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publicado em 12 set 2013 | atualizado em 10 set 2019
No artigo de hoje vamos voltar ao tema do momento: imóveis. Mais uma vez, queremos responder a questão: comprar ou alugar? Não podemos adivinhar o mercado e nem o futuro, mas, por meio de ferramentas estatísticas básicas conseguimos ao menos filtrar a inúmera quantidade de "informações não comprovadas" divulgadas por aí. Não queremos neste artigo influenciar você a comprar ou vender, somente gostaríamos de informa-lo por meio dos dados que estão por aí, disponíveis.
Dito isto, por onde começar? Pelos dados. Tudo bem, mas quais dados? Dados que nos informem o comportamento no preço dos imóveis. E quais são eles? Índice FIPE-ZAP, disponível desde fevereiro de 2008 e, a novidade, o IVG-R.
IVG-R significa "Índice de Valores de Garantia de Imóveis Residenciais Financiados", calculado pelo Banco Central a partir de abril de 2013. O IVG-R é analisado em termos de variação anual real, isto é, a variação entre um mês e o mesmo mês do ano anterior, deflacionada pelo IPCA. Para a série temporal, a divulgação será realizada em número índice (iniciando em março de 2001 com valor igual a 100 e acumulando as variações nominais a partir daquela data), portanto, sem ajuste a qualquer índice de preços, o que permitirá maior liberdade de análise.
Com estas duas séries históricas na mão, a primeira coisa que vem a cabeça é compará-las: será que há correlação entre elas? Quem acompanha o blog há mais tempo sabe que para isto nós utilizamos o gráfico de dispersão juntamente com uma regressão linear, que podem ser conferidos na figura 1.
Figura 1: Gráfico de dispersão entre IVG-R e FIPE-ZAP, variação mensal.
Pela figura 1 não há correlação aparente entre as duas séries. Mas, como assinalado por meio das duas elipses, parece que há alguma variável de estratificação esquecida. Alguém se habilita a dizer qual é? Outra forma de analisar é comparar as duas por meio de gráficos de tendência. Façamos isto na figura 2.
Figura 2: Comparação entre os gráficos de tendência dos índices IVG-R e FIPE-ZAP.
Pela figura 2 fica muito mais fácil avaliar a relação entre os dois índices, o . O IVG-R é um índice melhor como estimador da variação no preço dos imóveis. Isto se dá por duas razões:
a) O FIPE-ZAP é calculado a partir do valor dos apartamentos de dois quartos na região de São Paulo anunciados no portal ZAP do Estadão. O número de imóveis anunciados é muito menor do que o número de imóveis financiados no Brasil. Há o índice FIPE-ZAP composto nacional, mas só a partir de setembro de 2010.
b) O FIPE-ZAP é o valor de anúncio, o que no Brasil, nem sempre corresponde à realidade. Historicamente o preço anunciado é maior do que o preço negociado, pois existe a cultura do desconto, assim, sempre se anuncia um preço maior do que se pretende fechar.
Agora que sabemos que o IVG-R é um bom estimador de valorização no preço dos imóveis, podemos "brincar" um pouco para avaliarmos os preços praticados. A primeira comparação interessante que se deve fazer é com o IPCA. Como está o preço dos imóveis em relação ao índice oficial de inflação? Para este caso vamos utilizar todos os dados da série, que começa em março de 2001.
Figura 3: Gráfico de tendência das séries IPCA e IVG-R.
Pela figura 3, a partir de 2006 o preço dos imóveis dispara e só volta a variar de acordo com o IPCA a partir de dezembro de 2012. Pelo gráfico, está bastante claro que a disparada no preço passou, com o imóvel retornando ao seu patamar histórico de variação, acompanhando a inflação. Outra análise interessante seria comparar o IVG-R ao INCC e ao IGP-M.
Figura 4: Gráfico de tendência das séries históricas IGV-R, INCC e IGP-M.
Pela figura 4 dá para perceber que a coisa fica mais interessante ainda. A variação no preço dos imóveis começou a ficar abaixo da variação dos custos da construção civil. Este é um claro indício de redução da margem de lucro dos incorporadores. Se o custo da mão de obra cresce e o preço não, há uma grande probabilidade dos imóveis mais novos começarem a demorar mais tempo para serem vendidos. Este cenário mostra que a distância entre o preço dos imóveis novos e o preço dos imóveis usados ficará bastante grande.
Apesar desta redução do IVG-R, deve-se mencionar que o negócio, para quem construiu a partir de 2007 é altamente lucrativo. Quem começou acabou seu imóvel em 2007 e o vendeu em 2012 teve uma margem de lucro de 100%.
A nossa conclusão final é: os preços começaram a variar de acordo com o padrão histórico, ou seja, de acordo com o IGP-M. A euforia dos imóveis valorizando-se 2% ao mês parece que acabou. Minha sugestão? Quem precisar comprar, compre, quem puder esperar ou quem quiser comprar para investir, espere. Cautela e canja de galinha neste momento não fazem mal a ninguém. Vamos acompanhar mais alguns meses o índice IVG-R e acompanhar sua evolução.
14 dezembro. 2013 às 11:53
Muito legal o seu estudo. Só para ver se eu entendi direito, você descontou a inflação dos valores do IVG-R?
16 dezembro. 2013 às 07:27
jorge caliman says:
16 dezembro. 2013 às 13:41
interessante a analise mas… apesar de mencionar que algo como 'no Brasil, até o passado é incerto' o autor descreve ao final do artigo que: ' A nossa conclusão final é: os preços começaram a variar de acordo com o padrão histórico, ou seja, de acordo com o IGP-M'. Ora, pra isso se manter é necessário que o publico comprador tenha RENDA pra comprar imóveis com preços nas alturas atuais (bolhudos como vem sendo denominados por ai)… O que garante que existe 'massa critica' com essa renda toda pra sustentar essas compras; e aqueles que compraram (na verdade financiaram pelo INCC = na planta e via sistema financeiro = juros variaveis em crescimento) o que compromete cada vez mais a renda !!! não seria correto afirmar: a seguir a tendência atual, o preço dos imóveis tende a cair de maneira a se ajustar ao rendimento dos compradores… parece que ESSA é a verdade atual do mercado imobiliário Brasileiro !!!
16 dezembro. 2013 às 16:06
Interessante seu ponto Jorge. É isto mesmo. Hoje, estamos além do preço, ele está bolhudo, mas a tendência é que a inflação o acabe ajustando para a realidade. Inflação ou deflação.