Condomínios populares trazem novos desafios para gestores
18/Fevereiro/2014 - Graziella Itamaro
A sonhada casa própria já não é mais uma realidade tão distante para muitos brasileiros. O aumento do poder aquisitivo, aliado aos programas sociais criados pelo Governo Federal tem ampliado o número de condomínios populares facilitando a aquisição do primeiro imóvel para milhares de famílias.
Este novo cenário tem reunido no mesmo espaço pessoas de diferentes culturas e hábitos e que, em muitos casos, até então nunca haviam morado em condomínio ou experimentado contato com as regras desse tipo de moradia, levando os gestores a se adaptarem para lidar com o novo perfil de condôminos.
Amanda Campos Zeferino, diretora da Correta Condomínios, que administra alguns condomínios do Programa Minha Casa, Minha Vida na Grande Florianópolis, relata que as maiores dificuldades encontradas nesse novo modelo de moradias populares estão nas questões de ordem, o que explica o fato de, nos primeiros meses, o número de notificações ou advertência ser muito grande. Além disso, existem dúvidas sobre questões importantes, como no caso da compreensão das previsões orçamentárias, importantes para garantir a saúde financeira do condomínio. "As dificuldades começam com a ambientação das normas de um condomínio, dos horários, do que pode ou não, da utilização de áreas comuns, passando pela falta de compreensão da necessidade de pagamento da taxa de condomínio, mesmo se o imóvel ainda não estiver sendo ocupado, e das questões contábeis como balancetes e previsão orçamentária. Temos um percentual de inadimplência altíssimo que dificulta uma boa gestão", descreve Amanda.
Raquel Alves, síndica do Condomínio Bem Te Vi (foto), no bairro Sertão do Maruim, em São José (SC), afirma que a maior dificuldade é justamente fazer com que as pessoas respeitem os limites, dando a devida atenção à necessidade mútua e não apenas à sua necessidade. "As pessoas tendem a priorizar apenas o que é importante para si e muitas vezes se esquecem de que viver em um condomínio é saber conviver com outros", declara.
Segundo Amanda Zeferino, os problemas são resolvidos com muitas assembleias, conversas, comunicados, campanhas de conscientização, jogo de cintura e aplicação de multas nos casos mais graves. "Partimos do princípio de que a maioria desses condôminos adquiriu seu primeiro imóvel; ou seja, não tem vivência com as normas, leis e questões práticas de um condomínio. Existem casos, por exemplo, em que alguns condôminos entendem que podem utilizar áreas comuns externas para apoiarem seus varais ou para montar uma churrasqueira", conta.
De acordo com a administradora, para orientar estes novos moradores algumas construtoras realizam assembleias antes da entrega do empreendimento. Nesses encontros é apresentada a legislação condominial e os moradores podem ter um primeiro contato com questões importantes do dia-a-dia do condomínio. "Em alguns casos, inclusive, aprova-se o Regimento Interno, elege-se síndico e conselho fiscal e a administradora é escolhida. Isso faz com que os problemas sejam minimizados, pois logo na sequência da entrega das chaves os condôminos já entendem melhor o que é um condomínio e quais são suas regras", explica.
Com 128 unidades, no Condomínio Bem te Vi, todos que chegam recebem o regimento interno e são informados sobre as regras para que possa existir uma boa convivência. Segundo Raquel, em geral o condomínio é tranquilo e tudo é resolvido na base do bom senso, mas os problemas existem. "Primeiramente procuramos conversar com os moradores e esclarecer as normas, caso não cumpram o que é solicitado, enviamos via administradora uma advertência por escrito e só então aplicamos a multa ao infrator. Geralmente após a aplicação da advertência verbal, o problema se resolve apesar do infrator se sentir injustiçado, pois algumas vezes a falta de consciência faz com que ele não entenda os motivos para a punição", relata a síndica.
Para Raquel, apesar dos problemas sempre houve uma coerência na gestão que permitiu, inclusive, melhorias que possibilitaram a valorização das unidades. "Mesmo alguns moradores tendo um pouco de dificuldade financeira se mostraram favoráveis ao progresso e isso nos mostra o quanto é gratificante administrar um condomínio e ver seu crescimento", conclui a síndica.
Segundo a assessoria de imprensa da Caixa Econômica Federal, para orientar os novos moradores de condomínios do programa Minha Casa Minha Vida a instituição disponibiliza um Guia com dicas de cuidados com o imóvel e o patrimônio comum, orientações para os síndicos, e recomendações para o uso das áreas comuns e o bom convívio social entre os moradores. Quando o proprietário recebe o imóvel, ganha a cartilha com as dicas para a sua residência ou para o condomínio.
O material contém desde dicas para economia de água e energia até o que pode ou não ser feito na estrutura dos imóveis. O guia destaca também que a CAIXA e a construtora não são responsáveis pelas reformas que forem feitas na moradia e que, se alterado, o imóvel poderá perder a garantia como um todo. Caso seja constatada a ocupação irregular são adotadas as medidas cabíveis para rescisão do contrato e desocupação do imóvel.
O guia CAIXA de cuidados com o imóvel pode ser acessado no link: http://mcmv.caixa.gov.br/guia-de-cuidados-com-o-seu-imovel/