Venda de imóvel e as dores de cabeça com despesas de condomínio – Santana, Adv.
REsp 1847734/SP
É muito bom quando todas as estipulações contratuais são cumpridas em uma compra e venda de um imóvel. Infelizmente, nem sempre isso acontece. São incontáveis os problemas que podem acontecer até a efetiva entrega das chaves.
Imaginemos o seguinte: João vendeu um apartamento para Carlos em jan/2022. Carlos recebeu o apartamento e prometeu transferir a propriedade para seu nome apenas dois anos depois, ocasião que juntaria o dinheiro necessário para o pagamento do imposto de transmissão junto ao cartório de registro de imóveis. O apartamento tinha uma despesa mensal de R$ 900,00 de condomínio e Carlos não pagou nenhuma parcela. O condomínio resolveu ajuizar uma ação de cobrança. A ação será contra quem? João ou Carlos?
Esse é um típico caso que se multiplicou pelos Tribunais a fora. Grande era a dúvida.
A rigor, as despesas de condomínio são obrigações que recaem sobre o proprietário da unidade imobiliária, mas, segundo a jurisprudência que se firmou, podem ser transferida para o adquirente do imóvel a depender de providências que foram ou não tomadas no caso concreto.
Acerca disto, foi julgado o Tema Repetitivo 886, onde o Superior Tribunal de Justiça estabeleceu o seguinte:
"O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação"
STJ, Tema 886.
Nesse entendimento é imprescindível que o vendedor notifique de forma inequívoca o Condomínio dando ciência que o imóvel foi vendido (contrato de compra e venda) e que o comprador está com a posse do imóvel (recibo de entrega de chaves).