Cota 7 Engenharia – Incorporação Imobiliária
Você já deve ter ouvido falar sobre incorporação imobiliária. O crescente número de edifícios em construção e do mercado imobiliário em geral, intensificou bastante a utilização do termo nos últimos anos. Mas afinal de contas, o que é a incorporação imobiliária? Para que serve e quando se faz?
A definição de incorporação imobiliária está descrita no artigo 28 da Lei 4.591/64, e diz: "incorporação Imobiliária é a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas". Em resumo, a incorporação imobiliária é a atividade que permite a venda de unidade autônomas de edificações multifamiliares antes da emissão do habite-se da obra (lembra que a gente já falou sobre habite-se aqui?). A Incorporação imobiliária foi regulamentada pela Lei 4.591/64, e sofreu modificações, principalmente, pelas Leis 4.864/65, 10.931/04 e Código Civil.
Segundo a lei da incorporação imobiliária, a iniciativa e a responsabilidade da incorporação imobiliária caberão ao incorporador, que para facilitar, pode ser:
O proprietário do terreno;
o corretor de imóveis, desde que possua uma procuração para concluir todos os negócios tendentes à alienação das frações ideais de terreno.
O Prof. Mário da Silva Pereira, figura importante no assunto e um dos desenvolvedores da lei, define o incorporador da seguinte forma: "Quem constrói para si mesmo edifício de apartamentos não é incorporador, mas nele se converte desde o momento em que passa a vender as unidades vinculadas à fração ideal, antes da conclusão do edifício."
Vale lembrar: a incorporação é feita antes ou durante a execução da obra, e assim sendo não existe a necessidade de se fazer a incorporação após a conclusão da edificação.
Ainda segundo definição do Prof. Mário, "(…)A responsabilidade do incorporador somente se extingue quando o condomínio está juridicamente organizado, com expedição do "habite-se", averbação da construção no registro imobiliário e lavratura dos instrumentos públicos e convenção do condomínio. "
O processo de incorporação envolve diversos profissionais envolvidos na concepção dos projetos da edificação como engenheiros e arquitetos e ainda informações disponibilizadas por profissionais responsáveis pela documentação da obra tais como contadores, advogados, etc.
Na incorporação é feita a caracterização do empreendimento e todos os seus dados, são definidas as áreas privativas e comuns da edificação, o custo global e unitário da construção, a listagem dos materiais empregados na obra, dentre outras informações especificadas na NBR 12.721 e na Lei 4.591/64.
Para melhor entendimento do assunto, listamos abaixo alguns termos:
"Edificações ou conjunto de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não residenciais, que poderão ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e que constituirá, cada unidade, propriedade autônoma sujeira às limitações desta lei. " (Lei 4.591/64, art. 1º).
É uma propriedade exclusiva com saída para via pública, diretamente ou por processo de passagem comum, vinculado a uma fração ideal.
"A cada unidade caberá, como parte inseparável, uma fração ideal do terreno e coisas comuns, expressa sob forma decimal ou ordinária. " (Lei 4.591/64 art. 1º, § 2º). Em resumo, é o rateio do terreno produzido para as unidades.
A fração ideal de uma unidade autônoma será calculada por dois métodos: pelo valor (que varia de acordo com a localização da unidade autônoma e é estabelecido na fase de venda) e pela área da unidade autônoma.