Boa gestão dos elevadores evita custos extras e dores de cabeça
Não são poucas as vezes que nos deparamos com condomínios que têm como um dos principais gargalos a questão da prestação de serviço das empresas de elevadores. As dúvidas são das mais variadas e também há muito desconhecimento do que deve ser observado nos contratos. Pensando nisso, a 3A Consultoria Predial reforça pontos que ajudam a entender o que pode trazer desgastes aos elevadores, o que deve ser exigido em relação às manutenções preventivas e quem é o responsável caso haja problemas com o equipamento, entre outros aspectos.
Os elevadores costumam apresentar problemas quando há uso demasiado, já que é uma máquina e tem vida útil determinada de acordo com sua utilização. É exatamente por isso que é preciso fazer ajustes e acertos mês a mês. De forma geral, essa manutenção preventiva deve contar com uma revisão, ajustes gerais e lubrificações, o que vai evitar problemas como paradas repentinas, aberturas de portas inesperadas e trepidações ao subir e descer.
Toda a parte da prestação do serviço de manutenção tem que ser bem amarrada em contrato entre condomínio e prestadora de serviço. Isso também colocará a empresa prestadora do serviço como responsável de problemas que possam aparecer, sem custo extra para o condomínio. Importante alertar ainda que neste contrato deve haver previsão de possíveis peças a serem trocadas e um bom seguro para dar garantias ao condomínio.
O morador também tem que entender que ele é parte importante de todo o processo de serviço que é prestado ao condomínio em que mora. Por isso, ele tem a obrigação de fiscalizar questões do contrato e se as manutenções estão em dia e feitas como acordadas com a prestadora do serviço.
Uma das formas de fiscalização que o morador pode fazer é sempre atentar para a existência do documento RIA (Relatório de Inspeção Anual). É um documento previsto pela legislação e deve ser emitido eletronicamente. É o RIA que especifica a qualidade e saúde da máquina vistoriada. Este documento só pode ser emitido por empresas credenciadas no Contru.
Atenção no contrato – A 3A Consultoria Predial também tem o cuidado de alertar os condomínios para algumas incoerências nos contratos de prestação de serviços para elevadores. Há cláusulas que precisam ser avaliadas e que, muitas vezes, são abusivas.
Duas cláusulas que costumam fazer parte de contratos de prestação de serviços para condomínios que não devem ser aceitas:
Renovação-Automática — É aquela que prevê a renovação automática por igual período, se o condomínio não notificar antecipadamente (em geral 30 dias antes) seu desejo de rescindir o contrato. O problema da renovação automática é que, se por algum descuido, a notificação não for enviada a tempo, mesmo que o condomínio queira rescindir o contrato, ele será renovado automaticamente pelo período do anterior, em geral de 12 ou 24 meses.
Nesse caso, o condomínio terá que manter a empresa ou pagar multa pela rescisão. Assim, é muito mais simples que na cláusula da vigência do contrato, conste apenas que o período é de 12 ou 24 meses. No término do prazo, se não for assinado outro, o existente continuará em vigor por tempo indeterminado. Ao contrário do que muitos pensam, as partes não ficarão sem contrato. Ele continuará em vigor com todas as suas cláusulas, exceto com relação ao prazo e poderá ser rescindido, mediante notificação com a antecedência nele prevista, de preferência de 30 dias. Como o contrato de prestação de serviço pode ser ajustado desde o início, sem prazo certo, de acordo com o artigo 599, do Código Civil, nada impede que o ajuste inicialmente fique valendo por período indeterminado.
Multa-Compensatória — É aquela que prevê, no caso de rescisão imotivada por parte do condomínio, uma multa compensatória elevadíssima, chegando a 50% das parcelas restantes para o término do prazo contratual. Dependendo do tipo de prestação de serviço, é razoável multa equivalente a um mês ou a 10% sobre as parcelas vencidas.
Nesse caso, síndico algum deve assinar contratos com multa elevada no caso de rescisão. O Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/1990), na seção II, sob o título "cláusulas abusivas�, prevê a nulidade de cláusulas contratuais, entre outras, que "estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou seja, incompatíveis com a boa fé ou a equidade� (art. 51, IV).
Um funcionário de uma empresa de manutenção de elevadores pode justificar a existência da multa de 50% das parcelas restantes, argumentando que se trata de uma defesa, no caso de um condomínio rescindir o contrato que inclui peças, logo após a troca. Mas nem isso justifica. O Código Civil tem cláusula expressa a respeito: "Se, porém, dada a natureza do contrato, uma das partes houver feito investimentos consideráveis para a sua execução, a denúncia unilateral só produzirá efeito depois de transcorrido prazo compatível com a natureza e o vulto dos investimentos� (art. 473, § único).