A discussão sobre essa cobrança é de longa data e o próprio STJ, ao julgar o REsp 1.439.163/SP, tema 882 dos recursos repetitivos, pacificou (sob o enfoque infraconstitucional) o entendimento de que a taxa não pode ser imposta a quem não anuiu expressamente - isto é, até mesmo àqueles que adquiriram o imóvel sabidamente integrante de uma associação de moradores (ou um "condomínio").
A associação de moradores, constituída com a finalidade de rateio de serviços - tais como portaria, coleta de lixo, água, segurança particular etc. - é extremamente usual no Brasil, especialmente nas cidades do interior, litorâneas e nos bairros mais afastados dos centros urbanos.
Estas associações surgem não apenas de loteamentos planejados, mas, muitas vezes, devido à proximidade de residências e a situações geográfica delas1.
Trata-se, na verdade, de um condomínio de fato, mas, tal assunto não é abordado diretamente pela lei civil (CC ou mesmo legislação esparsa). A partir daí, surgem dezenas de impasses que aportam no Judiciário, como: a obrigatoriedade do pagamento das taxas mensais, a regularidade da constituição das associações que administram os loteamentos fechados, entre outros.
Como dito, não se pode, tecnicamente, enquadrá-los como condomínios e, por consequência, aplicar as regras daí advindas. Condomínios pressupõem copropriedade, seja no todo ou, ao menos, com áreas comuns2.