Antes de iniciar uma obra, o proprietário do terreno precisa obter, nos órgãos públicos, o licenciamento de projetos. Isso garante que a construção fique regularizada, evitando multas e embargos durante os trabalhos.
Contudo, uma grande dificuldade de muitas incorporadoras é saber lidar com as diferenças na legislação entre uma cidade e outra. Afinal, um erro pode comprometer toda a execução da obra e gerar despesas desnecessárias.
Quer entender as principais etapas de um licenciamento de projetos e saber como evitar problemas? É só continuar a leitura!
Saiba por que é importante considerar o licenciamento de projetos antes de escolher o terreno
Imagine a seguinte situação: você fez uma pesquisa de mercado e identificou dois terrenos interessantes para iniciar a construção de um empreendimento. Para aproveitar a oferta do proprietário, você fez a compra sem analisar as condições de construção naquele local.
Depois de alguns meses, você descobriu que uma parte do terreno integrava uma área de preservação ambiental. Consequentemente, o seu projeto precisará ser adaptado para respeitar a legislação local.
Para evitar situações como essa, ou até piores, é essencial que o gestor tenha bom conhecimento sobre a legislação ambiental e urbanística da cidade. É preciso fazer uma avaliação sobre a possibilidade de obter um licenciamento do projeto naquele local.
Caso contrário, o investimento poderá acarretar em prejuízo, originando embargo administrativo ou ações judiciais durante a construção.
Compreenda as exigências para o licenciamento de projetos
Até o momento, não existe lei única sobre o licenciamento de construções no país. Segundo o advogado e especialista em direito ambiental, Marcos Saes, há apenas um projeto de lei que visa criar uma norma geral para o licenciamento ambiental a fim de unificar algumas exigências.
Enquanto não é aprovado, é fundamental que os gestores de incorporadoras acompanhem as regras instituídas nas resoluções do Conama (Conselho Nacional do Meio Ambiente), Estados e Municípios.
Diante disso, conheça as principais resoluções do Conama sobre esse assunto:
Resolução 01/1986: trata das definições, responsabilidades e diretrizes gerais para a implementação da Avaliação de Impacto Ambiental;
Resolução 237/97: faz a revisão de procedimentos de licenciamento ambiental e indica a necessidade de criação de critérios para liberar a construção.
Ainda é preciso monitorar o entendimento do Ministério Público de cada localidade para situações específicas, a fim de evitar falhas no processo.
Vale lembrar que, independentemente do grau de impacto de uma construção, cabe ao gestor identificar o estudo necessário para realizar o empreendimento e os órgãos que devem fazer a avaliação. Caso ocorra algum erro nessa avaliação preliminar, a consequência na obra pode afetar negativamente os custos e os prazos.
Logo, é necessário identificar o tipo de projeto e verificar se ele precisa de uma licença única ou três modelos: prévia, instalação e operação.
Em alguns casos, pode ser exigido estudos complexos que incluem dados primários, como por exemplo, o Estudo de Impacto Ambiental (EIA) e o Relatório de Impacto Ambiental (RIMA).
Essas informações avaliam os possíveis impactos ambientais na área onde será realizada a construção e os efeitos de sazonalidade. Ainda é necessário realizar audiência pública e fazer o enquadramento do projeto, instituindo medidas compensatórias para o dano que será causado.
Também é imprescindível ficar atento para os documentos urbanísticos relacionados ao projeto de construção. Conheça alguns deles:
Uso e ocupação do solo: identificação do lote, área verde e possibilidades de uso naquela área;
Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV): avaliar o tráfego de veículos que será gerado, capacidade de abastecimento de água e rede de esgoto, entre outros.
Portanto, é importante que o gestor se preocupe tanto com o licenciamento ambiental quanto com a adequação do projeto ao Plano Diretor da cidade. Isso garante que o projeto fique de acordo com as normas estaduais e municipais.
Vale lembrar que o custo de um erro pode ser altíssimo para uma incorporadora. Ele vai desde a perda de credibilidade e comprometimento da imagem da empresa, até perdas financeiras que prejudicam a sustentabilidade da companhia.
Conheça as etapas básicas do licenciamento
O licenciamento ambiental passa por algumas etapas, que podem ser maiores ou menores dependendo de sua complexidade. Por esse motivo, é recomendável que o gestor conheça a legislação da cidade e do estado em que pretende instalar um empreendimento. Conheça algumas dessas etapas:
Quando um loteamento possui mais de um milhão de metros quadrados (em algumas localidades, basta que seja maior que 500 mil m²), os órgãos ambientais consideram que ele causa um significativo impacto ambiental (Resolução 01/86 do Conama). Consequentemente, será necessário fazer o EIA/RIMA e realizar audiências públicas para permitir a participação da sociedade.
Já um projeto menor, em uma área de 100 a 200 mil metros quadrados em um bairro já implantado, o licenciamento é mais simples quando não demanda obras de infraestrutura básica.
Saes ainda lembra que, em ambos os casos, é necessário informar ao órgão competente sobre o que pretende fazer no empreendimento, buscar o termo de referência e acompanhar as instruções indicadas nele.
Ele é obtido após o encaminhamento do projeto arquitetônico e demais documentos à prefeitura.
Conheça os principais fatores que dificultam o licenciamento de projetos e saiba como amenizá-los
Para Saes, o principal fator que dificulta o licenciamento ambiental de projetos é a falta de padronização dos processos e entendimentos jurídicos dentro do país.
Além disso, muitas vezes, há um deficit no tamanho do corpo técnico disponível nos órgãos governamentais, o que atrasa as tramitações. Para completar, muitas empresas não apresentam estudos ambientais qualificados aos órgãos públicos, o que dificulta a obtenção de licenciamentos ou até inviabiliza a obra.
Em alguns casos, o Ministério Público discorda das exigências estabelecidas pelo órgão ambiental e determina que novos documentos sejam apresentados. Nesse tipo de situação, cabe ao incorporador parar todas as outras etapas e buscar as novas documentações exigidas.
Sendo assim, para minimizar as dificuldades, é importante que o incorporador contrate uma equipe técnica qualificada para desenvolver estudos ambientais ou busque parceiros especializados para realizar essa avaliação. Isso facilita a tramitação do licenciamento de projetos nos órgãos públicos e evita que sejam feitas adaptações de última hora. É importante também fazer uma correta avaliação de riscos para minimizar as chances de erro.
Diante desse contexto, é possível perceber que refazer estudos para obter o licenciamento de projetos pode sair caro e demorado. Logo, é essencial que o gestor conheça a legislação de cada localidade e faça um planejamento adequado para evitar surpresas.
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