Mediação de conflitos coletivos em condomínio - Imobiliária e administradora de condomínios e imóveis FRANCISCO EGITO
Desde os primórdios o homem organiza-se em sociedade na busca do melhor viver, com saúde, segurança e sossego, tripé de valores previstos expressamente no Código Civil na parte de vizinhança. Com o viver majoritariamente nas urbanizações, cada vez mais estas formas de organização social foram se transformando e, em torno da propriedade, seja para moradia ou para trabalho, levaram a humanidade a desenvolver este ente sui generis, característico de urbanizações hiperadensadas denominado Condomínio Edilício.
No condomínio a propriedade é dividida em áreas de convívio comum e áreas privativas de uso exclusivo, que, por sua proximidade, reverberam reciprocamente nas imissões e manifestações do viver em comunidade. Estes proprietários são "sócios" em todas as áreas, e administram suas propriedades. Para tanto, discutem e deliberam as decisões neste coletivo.
A assembleia geral de condôminos é o órgão essencial e mais importante da administração.
Como instância soberana maior de poder, suas deliberações vinculam a todos, ainda que ausentes ou discordantes. Por sua relevância, são exigidos alguns procedimentos formais para convocação, instalação, quóruns deliberativos e validade legal dos atos jurídicos/ decisões tomadas nesta sede. A administração de cada condomínio é promovida por um síndico, e para auxiliá-lo nesta função, pode haver um ou mais subsíndicos, e conselheiros. Embora não obrigatório, é comum e salutar a existência de conselhos diversos, fiscal, consultivo; e outros, por exemplo, de ética, de cultura, de atividades esportivas e lazer, da menor idade, da juventude, etc..
Trata-se da coconstrução da estrutura organizativa democrática representativa. Desta forma emerge no condomínio um sistema organizativo coletivo das comunidades de vizinhança que potencializa o ambiente de convivência e partilhamento do estar no espaço. Quando aparecem conflitos de ideias, interesses e posições em tantos temas potenciais, uma ferramenta salutar para esta lida é a mediação de conflitos, através da promoção da aproximação e diálogo dos envolvidos, nesta instância, coletivamente. O novo Código de Processo Civil trouxe uma revolução potencial nos costumes
de enfrentamento da litigância entre as pessoas, e reverbera para as instâncias coletivas, extrajudicialmente de difícil trato no Judiciário. Preambularmente, define-se conflito como uma expressão de diferenças entre pessoas que acreditam que seus interesses não possam ser satisfeitos simultaneamente. Neste sentido, a maneira como é considerado orienta a reação da resposta individual dada pelos envolvidos. Os conflitos têm conotação negativa (indesejável, disfuncional, enfermidade social) ou positiva (indispensável para a evolução, motor de mudança, gerador de energia criativa e oportunidade de crescimento pessoal).
Muitas vezes, estas situações ocorrem simultaneamente em variadas medidas. É um processo complexo, inter-relacional, que envolve duas ou mais partes com posições antagônicas em relação ao futuro. Resulta da coconstrução de uma situação, com a presença ou ausência de processos agressivos, na qual a disputa é apenas uma etapa. Um diálogo coletivo colaborativo e bem mediado pode trazer inovações genuínas, ideias que se tornarão novas práticas, e até um novo caráter institucional destas comunidades. As novas instituições aceitam que a mudança e a evolução são normais, e é preciso premiar a experimentação, tomada de riscos, mais que punir erros e restringir a criatividade.
Poderão deliberar nas assembleias apenas os condôminos adimplentes, este um critério político- econômico. Todavia, se o objeto de deliberação versar sobre direitos reais dos proprietários, todos, sem exceção, terão direito a participação e voto. Exemplos: sorteio de vagas de garagem, alteração de convenção (normas de convivência), mudança de destino de uso do condomínio, aquisição de áreas, e outras. Para o sucesso da assembleia recomenda-se que se dê em ambiente de congraçamento, favorecendo amigabilidade e agradabilidade, e as discussões devem se dar com urbanidade, e cuidado. Cada pessoa tem individualmente suas características e o seu conjunto também resulta em diferentes nuances, mais ou menos amigável, belicoso, colaborativo, por exemplo.
A convivência em condomínio, de alguma forma é obrigatória. A regra é que nenhum proprietário será excluído do conjunto de propriedades do condomínio; e assim, independentemente do interrelacionamento social da comunidade, terão de compartilhar a propriedade comum. Inexiste no direito brasileiro a figura da exclusão do condômino considerado "antissocial" do condomínio. A mediação recomendada neste tipo de ambiente é a transformativa reflexiva. Os modelos tradicionais focam nas questões, são orientados exclusivamente para a questão colocada no tempo presente, na satisfação e na resolução dos problemas; têm o acordo como finalidade, e a melhora da situação relacional entre as partes, posterior ao processo, é consequência eventual.
Na MTR, por outro lado, como o próprio nome indica, o foco é na transformação da posição dos indivíduos pela mudança da relação em si, quando experimentam um crescimento pela sua revalorização e pelo reconhecimento ao outro. O foco é nas relações, e a mediação é orientada para o futuro, tem o acordo como possibilidade, e está centrada na relação existente entre os mediados. Por ser um procedimento com atuação menos interventiva, recomendado para relações continuadas no tempo, e especialmente pelo envolvimento de questões comunitárias, é adequada quando se pretende trabalhar a relação das pessoas para mais além dos limites da controvérsia, e quando se deseja transformá-la para mais além dos aspectos subjetivos individuais.
A mediação é um processo comunicacional que tem como principais objetivos abrir o diálogo, recuperar a negociação para a coconstrução de uma nova história alternativa que contenha novos contextos de relação, lugar de participação de cada um, e nova descrição do evento, e em que se busca alcançar novas pautas de interação e ação. É vista também como um processo estruturado no qual um terceiro, nominado mediador, apoia as partes em desavença, que escolhem o procedimento voluntariamente, para procurar a aproximação e o diálogo, e obter, amigavelmente, um acordo negociado, ou mesmo para confirmar o impasse de modo definitivo.
Além da co-mediação que seja aplicada por dois mediadores concomitantemente, será de alta valia escolher uma equipe reflexiva, que inclusive seja numerosa o bastante para refletir e se manifestar perante diferentes posições, mesmo que com imparcialidade, porém considerando as realidades diferentes que envolvem as pessoas no conflito. A cultura da postura colaborativa como modelo de comportamento no trato mediativo com os conflitos coletivos, faz emergir o desafio da lida com a diversidade e a interdependência, para acomodação dos interesses individuais e sobremaneira coletivos, múltiplos. O advogado, especialmente aquele que tem o condomínio como cliente, e mesmo o que tem o condômino nesta relação profissional, deverá ter formação também em mediação e postura profissional, condizente a esta possibilidade da mediação dos diálogos.
O que se verifica em conclusão é que no sistema democrático condominial, a potencialização da participação organizada na administração deste cotidiano condiciona o sucesso da comunidade de vizinhança.
Michel Rosenthal Wagner. O autor é Advogado. Consultor sócioambiental em Vizinhança e Mediação Conflitos. Presidente da seccional Pinheiros - Comissão de Direito Imobiliário, Urbanístico e de Vizinhança - Seccional Pinheiros