» 1ª VRP|SP: Registro de Imóveis – Escritura de Compra e Venda com cláusula resolutiva expressa – Contrato condicional e depende do pagamento das parcelas do preço – Averbação da cláusula resolutiva, com a indicação dos valores e prazos da condição – Publicização para conhecimento de terceiros – Dúvida improcedente. Blog do 26
9 de janeiro de 2018 | Por: Blog do 26
Processo nº: 000.04.083774-2
Cuida-se de procedimento administrativo de dúvida registral, suscitada nos termos do art. 198, da Lei de Registros Públicos, pelo Oficial do 4° Registro de Imóveis da Capital em face de Claudia Yumie Kubota Gongora. Destacou que foi apresentado para registro escritura pública de compra e venda tendo por objeto o imóvel matriculado sob o n° 67.830. Contudo não foi recebido por ter sido convencionada Cláusula Resolutiva Expressa, cuja validade foi negada em decisão da 1ª VRP. Juntou documentos e pugnou pelo processamento.
O Ministério Público se manifestou pela procedência da dúvida.
Cuida-se de DÚVIDA suscitada pela Oficiala do 4º SRI, que obstou o ingresso de escritura pública de VENDA E COMPRA com cláusula resolutiva expressa, calcada no disposto do art. 472 do Código Civil, em razão da existência de precedente neste sentido, que não reconheceu a registrabilidade de tal instrumento.
Inicialmente é de se destacar a inoperância da IMPUGNAÇÃO promovida pelo Oficial do Tabelionato de Notas, conquanto não dotado de incumbência LEGAL ou autorização regulamentar que o permita, a produção de DEFESA em dúvida administrativa. As diligências que lhe foram franqueadas se limitam ao encaminhamento de seus escritos e notas, bem como a adoção de medidas ordinárias para seu implemento prático. Estas condutas foram esmiuçadas pela E. Corregedoria Geral da Justiça, junto às Normas de Serviço, com o desempenho necessário e próprio, tipificador de mero "assessoramento sobre o ATO NOTARIAL a ser realizado" (Normas da E.C.G.J. – Cap. XIV, Seção art. 1º, letra "f").
As restrições funcionais inibem que o Tabelionato ou seu Oficial produza DEFESA em nome ou representando o interessado, sob pena de desvirtuamento de suas funções e/ou de agressão ao estatuto da O.A.B. (Lei 8.906/94 – art. 1°. – São atividades privativas de advocacia: I. – a postulação em qualquer órgão do Poder Judiciário … II. – as atividades de consultoria, assessoria e direção jurídica).
Entretanto, em que pese o descaminho, o presente procedimento de dúvida, mesmo desprovido de impugnação, exige o seu julgamento, mormente frente a manifestação ministerial.
Portanto, feito este saneamento procedimental, é de se observar que o título causal, acostado aos autos por sua via original, assinala, além da necessária descrição do bem e qualificação completa das partes envolvidas, o VALOR DA TRANSAÇÃO e a forma escalonada e parcelada como este deve ser quitado. A cláusula "9ª" do instrumento encerra uma condição resolutiva, que se expressa pelo desfazimento da transferência em caso de inadimplência.
Portanto, a ESCRITURA PÚBLICA de venda e compra encerra uma transação para "pagamento futuro", que no entender do suscitante seria um negócio ou uma compra e venda condicionada.
A questão colocada e discutida nos autos, foi motivada pelos efeitos da decisão proferida no processo 000.03.139119-2, na qual foi reconhecido e proclamado o entendimento que o contrato de venda e compra dotado de cláusula RESOLUTIVA EXPRESSA expressaria o sentido de mero "compromisso particular de compra e venda". O teor da decisão em comento merece transcrição:
O suscitado alienou o imóvel descrito e caracterizado na matrícula n° 74.799/13°SRI a Joaquim Mario Sequeira Mello, sendo que o registro "8", lançado no corpo do assento registral não faz referência a cláusula "resolutiva expressa" prevista no título causal. Sustentando que se trata de disposição que deve compor a informação registral, o suscitado, invocando o percurso procedimental previsto no art. 198, da Lei de Registros Públicos, requereu a suscitação de dúvida, que restou formulada e formalizada, posto ter entendido o Oficial Registrador, que tais disposições contratuais, não compõe conteúdo próprio e típico de DIREITO REAL, refugindo, destarte, à órbita de controle e de publicização da via registral.
Em sua impugnação o suscitado sustenta o REGISTRO de tais disposições contratuais, posto que em seu entender ostentam natureza de "condição", havendo expressa autorização estampada no item "29", do art. 167 da Lei de Registros Públicos.
O Ministério Público, em fundamentado parecer, se posicionou neste mesmo sentido, destacando que se trata de CONTRATO DE COMPRA E VENDA CONDICIONAL, de forma que deve conquistar acesso, não só em função do trespasse imobiliário, mas também em atenção às "condições" contratuais, entre elas as disposições que estabelecem as formas de resolução.
O título causal, acostado aos autos por sua via original, assinala, além da necessária descrição do bem e qualificação completa das partes envolvidas, o VALOR DA TRANSAÇÃO e a forma escalonada e parcelada como este deve ser quitado. A cláusula "4ª" do instrumento encerra uma condição resolutiva, que se expressa pelo desfazimento da transferência em caso de inadimplência.
Em que pese as posições em contrário lançadas nos autos, correto foi o entendimento do REGISTRADOR.
Assinale-se que os pactos bilaterais de compra e venda envolvem necessariamente contraprestações opostas que se encerram e esgotam com o justo e correto cumprimento das obrigações envolvidas. O comprador quita o preço e o vendedor outorga e transfere o domínio, obrigações que se anulam, aperfeiçoando os efeitos do contrato.
Assim, compra e venda pura e simples sempre envolve o PAGAMENTO integral do valor ou do preço, como o exige o art. 481, do Código Civil. Se o preço, ao reverso, vier estampado em parcelas, a natureza do contrato se transmuda, passando a ostentar a condição de PROMESSA DE VENDA E COMPRA.
Não há outra alternativa, que permita RESERVAR O DOMÍNIO – ou domínio resolúvel, em face de uma COMPRA E VENDA, a não ser como ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA, que não é o caso dos autos ou do título causa em exame.
Portanto, não sendo alienação fiduciária, o registrador somente poderia tomar o contrato por suas formas usuais. A leitura feita conduziu o OFICIAL a concluir que o pacto envolvia COMPRA E VENDA PURA, razão pela qual houve o registro, sem as anotações que seriam incompatíveis com esta forma contratual.
Equivoca-se o suscitante ao afirmar que se trata de contrato condicional, conquanto as condições suspensivas e resolutivas encerram condições acidentais e não essenciais.
No caso a cláusula resolutiva, mesmo tendo sido desenhada de forma incompleta e precária (na medida em que não soluciona a questão de eventual pagamento parcial e a forma de devolução do preço pago ou se este deve ser considerado como "perdas e danos"), deixa claro que o efeito pretendido seria o de estabelecer uma forma de RESERVA DE DOMÍNIO, pois o inadimplemento tornaria "desfeita a veda" de "pleno direito".
O CONTRATO DE COMPRA E VENDA CONDICIONAL, não encerra um contrato para pagamento futuro. Conforme nos ensina o prof. Silvio Venosa, em sua primorosa obra sobre o Código Civil, as cláusulas que estabelecem CONDIÇÃO, compõe elementos acidentais dos negócios jurídicos. O art. 125 do novo Estatuto Civil (art. 118 do Código superado), bem indica que as "condições" do contrato, podem ser suspensivas ou resolutivas. As primeiras impedindo os efeitos do pacto enquanto não implementadas as condições e as segundas, encerrando os efeitos do contrato, caso venha a ocorrer. "No caso da condição resolutiva, dá-se de plano, desde logo, a aquisição do direito. A situação é inversa à condição suspensiva. O implemento da condição resolutiva" resolve "o direito em questão, isto é, faz cessar seus efeitos, extingue-se".
Não se trata, portanto, de contrato condicional, posto que a pseuda condição estaria lastreada em disposição essencial e não acidental, como seria o caso, de um negócio imobiliário condicionado à aprovação de uma OBRA, a uma mudança do zoneamento, a uma verificação no solo, etc. O próprio preço que é a contraprestação OBRIGATÓRIA do contrato de compra e venda, não pode atuar como condição do mesmo contrato.
A decisão paradigma e ora reproduzida está a merecer melhores e mais completos esclarecimentos, para aplacar as dúvidas e incertezas que o debate encerra.
Com este propósito é de se sublinhar que o art. 474, do Código Civil, que prevê a CLAUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA, não estabelece restrição, limitação ou indicação capaz de impedir a sua aplicação e inserção em todos os tipos e formas de "contrato de compra e venda", quer envolvam móveis ou imóveis. A nova doutrina produzida a partir da edição do Estatuto Civil também se pronunciou neste sentido, destacando e apresentando um retrato genérico, proclamando que o emprego da "cláusula resolutiva expressa", não permite qualquer consideração ou interpretação restritiva. Todas as abalizadas vozes produziram um certo consenso, no sentido de que a ausência de previsão do instituto do "pacto comissório", não inviabilizou a sua adoção, sob a forma de cláusula resolutiva.
Neste sentido se pronunciou o estudioso Registrador, Ademar Fioranelli, quando abordou especificamente a questão do pacto comissório, destacando que encerra uma "modalidade de clausula resolutiva expressa. Não subentendida no contrato com pagamento a prestação, deve ser declarada de forma explícita e contundente, sem o que a compra e venda será pura, sem possibilidade de resolução, obedecendo-se às regras comuns no campo estritamente obrigacional" (in Direito Registral – IRIB – SAFE – pág. 489).
Outrossim, é de se observar que nosso ordenamento jurídico assegura e resguarda o direito à LIBERDADE em toda sua pureza e extensão, sendo o atributo de maior tutela no sistema constitucional, cedendo lugar de primazia apenas para a garantia à VIDA. A "liberdade de contratação", que é uma das formas estruturais das "liberdades gerais", encontra fundamento de validade neste principio enunciado no art. 5° da norma fundamental (o ORDENAMENTO JURÍDICO pátrio, insculpido sob a forma de ESTADO DEMOCRÁTICO DE DIREITO, consagrou e reverenciou o pleno PRINCÍPIO DA LIBERDADE, que afeta todos os setores e segmentos, mormente da INICIATIVA PRIVADA, conferindo liberdade total para contratar, desde que atendidos os requisitos mínimos de VALIDADE do ato ou do negócio, tal como previsto no art. 104, do CC, de forma que sendo lícito o objeto e capazes seus agentes, todo e qualquer CONTRATO pode ser validamente firmado, respeitada as formas prescritas. O ESTADO somente se imiscui em tal desiderato, nos casos em que venha a reconhecer o desequilíbrio da relação contratual, dando tutela, para os mais desprotegidos, como o são os empregados em face dos empregadores, os consumidores em face dos produtores, os idosos de uma forma geral, etc. Afora estas situações de reconhecido DESNÍVEL, a LIBERDADE de contratar é plena, e os protótipos apresentados pelo Estatuto Civil, não tem poder limitador).
Mesmo frente a todo este caráter permissivo, que alarga os conceitos e agiganta a aplicação das regras do direito civil, é de se considerar, de outro lado, que a essência de todo e qualquer CONTRATO, não é revelado por sua 'forma', mas por seu exato conteúdo, que consubstancia o sentido das VONTADES envolvidas. O art. 112 do atual estatuto civil e o art. 85 do codex superado, sublinham, com a autoridade de PRINCÍPIO DE DIREITO, que nos negócios jurídicos "se atenderá mais à intenção nelas consubstanciada do que ao sentido literal da linguagem".
Este enunciado estrutural exige a perquirição sobre a exata intenção manifestada nos contratos, que deve prevalecer sobre as formas.
Assim considerando, é de se ponderar que a essência das VONTADES pode conduzir os pactos de COMPRA E VENDA a dois protótipos básicos. O contrato pode ser concluído no ATO da negociação ou vincular o seu aperfeiçoamento à observância de obrigações futuras.
Tratando-se de disposições sobre o "preço" ou sobre pagamento, os CONTRATOS podem ser "à vista", e neste caso são considerados como compra e venda pura, ou "à prazo certo", e nesta hipótese serão condicionais.
No caso sub examine, o objeto do estudo envolve CONTRATO CONDICIONADO a pagamento FUTURO, de forma que sendo "contrato condicional", que ainda não se aperfeiçoou, pois depende do pagamento de parcelas, lícito é considerar que o PACTO não se concretizou por inteiro. Se há "condição" a ser implementada, não há conclusão do negócio, o que equivale a dizer que não há a compra e venda pura ou concluída.
Não há lógica em se atribuir a um "contrato condicional", ainda não cumprido, a produção de todos os seus efeitos peculiares e próprios. Todas as "cláusulas condicionais" impedem que o contrato produza plenos efeitos (no sentido do atingimento de seu resultado final), quer sejam disposições de caráter suspensivo, quer tenham índole resolutiva.
Na prática temos negócios "à prazo" vinculados a títulos de crédito, que se dotados de efeito pro soluto, resolvem por completo a contratação, gerando uma "compra e venda" perfeita e acabada, remanescendo apenas um direito ao CRÉDITO representado pelos TÍTULOS. De outro lado, em se tratando de negócio "à prazo" vinculado a títulos de crédito dotados de efeitos pro solvendo, os efeitos do negócio ficam na dependência da conclusão do pagamento.
Portanto, não nos filiamos à opinião do ilustre prof. Serpa Lopes, que afirma que o contrato dotado de cláusula resolutiva, opera efeitos integrais e imediatos, ao prelecionar que "o ato sob condição resolutiva surge completo; a transcrição do mesmo não possui um caráter puramente assecuratório, mas opera com efeito constitutivo, por que assim autoriza a natureza do título, que lhe serve de fundamento". Compartilhamos do entendimento de que a cláusula resolutiva opera plenos efeitos, nos termos do art. 472, mas não o contrato em si, que depende do implemento da condição.
Na compra e venda de móvel, o negócio se opera com a tradição e a resolução do contrato obriga à devolução da coisa. A situação dos contratos de compra e venda de IMÓVEIS envolve um universo diverso e efeitos mais abrangentes. Os efeitos do trespasse imobiliário atingem terceiros, pois dotados de repercussão erga omnes.
Assim, os "contratos condicionais" não podem ser negócios concluídos, de forma que terceiros devem ser adequadamente informados a respeito desta situação jurídica inacabada ou pendente.
O padrão legal para os negócios feitos "a prazo" é o COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA ou a PROMESSA DE COMPRA E VENDA, que pode contemplar todo e qualquer imóvel, loteado ou não loteado, terreno ou imóvel edificado (art. 167, inciso I, itens "6", "9" e "18" da Lei de Registros Públicos).
De outro lado, a Lei 9.514/97, com muito esforço de abstração, criou a figura jurídica da ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA imobiliária, que permite a venda "à prazo" ficando o vendedor (fiduciário), com a garantia de recuperar o bem no caso de inadimplemento do comprador (fiduciante).
No compromisso ou promessa de venda e compra o REGISTRO se cinge ao DIREITO decorrente do contrato, que conferirá ao comprador a titularidade caso quite o valor. Neste caso o trespasse depende de um novo CONTRATO (exigência que o Direito Positivo deveria abolir).
Nestes casos, eventual constrição judicial ou administrativa incide sobre os "diretos" decorrentes do compromisso, de forma que a conseqüente arrematação, também não pode ultrapassar esta limitação que afeta a penhora (apenas sobre direitos e não sobre o domínio).
Também no caso de alienação fiduciária, a eventual penhora sobre bens ou direito do comprador, pode atingir seus "direitos" e não o domínio.
Estas duas situações não geram maiores conflitos e se ajustam à natureza do direito de PROPRIEDADE, que não possui uma restrita natureza BILATERAL.
Em se tratando de contrato de venda com cláusula resolutiva, caso este, ao reverso do que indica a sua disposição CONDICIONAL, for admitido como "perfeito e acabado", produzindo efeitos integrais com trespasse do da propriedade, eventual constrição incidiria sobre a domínio, autorizando a arrematação deste, inabilitando a resolução posterior.
A situação se complicaria ainda mais, se aventarmos a hipótese do comprador do imóvel clausulado, aliena-lo a terceiro que vier a perder a propriedade em razão de execução judicial ou administrativa.
Nestes casos não haveria solução plausível para os direitos envolvidos, o que revela o desacerto da premissa interpretativa (transferência do domínio).
Estes exercícios práticos revelam a LÓGICA da situação, que inadmite que um contrato CONDICIONAL seja considerado perfeito e acabado, determinando a transmissão do domínio, principalmente porque o sistema concebe, sem restrições, modalidades contratuais que se ajustam à VONTADE em questão, permitindo a venda à prazo, sem a conquista do domínio (promessa de venda e compra), ou com a obtenção deste (alienação fiduciária).
Em conclusão, temos que o CONTRATO DE COMPRA E VENDA dotado de CLAUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA, não permite o REGISTRO traslativo do DOMÍNIO. Contudo, respeitando-se o princípio da irrelevância das formas (art. 112, CC), o contrato pode ser registrado como "contrato condicional" (item 29), com a anotação expressa desta peculiaridade e precisa menção aos termos, valores e prazos da cláusula resolutiva. Assim, o registro da Escritura Pública somente pode ser feito com a menção de que se trata de compra e venda condicional e não concluída.
A menção à cláusula resolutiva deve compor AVERBAÇÃO subseqüente ao registro, com a indicação precisa dos valores e prazos da condição. Mesmo não integrando o rol ou o elenco do art. 167, II, da Lei de Registros Públicos, tal averbação se mostra viável para melhor revelar o direito em questão, dotando a matrícula da indispensável visibilidade e transparência.
A inserção da clausula resolutiva no corpo ou no contexto do REGISTRO do contrato, dificulta o entendimento e o controle de seus efeitos.
O cancelamento da "averbação" da cláusula e a transmudação do negócio jurídico de 'condicional' em 'puro' e concluído, deve ser feito por nova averbação frente a comprovação da quitação.
Assim, em conclusão, o contrato com resolução por inadimplemento comporta registro, com disposição apta a patentear que não se trata de pacto inteiramente consumado e aperfeiçoado, para que terceiros sejam melhor esclarecidos sobre esta limitação e para que eventuais penhoras e arrematações não operem efeitos sobre o domínio, mas sim sobre o direito decorrente.
Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE A DÚVIDA, para determinar o registro do CONTRATO DE COMPRA E VENDA com cláusula RESOLUTIVA EXPRESSA, que deverá estampar que se trata de contrato CONDICIONAL e dependente do pagamento das parcelas do preço. A cláusula deverá compor averbação indicativa de todas as suas condições temporais e materiais (tempo e valores). Cumpra-se o disposto no art. 203 da LRP.