Nos contratos de locação, temos dois cenários: as locações residenciais e as locações comerciais. Ambas são regidas por lei especial, a lei de locações, e subsidiariamente pelas regras de direito contratual do Código Civil. Vamos falar, neste artigo, em especial, dos contratos de locação de imóvel para fins comerciais, como o aluguel de um imóvel para o funcionamento de uma loja ou de um restaurante.
Salvo situações em que realmente o contrato deva ser extinto, finalizado de imediato, por força alheia à vontade das partes, se as obrigações contratuais, apesar do impacto da crise, ainda permanecem exigíveis (principalmente, se o uso do imóvel ainda subsiste e ou subsistirá após a quarentena), a alternativa que a lei nos dá é a aplicação da "teoria da imprevisão" (do direito romano rebus sic stantibus), atrelada ao princípio que veda a onerosidade excessiva para apenas um dos contratantes (artigos 317 e 478 do Código Civil). Em resumo, a lei prevê é a revisão das obrigações contratuais, em virtude da aplicação destes institutos jurídicos.
Sempre que um fator imprevisível para as partes e externo ao contrato tornar a obrigação contratual de apenas uma delas excessivamente onerosa, permite-se que a parte prejudicada solicite a resolução do contrato e ou a revisão das obrigações contratuais, em virtude da alteração drástica que o novo cenário trouxe.
Trata-se da aplicação máxima da cooperação contratual, proveniente do princípio da boa fé objetiva contratual (art. 422 do Código Civil). É mesmo uma conduta eticamente exigível, baseada na solidariedade. Assim, devemos agir em busca de evitar maiores conflitos, com acordos e soluções negociadas do tipo "ganha ganha", para que o proprietário continue tendo alguma receita e, no futuro, mantenha um parceiro pagando o aluguel assim que a crise passar, e de outro lado, o inquilino possa manter o seu negócio, manter empregos e fazer esse ciclo se manter vivo para logo mais!
O ideal é que as partes do contrato negociem e celebrem um aditivo contratual com regras claras e objetivas sobre as mudanças que pretendem implantar, para que o contrato encontre o equilíbrio necessário neste momento.
Sobre estes aspectos, aguardamos ainda a aprovação do Projeto de Lei do senador Anastasia, que cria o Regime Jurídico Transitório e Emergencial sobre as relações de direito privado, o que evitará despejos imediatos, protegendo o inquilino, mas também suspenderá a aquisição por usucapião nesse cenário.