A desoneração do lucro imobiliário em tempos de covid-19
Rodrigo Caserta e Pedro Grillo*
23 de maio de 2020 | 05h30
Rodrigo Caserta e Pedro Grillo. FOTO: DIVULGAÇÃO
Não bastasse a imensurável tragédia humana decorrente da disseminação da covid-19, ainda temos que enfrentar os catastróficos danos econômicos decorrentes da luta contra o novo coronavírus.
No Brasil, as inúmeras – e necessárias – medidas restritivas e de isolamento social que se seguiram ao reconhecimento do estado de calamidade pública provocado pela pandemia causaram imediata e significativa redução das atividades econômicas em geral. O desemprego em massa e a retração da economia nacional já são realidade que castiga a nossa população!
Em meio a esse cenário caótico, uma preocupação adicional aflige as pessoas físicas que recentemente alienaram seus imóveis residenciais para a aquisição de outros bens dessa mesma natureza, qual seja: a completa inviabilidade da observância do requisito temporal da regra desonerativa constante do art. 39 da Lei 11.196/05.
Como se sabe, desde a edição da Lei 11.196/05, vigora no ordenamento jurídico nacional norma que isenta do imposto de renda o lucro imobiliário ("ganho de capital") obtido pelas pessoas físicas com a venda de seus imóveis, desde que o alienante, no prazo de 180 dias, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no país.
A referida regra, cuja finalidade declarada é a de fomentar o mercado imobiliário nacional, estabeleceu razoável prazo para aplicação do produto da venda imobiliária. Na maioria dos casos, o período de 6 meses tem se mostrado suficiente para que o alienante realize a busca por um novo imóvel residencial e conclua os trâmites burocráticos para a sua aquisição.
Não é o que se verifica no momento atual. De fato, muitos proprietários que, nos últimos meses, planejaram e realizaram a alienação dos seus imóveis para aplicar o produto da venda na compra de novos imóveis residenciais têm observado o referido prazo de 180 dias fluir sem qualquer possibilidade de concretização dessas novas aquisições.
Isso porque as medidas restritivas e de isolamento social mencionadas no início do presente texto vêm impedindo a realização de buscas por imóveis e o cumprimento das formalidades necessárias à sua aquisição.
De fato, além da paralisação das atividades de corretoras e agentes imobiliários, há a lógica impossibilidade de potenciais compradores e vendedores manterem as visitas de avaliação e negociação dos imóveis. Soma-se a isso as inúmeras dificuldades atuais para obtenção de certidões, aprovações e financiamentos necessários à concretização dessa espécie de operação.
É imperioso, portanto, que, diante da excepcionalidade do momento atual, as autoridades competentes adotem as medidas necessárias ao reconhecimento da interrupção da fluência do prazo previsto na Lei 11.196/05.
De fato, somente com tal reconhecimento, aqueles que realizaram a venda dos seus imóveis residenciais para, nos termos do art. 39 da Lei 11.196/05, adquirirem outros bens dessa mesma natureza, terão a plena garantia da regular utilização da integralidade do prazo legal de 180 dias.
É de se destacar que a necessidade de "flexibilização" dos prazos legais em razão do atual estado de calamidade pública já foi reconhecida pelo poder público em diversas ocasiões. Exemplo disso são as seguintes medidas já adotadas pelas autoridades: (i) prorrogação dos prazos de vencimento de tributos; (ii) prorrogação dos prazos de cumprimento de obrigações acessórias (inclusive o relativo à entrega da Declaração do Imposto de Renda Pessoa Física – DIRPF 2020, que somente se encerrará em 30 de junho); (iii) suspenção dos prazos processuais administrativos e judiciais; (iv) prorrogação do prazo de suspensão de tributos concedido pelo regime especial de exportação denominado Drawback.
Considerando que o objetivo da regra em comento é o de estimular o mercado imobiliário, por meio da concessão de razoável prazo para que as pessoas físicas apliquem o produto da venda de seus imóveis residenciais na aquisição de novos imóveis dessa mesma natureza, a não adoção de medidas similares às acima referidas em relação ao prazo previsto na Lei 11.196/05 atentará contra a própria razão de existência da norma.
Note-se, ainda, que, ao garantir que as pessoas físicas que alienaram seus imóveis nos últimos meses possam, ultrapassada a atual situação de calamidade pública, continuar a se valer de razoável prazo para aplicar o produto dessa venda na aquisição de novos imóveis, a flexibilização do prazo previsto na Lei 11.196/05 contribuirá sobremaneira para a retomada econômica do país no período pós-pandêmico.
A ausência de adoção, por parte das autoridades públicas, de medidas proativas que reconheçam a interrupção da fluência do referido prazo levará, indubitavelmente, os vendedores de imóveis residenciais a acionar o Poder Judiciário para ver reconhecido o seu direito à integral e regular utilização do prazo legal de 180 dias para aquisição de novos bens dessa natureza.
Com efeito, eventos de força maior de impacto muito menos severos do que aqueles decorrentes da atual pandemia da covid-19 já levaram nossos tribunais a reconhecerem a necessidade de flexibilização de prazos legais a serem observados para fins da aplicação de hipóteses exonerativas.
A título exemplificativo, veja-se a regra de isenção do IPI na aquisição de automóveis por pessoas com necessidades especiais. Embora a legislação de regência exija o intervalo de 2 anos entre aquisições, o Superior Tribunal de Justiça entende que o referido prazo deve ser afastado nas hipóteses em que a compra do novo automóvel se faça necessária em razão do roubo do veículo anterior (REsp 1.390.345).
Temos confiança de que as autoridades competentes terão o discernimento para a prática dos atos necessários ao reconhecimento da interrupção da fluência do prazo previsto na Lei 11.196/05, evitando-se, assim, que os contribuintes tenham que ingressar em juízo para ver assegurado esse direito.
*Rodrigo Caserta e Pedro Grillo são, respectivamente, sócio e associado do Brigagão, Duque Estrada Advogados