Insegurança nos contratos 'built to suit' – Ricardo Alfonsin Advogados
Insegurança nos contratos 'built to suit'
Fonte: Valor | Por Rodrigo R. Gasparetto
Num primeiro momento, o terreno é adquirido pelo empreendedor/locador conforme solicitação da usuária/locatária. Posteriormente, é edificada a construção utilizando-se de projetos personalizados adequados à s atividades locatária. As construções são realizadas no sistema turn key, pelo qual a edificação é entregue pronta para utilização. O prazo do contrato é calculado de modo que os aluguéis cubram os custos do empreendimento (usualmente de 8 a 15 anos).
Embora ainda não tenha sido tipificado pelo legislador brasileiro, esses contratos – denominado built to suit – em nada ofendem as leis de ordem pública, os bons costumes e os princípios gerais de direito (vide art. 425 do Código Civil).
Dentre as várias particularidades desses contratos, duas trazem maiores preocupações (insegurança jurídica) aos operadores e investidores deste mercado: (i) a que estabelece a renúncia expressa ao direito de a locatária pleitear a revisão dos aluguéis (Art. 19, da Lei n° 8.245/91) e (ii) a que prefixa perdas e danos no valor igual ao número dos aluguéis vincendos em caso de rescisão antecipada (Arts. 413 e 473 do Código Civil).
Como forma de mitigar os riscos e possíveis questionamentos judiciais da estrutura operacional built to suit, ultimamente muitas dessas operações imobiliárias estão sendo realizadas por meio de cláusula arbitral – o que não auxilia na solução da controvérsia, apenas encobre uma discussão que interessa a todos.
Outro expediente utilizado pelos operadores é a estruturação deste tipo de operação por meio da concessão do direito real de superfície (Lei nº 10.257, de 2001). Nele, o proprietário outorga seu terreno, por prazo determinado e mediante o pagamento de um preço estabelecido, afastando assim qualquer problema de questionamento quanto ao valor correto da cláusula penal compensatória no caso de rescisão antecipada. Ademais, não há que se falar em revisão das parcelas, pois o preço é certo e predeterminado no momento da assinatura da escritura pública.
O fato de este tipo de modalidade ter crescido em todo o país traz à tona a necessidade de uma consolidação do tema, garantindo, assim, a segurança jurídica desses contratos. Em outras decisões, o Poder Judiciário tem reconhecido tratar-se de um contrato atípico, e não de uma mera locação – o que faz prevalecer o acordo firmado pelas partes no caso de renúncia da revisional da locação e evidencia que houve uma encomenda específica de um empreendimento (Ag. 790.333-00/4 e Ag. 787.154-00-3 TJ/SP).