O Negócio Jurídico no Direito Imobiliário - IBRADIM
O Negócio Jurídico no Direito Imobiliário
De: Juliana Melo Fonseca Pereira Volpini
O Código de Processo Civil de 2015 (CPC/2015), em seu art. 190, trouxe importante instituto para conferir maior autonomia aos contratantes em seu vínculo contratual, o que ficou denominado como "negócio jurídico processual". Importante o destaque, ipsis litteris, do mencionado artigo:
"Art. 190. Versando o processo sobre direitos que admitam autocomposição, é lícito às partes plenamente capazes estipular mudanças no procedimento para ajustá-lo às especificidades da causa e convencionar sobre os seus ônus, poderes, faculdades e
deveres processuais, antes ou durante o processo.
Parágrafo único. De ofício ou a requerimento, o juiz controlará a validade das convenções previstas neste artigo, recusando-lhes aplicação somente nos casos de nulidade ou de inserção abusiva em contrato de adesão ou em que alguma parte se
encontre em manifesta situação de vulnerabilidade."
Percebe-se, de plano, o alargamento das possibilidades contratuais no Direito Imobiliário, considerando que grande parte de seus vínculos jurídicos são de caráter meramente patrimonial, o que possibilita a autocomposição.
Houve, assim, uma abertura legal para que as partes negociem questões processuais, ou seja, não apenas questões que envolvam valores de aluguel ou garantias no contrato. Ressalta-se, entretanto, que a cláusula poderá ser alvo de controle de validade
pelo juízo, em eventual ação. Portanto, tudo dependerá da forma pela qual constará no contrato de locação esta negociação.
De plano, deve ficar cristalino no contrato que foram feitas concessões mútuas, para que o negócio jurídico processual tenha respaldo. Caso contrário, na hipótese, por exemplo, de apenas o locador se beneficiar, restará evidenciado uma desproporcionalidade capaz de invalidar a respectiva cláusula.
A título de exemplo, digamos que o locatário tenha requerido a diminuição do valor do aluguel antes ofertado, como um desconto de 15%. Deve ficar claro na cláusula que o valor do aluguel, ofertado ao grande público, fora balizado em determinado valor,
mas que, após negociações com o locatário, fora concedido um desconto de 15%. Ao ser relevado o tempo do contrato, que muitas vezes superam 50 meses – ainda mais em contratos não residenciais -, um desconto de 15% importa grande quantia. Sendo assim,
nada mais justo que ao locador sejam concedidas certas facilidades processuais na necessidade de eventual ajuizamento de ação.
O negócio jurídico processual não é uma novidade trazida pelo CPC/2015. Já havia sido inserido, pela Lei do Inquilinato, por exemplo, a possibilidade de citação via correios, desde que previsto expressamente no contrato de locação. A cláusula de eleição
de foro, igualmente, não deixa de ser uma questão processual negociada via contrato.
Passa-se a enumerar, agora, cláusulas de natureza eminentemente processual que podem ser negociadas nos contratos de locação:
1. Pagamento das custas judiciais iniciais pelo locatário, ao final do processo e junto com as verbas sucumbenciais;
2. Desnecessidade do pagamento da caução de 03 aluguéis para o requerimento de pedido liminar para desocupação em ações de
despejo, contida no art. 59, §1º, da Lei do Inquilinato;
3. Outras hipóteses em que seria admitido o pedido liminar nas ações de despejo, além daquelas previstas nos incisos do §1º do art. 59;
4. Fixação de honorários advocatícios em caso de necessidade de propositura de ação de despejo fixados no máximo permitido
5. Pacto de impenhorabilidade de bens do locatário que não poderão ser levados à penhora em hipótese de cobrança dos
Outras cláusulas igualmente úteis às ações de despejo podem ser previstas, tais como:
1. Fixação de endereço certo do locatário para o recebimento de citações e intimações, no sentido de evitar retorno negativo de
citações postais;
2. Estabelecimento de via oficial para notificações entre locador e locatário, como e-mail ou aplicativos de celular;
3. Convenção de contratação de perícia particular e determinada entre as partes para substituir eventual perícia judicial (nos
termos do art. 471, §3º, do CPC;
4. Acordo para que as partes abram mão da Audiência de Conciliação e Mediação prévia (art. 334 do CPC).
Inclusive, a fim de corroborar com o que fora disposto acima, bem como a importância do tema na doutrina, destaca-se abaixo o teor do Enunciado nº 19 do Fórum Permanente de Processualistas Civis:
"São admissíveis os seguintes negócios processuais, dentre outros: pacto de impenhorabilidade, acordo de ampliação de prazos das partes de qualquer natureza, acordo de rateio de despesas processuais, dispensa consensual de assistente técnico, acordo para retirar o efeito suspensivo de recurso, acordo para não promover execução provisória; pacto de mediação ou conciliação extrajudicial prévia obrigatória, inclusive com a correlata previsão de exclusão da audiência de conciliação ou de mediação prevista no art. 334; pacto de exclusão contratual da audiência de conciliação ou de mediação prevista no art. 334; pacto de
disponibilização prévia de documentação (pacto de disclosure), inclusive com estipulação de sanção negocial, sem prejuízo de medidas coercitivas, mandamentais, sub-rogatórias ou indutivas; previsão de meios alternativos de comunicação das partes entre si. (Grupo: Negócio Processual; redação revista no III FPPC- RIO e no V FPPC-Vitória)" O denominado "negócio jurídico processual" ainda passará por rodadas de debates, tanto na doutrina como na jurisprudência. Entretanto, restando configuradas as
concessões mútuas no contrato, nada obsta que as partes negociem questões puramente contratuais envolvendo direitos passíveis de autocomposição, considerando a abertura legal contida no art. 190 do CPC/2015.
O Direito Imobiliário está em constante evolução. Considerando o aumento das demandas do Judiciário, bem como sua morosidade em decorrência disto, deve-se aplicar as estratégias jurídicas mais recentes para melhor assessorar tanto os locadores como