Superior Tribunal de Justiça STJ - RECURSO ESPECIAL: REsp 1914934 SP 2021/0003904-4
Superior Tribunal de Justiça STJ - RECURSO ESPECIAL: REsp 1914934 SP 2021/0003904-4 - Decisão Monocrática
REsp 1914934 SP 2021/0003904-4
Decisão MonocráticaSTJ_RESP_1914934_180e7.pdf
RECURSO ESPECIAL Nº 1914934 - SP (2021/0003904-4)
ADVOGADO : OCTÁVIO LOPES SANTOS TEIXEIRA BRILHANTE USTRA E OUTRO(S) - SP196524
RECORRIDO : ANDERSON GUIZI
RECORRIDO : SIMONE ANGELO DE LIMA GUIZI
ADVOGADO : JOSE LUIS BESSELER - SP223432
RECURSO ESPECIAL. COMPROMSSO DE COMPRA E VENDA. REVISÃO
DO JULGADO. IMPOSSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA
7/STJ. MULTA CONTRATUAL. INVERSÃO EM FAVOR DO ADQUIRENTE
DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. DESPESAS
CONDOMINIAIS. ENTREGA DAS CHAVES. SUBSTITUIÇÃO DO ÍNDICE
DE CORREÇÃO MONETÁRIA EM FAVOR DO CONSUMIDOR.
POSSIBILIDADE. SÚMULA 83/STJ. RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO.
Trata-se de recurso especial interposto por 3Z GAMA EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA contra acórdão prolatado pelo Tribunal de Justiça do Estado de
São Paulo, assim ementado (e-STJ, fls. 207-208):
LUCROS CESSANTES. DANOS MORAIS. Sentença que julgara
improcedentes os pedidos. Ausência de recurso dos autores e de temática
de ordem pública. Coisa julgada formal e material (arts. 505 e 1.013, caput,
do CPC). COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Propriedade imóvel.
Data prevista para entrega da unidade. Detalhe relevante do negócio
jurídico. Disponibilidade tardia do bem (6 meses). Ilicitude objetiva.
Inadimplemento relativo caracterizado. Cláusula de tolerância. Ausência de
ilicitude (Súmula 164 do TJ-SP e Tema 01 do IRDR n. 0023203-35.2016.8.26.0000). Expedição do "habite-se" que não afasta a mora
contratual da promitente-vendedora (Súmula 160 do TJ-SP). Legítima
suspensão do pagamento do preço por parte dos promitentes-compradores.
Exceptio non adimpleti contractus (art. 476 do CC). Sentença mantida.
MULTA CONTRATUAL. Tese de aplicabilidade da multa moratória em prol
dos consumidores. Simetria viável. Orientação do C. STJ firmada nos REsps
ns. 1.614.721/DF e 1.631.485/DF, julgados sob o rito do art. 1.036 do CPC.
Sentença mantida. DESPESAS CONDOMINIAIS. Promitentes-compradores que somente podem ser responsabilizados pelo pagamento das despesas condominiais após a outorga da posse direta do imóvel compromissado. Orientação do C. STJ firmada no REsp n. 1.345.331, julgado sob o rito do art. 543-C do CPC/1973. Sentença mantida. TAXA DE INTERVENIENTE QUITANTE. Abusividade da cláusula contratual que prevê a cobrança. Disposição que coloca os consumidores em desvantagem exagerada (art. 51, IV, do CDC). Princípios da transparência e da informação. Sentença mantida. CORREÇÃO MONETÁRIA. Atraso na entrega do imóvel compromissado que não inviabiliza a atualização monetária do saldo devedor (Súmula 163 do TJ-SP e Tema 08 do IRDR n. 0023203-35.2016.8.26.0000). Correção através do INCC até o prazo final para conclusão do empreendimento e, expirado tal prazo, pelo IGP-M. Razoabilidade. Devolução dos valores pagos a maior. Sentença mantida. Recurso desprovido.
Nas razões do recurso especial (e-STJ, fls. 224-235), a recorrente alega violação aos arts. 395, 402, 403, 422, 1.336, 1.345 do Código Civil; e 373 do Código de Processo Civil de 2015.
Insurge-se, em suma, contra a solução adotada pelo acórdão recorrido em manter a sentença que concluiu pela responsabilidade pelo atraso do imóvel aos recorridos.
Defende a ausência do caráter abusivo da multa moratória (cláusula 10.1) estabelecida no contrato.
Refuta o pagamento da multa contratual, à título de reparação por perdas e danos ante a ausência de previsão. Defende a impossibilidade de modificação de cláusula contratual por intervenção do Judiciário.
Ressalta o cabimento da correção monetária do saldo devedor, porquanto é simples reposição da moeda.
Pondera que "o índice utilizado para correção monetária até o término da construção da obra é o INCC, pois este se mostra como o mais adequado para corrigir parcelas de financiamento imobiliário" (e-STJ, fl. 232).
Aduz não ser responsável pelo pagamento das verbas condominiais, tendo em vista a previsão de responsabilidade das referidas despesas pelos adquirentes.
Alega, por fim, que houve apenas a alegação de cobrança indevida e o apontamento de valores referentes à taxa de quitação no valor de R$ 1.000,00 (mil reais. Destaca que "a evolução do saldo devedor respeitou os termos e índices previstos em contrato, sendo os valores pagos decorrente do pro soluto" (e-STJ, fl. 235), motivo pelo pelo qual o referido pleito dos recorridos também deve ser julgado
O processamento do apelo especial foi admitido na origem (e-STJ, fls. 247-250).
Ao dirimir a controvérsia no tocante ao atraso na entrega do imóvel, o
Tribunal de origem consignou os seguintes fundamentos (e-STJ, fls. 209-212):
Depreende-se dos autos que os autores celebraram com a ré compromisso de compra e venda do bem imóvel descrito na exordial, com previsão de entrega das chaves para 30/06/2014 (fls. 47). No entanto, o imóvel somente foi entregue em 26/06/2015 (fls. 73), isto é, seis meses depois de expirado o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias estabelecido na avença (27/12/2014 fls. 47). Por sua vez, marque-se que o prazo de tolerância de 180 dias não é ilegal, vez que incrustado na prática do mercado específico. [...]
Restara caracterizada, portanto, a entrega tardia da unidade autônoma compromissada. Nesta senda, a entrega tardia da propriedade imóvel em 26/06/2015 (6 meses após o prazo de determinado) configura ilicitude objetiva. Ademais, a mora da ré não cessara a partir da data de expedição do "habite-se" (02/12/2014). A prestação da promitente-vendedora, seu dever contratual basal, só se conclui, pois, com a entrega de fato das chaves da unidade autônoma (entrega das chaves). Somente nesse instante os promitentes-compradores realmente tiveram efetiva disponibilidade da propriedade objeto do negócio jurídico celebrado.
Lívida, portanto, a mora debitoris da ré, de modo que é de rigor a sua responsabilidade civil pelos prejuízos que dela decorrem (art. 389 do CC). Assim sendo, não se vislumbra qualquer ilicitude na suspensão dos pagamentos por parte dos promitentes-compradores, operada na quadra da exceptio non adimpleti contractus (art. 476 do CC).
Configurada a mora da incorporadora, adequada a sua condenação no pagamento de multa pelo atraso na entrega do imóvel, nos moldes da multa contratual prevista para a hipótese de inadimplemento dos promitentescompradores. Averbe-se que não há no negócio jurídico nenhuma convenção em prol da aplicabilidade de cláusula penal moratória em prol dos consumidores. Fixadas essas premissas, crave-se que o C. Superior Tribunal de Justiça, ao julgar os REsps ns. 1.614.721/DF e 1.631.485/DF sob o rito dos recursos repetitivos, assentara a possibilidade de inversão, em desfavor da construtora (fornecedor), da cláusula penal estipulada exclusivamente para o adquirente (consumidor), nos casos de inadimplemento da construtora em virtude de atraso na entrega de imóvel em construção objeto de contrato ou promessa de compra e venda:
É mister, portanto, a condenação das rés no pagamento da aludida multa contratual no percentual de 2% do valor do contrato por mês de atraso, no período compreendido entre 27/12/2014 a 26/06/2015.
Assim, infirmar as conclusões do julgado, como ora postulado, para afastar a
responsabilidade civil da recorrente, demandaria o revolvimento do suporte fáticoprobatório dos autos, o que encontra vedação na Súmula 7 do Superior Tribunal de
Observa-se que o Tribunal de origem, ao se manifestar quanto a
possibilidade de fixação de cláusula penal em desfavor da construtora, adotou
solução em sintonia com a jurisprudência firmada nesta Corte, consoante de
depreende do seguinte excerto (e-STJ, fl. 212):
AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER C/C INDENIZATÓRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. VIOLAÇÃO AO ART. 1.022 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. MULTA MORATÓRIA. RECIPROCIDADE EM FAVOR DO CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.
2. Para desconstituir a convicção formada pelas instâncias ordinárias a respeito da culpa da construtora pelo descumprimento contratual e a aplicação da multa contratual, far-se-ia necessário incursionar no substrato fático-probatório dos autos, bem como na interpretação de cláusula
contratual, o que é defeso a este Tribunal nesta instância especial, conforme se depreende do teor dos Enunciados sumulares n. 5 e 7 do STJ.
3. De acordo com a jurisprudência desta Corte de Justiça, havendo previsão contratual de multa moratória no caso de descumprimento do pacto por parte do consumidor, esta sanção pode incidir em reprimenda ao fornecedor, caso seja o culpado pela mora ou inadimplemento. Incidência da Súmula 83 do STJ.
(AgInt nos EDcl no REsp 1942724/RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 21/02/2022, DJe 25/02/2022)
4. "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial" (REsp 1614721/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Segunda Seção, j.
22/5/2019, DJe 25/06/2019).
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS COM PEDIDO DE INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. JULGAMENTO PARCIAL DO MÉRITO. MULTA INVERTIDA EM DESFAVOR DA CONSTRUTORA. POSSIBILIDADE.
1. Ação de indenização por danos materiais e compensação por danos morais com pedi do de inversão do ônus da prova, em razão de atraso na entrega de imóvel, no bojo da qual foi proferido julgamento parcial do mérito. 2. No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. Precedente Repetitivo da 2ª Seção.
(AgInt nos EDcl no REsp 1.8713.15/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, j. 16/11/2020, DJe 19/11/2020).
Quanto à taxa de interveniência, o acórdão recorrido reconheceu seu caráter
abusivo nos seguintes termos (e-STJ, fl. 214):
Noutro período, é inexorável reconhecer a abusividade, no caso em tela, da cobrança da denominada taxa de interveniência (fls. 66/72). Trata-se, pois, de disposição contratual que estabelecera obrigação iníqua, eis que colocara o consumidor em desvantagem exagerada (art. 51, inciso IV, do CDC). Tal disposição contratual afronta os princípios da transparência e da informação ínsitos ao macrossistema protetivo do Código de Defesa do Consumidor, notadamente porque não encontram correspondência, pelo menos no espelho fático destes autos, a nenhum dispêndio monetário dos fornecedores.
Sendo assim, o acolhimento da pretensão recursal, nesse ponto,
demandaria nova incursão no suporte probatório, providência vedada pelos óbices das
O Tribunal estadual, no que se refere ao índice a ser aplicado à correção
monetária, deixou assente que (e-STJ, fl. 216-220 - sem grifo no original):
Por derradeiro, é bem de se ver que a incidência do INCC, tal e qual previsto na cláusulas 6.2 e 6.4 do negócio jurídico (fls. 41/42), apenas é legítima durante o período contratualmente previsto para as obras. Assim sendo, ultrapassada tal fase, a correção monetária deve ser calculada com base no IGP-M (Índice Geral de Preços de Mercado), o qual, aliás, representa índice
mais favorável ao consumidor. Entendimento diverso, qual seja, autorizar a aplicação do INCC mesmo em face da mora da construtora, implicaria na transferência da responsabilidade pelo atraso na obra ao consumidoradquirente.
A dicção legal é, portanto, clara quanto à aplicabilidade do índice setorial somente aos contratos que tenham por objeto a venda de bens futuros, a prestação de serviços contínuos ou a realização de obras. Por conseguinte, a venda e compra de unidade autônoma condominial já acabada não se insere dentre às hipóteses em que legalmente admite o reajuste pelo INCC.
Com relação à substituição do índice de correção monetária, a
jurisprudência deste Tribunal tem se posicionado no sentido de que "o mutuário não
pode ser prejudicado por descumprimento contratual imputável exclusivamente à
construtora" (REsp n. 1.454.139/RJ, Relatora a Ministra Nancy Andrighi, Terceira
Turma, julgado em 3/6/2014, DJe 17/6/2014), sendo perfeitamente possível, nos casos
de atraso na entrega da obra, ausente má-fé da construtora, a substituição do INCC por
outro indexador mais favorável ao consumidor, salvo nos casos em que o INCC for
A propósito, confira-se a ementa do julgado citado:
CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DANOS MATERIAIS E MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO BEM. MORA DA CONSTRUTORA. INCIDÊNCIA DE CORREÇÃO MONETÁRIA. ÍNDICE APLICÁVEL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
3. Agravo interno a que se dá parcial provimento. (AgInt no AREsp 1.413.321/MA, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA , QUARTA TURMA, julgado em 30/3/2020, DJe 1º/0/2020)
3. A correção monetária nada acrescenta ao valor da moeda, servindo
apenas para recompor o seu poder aquisitivo, corroído pelos efeitos da inflação, constituindo fator de reajuste intrínseco às dívidas de valor.
(REsp 1.454.139/RJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI , TERCEIRA TURMA, julgado em 3/6/2014, DJe 17/6/2014)
Desse modo, esgotado o prazo contratualmente previsto para a entrega dos
imóveis, evidente que abusiva a manutenção do INCC, haja vista que isso implicaria
repassar ao consumidor um prejuízo ao qual não deu causa.
Portanto, o acórdão recorrido, quanto à matéria acima, também decidiu em
consonância com a jurisprudência desta Corte, o que atrai a incidência da Súmula
Em relação às despesas condominiais, colhe-se o seguinte trecho (e-STJ,
fls. 213-214):
Neste ponto, ainda que haja no negócio jurídico disposição expressa no sentido de imputar ao comprador a obrigação de pagar as despesas condominiais e os tributos incidentes sobre o imóvel compromissado, tal responsabilidade somente é exigível a partir da outorga da posse direta do bem. Nesse diapasão, aliás, o C. Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o
REsp n. 1.345.331/RS sob o rito dos recursos repetitivos, assentara que a definição da responsabilidade do promitente-comprador pelas despesas condominiais depende da correlata imissão na posse do bem compromissado:
Na espécie, é lícito que a ré responda pelos gastos comprovados que os autores tiveram com despesas condominiais durante o período de atraso na entrega do bem compromissado, com incidência de correção monetária a partir de cada desembolso e juros moratórios desde a citação (art. 240,caput, do CPC e art. 405 do CC).
Com efeito, a conclusão do acórdão está alinhada à orientação desta Corte
no sentido de que "a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais é
encargo do adquirente apenas a partir da posse, efetivada com a entrega das chaves"
(AgInt no REsp 1.876.587/SP, Rel. Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em
21/06/2021, DJe 01/07/2021).
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INEXIBILIDADE DE DÉBITO. DESPESAS CONDOMINIAIS. ENTREGA DAS CHAVES. RECUSA. MORA. RESPONSABILIDADE. ADQUIRENTE DO IMÓVEL.
2. Cinge-se a controvérsia a definir a parte responsável pelo pagamento das despesas condominiais quando há recusa do adquirente do imóvel em receber das chaves.
3. O promitente comprador passa a ser responsável pelo pagamento das despesas condominiais a partir da entrega das chaves, tendo em vista ser o momento em que tem a posse do imóvel. Precedentes.
4. A recusa em receber as chaves constitui, em regra, comportamento contrário aos princípios contratuais, principalmente à boa-fé objetiva, desde que não esteja respaldado em fundamento legítimo.
5. O adquirente deve pagar as taxas condominiais desde o recebimento das chaves ou, em caso de recusa ilegítima, a partir do momento no qual as chaves estavam à sua disposição.
(REsp 1847734/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 29/03/2022, DJe 31/03/2022)
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DECLARATÓRIA C/C PEDIDO CONDENATÓRIO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DA PARTE RÉ .
1. O Tribunal de origem, analisando o contexto probatório dos autos, concluiu que o atraso na entrega do imóvel provocou mais que mero dissabor, sendo devida a indenização por danos morais. Rever o entendimento do acórdão recorrido, ensejaria o reexame do conjunto fáticoprobatório da demanda, providência vedada em sede de recurso especial,
ante a Súmula 7 do STJ.
3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça se orienta no sentido de considerar que a inexecução do contrato de compra e venda, consubstanciada na ausência de entrega do imóvel na data acordada, acarreta o pagamento de indenização por lucros cessantes, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador. Precedentes.
4. O acórdão recorrido está em consonância com a jurisprudência desta Corte, a qual entende ser ilícita a cobrança de juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. Incidência da Súmula 83 do STJ.
5. A Segunda Seção desta Corte, em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos (Tema 996), decidiu que "o descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor". Precedentes.
6. A jurisprudência desta Corte de Justiça é no sentido de que o promitente comprador passa a ser responsável pelo pagamento das despesas condominiais e do IPTU a partir da entrega das chaves, tendo em vista ser o momento em que tem a posse do imóvel.
7. Na forma do entendimento jurisprudencial do STJ, a incidência da Súmula 7 do STJ impede o exame de dissídio jurisprudencial, na medida em que falta identidade entre os paradigmas apresentados e os fundamentos do acórdão, tendo em vista a situação fática do caso concreto, com base na qual deu solução a causa a Corte de origem.
(AgInt no REsp 1953733/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 21/03/2022, DJe 24/03/2022)
sucumbenciais fixados em favor do advogado da parte recorrida em 2% (dois por
cento) sobre o valor da condenação.
Disponível em: https://stj.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/1504194466/recurso-especial-resp-1914934-sp-2021-0003904-4/decisao-monocratica-1504194485