Lei do Distrato define direitos e deveres para rescisão contratual de imóveis
A regulamentação que trata dos direitos e deveres nos casos de rescisão de contratos de aquisição de imóveis em regime de incorporação imobiliário ou loteamento, chamada Lei do Distrato, foi sancionada em dezembro passado, pelo ex-presidente Michel Temer, e apresentada, no início desta semana, aos associados do Sinduscon-PR/Noroeste. O evento foi no auditório do sindicato e contou com o apoio do Seconci-PR/Noroeste.
Em palestra, o advogado e sócio do escritório Fabrilo Rosa & Trovão Advogados Associados, Sandro Trovão, que também é Membro da comissão de Direito Imobiliário da OAB Maringá e consultor jurídico do sindicato, explicou detalhadamente as novas regras, que alteram a lei de incorporação imobiliária e a lei de parcelamento do solo.
Ao abrir a apresentação, Trovão destacou dados da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), que revelam o alto número de distratos registrados nos últimos anos. Em 2016, por exemplo, foram 103 mil vendidas de imóveis para 47 mil desistências."Essa situação causa muito transtorno para a gestão das incorporadoras e loteadoras, que investem os recursos na obra. O setor esperava muito por esses parâmetros legais porque regras bem definidas e com punição contratual tornam a situação mais justa para as partes", argumenta.
Em seguida, o advogado alerta os empresários para a necessidade de adequação dos novos contratos, que precisam constar e validar as exigências legais. A partir deste ano, portanto, o documento terá de apresentar um quadro de resumo que comunique 12 itens obrigatórios. Entre as informações que devem constar, estão o preço total do imóvel; a parcela de entrada e forma de pagamento; o valor da corretagem; o índice de correção monetária; as consequências em caso de desistência, seja por distrato ou inadimplência; entre outros.
O texto da Lei do Distrato também determina que a incorporadora pode reter até 25% do montante pago pelo comprador e a restituição deve ser cumprida em 180 dias após o distrato. No caso de o cliente desistir da compra de um imóvel negociado na planta, em regime de patrimônio de afetação, a restituição passa a ser de até 50% do total já pago à construtora, com devolução feita depois de 30 dias da emissão do "habite-se".
Em ambos os casos, o advogado destaca que o cálculo desconsidera a quantia deduzida em corretagem. Além disso, a incorporadora pode descontar da restituição outros valores já desembolsados, como impostos incidentes sobre a unidade, cotas de condomínio, custos gerados após o imóvel ser disponibilizado para uso, entre outros.
Em relação à indenização pela fruição do imóvel, o advogado explica que o cálculo é feito a partir do valor total do imóvel, e não do que já foi pago. "Todas essas retenções e punições funcionam como uma multa pelo rompimento do contrato e são consideradas juntas pelo setor. Antes esse percentual de retenção era de 10% do valor pago, o que facilitav a a desistência e dificultava a gestão financeira da obra", completa.
Outra questão importante, na avaliação de Trovão, é que o adquirente, por motivo de arrependimento, poderá desistir da aquisição, sem penalidades, em até sete dias da realização da venda. Nesses casos é feita a devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive a comissão de corretagem. A regra, porém, vale para quem fez a compra em estandes de vendas ou fora da sede da incorporadora ou loteadora. "Nesses locais o indivíduo fica mais sujeito à compra por impulso e, por isso, foi inclusa essa cláusula".
Na avaliação do presidente do Sinduscon-PR/Noroeste, Marcos Mauro Pena Filho, o projeto de lei é muito positivo para o setor, embora ainda não seja considerado o ideal. "É o que foi possível negociar até a aprovaç ão da lei a fim de termos contratos mais claros e bem definidos para as duas partes", comenta Pena Filho ao disponibilizar a assessoria jurídica do sindicado para auxiliar os associados no processo de adaptação.