O IPTU DE GLEBA
Um assinante envia a seguinte mensagem: o proprietário de uma gleba de 88 mil m², localizado na zona urbana, quer regularizar o imóvel para instituir um loteamento, com lotes de 200 m² cada um. O proprietário não pagava o IPTU porque havia uma dúvida se o imóvel seria urbano ou rural. Ele agora resolveu pagar o imposto dos últimos cinco anos para poder regularizar o imóvel, mas protestou contra o valor lançado, por ele considerado astronômico. Realmente, ao multiplicarmos o valor venal do metro quadrado de terreno daquela região (R$100,00) pelo total da gleba, o valor venal atinge R$8,800 milhões, valor totalmente fora da realidade de mercado. Mas, esse é o valor que consta da Planta Genérica de Valores. Além disso, a propriedade não possui rede da água, rede de esgoto, calçamento, iluminação pública em toda a sua extensão e nem rede de águas pluviais, que pudesse valorizá-lo. O que devemos fazer para calcular o IPTU do imóvel?
Pelo exposto, o proprietário tem uma área total de 88 mil m² localizada em zona urbana. Havia, segundo o relato, uma dúvida se tal imóvel estaria enquadrado na zona rural ou urbana, mas, agora, o proprietário pleiteou a inscrição como imóvel urbano, porque teria a intenção de instituir um loteamento no local. Todavia, o projeto de loteamento está em andamento e ainda não foi, definitivamente, aprovado.
Discute-se, então, o valor venal da área para servir de base de cálculo do IPTU nos últimos cinco exercícios, levando em conta que o proprietário quer colocar em dia o pagamento do imposto para obter a aprovação do loteamento pretendido.
Mas, antes de comentar a questão do valor venal, seria importante definir de vez se o imóvel está realmente na zona urbana da cidade. Na verdade, não cabe ao proprietário decidir sobre a situação fiscal da propriedade, se tributável pelo IPTU, ITR ou nenhum dos dois, nem, tampouco, definir em que zona está situada, zona urbana ou rural. Para tanto, existem leis e são elas que definem a matéria, e não o arbítrio da Administração e nem ao talante do contribuinte.
A lei do Município segue o art. 32 do Código Tributário Nacional, pelo qual "entende-se como zona urbana a definida em lei municipal, observado o requisito mínimo da existência de melhoramentos indicados em pelo menos dois dos incisos seguintes, construídos ou mantidos pelo Poder Público: I – meio-fio ou calçamento, com canalização de águas pluviais; II – abastecimento de água; III – sistema de esgotos sanitários; IV – rede de iluminação pública, com ou sem posteamento para distribuição domiciliar; V – escola primária ou posto de saúde a uma distância máxima de 3 (três) quilômetros do imóvel considerado".
Essa é a lei majoritária. Mesmo que a lei municipal declare a localização do imóvel como zona urbana, assim não será considerada se o seu local não dispuser de, pelo menos, dois dos melhoramentos acima indicados. Deve-se ressaltar esse fato: tais melhoramentos são condicionantes de toda a zona urbana considerada na lei municipal. Já os imóveis localizados na zona rural, de acordo com a lei municipal, não poderão ser tributados pelo IPTU em hipótese alguma, mesmo que possuam dois dos melhoramentos indicados.
Todavia, há uma exceção: a chamada área urbanizável ou de expansão urbana. Neste caso, a lei municipal pode considerar urbanas as áreas constantes de loteamentos aprovados pelos órgãos competentes, mesmo que não possuam os melhoramentos previstos em lei.
Deste modo, o principal questionamento que se faz ao presente caso é o seguinte: a localização do imóvel possui pelo menos dois dos melhoramentos previstos em lei? A mensagem do assinante não deixou bem esclarecida essa questão. Ele afirma que "a propriedade não possui rede da água, rede de esgoto, calçamento, iluminação pública em toda a sua extensão e nem rede de águas pluviais". Mas, não há informação da existência de escola primária ou posto de saúde a uma distância máxima de três quilômetros do imóvel.
Caso não possua dois melhoramentos públicos, nada temos a discutir sobre valor venal de IPTU, porque não haveria, em hipótese alguma, tributação do imposto nos anos que antecedem o lançamento do loteamento. A primeira providência administrativa, portanto, será a de constatar de forma inequívoca a existência ou não dos melhoramentos públicos naquele período.
Não seria, também, a mera pretensão do proprietário em instituir um loteamento no local, o motivo de lançar e cobrar o IPTU dos exercícios antecedentes, ou mesmo, atuais. O imposto passa a ser cobrado a partir do registro imobiliário dos lotes individualizados e devidamente lançados no Cadastro Imobiliário da Prefeitura. A decisão abaixo segue essa interpretação:
Ementa: EMBARGOS INFRINGENTES. TRIBUTÁRIO. IPTU E TCL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. LANÇAMENTO SOBRE UNIDADES NÃO INDIVIDUALIZADAS FORMALMENTE. INVIABILIDADE DO PARCELAMENTO VIRTUAL. Somente após o registro imobiliário do projeto de individualização do imóvel aprovado pelo município é que o IPTU e o TCL poderão incidir sobre cada área individualizada. EMBARGOS ACOLHIDOS. POR MAIORIA. (Embargos Infringentes Nº 70064011992, Primeiro Grupo de Câmaras Cíveis, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Lúcia de Fátima Cerveira, Julgado em 07/08/2015)
Definida essa questão, discute-se, então, o valor venal de gleba.
Considera-se gleba uma porção de terra que não tenha sido ainda submetida a parcelamento ou desmembramento. No presente caso, vamos supor que a lei municipal defina o tamanho dos lotes de 200 m² naquela região. Neste sentido, aquela gleba deverá no tempo, ou quando exigido pelo Poder Público, ser desmembrada ou, então, parcelada em lotes de 200 m².
A lembrar de que loteamento significa divisão em lotes com aberturas de ruas internas de circulação e também vias externas como prolongamento das vias já existentes. Já desmembramento significa divisão em lotes sem abertura de vias externas ou internas, tendo cada lote ligação direta para a rua.
Tendo como base o valor do metro quadrado de terreno naquela região, de acordo com o previsto na Planta Genérica de Valores, seria totalmente questionável calcular a gleba como um todo, levando em conta a metragem dos lotes do local. Ou seja, dividir o tamanho da gleba (88.000 m²) pelo tamanho do lote (por hipótese, 200 m²), e achar o resultado de quantos lotes caberiam na gleba. Calculado, a grosso modo, em 440 lotes, multiplicar esse número com o valor do terreno de cada lote (R$100,00 x 200 = R$20.000) Isto é, se cada lote vale R$ 20.000,00, o valor venal da gleba seria de R$ 8,800 milhões! Tal cálculo ofenderia o princípio da razoabilidade, por considerar o valor de um lote já integrado e de infraestrutura pronta e em funcionamento, nada tendo a ver com um terreno sem qualquer estrutura.
Também totalmente ilógico seria calcular o valor venal da gleba tendo como base o valor do metro quadrado de terreno, pois o valor do metro quadrado é condizente ao tamanho do lote, e não ao de uma gleba.
Dito isso, o cálculo do valor venal da gleba deve ter por base uma avaliação de mercado, porém, dirigida diretamente ao imóvel em questão. E de forma alguma aos preceitos ditados na Planta Genérica de Valores. Certas leis municipais estabelecem critérios especiais ao cálculo de gleba, como, por exemplo, reduzir o valor do metro quadrado de terreno em 50%. Contudo, se a lei municipal não prevê essa circunstância, o melhor caminho seria, então, o da avaliação específica.