Cidades / Porto Maravilha vai mudar a cara do mercado imobiliário do Rio
O projeto de revitalização que promete modificar a cara do mercado imobiliário do Rio de Janeiro – podendo praticamente dobrar o estoque de imóveis corporativos de alto padrão ao longo dos próximos cinco anos – já saiu do papel.
Após uma primeira fase, iniciada em 2009 e, ainda em andamento, que compreendeu profundas intervenções da prefeitura, contando com a construção da via de acesso ao Porto do Rio e a reurbanização completa de ruas e avenidas, as obras do Porto Maravilha entraram num segundo – e mais visível – estágio.
A nova etapa, na qual foi investido R$1,8 bilhão de um total de R$ 8 bilhões previstos para serem aplicados em 15 anos, inclui importantes transformações no sistema viário da região, cuja população deve quintuplicar segundo estimativas, alcançando 100 mil habitantes.
Projeto do Veículo Leve sobre Trilhos | Foto: CDURP – Prefeitura do Rio de Janeiro
A principal mudança, já em andamento, é a demolição do Elevado da Perimetral. Ela faz parte de uma nova lógica para o trânsito da região, com a Avenida Rodrigues Alves passando a ser uma via expressa e o surgimento da Avenida Binário do Porto, via que futuramente ligará a Praça Mauá à Francisco Bicalho.
Com três pistas de ida e volta, a Avenida Binário do Porto vai dividir espaço com o Veículo Leve sobre Trilhos (VLT), sistema de transporte que terá interligações com ônibus, metrô, trens, barcas,
BRTs e o aeroporto Santos Dumont, terá investimento superior a R$ 1 bilhão. Quase metade deste valor receberá recursos aportados do Programa de Aceleração do Crescimento (PAC).
O conjunto de melhorias, combinado a localização estratégica – O porto está próximo ao Centro da cidade, situado a apenas 2 quilômetros do Aeroporto Santos Dumont e a 11 Km de distância do Aeroporto Internacional do Galeão -, deve fazer com que o local, atualmente um imenso canteiro de obras, torne-se, num futuro próximo, objeto de desejo e vire um polo empresarial.
Para mapear as oportunidades imobiliárias que surgirão para empresas que queiram se instalar no Porto, a equipe de Inteligência de Mercado da JLL produziu uma pesquisa detalhada sobre o tema.
O estoque da área do Porto Maravilha até 2017 representará uma fatia bastante significativa do mercado carioca de escritórios de alto padrão. Hoje, o Rio tem 1,5 milhão de metros quadrados em escritórios AA. Só na região do Porto há potencial para desenvolver cerca de outro milhão", estima Pedro Candreva, diretor da JLL.
Os efeitos positivos do processo de revitalização do Porto ultrapassam as fronteiras dos cinco milhões de metros quadrados de seu território.
Um exemplo visível disso é o desenvolvimento imobiliário vivido por bairros vizinhos, que se apropriaram da boa imagem da revitalização da região portuária para lançar empreendimentos comerciais e residenciais.
"Os benefícios da reurbanização atravessaram as fronteiras e já foram utilizados por empreendimentos da Tijuca ao Caju. Mesmo nessa fase inicial das obras, os impactos podem ser detectados nos bairros vizinhos", afirma Alberto Silva, presidente da Companhia de Desenvolvimento Urbano da Região do Porto do Rio de Janeiro (CDURP), empresa criada pela prefeitura em 2010 com a missão de gerir a operação urbana no local.
Alguns projetos-âncora, tais como Píer Mauá, Museu do Amanhã e Museu de Arte do Rio, além de um prédio do Banco Central (BC), estimulam a chegada de novos ocupantes.
O movimento de vinda de entidades ligadas à cultura e ao governo cria valor para a região como um todo, fortalecendo, inclusive, o movimento turístico ao redor do Porto.
À espera de futuros clientes, grandes empresas já começam a se posicionar na região.
Em março, a Odebrecht Realizações Imobiliárias, lançou o Porto Atlântico, empreendimento de sete torres com Valor Geral de Vendas (VGV) estimado em cerca de R$1,7 bilhão. Dividido em duas etapas de construção e entrega, o local abrigará edifícios comerciais, dois hotéis da rede Accor e torres corporativas com heliporto. Por ser um dos pioneiros na região, servirá de termômetro para definir patamares médios de aluguel no entorno do Porto Maravilha.
Na avaliação da JLL, como o estoque a ser entregue no Porto é de prédios comerciais de padrão elevado, essa oferta qualificada provocará impactos nos preços de locação de toda a cidade. Em especial do Centro, onde a maior parte dos edifícios é retrofitada.
Para a JLL, os prédios da região da Cinelândia, que estão perto do metrô, sofrerão menos. Já os do Castelo, mais distantes, podem ter os preços de aluguel bem mais afetados.
Os imóveis do Porto Maravilha devem estimular que as empresas, que atualmente têm escritórios espalhados em diversos prédios sem tanta estrutura, passem a se mudar, buscando a concentração num único edifício novo e mais preparado.
Guilherme Soares, diretor de Gestão de Projetos e Obras da JLL, lembra que as melhorias produzidas pela revitalização do Porto são de grande proporção, mesmo quando comparadas a grandiosos projetos de revitalização realizados em âmbito internacional."Certamente, não há hoje no mundo um projeto que concentre tantas características interessantes como o do Porto Maravilha", diz.
"Se você juntar a quantidade de obras de engenharia e infraestrutura, os avanços que serão feitos do ponto de vista social, com a reorganização e surgimento de um novo bairro, e o esforço feito pela iniciativa privada em parceria com as três esferas do poder público para viabilizar o projeto, pode ter uma ideia mais adequada da transformação sem igual que está sendo feita ali." Soares elogia, também, o desenho como foi formatado o projeto, que começou com o desafio envolvendo toda documentação, passou por aprovações legais e chegou ao mecanismo de funding.
O financiamento das obras do Porto Maravilha foi viabilizado através da maior Parceria Público-Privada (PPP) do Brasil. A operação, pela qual a Caixa Econômica Federal, por meio de recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), arrematou, por R$3,5 bilhões, todos os Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs), aconteceu em um leilão realizado em 2011.
Foto: CDURP – Prefeitura do Rio de Janeiro
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