Fachadas, muito além da beleza | CIPA: Adm de Condomínios, Venda e Locação de Imóveis e Seguros
Manutenção periódica e material adequado evitam acidentes e prejuízos
Você já deve ter "paquerado" uma fachada bonita, né? Seja de prédio residencial, seja comercial, parar para admirar uma fachada bem cuidada é comum nos grandes centros. Agora, você sabe da relevância da manutenção dessa parte do prédio? Sim, a manutenção é extremamente importante e vai muito além da parte estética. Afinal, uma fachada com problemas pode causar acidentes se atingir quem passa pelo local, além de prejuízo para os condôminos. E o que fazer para cuidar bem de uma fachada com mármore e pastilha? É isso que você vai aprender a partir de agora.
Vinícius Carvalho Nogueira, diretor da Tecnoforma Serviços, especializada em projetos e reformas, afirma que tudo começa com a atenção rotineira do síndico. Para ele, é por meio das inspeções que se observa se há fissuras no rejuntamento, que facilitam a penetração da água, causando infiltração. E tem mais: "É necessário verificar possíveis estufamentos do material, das pastilhas ou das pedras causados pelo desprendimento da argamassa colante, e agendar, pelo menos uma vez ao ano, a execução de testes de percussão na fachada e nas empenas do prédio, a fim de identificar os locais com problemas de descolamento e desplacamento de pastilhas, pedras ou emboço", reforça.
Para Mauro Argento, engenheiro da Sabra Construções e Reformas, é natural que as fachadas devam ser reparadas com a frequência exata, principalmente pelo fato de estarem expostas às condições do tempo. "É uma área que pega chuva, sol, vento, maresia. Por isso a manutenção deve ocorrer quando aparecerem as manifestações patológicas, que podem ser infiltrações, trincas, descascamentos, bolhas e descoloramentos. Isso tudo pode ocasionar o descolamento das pastilhas, bem como fissuras, infiltrações, quedas de reboco, comprometimento da ferragem das estruturas por ficarem aparentes. Caso isso ocorra, o síndico deve acionar uma equipe de manutenção especializada e, claro, executar vistorias periódicas", afirma.
Stanley Barbosa, presidente da Stanley Engenharia, também alerta que a manutenção das fachadas é um assunto que deve ser levado a sério. "Infelizmente, a maioria dos síndicos só faz obra quando alguns revestimentos da fachada já soltaram ou estão na iminência de cair ou estão causando infiltração em alguns apartamentos. Se todos os gestores de condomínios lessem a Norma da ABNT 5.674, mudariam sua filosofia e, como são formadores de opinião nos condomínios, conscientizariam os demais condôminos sobre a importância de fazer a manutenção preventiva", alerta.
A síndica profissional Tania Leite Isidoro Lopes, do Edifício Palazzo Olinda, na zona sul carioca, diz que a atualização faz parte de sua rotina. "Todos os síndicos deveriam ler, entre outras normas da ABNT NBR, a ABNT NBR 5.674, específica para gestores de condomínios, que orienta a fazer a manutenção preventiva. Tenho seguido à risca, principalmente os serviços em fachadas de prédios, porque a queda de um revestimento pode causar um acidente sem precedentes, independentemente de o síndico responder cível e criminalmente. Como sugestão, não espere o revestimento cair para fazer a manutenção corretiva. A obra sai mais cara, causa infiltrações e o prédio fica desvalorizado", ensina ela, que fez uma obra de manutenção de fachada no condomínio, de 64 unidades, 160 moradores e bloco único, com a equipe da Stanley Engenharia. "Foi uma obra muito tranquila. Acabou antes do prazo previsto, superando nossas expectativas. Só temos elogios à equipe. O supervisor vinha praticamente todos os dias e tínhamos visita do engenheiro regularmente. Sem contar que o supervisor estava sempre pronto a nos ouvir e atender qualquer demanda, tanto dos moradores quanto de minha parte."
Vinícius Carvalho Nogueira, da Tecnoforma, completa que o rebentamento da fachada tem como finalidade a proteção da superfície contra a ação do tempo, que causa a deterioração da edificação e infiltração nos apartamentos. "É fundamental, para uma boa durabilidade e aderência, o preparo adequado do emboço para o revestimento a ser assentado naquele local. Deve-se observar o tipo de argamassa escolhida para o assentamento das pastilhas ou pedras na fachada, pois há argamassa colante específica para cada tipo de serviço, bem como o tipo de espaçamento a ser utilizado e o de rejuntamento", observa ele, acrescentando que algumas ferramentas devem ser adequadas para a execução do serviço. "O uso de desempenadeira dentada serve para regular a altura correta da argamassa, que deverá ser preparada na proporção adequada, conforme especificações do fabricante. Caso não sejam respeitadas essas exigências, possivelmente haverá a diminuição da durabilidade e a perda da aderência. Fatos que, não raro, levam ao descolamento dos revestimentos e a fissuras", explica.
A falta de manutenção é, portanto, algo muito sério. Segundo Stanley Barbosa, da Stanley Engenharia, a tendência é ter infiltrações nos apartamentos e, principalmente, o revestimento se soltar. "Em casos mais graves, essas infiltrações podem atingir a armadura de aço do concreto armado, dando início a seu processo de oxidação, o que faz com que ele aumente de volume. Essa expansão age na cobertura, de modo que ela é expelida junto com o revestimento, podendo atingir um pedestre. Além disso, obras de recuperação estrutural são emergenciais e de custo muito alto", ressalta.
Vinícius Carvalho complementa: "A falta de manutenção poderá causar o desplacamento total de um pedaço de pedra, pastilha ou até mesmo a soltura de um emboço grudado com pastilha e argamassa, o que pode causar graves acidentes e danos, com a responsabilidade civil atribuída ao condomínio, que responderá por possíveis prejuízos de bens materiais e pelas consequências danosas à vida, o bem mais precioso que temos", alerta.
Como fazer a restauração de pastilhas em fachadas de prédios
Uma das principais dúvidas dos síndicos é como a restauração de pastilhas em fachadas de prédios deve ser feita. Stanley Barbosa diz que, depois da percussão e do hidrojateamento, deve-se analisar a quantidade de pastilhas que caíram. "Se foram poucas, colocam-se novas pastilhas nesses locais, fazendo o rejuntamento delas. Caso tenha caído uma grande quantidade, em razão da diferença de tonalidade entre as pastilhas novas e as existentes, que já mudaram de cor por causa da incidência de chuva e sol, a melhor solução para o prédio não ficar com várias pastilhas diferentes é pintá-las depois de prepará-las. Essa preparação é importantíssima para não acontecer o descascamento da tinta. A vantagem das pastilhas pintadas é que elas ficam muito bonitas e, assim, a fachada continua bonita e impermeabilizada", avalia.
Já quando o problema são as fachadas revestidas com pedras em que a argamassa não tem mais aderência, deve-se optar pela fixação das pedras por meio de parafusos com profundidade de ancoragem de, pelo menos, 75 mm e espaçamento das bordas de 5 cm. "Os furos poderão ser fechados com uma massa plástica flexível com cor próxima à da pedra, para fins estéticos e de proteção contra infiltração", detalha Stanley.
Sobre a manutenção predial dos mármores nas fachadas, Stanley afirma que a primeira etapa do serviço é a percussão. "Com ela, podemos identificar as pedras soltas ou na iminência de se soltarem. Caso haja armadura de aço exposta, temos que fazer o tratamento desse aço. Outro serviço recomendado é o aparafusamento das pedras com parafuso de aço inox e chumbador químico. Apesar de não constar de nenhuma norma da ABNT, é uma prática que as empresas usam para fixar o granito/mármore na argamassa. Essa técnica é utilizada normalmente no último andar pelo fato de ser o local em que o prédio mais sofre com trepidação, dilatação, retração etc. e, às vezes, em algumas pedras muito grandes. Em seguida, faz-se o hidrojateamento para limpar toda a superfície da fachada e executar o lixamento mecanizado das pedras. Depois dessa etapa, aplica-se o rejuntamento nas juntas e nos poros abertos das pedras e, para finalizar, usa-se cera ou hidrofugante em toda a fachada", explica ele, adicionando que, quando os mármores estão com mais de 20% de comprometimento, é importante fazer o retrofit, ou seja, utilizar o inserto metálico.
Outro ponto que deve ser levado em consideração é que os materiais que apresentarem degradação devem ser substituídos sem demora. "Porém, antes, deve ser feito um trabalho de limpeza e preparação da fachada com produtos para uso externo que garantam a durabilidade das pastilhas e ou tinta/texturas aplicadas. Nossa empresa, por exemplo, trabalha somente com as melhores marcas de material para uso em fachadas de edifícios, visando garantir a durabilidade e confiabilidade de nosso trabalho", adiciona Mauro Argento, engenheiro da Sabra Construções e Reformas.
Por isso, a importância de escolher uma empresa idônea. A síndica Tania conta que fez uma concorrência para escolher sua empresa fornecedora. Ela diz que avaliou a qualificação da empresa pela capacidade técnica; equipamentos necessários ao desenvolvimento dos serviços; experiência, incluindo visita de serviços em andamento e/ou concluídos, além do acervo técnico do profissional no CREA; referências de outros clientes; proposta técnica apresentada; habilitação jurídica, regularidade fiscal e idoneidade; visita à sede da empresa; prazo para a execução, preço e condições de pagamento; e cronograma físico-financeiro com base no contrato. "A Stanley Engenharia preencheu todos os requisitos com louvor", relata.
Conheça os tipos de manutenção que todo síndico deve saber
Manutenção corretiva – é caracterizada por serviços que demandam ação ou intervenção imediata, a fim de permitir a continuidade do uso dos sistemas, elementos ou componentes das edificações ou evitar graves riscos ou prejuízos pessoais e/ou patrimoniais a seus usuários ou proprietários.
Manutenção preventiva – engloba serviços cuja realização pode ser programada com antecedência. A norma da ABNT NBR 5.674 recomenda que tais serviços sejam executados periodicamente, de três em três anos, antecedendo qualquer situação de risco. Ao fazer a manutenção preventiva, o condomínio tem um custo menor e, o mais importante, não permite que o revestimento se solte, evitando causar uma tragédia.