Cartilha para assembléias de condomínio
Funções nas reuniões, quóruns, modo de convocação, procurações, votos, etc.
Seguem algumas dicas para administradores condominiais, condôminos, estudantes e profissionais que atuam na esfera do Direito Condominial;
- O síndico deve acatar e executar as providências regularmente aprovadas em Assembléias.
- Condôminos ausentes de votações ficam submetidos ao que foi decidido, desde que tenham sido convocados para a Assembléia e que o processo tenha ocorrido dentro das determinações da Convenção e da lei (incluindo procurações).
- Uma Assembléia pode anular as decisões de uma anterior, desde que respeitado o quórum e o número de votos para o assunto, delimitados na Convenção ou na Lei dos condomínios.
- Quanto às relações entre síndico e Assembléia, assim determina o novo Código Civil:
VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas"
- Além da Assembléia Ordinária anual, podem ser convocadas Assembléias Extraordinárias para resolver assuntos específicos, como obras.
- A forma e o prazo para a convocação devem ser regulamentados pela Convenção.
- Se a Convenção não mencionar o prazo, aconselha-se dez dias antes da realização da Assembléia.
- O edital de convocação deve ser exposto em local de ampla circulação no condomínio. Pode também ser distribuída uma notificação para cada unidade.
- É importante que todos os condôminos estejam cientes da convocação. Se apenas um não for notificado, a Assembléia pode perder a validade.
- A convocação deve deixar claro o motivo da Assembléia. Se a convocação se refere a "Assuntos gerais", estes só podem ser discutidos. Para serem votados, os assuntos devem estar explícitos na convocação.
- Geralmente as Assembléias são convocadas pelo síndico. Mas a reunião de um quarto dos condôminos pode gerar uma convocação (ou seja, um quarto das frações ideais, se a Convenção não estipula a representação por unidade). Neste caso, são necessárias as assinaturas desta quantidade mínima de condôminos no edital de convocação.
Convocação: Código Civil
Iniciando a Assembléia
- Presidente da Mesa: é escolhido no início da assembléia. Ele nomeia um secretário para redigir a ata, e começa a conduzir a reunião.
_ O Presidente da Mesa deve tomar o cuidado para que as atenções não se desviem dos assuntos especificados no edital de convocação, e para que as votações ocorram dentro do limite mínimo especificado pela Lei dos condomínios e pela Convenção.
- Logo no início da Assembléia, o Presidente recolhe as procurações para anexá-las à lista de presentes.
- Lista dos presentes: deve ser preenchida no início da reunião e anexada à ata da Assembléia correspondente, no Livro de Atas do condomínio.
Procurações: condições de validade
Condições de validade para procurações:
- A firma reconhecida só é obrigatória se a Convenção ou o Regulamento Interno assim o exigirem (Código civil, artigo 654, parágrafo 2º).
- Objetivo da outorga: representação na Assembléia do Condomínio X no dia Y, ou representação em Assembléias do Condomínio X.
- Designação e extensão dos poderes conferidos: se é só para votar, se é para ser votado em nome de quem passou a procuração, se é para ambos.
- Algumas Convenções têm um item que restringe a quantidade de procurações a serem apresentadas por um único condômino em Assembléia, ou proíbem o síndico de portar procurações de outros condôminos. Convém verificar a Convenção do seu condomínio.
Procurações: Código Civil
- Algumas condições de validade impostas pelo novo Código Civil:
Voto de inquilinos
- Inquilinos podem votar em assuntos que envolvam despesas ordinárias, do diaadia do condomínio, que não envolvam obras de melhorias e segurança.
- Munido de procuração do proprietário, o inquilino pode participar de qualquer votação, desde que esteja expressamente autorizado.
- Lei dos Condomínios: Art. 24, Parágrafo 4º "Nas decisões da Assembléia que envolvam despesas ordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça." (obs.: a Lei dos Condomínios não foi revogada pelo novo Código Civil, mas apenas alterada)
Voto de Inadimplentes
- O novo Código Civil proíbe o voto e eleição de inadimplentes:
"Art. 1.335. São direitos do condômino: (...)
Votação mínima por assunto
- Votações mínimas definidas pelo novo Código Civil:
Motivo Observação Votação mínima
Aprovação de contas e eleição de síndico Em 1ª convocação, é preciso quórum de metade do todo; em 2ª, quórum livre Maioria dos presentes
Obras necessárias As que conservam a coisa ou impedem sua deterioração*. Ex.: obras urgentes, como impermeabilização de um local com vazamento Se despesas não forem grandes, não precisam de aprovação
Obras úteis As que aumentam ou facilitam o uso da coisa*. Ex.: Reforma da guarita. Maioria do todo
Obras voluptuárias As que não aumentam o uso habitual da coisa, constituindo simples deleite ou recreio*. Ex.: piscina. 2/3 do todo
Alterações na Convenção e no Regulamento Interno - 2/3 do todo
Destituição do síndico Assembléia especialmente convocada por 1/4 dos condôminos Maioria do todo
Outros motivos Desde que não exigido quórum especial pela Lei ou pela Convenção, em 1ª convocação, é preciso a presença de metade do todo; em 2ª, quórum livre Maioria dos presentes
* Definições do dicionário Aurélio
- Importante: Novo Código Civil, Artigo 1352, Parágrafo único: "Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio."
Finalizando a Assembléia
- Ata: Os itens discutidos devem ser especificados, bem como o que foi deliberado sobre cada um.
- A ata deve estar de acordo com o que foi deliberado, sem nenhum acréscimo ou negligência. É assinada pelo Presidente da Mesa e pelo secretário.
- Não é preciso alongar-se muito sobre cada assunto, nem registrar todos os comentários realizados. São suficientes o resgistro dos assuntos, do que foi resolvido e dos eventuais protestos de quem o fizer questão. - É enviada uma cópia para cada condômino, no prazo de até oito dias.
- Não é obrigatório seu registro em cartório, a não ser que assim determine a Convenção do seu condomínio. Se as decisões que ela contém foram aprovadas com os quoruns e procedimentos corretos, ela já tem valor legal para os condôminos. (Fonte: Informe Secovi nº 64)
- Deve ser mantida no Livro de Atas do condomínio, pelo menos por 5 anos, em poder da administradora ou do síndico. Como qualquer documentação do condomínio, deve estar sempre disponível a qualquer condômino.
AGO: aprovação de contas, eleições...
- A AGO ocorre uma vez por ano, obrigatoriamente, segundo o novo Código Civil:
"Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.
§ 2o Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino."
- Para aprovar contas passadas, previsão orçamentária e para eleger síndico e corpo diretivo, é preciso, em primeira convocação, o voto de condôminos que representem a maioria das frações ideais ou das unidades, de acordo com o critério disposto na Convenção do condomínio.
- Se não houver este quórum em primeira convocação, em segunda chamada a aprovação e eleição se dá por maioria dos votos dos presentes - a não ser nos casos em que a legislação ou a Convenção exigem quórum especial, como obras, alterações no Regimento Interno, mudanças na fachada e outros.
- Inquilinos podem votar, mesmo sem procuração do proprietário, em questões que envolvam despesas ordinárias: Lei dos Condomínios, artigo 24, parágrafo 4.
- Os votos, salvo disposição contrária da Convenção do condomínio, são correspondentes à fração ideal dos votantes.
- Se as contas forem reprovadas pela Assembléia, esta deve deliberar as providências a serem tomadas. Por exemplo: instituir uma auditoria, marcar assembléia extraordinária para a destituição do síndico.
AGO: eleições
- Muitas vezes as AGOs também são usadas para a eleição de síndico, subsíndico e conselho fiscal.
- Todo condomínio deve ter um síndico, segundo a legislação. A eleição de subsíndico e conselheiros fiscais não é obrigatória, se a Convenção não dispuser sobre estes cargos.
- O síndico e outros integrantes do corpo diretivo não precisam ser proprietários ou moradores.
- A eleição ocorre com maioria dos condôminos, em primeira chamada, ou com maioria dos presentes, em segunda. (artigos 1352 e 1353 do novo Código Civil).
- Inquilinos podem votar com procuração, de acordo com o parágrafo 4 do artigo 24 da Lei dos Condomínios
- Se a Convenção não se pronuncia sobre a remuneração do síndico, a Assembléia que o elege deve deliberar sobre o assunto:
Lei dos condomínios, art. 22, parágrafo 4º: "Ao síndico, que poderá ser condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio, será fixada a remuneração pela mesma assembléia que o eleger, salvo se a Convenção dispuser diferentemente."
- O mandato deve ser no máximo de 2 anos, permitida a reeleição.
AGE: obras
- Toda obra deve ser aprovada em Assembléia, a não ser que seja necessária à habitabilidade do condomínio, e de baixo custo.
- Sobre obras, assim dispõe o novo Código Civil:
Tipos de obras Ou seja... Votação mínima
Necessárias As que conservam a coisa ou impedem sua deterioração*. Ex.: obras urgentes, como impermeabilização de um local com vazamento Se despesas não forem grandes, não precisam de aprovação
Úteis As que aumentam ou facilitam o uso da coisa*. Ex.: Reforma da guarita. Maioria simples do todo
Voluptuárias As que não aumentam o uso habitual da coisa, constituindo simples deleite ou recreio*. Ex.: piscina. 2/3 do todo
- Obras necessárias podem ser providenciadas por qualquer condômino, sem autorização de Assembléia, se o síndico não puder ou não quiser agir:
Artigo 1341, § 1o "As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino."
- Se as despesas para obras necessárias e urgentes forem grandes, será preciso convocar imediatamente a Assembléia, e comunicar a situação:
Artigo 1341, § 2o "Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente.
- Obras em partes comuns que são usadas por apenas alguns condôminos devem ser custeadas apenas por estes:
Art. 1.340. "As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve."
AGE: alterações na convenção
- Necessitam do voto de dois terços do total das frações ideais. As mudanças realizadas devem ser notificadas no Registro de imóveis, onde foi registrado o texto original, para terem validade perante terceiros (não-condôminos).
- Alterações no Regimento Interno também precisam de voto de 2/3 do condomínio.
- Novo Código Civil, Art. 1.351: "Depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos a alteração da convenção e do regimento interno (...)".
AGE: contratação de administradora
- Novo Código Civil, Artigo 1348, § 2o: "O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção." (grifo nosso)
AGE: destituição do síndico
- Deve ser votada em assembléia especialmente convocada para transferir os poderes do síndico a outra pessoa (não necessariamente condômino).
- Necessita do voto de maioria do condomínio (metade mais um).
- Novo Código Civil, Art. 1.349: "A assembléia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.
Art. 1348 § 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção."
AGE: comissões
- Devem ser formadas em Assembléia, com função definida. São formadas, em geral, para estudar a melhor solução para um problema do condomínio.
- Não têm o poder de tomar decisões sem aprovação de uma Assembléia.
AGE: contratações, demissões...
- Contratações e demissões só devem ser submetidas à Assembléia se assim o dispuser a Convenção do condomínio.
Fonte: http://www.marquesadm.com.br/cond_assembleias.php
Disponível em: https://bernardocesarcoura.jusbrasil.com.br/noticias/146773958/cartilha-para-assembleias-de-condominio
Parabéns pelo texto, bem explicativo. Porém, estou com uma dúvida....se o síndico toma decisões em desacordo com o decidido em assembléia e não segue a risco a convenção, qual a forma de abrir um processo administrativo para apuração dessas irregularidades ? continuar lendo
Evelma Ximenes PRO
Silvio Valentim Mareth
Excelente ajuda, porem tenho 2 duvidas duvidas, quais as leis sobre os assuntos.
assembleia para escola do sindico.
1º O sindico, sendo candidato a reeleição pode presidir a assembleia?
2º O sindico pode impedir o condômino de se manifesta na assrembleia? continuar lendo
Muito bem explicado gostei do texto. Para o sindico que decide terceirizar a mão de obra dos funcionários do condomínio sem passar pela assembleia qual providencias devem serem tomadas? continuar lendo