Desapropriação com parceria público-privada e a Avaliação Imobiliária
A fase executória da Desapropriação pode ser realizada por uma instituição contratada. A execução da desapropriação é diferente da declaração de utilidade pública. O Estado é responsável pela declaração e as demais entidades autorizadas por ele executam a desapropriação. Contudo, é o Estado que tem o poder de desapropriação.
Assim, as parcerias público-privadas executam a expropriação, compartilhando riscos, pois os empreendimentos expropriados devem ser confiados aos parceiros privados.
Quer entender como funciona a desapropriação por meio de parceria público-privada? Neste blogpost, vamos explicar.
Parceria público-privada e prazos para desapropriações
As dificuldades operacionais pelos quais o setor público passa pode dificultar a execução das desapropriação nos prazos. Sendo que cumprir as datas estipuladas para o início e o fim das obras é muito importante para que o expropriador alcance suas metas. A implementação de grandes projetos de infraestrutura impactam na ampliação de outros que fazem com que o país possa avançar em seu desenvolvimento.
O cumprimento dos prazos esperados pelo Poder Público para implantação do projeto justifica a cessão da obrigação de realizar a desapropriação para os parceiros ou concessionários.
As parcerias além de cumprirem com os prazos proporcionam a eficiente condução dos projetos e a alocação dos direitos dos expropriados.
Desapropriação com parceria público-privada e avaliação
A parceria privada proporciona o investimento necessário para que as desapropriações aconteçam no prazo necessário, e os benefícios sociais que a infraestrutura proporciona à sociedade alcancem o seu objetivo.
Os empreendimentos necessários ao Poder Público são entregues pelo parceiro privado, que realiza e arca com os custos da desapropriação. O que facilita o pagamento ao expropriado. Segundo determina a Constituição Federal que a prévia e justa indenização em dinheiro ao particular é um ressarcimento devido à perda da propriedade e poderá ser paga em dinheiro ou por títulos da dívida pública.
Para que a propriedade seja valorada justamente e o expropriado seja capaz de adquirir outro bem com equivalência àquele que possuía, bem como para que o expropriador também não tenha nenhum prejuízo, a Avaliação Imobiliária é muito importante. As avaliações devem apresentar como resultados os valores que possam ser adotados, considerando valor de mercado, valor econômico, custo de reedição, custo de reprodução etc.
A Avaliação Imobiliária analisará todos os aspectos inerentes ao imóvel, como benfeitorias, são avaliadas alterações de vocação, forma, uso, acessibilidade, ocupação, aproveitamento etc.
Quando a desapropriação for parcial (apenas parte do bem é expropriado) o avaliador utilizará critérios que mensurem prejuízos, a fim de recompor o patrimônio do expropriado, considerando eventual depreciação da parte remanescente. Também podem ser usados os seguintes critérios:
calcular a diferença entre os valores do bem na sua condição original e no resultado do ato de desapropriação, devendo ser considerada a mesma data de referência como, antes e depois;
usar o valor unitário médio do imóvel primitivo à área desapropriada. Esse é um critério para determinar o valor do terreno ou da terra nua apenas, as benfeitorias são valoradas à parte;
valorar a parte do bem atingida pela expropriação e eventuais reflexos na parte remanescente, considerando:
– se houver desvalorização devido à desapropriação da parte que remanescer, o valor deverá ser apresentado com justificativa;
– quando ocorrer das benfeitorias serem atingidas, deve constar indenização relacionada ao custo das obras de adaptação da parte remanescente, provável desvalia ocasionada por qualquer outra perda ou dano, em situações em que a desocupação temporária se fizer necessária para que os serviços sejam realizados;
– quando o remanescente do imóvel for considerado inviável devido ao esvaziamento do seu conteúdo econômico, há necessidade de explicá-las. Assim, o profissional que estiver realizando a avaliação imobiliária pode sugerir a desapropriação total.
Por isso, o Laudo de Avaliação Imobiliária, estudos e localizações são fundamentais. O laudo dará o subsídio necessário para o pagamento justo ao expropriado. A parceria público-privada dará agilidade ao pagamento.
Entre em contato conosco para saber como a Avaliação Imobiliária pode ajudar você nas Desapropriações.