BTG de Fundos Imobiliários de julho diminui exposição a Shopping Center
Mensalmente, estrategistas do Research Banco BTG Pactual realizam a escolha dos fundos imobiliários que compõem a carteira recomendada após um profundo processo de análise e avaliação de qualidade dos ativos.
Buscando avaliar a relação risco vs. retorno do ativo, esse balanço é importante, pois permite entender quais fundos serão usados para diferentes estratégias dentro da carteira. Sejam elas como uma posição mais defensiva de preservação do capital, obtenção de renda ou ganho de capital.
Por fim, é definida a participação que o ativo terá no portfólio. Sendo selecionados os ativos que possuam maior qualidade, geridos por um time especializado com visão de longo prazo e interesses alinhados com os dos cotistas.
Neste mês de julho, na carteira recomendada BTG de fundos imobiliários, os especialistas decidiram por diminuir a exposição a shopping centers de 15 para 10%, ao mês. Ao mesmo tempo, resolveu ampliar a participação do segmento recebíveis de 25 para 30%.
Ou seja, esse recuo da carteira com relação aos centros comerciais considera o momento pelo qual os shopping centers passam. Apesar da abertura do comércio na maioria das cidades brasileiras, o retorno do fluxo de pessoas ainda tende a ser baixo. Isso se comparado com os níveis anteriores à pandemia. Porque ainda há um receio das pessoas em frequentar locais com muita gente.
3 Shopping Centers ainda em alta
4 Investimento em cotas gera confiança
A carteira, que indica as dez melhores oportunidades para investimento, também apostou nos fundos de agência bancárias e hospitais. Pois estes apresentaram melhor desempenho nos primeiros trimestres e maior prêmio em relação ao valor patrimonial. Sabe-se, no entanto, que esses contratos são atípicos de locação, pois apresentam maior previsibilidade de fluxo de aluguéis.
Mas o fundo que tem mais participação na carteira do BTG é o de lajes corporativas. Isso porque, mesmo com os riscos de mudança comportamental da população e o impacto do home office, os imóveis de alto padrão registram, em média, uma taxa de vacância de 6% e pouquíssimas chances de novos estoques, sendo considerado um ganho consolidado.
Apesar do respiro ocasionado pela pequena recuperação da Ibovespa nos meses de maio de junho, o cenário ainda é considerado desafiador. Ademais, a pandemia ainda está fora de controle no Brasil, e os dados desse período de transmissão massiva da Covid-19 já mostraram os péssimos números.
É o caso do setor industrial que apresentou uma produção negativa de 18%, as vendas no amplo varejo ficaram em -17,5% m/m e o volume de serviço em – 11,7%m/m. Aliado a isso, a taxa de desemprego continua subindo. Chegando a uma queda de 10 milhões durante a pandemia. Soma-se a isso a queda de novos empréstimos às famílias e o aumento da taxa de inadimplência e endividamento.
Por outro lado, o forte fluxo de investidores tem impulsionado os ativos de risco no mercado local. O que fez o Ibovespa operar em alta em junho, apresentando valorização de 8,76% e fechando o mês com 95.055 pontos. Já o Ifix registrou alta de 5,59% no mês, impulsionado pelos fundos XPLG11 (13,55%) e RBVA11 (16,18%).
Shopping Centers ainda em alta
Mesmo reduzindo a exposição dos shopping centers, os centros comerciais apresentaram resultados positivos, devido a abertura do comércio e a possível volta à normalidade. É o caso da XP Malls FII (XPML11) com alta de 8,13%, a HSI Malls (HSML11), com 7,20% e a XP Log FII (XPLG11), com 13,55%. Esses números demonstram a resiliência do setor e a capacidade de retomar a produtividade em pouco espaço de tempo.
A Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11) concluiu a venda do oitavo andar do Edifício Parque Paulista. A transação rendeu R$11,9 milhões ao grupo, o que gerou um TIR atrativa de 25% ao ano. Além disso, o fundo recebeu valores locatícios que estavam em atraso. O resultado foi uma performance positiva de 7,6% em junho. Assim como fez a Tellus Properties, que fez a aquisição de dois conjuntos do Edifício Passarelli, em uma operação que custou R$ 2,9 milhões, passando confiança a seus investidores.
Investimento em cotas gera confiança
A BC Fund (BRCR11), por sua vez, positivou 3,44%, após aprovar em Assembleia Geral Extraordinária, a venda de cota com a estimativa de captação no valor de R$ 262 milhões. O mesmo fez A FII RBR Properties (RBRP11) com movimentações importantes do ponto de vista de quem pretende manter a robustez. Isso mesmo em tempos de crise. O investimento em cotas de fundos e a gestão corajosa frente ao momento de pandemia resultaram em um crescimento de 14,96% em junho.
A mesma linha foi seguida pela RBR High Grade. Cujo time de gestão tem adotado como estratégia se desfazer aos poucos de algumas operações táticas com o objetivo de direcionar recursos em empresas de operações sólidas. Ou seja, que contenha spread acima de 400 bps e possua também boas garantias.
Com uma postura mais conservadora, o FII BTG Pactual crédito imobiliário (BTCR11) não fez nenhuma aquisição nova. Mas manteve um patrimônio líquido de 25% no caixa, o que demonstra cautela e necessidade de preservar a liquidez da empresa. O mesmo perfil da FII BTG Pactual Fundo de Fundos que, mesmo com alta de 7,39% no mês passado, continua cauteloso e aguardando os investimentos em ativos imobiliários para os próximos meses.
Por fim, a carteira recomendada indica que o setor imobiliário tende a apresentar uma boa performance nos próximos anos, com valorização no valor dos ativos.
Os especialistas acreditam que uma carteira diversificada (entre diferentes gestores e segmentos do mercado imobiliário) e com ativos de tijolo de alta qualidade e bem localizados (como os sugeridos) é a melhor forma de amenizar o momento de estresse atual. E ainda para maximizar o retorno durante a recuperação. Adicionalmente, eles consideram que a exposição à fundos de recebíveis é uma ótima forma de melhorar o yield médio do portfólio e proteger a carteira de grandes oscilações do mercado.
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