Patrimônio de Afetação e as SPE'S Entenda. - Blog da Carlos Meschini Santos
Adicionado por Meschini em 20 de fevereiro de 2015.
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Tags: Patrimonio de Afetação, SPE
Da teoria da afetação
Da afetação patrimonial na incorporação imobiliária
Formas de extinção do patrimônio de afetação
5.2 – Entendemos que também a deliberação dos adquirentes pela continuidade das obras extingue o patrimônio de afetação, uma vez que, nesse caso, os adquirentes "ficarão automaticamente sub-rogados nos direitos, nas obrigações e nos encargos relativos à incorporação, inclusive aqueles relativos ao contrato de financiamento da obra, se houver"[10] de forma que, o patrimônio afetado e segregado no patrimônio comum do incorporador será efetivamente destacado para constituir um novo patrimônio – condominial, que poderá até mesmo prosseguir afetado, mas que será, de fato e de direito, um outro patrimônio que não se confunde com aquele inicialmente constituído pelo incorporador.
Efeitos da falência ou insolvência civil do incorporador
Regime especial tributário da afetação
7.1 – O regime especial tributário aplicável à incorporação imobiliária tem caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes[15]. Ao optar pelo regime especial o incorporador ficará sujeito ao pagamento mensal unificado do Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas – IRPJ, da Contribuição Social sobre o Lucro Líquido – CSLL, da Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social – COFINS e da Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público – PIS/PASEP, equivalente a sete por cento das receitas mensais auferidas com a venda de unidades imobiliárias e das receitas financeiras e variações monetárias decorrentes dessa operação, a partir do mês da opção. Esse pagamento somente poderá ser compensado, por espécie, com o montante devido pela incorporadora no mesmo período de apuração, até o limite desse montante. A parcela que não puder ser compensada na forma acima será considerada definitiva, não gerando, em qualquer hipótese, direito a restituição ou ressarcimento, bem assim a compensação com o devido em relação a outros tributos da própria incorporação ou pela incorporadora em outros períodos de apuração.
Conceito de Sociedade de Propósito Específico
A SPE é também chamada de Consórcio Societário devido às suas semelhanças com a tradicional forma de associação denominada Consórcio Contratual. Porém, apresenta características especiais que as tornam mais seguras e práticas nas relações entre as empresas.
Uma das diferenças entre SPE e Consórcio Contratual é a questão da personalidade jurídica. Embora o Consórcio Contratual não tenha personalidade jurídica própria, ele é obrigado a se cadastrar no CNPJ. Isto, porém, não o torna passível de obrigações tributárias como, por exemplo, emitir uma nota fiscal para recolhimento de ICMS.
As Sociedades de Propósito Específico foi criada em dezembro de 2008, com a Lei Complementar nº 128, que alterou o artigo 56 da Lei Geral das Micro e Pequenas Empresas – MPEs (LC nº 123/06), introduzindo a figura da Sociedade de Propósito Específico, constituída exclusivamente de microempresas e empresas de pequeno porte optantes pelo Simples Nacional.
Sociedade de propósito específico versus patrimônio de afetação
Quando a crise atinge um setor como o de construção civil, é quase inevitável a imediata associação com o trágico caso Encol. Embora pontual, a delicada situação de algumas empresas começa a suscitar uma dúvida: as obras já iniciadas têm risco de parar? Dez anos depois de decretada a falência da Encol, o setor imobiliário vive uma fase completamente distinta. Assim como o próprio mercado, os mecanismos de proteção aos compradores se sofisticaram. Hoje, cada empreendimento tem uma contabilidade separada. Um avanço e tanto. Mas a principal blindagem do setor, o chamado patrimônio de afetação – instrumento legal que dá mais garantias ao comprador em casos extremos, como a falência – ainda é pouco usada pelas empresas.
"É um bom instrumento, que garante a segregação dos ativos", afirma André Viola Ferreira, sócio da Terco Grant Thornton, empresa que audita a maioria dos balanços das companhias do setor. As sociedades específicas também são muito usadas por conta das parcerias entre empresas do setor imobiliário. As companhias se associam apenas naquele empreendimento.
Quando a SPE já era realidade dentro das empresas, em agosto de 2004 entrou em vigor uma lei específica (10.931/2004) – do patrimônio de afetação. Mas trata-se de uma lei facultativa, cuja adoção fica a critério do incorporador. "Como muitas companhias já tinham o hábito de criar as SPEs, que também segrega o patrimônio, poucas empresas a adotaram", afirma o advogado Rodrigo Bicalho, sócio do Bicalho Molica Advogados. "O uso está aumentando, mas proporcionalmente no mercado ainda é pequeno", observa.
A adoção de um mecanismo não exclui o outro. O mesmo empreendimento pode ser duplamente blindado. Geralmente, os bancos exigem um ou outro para concessão de empréstimo. Especialistas são unânimes em afirmar que tanto a SPE, quanto o patrimônio de afetação são um avanço importante e garantem segurança ao comprador. A diferença entre ambos aparece em situações extremas, como a falência. O patrimônio de afetação não entra na massa falida. "A SPE é uma filial da empresa, integra o patrimônio da incorporadora e entra na massa falida", explica Alexandre Laizo Clápis, sócio da área imobiliária do Machado, Meyer, Sendacz e Opice. "A proteção absoluta para o comprador é o patrimônio de afetação", diz ele.
Quando um empreendimento está "afetado", como diz o jargão jurídico, em caso de paralisação da obra, os compradores podem vender as unidades restantes para continuar o projeto ou o próprio terreno, além de assumir a obra e contratar uma outra construtora. Para que isso aconteça numa SPE, é necessário que o juiz determine. "Mas vale lembrar que, no caso Encol, o juiz tirou várias obras da massa falida e permitiu que os condôminos tocassem sozinhos", afirma Luiz Rogélio Tolosa, diretor de relações com investidores da Brascan Company. A Company foi uma das primeiras empresas a adotar o patrimônio de afetação.
O diretor de finanças corporativas da Even, Eduardo Cytrinowicz, lembra que, se há financiamento bancário em uma SPE, a instituição financeira terá todo interesse em concluir a obra.
A burocracia ainda é um argumento usado contra o patrimônio de afetação. Esse mecanismo de proteção exige que a empresa preste contas detalhadas trimestralmente a uma comissão de compradores. "As empresas temem que um grupo sem conhecimento ou que atue de má-fé possa ter acesso privilegiado a informações importantes ou uma ingerência muito grande sobre a obra", diz o advogado Rodrigo Bicalho. Mas as empresas que já adotam o modelo dizem que não há problemas com os compradores. "Temos mais de 50 prédios com comissão de representantes e não vemos problema algum", diz Tolosa. "A lei foi feita para ser usada em um momento de estresse, não afeta o dia-a-dia", afirma. Informações mais estratégicas, como o valor pago na contratação de serviços e compra de materiais, não costumam ser fornecidas pelas companhias.
Para estimular a adoção, já que a lei é facultativa, o governo estabeleceu uma tributação diferenciada – de 7% sobre o faturamento da obra. Mas não é exatamente uma vantagem, já que a SPE pode adotar o lucro presumido e ser tributada entre 6,5% e 6,7%. O patrimônio de afetação passa a ser mais vantajoso, porém, em projetos maiores, com valor geral de vendas acima de R$ 48 milhões, que passam a ser tributados sobre o lucro real.
O patrimônio de afetação não é usado como argumento de vendas, simplesmente porque a grande maioria dos consumidores desconhece a vantagem. O mecanismo começa a ser adotado por um número maior de empresas, mas ainda está restrito a determinados projetos É o que ocorre na Cyrela, PDG Realty, e JHSF, que usou o modelo no Cidade Jardim, que reúne shopping, prédio residencial e comercial. O Seridó 106, imóvel de altíssimo padrão da construtora São José e Klabin Segall também. A mineira MRV começou a fazer em alguns empreendimentos e agora vai expandir para todas as obras.