A administração da EZTEC anuncia os resultados do segundo trimestre de 2017 com lucro líquido positivo e geração de caixa. O período foi impactado por férias e festividades que se prolongaram neste ano, prejudicando a venda de estoque. Em paralelo aos esforços de venda, a Companhia tem trabalhado na preparação de lançamentos para os próximos trimestres, tal qual iniciado o primeiro lançamento no mês de abril de 2017. As vendas líquidas permaneceram positivas, o nível de distrato permaneceu estável e a Companhia permaneceu entregando obras com economias de orçamento.
VENDAS E MARGEM BRUTA: as vendas brutas encerraram o trimestre em R$114 milhões, sendo 80% referente a unidades performadas. Já os distratos somaram R$105 milhões no período, permanecendo no mesmo patamar do trimestre anterior, culminando em vendas líquidas de R$9 milhões. Já a margem bruta fechou em 46,7% no 2T17, refletindo o reconhecimento de economia de obras entregues no mês de março/17. Este patamar de margem, somado a sua posição de caixa, permite à Companhia efetuar descontos de forma criteriosa e no momento adequado, sem a necessidade de queimar os ativos, propiciando rentabilidade saudável dos produtos.
GESTÃO DE CARTEIRA E DISTRATOS: observando a estabilidade no volume de distratos incorridos no 2T17 em relação ao 1T17, é importante ressaltar a grande quantidade de entregas para este ano, e portanto, os esforços de conversão das vendas em repasse, quitação ou alienação fiduciária. Dentre as alternativas, destacamos: [i] no mês de fevereiro de 2017, a Companhia efetuou o registro da portabilidade do agente financiador do projeto Cidade Maia — principal entrega de 2017 — para a Caixa Econômica Federal, no intuito de buscar melhores condições de repasse para o cliente final; [ii] campanhas de descontos para quitação com recursos próprios; [iii] pagamento por parte do incorporador de ITBI e registro no caso de contrato de financiamento emitido no prazo acordado; e [iv] alienação fiduciária, cujo montante total (considerando empreendimentos compartilhados inclusive) atingiu R$311 milhões ao fim deste trimestre, rendendo de 10% a 12% de juros mais IGP-DI e passível de securitização, tratando-se de uma importante opção de crédito e que tem ajudado nas vendas de estoque pronto.
RESULTADOS FINANCEIROS: a EZTEC obteve Receita Líquida de R$202,9 milhões no 1S17, para um Lucro Líquido de R$53,5 milhões e Margem Líquida de 26,4%, justificado por menor quantidade de lançamentos e de execução de obras nos últimos trimestres. No entanto, em relação ao 1T16, as despesas administrativas tiveram queda de 9,5%, refletindo o momento atual, enquanto as despesas comerciais demonstraram elevação de 6%, demonstrando a disposição de retornar investimentos em novos lançamentos.
POSIÇÃO DE CAIXA: a Companhia encerrou o segundo trimestre de 2017 com R$293,0 milhões de Caixa Líquido, tendo gerado R$30,9 milhões de caixa, refletindo a gestão ativa sobre saldo devedor de seus clientes após a entrega das chaves, seja através de repasse bancário, seja através da quitação realizada pelos próprios clientes. Esta posição financeira permitiu à administração da Companhia submeter e aprovar na Assembleia Geral Ordinária de 28/04/2017, a distribuição de dividendos legais acrescidos de extraordinários no montante de R$180.213.662,18, o que significa R$1,09 por ação, o maior dividendo já pago pela EZTEC, equivalente ao payout de 78,3%.
A administração da EZTEC reforça seu compromisso com clientes e acionistas, cumprindo seu papel de construir e entregar produtos com qualidade, bem como uma gestão transparente, que busca constantemente entregar o melhor resultado a seus investidores, valorizando os fundamentos que sustentaram a Companhia até aqui.
A administração da EZTEC anuncia os resultados do terceiro trimestre de 2017 com lucro líquido de R$ 280 milhões. O período foi marcado pela venda da Torre B do EZ Towers, encerrando de forma muito positiva o ciclo do maior projeto comercial da Companhia. Além do excelente resultado econômico-financeiro para os acionistas, com 47,1% de margem bruta da Torre B, o empreendimento proporcionou diversos ganhos para os stakeholders incluindo, a cidade de São Paulo, o meio-ambiente, os adquirentes, as empresas e seus colaboradores, que passaram a contar com duas torres de arquitetura diferenciada e de uso eficiente de seus espaços, localizadas em um polo corporativo com infraestrutura em ascensão. Além de tudo isto, o EZ Towers projetou a engenharia da EZTEC para um novo patamar, propiciando um legado técnico que deverá ser usufruído em futuro próximo em projeto similar, agregando valor ao modelo de negócio da Companhia.
VENDAS E DISTRATOS: Desconsiderando a Torre B, notamos uma ligeira melhora nas vendas antes dos distratos, sendo que dos R$ 164,8 milhões em vendas brutas, 72% refere-se a estoque pronto. Os cancelamentos ainda seguem em patamares elevados, associados ao volume de entregas: no terceiro trimestre, foram entregues 3 empreendimentos na cidade de São Paulo (152 unidades), acumulando 7 entregas nos primeiros nove meses do ano (1.967 unidades). Para o quarto trimestre, está programada a entrega de 4 projetos (1.062 unidades); já para o próximo ano, somente 3 (496 unidades) - o que indica uma projeção de redução dos distratos ao longo de 2018.
LANÇAMENTOS: Em relação aos novos produtos, a EZTEC lançou no período, o empreendimento In Design Liberdade, com VGV de R$68 milhões. Como evento subsequente, anunciamos no quarto trimestre o lançamento do Verace Brooklin, projeto de R$82 milhões de VGV. Juntos ao Legittimo Vila Romana, lançado no 2T17, os três empreendimentos encontram-se 38% vendidos. Tal velocidade de venda, ainda que aquém do ideal, permite à Companhia seguir empenhada no desenvolvimento de novos projetos com mesmo perfil para os próximos trimestres, visando o segmento de média-alta e alta renda na cidade de São Paulo.
RECEITA E MARGENS: A margem bruta da EZTEC segue em nível histórico de 45,5%, impactada pelas economias no orçamento das obras finalizadas ao longo de 2017 e, no caso do terceiro trimestre, pela alienação da Torre B. Vale lembrar que estamos com uma tendência de queda na receita devido à redução de execução de obras e aos poucos lançamentos realizados nos últimos anos. Este período de diminuição na receita deverá impactar a margem líquida da Companhia, o que se normalizará a medida que as vendas líquidas de estoque e o volume de execução de obras voltarem aos patamares adequados para o tamanho da empresa nos próximos anos.
GESTÃO DE CARTEIRA: A carteira de financiamento próprio com alienação fiduciária fechou o período em R$ 347 milhões, um incremento de 8% relativo ao fim do segundo trimestre. Esta carteira rende em média 11% + IGP-DI e tem sido uma importante ferramenta para promover novas vendas de estoque pronto. A medida que as taxas de juros dos bancos para o financiamento imobiliário vão sendo reduzidas, é de se esperar que a velocidade no incremento da carteira tenda a decrescer, seja por redução dos novos financiamentos, seja por amortizações dos clientes atuais.
POSIÇÃO DE CAIXA E NOVOS INVESTIMENTOS: A Companhia encerrou o terceiro trimestre de 2017 com R$834 milhões de Caixa Líquido, tendo gerado R$720,1 milhões de caixa, refletindo o recebimento à vista da venda da Torre B. No que tange a novos investimentos, foram adquiridos recentemente 3 terrenos na capital paulista, agregando mais R$174 milhões de VGV ao seu landbank. Os terrenos estão localizados na Zona Sul de São Paulo, em áreas valorizadas, com custo em torno de 18% do VGV estimado. Assim, a EZTEC segue se preparando para uma retomada do setor, sempre com muito critério nas decisões de investimento, atenta as melhores oportunidades na cidade de São Paulo. Além de terrenos, como evento subsequente, em outubro a EZTEC realizou - como tem sido o caso anualmente - aquisição de participação adicional em projetos nos quais já estava presente anteriormente, constituindo, portanto, compras de estoque, carteira e terreno totalizando R$127 milhões de VGV, para um dispêndio de R$56,2 milhões.
Acreditamos que os sinais de recuperação no cenário macroeconômico - como a queda da taxa de juros básica da economia, a melhora no índice de confiança e uma inflação controlada - proporcionam uma expectativa de melhor ambiente para o setor nos próximos trimestres. Vale destacar também a redução de estoque e início de recuperação de preços na cidade de São Paulo, além de uma diminuição nas taxas de financiamento imobiliário nos maiores bancos comerciais privados. Com uma posição de caixa confortável - fruto de decisões estratégicas acertadas do passado e de uma visão de longo prazo -, a Companhia segue preparada para as novas oportunidades, mantendo seu compromisso de construir produtos com qualidade, bem como o de entregar o melhor resultado a seus investidores, valorizando os fundamentos que sustentaram a Companhia até aqui.
A administração da Companhia anuncia os resultados do quarto trimestre de 2017 com lucro líquido de R$25,3 milhões, portanto, encerrando o exercício de 2017 com lucro líquido de R$358,8 milhões, crescimento de 56% em relação a 2016. No resultado de 2017, apesar das dificuldades econômicas e políticas enfrentadas e das adversidades e riscos inerentes ao negócio, destacamos os seguintes feitos alcançados pela gestão da Companhia: [i] a contenção da incidência do distrato, que apresentou retração de 28% em relação ao ano anterior, mesmo que o VGV entregue tenha sido 24% maior; [ii] a consistência das vendas de estoque pronto, possibilitado pelo uso proativo do financiamento direto aos clientes, tirando proveito da posição sólida de caixa da Companhia para contrapor eventuais restrições de crédito imobiliário; [iii] a importante aquisição de participação nos projetos Parque e Bosque Ventura e Jardins do Brasil - projetos esses dos quais a Companhia já fazia parte; [iv] a velocidade de vendas observada nos lançamentos realizados - na média ponderada, superior a 40% das unidades vendidas dentro dos primeiros 2 meses após o lançamento; [v] as recorrentes economias de obra, obtidas através da eficiência da equipe de engenharia da Companhia, culminando em uma margem bruta para o exercício de 2017 de 44,2%; e [vi] a venda da Torre B do projeto EZ Towers - até então o maior e mais ousado projeto da história da Companhia, que entregou margem bruta agregada de 52,8% - por expressivos R$650,4 milhões de valor de venda, já líquido de comissão.
No entanto, para a Companhia, o ano de 2017 também parece ser um divisor de um longo ciclo de desenvolvimento imobiliário, iniciado na abertura de capital em 2007. O IPO é seguido por uma fase positiva de sete anos de crescimento econômico - correspondidos por constantes crescimentos anuais de VGV lançado -, encerrando-se em 2013, dando vez para um período de acomodação e retração da atividade nos anos de 2014 a 2016. Mas foi em 2017 que a Companhia concluiu as últimas entregas dos lançamentos de 2013 e 2014, marcados por quantidade expressiva de unidades, que, para efeito de comparação, será 90% menor em 2018, ensejando três importantes consequências deste período de transição: [i] redução da atividade de construção da Companhia, como efeito da redução de lançamentos nos últimos anos; [ii] flexibilização da estratégia de comercialização de unidades, com foco na redução do estoque de R$1,4 bilhão, dos quais R$1,1 bilhão já se encontra performado; e [iii] geração de caixa, que se traduzirá diretamente em capacidade de investimento renovada.
É válido ressaltar que parte expressiva do caixa gerado em 2017 já fora distribuído via dividendos adicionais de R$566,1 milhões e, também, alocado na aquisição de novos terrenos, contribuindo para o landbank durante o exercício com o equivalente a R$1,2 bilhão em VGV potencial. Para além do [a] banco de terrenos abastecido com o total de R$6,1 bilhões de valor potencial de venda, a Companhia ingressa no ano de 2018 contando com [b] carteira de recebíveis total de R$842 milhões (incluindo projetos compartilhados), dos quais R$405 milhões estão sob alienação fiduciária já assinadas, sujeitos a taxa de 10% a 12% e acrescidos de inflação (IGP-DI); e com [c] posição bruta de caixa de R$561,5 milhões e posição líquida de R$325,8 milhões. Isso posto, a Companhia encontra-se com recursos para, em um gradual reaquecimento da atividade econômica, aliado de ajustes no cenário político em ano eleitoral, retomar o aproveitamento integral da sua capacidade de geração, lançamento e construção de novos empreendimentos imobiliários a partir de 2018. Reflexo desse diagnóstico é que, após meia década sem tê-lo feito, a Companhia se comprometeu com um guidance de lançamentos, estipulado entre R$500 milhões e R$1 bilhão de VGV lançado, e que, no seu ponto médio, representa um crescimento de 180% em relação a 2017. Concomitante aos lançamentos, a possibilidade de inaugurar o novo ciclo com a construção de um projeto comercial que se propõe a reproduzir o modelo de sucesso do EZ Towers - modelo esse que, incontestavelmente exitoso, ganha continuidade através do EZ Esther Towers.
Assim, a Companhia se orgulha de apresentar em seus 10 anos de existência como empresa de capital aberto, maciços R$3,3 bilhões de lucro líquido. Para servir de parâmetro, tal cifra representa 125% do atual patrimônio líquido da Companhia, ou mesmo mais de 600% o montante arrecadado em seu IPO em 2007. Esse lucro líquido, que no período rendeu um ROE anualizado médio de 22,7%, permitiu também a ampla distribuição de dividendos de R$1,36 bilhão, o equivalente a 250% do capturado no IPO. Vale destacar que nesse montante distribuído ainda deverá ser adicionada a distribuição mínima obrigatória referente ao resultado do exercício de 2017 - outros R$85,2 milhões em dividendos, a serem submetidos a aprovação na AGO do dia 27 de abril de 2018. Tendo em conta a consistente valorização das ações da Companhia desde 2007, embutidos os proventos emitidos no período, deve-se notar que o acionista que comprou ações da Companhia na data do seu IPO, testemunhou desde então um rendimento do papel equivalente a 118% do CDI, atestado do que foi uma abertura de capital vitoriosa no setor de construção civil - e de um modelo de negócios arquitetado para a consistente e longeva captura de valor.
A administração da EZTEC anuncia os resultados do primeiro trimestre de 2018 com lucro líquido positivo e geração de caixa. No período, a Companhia apresentou continuidade em sua retomada operacional, com vendas brutas reaquecendo, na esteira de vendas vigorosas de lançamentos, e distratos consistentemente minguantes. O contexto do trimestre é de transição, na medida em que a Companhia digere o encerramento de um longo ciclo operacional - com o repasse das últimas entregas de 2017 e a monetização do estoque pronto remanescente -, e na medida em que prepara os alicerces para o princípio de um novo ciclo, com robustez financeira, fôlego aquisitivo, banco de terrenos farto e versátil, e projetos icônicos propiciando forte escalada de lançamentos.
LANÇAMENTOS: Tendo emitido um guidance ao mercado ao fim de 2017, a EZTEC se comprometeu com um patamar de lançamento entre R$500 milhões e R$1 bilhão para o ano de 2018. Já no 1T18, realizou o primeiro lançamento com o empreendimento Z.Cotovia, projeto residencial em Moema com VGV de R$105 milhões. Enquanto reafirmando o compromisso com o guidance, é válido destacar que o foco dos lançamentos segue atendo-se ao perfil conservador de empreendimentos voltados para o segmento de média-alta e alta renda, bem localizados na Cidade de São Paulo, além de inserções oportunísticas no Minha Casa Minha Vida. Diferentemente do segmento de média renda e de regiões afastadas, este perfil se mostra resiliente ao desemprego, que é a variável macroeconômica que mais tarda a reagir. Ainda sobre o perfil da demanda, nas vendas dos últimos lançamentos, foi nítido o reingresso de investidores no mercado imobiliário, motivado, primeiramente, pela queda na rentabilidade de aplicações financeiras, suscitando interesse renovado por aquisições patrimoniais; adicionalmente, devido à percepção de que a trajetória de preços na Cidade de São Paulo já superou seu ponto de inflexão, possibilitando upside via locação ou revenda futura. Essa performance de vendas escora a intenção de escalar os lançamentos subjacente à emissão do guidance. Para tal, a EZTEC conta com um banco de terrenos robusto e versátil, destacando-se as aquisições de terrenos realizadas ao longo dos últimos 18 meses: elas se enquadram no perfil conservador citado e contam com perspectiva de giro rápido, a serem lançados no curto ao médio prazo. Complementarmente, lança mão de outros recursos para ampliar o volume operacional - e, portanto, volume a ser receitado -, como o da aquisição de participação adicional em projetos nos quais a EZEC já está presente, ou mesmo o da aquisição de projeto já aprovado, ainda por ser lançado.
ENTREGAS E DISTRATOS: No 1T18 foi feita a primeira entrega do ano, o Massimo Vila Carrão - de médio-alto padrão, 42% vendido e com VGV de R$53 milhões -, empreendimento esse que inaugura uma safra de entregas que diverge daquela realizada ao longo de 2017. Na comparação, sob o ponto de vista quantitativo, o VGV entregue ao longo de 2017 fora de R$1,4 bilhão, contra os R$233 milhões de entregas previstas para 2018. Tendo em vista a nítida correlação entre entregas e distratos, o menor volume das entregas sugerem que a questão do distrato tende a ser menos onerosa para o ano da Companhia. No entanto, é importante a ressalva de que, naturalmente, há um intervalo de até 6 meses entre a entrega de um empreendimento e a incidência de todos os distratos em potencial. Por consequência, a Companhia ainda vive no 1S18 o resíduo dos cancelamentos que emanam das últimas entregas de 2017, mesmo que a trajetória descendente dos cancelamentos já esteja consolidada.
GESTÃO DE ESTOQUE E CARTEIRA DE RECEBÍVEIS: Tendo em vista que as entregas dos últimos dois anos foram as mais sujeitas a distratos, são justamente as regiões destas entregas que hoje concentram a parte preponderante do estoque da Companhia: é o caso de Guarulhos, Osasco e Zona Leste, que carregam, respectivamente, 45%, 11% e 10% do estoque residencial já performado da Companhia. Uma vez findado o ciclo de entregas de 2017, já no primeiro semestre, há flexibilização da estratégia de comercialização deste estoque pronto, que se encontra em condições para aceleração das vendas. Uma ferramenta que tem sido efetiva no escoamento do estoque pronto é a alienação fiduciária - o financiamento direto da EZTEC para seus clientes. Primeiramente, porque permite usufruir da sua robusta posição de caixa para fazer contraponto aos clientes que, mesmo com poder aquisitivo, não se enquadram nas formalidades inerentes à aprovação de crédito de bancos - caso comum, por exemplo, entre profissionais liberais. Adicionalmente, é uma forma de financiamento menos burocrática do que o repasse bancário, permitindo que o cliente tenha sua chave em mãos com meses de antecedência. Esse encurtamento reduz a taxa de desistência natural que incide antes da entrada do cliente em sua nova moradia; e também estimula o corretor imobiliário, que conta com o recebimento mais expresso de sua corretagem. Além de corroborar com a aceleração das vendas de estoque pronto, é uma ferramenta de rentabilidade atrativa, com novos financiamentos sujeitos à taxa de 10%+IGP-DI. A carteira de recebíveis diretos apresentou evolução de R$150 milhões, ao fim de 2015, para R$442 milhões atualmente, tendo cumprido uma função estratégica na digestão do estoque recentemente entregue.
RECEITA E RENTABILIDADE: A receita líquida e a margem bruta do trimestre, reportadas em R$90 milhões e 35%, devem ser interpretadas à luz de três fatores: [i] o impacto declinante dos distratos, que, subtraíram R$65 milhões da receita líquida, causa ônus na margem bruta: isso porque os distratos em questão são referentes a vendas de margem média original superior a 50%, pertinentes ao contexto de boom econômico. Ainda sobre pressões na margem bruta, [ii] a diferença que há no patamar estrutural de rentabilidade que foi auferido nos mega-projetos lançados até 2014, contra a rentabilidade potencial dos projetos mais conservadores lançados até 2017. Já que o foco de lançamentos durante o boom era voltado para grandes condomínios-clubes na região metropolitana, a rentabilidade era realçada, por um lado, devido a aquisições de terrenos menos custosas, e por outro, pela possibilidade de extrair economias de escala representativas. Quanto às obras em execução de lançamentos dos últimos três anos, que se tratam comumente de projetos de torre única, além de sofrerem pressão de preços estagnados no período, requerem engenharia em que não permite espaço para que a EZTEC manifeste plenamente a sua vantagem competitiva. No entanto, cabe salientar a manutenção da margem bruta em níveis ainda assim diferenciados, excedendo amplamente a média do setor. Ademais, há plena capacidade de restaurar o patamar de rentabilidade, na medida em que o maior vigor de lançamentos dê vazão a projetos de maior potencial de lucratividade. O momento do ciclo também traz implicações relevantes - e, também, temporárias - para a receita: [iii] a capacidade de receitamento da Companhia é restringida devido ao vale de lançamentos ocorrido nos últimos três anos, sendo que, com a conclusão de suas obras, é drenada a receita diferida. Mesmo em um contexto de escalada de lançamentos e vendas, a receita oriunda destas vendas iniciais é diluída ao longo de todo o período de obras, gerando um hiato na receita da Companhia. A superação desse vale, por ora, dependerá predominantemente de performance da venda do estoque pronto, cujo reconhecimento de receita é imediato. A EZTEC deverá voltar a deter massa crítica de receita na medida em que os lançamentos se acumularem, gerando receita ao longo do reconhecimento de progressão de obra.
POSIÇÃO DE CAIXA: No trimestre, a Companhia gerou R$60,8 milhões em caixa, alcançando, portanto, uma posição de caixa líquido de R$386,7 milhões. A contínua geração de caixa que a EZTEC vivencia é também reflexo da sua conjuntura: não havendo lançado expressivamente nos últimos anos, a Companhia carrega obrigações de construção e dívidas enxutas. A venda de estoque pronto também é fonte robusta de geração, por mais que esta seja atenuada pela alta incidência de alienações fiduciárias já citada. Vale lembrar que parte da geração decorrente desta fase do ciclo já fora distribuída ao longo do último exercício - em 2017, foram distribuídos R$620.768.422,79 milhões, que representaram 24,2% do patrimônio líquido do ano. Em recente Assembleia Geral, foi aprovada ainda a distribuição mínima obrigatória de R$85.221.679,14, ainda referente ao lucro de 2017 e, portanto, ao lucro auferido na venda da Torre B do EZ Towers.
EVENTOS SUBSEQUENTES: A sua posição de caixa permitiu que a EZTEC realizasse, como eventos subsequentes, duas atrativas aquisições já no segundo trimestre: [i] a ampliação de 5% na sua participação no megaprojeto Jardins do Brasil, perfazendo a participação final de 46,25%. Considerando que o projeto em questão possui 5 fases lançadas, 4 concluídas e 1 por lançar, a aquisição contribui com participação adicional no estoque e na carteira de recebíveis, correspondendo a um incremento de R$24 milhões em VGV lançado e R$19 milhões a lançar. A EZTEC tem realizado o negócio de aquisições de participação em projetos dos quais ela já faz parte de maneira recorrente desde 2012, motivado pelo fato de ter rentabilidade segura: a Companhia realizou a obra e faz a gestão da carteira destes projetos, logo consegue precificar risco e retorno com facilidade. No entanto, o mais notável negócio a ser mencionado, ainda como evento subsequente, é [ii] a aprovação da compra do projeto residencial do Parque da Cidade da OR Empreendimentos e Participações por R$90 milhões, a serem pagos em parcelas. A aquisição - sujeita à cláusula resolutiva de due diligence - contempla dois edifícios residenciais de alto padrão com projeto aprovado. Situados na Chácara Santo Antônio, um importante centro financeiro e de negócios, é imediatamente vizinho às torres do EZ Towers, bem como ao terreno onde deverá ser erguido o EZ Esther Towers - os mais imponentes projetos concebidos pela EZTEC. É, portanto, uma região em que a EZTEC tem vasta familiaridade e segurança, onde outrora também construiu o Capital Corporate Offices e o NeoCorporate Offices, projetos comerciais então pioneiros para a Companhia. A Companhia herda da região a expertise auferida com estes projetos - expertise essa que fora recentemente coroada pelo Prêmio Prix d'Excellence em Dubi, graças à excelência imobiliária da Torre A do EZ Towers -, e devolve para a região um legado arquitetônico e econômico visível a todos que lá frequentam.
A Administração da EZTEC reforça seu compromisso com clientes e acionistas, galgando as melhores oportunidades para preservação de capital e geração de valor. Na medida que desenvolve um novo ciclo operacional - guiado pela entrega de produtos de qualidade e gestão transparente - a Companhia busca corresponder a confiança de seus investidores, tornando à geração de receita e lucratividade compatíveis com a sua estatura e história.