Atraso na entrega de imóvel na planta e o direito do comprador em solicitar indenizações ou a rescisão do negócio no Poder Judiciário - Jus.com.br | Jus Navigandi
Provavelmente o leitor deste artigo ou conhece alguém que já comprou um imóvel na planta e passou por algum tipo de dissabor com a incorporadora/construtora ou o próprio leitor possivelmente já passou por alguma experiência desgastante.
Seja porque a obra atrasou além do permitido em contrato, seja por falhas construtivas, por atraso na disponibilização da documentação para o financiamento imobiliário do saldo devedor, dentre outros tantos problemas que pesam e muito na vida do comprador de imóvel na planta.
Embora exista o mito de que somente as vendedoras (incorporadoras/construtoras) tenham direitos e mais direitos sobre o comprador, não deixa de ser verdade absoluta que este também tem direitos a exigir da vendedora e se um acordo amigável não for possível, a alternativa será buscar auxílio perante o Poder Judiciário.
Com o crescimento do mercado imobiliário nos últimos 10 anos, aliado ao interesse do Governo Federal em expandir a concessão de crédito imobiliário às famílias brasileiras, a ganância de algumas empresas tem levado milhares de pessoas ao Judiciário para revisar cláusulas contratuais nitidamente abusivas, ou até mesmo rescindir o negócio e reaver os valores pagos.
Verdade seja dita: se por um lado é comum nos Contratos de Promessa de Compra e Venda de imóveis a famosa cláusula de tolerância de 180 dias em benefício exclusivo da vendedora (incorporadora), por outro não se vê nenhuma cláusula prevendo uma mísera multa sequer para ela pagar ao comprador, caso não entregue o imóvel dentro do prazo previsto em Contrato, o que provoca enorme desequilíbrio na relação, exigindo a intervenção do Judiciário na questão.
O Poder Judiciário há anos pacificou o entendimento no sentido de que a incorporadora que atrasar a entrega do imóvel após o prazo previsto em Contrato, deverá indenizar o comprador e isso independentemente de existir ou não alguma previsão de multa em benefício do comprador no contrato.
O nome dessa indenização é LUCROS CESSANTES ou ALUGUEL PELA RETENÇÃO DO IMÓVEL.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ), através do julgamento de alguns Recursos Especiais, datados de 2005, pacificou o entendimento de que: "descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes. Nesse caso, há presunção relativa do prejuízo do promitente-comprador." (REsp nº 735353, dju: 15/09/2005).
Conforme ponderou a Corte Superior, existe uma presunção relativa de prejuízo para o comprador caso haja atraso na entrega do imóvel.
Existem variações entre os Estados sobre o valor para punir a incorporadora faltosa que não entregou o imóvel dentro do prazo.
No Estado de São Paulo os Juízes e Desembargadores oscilam entre 0,5% a até 1,0%, sendo o mais comum a condenação da incorporadora no pagamento de indenização por lucros cessantes ou aluguel pela retenção do imóvel em 0,8%, sobre o valor de mercado do bem, por casa mês de atraso até o mês da efetiva entrega das chaves ao comprador.
E por EFETIVA ENTREGA das chaves ao comprador, entenda-se isso literalmente, ou seja, o que caracteriza a entrega do imóvel NÃO é a obtenção do auto de conclusão de obra ou "habite-se" pela incorporadora, nem a instalação do Condomínio ou a individualização da matrícula. Esses elementos são de competência da incorporadora que resultam na entrega do imóvel ao comprador.
É também compreendido como perfeitamente cabível em casos de atraso na entrega do imóvel pela incorporadora uma INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS.
Não são raros os casos onde o comprador de imóvel na planta faz a aquisição almejando a constituição de família por conta de casamento marcado; por conta da vinda do primeiro filho ou do segundo; para sair do aluguel, etc. Ou seja, cada comprador tem uma história por trás da compra.
Evidentemente que quando os planos de vida das pessoas são frustrados por culpa da incorporadora, que não foi capaz de entregar o imóvel dentro do prazo que ela mesma estabeleceu em Contrato, isso afeta de sobremaneira o comprador, sendo nítido o estresse, o sentimento de frustração, de enganação e impotência, sendo tais elementos caracterizadores de indenização por danos morais.
Os julgados espalhados pelo Brasil nesse contexto mostram que não se faz necessária uma prova material para a existência do dano moral, entendendo-o como PRESUMÍVEL.
Também é absolutamente possível ao comprador solicitar numa ação de indenização por atraso a restituição dos valores pagos no início da aquisição e que foram destinados ao pagamento de supostas comissões de corretagem, além da taxa denominada SATI.
Veja-se o seguinte quadro exemplificativo do que é possível solicitar em uma ação de indenização por atraso na entrega de imóvel na planta:
- Lucros cessantes em 0,8% sobre o valor de mercado do imóvel por cada mês de atraso
- Indenização por danos morais
- Restituição de aluguéis efetivamente pagos pelo comprador durante o período de atraso
- Restituição das comissões de corretagem
- Restituição da taxa SATI
- Restituição de taxa condominial (se o caso assim permitir)
Agora, para aquele comprador que não tem mais interesse na manutenção do negócio porque a vendedora atrasou a entrega além do permitido no Contrato, esse comprador também tem a possibilidade de buscar no Judiciário a rescisão do negócio e obter a restituição integral de todos os valores pagos.
Quando a obra está atrasada por culpa exclusiva da vendedora (incorporadora/construtora), a restituição ao comprador deve ser integral: 100% de tudo o que foi pago, igualmente corrigido desde cada desembolso das parcelas e acrescido de juros legais de 1% ao mês, a partir da citação da incorporadora para responder a ação no Fórum.
Rescisão judicial por vontade do comprador:
E em ambos os casos, isto é, seja a rescisão do contrato por ato do comprador ou por culpa exclusiva da incorporadora em caso de atraso na entrega, a restituição é à vista, não se sujeitando a parcelamento, ainda que isso possa estar especificado no Contrato.