Um CNPJ por torre do condomínio: vale a pena ter um síndico por prédio?
CNPJ do condomínio. Você sabia que existe a possibilidade de ter mais de um? Os subcondomínios, desde o fim de 2016, podem ter um CNPJ cada.
CNPJ do condomínio. Você sabia que existe a possibilidade de ter mais de um? Os subcondomínios, desde o fim de 2016, podem ter um CNPJ cada, de acordo com as novas regras da Receita Federal. Porém, o síndico deve avaliar se vale a pena separar, além da administração, a contabilidade e o CNPJ. Veja as regras e os pontos importantes sobre o tema.
Mudança das regras do CNPJ do condomínio
A Instrução Normativa RFB nº 1.684, de 29 de dezembro de 2016, alterou a IN RFB nº 1.634/2016 para permitir que cada torre do condomínio tenha um CNPJ, constituindo-se subcondomínios. Veja a nova redação do artigo 4º, alterado pela IN nº 1.684:
II – condomínios edilícios, conceituados nos termos do art. 1.332 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, e os setores condominiais na condição de filiais, desde que estes tenham sido instituídos por convenção de condomínio.
Vê-se que o único requisito para que o CNPJ do condomínio seja individualizado é que as torres (setores condominiais) tenham sido instituídas pela convenção de condomínio. Isso é muito comum em condomínios mistos, que possuem mais de um edifício e que já nascem com a previsão de divisão de subcondomínios.
Vantagens e desvantagens de separar as torres em subcondomínios
O síndico do condomínio deverá avaliar se é vantajoso separar as torres dos subcondomínios. Como dito anteriormente, não se cria, de fato, uma pessoa jurídica. Não há uma separação completa entre os edifícios, mas já é comum que se exista administração individualizada, com um síndico por torre. Administrar os interesses de cada prédio pode ser mais fácil do que gerir todas as necessidades das torres.
Vantagens dos subcondomínios
A maior vantagem da separação das torres em subcondomínios é atender melhor às necessidades dos condôminos de cada edifício. Uma maior representatividade é importante para estabelecer regras mais individualizadas. Em um condomínio misto com duas torres, por exemplo, sendo uma com mais comércio, é interessante ter um síndico que se atente para as necessidades desse grupo.
O trânsito de pessoas nas áreas residenciais é bastante rígido. Porém, as regras de acesso a escritórios e lojas pode ser mais flexível e estimulado.
E vale destacar: ainda que haja essa individualização, com uma administração voltada para a realidade de cada torre, existem interesses comuns ao complexo e que podem ser mantidos.
Por fim, da mesma forma que se atende aos interesses específicos, a separação em subcondomínios pode trazer mais organização administrativa e financeira para o síndico.
Cada subcondomínio, quando há a separação em CNPJ, pode ter um síndico. Porém, quando tomamos a situação global, vemos que existe um único síndico de todo o complexo e vários síndicos individualizados das torres. Isso pode ser bastante problemático na administração do condomínio geral.
Nas demandas específicas de cada subcondomínio, o síndico dele poderá administrar conforme suas necessidades. Entretanto, há pontos que se comunicam com o condomínio geral. O síndico, portanto, deverá se submeter à única pessoa que tem uma visão global do todo, que é o síndico geral. Essa "hierarquia" pode causar demora na resolução de problemas, além de conflitos.
A descentralização pode causar, por exemplo, que cada síndico contrate uma administradora diferente ou adote modelos de gestão diferentes. Isso pode descaracterizar o condomínio geral.
O CNPJ do condomínio tem novas possibilidades com as regras recentes da Receita Federal. Os subcondomínios podem ser instaurados com previsão na convenção, e o síndico deve avaliar se é interessante a modificação.