Carteira recomendada de FIIs de dezembro - Apex Partners
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Carteira recomendada de FIIs de dezembro
Publicado em 10 de dezembro de 2020 10 de dezembro de 2020 por Apex Partners
A Apex Partners divulga mensalmente um resumo das teses e dos fundamentos por trás das recomendações de fundos imobiliários do BTG Pactual. A carteira recomendada apresenta um dividend yield anualizado de 6,5% e um dividend yield para os próximos 12 meses de 6,1%.
Em termos de liquidez, a carteira possui um volume médio diário de negociação de aproximadamente R$ 3,6 milhões. O BTG continua otimista com o mercado imobiliário apesar do cenário desafiador de curto prazo, uma vez que as taxas de juros estão em seu menor patamar histórico, tornando o investimento em fundos imobiliários atrativo.
No curto prazo, a crise afetou principalmente as distribuições de proventos, graças a uma menor atividade da economia, mas, dada a precificação atual dos ativos, vê-se uma boa oportunidade de comprar fundos de qualidade por um preço abaixo do valor patrimonial.
A carteira recomendada de FIIs apresentou alta de 1,34% em novembro, enquanto o IFIX apresentou alta de 1,51%.
Pode-se conferir no gráfico abaixo a performance histórica da carteira, acima do desempenho do benchmark deste setor no mercado.
Não foram realizadas alterações neste mês, sendo mantidos todos os fundos já presentes em novembro, visto que não houve mudança de fundamentos.
Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11)
No mercado desde 2012, o KNCR11 investe preferencialmente em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), além de parte de seus recursos estarem alocados em Letras de Crédito Imobiliários (LCI).
Ele tem como objetivo uma rentabilidade anual de 100% do CDI selecionando ativos de qualidade e dispondo de alta diversificação. Dessa forma, além de ser diversificado, possui ativos de baixo risco, devido à baixa alavancagem e excelente nota de crédito dos devedores.
O KNCR11 caiu 3,27% no mês de novembro. Ele alocou cerca de R$ 50 milhões em uma transação exclusiva, originada pela própria gestora, com remuneração de CDI +2,50% ao ano e que possui como garantia um edifício de perfil corporativo performado.
Além desta alocação, a equipe de gestão efetuou a compra de outros três papéis no mercado secundário a uma taxa média de CDI+2,42% ao ano, apresentando uma alocação adicional de R$ 15 milhões.
Assim, o caixa do fundo foi reduzido para o patamar de 6,4% de seu patrimônio líquido, que equivale a R$ 248 milhões. Também foi divulgada a distribuição de R$ 0,30 por cota, o equivalente a um dividend yield anualizado de 4,1% (ou 281% do CDI líquido).
Capitânia Securities II FII (CPTS11)
O Capitânia Securities está majoritariamente exposto à papéis high grade, ou seja, aqueles avaliados com risco baixo. Ele também investe em cotas de FIIs, em sua maioria em fundos de CRI.
O CPTS11 apresentou alta em novembro, de 2,42%. Seguindo a tendência dos meses anteriores, registrou ganhos relacionados à correção monetária de seus CRIs indexados ao IPCA e ao IGP-M. Adicionalmente, teve um ganho de capital expressivo de R$ 3,9 milhões atrelados ao giro de suas posições de CRIs.
Em relação a carteira de cotas de fundos imobiliários, teve um ganho de capital na ordem de R$ 1,2 milhões e um fluxo de dividendos de R$ 1,4 milhões. Além disso, foi divulgada a distribuição de R$ 0,90 por cota, equivalente a um dividend yield anualizado atrativo de 11,2%. Olhando para frente, acreditamos que o fundo deve estabilizar suas distribuições em um patamar mais sustentável em torno de R$ 0,70 por cota.
Além disso, foi divulgado o prospecto definitivo de sua 8ª emissão de cotas (ICVM 400), que pretende captar R$ 390 milhões através da emissão de 4,2 milhões de cotas ao custo de R$ 95,75 cada, já considerando os custos de distribuição. No documento, a gestão divulgou seu pipeline de aquisições, onde consta as operações que o fundo pretende realizar com os recursos captados.
Grande parte dos ativos-alvo foram estruturados pela própria gestora e somam R$ 770 milhões. Levando em consideração os ativos listados, as operações que poderão vir a compor o portfólio do fundo possuem uma duration média de 4,59 anos e uma taxa nominal média de 10,47% ao ano. Segundo o estudo de viabilidade da oferta, após a alocação dos recursos captados, a gestão estima um dividend yield de 8,93% para o primeiro ano.
Fundos de logística
XP Log (XPLG11)
O XP Log FII iniciou suas atividades em 2018, atuando no segmento de galpões logísticos e industriais. Seus ativos estão localizados nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais, Pernambuco, Santa Catarina e Rio Grande do Sul.
O XPLG11 apresentou queda de 0,48% no mês. Em novembro, foi anunciada a locação de uma área equivalente a 2,6 mil metros quadrados no Syslog Galeão (RJ) para a empresa Superprix Loja de Alimentos por 60 meses. Com a locação, a taxa de vacância do fundo passará a ser de 9,25%, ante os 9,61% registrados no mês de outubro.
Além disso, apresentou ganho de capital não recorrente de aproximadamente R$ 1 milhão, em decorrência da negociação de cotas de outros fundos imobiliários no mercado secundário (atualmente a participação de cotas em FIIs representa ~2% do PL do fundo), e uma inadimplência líquida de 0,41% associada a um dos locatários do Santana Business Park.
O XP Log também divulgou sua apresentação utilizada em sua conferência de resultados do terceiro trimestre, em que foi destacado o cenário positivo para o mercado de galpões logísticos devido ao aumento da demanda por espaços principalmente por empresas atreladas ao e-commerce.
Do ponto de vista do portfólio no trimestre, o fundo alocou parte dos recursos captados em sua 4ª emissão de cotas (R$ 600 milhões) na aquisição dos galpões localizados em Santana de Parnaíba (SP) e em Duque de Caxias (RJ). Também efetuou o pagamento da 3ª tranche do especulativo Cajamar (SP) e da 4ª tranche do galpão Leroy Merlin. Com as aquisições, passou a deter 736 mil m² de ABL ante os 648 mil m² registrados no segundo trimestre.
Do ponto de vista operacional, o fundo encerrou o trimestre sem registrar inadimplência líquida e com uma vacância de 10% em relação a sua ABL. Vale ressaltar também que cerca de 65% dos contratos do fundo deverão sofrer reajustes durante o quarto trimestre, o que pode elevar os proventos pagos.
BTG Pactual Logística (BTLG11)
O BTG Logística possui dois objetivos principais: obter renda e ganho de capital no segmento de logística. Atualmente ele está presente em São Paulo, Rio de Janeiro, Santa Catarina e Ceará.
Em termos dos contratos, o fundo detém uma grande exposição à contratos atípicos (77%), sendo que 79% possuem vencimento previsto para acontecer após 2024. Além disso, o fundo possui 56% de seus contratos indexados à variação do IGP-M. Por fim, a carteira de locatários do fundo é formada por empresas com grande representatividade em seus respectivos segmentos de atuação, como BRF, Femsa, Cerrati, Natura e Magna.
O fundo teve alta de 1,90% no mês. Em novembro, foi divulgado o encerramento de sua 9ª oferta pública (ICVM 400), com captação total de R$ 600 milhões, sendo subscritas 6 milhões de cotas incluindo o lote adicional, em virtude da alta demanda dos cotistas.
O fundo deu sequência na alocação dos recursos e anunciou a assinatura de um Compromisso de Compra e Venda (CCV) visando a aquisição de 25% do imóvel onde funcionava a fábrica da Ford Motor Company em São Bernardo do Campo (SP) por R$ 245 milhões. Foi pago na data de assinatura cerca de R$ 187 milhões enquanto o restante (R$ 58 milhões) deverá ser pago até outubro de 2023. O terreno possui aproximadamente 1 milhão de metros quadrados. Nele, será edificado um complexo logístico de alto padrão (AAA) com cerca de 460 mil metros quadrados e prazo de conclusão de três anos. A operação ainda conta com uma Renda Mínima Garantida (RMG) atrativa equivalente à um cap rate de 8,8% ao ano, o que significa um incremento de R$ 0,09 por cota nas receitas do fundo já considerando as cotas emitidas na última emissão.
Em termos da carteira de inquilinos, o fundo anunciou a assinatura de novo contrato de locação com a Ceva Logistics, para a locação de 25 mil metros quadrados do imóvel BTLG Jundiaí, recém-adquirido pelo fundo com os recursos da emissão de cotas. Com a locação, a ocupação do imóvel passará a ser de 64%, sendo que a área não ocupada faz jus ao recebimento de uma Renda Mínima Garantida e, portanto, mitigando a vacância financeira no imóvel.
Por fim, foi anunciada a assinatura de um aditivo ao contrato de locação da Magna do Brasil, visando a expansão em até 4 mil metros quadrados do imóvel que ocupa em Vinhedo (SP), equivalente a 32% da área atual do empreendimento. A área a ser construída deverá ser locada através de um contrato atípico (modalidade built-to-suit) com prazo de 5 anos e um cap rate de locação atrativo de 9,5% ao ano.
RBR Properties (RBRP11)
O RBR Properties investe em diversos tipos de ativos, tendo um portfólio altamente diversificado. As suas participações em outros fundos podem ser diretas ou indiretas, por meio da aquisição de cotas de outros fundos. Dessa forma, ele investe desde galpões logísticos e lajes corporativas até ativos de renda fixa, como CRIs e LCIs. Ele também aporta em incorporações, como forma de surfar o atual ciclo de expansão do mercado imobiliário.
O fundo fechou o mês em alta, com retorno de 2,38%. Após o anúncio no mês passado sobre a aquisição de alguns andares do Condomínio Centro Empresarial Mário Garnero, divulgou a compra de mais três conjuntos (544 m²) do mesmo empreendimento pelo valor de R$ 6,6 milhões (~R$ 12.162/m²).
Com a aquisição, o fundo aumenta sua participação (15,8%) em um ativo muito bem localizado em Pinheiros por um preço por metro quadrado atrativo. Em contrapartida, grande parte dos conjuntos estão vazios (a uma taxa de vacância de 75%) e, portanto, as aquisições só terão impacto positivo para o fundo quando os espaços forem locados. Sobre a carteira de inquilinos, o fundo anunciou a ocupação do último conjunto vago no Edifício Amauri 305 e assim zerou a taxa de vacância no prédio.
O trabalho ativo da gestão foi importante para a locação total do empreendimento, especialmente por conta da aprovação e conclusão do retrofit realizado no ativo em março de 2020, o que aumentou a competitividade do edifício na região e elevou o preço médio de locação de R$ 62/m² para R$ 97/m² (alta de 56%).
O fundo segue com um caixa de aproximadamente R$ 206 milhões (28% do PL) para realizar novas aquisições e diversificar a carteira. Em novembro, foi divulgada a distribuição de R$ 0,58 por cota, equivalente a um dividend yield anualizado de 7,5%.
Kinea Renda Imobiliária (KNRI11)
O Kinea Renda Imobiliária possui ativos expostos a prédios corporativos e de galpões logísticos localizados em São Paulo, Minas Gerais e Rio de Janeiro, além de um ativo logístico sendo construído em Cabreúva (SP).
O fundo registrou alta e fechou com retorno positivo de 0,74% em novembro. Foi anunciada sua sétima emissão de cotas no volume de R$ 575 milhões, a R$ 158,37 por cota. Os recursos serão destinados à aquisição de até três ativos-alvo, ao cap rate médio de aquisição do de 7,25% ao ano: (i) Edifício Corporativo (AAA) em São Paulo (~R$ 250 milhões); (ii) Edifício Corporativo (AA) em São Paulo (~R$ 250 milhões); e (iii) Centro Logístico (AAA) em São Paulo (~R$ 200 milhões).
Ainda, irá reduzir a taxa de administração até o limite de 0,17% de forma escalonada, com impacto positivo para os cotistas. Em termos operacionais, foi finalizado o processo de modernização da recepção do Edifício Aires Corporate com o objetivo de aumentar a competitividade do ativo na região (taxa de vacância atual de 65%), principalmente se tratando de um empreendimento localizado no centro do Rio de Janeiro (região com alta vacância de 55% para edifícios do mesmo padrão).
Já em relação a carteira de locatários, o fundo anunciou que a parte majoritária das renovações de contratos para 2020 já foram encerradas e que restam aproximadamente 1,2% (ante 12,2%) para serem negociados. Ainda sobre os inquilinos, houve uma desocupação de um conjunto (746 m²) no Edifício Madison pela empresa Mullen Lowe e, assim, a taxa de vacância física do portfólio saiu de 6,12% para 6,23%. Por fim, as obras do CD de Cabreúva continuam evoluindo com aproximadamente 37% do projeto concluído.
Fundos de lajes corporativas
BTG Pactual Corporate Office Fund (BRCR11)
O BRCR11 apresentou alta de 1,73% em novembro. O fundo foi notificado por dois de seus inquilinos do Edifício Diamond Tower informando suas intenções de rescindir antecipadamente seus contratos de locação. Uma destas requisições se refere a uma devolução parcial da área locada, enquanto a outra diz respeito à desocupação total da área locada e, portanto, elevando a taxa de vacância do fundo para 14,13% (ante os 13,40% registrados no último mês).
A saída dos locatários não irá impactar as receitas do fundo, uma vez que o ativo possui uma Renda Mínima Garantia estabelecida no ato de aquisição do imóvel, equivalente a um cap rate de 7,25% ao ano.
Em termos de correção inflacionária, o fundo deverá se beneficiar da tendência de alta no IGP-M (índice que corresponde a 75,9% dos contratos) em decorrência dos reajustes anuais. Na nossa visão, ainda que seja difícil que o fundo repasse aos locatários a totalidade da variação do IGP-M dos últimos 12 meses, a tendência é que os reajustes ajudem a elevar suas receitas.
Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11)
Ele trabalha com imóveis de alto padrão e possui imóveis nas principais regiões de negócios dos estados de São Paulo e do Rio de Janeiro, a exemplo da Avenida Paulista, da Avenida Juscelino Kubitschek e da Vila Olímpia. Ele apresentou queda e teve um retorno negativo de 0,37% no mês.
Dando andamento à alocação dos recursos de sua 8ª emissão, foi anunciada a aquisição de 50,9% das cotas do fundo imobiliário Brazil Real Estate Victory Fund I FII (BREV11), por R$ 45 milhões (R$ 15,4 mil/m²), equivalente a R$ 105,70 por cota e abaixo do valor patrimonial de R$ 107,25 por cota (desconto de 1,44%).
O BREV11 é um fundo de lajes corporativas composto por 14 imóveis que somam 5,5 mil metros quadrados, localizados nas regiões da Vila Olímpia, Jardins, Faria Lima, Itaim Bibi e Brooklin. A gestão estima que a operação poderá proporcionar um dividend yield atrativo de 7% ao ano, após encerrado o período de carência e descontos que a gestão do BREV11 cedeu a seus locatários.
O fundo também anunciou a assinatura de um Memorando de Entendimentos (MOU) para alienar sua participação em um de seus imóveis. Não foram divulgadas informações adicionais por conta da confidencialidade da operação. Entretanto, a gestão acredita que a venda proporcionará um resultado líquido de R$ 1,10 por cota, que deverão ser distribuídos aos seus cotistas.
Ainda, as obras de demolição interna do Edifício Alameda Santos 1800 (AS1800) chegaram praticamente ao seu fim, sendo necessária apenas a conclusão dos serviços de limpeza e da demolição de algumas áreas.
Adicionalmente, o fundo segue acompanhando o andamento das aprovações dos projetos do retrofit protocolados junto aos órgãos competentes. Por fim, os serviços de escrituração das cotas do fundo passarão a ser realizados pela Rio Bravo DTVM em substituição à Itaú Corretora.
RBR Rendimento High Grade (RBRR11)
Ele tem por objetivo investir em títulos e valores mobiliários por meio de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e cotas de outros FIIs. Porém, ele tem um diferencial, que é o investimento em operações próprias, permitindo customizar taxas, prazos e garantias atreladas à operação. Além disso, a gestão tem feito um trabalho impecável na transparência de dados e informações dos fundos.
O fundo teve queda de 1,44% em novembro. Durante o mês, anunciou ganhos de capital sobre a venda de cerca de R$ 6,5 milhões de cotas de FIIs de recebíveis que compunham o portfólio.
Atualmente, a carteira de FIIs é constituída por 10 ativos com um dividend yield médio ponderado de 8,7% ao ano, que fazem parte de alocações táticas do fundo visando diversificação e potencial ganho de capital. Por fim, o fundo possui um caixa de aproximadamente R$ 67 milhões, equivalente a 9% de seu patrimônio líquido, que poderá ser usado para aproveitar potenciais oportunidades no mercado. Em novembro, foi divulgada a distribuição de R$ 0,50 por cota, equivalente a um dividend yield anualizado de 6,3%.
BTG Pactual Crédito Imobiliário (BTCR11)
O fundo investe em ativos de renda fixa, com preferência para os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), com o objetivo de proporcionar um retorno de 100% da variação da taxa DI, por meio da aquisição de CRIs de devedores de excelente perfil de crédito e diversificados em seus setores de atuação.
Ele apresentou alta de 2,56% em novembro. Foi anunciada a alocação de parte de seus recursos em caixa, sendo alocados: (i) R$ 22,2 milhões no CRI risco Rigesa, com remuneração de CDI + 4,4% ao ano e duration de 3,1 anos; (ii) R$ 15 milhões em um CRI com risco GPA, com remuneração de IPCA + 5,75% ao ano; e (iii) R$ 25 milhões no CRI Vitacon Sr., operação estruturada pela própria gestora com remuneração de IPCA + 5,75% ao ano.
Com as movimentações, o caixa do fundo passou a ser de apenas 5% do PL, o que impacta positivamente sua receita e, consequentemente, as distribuições de rendimentos. Em novembro, foi divulgada a distribuição de R$ 0,48 por cota, equivalente a um dividend yield anualizado de 6,8%.
Fundos de shoppings centers
XP Malls (XPML11)
O XP Malls investe em shoppings centers com localização em cidades com maior resiliência para o setor, sendo a ABL maior do que 15 mil metros quadrados e com alta densidade demográfica. O fundo adota a estratégia de adquirir participações minoritárias nos ativos, ficando a administração dos imóveis sob a responsabilidade das administradoras ou empresas do setor de shoppings center que também são sócios do empreendimento.
Ele apresentou alta de 1,67% em novembro. Nesse mês, o fundo realizou sua conferência de resultados do terceiro trimestre, onde a equipe de gestão apresentou os principais acontecimentos, bem como comentou sobre as perspectivas futuras para seus ativos.
No decorrer do trimestre, a melhora nas vendas se deu principalmente pela adoção do horário comercial sem restrições nos shoppings, que apresentaram aproximadamente R$ 1 bilhão de vendas totais, acima do segundo trimestre, que registrou vendas de R$ 228 milhões. Contudo, o resultado operacional foi baixo por conta dos impactos negativos do Covid-19 (o que já era esperado pelo mercado), com queda no SSS e SSR de -22,9% a/a e -20,5% a/a, respectivamente.
Adicionalmente, a taxa de inadimplência ficou em 11,2% no terceiro trimestre (vs. 0,4% no mesmo período do ano passado). Do lado positivo, o fundo conseguiu manter sua taxa de ocupação elevada, tendo alcançado o patamar de 95,9% (+0,5% t/t). Essa manutenção está atrelada principalmente aos descontos cedidos aos lojistas, que representaram cerca de 15,5% do faturamento.
O fundo encerrou o trimestre com R$ 50 milhões em caixa, o que, associado à postergação do pagamento dos juros e amortizações do CRI nas despesas financeiras – que deverão ser retomadas em agosto de 2021 –, trazem maior tranquilidade nesse momento ainda de incertezas quanto a uma possível segunda onda de contaminação do coronavírus.
Por fim, o fundo anunciou a venda do Parque Shopping Belém (PA) pelo valor total de R$ 83 milhões, garantindo um ganho de capital de aproximadamente R$ 14 milhões (TIR estimada de ~15% ao ano), e que será paga em 4 parcelas (outubro/20, janeiro/21, julho/21 e janeiro/22). Esses recursos serão utilizados para financiar a expansão do Catarina Fashion Outlet, Cidade Jardim e Internacional Guarulhos.
HSI Malls (HSML11)
O HSI Malls entrou no mercado há menos tempo, iniciando suas atividades em julho de 2019. Apesar do histórico recente, ele tem obtido êxito ao alocar seus recursos.
Em novembro, ele apresentou alta de 5,33%. Com o alívio das restrições relacionadas ao horário de funcionamento dos shoppings, o fundo divulgou uma melhora em seus indicadores de inadimplência líquida e de descontos cedidos, que atingiram o patamar de 8,2% e 15,2%, respectivamente – ante os 14,2% e 27,1% registrados no mês anterior.
Ademais, o fundo tem trabalhado ativamente para locar os espaços disponíveis, visando elevar sua taxa de ocupação, atualmente em 95,2%. Por fim, a gestão está trabalhando no planejamento orçamentário para o próximo ano, o que permitirá detalhar as perspectivas de desempenho operacional dos ativos para 2021.
BTG Pactual Fundo de Fundos (BCFF11)
Este é o fundo de fundos do BTG e tem o objetivo de investir em cotas de outros fundos imobiliários, Certificados de Recebíveis Imobiliários, Letras Hipotecárias e Letras de Crédito Imobiliário.
Ele apresentou alta de 3,66% no mês de novembro. Em outubro, o fundo realizou a aquisição de 60% das cotas do FII proprietário do EZ Tower (Torre B) pelo valor de R$ 300 milhões (R$ 21,2 mil/m²).
Na operação, o fundo assumiu uma dívida equivalente a 50% do valor do ativo, sendo: (i) 71% da dívida a CDI + 1,75% ao ano; e (ii) 29% da dívida a IPCA + 6,50% ao ano. Levando em consideração o preço de locação de R$ 101/m², a operação gera um cap rate de 5,6% ao ano. Contudo, o contrato possui uma Renda Mínima Garantida por 24 meses ao cap rate de 7,25% ao ano, o que associado a alavancagem do ativo gera um dividend yield atrativo de 8,6% ao ano (acima da média dos principais fundos multiativos de lajes corporativas do mercado de 5,9% para 2021E).
O edifício é de altíssimo padrão (AAA) e está localizado na região de Chucri Zaidan, ao lado do Shopping Morumbi e Market Place. O empreendimento possui uma taxa de vacância de 7,8%, abaixo da média da região para ativos AAA (14,7%).
Com a aquisição, o fundo concluiu a alocação de 100% dos recursos captados em sua última emissão de cotas e elevou os rendimentos distribuídos para o patamar de R$ 0,50 por cota, o equivalente a um dividend yield anualizado de 6,7%.
Por fim, foi anunciado a decisão final favorável ao fundo no processo de restituição de imposto de renda sobre os lucros auferidos em 2015, equivalente ao valor total de R$ 4,2 milhões (~R$ 0,21 por cota), que deverão ser distribuídos aos cotistas nos próximos meses.
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