Tipos de Custo na Construção Civil
A palavra "custo" pode ser entendida como o esforço ou a dificuldade gerada para adquirir algum bem ou direito. Atualmente, diante da globalização, o "custo do produto" é sem dúvida a "chave" que abre a porta para o sucesso do negócio. O setor da construção civil, em termos de custos, tem um grande diferencial sobre a maioria dos outros setores. Enquanto que nestes outros setores é o produto que passa pelos centros de custos, recebendo assim alocação de recursos a cada etapa transpassada, na construção civil são os centros de custos que passam pelo produto, que aloca recursos a cada etapa concluída, adquirindo assim características específicas para o seu custeamento. A expressão "redução de custos" tem uma representatividade de diminuição dos custos, não levando em consideração que tal diminuição pode ocasionar uma perda na qualidade e na segurança dos produtos ou serviços. Porém, a "otimização de custos", reconhece, além do custo em si, também à qualidade e a segurança, dando ênfase para uma composição ótima do bem produzido, em produção ou a produzir. A própria etimologia da palavra define a diferença entre reduzir e otimizar. Reduzir é tornar menor, provocar situação precária, estado penoso, já a palavra otimizar é tirar o máximo partido de, obter o melhor resultado de, planear ou desenvolver com o máximo de eficiência (especialmente uma atividade econômica).
Os custos pagos ou incorridos: admitidos na formação do custo do imóvel vendido, são aqueles que, além de estarem pagos, se refiram a bens ou serviços adquiridos ou contratados para específica aplicação no empreendimento de que a unidade negociada faça parte.
Aos custos pagos ou incorridos aplica-se o tratamento contábil aos bens adquiridos para estocagem, sem destinação específica, deverão ser debitados a uma conta de almoxarifado e somente apropriáveis ao custo de qualquer empreendimento quando nela aplicados, a todos os custos pagos ou incorridos serão primeiramente debitados a uma conta representativa das obras em andamento, classificável no ativo circulante, para depois serem considerados na formação do custo de cada unidade vendida e aos custos pagos ou incorridos referentes a empreendimentos que compreendam duas ou mais unidades deverão ser apropriados, a cada uma delas, mediante rateio de acordo com os mapas de apropriação de custos.
Na aquisição, por empresa que explore a atividade de construção e venda de imóveis, de determinada quantidade de cimento a ser utilizada em diversas obras, não especificadas, contabilizaremos como:
D - Almoxarifado - Material de Construção (AC)
Quando da utilização de parte do cimento comprado anteriormente, por determinada obra, contabilizaríamos como:
D - Obras em andamento - Obra "X" (AC)
C - Almoxarifado - Materiais de Construção (AC)
Se a obra consiste em duas unidades imobiliárias idênticas, os custos pagos ou incorridos seriam apropriados a cada uma delas, mediante rateio (50% para cada uma, neste caso), e o lançamento contábil seria:
D - Imóveis à Venda - Unidade 1 (AC)
D - Imóveis à Venda - Unidade 2 (AC)
C = Obras em andamento (AC)
Custo Contratado, todo acordo feito entre duas ou mais pessoas que transferem entre si algum direito ou se sujeitam a alguma obrigação chamamos de contrato, do latin "contractu".
O custo contratado segue a mesma linha de raciocínio da definição de contrato. Portanto custo contratado é o custo que foi ajustado por convenção, combinado através de um documento legalmente registrado. O contribuinte poderá também computar, na formação do custo do imóvel vendido, os custos contratados para a realização das obras ou melhoramentos a que estiver obrigado. Esta opção é aplicável somente aos imóveis vendidos, portanto, não deverão ser registrados custos contratados apropriáveis a unidades por vender.
A vantagem fiscal da utilização do custo contratado é que através deste instrumento legal, o contribuinte poderá evitar antecipação de tributação. Por exemplo, uma construtora vendeu a vista uma unidade não concluída por R$ 100.000,00, com um custo incorrido até a data da venda de R$ 60.000,00, e uma custo contratado para esta unidade de R$ 25.000,00, então podemos concluir:
Receita: R$ 100.000,00
(-) Custo até a data da venda: R$ 60.000,00
(=) Lucro Bruto antes do Custo Contratado: R$ 40.000,00
(-) Custo Contratado: R$ 25.000,00
(=) Lucro Bruto Após o Custo Contratado: R$ 15.000,00
Se o contribuinte não tivesse optado por utilizar o custo contratado, teria um lucro bruto a considerar para fins de Imposto de Renda e Contribuição Social, no valor de R$ 40.000,00. Mas, como optou por utilizar o custo contratado, o lucro em questão foi reduzido (legalmente), para R$ 15.000,00.
Contabilmente, o valor dos custos contratados respectivos ao imóvel vendido deverá ser creditado a conta específica do Passivo Circulante ou do Exigível a Longo Prazo, na data da efetivação da venda, em contrapartida com o Resultado do exercício, debitando à conta própria de Custo dos Imóveis Vendidos, se referente à unidade não concluída vendida à vista, ou vendida a prazo ou à prestação com pagamento total contratado para o curso do ano-calendário da venda, ou Resultado de Exercício Futuro, debitando à conta própria deste grupo (Custo Diferido), se referente à unidade não concluída vendida a prazo ou à prestação com pagamento restante ou pagamento total contratado para depois do ano-calendário da venda, na hipótese de interesse do contribuinte pelo reconhecimento do lucro bruto proporcionalmente à receita recebida. À medida que os fornecedores de bens e serviços forem cumprindo os contratos, o contribuinte deverá debitar à conta do Passivo Circulante ou Exigível a longo prazo e creditar a conta do Ativo Circulante - Obras em Andamento, pelo valor do custo contratado, apropriável à cada unidade vendida.
Os custos contratados relativos a empreendimentos que compreendam duas ou mais unidades deverão ser apropriados, a cada uma delas, mediante rateio e poderão ser atualizados monetariamente desde que cláusula contratual neste sentido tenha sido estipulada entre o contribuinte e o fornecedor de bens ou serviços, sendo, também, os valores relativos à atualização computados no custo de cada unidade vendida mediante rateio e após o dia da efetivação da venda, bem como as atualizações monetárias dos contratos de fornecimento de bens ou serviços ocorridas depois desta data, serão creditadas à conta do Passivo Circulante ou Passivo Exigível a Longo Prazo, em contrapartida a débitos a conta específica do Resultado de Exercício Futuro ou Resultado do Exercício.
O contribuinte fica obrigado a manter a disposição do fisco, demonstração analítica por empreendimento, dos custos contratados incluídos na formação do custo de cada unidade vendida, assim como dos efeitos de atualização monetária dos respectivos contratos de fornecimento de bens ou serviços, havendo opção do contribuinte pela inclusão do custo orçado no custo do imóvel vendido por concluir, todo e qualquer custo objeto de contrato posterior à data de efetivação da venda, respectivo à unidade mencionada, deverá ser considerado como contratado em função do custo orçado.
Custo Orçado X Custo Realizado: quando a venda for contratada antes de completado o empreendimento, o contribuinte poderá computar no custo do imóvel vendido, além dos custos pagos, incorridos ou contratados, os custos orçados para a conclusão das obras ou melhoramentos que estiver contratualmente obrigado a realizar. A opção será feita para cada empreendimento, separadamente, e, uma vez adotada, o custo orçado deverá ser computado na apuração individual do lucro bruto de todas as unidades do empreendimento. Portanto a contabilidade não deverá registrar custos orçados apropriáveis a unidades por vender. O custo orçado será baseado nos custos usuais no tipo de empreendimento imobiliário e compreenderá a diferença entre o custo total previsto e os custos pagos, incorridos ou contratados até a data da efetivação da venda. A opção para computar o custo orçado deverá ser feita na data em que se der a efetivação da venda de unidade isolada ou da primeira unidade de empreendimento que compreenda duas ou mais unidades distintas. Os custos orçados referentes a empreendimento que compreenda duas ou mais unidades deverão ser apropriados, a cada uma delas, mediante rateio baseado em critério usual no tipo de empreendimento imobiliário. O valor orçado para a conclusão das obras ou melhoramentos poderá ser modificado, me qualquer época, em decorrência de sua atualização monetária, que será admitida sempre que a aquisição de materiais ou bens, a contratação de obras ou serviços e a realização de despesas ou encargos tiverem que ser feitas a preços diferentes dos previstos no orçamento ou ainda nas alterações no projeto ou nas especificações do empreendimento, que são aquelas que se relacionarem com a quantidade ou a qualidade dos materiais, bens, obras ou serviços ou com a natureza dos encargos ou despesas estipuladas no orçamento.
Ele é controlado através da utilização de conta específica do passivo circulante ou do passivo exigível a longo prazo. A diferença verificada entre o custo orçado e o custo realizado final para a conclusão das obras ou melhoramentos do imóvel vendido influenciará o resultado do período-base em que o empreendimento for concluído.
Quando o custo orçado resultar superior ao custo realizado para a conclusão do empreendimento, a diferença constatada entre eles é chamada de "insuficiência de custo realizado". Se ao contrário, o custo orçado resultar inferior ao custo realizado para conclusão das obras ou melhoramentos, a diferença verificada será intitulada de "excesso de custo realizado". Como esta opção diz respeito somente aos imóveis vendidos, entende-se, portanto, que a contabilidade não deverá registrar custos orçados apropriáveis a unidades por vender. A vantagem de utilizar o custo orçado é que através deste instrumento legal, o contribuinte poderá evitar antecipação de tributação.
O Tratamento contábil dos custos orçados aplica-se ao valor dos custos orçados respectivos ao imóvel vendido deverá ser creditado à conta específica do Passivo Circulante ou do Passivo Exigível a Longo Prazo, na data da efetivação da venda, em contrapartida com o resultado do exercício, referente a unidade não concluída, vendida à vista, ou vendida a prazo ou à prestação com pagamento total contratado para o curso do ano-calendário da venda ou com o Resultado de Exercícios Futuros, referente à unidade não concluída, vendida a prazo ou à prestação, com pagamento restante ou pagamento total contratado para depois do ano-calendário da venda. O contribuinte fica obrigado a manter, à disposição do fisco ou dos órgãos da Secretaria da Receita Federal, Demonstração Analítica, por empreendimentos, dos valores computados como custo orçado de cada unidade vendida, bem como dos efeitos de atualização monetária e de alterações nas especificações do orçamento.