Multipropriedade é segura para investidores? - Revista Turismo Compartilhado
Multipropriedade é segura para investidores?
Executivos do mercado financeiro expõem as vantagens e desvantagens de investir neste modelo durante Conferência de Investimentos em Propriedade Compartilhada
Com o crescimento do mercado de multipropriedade e a aprovação da Lei 13.777/2018, que regulamenta o segmento e dá mais segurança jurídica, o mercado de capitais tem ainda mais motivos para se interessar por este segmento. Mas ainda há riscos. Para debater essas questões a Conferência de Investimentos em Propriedade Compartilhada, evento organizado pela Interval International, que aconteceu no dia 07/08, em São Paulo, teve o painel ''Aspectos Financeiros para o Mercado de Multipropriedade'', com participação de José Ernesto Marino, presidente da BSH International, como moderador; José Paim, CEO da MaxCap; Mauricio Visconti, presidente do conselho da REIT Securitizadora; e Bruno Margato, vice-presidente de Real Estate da Credit Suisse.
''Vamos falar de mercado de capitais, mas também de riscos, o que ninguém gosta de correr'', iniciou o painel José Ernesto Marino. ''A BSH, em nossos 30 anos de história, com a oportunidade de atuar em vários empreendimentos, com a experiência que acumulamos nos indica o seguinte: a venda começa no momento que desenha o negócio, que significa a relevância do sistema de governança, da operação e do dia seguinte''.
José Ernesto Marino
O CEO da MaxCap, José Paim, que se associou a Fortesec e Habitat, securitizadoras com forte atuação em projetos de multipropriedade, explicou o motivo das taxas para financiamentos e securitizações para multipropriedade serem maiores que outros modelos de negócios. ''No mercado imobiliário tradicional, se o projeto não vender bem, o investidor tem 50 apartamentos como garantia, por exemplo, conseguindo recuperar algo. Na multipropriedade, se o empreendimento não for bem, se tiver pegar uma garantia será uma fração de um apartamento. Não tem como vender aquilo. O valor físico de uma execução é próximo a zero. Pode ter uma perda de capital muito grande. Tem investidor que quer entrar nisso, mas as taxas têm que ser maiores''.
De acordo com o CEO da MaxCap, as garantias têm que ser alternativas. ''Por isso é mais complexo. A boa notícia é que o mercado está se educando para isso. Estamos conseguindo atrair mais gente com taxas maiores''.
Mauricio Visconti
Segundo Maurício Visconti, da REIT Securitizados, que já emitiu CRI's para multipropriedade, quando o investidor olha para a multipropriedade pela primeira vez se assusta um pouco. ''Precisa identificar e entender os riscos. Quando os investidores se acostumarem a isso, as taxas vão cair''.
O executivo da REIT destacou que os empreendedores de incorporação tradicional entenderem a dimensão e estrutura do negócio multipropriedade ajuda muito a conseguir uma securitizadora ou investidor. ''Se venderam 10.400 mil cotas, por exemplo. No dia seguinte, terá 10.400 pessoas reclamando que o boleto não chegou. O sistema tem que operar para dez mil clientes, então há uma dimensão de escala. Isso também impacta no financeiro, pois o custo da venda é maior''.
O empreendedor compreendendo isso poderá repassar com mais facilidade todas as informações que o investidor ou securitizador precisam, quantos contratos cancelados? como será a operação e experiência do proprietário? ''Como será o day after, como administra isso, como o proprietário irá utilizar, se a experiência dele for ruim, a probabilidade de rescindir aquele contrato que ainda está pagando é muito grande. Então temos que olhar isso antes de realizarmos os investimentos. Faça o planejamento não olhando apenas na emoção do VGV, mas pensando nos riscos''.
Bruno Margatto
Bruno Margatto, da Credit Suisse, revelou que a empresa irá aplicar recursos em um projeto hoteleiro, que envolve multipropriedade e timeshare. ''Um empreendedor que vai investir um capital grande, isso nos ascendeu mais os olhos, uma vontade de tomar riscos. É um empreendedor que possui um track record no setor e é mais que um projeto de multipropriedade, é um projeto hoteleiro em uma região que faz sentido e a multipropriedade vem para agregar margem para o empreendedor. Neste caso, é um real estate com um fluxo de caixa mais robusto''.
Apesar desta primeira experiência da Credit Suisse no mercado de multipropriedade, Bruno Margatto ainda enxerga o segmento com alto riscos para investimentos. De acordo com ele, os históricos da maioria dos empreendedores de multipropriedade é baixo. ''A multipropriedade tem um ciclo longo, das vendas, da construção, que demora muito tempo para construir, o fluxo de caixa tem que encaixar, tem o momento da entrega, como todo mercado tem muitos aventureiros. Então, ainda há muito trabalho para que de fato haja taxas mais baratas ou o mercado de capital vir a investir neste setor''.
Para diminuir os riscos para projetos de multipropriedade, o vice-presidente do Credit Suisse apontou que o produto deve ser bem desenvolvido e planejado; que faça parte de um componente em que tenha hotelaria tradicional; que tenha um operador com track record; além de uma carteira saudável, que significa os proprietários já estarem utilizando e tendo experiências no empreendimento, e continuam pagando. ''Essa é uma carteira madura e que tem valor para o mercado''.