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TERÇA-FEIRA, 16 DE JULHO DE 2019 - 11:54 (horário de Brasília)
CSM/SP: Registro de Imóveis – Alienação fiduciária em garantia – Ausência de prova da publicação do edital dos leilões no local da situação do imóvel – Leilão realizado em local diverso daquela em que situado o imóvel, sem previsão legal ou contratual – Registro inviável – Recurso não provido.
Postado em 16 de agosto de 2018 às 17:18.
Apelação nº 1007423-92.2017.8.26.0100
Número: 1007423-92.2017.8.26.0100
Registro: 2018.0000562683
Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação nº 1007423-92.2017.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são partes são apelantes BANESTES S/A – BANCO DO ESTADO DO ESPÍRITO SANTO e ALBERTO LUIZ DE OLIVEIRA, é apelado 14º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.
ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso e mantiveram a recusa do registro do título, v.u.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.
Apelantes: Banestes S/A – Banco do Estado do Espírito Santo e Alberto Luiz de Oliveira
VOTO Nº 37.314
Trata-se de apelação interposta por Banestes S/A – Banco do Estado do Espírito Santo e Alberto Luiz de Oliveira contra r. sentença que julgou procedente a dúvida inversa e manteve a negativa do registro de instrumento particular de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia, celebrado entre os apelantes, relativo aos imóveis objeto das matrículas nºs 39.015 e 39.016 do 14º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo.
A recusa do registro decorreu do fato de que os imóveis foram objeto de anterior contrato de alienação fiduciária em garantia em que houve a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, Banestes S/A – Banco do Estado do Espírito Santo, que após promoveu leilões, sem licitantes, em comarca diversa daquela em situados os bens.
Os apelantes alegam, em suma, que não há previsão contratual para a realização dos leilões no local de situação dos imóveis e que essa obrigação não decorre da legislação que regulamenta a alienação fidicuária. Aduzem que o credor e o devedor fiduciante têm suas sedes em Vitória, Espírito Santo, e que os editais dos leilões foram publicados naquela Comarca e na Comarca da situação do imóvel, em conformidade com o previsto em contrato e para evitar alegação de desconhecimento pelo devedor. Afirmam que os leilões foram realizados na comarca das sedes do credor e do devedor e que em razão da ausência de licitantes foi movida ação de imissão de posse, julgada procedente por r. sentença que foi mantida pelo Eg. Tribunal de Justiça de São Paulo, com posterior venda dos imóveis ao apelante Alberto Luiz de Oliveira. Asseveram que em razão da consolidação da propriedade deram quitação do débito em favor do devedor. Requereram a reforma da r. sentença para que a dúvida seja julgada improcedente (fls. 287/295)
A douta Procuradoria Geral de Justiça opina pelo não provimento do recurso (fls. 330/333)
As certidões das matrículas de fls. 25/34 e 158/168 demonstram que o apelante Banestes S/A – Banco do Estado do Espírito Santo recebeu em alienação fiduciária em garantia, contratada com "Taura Trading Ltda.", os imóveis objeto das matrículas nºs 39.015 e 39.016 do 14º Registro de Imóveis de São Paulo e que em razão do não pagamento do débito pelo devedor fiduciante teve a propriedade desses bens consolidada em seu favor.
Referidos imóveis consistem no apartamento 93 do 9º andar do Edifício Navarra (Matrícula nº 39.015) e em vaga de garagem indeterminada (Matrícula nº 39.016) do Edfiício Navarra, situados na Rua Rouxinol, 407, Saúde, São Paulo (fls. 158 e seguintes).
Com a consolidação da propriedade a apelante Banestes S/A – Banco do Estado do Espírito Santo promoveu os leilões dos imóveis, na forma do art. 27 da Lei nº 9.514/97:
"Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, ofiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro deque trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão paraa alienação do imóvel.
§ 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais".
A Lei nº 9.514/97 não dispõe de forma específica sobre os procedimentos para a realização dos leilões, prevendo somente que devem ser objeto de fixação no contrato, mas por se tratar de medida de proteção do devedor a fixação desses requisitos não pode ser dispensada pelas partes, nem ser previsto que serão fixados por ato unilateral do credor. Sobre o tema, manifesta-se Melhim Namem Chalhub:
"A lei não dispõe sobre os procedimentos para a realização do leilão, determinando, entretanto, que eles devem ser explicitados em cláusula do contrato de alienação fiduciária. Devem as partes, obviamente, ater-se asos princípios gerais que regem a matéria, já consagrados no Código de Processo Civil, na Lei 4.591/64 e no Decreto-lei 70/66. Assim, em atenção à segurança jurídica, os procedimentos do leilão deverão estar explicitamente previstos no contrato, podendo-se considerar, a título de sugestão os seguintes procedimentos: (…)" ("Negócio Fiduciário", 3ª ed., Rio de Janeiro: RENOVAR,, 2006, p. 295).
O contrato celebrado entre as partes, ou seja, entre o apelante Banestes S/A – Banco do Estado do Espírito Santo e "Taura Trading Ltda.", prevê que os leilões deveriam ser precedidos da publicação de edital em jornal de grande circulação no local dos imóveis, ou em de comarca de fácil acesso se inexistente jornal com circulação diária no local dos imóveis:
"17) O público leilão (primeiro e segundo) será anunciado mediante edital único com prazo de 10 (dez) dias, contados da primeira divulgação, publicado em um dos jornais de maior circulação no local do(s) imóvel(s) ou noutro de comarca de fácil acesso, se, no local do(s) imóvel(s), não houver imprensa com circulação diária" (fls. 48 e 172 – grifei).
Contudo, a petição inicial deste procedimento de dúvida inversa e os documentos prenotados pelo Sr. 14º Oficial de Registro de Imóveis (fls. 141 e 189) os apelantes somente demonstram a publicação de edital no jornal "A Gazeta", sem comprovar que se trata de jornal com grande circulação na Comarca de São Paulo que, como sabido, conta com vários jornais que atendem esse requisito.
Com efeito, os documentos de fls. 141 e 189 não demonstram a cidade em que circulou o jornal onde publicado o edital, contendo, apenas, certidão de autenticação realizada pelo 2º Tabelião de Notas da Comarca de Vitória, Espírito Santo.
A prova da regular publicação do edital era atribuição dos apelantes e deveria instruir o título apresentado para registro, o que não ocorreu.
Sem a prova da publicação do edital no local da situação dos imóveis, conforme previsto no contrato, não se mostra possível o registro do posterior contrato de compra venda celebrado entre os apelantes (fls. 200 e seguintes).
E essa prova não pode ser agora suprida porque o procedimento de dúvida somente comporta duas soluções que são a possibilidade, ou não, do registro do título protocolado e prenotado que, por sua vez, deve analisado tal como se encontrava no momento em que surgida a dissensão entre a apresentante e o Oficial de Registro de Imóveis.
Cabe também observar que a qualificação do titulo realizada no julgamento da dúvida é devolvida por inteiro ao Órgão para tanto competente, sem que disso decorra decisão extra petita ou violação do contraditório e ampla defesa, como decidido por este Colendo Superior da Magistratura na Apelação Cível nº 33.111-0/3, da Comarca de Limeira, em v. acórdão de que foi relator o Desembargador Márcio Martins Bonilha:
"Inicialmente, cabe ressaltar a natureza administrativa do procedimento da dúvida, que não se sujeita, assim, aos efeitos da imutabilidade material da sentença. Portanto, nesse procedimento há a possibilidade de revisão dos atos praticados, seja pela própria autoridade administrativa, seja pela instância revisora, até mesmo de ofício (cf. Ap Civ 10.880-0/3, da Comarca de Sorocaba).
Não vai nisso qualquer ofensa ao direito de ampla defesa e muito menos se suprime um grau do julgamento administrativo. O exame qualificador do título, tanto pelo oficial delegado, como por seu Corregedor Permanente, ou até em sede recursal, deve necessariamente ser completo e exaustivo, visando escoimar todo e qualquer vício impeditivo de acesso ao cadastro predial.
Possível, portanto, a requalificação do título nesta sede, ainda que de ofício, podendo ser levantados óbices até o momento não argüidos, ou ser reexaminado fundamento da sentença, até para alteração de sua parte dispositiva" ("Revista de Direito Imobiliário", 39/339).
A ausência da prova da publicação do edital dos leilões no local da situação dos imóveis, na forma prevista no contrato de alienação fiduciária em garantia, basta para impedir o registro do novo contrato de compra e venda celebrado entre os apelantes.
Isso porque a regularidade dos leilões dos imóveis dados em alienação fiduciária em garantia, decorrentes do não pagamento das prestações pelo devedor fiduciante, diz respeito ao atendimento de norma de ordem pública e constitui matéria que deve ser apreciada de ofício.
Não bastasse, os leilões foram realizados na Comarca de Vitória, Espírito Santo (fls. 184/185), ou seja, em local distinto da situação dos imóveis, sem que para isso existisse previsão legal ou contratual.
A realização dos leilões no local da situação do imóvel, com divulgação mediante prévia publicação de edital no mesmo local, constitui medida de proteção ao devedor que tem direito à venda do imóvel pelo maior valor possível, uma vez que deverá receber a quantia que sobejar depois do pagamento do débito e encargos, como disposto nos §§ 4º e 5º do art. 27 da Lei nº 9.514/97:
"§ 4º Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil.
Por esse motivo, não pode a fixação do local do leilão ser atribuída à deliberação unilateral do credor que, neste caso concreto, o promoveu em cidade e Estado distintos daquele onde localizado os imóveis porque assim entendeu conveniente.
Lembra-se novamente, nesse ponto, que o contrato deve dispor sobre os requisitos previstos no art. 24 da Lei nº 9.514/97, não podendo as partes dispensá-los, nem proceder de forma contrária às normas contratuais, pois como esclarece José de Mello Junqueira:
"Todos esses elementos exigidos pelo art. 24 são obrigatórios e devem constar do contrato, e ainda o prazo de carência previsto no § 2º do art. 26.
"São requisitos de validade para o título de constituição da propriedade fiduciária e que deverão ser observados, rigorosamente, pelas partes, Tabeliães e Registros de Imóveis e para que nasça o direito e garantia real nele representado"("Alienação Fiduciária de Coisa Imóvel", ARISP, 1998, pág. 46).
Essa solução não se altera pela quitação dada pelo credor fiduciário, após os leilões, uma vez que não decorreu de aceitação pelo devedor do procedimento que foi adotado unilateralmente pelo credor (fls. 180), mas foi feita em atendimento ao previsto no art. 27, § 6º, da Lei nº 9.514/97.
Por fim, a ação de imissão de posse teve como único fundamento a consolidação da propriedade dos imóveis em favor do credor fiduciário (fls. 72/74 e 299/302) e antecedeu os leilões que, portanto, não tiveram seu procedimento analisado naquele feito.
Corregedor Geral da Justiça e Relator (DJe de 14.08.2018 – SP)
Fonte: INR Publicações | 14/08/2018.
CSM/SP: Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente – Contrato particular de compromisso de compra e venda de fração ideal vinculada a futura unidade autônoma a ser construída em imóvel sujeito ao regime de incorporação imobiliária – Adquirente menor impúbere, representada na compra e venda por seus genitores – Alegação de pagamento integral do preço do imóvel com uso de dinheiro que os genitores pouparam em favor de sua filha – Necessidade de apresentação de declaração, firmada por ambos genitores, de que houve doação, ou de apresentação de alvará judicial para a compra se a doação não tiver ocorrido – Hipoteca constituída pela incorporadora sobre todo o imóvel incorporado, para obtenção de recursos para a construção do edifício, que, uma vez declarada a doação, não configurará encargo na doação realizada – Doação, porém, que se for confirmada pelos genitores demandará a comprovação da declaração e do recolhimento do ITCMD – Recurso não provido.
Postado em 16 de agosto de 2018 às 17:15.
Apelação nº 1074969-67.2017.8.26.0100
Registro: 2018.0000557201
Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação nº 1074969-67.2017.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são partes é apelante T. R. P. (REPRESENTADO(A) POR SEUS PAIS), é apelado 8º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA CAPITAL.
Apelação n.º 1074969-67.2017.8.26.0100
Apelante: T. R. P.
Apelado: 8º Oficial de Registro de Imóveis da Capital
VOTO N.º 37.504
Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente – Contrato particular de compromisso de compra e venda de fração ideal vinculada a futura unidade autônoma a ser construída em imóvel sujeito ao regime de incorporação imobiliária – Adquirente menor impúbere, representada na compra e venda por seus genitores – Alegação de pagamento integral do preço do imóvel com uso de dinheiro que os genitores pouparam em favor de sua filha – Necessidade de apresentação de declaração, firmada por ambos genitores, de que houve doação, ou de apresentação de alvará judicial para a compra se a doação não tiver ocorrido – Hipoteca constituída pela incorporadora sobre todo o imóvel incorporado, para obtenção de recursos para a construção do edifício, que, uma vez declarada a doação, não configurará encargo na doação realizada – Doação, porém, que se for confirmada pelos genitores demandará a comprovação da declaração e do recolhimento do ITCMD – Recurso não provido.
Trata-se de apelação interposta contra r. sentença que julgou procedente dúvida suscitada pelo Sr. 8º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo e manteve a negativa de registro, na matrícula nº 180.035, de contrato particular de compromisso de compra e venda de fração ideal de imóvel a que vinculada a futura unidade autônoma nº 703 do 7º andar do "Edifício Cannes", situado no empreendimento "Le Village Casa Verde" a ser construído na Avenida José de Brito de Freitas, 295, Subdistrito da Casa Verde, São Paulo, Capital, em que a figura como adquirente menor impúbere que foi representada por seus genitores.
A apelante alegou, em suma, que foi representada no compromisso de compra e venda por seus dois genitores que exercem, em conjunto, o poder de administração de seus bens. Esclareceu que o preço do imóvel foi pago com recursos mantidos em poupança e em aplicações que os genitores fizeram em seu favor, visando a formação de patrimônio que possa utilizar no futuro. Assim, o preço do imóvel foi pago com recursos de seus genitores que, por sua vez, foram utilizados de forma a não ultrapassar o limite da administração de bens. Asseverou que seu patrimônio não será prejudicado e que eventual incidência e pagamento de ITCMD não impede o registro. Requereu a reforma da r. sentença (fls. 186/192).
A douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 211/213).
O documento de fls. 73/133 demonstra que por meio de contrato particular celebrado em 14 de março de 2017 a apelante, nascida em 29 de março de 2011 (fls. 135), compromissou comprar fração ideal do imóvel objeto da matrícula nº 180.035 a que vinculada a futura unidade autônoma nº 703 do 7º andar do "Edifício Cannes", a ser construído, sob regime da incorporação imobiliária, na Avenida José de Brito de Freitas, 295, Subdistrito da Casa Verde, São Paulo, Capital (fls. 73 e seguintes).
Por ser absolutamente incapaz para os atos da vida civil (art. 3º do Código Civil) a apelante foi representada por seus genitores no compromisso de compra e venda que não indica, contudo, a origem dos recursos utilizados para pagamento do preço da aquisição.
Na solicitação de suscitação da dúvida (fls. 63) e em suas demais manifestações no processo (fls. 172 e 189) a apelante afirmou que o preço da aquisição, já integralmente quitado conforme consignado no contrato de promessa de compra e venda (fls. 75), foi pago com recursos de seus genitores que fizeram poupança e aplicações financeiras em seu favor.
Contudo, neste procedimento a apelante é representada somente por seu pai e o contrato de compromisso de compra e venda não foi instruído com declaração conjunta dos genitores no sentido de que doaram os recursos utilizados na compra do imóvel.
A suscitação da dúvida devolve por inteiro a qualificação ao órgão julgador que, porém, fica adstrito à análise do título na forma como apresentado pela parte, não sendo possível sua posterior complementação, no curso da dúvida, sob pena de indevida prorrogação do prazo de validade do protocolo, o que ocorreria em detrimento de eventuais outros apresentantes de títulos representativos de direitos conflitantes.
Em razão disso, para que seja possível a qualificação do contrato de compromisso de compra e venda em consonância com a alegação de doação deverão os genitores, que representam a filha menor de 16 anos de idade, reapresentar o contrato de compromisso de compra e venda, ao Oficial de Registro de Imóveis, instruído com documento em que declarem, em conjunto, que o imóvel foi comprado com recursos que doaram para sua filha.
Por sua vez, se for declarada pela apelante, representada por seus genitores, a existência de doação como fundamento para a dispensa de alvará judicial, passando essa declaração a integrar os documentos que acompanham o título apresentado para registro, também deverá ser comprovada a declaração e recolhimento do ITCMD, na forma do art. 3º, inciso II, da Lei Estadual nº 10.705/00:
§ 2º – O bem móvel, o título e o direito em geral, inclusive os que se encontrem em outro Estado ou no Distrito Federal, também ficam sujeitos ao imposto de que trata esta lei, no caso de o inventário ou arrolamento processar-se neste Estado ou nele tiver domicílio o doador".
Assim porque se for configurada a hipótese de incidência do ITCMD em razão do contrato particular caberá ao Oficial de Registro de Imóveis exigir a comprovação da declaração do imposto e apresentação da guia de recolhimento, na forma do art. 18, § 5º, da citada Lei:
"Artigo 18 – Na doação, o imposto será recolhido antes da celebração do ato ou contrato correspondente.
§ 5º – Todo aquele que praticar, registrar ou intervier em ato ou contrato, relativo à doação de bem, está obrigado a exigir dos contratantes a apresentação da respectiva guia de recolhimento do imposto".
O dever de fiscalizar a declaração e o recolhimento do imposto, que não se confunde com fiscalização da correção do valor declarado e recolhido, também decorre do art. 289 da Lei nº 6.015/73 que deve ser observado no registro do título:
"No exercício de suas funções, cumpre aos oficiais de registro fazer rigorosa fiscalização do pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhes forem apresentados em razão do ofício".
A exigência da apresentação da declaração e do recolhimento do ITCMD, havendo doação de dinheiro para a aquisição de imóvel, também se verifica em precedente deste Col. Conselho Superior da Magistratura:
"REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida procedente – Escritura pública de venda e compra acoplada á doação modal – Falta de prova do pagamento do ITCMD, defido pela doação do numerário, que obsta o registro predial – Recurso não provido" (CSM, Apelação nº 000.577.6/4-00 da Comarca de Mirandópolis, Rel. Desembargador Gilberto Passos de Freitas).
Por fim, afasta-se desde logo, apenas, o óbice consistente na existência de hipoteca sobre o imóvel porque o preço do compromisso de compra e venda foi integralmente quitado conforme declaração contida no item "IV DA FORMA DE PAGAMENTO", alínea "a", do contrato celebrado (fls. 75).
A hipoteca, neste caso concreto, incide sobre todo o imóvel incorporado porque foi contratada pela incorporadora para obtenção de recursos visando a construção do edifício (fls. 52, "R8", e fls. 53, Av. 13) e não constitui, portanto, encargo na doação alegada pela apelante.
Ademais, por ser o imóvel sujeito ao regime da incorporação imobiliária não se afasta a aplicação da Súmula 308 do Eg. Superior Tribunal de Justiça que consolidou a orientação no sentido de que:
"A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel" (Súmula 308, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 30/03/2005, DJ 25/04/2005, p. 384).
Ante o exposto, embora por fundamento distinto do adotado na r. sentença, nego provimento ao recurso e mantenho a recusa do registro do título.