Instrumentos de destinação — Planejamento, Desenvolvimento e Gestão
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Os direitos de utilização dos bens imóveis da União, sejam construções, terras, águas ou florestas públicas podem ser destinados pela Secretaria do Patrimônio da União (SPU) a agentes públicos ou privados, visando efetivar a função socioambiental desse patrimônio, em harmonia com os programas estratégicos para a nação.
Há diferentes instrumentos para realização dessa transferência de direitos. A aplicação do instrumento depende da vocação de cada imóvel para a cidade onde está inserido, e do interesse público na utilização proposta por agentes públicos e privados. Conheça os principais instrumentos de destinação do patrimônio da União.
1. Aforamento
4. Cessão de Uso Gratuita
5. Cessão de Uso Onerosa
6. Cessão em Condições Especiais
7. Cessão provisória
8. Concessão de Direito Real de Uso – CDRU
9. Concessão de Uso Especial para fins de Moradia – CUEM
10. Declaração de Interesse do Serviço Público
12. Entrega Provisória
13. Guarda Provisória
14. Inscrição de Ocupação
15. Permissão de uso
16. Termo de Autorização de Uso Sustentável – TAUS
17. Transferência (gratuita)
O Aforamento é um contrato por meio do qual a União atribui ao particular 83% do domínio de determinado imóvel, o denominado "domínio útil", e mantém os 17% restantes, o "domínio direto". Esse instrumento é utilizado nas situações em que coexistem a conveniência de destinar o imóvel e, ao mesmo tempo, manter o vínculo da propriedade. O instituto jurídico do aforamento é conhecido como enfiteuse.
A concessão do aforamento pode ser gratuita ou onerosa (paga). Os critérios para concessão são determinados em leis e estão detalhados na IN 003, de 2016, disponível no link abaixo.
Os foreiros, isto é, aqueles que têm contrato de aforamento com a União devem recolher anualmente o foro, uma espécie de receita patrimonial. Entretanto, há a possibilidade de isenção desse pagamento para as famílias de baixa renda, no caso, aquelas que tenham renda familiar de até cinco salários mínimos.
Previsão legal: Decreto-Lei nº 9.760, de 1946; Decreto-Lei nº 2.398, de 1987; Decreto-Lei nº 3.438, de 1940 e Lei nº 9.636, de 1998.
Cartilha sobre Aforamento (.pdf)
Apresentação sobre a Instrução Normativa de Aforamento (.pdf)
Instrução Normativa nº 3, 2016 (.pdf)
Anexos Instrução Normativa nº 3, 2016 (.pdf)
Sumário Executivo - Aforamento (.pdf)
A venda pode ser realizada como instrumento de regularização fundiária, nos casos em que o beneficiário não seja de baixa renda, ou para implementação de comércios ou atividades lucrativas em áreas de regularização fundiária. (Previsão Legal: Art. 24 a 29 da Lei nº 9.636, de 1998).
A Lei 13.240, de 2015, também trata de alienação de imóveis da União. Saiba mais sobre o programa de alienação de imóveis da União com base nessa Lei.
A permuta (troca) é aplicável quando houver imóvel da União disponível, em condição de ser alienado, e imóveis de interesse da União ofertados por terceiros. Nesse caso, deve haver equivalência de valores dos imóveis envolvidos e deve ser comprovado o interesse público na utilização do imóvel recebido. (Previsão legal: Art. 30 da Lei nº 9.636, de 1998; Art. 17, I, e 24, X, da Lei nº 8.666, de 1993).
A doação, por fim, pode ser realizada em duas situações: para fins de habitação ou para empreendimentos sociais de caráter permanentes. No primeiro caso, será preferencialmente em áreas de ocupação consolidada, com infraestrutura instalada e operante, para regularização fundiária de famílias de baixa renda. O segundo compreende doação, por exemplo, para instituições de ensino e pesquisa; instituições de saúde; sistema viário e praças. (Previsão legal: art. 10, da Lei nº 4.504, de 1964).
A autorização de uso é um ato unilateral, precário e discricionário, por meio do qual a União permite que o particular usufrua de um bem público.
Ela pode ser individual ou coletiva, nos termos da Portaria nº 100, de 2009, para possibilitar o aproveitamento racional e sustentável dos recursos naturais disponíveis, tendo em vista o uso tradicional, voltado à subsistência da população ribeirinha.
Além disso, a MP nº 2.220, de 2001, permite a concessão de autorização de uso gratuita para fins comerciais. Nesse caso, os requisitos e os procedimentos são os mesmos da Concessão de Uso Especial para fins de Moradia (CUEM).
Esse instrumento pode evoluir para uma Concessão de Direito Real de Uso (CDRU) , nos casos em que não for possível a alienação (venda, doação ou permuta) ou quando houver necessidade de garantir a fixação da população no local, mitigando situações de conflito fundiário.
A Autorização de Uso também pode evoluir para uma doação, nas situações em que a ocupação esteja completamente consolidada e as pressões externas não ameacem a permanência ou a subsistência dessas populações.
A Cessão de Uso Gratuita autoriza o uso de imóvel da União em condições definidas em contrato. Ela será utilizada nas situações em que houver o interesse em manter o domínio da União sobre o imóvel, mas haja interesse em destinar o imóvel para utilização de entidade que exerça atividade de interesse público comprovada.
Previsão legal: Decreto-Lei nº 9.760, de 1946; Lei nº 9.636, de 1998 e Lei nº 11.481, de 2007.
A Cessão de Uso Onerosa (paga) é aplicada quando o imóvel se destina a atividade lucrativa ou a ações de apoio ao desenvolvimento local, como comércio, indústria e turismo. Caso haja condições de competitividade pelo uso do bem, será realizado processo licitatório, nos termos da Lei nº 8.666, de 1993.
Previsão legal: art. 18, caput, § 5º da Lei nº 9.636, de 1998.
Este instrumento de destinação pode ser aplicado quando for necessário estabelecer encargos contratuais específicos, como, por exemplo, a realização de audiência pública e a elaboração de plano de intervenção (como instrumento de gestão); a prestação de serviços, como reforma e manutenção do imóvel; a implantação de melhorias, benfeitorias e recuperação. Nesses casos, os serviços a serem prestados devem ser quantificados no contrato, permitindo o controle e fiscalização pela Administração Pública.
A cessão para fins de habitação será gratuita, já a cessão para instalação de comércio será onerosa (paga). Nos casos em que a cessão for onerosa, deverão ser respeitadas as condições de competitividade e observada a Lei de Licitações – Lei nº 8.666, de 1993.
Previsão legal: art. 18 da Lei nº 9.636, de 1998, combinada com o §3º do art. 79 do Decreto-Lei nº 9.760, de 1946).
De acordo com o art. 11, §3º, do Decreto-Lei nº 3.725, de 2001, este instrumento pode ser utilizado quando houver inconsistência documental e urgência na cessão, em razão da necessidade de proteção ou de manutenção do imóvel.
A cessão provisória pode ser realizada para órgãos da administração pública direta ou indireta da União, dos Estados, do Distrito Federal ou de Municípios.
Esses mesmos entes poderão receber, por cessão provisória, imóveis não operacionais da extinta Rede Ferroviária Federal (RFFSA), quando houver urgência na cessão. Nesse caso, a previsão legal encontra-se no art. 21 da Lei nº 11.483, de 2007.
8. Concessão de Direito Real de Uso - CDRU
A Concessão de Direito Real de Uso (CDRU) pode ser gratuita ou onerosa (paga), individual ou coletiva. Trata-se do Contrato Administrativo que transfere direitos reais da propriedade e pode ser transmissível por ato inter vivos e causa mortis.
Prevista no Decreto-Lei nº 271, de 1967, e na Lei nº 9.636, de 1998, poderá ser aplicada nos casos previstos em Terrenos de Marinha e acrescidos – áreas inalienáveis. A CDRU també pode ser aplicada:
em áreas vazias destinadas à provisão habitacional;
em áreas ocupadas, sujeitas à pressão imobiliária ou em áreas de conflito fundiário;
no uso sustentável das várzeas e para a segurança da posse de comunidades tradicionais;
A CDRU é aceita como garantia real nos contratos de financiamento habitacional e é alternativa à Concessão de Uso Especial para fins de Moradia – CUEM, pois não exige requisitos de posse, tamanho de terreno, etc.
A CDRU pode ser gratuita ou onerosa (paga), nos casos de atividades comercias ou outras atividades econômicas em áreas de regularização fundiária de interesse social.
A CUEM pode ser outorgada àquele que, até 30 de junho de 2001, possuiu como seu, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, até 250 m² de imóvel público situado em área urbana, utilizando-o para sua própria moradia ou de sua família.
A CUEM também pode ser outorgada em caráter coletivo, caso em que a fração ideal atribuída a cada possuidor não pode ultrapassar o limite de 250 m².
Prevista na MP nº 2.220, de 2001, e na Lei 11.481, de 2007, (que alterou a redação da Lei nº 9.636, de 1998) visa regularizar a ocupação de áreas públicas urbanas com fins de moradia. É o reconhecimento gratuito do direito subjetivo, com fundamento no art. 183 da Constituição Federal, e deverá ser outorgado, obrigatoriamente, àqueles que atenderem aos requisitos legais.
De acordo com o Decreto nº 2.398, de 1987, esse instrumento deve ser utilizado quando houver necessidade ou interesse em reservar uma determinada área para implantação de atividade ou programa de interesse público, como, por exemplo, habitação de interesse social; portos e regularização fundiária.
A Declaração de Interesse do Serviço Público não é instrumento de destinação, mas um ato da Secretaria do Patrimônio da União (SPU) preparatório para a efetiva destinação do imóvel. Veja as Portarias de Declaração de Interesse do Serviço Público publicadas pela SPU.
Prevista no art. 79 do Decreto-Lei nº 9.760, de 1946, haverá entrega de imóvel da União para a administração direta, para o uso no Serviço Público Federal.
Quando houver urgência na entrega de um imóvel à Administração Pública Federal, para uso no serviço público, em razão da necessidade de manutenção ou de proteção do imóvel, pode ser utilizado este instrumento – entrega provisória, até que se superem os obstáculos para formalização da entrega definitiva. Esse instrumento está previsto no art. 11, § 3º, do Decreto nº 3.725, de 2001.
Prevista na Orientação Normativa MP/SPU-GEAPN 004, de 2001, e no Memorando-Circular nº 128, de 2008, esse instrumento poderá ser aplicado em imóveis vagos ou parcialmente ocupados para sua proteção e manutenção. Caracterizado pela urgência, a Guarda Provisória será expedida pela Secretaria do Patrimônio da União (SPU), que prevê a possibilidade de ampliação do uso da guarda provisória, permitindo a guarda do imóvel em casos especiais a critério do gerente regional, antes de finalizado o processo de entrega ou de cessão, conforme o caso.
Prevista na Lei nº 9.636, de 1998, e no Decreto-Lei nº 9.760, de 1946, é um ato administrativo precário que pressupõe o efetivo aproveitamento do terreno pelo ocupante. A inscrição de ocupação não gera direito real sobre o imóvel, sendo apenas para o reconhecimento de uma situação de fato, podendo, porém, gerar indenização nos casos em que houver benfeitorias construídas de boa-fé, mas sem autorização da Secretaria do Patrimônio da União (SPU).
A Inscrição de Ocupação é proibida:
Em áreas de uso comum do povo;
Em áreas de segurança nacional;
Em áreas de preservação ambiental;
Em áreas necessárias à preservação dos ecossistemas naturais, à implantação de programas ou ações de regularização fundiária de interesse social;
Em áreas afetas a ações de demarcação de reservas indígenas;
Em áreas remanescentes de quilombos,
Em vias federais de comunicação;
Em áreas reservadas para construção de hidrelétricas ou congêneres.
Prevista no art. 14 do Decreto nº 3.725, de 2001, e no art. 22 da Lei nº 9.636, de 1998, é um ato unilateral, precário e discricionário, no qual a União permite que o particular usufrua de bem público, por tempo determinado (três meses, prorrogável por igual período).
A Permissão de Uso tem como pré-requisito a prévia autorização pelos órgãos federais, estaduais e municipais competentes para autorizar a realização do evento de curta duração, de natureza recreativa, esportiva, cultural, religiosa ou educacional como, por exemplo, a instalação de arena para jogos em áreas de praia e a instalação de quiosques promocionais.
O TAUS é conferido em caráter transitório e precário, para comunidades tradicionais, com o objetivo de possibilitar a ordenação do uso racional e sustentável dos recursos naturais disponíveis na orla marítima e fluvial, voltados à subsistência dessa população.
A autorização compreenderá áreas utilizadas tradicionalmente para fins de moradia e uso sustentável dos recursos naturais. A concessão de TAUS é regulamentada pela Portaria SPU nº 89, de 15 de abril de 2010.
Previsto no art. 10 da Lei nº 4.504, de 1964, esse instrumento permite viabilizar projetos de assentamento e reforma agrária. A transferência se assemelha a uma doação e é realizada para o Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra). A manutenção da expressão "transferência do domínio pleno", consagrada pelo uso, permite uma melhor identificação com o art. 10, §3º, da Lei nº 4.504, de 1964. Outros tipos de transferência são possíveis, mediante autorização legislativa específica.