Tribunal de Justiça de São Paulo TJ-SP - Apelação Cível : AC 1015621-02.2016.8.26.0344 SP 1015621-02.2016.8.26.0344 - Inteiro Teor
AC 1015621-02.2016.8.26.0344 SP 1015621-02.2016.8.26.0344
Inteiro TeorTJ-SP_AC_10156210220168260344_ba6ad.pdf
Registro: 2021.0000901866
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1015621-02.2016.8.26.0344, da Comarca de Marília, em que é apelante COMPANHIA DE HABITAÇÃO POPULAR DE BAURU - COHAB/BAURU, são apelados JOSÉ BRUMATTI MURCIA (JUSTIÇA GRATUITA) e LUCY DE SOUZA MURCIA (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM , em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso, com observação. V.U. , de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores FRANCISCO LOUREIRO (Presidente) E CLAUDIO GODOY.
VOTO Nº: 49718
APEL.Nº: 1015621-02.2016.8.26.0344 (2)
APTE. : COMPANHIA DE HABITAÇÃO POPULAR DE BAURU
APDOS. : JOSÉ BRUMATTI MURCIA e LUCY DE SOUZA MURCIA
JUÍZA : VALDECI MENDES DE OLIVEIRA
COMPRA E VENDA Cominatória c/c indenizatória e declaratória - Autores que adquiriram da ré imóvel e quitaram a integralidade das parcelas avençadas Saldo residual que não pode ser deles cobrado - Valores que devem ser perquiridos em feito próprio e atine à relação jurídica havida tão-somente entre a companhia vendedora e a Caixa Econômica Federal, consubstanciando res inter alios acta para os compradores autores Precedentes - Decisum mantido por seus próprios e jurídicos fundamentos, nos termos do art. 252 do Regimento Interno do TJSP Apelo não provido, com observação
Trata-se de apelação contra a sentença que julgou parcialmente procedente a ação cominatória c/c declaratória, para declarar quitado o compromisso de compra e venda de imóvel de fls. 19/22 firmado entre os litigantes; condenar a ré, COMPANHIA DE HABITAÇÃO POPULAR DE BAURU COHAB/BAURU, a providenciar, em 15 dias, a entrega aos autores, JOSÉ BRUMATTI MURCIA e LUCY DE SOUZA MURCIA, do "termo de quitação e liberação da hipoteca", sob pena de multa diária de R$ 400,00; e indeferir o pleito indenizatório por danos morais.
Constou da sentença, ainda, que "Estando regularizado no Cartório de Registro de Imóveis, o imóvel fica adjudicado aos autores" (fl. 523).
Condenou-se a ré nos ônus sucumbenciais, arbitrada a honorária em R$ 1.000,00.
Em recurso, a ré sustenta que a avença firmada entre as partes não está quitada, pendendo de pagamento, ainda, mesmo depois de pagas as parcelas do financiamento pelo SFH, depois da depuração do contrato, o valor residual a que se refere o art. 13, § 1º, b , da Lei nº 8.692/93, já que o montante pago no financiamento não foi suficiente para adimplir a integralidade do preço; que se apurou, na perícia de fls. 465/478, que tal saldo residual era de R$ 5.615,25; que o pagamento das prestações têm por objetivo liquidar o saldo devedor, que representa a dívida dos mutuários com a COHAB e, por consequência, com a CEF, já que a COHAB tem de repassar tais valores à CEF; que o Código de Defesa do Consumidor não é aplicável ao caso.
Contrarrazões às fls. 568/572.
A ré não ofereceu argumento algum capaz de alterar os fundamentos da decisão recorrida, da lavra da Juíza Valdeci Mendes de Almeida, da 4a Vara Cível da Comarca de Marília, razão pela qual são adotados como razão de decidir, nos seus exatos termos:
"Trata-se de ação declaratória de quitação contratual c/c obrigação de fazer, na qual afirmam os autores que o imóvel popular localizado na Rua José Nelson Nasraui nº 323, no conjunto habitacional Marilia VII, no município de Marília/SP, correspondente ao lote 14, da quadra 12, adquirido por meio do contrato n.º 1470196 encontra-se quitado, cabendo a ré entregar-lhes o 'Termo de quitação e liberação de hipoteca', necessário para a lavratura da escritura definitiva e regularização da propriedade. A ré, por sua vez, sustenta haver diferenças entre as prestações pagas e as apuradas após a depuração, remanescendo o débito dos autores.
Não se pode negar que o contrato sub judice submete-se à disciplina do Código de Defesa do Consumidor, devendo ser aplicadas no presente caso as regras do inciso VIII do art. 6º do Código de defesa do Consumidor no tocante à inversão do ônus da prova.
Nestes termos, é incontroversa a relação jurídica entre as partes, conforme contrato particular de promessa de compra e venda juntado às fls. 19/22, tendo os autores quitado todas as prestações pactuadas, conforme se verifica na planilha de fls. 29/37, emitida em 24 de setembro de 2016, que aponta saldo devedor zerado.
Observe-se que já se passaram mais de 30 (trinta) anos da celebração do contrato e, aproximadamente, 10 anos da data de vencimento da última prestação, sendo que a parte ré não apresentou qualquer protesto ou interpelação constituindo em mora os autores por eventuais débitos pendentes durante esse período, tampouco ajuizou qualquer ação de cobrança por inadimplência dos mesmos, sendo forçoso reconhecer o contrato como integralmente quitado, portanto.
Da mesma forma, não há qualquer previsão contratual acerca da apuração e cobrança das diferenças ou saldo residual decorrentes da chamada 'depuração', arguida pela ré, de modo que se deve aplicar os termos da Cláusula Décima Primeira que prevê 'Atingindo o término do prazo contratual, uma vez pagas todas as prestações ou na hipótese de o saldo devedor tornar-se nulo antes do término do prazo estabelecido na cláusula terceira, não existindo quantias em atraso, a PROMITENTE VENDEDORA dará quitação ao (s) PROMITENTES (S) COMPRADORE (S), de quem mais nenhuma importância poderá ser exigida com fundamento no presente'.
Em que pese o saldo residual de R$ 5.615,25 decorrente das diferenças dos valores a título de amortização do saldo devedor, atestado pelo laudo pericial de fls. 465/478, o mesmo não pode ser imputado aos requerentes, vez que calculados pela própria empresa ré, sem embasamento contratual e não oriundos da inadimplência dos promitentes compradores .
Outrossim, é inadmissível que a parte ré tenha se mantido inerte durante os 300 (trezentos) meses de vigência do contrato, deixando de apurar as mencionadas diferenças e notificar os autores para que somente, ao final, e após provocação destes, venha a surpreendê-los com o saldo residual mediante ofício colacionado às fls. 23/24 ." (fls. 520/521)
Segundo o art. 252 do Regimento Interno deste TJSP, com redação dada pelo Assento Regimental nº 562/2017, "Nos recursos em geral, o relator poderá limitar-se a ratificar os fundamentos da decisão recorrida, quando, suficientemente motivada, houver de mantê-la, apreciando, se houver, os demais argumentos recursais capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada no julgamento".
Quanto a isso, já se pronunciou o STJ, no julgamento do REsp nº 662.272/ES, de relatoria do Min. João Otávio de Noronha:
"PROCESSUAL CIVIL. ACÓRDÃO PROFERIDO EM EMBARGOS DECLARATÓRIOS. RATIFICAÇÃO DA SENTENÇA. VIABILIDADE. OMISSÃO INEXISTENTE. ART. 535, II, DO CPC. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO.
3. Recurso especial não-provido ."
No mesmo sentido, os seguintes julgados: REsp nº 641.963/ES, 2a T., Min. Castro Meira; REsp nº 592.092/AL, 2a T., Min. Eliana Calmon; e REsp nº 265.534/DF, 4a T., Min. Fernando Gonçalves.
A despeito do que consta no primeiro acórdão proferido pela Câmara (fls. 442/444), que dera provimento a apelo da ré para anular a primeira sentença prolatada (fls. 398/401) e determinar a apuração do indigitado saldo residual, os julgados mais recentes da Câmara em casos análogos, proferidos após a decisão de fls. 442/444, têm adotado a mesma posição da sentença recorrida, segunda prolatada no processo), o que robora a sua manutenção.
Acresça-se, ainda, que o saldo residual em questão atine a débito e relação jurídica havida entre a ré e a CEF, não sendo cobrança oponível aos mutuários autores, em relação a quem configura res inter alios acta.
Neste sentido, mutatis mutandis , os seguintes julgados da Câmara, todos no mesmo sentido da sentença:
"RECURSO REPETITIVO - Juízo de retratação - Inteligência do art. 1.030, II, CPC. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - Compromisso de compra e venda de imóvel Cooperativa habitacional Quitação das parcelas avençadas Ausência de pagamento do saldo residual que constitui 'res inter alios' para os autores CEF que não figurou como parte no contrato, sendo descabido seu ingresso no feito Hipótese, ademais, que se distingue da tese firmada pelo STJ no julgamento dos EDcl nos EDcl no REsp. nº 1.091.393, que envolve seguro de mútuo habitacional - Acórdão mantido"
(Apelação nº 1000005-50.2017.8.26.0150, Rel. Luiz Antonio de Godoy, j. 07.02.2020)
"OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA - Compromisso de compra e venda de imóvel
Cooperativa habitacional Quitação das parcelas avençadas Alegação da ré de impossibilidade de outorga da escritura definitiva em razão da ausência de pagamento do saldo residual pelo FCVS Desnecessidade de intervenção da CEF que não figurou como parte no contrato Competência de Justiça Estadual Pagamento das parcelas avençadas verificado Autores que não podem ser prejudicados pela ausência de pagamento do saldo residual por terceiro Sentença mantida Recurso desprovido"
(Apelação nº 1008827-62.2019.8.26.0019, Rel. Luiz Antonio de Godoy, j. 13.07.2020)
"Ação declaratória de inexistência de débito cumulada com adjudicação compulsória. Compromisso de compra e venda. Sistema Financeiro da Habitação. Procedência. Apelo da ré COHAB/Campinas. Adimplemento das 300 parcelas do preço. Existência de saldo residual de responsabilidade do FCVS. Desnecessidade de intervenção da CEF ou da União, bem assim da suspensão da demanda para aguardar julgamento de ação civil pública ajuizada pelo Ministério Público Federal. Competência para julgamento da causa que não refoge à Justiça Estadual. Independência das relações jurídicas. Hipótese distinta daquela tratada no Tema 1.011, julgado pela sistemática dos recursos repetitivos pelo Supremo Tribunal Federal. Autor que não pode ser prejudicado pela ausência de pagamento do saldo residual por terceiro, cuja responsabilidade não se vincula ao mutuário. Adjudicação devida. Precedentes desta Colenda Câmara. Sentença mantida. Recurso não provido"
(Apelação nº 1000242-68.2018.8.26.0629, Rel. Jose Eduardo Marcondes Machado, j. 18.09.2020)
"Compromisso de compra e venda. Saldo residual. Confissão de dívida. Contrato primitivo que não previu a possibilidade de exigência de valores além das prestações indicadas. Hipótese em que pagas todas as prestações previstas inicialmente. Parte compradora compelida a pagar o saldo residual como condição para obter escritura definitiva. Cobrança abusiva. Repetição de indébito determinada. Dobra incabível no caso concreto. Dano moral não configurado. Valor da causa. Cumulação de pedidos. Soma daqueles com conteúdo econômico imediato. Necessária observância dos objetivos do sistema processual e da garantia constitucional de acesso a ordem jurídica justa. Retificação devida. Recursos improvidos"
(Apelação nº 1001016-55.2020.8.26.0071, Rel. Augusto Rezende, j. 15.10.2021)
Com espeque no art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majora-se a verba honorária sucumbencial para R$ 1.300,00.
Isto posto, NEGA-SE PROVIMENTO ao apelo, com observação quanto à majoração recursal da honorária dos patronos do apelado.
Disponível em: https://tj-sp.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/1320632185/apelacao-civel-ac-10156210220168260344-sp-1015621-0220168260344/inteiro-teor-1320632515
OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA - Compromisso de compra e venda de imóvel – Cooperativa habitacional – Quitação das parcelas avençadas – Alegação da ré de impossibilidade de outorga da escritura definitiva em razão da ausência de pagamento do saldo residual pelo FCVS – Desnecessidade de intervenção da CEF que não figurou …
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