Orientações vinculantes do STJ sobre a base de cálculo do ITBI: impactos e expectativas
Neste mês, a 1ª Seção do Superior Tribunal de Justiça ("STJ") apreciou sob a sistemática dos recursos repetitivos um tema frequentemente debatido pelos tribunais e pelas instâncias administrativas de municípios em todo o país: a base de cálculo do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis ("ITBI").
Depois de afetado o recurso (REsp n. 1937821/SP), a Corte Superior pretendeu definir (i) se a base de cálculo do ITBI está vinculada à do IPTU e (ii) se seria legítima a adoção de valor venal de referência previamente fixado pelo fisco municipal como parâmetro de aferição da base de cálculo do ITBI.
No caso, o Município de São Paulo buscava revisão da decisão do TJSP que considerou que o valor pago a título de ITBI pudesse ser calculado também sobre o valor considerado devido para fins de IPTU (valor venal do imóvel). Além disso, discutiu também se poderia o Município lançar o tributo a partir de um valor de referência previamente definido.
A importância desse julgamento está ligada, principalmente, à preservação da segurança jurídica para os contribuintes que pretendem transmitir a titularidade de seus bens imóveis. Isto porque, presencia-se com certa frequência tentativas das municipalidades de impor valores de ITBI muito superiores ao efetivo valor de mercado do bem, fazendo-o através de avaliações unilaterais que interferem – ou mesmo obstam – a concretização de negócios jurídicos particulares com exigências incondizentes com a legislação de regência sobre o tema.
Diante desse cenário, do julgamento pelo STJ do caso em comento extraem-se três balizas tocantes à base de cálculo do ITBI:
> A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado e não fica vinculada à base de cálculo do IPTU, que não deve sequer ser utilizada como piso de tributação;
> Presume-se condizente com o valor de mercado o valor informado pelo contribuinte na declaração de ITBI, e, tal presunção só pode ser afastada por meio de procedimento administrativo próprio; e
> É vedado que o Município arbitre de forma prévia e unilateral a base de cálculo do ITBI.
Verifica-se, portanto, que a orientação jurisprudencial é no sentido de que os valores informados pelos contribuintes em suas declarações de ITBI são acurados e consoantes aos preços de mercado, e que, caso os Municípios destes divirjam, devem contestá-los mediante procedimento administrativo próprio para esta finalidade.
Em vista da decisão do STJ, os contribuintes do imposto possuem precedente importante para discutir arbitramentos prévios do valor venal do imóvel, já que agora o valor do negócio, declarado pelo contribuinte, é que deve ser questionado pela municipalidade, que tem o ônus da prova sob a sua responsabilidade.
No REsp nº 1937821/SP, os Ministros da 1ª Seção deram parcial provimento ao recurso apresentado pelo Município de São Paulo, para acolher a tese defendida pelo Fisco de que o valor da base de cálculo tomada para o ITBI pode ser diverso daquela utilizada para o IPTU. No entanto, os Ministros negaram o pedido do Município para que possam utilizar no lançamento do tributo um valor de referência previamente definido.
Segundo o STJ o valor do ITBI é o valor do negócio, declarado pelo contribuinte. Caso o Fisco dele discorde, pode discutir administrativa e judicialmente a questão, mas tendo contra si o ônus probatório.