O que é preciso saber na hora de comprar um imóvel? - Souto Costa Advogados Associados
O que é preciso saber na hora de comprar um imóvel?
Imóveis são vendidos e comprados diariamente, mas mesmo sendo uma ação tão rotineira, a maioria das pessoas não sabe quais cuidados devem ser tomados quando fizer uma transação dessas. Com base nisso, separamos alguns tópicos importantes sobre a compra e venda de imóveis.
Em primeiro lugar, é importante esclarecer o que é a compra e venda de um imóvel. Como o próprio nome diz, se trata de duas ações conjuntas, para que seja realizada a compra é necessário que alguém esteja realizando a venda. Com base nisso, percebe-se que a compra e venda de um imóvel é um negócio jurídico, ou seja, transação ou negociação que gera efeitos jurídicos, pelo qual uma parte (vendedora) dispõe de um imóvel em troca de uma prestação pecuniária (uma obrigação expressa em valor econômico) paga pela outra parte (comprador).
Por esse negócio jurídico, o vendedor transfere seus direitos de proprietário (direito de usar, fruir, dispor e reaver) para o comprador, enquanto este transfere um valor econômico, em dinheiro, em regra, recebendo os direitos de proprietário daquele.
Percebe-se os efeitos jurídicos da transação, tendo em vista a transferência de direitos de um para o outro.
Contudo, a aquisição de um imóvel pode ocorrer de maneiras diferentes da simples compra e venda. Por exemplo, se uma pessoa está interessada em comprar determinado imóvel, porém não possui dinheiro suficiente para isso, mas possui outro bem com valor equivalente, poderá adquirir o imóvel por permuta, ou seja, troca de bens.
Outra forma de adquirir um imóvel pode ser através dação em pagamento, quando o credor concorda em receber um imóvel, no caso, como pagamento de dívida em que o devedor deveria pagar de outra forma, com prestações em dinheiro, por exemplo.
É comum que celebre um contrato antes de assinar o contrato de compra e venda em si com a intenção de concluir essa transação. Tal contrato é chamado de "promessa de compra e venda" e por ele, as partes concordam que ambas vão formalizar e executar o contrato de compra e venda, geralmente dão um "sinal" (entrada do valor do imóvel) para reforçar a conclusão da compra e venda, pois se uma das partes desistir perde o sinal (comprador) ou tem que devolvê-lo (vendedor), como forma de "indenização" para a outra parte que desejava concluir a compra e venda.
Esse acordo parece sem funcionalidade, porém tal contrato serve para que as partes tenham um tempo de reflexão sobre a transação e para acertar os detalhes como prazo de entrega, de saída do imóvel, levantamento dos valores para o pagamento, etc.
Na hora de adquirir um imóvel é essencial estar atento para algumas formalidades legais e cuidados para preservar o próprio patrimônio. A primeira delas é pesquisar sobre dívidas e problemas judiciais que envolvam o vendedor e o imóvel. Essas informações podem ser obtidas em cartórios de registro de imóveis ou cartório de notas e protestos de títulos, onde aparecerão as informações referentes às dívidas do vendedor, histórico registrado na matrícula do imóvel, entre outras.
Com essa simples consulta, muitos problemas podem ser evitados, pois se o vendedor não for o real proprietário do imóvel, constará na matrícula e o comprador não será vítima de um possível golpe, em que o vendedor estivesse tentando vender imóvel que fosse de propriedade de terceira pessoa (alienado ao banco, por exemplo).
Outro problema evitado com a consulta nos cartórios é a perda do imóvel por estar bloqueado judicialmente (por arresto, confisco, etc) ou estar indicado à penhora e leilão.
Além disso, a consulta garante ao comprador a existência do imóvel, pois, infelizmente é comum ver em notícias golpes de venda de imóveis de "loteamentos fantasma", em que os vendedores celebram contrato de compra e venda, recebem um valor de entrada e quando o comprador busca mais informações, descobre que nunca existiu qualquer loteamento de imóveis.
A formalidade legal mais importante é o registro do contrato em forma de escritura pública, no cartório de registro de notas e protestos de títulos, porque é a partir dela que torna público a negociação de compra e venda. Contudo, tal registro não é capaz de transferir a propriedade, esta é transferida com o registro da escritura pública no cartório e registro de imóveis onde o imóvel está matriculado, nesse momento é declarado na matrícula a transferência da propriedade do imóvel..
Essa formalidade não é obrigatória para os contratos de compra e venda de imóveis que tenham valor abaixo de 30 salários-mínimos, neste caso, basta fazer o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Há também outra situação que requer certo cuidado, no caso de venda do imóvel dos pais para os filhos é necessário que haja concordância expressa do outro cônjuge e dos demais filhos, e o preço deve ser justo, para evitar prejuízo à herança e meação dos demais membros da família.
Mais um cuidado que deve ser tomado é a consulta de dívidas fiscais do imóvel. Um dos poucos casos em que pode perder o imóvel por dívida, inclusive se for bem de família é quando há dívidas tributárias do próprio imóvel, como IPTU, ITR, taxas, contribuição de melhorias, etc. Dessa forma, para evitar uma surpresa de ter o imóvel bloqueado judicialmente, indicado à penhora, é importante realizar consulta nos órgãos tributários.
Por fim, se a compra do imóvel é por área de extensão ou determinada (por exemplo, porção de terra de 10 alqueires quadrados), deve-se medir e confirmar a extensão, para que não seja necessário pedir a rescisão do contrato ou abatimento do preço posteriormente.
Essas são algumas medidas que podem ser tomadas para evitar problemas maiores após a aquisição do imóvel. Em resumo, é de extrema importância que se pesquise sobre o vendedor e sobre o imóvel antes de celebrar qualquer contrato de compra e venda de imóvel, se possível confirmar todas as características do imóvel quanto à extensão, defeitos, etc. e também, ficar atento sobre as formalidades legais de cada situação.
Assim, se surgirem dúvidas, procure um profissional adequado e obtenha mais informações. Acesse os canais de atendimento e fale conosco.