ConJur - Daniel Cerveira: Cláusulas econômicas podem ser modificadas
Contratos de Aluguéis
Cláusulas de conteúdo econômico podem ser modificadas
22 de junho de 2012, 7h00
Por Daniel de Alcântara Nastri Cerveira
Os seguintes documentos costumam integrar os contratos de locação em shopping centers: (i) o contrato propriamente dito, com as estipulações individuais de cada lojista/locatário; (ii) as "normas gerais" ou "cláusulas comuns", que são um conjunto de regras para todos; (iii) o regimento interno, que estipula sobre o funcionamento do empreendimento; e (iv) o estatuto da associação dos lojistas (é condição para firmar a locação, que o lojista se afilie a associação dos lojistas do shopping —sendo comum o empreendedor/locador ter maior poder de voto), que dentre outras funções, trata da arrecadação e gerência do fundo de promoção e publicidade.
O ex-presidente do extinto Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo, in "Locação & Ações Locativas", Editora Saraiva, corrobora a tese in verbis: "Há quem, em descomedida veneração às formas, à letra da lei e à vontade das partes tal qual emitida, aplaude o princípio de inalterabilidade das cláusulas contratuais que se não avizinhem da periodicidade e índice de reajuste".
Sylvio Capanema de Souza, in "Da Locação do Imóvel Urbano — Direito e Processo", Editora Forense, 2001, p. 628, outro ilustre especialista no assunto, também, endossa o entendimento: "O que se pretendeu, coma atual lei, foi transformar a ação renovatória no grande foro de debates, de onde sairá um contrato novo, oxigenando em todas as suas condições, e adaptado não só à realidade, então vigente, de economia e do mercado, como às necessidades das partes. E isso é extremamente útil, para manter o equilíbrio do contrato, ainda mais levando em conta sua longa duração, em meio a mudanças políticas e sociais constantes e inesperadas, como temos experimentado".
José Carlos de Moraes Salles, in "Ação Renovatória de Locação Empresarial — Locações comerciais, industriais e para sociedade civis com fins lucrativos", 2ª Edição, Editora Revista dos Tribunais, p. 104, igualmente coaduna do exposto: "Ora, se assim é, parece-nos inteiramente lícito possa o locatário, na inicial da ação renovatória (ou em instrumento á parte, que instrua a inicial) e ao indicar as condições oferecidas para a renovação, propor alteração, revisão ou refazimento de outras cláusulas constantes do contrato renovando, além daquelas relacionadas com o novo locativo e o prazo da renovação".
"LOCAÇÃO COMERCIAL – SHOPPING CENTER – RENOVATÓRIA – CLÁUSULA CONTRATUAL – NAS RELAÇÕES ENTRE LOJISTAS E EMPREENDEDORES DE SHOPPING CENTER, A princípio, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei, nos termos do artigo 54 da Lei do Inquilinato, que consagra o princípio pacta sunt servanda nesse tipo de locação. Permite-se, porém, a modificação ou desconsideração das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou sua revisão em razão de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas, pois o direito não da guarida a situações abusivas, injustas ou que firam a isonomia, causando enriquecimento indevido de uma parte em detrimento de outra ..." (Apelação nº 0259657-4, Tribunal de Alçada de Minas Gerais, Primeira Câmara Cível, Relatora Juíza Vanessa Verdolim Andrade, v.u.)
"...A Lei 8245/91 estabeleceu que a ação renovatória não se limita à discussão quanto ao valor do aluguel, admitindo-se rever todas as demais cláusulas de conteúdo econômico, como, por exemplo, o índice de correção do aluguel...".(TJ/RJ, Agravo de Instrumento nº 23842-04 – 10ª Câmara Cível – v.u.).
Daniel de Alcântara Nastri Cerveira é advogado e sócio do escritório Cerveira, Dornellas e Advogados Associados.