Dicas ::: Carlos A. Villani Imóveis
Locação de imóveis: saiba os principais direitos e deveres do locador e do locatário à luz da Lei do Inquilinato Saber onde começa e termina o direito do outro é fundamental. Mas conhecer os seus deveres, também. Fique por dentro das leis, sendo dono ou não do imóvel
Quem paga o conserto do encanamento estourado: o proprietário ou o inquilino? Em que casos o locador pode pedir de volta o bem alugado? Se você tem dúvidas como estas, o melhor é consultar as leis antes de assinar qualquer contrato de locação. Arrumar o encanamento de água ou gás, por exemplo - quando se trata de lei -, é o mesmo que fazer uma benfeitoria necessária. Trocando em miúdos: reparo considerado fundamental para impedir a deterioração do imóvel. Portanto, se você é proprietário de um imóvel que necessita de consertos desse tipo, tem o dever de indenizar o inquilino pelos gastos correspondentes. Já se é o inquilino, tem o direito de não devolver o imóvel até que sejam restituídos os valores referentes à obra. Mas se a situação for outra: você é o inquilino e o locador pediu o imóvel alugado. Nesse caso, saiba que o proprietário pode solicitar a devolução, mas, apenas em situações específicas. Quer saber mais? Então leia abaixo todos os direitos e deveres de cada uma das partes envolvidas em um contrato de locação. Uma dica: preste atenção nas terminologias e explicações contidas nos quadros.
Fonte: Zoudine, Isola e Advogados Associados. Texto: Gisele Moraes
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Negociar para que o IPTU (Imposto Predial Territorial) urbano e seguro contra fogo sejam pagos pelo inquilino.
Reajustar o aluguel do imóvel após um ano de locação.
Não indenizar o inquilino: por benfeitorias úteis feitas sem autorização por escrito do locador; por benfeitorias voluntuárias, ou por qualquer benfeitoria, caso o contrato tenha cláusula de renúncia do locatário ao direito de retenção ou de indenização.
Promover ação de despejo por falta de pagamento se o locatário deixar de pagar o aluguel ou qualquer outro encargo de sua responsabilidade
Exigir do locatário o pagamento dos encargos e despesas condominiais ordinárias.
Indenizar o inquilino em caso de benfeitorias necessárias.
Responder pelos vícios ocultos do imóvel locado que existam desde período anterior à locação.
Fornecer ao locatário recibo que discrimine detalhadamente todas as quantias pagas por ele.
Pagar todas e quaisquer taxas ou despesas de intermediação, administração, publicidade, elaboração de contrato ou renovação, pesquisas de idoneidade do locatário e do fiador.
Estar em dia com o IPTU e seguro contra fogo, caso o contrato não estipule a quem cabem tais obrigações.
Pagar todas as despesas extraordinárias de condomínio.
Jamais cobrar antecipadamente o aluguel. Exceções: se for locação para temporada, caso o contrato não previr qualquer garantia ou se a mesma se extinguiu e não foi substituída.
Dar preferência ao locatário caso coloque o imóvel à venda.
Exigir que o locador responda pelos vícios ocultos do imóvel locado.
Negociar uma carência para o pagamento do aluguel caso o imóvel necessite de obras ou outras medidas para que tenha condições de ser habitado ou atender ao fim a que se destina.
Requerer recibos que discriminem todos os valores pagos.
Negociar para que o locador pague IPTU e seguro contra fogo.
Exigir que o locador exiba todos os comprovantes de despesas, taxas, impostos e serviços que lhe estão sendo cobrados juntamente com o aluguel.
Caso o imóvel for colocado à venda, o inquilino tem preferência para adquiri-lo, nas mesmas condições que estiver sendo ofertado ou negociado a terceiros.
Não devolver o imóvel até que seja indenizado por ter realizado: benfeitorias necessárias ou benfeitorias úteis feitas com autorização prévia e por escrito do locador. Exceção: caso o contrato dite o contrário.
Devolver o imóvel durante o prazo de vigência da locação, desde que pague a multa contratual.
Não pagar multa por deixar o imóvel antes de terminar o prazo de locação, caso o seu empregador o transfira para outra localidade. Detalhe: o proprietário do imóvel deve ser avisado com 30 dias de antecedência.
Se o locador considerar ação de despejo por falta de pagamento, o inquilino terá o direito de depositar, judicialmente, o valor total devido e continuar no imóvel. Importante: o locatário será obrigado a desocupar o imóvel caso faça isso por três vezes, no mesmo ano.
Avisar o locador com 30 dias de antecedência e pagar a multa contratual, se precisar deixar o imóvel antes do prazo de vigência previsto no contrato. Exceção: quando for transferido de cidade por seu empregador.
Pagar pontualmente o aluguel.
Responsabilizar-se por todas as despesas condominiais ordinárias.
Pagar IPTU, seguro contra fogo e demais encargos, caso o contrato preveja como suas tais obrigações.
Providenciar e pagar pelas reparações dos danos que causou ao imóvel ou às suas instalações.
Responsabilizar-se pelo imóvel e pelas obrigações de locatário até a entrega das chaves ao locador.
Entregar ao locador todas as correspondências que contenham documentação fiscal, administrativa ou tributária, sobre o imóvel.
Não sublocar o imóvel, a não ser que o contrato autorize essa conduta.
Vender o imóvel enquanto vigora o contrato de locação.
Promover ação de despejo por necessidade de obras urgentes determinadas pelo Poder Público, por mútuo acordo ou ainda nos casos em que o inquilino não cumprir o contrato estabelecido.
Reaver o imóvel quando o contrato for firmado por prazo igual ou superior a 30 meses e a locação for prorrogada por prazo indeterminado.
Nos contratos com prazo de locação inferior a 30 meses e que foram prorrogados automaticamente por prazo indeterminado, o locador poderá retomar o imóvel: se o contrato de trabalho vinculado à locação for extinto, para uso próprio do cônjuge ou companheiro, para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha de imóvel residencial próprio, para demolição ou edificação aprovada ou exigida pelos órgãos públicos, para realização de obras que aumentem a área construída em, pelo menos, 20%.
Detalhar as condições do imóvel ao ser entregue e os bens que estão nele. Atenção: antes da elaboração do documento, é recomendável que locador e locatário vistoriem o imóvel.
Entregar o imóvel ao locatário em perfeitas condições de habitabilidade, ou de atender à sua destinação. Exceção: se constar no contrato que o inquilino aceita o imóvel nas condições em que ele se encontra.
Fornecer ao inquilino uma descrição detalhada do imóvel e do estado em que está, apontando eventuais defeitos existentes.
Nos contratos por prazo determinado, o locador não pode reaver o imóvel durante o prazo inicial de vigência. Exceção: por motivo de falta de pagamento de aluguel ou qualquer outro encargo, necessidade de obras urgentes determinadas pelo Poder Público, por mútuo acordo ou se o contrato não for cumprido pelo inquilino.
Requerer uma descrição minuciosa do imóvel e de todos os eventuais defeitos existentes, para que não seja obrigado a repará-los.
Exigir que conste no contrato uma cláusula de vigência do mesmo no caso de venda do imóvel a terceiros.
Registrar o contrato de locação no cartório de registro de imóveis competente, a fim de que o documento seja respeitado por eventual terceiro comprador.
Desde que o contrato esteja prorrogado por tempo indeterminado, o locatário poderá desocupar o imóvel avisando o proprietário por escrito, com no mínimo 30 dias de antecedência, sem ter de pagar multa.
Se o contrato for firmado por prazo igual ou superior a 30 meses, a locação prorrogada por prazo indeterminado e o locador pedir o imóvel, o inquilino tem o dever de devolvê-lo.
Nos contratos com prazo de locação inferior a 30 meses e que foram prorrogados automaticamente por tempo indeterminado, o locatário deverá ceder o imóvel: caso termine o contrato de trabalho feito pelo locador, para uso próprio, do cônjuge ou companheiro, para uso residencial de ascendente ou descendente do locador que não disponha de imóvel residencial próprio, para demolição ou edificação aprovada ou exigida pelos órgãos públicos, para realização de obras aprovadas que aumentem a área construída em 20%, no mínimo.
Exigir do locatário qualquer uma das garantias locatícias previstas em lei: fiança, caução ou seguro de fiança locatícia.
Reclamar a substituição do fiador ou da modalidade da garantia: caso esse tenha falecido ou se tornado fiador insolvente; tenha seus imóveis alienados ou bens gravados de ônus; não comunique seu novo endereço ou ainda se a locação se prorrogar por tempo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo.
Requerer antecipadamente o pagamento do aluguel e encargos se a locação não estiver assegurada por uma das garantias locatícias.
Pedir apenas uma modalidade de garantia pela locação.
Se a garantia da locação tiver sido um depósito em dinheiro, o inquilino poderá receber a quantia de volta no final da locação, descontados as pendências ou aluguéis em atraso e corrigidos pelo índice da caderneta de poupança.
Apresentar um fiador idôneo, seguro-fiança ou caução como garantia pela locação.
Seguro-fiança ou seguro de fiança locatícia - garantia prevista em contrato e dada por uma seguradora. O prêmio é pago pelo inquilino. Fonte: Zoudine, Isola e Advogados Associados. Texto: Gisele Moraes
Vistoriar o imóvel alugado, desde que a visita seja agendada com o locatário.
Garantir ao inquilino o uso pacífico do imóvel durante todo o período da locação.
Exigir que o imóvel esteja em condições habitáveis ou que atenda ao fim a que se destina.
Requerer do locador todas as providências necessárias para garantir o uso pacífico do imóvel locado.
Usar regularmente o imóvel locado e não desviá-lo de sua destinação, tratando-o como se lhe pertencesse.
Devolver o imóvel no final da locação no mesmo estado em que o recebeu, salvo as deteriorações causadas pelo desgaste natural.
Comunicar imediatamente o locador sobre qualquer dano ou defeito do imóvel e também sobre qualquer perturbação de terceiros.