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As lições que vêm de Brasília
forum_admin 15 de dezembro de 2009	4 Comentários 1,579 Views
Apartamento usado (+ de 10 anos), com 90 m2, em bairro de classe média, 3 quartos, sala cozinha, WC. Quanto você pagaria por esse imóvel?
Quem disser uns R$ 120 mil não estará cometendo nenhum absurdo. Sobretudo os mais "experientes" e que conhecem as belas cidades "médias" (cerca de 300 mil habitantes) do interior de São Paulo, Paraná ou Santa Catarina, entre vários outros estados. Também não é nenhum absurdo afirmar que se aluga um imóvel assim por "uns" R$ 750 mensais.
Então, porque em Brasília/DF um imóvel parecido com esse custa cerca de R$ 900 mil e o aluguel não sai por menos de R$ 2,5 mil? Qual é a diferença entre construir esse imóvel na capital federal ou em Londrina/PR?
Não falta quem diga que a culpa é o tombamento da cidade (Brasília é patrimônio da humanidade, o que, supostamente, dificulta a ocupação). Certo… então porque não acontece a mesma coisa em Ouro Preto/MG? E porque tem tanto terreno vazio no Plano Piloto ainda?
Além do fato de ser patrimônio da humanidade (tese que não me convence), alguns explicam essa supervalorização imobiliária pelos altos salários públicos, outro argumento para o qual também não encontro fundamentos. Formalmente falando, menos de 4% da população em Brasília ganha mais do que 20 salários mínimos (segundo o IBGE).
E mesmo assim, esses 4% "mais ricos" vão ter que suar muito a camisa para comprar um apartamento de 95 m2 à R$ 900 mil. Mesmo um casal, que juntos levem cerca de R$ 20 mil por mês para casa, passaria mais de 10 anos poupando o suficiente para comprar um imóvel assim.
E nós estamos falando de um imóvel usado de 95 m2… E os lançamentos de 100, 150, 200, 300 400 m2…!? Quem está comprando isso em Brasília?
Talvez o último escândalo envolvendo o Governador José Arruda (ex-DEM/DF) forneça algumas pistas para esse fenômeno.
O m2 do imóvel comercial no Setor Noroeste chega a custar R$ 18 mil. Isso mesmo, você não leu errado não. Para comprar uma loja de 100 m2, você terá que desembolsar quase 2 milhões de reais. Uma quitinete no Setor Noroeste custa R$ 500 mil. Um apartamento de 70 m2, um pouco mais do que isso (quase R$ 600 mil).
Detalhe importante: o Setor Noroeste só existe no papel…
Segundo João Bosco Rabello, do Estadão "há riqueza ostensiva em Brasília que não poderia ser construída honestamente. Casas suntuosas de servidores e ex-servidores que acumularam patrimônio incompatível com a realidade salarial. A PF trabalha com a convicção de que os preços milionários do mercado imobiliário da Capital, têm origem em lavagem de dinheiro da corrupção."
Por acaso, o vice-governador do DF, Paulo Octávio (ex-PRN e atual DEM, amigo íntimo de Collor de Melo), é o maior empreendedor imobiliário do Distrito Federal e, claro, o maior entusiasta do Setor Noroeste, mesmo sabendo que o projeto "atropelou" uma área de preservação ambiental e uma reserva indígena, patrimônio que, supostamente, os dois, Arruda e Paulo Octávio, deveriam zelar.
Some aí o fato do Ministério Público do Distrito Federal e Territórios (MPDFT) ter alertado o governo sobre irregularidades nas alterações do PDOT (Plano Diretor de Ordenamento Territorial), promovidas para viabilizar o Setor Noroeste. De interesse para a população, a questão é que o PDOT é um verdadeiro tiro no pé dos habitantes do Distrito Federal e arredores e uma mina de ouro para empresários, governantes e oportunistas do setor da construção civil e imobiliário. Uma herança que vem de governos anteriores, agravada pela gestão do ex-governador Joaquim Roriz, que tem muita culpa no cartório.
Com o discurso de combate ao déficit habitacional, não só o governador e vice, como aliados na Câmara Distrital, quatro diretamente acusados de receberem propina para aprovar matérias de interesse do Executivo, ignoraram por completo os alertas do Ministério Público, protestos de ambientalistas, líderes comunitários e indígenas, e levaram adiante o projeto.
A justificativa é uma falácia. Os imóveis oferecidos no Setor Noroeste são para a classe alta. O déficit habitacional em Brasília (e em qualquer outro lugar do Brasil) atinge as classes baixa e média. Ou seja, o novo bairro é um genuíno fruto da especulação imobiliária, foi concebido para deixar os ricos mais ricos.
Mas e daí? Qual o problema?
Além de dificultar a vida de pessoas comuns que precisam comprar um imóvel para uso próprio, e que não conseguem pagar essa exorbitância por um apartamento simples?
Bem, além do "probleminha" acima, o comportamento do mercado imobiliário em Brasília indica a formação de uma bolha, ou seja, uma super valorização artificial.
Suponha que a Polícia Federal conclua que, de fato, tem muito dinheiro de corrupção sustentando esse mercado atualmente: o sujeito rouba e tem a necessidade de "lavar" o dinheiro de origem ilícita. Investir em imóveis pode ser uma ótima alternativa. A valorização artificial do mercado é muito bem vinda também. Veja o exemplo abaixo:
"Alguns políticos têm colhido os frutos dessa explosão do setor imobiliário. O mais notável deles é o senador Gim Argello (PTB-DF). Além de ser um bem-sucedido corretor de imóveis de Brasília, Gim viu seu próprio patrimônio multiplicar-se nos últimos anos. A casa de 872 m2 em que Gim mora, na Península dos Ministros, próxima às casas do presidente do Senado, José Sarney (PMDB-AP), e do presidente do conselho de administração da Gol, o empresário Nenê Constantino, é um fenômeno de valorização. Ela foi adquirida em outubro de 2004 por R$ 950 mil, segundo os registros cartoriais. Apenas dois meses depois, avaliada em R$ 2,2 milhões, a casa entrou como garantia num negócio feito por uma empresa ligada à família de Gim. Hoje, segundo a avaliação do próprio senador, a casa vale no mínimo R$ 5 milhões, embora continue registrada no cartório pelos valores originais."
Com menos de R$ 20 mil por mês, o senador conseguiu um crescimento em seu patrimônio (somente no tocante ao imóvel citado acima) na ordem de 500% em 5 anos. Nada mal, não? (pouco, perto do Governador Arruda, cujo patrimônio cresceu mais de 1.000%). O mercado imobiliário, entretanto, indica que não existe nada de errado no exemplo acima (do senador). Apenas o resultado de um bom investimento.
Outro exemplo bastante comum, é o do cidadão que compra o imóvel para especular. Tudo funciona assim: o investidor paga R$ 50.000,00 de entrada no imóvel, que custa R$ 400.000,00, e paga prestações mensais de R$ 1.000,00. Mas a intenção dele não é comprar o imóvel, mas apenas especular com os preços. Dois anos depois, aquele imóvel está valendo R$ 600.000,00. Ele, então, vende o ágio por R$ 274.000,00 – os R$ 50.000,00 de entrada,
mais R$ 24.000,00 que foram pagos de prestações mensais, mais os R$ 200.000,00 de valorização do imóvel. Ou seja, um lucro bruto de 270% em dois anos – lucro de R$ 200.000,00, tendo investido R$ 74.000.
É uma forma antiga, eu diria até "tradicional" de investimento no setor imobiliário. Funciona. Desde que os preços não se estabilizem (se caírem, então, é uma tragédia). Do jeito que está acontecendo em Brasília, esse esquema se parece com as "pirâmides" financeiras e não tem sustentabilidade no longo prazo.
Há quem diga que o Setor Noroeste é uma necessidade neste sentido: manter uma referência de preços em um nível alto, dentro de um processo que começou lá em Águas Claras. Não devemos nos esquecer que a Terracap (o governo) controla a oferta de terras na capital.
Outro indicativo de bolha imobiliária é o preço do aluguel. Há algum tempo atrás, o aluguel de um imóvel equivalia a cerca de 0,7% do valor do mesmo. Era uma referência de mercado. Hoje, esse valor gira em torno de 0,5% (varia conforme o mercado). Aluguel de imóvel comercial em Salvador, por exemplo, tem uma rentabilidade excelente (dependendo do bairro).
Seja como for, investir em imóveis (com objetivo de locação) é uma das opções de qualquer investidor. Se não render pelo menos 6% ao ano, não vale a pena (claro que nesta análise não estou levando em conta a valorização do imóvel). A poupança, que é um dos investimentos menos atraentes no mercado, rende cerca de 8% anuais (bruto). Agora veja uma amostra dos aluguéis cobrados em Brasília (extraído do site http://opequenoinvestidor.blogspot.com):
Apto Bloco A SQN 304, de 4 quartos e 200 m2. Valor de venda: R$ 1.500.000,00; valor de aluguel: R$ 3.900,00. Aluguel/Preço = 0,026% ou 3,12% anuais.
Apto SQS 216, 3 qts, 170 m2. Valor de venda R$ 1.300.000,00; valor de aluguel: R$ 3.200,00. Aluguel/Preço = 0,025% ou 2,95% anuais.
Apto SQN 309, 3 qts, 95 m2. Valor de venda R$ 870.000,00; valor de aluguel: R$ 2.500,00. Aluguel/Preço = 0,029% ou 3,44% anuais.
Apto SQN 115, 3 qts, 120 m2. Valor de venda: R$ 900.000,00; valor de aluguel: R$ 3.250,00. Aluguel/Preço = 0,036% ou 4,33% anuais.
Apto SQN 411, 3 qts, 90 m2. Valor de venda: R$ 450.000,00; valor de aluguel: R$ 1.600,00. Aluguel/Preço = 0,035% ou 4,27% anuais.
Apto SQN 316, 2 qts, 74 m2. Valor de venda: R$ 515.000,00; valor de aluguel: R$ 1.700,00. Aluguel/Preço = 0,033% ou 3,96% anuais.
E não tenha dúvidas de que os aluguéis estão no ponto mais alto possível. Não passa disso porque as pessoas não conseguem pagar (e olha que no caso estamos falando do PIB mais alto do Brasil).
Acrescente a esse panorama o fato de que muitas famílias de classe média estão contraindo pesadas dívidas para comprar imóveis no DF. O crédito imobiliário farto, especialmente fácil para um mercado com muitos trabalhadores "formais" (principalmente funcionários públicos) está "turbinando" as vendas em Brasília. Tem muita gente assumindo prestações de longo prazo, fora o aluguel que terá que pagar até a entrega das chaves (imóveis comprados na planta). Para um compacto de 3 quartos no Setor Noroeste, esse comprometimento chega a R$ 4.500 (corrigidos anualmente). Não é fácil manter um pagamento desses por anos a fio…
Juntando todas essas peças, podemos pelo menos identificar dois aspectos sobre o setor imobiliário em Brasília: (1) o modelo depende da evolução dos preços dos imóveis e (2) a hora que os preços começarem a cair, vai ser um "deus nos acuda", pois o "ativo" que está sustentando essa escalada de preços (o imóvel) não vale quanto dizem.
Apesar da melhor regulamentação do setor financeiro no Brasil, é uma estrutura muito parecida com a que foi criada nos Estados Unidos, sob o ponto de vista do encarecimento dos imóveis. É uma bolha… e basta um pequeno estímulo para que toda a pirâmide desabe. O aumento dos imóveis nos patamares que se encontra hoje não é sustentável. É uma festa que vai acabar em algum momento.
Podemos aprender alguma coisa com o mercado imobiliário em Brasília?
Claro. E a primeira delas é que um mercado saudável e equilibrado beneficia muito mais pessoas, entre população em geral, estado, construtores, profissionais do setor, etc. Uma bolha imobiliária, se realmente confirmada (e aqui vale uma auto-crítica: o mercado em Brasília não está em crise… Existe, sim, uma perspectiva, um exercício de futurologia de quem escreve essas linhas, de que o mercado acabará perdendo o controle dessa situação… mas nada de concreto… até o momento…), vai assegurar os ganhos de uns poucos e destruir o patrimônio de muitos. Imagine você passar 30 anos pagando o financiamento de um imóvel que sofreu desvalorização, ou, na contra-mão do que aconteceu anteriormente, ver seu patrimônio se reduzir pela metade…
Outra lição muito importante é que não dá para confundir os interesses do estado, que, em tese, são os interesses da população, com os interesses do setor imobiliário, que visa, essencialmente, lucros cada vez maiores. Habitação precisa ser tratada como política social. Transformar o governo em balcão de negócios e balizar suas ações pelo interesse puramente capitalista vai gerar uma política de exclusão e modelos insustentáveis como, aparentemente, é o caso de Brasília. Ou em outras palavras: não dá para colocar as raposas para cuidar do galinheiro…
Brasília talvez se torne um símbolo. Mas o que acontece lá também está acontecendo em outras cidades do país e é preciso que a sociedade fique atenta a essas movimentações. Recentemente vários vereadores de São Paulo foram cassados porque receberam doações ilegais do setor imobiliário (possivelmente de caixa dois). Entre as doações legais, notou-se um enorme crescimento da participação de empresas do setor. Porque você acha que uma construtora tem interesse em eleger um prefeito ou vereador? Ideologia?
Em comparação com Brasília, a grande diferença em São Paulo é o crescimento desordenado, que acelerou nos últimos anos. É a construção desenfreada de novos empreendimentos, sem que a cidade tenha estrutura para receber os novos moradores, sem previsão de equipamento público. É uma outra face, também cruel, da falta de planejamento urbano com foco nas necessidades da população. São Paulo está quase parando… (e também Rio de Janeiro, Salvador, etc…).
Em setembro/2008 eu já falava sobre a necessidade do crescimento sustentável do mercado imobiliário e os perigos de uma bolha imobiliária. Veio a crise, o mercado sofreu uma retração e o ritmo alucinado de construção e venda de imóveis deu uma "acalmada" (Santa Crise). O setor ainda vive uma ressaca e a necessidade da queima de estoques (praticamente concluída).
Provavelmente já refeito em 2010, ano em que se espera que o país vá crescer cerca de 5%, o setor imobiliário virá com tudo para retomar o ritmo de 2008 (e se possível ir além). Ótimo! É um setor que emprega muita gente, gera muita riqueza e com um produto de 1ª necessidade. Mas fica o alerta sobre a necessidade de um crescimento sustentável, e a responsabilidade direta de cada prefeitura em cada cidade do país sobre essa questão. Indiretamente, de cada cidadão… afinal de contas, o prefeito ou o governador está lá porque você o colocou lá…
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