Tribunal de Justiça de Minas Gerais TJ-MG - Apelação Cível : AC 0071940-74.2016.8.13.0180 Congonhas
Tribunal de Justiça de Minas Gerais TJ-MG - Apelação Cível : AC 0071940-74.2016.8.13.0180 Congonhas - Inteiro Teor
AC 0071940-74.2016.8.13.0180 Congonhas
EMENTA: APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROPOSTA DE RESERVA PARA COMPRA DE IMÓVEL. ATRASO NO INICIO DAS OBRAS. NÃO OCORRÊNCIA. EFETIVAÇÃO CONDICIONADA AO REGISTRO DA INCORPORAÇÃO. POSSIBILIDADE. O contrato é expresso ao consignar que a obra só seria entregue 18 meses após seu início e que sua efetivação estaria condicionada ao registro da incorporação. Em outros termos, trata-se o pacto de simples proposta de reserva para compra de imóvel a depender do referido registro e, como este foi realizado em 23/09/2016, as obras deveriam ter início até 23/03/2017, ou seja, após a data de ajuizamento da presente demanda.
APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0180.16.007194-0/001 - COMARCA DE CONGONHAS - APELANTE (S): JOSELITO PINHEIRO VAZ - APELADO (A)(S): FUTURA EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA
Trata-se de ação de rescisão contratual interposta pela parte ora apelante alegando que firmou, em abril de 2014, contrato de compra e venda de imóvel com a requerida, que o prazo para entrega do imóvel era 18 meses contados do início da obra, podendo ser prorrogado por mais 90 dias, no entanto, já se passaram 30 meses sem a entrega do imóvel.
Requereu a decretação da rescisão contratual com a devolução de R$30.000,00 corrigido.
A parte requerida apresentou contestação confirmando que o prazo para entrega do imóvel era 18 meses contados do início da obra, podendo ser prorrogado por mais 90 dias. Informou que as obras tiveram início em 20/10/2015, razão pela qual o prazo é até 20/04/2017 prorrogável até 20/07/2017. Asseverou que o registro da incorporação foi realizado em 23/09/2016.
A parte autora impugnou a contestação alegando que até a data em que ajuizou a presente demanda, em 26/10/2016, as obras não tinham começado e que a incorporação dos documentos na matrícula tinha acabado de ser feita, em 23/09/2016. Assim, aduziu que o requerido negociou as unidades do edifício antes de ter incorporado qualquer documento à matrícula, descumprindo as regras do artigo 32 da lei 4591/64.
Sobreveio sentença que julgou improcedentes os pedidos e condenou a autora ao pagamento de custas e honorários arbitrados em 10% sobre o valor da causa.
Irresignada, a parte autora apresentou o presente recurso, no qual alega que o início das obras deveria ocorrer em seis meses conforme estipulado no contrato e na legislação específica. Frisa que a construtora não pode começar a construir quando quiser.
A parte requerida apresentou resposta pugnando pela manutenção da sentença.
Analisando detidamente os autos, em especial o contrato, é possível verificar, em primeiro lugar, que se trata de contrato de reserva de unidade imobiliária.
Em referido contrato foi estipulado, na clausula V, item 19, que o prazo para entrega do imóvel é 18 meses contados do início das obras, o que se dará após o transcurso do prazo de carência estabelecido pela legislação específica, com a ressalva de poder ser prorrogado por até 90 dias.
A Lei 4.591/64 confere ao Incorporador o prazo de cento e oitenta dias, contados da data do registro da Incorporação, para que a concretize, ou seja, para que dê início às atividades de construção das edificações e/ou venda das unidades autônomas, prazo esse que se aplica para exercer a denúncia.
De acordo com a Lei 4.591/64:
"Art. 34. O incorporador poderá fixar, para efetivação da incorporação, prazo de carência, dentro do qual lhe é lícito desistir do empreendimento."
"Art. 33. O registro da incorporação será válido pelo prazo de 120 dias, findo o qual, se ela ainda não se houver concretizado, o incorporador só poderá negociar unidades depois de atualizar a documentação a que se refere o artigo anterior, revalidando o registro por igual prazo."
(Vide Lei 4.864/65 que eleva para 180 (cento e oitenta) dias o prazo de validade de registro da incorporação: "Art. 12. Fica elevado para 180 (cento e oitenta) dias o prazo de validade de registro da incorporação a que se refere o art. 33 da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964".)
Assim, de acordo com a Lei 4.591/64 e com o contrato em questão, o prazo para início das obras é de 180 dias, ou seja, 6 meses, a contar da data do registro da incorporação.
E o prazo contratual para entrega do imóvel em questão é de 18 meses contados do início das obras mais 90 dias, totalizando 21 meses.
Tendo em vista que o registro da incorporação foi realizado em 23/09/2016, as obras deveriam ter início até 23/03/2017, assim, quando o apelante ajuizou a presente demanda, em 26/10/2016, sequer havia começado o prazo de iniciar as obras.
Não há como inferir, conforme pretende o apelante, que o prazo de 180 dias para inicio das obras seria contado a partir da assinatura do contrato, afinal, essa informação não consta do contrato, tampouco da lei específica. Além disso, o contrato em questão é apenas de reserva de unidade imobiliária.
A parte apelante ainda alega que o incorporador negociou unidades autônomas antes de ter registrado a Incorporação, todavia, essa condição suspensiva esta expressamente prevista na cláusula VIII, item 23 do contrato.
Destarte, o contrato de reserva de unidade imobiliária em questão é expresso ao consignar que a obra só seria entregue 18 meses após seu início e que sua efetivação estaria condicionada ao registro da incorporação.
Em outros termos, trata-se o pacto de simples proposta de reserva para compra de imóvel a depender do referido registro e, como este foi realizado em 23/09/2016, as obras deveriam ter início até 23/03/2017, ou seja, após a data de ajuizamento da presente demanda.
Se a parte apelante não tem mais interesse na continuidade do negócio, pode pleitear sua "resilição" segundo a legislação vigente. Entretanto, neste momento processual, não há sinais de descumprimento contratual a ensejar a possibilidade de "resolução/rescisão".
A respeito da boa fé, doutrina Nelson Rosenvald:
[...] o princípio da boa-fé encontra sua justificação no interesse coletivo de que as pessoas pautem seu agir pela cooperação e lealdade, incentivando-se o sentimento de justiça social, com repressão a todas as condutas que importem em desvio aos sedimentados parâmetros de honestidade e retidão.
Por isso, a boa-fé objetiva é fonte das obrigações, impondo comportamentos aos contratantes, segundo regras de correção, na conformidade do agir do homem comum daquele meio social. (Código Civil Comentado. Ed. Manole. 5ª Ed., comentário ao art. 422, pág. 487.).
Não podemos desprezar os preceitos da boa-fé. A ética impregnou o Direito Civil contemporâneo. Quanto ao princípio da boa-fé, já era definido doutrinariamente, segundo Orlando Gomes (in Contratos. Rio de Janeiro: Ed. Forense, 10ª ed., 1984, p. 43):
Para traduzir o interesse social de segurança das relações jurídicas, diz-se, como está expresso no Código Civil alemão, que as partes devem agir com lealdade e confiança recíprocas. Numa palavra, devem proceder com boa fé. Indo mais adiante, aventa-se a idéia de que entre o credor e o devedor é necessária a colaboração, um ajudando o outro na execução do contrato.
O Código Civil de 2002 expressou o princípio da boa-fé objetiva. Na dicção de Álvaro Villaça Azevedo (in Teoria Geral dos Contratos Típicos e Atípicos. São Paulo: Atlas, 2002, p. 26/27):
Deve existir, ante a lealdade, a honestidade e a segurança, que se devem os contratantes, nas tratativas negociais, na formação, na celebração, na execução (cumprimento) e na extinção do contrato, bem como após esta.
Assim, desde o início devem os contratantes manter seu espírito de lealdade, esclarecendo os fatos relevantes e as situações atinentes à contratação, procurando razoavelmente equilibrar as prestações, expressando-se com clareza e esclarecendo o conteúdo do contrato, evitando eventuais interpretações divergentes, cumprindo suas obrigações nos moldes pactuados, objetivando a realização dos fins econômicos e sociais do contrato; tudo para que a extinção do contrato não provoque resíduos ou situações de enriquecimento indevido, sem causa. (...)
Todo o Direito dos povos obedece a esse princípio de acolher a boa-fé e de repelir a má-fé.
Na acepção de Georges Ripert (in A Regra Moral nas Obrigações Civis. Campinas: Bookseller, trad. Osório de Oliveira, 2ª ed., 2002, p. 24):
É preciso inquietarmo-nos com os sentimentos que fazem agir os assuntos de direito, proteger os que estão de boa-fé, castigar os que agem por malícia, má-fé, perseguir a fraude e mesmo o pensamento fraudulento. (...) O dever de não fazer mal injustamente aos outros é o fundamento do princípio da responsabilidade civil; o dever de se não enriquecer a custa dos outros, a fonte da ação do enriquecimento sem causa.
Não havendo ilegalidades, não há de se cogitar a rescisão como pretende a parte insurgente, tampouco em condenação da apelada em danos morais.
Diante do exposto, NEGO PROVIMENTO mantendo inalterada a sentença.
Com fulcro no artigo 85, parágrafos 2º e 11, do CPC, majoro os honorários de sucumbência para 11% sobre o valor da causa.
Disponível em: https://tj-mg.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/1204458155/apelacao-civel-ac-10180160071940001-congonhas/inteiro-teor-1204458277