Os condomínios e sua responsabilidade sobre a valorização imobiliária
Escrito por Eduardo Lacerda
No início dos anos 2000 tive a oportunidade de fazer um levantamento do mercado imobiliário da cidade de São Paulo. Mais especificamente, do mercado de escritórios da Capital.
Alguns dados me chamaram a atenção: muitos dos 27 edifícios que tinham sido lançados na Avenida Brigadeiro Faria Lima em 1968, ícones na época, apresentavam uma aparência degradada e não conseguiam mais valorização na sua comercialização (venda ou locação), mesmo com a reconhecida localização privilegiada. Por que será que isto acontecia?
Apresento duas razões:
1) Características da titularidade fracionada, e;
2) Falta de se considerar o imóvel como um investimento imobiliário, na forma como ele deve ser tratado.
No caso da titularidade, entra a figura do condomínio, situação de grande parte desses imóveis. Nos condomínios, reformas, mudanças e/ou investimentos estruturais ao longo dos anos exigem que 66 % mais um dos proprietários estejam de acordo com melhorias e com disponibilidade financeira para fazê-lo. De outro modo, é necessário que acreditem na importância de se investir no imóvel para mantê-lo atualizado ou melhorá-lo, objetivando preservação ou melhoria da rentabilidade.
Diante de todas as crises vividas pelo País ao longo dos anos, as pessoas parecem pensar somente em curto prazo e não fazem planejamento de longo prazo. Boa parte dos condomínios não tem um planejamento de manutenção ou investimentos para os próximos cinco anos, como as empresas costumam fazer. Desta maneira, os ativos vão envelhecendo e o custo de atualizar se torna cada vez mais alto, por isso os gestores e condôminos postergam, acentuando a desvalorização.
Entretanto, dispomos de novas tecnologias, como motores de elevadores de última geração, que tornam os sistemas e as instalações mais eficientes e econômicas. Temos agora janelas que propiciam melhor conforto térmico e acústico, ar-condicionado com maior eficiência, vasos sanitários que utilizam menos água, lâmpadas de LED, mais econômicas e eficientes. Ao mesmo tempo, os usuários (condôminos, tanto residenciais quanto comerciais) utilizam em suas unidades um aparato tecnológico (impressoras, computadores, cabos de rede, roteadores etc.) que demanda maior carga energética, mais linhas telefônicas, entre outras instalações que os condomínios devem providenciar e/ou modernizar.
É preciso que os gestores administrem a partir de um plano de investimentos, visando a manter o edifício no longo prazo, independentemente de quem será o síndico, pois esta seria uma estratégia voltada à preservação ou valorização do patrimônio de todos. Assim, deveríamos seguir um planejamento de "Estado" e não de "governo", algo que tantos de nós criticamos quando se analisam os rumos do País na atualidade.
Por que não podemos ter um plano de investimento quinquenal em um condomínio residencial, com arrecadação planejada, destinações claras do orçamento e programação dos investimentos? Quando alguns moradores não aceitam o plano, será que este é o prédio onde eles deveriam efetivamente estar morando? É importante os moradores estarem alinhados com o objetivo do coletivo (condomínio).