4) Você pode pensar na auditoria então. Você que gosta de “fundamentus”, que gosta de mercado de capitais e tudo mais, sabe como funciona uma auditoria? Deve saber, funciona tão bem que depois você explica pros leitores como passaram batidos casos como Sadia, Aracruz e Panamericano. Todas auditadas inúmeras vezes.
5) Espertão de Miami, depois me explica porque que em quase todo post que é comentado aqui, vem um espertão comparando mercado de capitais com mercado imobiliário (investimentos completamente diferentes), muitas das vezes sem conhecimento em nenhum dos dois, pagando de gostoso e falando merda””
Sem dinheiro e sem casa… é assim que me sinto. Mesmo há 3 anos atrás quando não havia bolha não tive coragem de empatar meu dinheiro num ap em osasco de 3 dormitórios que na época valia 100 mil. Agora por 250 simplesmente não basta a bolha estourar… tem que explodir… Hoje com um belo salário que eu e minha esposa temos sinto que meu poder de compra é o inferior ao poder de compra de 3 anos atrás… Mesmo ganhando hoje muito mais do que naquela época… Ou seja, não houve progresso nenhum para mim… apenas um mascaramento da corrosão salarial. Vow elaborar uma situação hipotética que pelo perfil dos participantes desse fórum dá para ter uma idéia. É melhor ganhar 3 mil e pagar 30 num ap de 2 dorms como o meu pai que o fez em 2002 ou agora ganhar 10 e pagar 200 no mesmo ap?
3 mil valia muito mais do que atualmente 10 mil… querem ver a grosso modo? segue um estudo porco sem incluir juros, nem impostos, nem outras despesas pessoais, recebendo líquido os valores abaixo dá para ter uma idéia do rombo:
Como gosto da bíblia vow mandar uma histórinha que muitos conhecem… Lembram de José do Egito? O primeiro economista da Bíblia depois de Deus! Ele aproveitou a grande oferta de alimentos para comprar e estocar no Egito. Quando chegou a época da fome vendeu tudo e obteve um grande êxito nessa transação.
A grande verdade que a mídia esconde é a seguinte. O custo de construção de 1 metro quadrado varia de aproximadamente 500 reais (baixo padrão) a 1500 reais (alto padrão). Isso já incluído material, mão-de-obra, tributos e tudo mais. A única coisa que não está incluída aí é o terreno. Portanto, estamos pagando em um país continental, com cidades com possibilidades enormes de expansão urbana, sem falta de terrenos, preços absurdos baseados em especulação pura e simples, crédito e euforia.
Um apartamento de médio padrão não pode custar mais do que 2000 ou 2500 o metro quadrado (já incluído o preço de construção – material e mão-de-obra, o terreno, o lucro). Pagar mais que isso é muito caro.
o problema das grandes cidades é que a expansao tá trava pela falta de transporte publico, vejo o caso do rio, a barra e região poderia ser a continuação da cidade (e tentam fazer) mas atualmente voce leva 2horas de lá pro centro, algo inviável pra fomentar um crescimento sério
MrK. O RJ talvez seja a cidade que tem os maiores problemas de expansão em face da geografia acidentada. O que eu quero dizer é que na maioria dos imóveis vendidos hoje nas cidades com a bolha muito inflada o valor de construção (mão de obra + metro quadrado) representa menos que a metade do valor do imóvel, ou seja, o terreno e o lucro representam de 50% a 70% do valor.
Por exemplo, a casas antigas de 300 m2 no lago norte de Brasília (um bairro nobre, a 15 minutos do centro) sendo vendidas a 1.250.000. Só que se você olhar o valor de construção de uma casa destas nova sairia por 450 mil. Ou seja, você está morando em cima de um poço de petróleo (o terreno). Isso não tem lógica num país como o Brasil, cheio de terrenos e lugares para crescer.
Costumam dizer que o imóvel vale pelo aluguel que ele pode produzir. Contudo, em época de queda de locativo, aceitar um imóvel em que o m2 vale mais que 100% do valor de construção é burrice. Vale mais a pena assumir o risco e fazer o imóvel sozinho. As pessoas não se dão conta, mas tem que ser vantajoso para o comprador adquirir um imóvel. Se for só ônus, o comprador que tem dinheiro manda o vendedor chupar um prego até virar tachinha. E tem mais, não adianta ficar mantendo os preços altos, pois alguém vai ficar enforcado e vai vender mais baixo. Esta queda, além que gerar um efeito psicológico, vai fazer com que a demanda seja reduzida – já que não existem muitas pessoas com a capacidade de compra nos termos atuais. Se a demanda for satisfeita, quem quer vender não vai vender de jeito nenhum. Para quem não precisa vender, tudo bem, somente perdeu a oportunidade. Mas, para quem precisar, vai vender pelo preço que vier e lamber os beiços.
Concordo que o valor do aluguel é o principal indicador sobre a correção do valor de compra. Aqui em Brasília o aluguel de um apto de 2 quartos em área nobre está girando em torno de 0,25 a 0,40% do valor do imóvel, claro indicativo de bolha. Eu mesmo estou pagando 0,26%.
Só precisa lembrar que existem custos adminstrativos e margens altas nesse setor o que fez atrair os investidores que estavam perdendo muito dinheiro na bolsa.
Acho que o principal aspecto está na margem de lucro que os “empreendedores” querem, que gira em torno de 20%, algo que acho muito alto.
Obs: Nunca vi tanto aposentado demolindo casas antigas e construindo casas germinadas lixo e mal planejadas.Hoje qualquer um é engenheiro.
Estava lendo um livro famoso do Collins sobre empresas grandes que faliram, tem uma passagem que me chamou catenção, um professor de Harvard diz “Lembrem-se que voces pagam suas contas com dinheiro em CAIXA, lucro no papel não é caixa, eu já vi muitas empresas que reportavam lucros quebrarem” , não sei porque mas na hora me lembrei das nossas construtoras…
PS : Peguei um voo em SP e li o jornal estadão, fiquei chocado, a cada 3 paginas 2 tinham propaganda de imoveis na planta, em todos cadernos, esporte, principal, classificados, moda.. em todo canto tinha uma propaganda de “invista”, que euforia! isso não vai acabar bem…
O Collins é bom, mas ele e o Porras escreveram um livro chamado Feitas para Durar cheio de dados distorcidos. Pegaram e eles caíram um pouco em descrédito durante um bom tempo.