- Empresa de síndico profissional pode assumir oficialmente a sindicância em um condomínio?
Cristiano De Souza – Pode. O Código Civil, em seu Art. 1.347, nada esclarece sobre ser o síndico pessoa física ou jurídica, apenas separa a possibilidade de ser proprietário ou não (condômino). Importante, no entanto, é destacar que a matéria deve ser regulamentada em Convenção, conforme determina o Art. 1.334, Inciso II, que fala sobre a forma de administração. Destaca-se ainda que somente a assembleia poderá escolher um síndico, institucional (profissional) ou orgânico, pois o Art. 166, também do Código Civil, em seu Inciso V, diz claramente que será nulo o negócio jurídico quando for preterida alguma solenidade que a lei considere essencial para sua validade. Na sua falta, não seria possível a existência de um contrato de prestação de serviços com um síndico institucional. Para evitar essa situação, a ata da assembleia de eleição deve conter requisitos como: identificação, remuneração e tempo de atuação, lembrando que as funções já estão descritas em lei (no Art. 1.348 e em outros do Código Civil) e na Convenção condominial.
Também é preciso ficar atento para não se gerar vínculo empregatício pela determinação de tempo mínimo ou determinado (periodicidade) e subordinação (no caso ao conselho), elementos essenciais ao vínculo trabalhista.
Quanto à "rescisão" [sempre prevista em contratos], destaca-se que a mesma não existe na figura jurídica do síndico em nosso ordenamento jurídico, pois somente em quatro momentos haverá a ruptura da escolha feita pela assembleia de sua eleição: morte, renúncia, destituição ou término do mandato.
- Por exigência da Receita Federal, o condomínio precisa ter um representante legal. A quem compete esse papel quando há uma empresa de sindicância?
Cristiano De Souza - O condomínio não é visto como uma pessoa jurídica para o Direito, situação que se repete junto à Receita Federal. Esta determina que haja um CPF de um responsável, o qual deverá ser apresentado no ato da escolha e constar da ata da assembleia. É possível e tem ocorrido de o condomínio registrar junto à Receita terceiros que não sejam sócios, mas não vejo legitimidade nessa medida. Pois se a assembleia escolheu uma pessoa jurídica o responsável perante a Receita Federal deverá ser o mesmo responsável da pessoa jurídica escolhida para ser síndico, sob pena de fraude e ato anulável. E se escolher um terceiro não sócio, este deverá ser novamente aprovado em assembleia (Art. 1.348, §1º). Também aqui é preciso cuidado para que não se configure um vínculo empregatício entre o representante escolhido e o condomínio.
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