NOVIDADES SOBRE A USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL DEPOIS DA LEI 13.465/2017 – A JUSTIFICAÇÃO ADMINISTRATIVA – Por Pércio Brasil Alvares - Colégio Registral do Rio Grande do Sul
NOVIDADES SOBRE A USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL DEPOIS DA LEI 13.465/2017 – A JUSTIFICAÇÃO ADMINISTRATIVA – Por Pércio Brasil Alvares
Uma das novidades trazidas pela Lei n. 13.465/2017, ao introduzir alterações na redação ao art. 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei n. 6.015/1973) foi a instituição de um procedimento de justificação administrativa de posse a ser desenvolvido perante o Registro de Imóveis, visando à comprovação e documentação da existência de posse ad usucapionen, ou seja, de existência daquela posse com ânimo de dono que deve ter o possuidor do imóvel usucapiendo para que possa reivindicar que lhe seja declarada a aquisição da propriedade sobre esse imóvel pela força da usucapião.
Ao que tudo indica, volta-se, hoje, na usucapião extrajudicial, aos moldes do processo judicial de usucapião praticado enquanto vigente o inciso I do art. 942 do pretérito Código de Processo Civil antes da reforma promovida pela Lei n. 8.951/1994, que concebia a ação como sendo de rito especial e não de rito ordinário, como o faz o estatuto processual vigente. No vetusto CPC de 1973 a única coisa que diferenciava aquela ação como sendo de rito especial era a existência de uma audiência prévia de justificação da posse, sem a qual o processo não tinha seguimento. Assim, somente depois de justificada a posse é que a ação podia prosseguir, observado, a partir daí, o rito ordinário.
Essa é uma novidade realmente importante na nova disciplina dada à matéria da usucapião extrajudicial porque muitas questões certamente vão ser colocadas a respeito desse tema que suscita o surgimento de várias dúvidas.
Talvez uma das primeiras questões a ser colocada seja exatamente a de onde essa justificação administrativa (que é definida como um procedimento) vai-se colocar na estrutura do procedimento da usucapião administrativa como um todo, depois de autuado e prenotado o pedido pelo interessado perante o Registro de Imóveis competente. Ou será que essa justificação é um procedimento independente e prévio ao desenvolvimento do rito da usucapião extrajudicial?
Observe-se, a propósito, que é colocada em questão, até mesmo, a necessidade de instrução do pedido articulado perante o registrador imobiliário, com a respectiva ata notarial, já que, se o requerente não consegue apresentar elementos suficientes à comprovação de sua posse, por certo que o pedido de lavratura da ata ser-lhe-á denegado pelo tabelião.
Assim, fazendo-se um exercício acerca das possibilidades, surge, também, uma terceira via, sugerindo que se possa, quando da apresentação do pedido perante o Registro de Imóveis, requerer-se a dispensa da juntada da ata notarial como requisito previsto pelo inciso I do art. 216-A da LRP, ao mesmo tempo em que seja requerida a realização da prévia justificação de posse, ao registrador imobiliário, visando a que o pedido seja adequadamente documentado quanto à prova da posse necessária ao prosseguimento do pedido.
Assim, exitosa a justificação administrativa, teria seguimento o pedido de declaração extrajudicial da usucapião. Ao revés, se inexitosa a prévia justificação, não teria seguimento o procedimento, hipótese em relação a qual surgiria, inevitavelmente, questionamento acerca das consequências da ocorrência dessa situação: o oficial do Registro de Imóveis simplesmente rejeitaria o pedido nos termos do § 8º, ou poderia encaminhar o caso às vias ordinárias nos moldes do que é previsto pelo § 10 ou, ainda, poderia instrumentalizar a suscitação de dúvida, caso manifestada, nos termos do que prevê o § 7º do art. 216-A da LRP?
Como podemos observar, a singela introdução desse dispositivo do § 15 ao art. 216-A da LRP, pela Lei 13.465, modificando as normas procedimentais disciplinadoras do instituto da usucapião extrajudicial, em verdade trás consequências importantes para o rito definido até então, pois viabiliza a possibilidade de profunda alteração na concepção inicial dada à estrutura e ao desenvolvimento desse novíssimo e importante procedimento que possibilita, pela via extrajudicial, de uma forma célere e também realizadora de justiça, a aquisição da propriedade imobiliária a partir da posse prolongada no tempo.
As indagações postas neste artigo, entretanto, são apenas algumas das muitas que o tema relativo às implicações promovidas pelas alterações legislativas recentemente operadas na Lei de Registros Públicos, no que concerne à usucapião extrajudicial, que necessariamente deverão ser levadas a debate e reflexão para adequação de sua aplicação na atividade dinâmica afeta aos serviços notariais e registrais.
*Especialista em Gestão de Serviços Notariais e Registrais, Bacharel em Ciências Jurídicas, Mestre em Gestão Ambiental, Gestor dos serviços no Registro de Imóveis da 1ª Zona de Porto Alegre. Este artigo foi finalizado em 8.8.2017. Contato: percio@lamanapaiva.com.br.