, vejamos: I - as pessoas jurídicas referidas nos 6º, 8º e 9º do art. 3º da Lei nº 9.718, de 1998, e na Lei nº 7.102, de 20 de junho de 1983; II - as pessoas jurídicas tributadas pelo imposto de renda com base no lucro presumido ou arbitrado; III - as pessoas jurídicas optantes pelo SIMPLES; 19
20 Regime Tributário PIS/COFINS Não Cumulativo Exceção XI - as receitas relativas a contratos firmados anteriormente a 31 de outubro de 2003: a) com prazo superior a 1 (um) ano, de administradoras de planos de consórcios de bens móveis e imóveis, regularmente autorizadas a funcionar pelo Banco Central; b) com prazo superior a 1 (um) ano, de construção por empreitada ou de fornecimento, a preço predeterminado, de bens ou serviços; c) de construção por empreitada ou de fornecimento, a preço predeterminado, de bens ou serviços contratados com pessoa jurídica de direito público, empresa pública, sociedade de economia mista ou suas subsidiárias, bem como os contratos posteriormente firmados decorrentes de propostas apresentadas, em processo licitatório, até aquela data; XX - as receitas decorrentes da execução por administração, empreitada ou subempreitada de obras de construção civil, até 31 de dezembro de 2010; Regime Tributário Lucro Presumido Regime tributário em que os impostos (IRPJ e CSLL) são calculados sobre as receitas (presunção de lucro); A partir de 1999 as empresas com atividades de compra e venda, incorporação e loteamento de imóveis passaram a ter possibilidade de opção pelo lucro presumindo; Pessoas jurídicas não podem optar pelo regime presumido enquanto não concluídas as operações imobiliárias para as quais haja registro de custo orçado. 20
21 Regime Tributário Patrimônio de afetação RET Regime especial de tributação; É opcional porém irretratável. Qual a finalidade? A afetação é um mecanismo de resolução extrajudicial de problemas decorrentes de desiquilíbrio econômico financeiro da incorporação. Este modelo de estrutura atende as necessidades do mercado e da sociedade, pois da maior credibilidade aos clientes e investidores. Regime Tributário Patrimônio de afetação Quais os impostos que fazem parte do RET? E suas alíquotas? PIS COFINS CSLL IRPJ; Até fevereiro/2009 7%, a partir da Lei No foi alterada para 6%; Data do vencimento: 20 (vigésimo) dia do mês subsequente; Código DARF:
22 Regime Tributário Patrimônio de afetação Inclusão do RET no Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) através da MP No. 497 de 2010 convertida na Lei No de 2010 para os projetos de incorporação de imóveis residenciais de interesse social; Consideram projetos de interesse social os imóveis cujo o valor comercial não ultrapasse R$ ,00; O percentual correspondente ao pagamento unificado dos tributos será equivalente a 1%. Regime Tributário Patrimônio de afetação Regras para participar: Registro em cartório de imóveis afetação dos terrenos e das acessões objeto da incorporação imobiliária; Esta etapa consiste em obter o termo de afetação da incorporação. Inscrição no CNPJ A inscrição se realiza como se fosse uma filial, cujo o termo de afetação já tenha sido averbado no CRI Termo de opção pelo RET O incorporador deverá entregar na SRF o termo de opção pelo RET na unidade que estiver direcionada. 22
23 Regime Tributário Comprovação da Opção pelo RET A comprovação da opção pelo RET se dará pelo numero da inscrição no CNPJ emitido pela SRF. Os impostos são recolhidos neste CNPJ; No PMCMV o código do DARF será 1068; Normas brasileiras aplicáveis na Incorporação e Construção Civil I. Introdução II. Principais práticas contábeis aplicáveis as empresas de atividade de Incorporação Imobiliária III. Simulação de Ajustes IV. Fundamentação Legal. 23
24 Introdução As práticas contábeis brasileiras começaram a passar por grandes alterações a partir da divulgação da Lei No /07; Essa Lei abrangeu num primeiro momento as companhias abertas e entidades limitadas de grande porte. Também instituiu o Comitê de Pronunciamentos Contábeis ( CPC ) com o objetivo de liderar o processo de convergências das praticas contábeis brasileiras as práticas contábeis internacionais; Todas as normas emitidas pelo CPC fora aprovadas pelo Conselho Federal de Contabilidade, passando assim a valer para todas as entidades brasileiras. Principais práticas contábeis aplicáveis as empresas de atividade de Incorporação Imobiliária e Construção Civil OCPC 01 Entidades de Incorporação Imobiliária; CPC 17 Contratos de Construção; ICPC 02 Contrato de Construção do Setor Imobiliário; OCPC 04 Aplicação da Interpretação Técnica ICPC 02. CPC 19 Empreendimento Controlado em Conjunto Joint Venture 24
25 OCPC 01 Entidade de Incorporação Imobiliária OCPC 01 Entidade de Incorporação Imobiliária Formação do custo Compra de terreno Permuta Encargos financeiros Despesas com vendas; - Comissões - Propaganda e publicidade - Estande de venda Reconhecimento de Juros TP e atualização monetária Cessão de recebíveis imobiliários Ajuste a valor presente (AVP) Provisão para garantia Impostos diferidos 25
26 OCPC 01 Entidade de Incorporação Imobiliária Formação do custo Formam os custo os gastos incorridos independente de pagamento preço do terreno, inclusive gastos necessários à sua aquisição e regularização; Custos dos projetos; Custos diretamente relacionados a construção, inclusive aqueles de preparação do terreno e canteiros de obras; Impostos, taxas e contribuições envolvendo o empreendimento; OCPC 01 Entidade de Incorporação Imobiliária Formação do custo (Cont.) Encargos financeiro diretamente associados ao financiamento da construção próprio ou decorrentes de empréstimos pela controladora obtidos para a aplicação em suas controladas; Encargos com empréstimos e financiamentos obtidos para a aquisição de terrenos, quando efetivamente vinculados aos projeto, também devem ser capitalizados. 26
27 OCPC 01 Entidade de Incorporação Imobiliária Formação do custo (Cont.) Ao custo do imóvel vendido deve ser adicionada a melhor estimativa para fazer face às garantias referente ao período posterior à conclusão e entrega dos empreendimentos imobiliários; Adiantamentos para aquisição de bens e serviços devem ser controlados, separadamente, em rubrica especifica de adiantamentos a fornecedores (grupo de estoques de imóveis a comercializar) e considerados como incorrido à medida que os bens e/ou serviços a que se referem forem obtidos e efetivamente aplicados na construção. OCPC 01 Entidade de Incorporação Imobiliária Compra do Terreno - Permuta Permuta física Referência de quais itens a serem retificados - Quando há permuta de unidades imobiliárias que não tenham a mesma natureza e valor (por exemplo, apartamentos construídos ou a construir por terrenos) esta é considerada uma transação com substância comercial e gera ganho ou perda. - O valor do terreno dever contabilizado por seu valor justo no estoque de terrenos em contra partida a adiantamento de clientes no passivo. - A contabilização deve ser feita no momento da assinatura do instrumento particular. Base de apuração do valor - Tabela de preço a vista para as unidades, na data da transação de permuta (registro de incorporação). 27
28 OCPC 01 Entidade de Incorporação Imobiliária Definições e conceitos Permuta (cont.) Permuta - Permuta, no conceito imobiliário, é a troca do terreno pela obrigação do incorporador de construir o empreendimento e entregar para o proprietário do mesmo (permutante) unidades no local. A permuta pode ocorrer com ou sem retenção de fração, por parte do proprietário do terreno. Permuta com retenção de fração - Havendo retenção de fração, o incorporador assume a obrigação de construir para o proprietário as acessões que vinculadas às frações ideais retidas constituíram as futuras unidades autônomas. No caso o proprietário do terreno, tendo retido a fração do mesmo, não assume a figura de incorporador, autorizando no entanto que a incorporação se realize exclusivamente sob a responsabilidade de quem estiver adquirindo o restante da fração ideal, face a obrigação contraída na permuta. OCPC 01 Entidade de Incorporação Imobiliária Definições e conceitos Permuta (cont.) Permuta sem retenção de fração - Não havendo retenção de fração, ao término da obra o incorporador faz ao proprietário do terreno a dação em pagamento das unidades reservadas para o proprietário. Permuta Outras considerações - Se o valor atribuído ao terreno for superior ao valor estimado das unidades o incorporador paga a diferença ao proprietário, a título de torna. 28
29 OCPC 01 Entidade de Incorporação Imobiliária Encargos Financeiros A legislação determina que os encargos financeiros oriundos de empréstimos e financiamentos contratados para aquisição de terrenos ou a construção do empreendimento imobiliário, sejam incorporados, ao custo do ativo em formação (estoque). Encargo financeiro incorrido: Parcela relativa às unidades vendidas - direto para CIV; Parcela relativa às unidades não vendidas - estoques (apropria depois da venda). OCPC 01 Entidade de Incorporação Imobiliária Encargos Financeiros (Cont.) É necessário que existam evidências suficientes de que os recursos relativos à contratação da dívida tenham sido aplicados na construção do imóvel para registrar no ativo. Esses encargos só poderão ser incorporados no ativo enquanto a obra não tiver concluída. Após sua conclusão é reconhecido no resultado. Os encargos financeiros incorridos não deverá compor a parcela do custo de produção do empreendimento que será utilizada para apurar sua fase de execução, ou seja, os encargos financeiros são adicionados como custo de obra porém não compõe o custo para verificação do estágio de andamento da obra. 29
30 OCPC 01 Entidade de Incorporação Imobiliária Despesas com vendas - comissões As despesas com comissões de vendas incorridas pelas entidades de incorporação imobiliária, e que necessariamente teriam sido evitadas caso as unidades não fossem vendidas, devem ser diferidas e apropriadas ao resultado na rubrica, despesas com vendas, observando-se os mesmo critérios de apropriação da receita de incorporação imobiliária, não devendo afetar a determinação do lucro bruto. No caso de cancelamento de vendas ou quando provável que não haverá pagamentos dos valores contratados, estes gastos passam a ser registrados diretamente como despesas. OCPC 01 Entidade de Incorporação Imobiliária Despesas com vendas propaganda e publicidade Não fazem parte do custo de construção do imóvel e devem ser reconhecidas no resultado quando efetivamente incorridas, respeitando se o regime de competência contábil dos exercícios de acordo com seu respectivo período de veiculação, não podendo ser diferidas. 30
31 OCPC 01 Entidade de Incorporação Imobiliária Despesas com vendas Estande de vendas Durante a construção registra-se no ativo imobilizado - imobilizado em andamento; Ao término da construção avalia-se a vida útil (depreciação) tendo como referência o período entre data da incorporação e data do início da obra / data de desmobilização / data da conclusão da venda; O teste de realização do projeto deve levar este custo como item a ser considerado (VGV - terreno - custos capitalizados - estande); Entretanto, quando o tempo de vida útil for inferior a 12 meses, os gastos deverão ser reconhecidos diretamente no resultado como despesas de vendas. OCPC 01 Entidade de Incorporação Imobiliária Juros TP e atualização monetária: Quantificar e registrar os valores pela competência; Sua classificação contábil deve ser a seguinte: Antes das chaves: registrado como receita operacional; Pós-entrega das chaves: registrado como receita financeira (em alguns casos registrado na receita operacional). Nos casos em que a classificação seja realizada na receita operacional os respectivos efeitos devem ser objeto de divulgação especifica. Entende-se como receita financeira: atualização INCC, IGP-M e Juros Tabela Price. 31
32 OCPC 01 Entidade de Incorporação Imobiliária Registro das operações de cessão de recebíveis imobiliários Sem co-obrigação: O controle de recebíveis é do Banco, registro da operação ao resultado, diminuindo a conta do ativo; Com co-obrigação: O controle de recebíveis é da empresa, manter o ativo (contas a receber) e o registro da obrigação no passivo (valor recebido). Regitro inicial da receita e clientes Registro da Cessão - entrada do Registro da Cessão - Ativo pela entrega dinheiro e baixa dos recebíveis dos títulos e passivo pela co-obrigação D - Clientes - R$ D - Banco - R$ 900 D - Clientes Cessão - R$ C - Receita Imobil. - R$ D - DESPESAS BANCÁRIAS - R$ 100 C - Contas a Pagar Cessão R$ C - CLIENTES - R$ OCPC 01 Entidade de Incorporação Imobiliária Ajuste a valor presente (AVP) A taxa de desconto deve ser o diferencial entre: A taxa da operação (implícita do contrato); A taxa usual de mercado para a transação de mesma natureza. Na ausência de vendas a vista e estudos de viabilidade a valor presente para benchmark, a administração deve exercer o melhor julgamento. 32