STJ fixa tese sobre atraso na entrega de imóveis em construção
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Nesta quarta-feira (08), a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) analisou a possibilidade de cumulação da indenização por lucros cessantes com a cláusula penal moratória, nos casos de atraso na entrega de imóvel em construção, fixando o seguinte entendimento:
"A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação e, estabelecida em patamar razoável e suficiente à reparação do dano, é inviável sua cumulação com lucros cessantes".
O STJ analisou se uma construtora pode ser punida, ao mesmo tempo, com cláusula penal e indenização por lucros cessantes, quando há atraso na entrega de um imóvel (Tema 970). Prevaleceu o entendimento do ministro Luis Felipe Salomão. "A meu ver, a cláusula penal constitui pacto secundário acessório, e o estabelecimento no contrato da pré-fixação da multa atende aos interesses das partes, garantindo a segurança jurídica. Já a cláusula moratória tem natureza eminentemente reparatória, e o próprio Código Civil prevê limite para a cláusula não levar ao enriquecimento ilícito", afirmou.
*Comentário da Especialista:
A previsão que havia na legislação especial não dispunha sobre os casos de inadimplência do vendedor e manutenção do contrato, razão pela qual a jurisprudência vinha entendendo pela possibilidade de cumulação, desde que a cláusula penal possuísse natureza moratória, natureza diversa das perdas e danos.
Entretanto, a decisão adotada pela jurisprudência não estava de acordo com a regra geral prevista no Código Civil que se entende que a função da cláusula penal nos contratos é, além de penalizar a parte pelo inadimplemento, também o ressarcimento da parte adversa pelos prejuízos decorrentes de tal inadimplemento. Razão pela qual permitir a cobrança de perdas e danos em conjunto com a cláusula penal, seria o mesmo que autorizar dupla penalização, por meio de atividade atípica do Judiciário.
Assim, entendo que a decisão do STJ que ratificou as disposições constantes no Código Civil foi a mais adequada, uma vez que, ainda que a cláusula penal estabelecida possua natureza moratória, sua cumulação com perdas e danos poderia incorrer em enriquecimento ilícito, na medida em que, na espécie, o contrato firmado permaneceu vigente e o consumidor recebeu a unidade imobiliária prometida.
Neste sentido, eventual prejuízo decorrente do atraso do cumprimento da obrigação pela construtora deve ser indenizado a partir de um dos institutos acima citados, exceto em caso do prejuízo comprovadamente suplantar o valor da cláusula penal.
* Dra Maridiane Fabris é advogada associada ao escritório Jaime da Veiga Advocacia e Assessoria Empresarial, com atuação nas áreas do direito imobiliário, bancário, societário e do consumidor.