verificados em empreitadas de construção, modificação ou reparação de edifícios ou outros imóveis destinados a longa duração, regime este
Estamos perante defeitos de obra quando se verifique uma redução do valor económico, de mercado da obra, ou uma redução da utilidade
normal da obra, tendo em conta a sua finalidade específica, podendo verificar-se defeitos também nos materiais utilizados ou nas técnicas de aplicação dos mesmos, devendo exigir-se que sejam de qualidade média quando nada tenha sido especificado.
Quando não se mostre excluída a relevância da culpa do empreiteiro na realização da obra defeituosa, essa culpa presume-se, bastando ao dono da obra provar a existência do defeito, enquanto ao empreiteiro competirá afastar a sua responsabilidade na produção do defeito.
Todavia, a responsabilidade do empreiteiro depende da denúncia atempada dos defeitos, estando previsto um prazo de caducidade de um ano após a descoberta do defeito.
O presente Acórdão vem deixar claro que a mera aparência do defeito não é suficiente para determinar o início da contagem do prazo de caducidade, já que a mesma apenas faz presumir o conhecimento. Assim, o conhecimento, por parte do dono da obra, da existência de deficiências deve ser efetivo e seguro, embora não se exija um conhecimento documental ou das causas do defeito.
Existem, todavia, situações de difícil determinação, como são o caso de defeitos evolutivos. Nestes casos, o Tribunal da Relação de Coimbra entende que o prazo de denúncia inicia-se logo que eles assumam uma relevância que responsabilize o empreiteiro pela sua existência, i.e., quando o dono da obra tenha conhecimento objetivo e seguro da verificação de defeitos que, por serem relevantes, importarão reparação, da responsabilidade do empreiteiro.
Até aqui centrámo-nos na análise de defeitos nas frações autónomas mas é importante fixar também o regime para defeitos nas partes comuns de prédios em propriedade horizontal.