Locação: retomada do imóvel pelo proprietário | Notícias | Tribuna do Paraná
por Daphnis Citti De Lauro, Redação
Praticamente todos os contratos de locação residencial têm o prazo de trinta meses.
Isso porque, de acordo com o artigo 46 da lei de locação de imóveis urbanos (n.º 8.245/91), "Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso".
E, se tiver prazo menor que trinta meses, o locador somente poderá retomar o imóvel nos casos previstos no artigo 47, dentre os quais podemos citar: por mútuo acordo, infração legal ou contratual, falta de pagamento do aluguel e encargos, reparos urgentes determinados pelo Poder Público, extinção do contrato de trabalho, para uso próprio etc.
Ocorre que, na prática, muitas pessoas desejam alugar imóvel residencial por prazo menor, não interessando aos inquilinos o contrato de trinta meses.
Para que o proprietário não fique atrelado às hipóteses do artigo 47 e ao mesmo tempo satisfaça a pretensão do inquilino, é costume incluir uma cláusula prevendo a possibilidade do inquilino desocupar o imóvel antes do término do prazo, sem pagar multa por isso.
Atenderá o inquilino que, muitas vezes, pretende alugar somente por um ano, e também o proprietário, que não se verá obrigado a sujeitar-se à regra prevista na lei de 1991, elaborada para atender dificuldades daquela época e que não atende de forma adequada as necessidades da vida atual.
Importante esclarecer que o inquilino sempre pode desocupar o imóvel antes do término do prazo contratual. Se não houver a previsão acima, deverá ele pagar a multa contratual proporcional ao tempo, previsto no contrato, que faltar.
O mencionado artigo prevê a nulidade de pleno direito das cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da Lei. E qualquer cláusula no sentido de obrigar o inquilino a desocupar o imóvel antes do término do contrato, sem dúvida alguma se insere entre os objetivos primordiais da Lei, mais precisamente o seu artigo 4.º: "Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no artigo 924 do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada".
O artigo 924 era do Código Civil revogado, e estava inserido no Capítulo VII, que tratava da cláusula penal. Previa ele que "quando se cumprir em parte a obrigação, poderá o juiz reduzir proporcionalmente a pena estipulada para o caso de mora ou inadimplemento".
O novo Código Civil (Lei 10.406 de 10 de janeiro de 2002), trata da proporcionalidade da cláusula penal, no artigo 413: "A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio".
Daphnis Citti de Lauro é advogado, autor do livro "Condomínio: Conheça Seus Problemas". dclauro@aasp.org.br e www.dclauro.com.br