A discussão é frequente e a resposta apresentada é lastreada na maioria dos casos, ou seja, parte-se do pressuposto de que existiu a instalação regular do condomínio e todas as aprovações orçamentarias, ficando excluídas as demais situações como os casos de adjudicação, leilão, venda com contrato de gaveta, cessão de direito etc.
Dessa forma, temos que, regularmente instalado o condomínio, cada unidade assume o dever de contribuir com o pagamento da taxa condominial, consoante disposto no Art. 1.336, I do CC, respeitando as exclusões, eventualmente, previstas em cada convenção, como por exemplo, do síndico em não pagar tal taxa.
Outrossim, antes de instalar o condomínio o promitente vendedor, aqui denominado apenas vendedor, convoca os promitentes compradores, aqui denominado apenas comprador, para formalizar a entrega das chaves. E, salvo a existência de alguma pendência financeira ou contratual, o vendedor entrega as chaves ou a posse do imóvel ao comprador, ato que é considerando como marco inicial para que o comprador passe a ser o responsável pelo pagamento da taxa condominial, portanto, até que ocorra a formalização desse ato o vendedor é o responsável pelo pagamento do condomínio, conforme entendimento do STJ que será apresentado ao final.
No entanto, em razão de cláusulas contidas no contrato, o comprador assume a responsabilidade pelo pagamento de tais taxas independente de ter recebido as chaves ou a posse do bem, e é por isso que discussões judiciais existem com tamanha frequência. Isso porque, o condomínio pode escolher quem responderá pela dívida (se o vendedor ou comprador) especialmente quando não for noticiado do andamento da relação entre as partes (encaminhamento da assinatura das chaves, financiamento etc), e é por isso que vários compradores são incluídos no polo passivo das ações de cobranças sem nunca ter usufruído do imóvel.
Porém, em razão de discussões judiciais existentes ao longo dos anos, os compradores que não receberam as chaves ou a posse do imóvel foram considerados parte ilegítima para responder pela cobrança das taxas condominiais relativas ao período em que não usufruíram do imóvel, especialmente quando o condomínio é cientificado do ato, ou seja, de que o comprador não recebeu as chaves ou a posse do imóvel.
E, uma forte corrente doutrinaria e jurisprudencial predominante é no sentido de que somente com a efetiva entrega das chaves ocorre a transferência do imóvel, momento em que o comprador passa a ter concretamente o uso e o gozo do bem e aí sim a obrigação em adimplir com o custeio da taxa condominial. Até esse marco, que é a entrega das chaves ou da posse precária, o real proprietário do imóvel – vendedor – é quem deve arcar com o custeio de todos os ônus condominiais.
E nada mais justo, afinal o comprador não usufrui o bem e há chances inclusive de sequer vir a ser o proprietário, consequentemente não pode sofre o ônus de tal imposição contratual. Tanto é verdade que há várias decisões judiciais que consideram nulas cláusulas impositivas da cobrança condominial e outras atreladas ao bem antes do efetivo recebimento das chaves ou posse, mesmo que precária, do imóvel, senão vejamos: