Seção vai definir se o Tema 938 é aplicável aos casos de resolução do contrato por culpa da construtora e se a prescrição é trienal ou decenal
A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu submeter a procedimento de revisão/distinção o Tema 938, com o propósito de definir se uma das teses fixadas no repetitivo ("Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária – SATI –, ou atividade congênere – artigo 206, parágrafo 3º, inciso IV, do CC") é aplicável às hipóteses em que o pedido de restituição da comissão de corretagem tem base não na abusividade de cláusula contratual, mas na suposta culpa da construtora pela resolução do contrato, e definir, também, se o prazo prescricional aplicável é trienal ou decenal.
Para a definição da controvérsia, o colegiado selecionou como recurso representativo o REsp 1.897.867 e instaurou a Pet 14.369. Com a instauração do procedimento, o colegiado entendeu necessária a suspensão de processos em andamento, a bem da segurança jurídica, limitada a suspensão "aos recursos especiais e agravos em recurso especial pendentes nos Tribunais de segundo grau".
O relator dos recursos é o ministro Paulo de Tarso Sanseverino, o qual destacou que o Tema 938 foi decidido em demanda cuja causa de pedir tinha relação com a abusividade da cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem.
Entretanto, segundo o magistrado, o Núcleo de Gerenciamento de Precedentes do tribunal identificou multiplicidade de recursos em que se pretende aplicar a tese nos casos em que a construtora (ou incorporadora) seria culpada pelo término do contrato.
Formação de precedente qualificado
Segundo o ministro Sanseverino, são as duas questões a serem solucionadas nos recursos: (a) aplicabilidade do Tema 938 aos casos de resolução do contrato por culpa da construtora/incorporadora; e (b) prazo prescricional – decenal ou trienal – no caso de pedido de restituição baseado na hipótese de inadimplemento.
Assim, Sanseverino entendeu ser prudente instaurar a revisão/distinção do Tema 938, no que tange ao prazo prescricional aplicável, visando permitir que os tribunais de segundo grau possam negar seguimento aos recursos especiais relacionados à controvérsia – evitando, dessa forma, a subida de diversos recursos ao STJ.
Paralelamente, foi afetado o REsp 1.897.867, versando sobre o prazo prescricional na hipótese específica de "resolução do contrato por culpa da construtora/incorporadora, em virtude de atraso na entrega do imóvel".
Ao propor a instauração do procedimento, o relator ainda lembrou que o STJ já dispõe de jurisprudência sobre o assunto, mas os julgados não possuem o efeito vinculativo típico dos repetitivos – sendo necessário, portanto, que seja fixado precedente qualificado sobre o tema.
Por fim, o relator facultou aos interessados a oportunidade de se manifestarem nos autos, na condição de amici curiae, sem prejuízo da marcha processual.