Quais são os direitos do fiador no contrato de locação? | Braghini
Quais são os direitos do fiador no contrato de locação?
Hoje em dia já existem diversas outras opções além do fiador para se utilizar na hora de alugar uma casa, como, por exemplo, o seguro fiança, que se torna cada vez mais popular por ser mais seguro para as imobiliárias e mais acessível para os locatários. Ainda assim, a fiança continua bastante comum.
A fiança é uma garantia prestada por uma terceira pessoa para cumprir determinada obrigação caso o devedor principal não o faça.
No caso de uma locação, o fiador é quem deverá pagar o aluguel e demais obrigações acessórias do contrato de locação (como taxas condominiais, por exemplo), caso o locatário não o faça.
Fiador: quem pode ser e quais as consequências que ele pode sofrer
A locação é um assunto sério e deve ser tratado desta forma, pois na maioria das vezes a fiança deverá ser prestada tendo como garantia o imóvel do fiador.
Assim, caso o inquilino não pague os aluguéis, encargos, multas e danos causados no imóvel o terceiro (fiador) poderá ser responsabilizado por essas dívidas, tendo consequências desde a inclusão de seu nome nos órgãos de proteção ao crédito até a perda do imóvel dado em garantia.
Exatamente por estas razões, encontrar um fiador tem se tornado cada vez mais difícil, uma vez que, além de encontrar uma pessoa que esteja disposta a assumir os riscos que decorremdo contrato de locação, é preciso que essa pessoa tenha bens compatíveis com o valor da locação a ser garantida.
Além disso, o credor (locatário) pode negar o fiador apresentado caso este não seja idôneo ou more em município diferente do local da locação.
Sempre válido lembrar que a fiança feita sem o consentimento do cônjuge não tem efeitos, ou seja, caso você seja casado e decida ser fiador para um parente, ou amigo, deve primeiramente conseguir o consentimento de seu marido ou de sua esposa.
Por isso, o contrato de locação em que haja fiador deve ser sempre escrito e ter a anuência do cônjuge do fiador, tendo o Superior Tribunal de Justiça, inclusive, editado uma súmula sobre este assunto: "A fiança prestada sem autorização de um dos cônjuges implica a ineficácia total da garantia".
Portanto, o fiador é uma pessoa que, num contrato de locação, pode ter muito prejuízo, caso o locatário (inquilino) não pague o aluguel ou encargos acessórios da locação.
E se eu já sou fiador de uma locação, que faço?
Primeiramente, torça para que o locatário esteja pagando tudo direitinho no contrato.
Mas, caso você não queira mais ser fiador de uma locação, é possível a exoneração unilateral, ou seja, o cancelamento da fiança por desejo apenas do fiador. Para tanto,basta que o fiador comunique ao locador que não deseja mais ser garantidor daquele contrato.
Mas, se nem tudo são espinhos, tampouco serão flores. Ainda que comunique o desejo de não ser mais fiador do contrato, deverá permanecer como responsável subsidiário pelas obrigações da locação por mais 120 dias.
Com a saída do fiador caberá ao locatário (inquilino) apresentar nova garantia dentro do prazo de 30 dias (pode ser outro fiador, ou seguro fiança, ou caução, a combinar com o locador).
Caso ocorram mudanças no contrato de locação como reajuste, alteração de valores, acordo, confissão de dívidas etc., o fiador deve ser notificado previamente, sob pena de exoneração da responsabilidade frente ao fiador (conforme diz a Súmula nº 214 do STJ).
Fiador pode perder seu imóvel?
Além disso, algo que todo mundo deve prestar muita atenção antes de aceitar ser fiador para alguém é que o fiador que aceita garantir um contrato de locação não pode alegar exceção de impenhorabilidade de bens na execução,mesmo que se trate de bem de família.
Isso quer dizer que, caso você esteja sendo executado como fiador por dívidas oriundas de um contrato de locação, não poderá argumentar que seu único imóvel é bem de família.
As imobiliárias não costumam aceitar a garantia de fiadores que só possuam um bem de família, todavia, como vimos anteriormente, é critério das imobiliárias ou dos locadores aceitar ou não a garantia prestada.
Uma vez que o valor oferecido seja compatível com o valor da locação, é possível que a fiança seja aceita mesmo que o imóvel seja um bem de família. Neste caso, se porventura o fiador sofrer um processo de execução este não poderá alegar a impenhorabilidade do bem.
Ainda referente aos direitos do fiador, é possível que durante o processo de execução o fiador requeira o benefício de ordem, o que quer dizer que o fiador pode pedir para que sejam primeiro executados os bens do devedor principal, ou seja, os do locatário, e apenas depois de exauridos os bens do locatário é que os bens do fiador poderão ser perseguidos. Mas tome cuidado, pois em alguns contratos pode haver renúncia a este direito.
Assinar qualquer contrato é uma grande responsabilidade, especialmente no contrato de locação, onde muitas vezes está em jogo tanto a moradia do locatário quanto do fiador.
Por isso o melhor é sempre ter o suporte de uma assessoria jurídica antes de assinar qualquer contrato.