O que é alienação fiduciária? Entenda como ela funciona!
O que é alienação fiduciária? Entenda o processo que deixa carro e imóvel como garantia em operações de crédito!
Quer saber o que é alienação fiduciária e os detalhes de como ela funciona na prática? Entenda a seguir a relação que ela tem com empréstimos e financiamentos!
Julyana Andrade Atualizado em 23/12/2021
'Talvez você até desconheça o que significa o termo alienação fiduciária. No entanto, é provável que já tenha a utilizado. Afinal, representa um modo comum para quitação de dívidas.
Basicamente, ela consiste em fazer um empréstimo ou financiamento com a oferta de um bem em garantia. Você ainda pode utilizar o item, mas ele pode ser recuperado em caso de inadimplência.
Essa opção é importante por vários motivos. De um lado, é possível reduzir a taxa de juros, porque a operação traz menos riscos. Por outro, é uma garantia para a instituição financeira.
Diante desse cenário, a alienação fiduciária se torna uma forma de conseguir dinheiro ou pagar bens sem ter uma taxa de juros muito alta. A questão é: como o processo funciona?
Neste post, vamos explicar o que você precisa saber sobre o assunto. Então, que tal saber mais?
O que é alienação fiduciária e para que serve?
A alienação fiduciária é uma garantia oferecida em uma negociação de compra de bens ou de solicitação de crédito. Ela prevê que o solicitante do crédito repasse ao credor determinado item, como veículo ou imóvel.
Durante todo o processo de pagamento, a propriedade do bem passa para a instituição financeira. No entanto, o devedor pode continuar usufruindo dele. O item só será tomado pelo banco em caso de inadimplência.
Por esse motivo, a alienação fiduciária também pode ser chamada de alienação em garantia. Por suas características, essa é uma operação mais segura e que costuma sofrer a aplicação de taxas de juros mais baixas.
Lei alienação fiduciária
Toda operação desse tipo é regulamentada pela Lei 9.514/1.997 e pelo Código Civil, nos artigos 1.361 a 1.368–B.
Segundo as leis de alienação fiduciária, a negociação deve ser registrada no Cartório de Registro de Títulos e Documentos da sede do credor.
Se o bem envolvido na garantia for um veículo, a transação deve ser registrada na autoridade de trânsito. Além disso, está previsto que a operação pode ser realizada tanto por pessoas físicas quanto jurídicas.
É importante destacar que a Lei de alienação fiduciária estabelece que a posse do bem continua sendo do devedor, mesmo que a propriedade esteja alienada. Após a quitação dos valores, o veículo ou o imóvel volta a ficar registrado no nome do solicitante do crédito.
Além disso, caso alguma parcela fique atrasada, o banco não retomará o bem de forma automática. Haverá diferentes tentativas de negociação.
Quando for impossível chegar a um acordo, pode ser feita a tomada do item, que vai para leilão. O dinheiro conseguido é repassado para a quitação da dívida.
Alienação fiduciária em garantia: o que significa? Qual a diferença dela para outras garantias?
O termo alienação fiduciária em garantia representa outro nome para a operação que estamos citando. Assim, significa transferir o domínio de um bem móvel como segurança a um pagamento.
A instituição financeira que concede o empréstimo também é chamada fiduciário. O devedor solicita o dinheiro e é conhecido como fiduciante.
A diferença dessa transação para outras garantias é que o credor é o dono do objeto. Porém, sua propriedade é resolúvel.
Isso significa que, assim que o pagamento da última parcela for feito, o domínio da instituição financeira se extingue. O então devedor volta a ser o único proprietário, sem correr riscos de ter o bem tomado.
As operações mais conhecidas nesse caso, além do financiamento, são o empréstimo com garantia de veículo e o empréstimo com garantia de imóvel.
Quais são os riscos da alienação fiduciária?
Apesar de ser uma operação comum e com menos riscos para a instituição financeira, a alienação fiduciária de bem imóvel ou veicular implica problemas. Um deles é o domínio do credor sobre o objeto.
Caso aconteça algum imprevisto e você seja incapaz de pagar as parcelas, o bem pode ser tomado e leiloado. O valor é usado para quitar o veículo.
Quais são as vantagens da alienação fiduciária?
Por outro lado, é possível reduzir bastante os juros aplicados sobre a alienação fiduciária. Ao mesmo tempo, o prazo de pagamento pode ser aumentado.
Ainda existem outros benefícios ao optar por essa operação. Entre elas estão:
Além de determinar o que é a alienação fiduciária, a Lei 9.514/1.997 implementou esse modelo de crédito. A partir disso, houve a substituição da hipoteca e facilidade a outros processo.
Assim, a transação se tornou menos burocrática e permitiu que os prazos de pagamento são mais dinâmicos. Dessa forma, você tem mais chances de quitar a dívida sem comprometer seu orçamento.
Uso do bem
Ainda que o imóvel tenha sua propriedade transferida para a instituição financeira, o devedor continua utilizando o bem.
Assim que a dívida for paga, o objeto volta para você de modo automático. De toda forma, vale a pena solicitar a mudança dos documentos.
Como funciona a lienação fiduciária de imóvel?
A alienação fiduciária de bem imóvel é aquela em que você oferece uma casa ou apartamento como garantia para a operação. Em troca, recebe o dinheiro desejado.
As regras costumam variar de acordo com a instituição financeira. De todo modo, é possível financiar entre 60% e 70% do valor do bem. O prazo de pagamento pode chegar a 420 meses.
Alguns bancos e financeiros permitem que o imóvel esteja totalmente quitado. No entanto, algumas aceitam casas e apartamentos ainda em processo de pagamento. É importante analisar a sua condição e verificar as opções existentes.
A alienação fiduciária de veículo funciona como no caso anterior, com a diferença de que, aqui, é um automóvel que é dado como garantia. Essa alternativa pode ser adotada em algumas operações, mas é mais comum nos casos de financiamento do carro.
No processo de compra, a alienação fiduciária está incluída, porque o automóvel fica como garantia. Assim, haverá um aviso no documento do veículo — mais especificamente no campo de observação — que informa a propriedade da instituição financeira.
Por isso, tanto no automóvel quanto no imóvel como garantia, vale a pena dar a baixa do gravame da alienação fiduciária. Isso significa que o bem volta passa para sua propriedade.
A palavra gravame se refere uma dívida de um bem que não foi totalmente quitado. Quando é feita a baixa, é indicado que o débito em aberto deixou de existir.
Em quais etapas a alienação fiduciária ocorre?
Para ser eficiente, o processo de alienação em garantia requer o cumprimento de algumas etapas. A partir delas, a situação se torna legalizada. Entenda quais são os diferentes estágios.
O objetivo dessa etapa é comprovar que o bem foi adquirido e será oferecido como garantia.
O processo deve ser feito em um cartório. Caso seja uma casa ou um apartamento, é preciso levar no Registro de Imóveis em que o bem está matriculado.
A partir disso, o desdobramento da posse será realizado. Isso significa que haverá dois proprietários: credor e devedor.
O primeiro terá a posse indireta. Ou seja, ele será dono, mas não vai usufruir do objeto. O segundo será o possuidor direto. Assim, quem solicitou o financiamento já pode utilizar o bem.
Encerramento da posse do credor
No final do pagamento da dívida, a posse do credor é encerrada de forma automática. Isso acontece mesmo sem a baixa do gravame da alienação fiduciária.
Ainda assim, o credor deve entregar um termo de quitação do débito. Esse documento deve ser levado ao cartório em que o contrato de alienação fiduciária foi registrado e o bem é passado totalmente para o nome daquele que até então era devedor.
Possibilidade de inadimplência
Caso o devedor deixe de cumprir suas obrigações, ele fica inadimplente. Nesse caso, as etapas acima são modificadas, justamente porque as parcelas deixam de ser quitadas.
Assim, em situação de atraso ou falta de pagamento, o credor deve notificar o devedor. Se ainda assim a quitação das prestações deixar de ocorrer, pode ser feita a transferência total do bem para que a instituição financeira se torne a única proprietária.
É importante reforçar que ocorrem tentativas de negociação. Portanto, há várias oportunidades para que o devedor encontre uma saída e não perca o bem.
Caso o imóvel ou o carro passe para o credor, há sua venda ou leilão. O dinheiro obtido servirá para quitar o valor que faltou para a quitação.
Se ainda sobrar alguma quantia, o devedor pode receber a diferença. No entanto, esse não é o objetivo.
Insuficiência de dinheiro para pagar a dívida
Ainda é importante entender a diferença entre leilões de bens móveis e imóveis. Ambos ocorrem da mesma forma, mas há diferenças caso o dinheiro seja insuficiente para a dívida.
Se o bem for móvel, como um carro, o credor pode cobrar o restante da dívida que ficar.
Por exemplo, se o devedor precisar de R$ 10 mil para quitar a dívida, mas o leilão recuperar apenas R$ 8 mil, os R$ 2 mil restantes ainda devem ser quitados.
Por sua vez, se o bem for imóvel, como um apartamento, a dívida é considerada liquidada, mesmo que o dinheiro não pague todo o valor que falta.
Isso significa que o débito em aberto deixa de existir e o credor fica no prejuízo.
O que deve ter no contrato de alienação fiduciária?
A Lei da alienação fiduciária determina que o contrato deve estar elaborado por escrito, tanto com instrumento público quanto particular. O registro deve ser feito no local em que as partes contratantes estão.
Instrumento é outra palavra usada para contrato, nesse contexto. Ele é particular, quando realizado por qualquer pessoa, ou público, quando elaborado por um profissional do Direito que exerce função pública. Ambos são válidos, pois estão escritos.
Caso cada uma das partes esteja localizada em locais diversos, o contrato deve ser registrado em cada um deles. Se envolver um automóvel, ainda é necessário anotar no Certificado de Registro.
O credor ainda pode exigir mais garantias, como aval e fiança. Nesse contexto, o contrato da alienação fiduciária deve trazer os direitos e as obrigações de credor e devedor.
Para o segundo, devem estar dispostas as seguintes regras:
manter a posse direta e o direito de reaver a propriedade total, após a quitação da dívida;
acabar com a mora, se for movida uma ação de busca e apreensão e tiver sido pago 40% do preço financiado;
receber o saldo disponível após a venda do bem e a quitação da dívida;
responder pelo restante da dívida, caso a garantia não seja suficiente;
ter apenas a posse direta do bem, que passa para a propriedade do credor;
entrega do bem em situação de inadimplência.
A recuperação da propriedade plena acontece pela averbação da quitação do credor no cartório. Essa é a chamada baixa do gravame da alienação fiduciária.
No caso do credor, suas principais obrigações são oferecer o financiamento e respeitar o direito de uso. Isso deve ser destacado.
Além dos detalhes importantes para inserir no contrato da alienação fiduciária, existem algumas proibições. Uma delas é o impedimento do credor ficar com o bem, em caso de inadimplência.
Portanto, caso isso aconteça, é necessário oferecer as medidas judiciais já indicadas e realizar o leilão ou a venda. Geralmente, ocorre o primeiro.
Além disso, a mora vai decorrer do vencimento do prazo para pagamento. No entanto, deverá ser confirmada por meio de protesto do título ou carta registrada.
Com a comprovação da mora, o credor pode considerar todas as obrigações contratuais como vencidas e realizar ações de busca e apreensão. É preciso primeiro conseguir uma liminar.
Então, o devedor será chamado para apresentar uma contestação em 3 dias ou acabar com a mora, se tiver pago 40% do preço financiado.
Após o requerimento e a realização dos cálculos da dívida, o juiz definirá uma data de pagamento.
Com a ação contestada ou não e sem a extinção da mora, a sentença é repassada em 5 dias. Então, a venda do bem é realizada e a quitação da dívida é realizada. Essas informações também devem estar descritas em contrato, assim como:
taxas de juros embutidas no empréstimo ou no financiamento;
condições e prazos de pagamento;
descrição do bem móvel ou imóvel;
cláusula para livre uso do bem enquanto estiver alienado.
A alienação fiduciária é um processo fácil de ser executado e que beneficia ambas as partes, desde que o devedor não fique inadimplente. Esse é um procedimento comum e simples de ser realizado.
Apesar disso, é importante conhecer todos os detalhes para evitar problemas e imprevistos. Ao seguir as recomendações e quitar as parcelas em dia, você finaliza a dívida e pode dar a baixa do gravame.
Além disso, este post trouxe os principais detalhes sobre o assunto. Agora é só colocar a mão na massa e finalizar a sua operação de alienação fiduciária. Você verá que vale a pena, se tomar os cuidados indicados.
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Dúvidas frequentes sobre alienação fiduciária
Apesar de todos os detalhes sobre alienação fiduciária terem sido explicados, é normal ainda ter dúvidas. Ainda que seja um modelo de negócio comum, nem sempre é possível entender todos os detalhes.
De toda forma, é fundamental conhecer as possibilidades antes de assinar o contrato. Por isso, a seguir listamos as principais dúvidas para você compreender a operação.
Como retirar alienação fiduciária veículo?
Primeiro, é preciso quitar todas as parcelas. Depois de a última ter sido paga e compensada pelos processos bancários, o credor deve retirar a alienação fiduciária do veículo e passar a propriedade para o então devedor. A depender do modelo de financiamento utilizado, a baixa no gravame da alienação em garantia muda.
Como saber se esse veículo está com restrição de alienação fiduciária?
Verificando com o Detran se há registro de alienação fiduciária, o gravame. Para saber se o automóvel tem alguma restrição, é preciso ter o chassi e fazer a consulta no site do Detran do seu estado. Basta acessar o menu consulta de veículos e colocar a placa e o Renavam. É importante fazer a consulta antes de comprar o veículo, apenas para ter certeza de que não há operação errada.
Como fazer a baixa de alienação fiduciária?
Tanto para imóvel quanto para carro, o processo é o mesmo: quitar todas as parcelas; receber o comprovante de pagamento da dívida; dar a baixa do gravame no Detran ou no Registro de Imóveis.
Como conseguir o comprovante de quitação de alienação fiduciária?
A instituição financeira tem o dever de fornecer o documento. Caso isso não seja feito, você pode entrar em contato por telefone ou internet. Além disso, no ano seguinte, é fornecida a Declaração de Rendimentos para preenchimento da declaração do Imposto de Renda. Nesse documento também estará descrita a quitação da dívida.
Como transferir veículo com alienação fiduciária?
Depois de pagar todas as parcelas, você pode verificar no site do Detran do seu estado se a instituição financeira deu a baixa do gravame da alienação fiduciária. O prazo para o processo é de 5 dias. Depois de ter sido retirada a inscrição "alienação fiduciária" no status de inscrição do veículo, a transferência do veículo pode ser realizada no Detran. Geralmente, é preciso apresentar: