A importância do cronograma de obras para sua construtora - Gestão - Mapa da Obra
Atenção ao fluxo de caixa e aprovações de projeto com legislação municipal evitam atrasos de obraCréditos: Shutterstock
Construtora deve analisar mensalmente o cumprimento de cada uma das etapas estipuladas em cronograma
Para evitar atrasos na obra é preciso ter, primeiramente, um cronograma definido e compartilhado com toda a equipe. O cronograma de obras funciona como uma linha do tempo com as diversas atividades que devem ser realizadas dentro da obra, cujo final corresponde à entrega do empreendimento. Portanto, todos os passos e prazos devem ser seguidos de forma assertiva a fim de evitar o atraso dessa entrega.
"O cronograma de obras vai trilhar um caminho de trás pra frente. Você precisa saber que dia é necessário entregar a obra. Uma obra também não tem só a parte física, tem a parte legal, que seriam as vistorias, os órgãos fiscalizadores, como prefeitura, corpo de bombeiros, companhia de saneamento, etc. Aí também é preciso cumprir esses prazos, não adianta terminar a obra sem ter tudo legalizado", afirma Leonardo Pissetti, diretor de incorporações da Swell Construções.
Uma questão que muitas vezes é desconsiderada pelas construtoras e é responsável por gerar os principais erros na elaboração do cronograma é a parte financeira. "Posso ter uma obra com prazo curto, mas não ter a quantidade financeira em fluxo de caixa mensal necessária para manter esse ritmo, então, meu cronograma de obras vai ser norteado também por essa disposição de caixa", explica Pissetti.
Também é preciso considerar as condições físicas da região em que a obra será executada. Em regiões e épocas em que pode ocorrer um grande volume de chuva, muitas vezes, podem ocorrer atrasos nas escavações e, consequentemente, no cronograma de obras.
Portanto, é importante considerar essas variáveis incontroláveis no seu cronograma, sempre estabelecendo um prazo maior do que o esperado para servir como margem de tempo, caso haja algum problema. "Se trabalhar com prazos muito justos, qualquer problema desses, a construtora não tem como contornar ou reprogramar seu cronograma", afirma o diretor da Swell. Vale destacar também que o cronograma de obras não é estático, logo, ele deve ser reprojetado a cada mês para verificar a curva de obras.
Além do cronograma de obras é preciso desenhar o estudo de viabilidade econômica do empreendimento. Nesse estudo, deve-se considerar itens, como: custo de obra, custo do terreno, custos administrativos, custos financeiros, custo de publicidade, vendas e custos de impostos.
Já no projeto do empreendimento, deve-se levar em consideração o valor de mercado na região do produto a ser lançado. "Isso é feito por meio de pesquisa de mercado de empreendimentos similares. Depois, analisamos os custos recorrentes a um empreendimento, focando no custo da obra que deverá ser orçada detalhadamente e, com isso, verificamos se o resultado dessa conta vem ao encontro das expectativas da incorporadora", explica Milton Bigucci Junior, diretor técnico da MBigucci.
Os riscos que um orçamento feito de forma errônea pode gerar são altos. De acordo com o diretor técnico da MBigucci, uma obra orçada de forma incorreta, por exemplo, pode fazer com que o valor de mercado do empreendimento fique alto e não seja atrativo para os clientes, atrapalhando as vendas.
Verificar se todos os projetos foram aprovados pelos órgãos fiscalizadores, como: prefeitura municipal, corpo de bombeiros, companhia de saneamento;
Considere as variáveis incontroláveis dentro do cronograma de obras, tais como: chuvas, problemas de abastecimento com fornecedores e greves;
Retifique a quantidade de fluxo de caixa em sua obra a fim de garantir financeiramente o andamento da mesma;
Realize o estudo de viabilidade econômica previamente.
Agora, entenda melhor como deve ser realizado o estudo de viabilidade econômica de um empreendimento.