UMA CIDADE MENOS ADENSADA – Por Ricardo Yazbek (*)
O novo Plano Diretor de São Paulo procura incentivar mais as construções nos eixos de transporte e menos no restante da cidade.
Entrou em vigor em 1° de agosto o novo Plano Diretor da cidade de São Paulo. "O que se procurou é direcionar modelos de ocupação urbana que contribuam para minimizar a questão da mobilidade, propondo um adensamento maior nos eixos de transporte existentes de média alta e média capacidade, como metro, trens, corredores de ônibus e monotrilhos", afirma o engenheiro Ricardo Yazbek, vice-presidente do Secovi-SP, o Sindicato da Habitação, que participou de várias reuniões para discutir a elaboração do Plano.
A previsão de adensamento foi colocada nesses eixos e nos seus entornes. "Entendemos que é uma diretriz correta, privilegiando os locais onde já há infraestrutura, o que contribui para o conceito moderno de cidade compacta, de aproximar a moradia do trabalho, do lazer e dos serviços, minimizando os deslocamentos", ressalta Yazbek.
"A intenção é aproximar cada vez mais a moradia do trabalho,
do lazer e dos serviços"
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Foi feito um mapeamento desses eixos já existentes assim como os que estão em fase de projeto, de construção e os futuros, que passaram a ter um coeficiente máximo de aproveitamento de quatro vezes a área do terreno. "Neste Plano Diretor, foi pensado um conceito já antigo de solo criado que ainda não tinha sido plenamente implantado: a cidade inteira passou a ter o coeficiente l como índice básico de aproveitamento do terreno", comenta. "Acima disso, até 2 em alguns lugares, 3 em outros e 4 em outros, é possível construir mais mediante a compra de potencial construtivo pelo mecanismo da outorga onerosa. Desta maneira, pode-se chegar ao coeficiente 4 nesses eixos de transporte."
A nova lei trouxe também incentivos para o uso misto nesses eixos, com a percepção de que quanto mais aproximar o residencial do não-residencial, mais se contribui para uma maior eficiência da cidade. É a chamada fachada ativa: se forem feitas lojas embaixo das moradias, estas não serão computadas no coeficiente
"Neste Plano Diretor, foi pensado um conceito já antigo de solo criado que ainda não tinha sido plenamente implantado"
de aproveitamento. Está sendo incentivado também o conceito de fruição pública, em que empreendimentos particulares destinam áreas para a população, para os pedestres. Pensando ainda nos pedestres, as calçadas devem ser mais largas.
"Os eixos de transporte já existentes representam cerca de 5% da superfície da cidade e, somando-se aos já projetados, chega-se a 10%", observa o vice-presidente do Secovi. "Para o restante da cidade, ou seja, 90%, os chamados miolos, houve um desincentivo e algumas restrições. Nessas áreas, o coeficiente permitido é 1, podendo-se chegar a no máximo 2 com o mecanismo da outorga onerosa. E é preciso respeitar o limite de 28 metros de altura, o que equivale a prédios de oito andares. Com essas restrições, certamente teremos um acréscimo nos preços dos imóveis."
Além disso, o custo da outorga onerosa aumentou entre 500% e 600%, segundo Yazbek. "É uma das questões que nos preocupam. Se tenho uma redução de índice - antes eu podia construir duas vezes a área do terreno, hoje só posso uma e tenho de comprar a segunda - e com a outorga onerosa mais cara, temos uma pressão
"Os eixos de transporte já existentes representam cerca
de 5% da superfície da cidade e, somando-se aos
já projetados, chega-se a 10%"
adicional ao custo final do imóvel, já que o solo urbano é um forte componente de custo, além da construção, documentação etc. E, quando se coloca um gabarito de oito andares no máximo, a construção perde eficiência, ficando mais cara por m2."
Ele observa que um dos argumentos é que, com essas mudanças, o dono do terreno terá de baixar o preço. "A realidade é a seguinte: estou há 40 anos no mercado imobiliário e nunca vi isso acontecer, pois o solo é finito, por isso a valorização contínua do terreno. Cada solo utilizado é um a menos, no mundo inteiro funciona assim. Se o imóvel ficar ainda mais caro, a população não consegue adquirir e passa a haver gargalos na compra e venda, o que não é bom. E a tendência passa a ser a de comprar onde dá, o que acaba sendo fora da cidade. Aí o tiro sai pela culatra, agravando novamente o problema da mobilidade."