Boletim mensal dos FII's: quais os destaques do mês de outubro? | TC
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Boletim mensal dos FII's da B3: quais foram os principais pontos?
Fala, investidor, tudo bem? No texto de hoje, traremos alguns pontos que julgamos principais do boletim dos FII's da B3, que foi divulgado semana passada. Nele podemos ver o crescimento e amadurecimento do mercado de Fundos de Investimentos Imobiliários (FII's) na bolsa brasileira. Todos os dados apresentados foram retirados de lá, para quem quiser acessar o boletim na íntegra é só clicar aqui.
Principais dados sobre o mercado de FII's
O crescimento no número de investidores
Volume de negociações de FII'S
O primeiro ponto a ser observado é o crescimento da indústria de fundos imobiliários. Em setembro de 2020, tivemos um total de 509 fundos registrados na CVM e 282 listados na B3, o que representa um aumento de 9,69% e 12,8% respectivamente. Vale observar que esse aumento aconteceu em menos de 12 meses e em um ano turbulento como 2020.
Além disso, outro dado que merece destaque é o crescimento e o volume de ofertas reguladas ICVM 400. O Volume financeiro em 2020 foi de 20 bilhões de reais em 58 registros. Superando os anos de 2016, 2017 e 2018, ficando atrás apenas do ano de 2019 com 23 bilhões em 70 ofertas.
Gráfico 1: Evolução anual do número de FII's e a evolução do número e volume de ofertas (ICVM 400).
Na relação patrimônio líquido x valor de mercado, vemos que, na média, há desconto nos fundos imobiliários, uma vez que o valor de mercado é inferior ao patrimônio líquido dos fundos. Embora o setor possa apresentar alguns descontos utilizando apenas essa métrica, outros fatores devem ser levados em conta ao decidir comprar um fundo que vão muito além da análise do P/VP.
Gráfico 2: Evolução do Patrimônio Líquido e valor de mercado em bilhões de reais
Em um ano de pandemia, nos 10 primeiros meses, houve um aumento 71,78% no número de investidores em relação a dezembro do ano anterior. Por que os FII's caíram nas graças dos investidores brasileiros? A nosso ver os principais motivos são: a baixa volatilidade e a facilidade de compreensão da dinâmica do negócio. Tudo isso com uma frequência enorme de dividendos. Ou seja, todo mês "pinga" na conta o "aluguelzinho". Dessa forma, o número de investidores é, no nosso ponto de vista, o dado que mais chama atenção com 1.108.166 milhões de investidores, sendo 1.103.132 de pessoas físicas. O crescimento desse produto na bolsa brasileira chama muita atenção. Em dezembro de 2010 eram aproximadamente 21 mil investidores, em dezembro de 2019 haviam 645 mil investidores.
Gráfico 3: Evolução no número de investidores
O brasileiro médio que sempre sonhou em ter pelo menos uma "casinha de aluguel", viu nos fundos imobiliários a possibilidade de acessar imóveis de alto padrão construtivo, com inquilinos de primeira linha em regiões nobres nos principais centros do país, além de contar com uma gestão profissional e acessível por meio de cotas, que na maioria das vezes, são por volta de cem reais.
No ano de 2020, tivemos 44,4 bilhões de reais de volume no ano, número 37,89% superior ao de 2019 e perto de 30 milhões de negócios. Em se tratando de média diária, atingimos 213 milhões de reais e aproximadamente 140 mil negócios, quase o dobro quando comparado ao ano de 2019.
Gráfico 4: Posição em custódia (R$)
Além disso, as pessoas físicas representam 74,1% na posição em custódia e 65,4% em volume negociado. Ou seja, nós, os "PFs", as "sardinhas", somos os principais players desse mercado.
Conforme o gráfico 5, o IFIX teve uma variação de +105,6% contra +93,7% do IBOVESPA e +63,3% do IMOB, com menos volatilidade em os outros dois índices. O período vai de outubro de 2014 a outubro de 2020. Pelo princípio da dominância, o IFIX seria a escolha correta do investidor racional.
Gráfico 5: Evolução da cotação – IFIX, IMOB e IBOVESPA (base 100).
Tabela 1: Variação do IBOV, IFIX e IMOB.
Nesse sentido, para finalizar o presente texto, traremos os seguintes dados: os 10 FII's mais negociados em 2020, os 10 FII's com a maior rentabilidade nos últimos 12 meses (preço de fechamento, não conta distribuição de rendimentos) e os FII's que compõe a carteira do IFIX. Além disso, é importante lembrar que o índice IFIX passou por mudanças na metodologia da composição da carteira, tornando-se mais enxuto.
Tabela 2: FII's mais negociados em 2020.
Tabela 3: Variação dos últimos 12 meses do preço de fechamento.
Por fim, a atual composição do IFIX.
Tabela 4: Composição do IFIX
Tabela 5: Composição do IFIX
Nesse sentido, primeiramente, cabe a você investidor, decidir quais os tipos de ativos irão compor sua carteira e entender se fundos de investimento imobiliário fazem sentido para você.
Além disso, é preciso compreender as vantagens e desvantagens desse tipo de ativo. Como ponto forte, podemos destacar a baixa volatilidade e a constância na distribuição de rendimentos.
Sendo assim, entendendo que essas características são atrativas aos seus objetivos como investidor, pode aprofundar seus estudos no assunto, visando ser capaz de identificar as melhores oportunidades.