Compra de imóvel: a certidão negativa do proprietário é suficiente?
Giovani Duarte Oliveira | 13 de Outubro de 2014
No momento da compra de um imóvel, o adquirente, no desejo da realização do negócio, que sempre que opta em fazer, é porque parece ser um bom negócio, acaba por negligenciar os cuidados que podem ser decisivos para proteger seu patrimônio.
Ao comprar um imóvel, dependendo do comprador, ele mesmo providencia os documentos necessários para a realização do negócio, ou contrata pessoas que não tem isso como especialidade, e o desejo por agir rápido esconde riscos altíssimos. Sim, uma situação corriqueira, é a compra de imóveis de pessoas físicas, onde o comprador providencia as certidões negativas em nome destes, e sem saber da importância, deixa de obter certidões negativas em nome de eventuais empresas, das quais o vendedor participa da composição societária.
Se elencarmos aqui situações corriqueiras de débitos oriundos de dívidas trabalhistas e fiscais, que buscam satisfação judicial no patrimônio dos sócios, veremos que apesar de existirem certidões negativas em nome dos vendedores, suas empresas possuindo débitos e especialmente processos judiciais onde esse ou os seus bens estejam sendo bloqueados ou penhorados, possivelmente a certidão negativa em nome da pessoa física não irá mostrar.
Logicamente, que haverá muita discussão sobre o tema, no momento em que o comprador tiver de discutir e provar sua boa fé, no entanto, a boa fé não pode apenas "ser alegada", deve ser provada! Sim, ao alegar que é terceiro de boa fé, o comprador deverá apresentar as provas de suas diligências nesse sentido, apresentando documentos que mostrem que foi feito uma busca em todas as informações em nome do vendedor, seus negócios e sobre o imóvel. Inclusive, vale lembrar, que os cartórios costumam acrescentar uma declaração nas escrituras de que o vendedor declara que não é empregador, no entanto, a preocupação deve ser do comprador, pois, como sabemos, muitos brasileiros tem o hábito, ou melhor dizendo, o mal hábito de assinar documentos sem ler o que está escrito, e essa declaração não sendo verídica, o problema recaindo sobre o imóvel, o comprador certamente terá problemas tanto com o bem adquirido, como dificuldades em provar a boa fé, pois não foi diligente em comprovar que levantou todas as informações necessárias sobre o vendedor.
Em alguns casos, acontece inclusive, de o vendedor ser sócio de empresa com processo de falência e como o processo é ajuizado em nome da empresa, ao vender o imóvel, ainda não aparece débitos e restrições em nome do proprietário do imóvel, ocasionando assim, uma situação de boa fé do comprador que não pode ser comprovada facilmente, pois se ele tivesse providenciado levantamentos em nome da empresa do proprietário do imóvel que adquiriu, teria encontrado problemas.
No momento da compra, o comprador deve levantar todas as certidões negativas em nome do vendedor, do cônjuge e de eventuais empresas onde eles façam parte, e para arrematar, inclusive ambientais.