Despachos/Pareceres/Decisões 64565/2007
ACÓRDÃO DJ 645-6/5
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 645-6/5, da Comarca de SÃO VICENTE, em que é apelante o CONDOMÍNIO EDIFÍCIO SÃO BENTO e apelado o OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da mesma Comarca.
REGISTRO DE IMÓVEIS. - Mandado de penhora de apartamento, referente à execução de débito de despesas condominiais. Fólio real em que consta o registro do título aquisitivo da executada, mas também informa transmissão subseqüente à terceiro, arrematante do mesmo bem, em execução hipotecária extrajudicial. Reconhecimento judicial, no processo executivo, que, diante da natureza "propter rem"da obrigação, a penhora é possível, ainda que seu domínio tenha sido transferido, por força da arrematação, à pessoa diversa da executada. Arrematante, ademais, que consta intimada da constrição judicial. Admissibilidade do registro da penhora, que, nesse contexto, não viola o princípio de continuidade. Recurso conhecido e provido.
1. Trata-se de apelação interposta pelo Condomínio Edifício São Bento, contra r. sentença que, em dúvida inversa, manteve a recusa do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Registro Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de São Vicente, oposta ao registro de mandado de penhora referente ao apartamento nº 401 do Edifício São Bento (imóvel objeto da matrícula nº 106.179), por violação do princípio da continuidade, uma vez que o bem não mais pertence à executada (Ana Maria Florido Sanchez) e sim a outrem (Caixa Econômica Federal), conforme R.09/106.179.
Sustenta o apelante, em suma, que o débito em execução decorre de despesas condominiais, obrigações "propter rem" atreladas ao imóvel da matrícula nº 106.179, para o qual já houve pronunciamento jurisdicional quanto à natureza "ambulat cum domino" da obrigação e a possibilidade da penhora seja o dono quem for – Ana Maria Florido Sanchez ou a Caixa Econômica Federal (AI nº 758.210-0/0) -, não se podendo, assim, obstar o registro da penhora já adequadamente formalizada. Pede, assim, o provimento do recurso.
A Procuradoria Geral de Justiça opina pelo não provimento do recurso (fls. 174/177).
Convertido o julgamento em diligência, para a necessária prenotação e juntada de certidão atualizada da matrícula do imóvel em pauta, o que ocorreu (fls. 178/179 e 184/189).
2. Pretende-se, em fase recursal de dúvida registrária, suscitada de modo invertido - que, embora sem previsão legal, tem sido admitida por economia processual -, a reforma da r. sentença que não admitiu o registro de penhora, decorrente de mandado judicial (prenotado sob nº 0379899), do imóvel referente à matrícula nº 106.179 do Registro de Imóveis de São Vicente.
É certo que, também em qualificação de mandados de registro de penhora referentes à execução de débitos por despesas condominiais, o princípio de continuidade tem sido invocado para obstar o acesso do título judicial às tábuas de inscrição predial (CSM, Apelações Cíveis nºs 561-6/1, 294.6/2 e 248-6/3).
No entanto, o caso destes autos não é equivalente àqueles, pois aqui estamos diante de executada (Ana Maria Florido Sanchez) que tem seu título de domínio registrado no fólio real (R.06/Mat.106.179), com transmissão real operada em favor de terceiro (Caixa Econômica Federal: R.09/Mat. 106.179), arrematante do imóvel em execução hipotecária extrajudicial, que continua responsável pelo débito decorrente das despesas condominiais em execução, em virtude da natureza "propter rem" daquela obrigação.
Ademais, até na esfera judicial do processo judicial relativo ao mandado em requalificação, foi expressamente consignada a viabilidade da penhora em pauta, nada obstante aquela transferência do imóvel à Caixa Econômica Federal, em respeito à natureza real da obrigação:
"Despesas de condomínio – Execução – Obrigação 'propter rem' – Transferência do imóvel – Irrelevância – Penhora – Possibilidade – Recurso parcialmente provido. (...). Uma outra característica da obrigação 'propter rem' é a possibilidade de sua transmissão ao sucessor a título particular. O sucessor a título singular assume automaticamente as obrigações do sucedido, ainda que não saiba da sua existência. Ou seja, a obrigação acompanha a coisa, vinculando seu dono, seja ele quem for, a Ana Maria Florido Sanchez ou a Caixa Econômica Federal. A obrigação é 'ambulat cum domino'" (2º TACivSP, Agravo de Instrumento nº 758.210-0/0, j. 27.08.2002, rel. Juiz Neves Amorim).
Destaque-se, ainda, que a Caixa Econômica Federal está ciente da constrição judicial (fls. 15 e 62/63).
Neste contexto, não se pode afirmar que o registro da penhora em foco importe em violação ao princípio da continuidade, diante da exceção, judicialmente reconhecida no processo executivo, acima apontada, que reflete na esfera jurídica da arrematante, ora proprietária do bem imóvel.
Pelo exposto, conheço e dou provimento ao recurso, para julgar improcedente a dúvida, admitindo o registro do mandado judicial de penhora em questão na matrícula nº 106.179 do Registro de Imóveis de São Vicente.