Mercados Europeus de Escritórios continuam a registar crescimento modesto de rendas
Jones Lang LaSalle divulga European Office Clock do 4º trimestre 2010
O mais recente research da Jones Lang LaSalle revela que, durante o 4º trimestre de 2010, se continuou a manifestar um crescimento modesto das rendas nos mercados de escritórios europeus, com o Office Rental Index da Jones Lang LaSalle a crescer 0,8% no trimestre e 5,4% em termos homólogos.
O European Office Clock da Jones Lang LaSalle destaca ainda um crescimento no mercado ocupacional ao longo do trimestre, com a absorção a crescer 20% quer na Europa Central e de Leste (ECL) quer na Europa Ocidental. Contudo, o research apresenta também uma perspectiva moderada para 2011, pois os riscos "macro" continuam a existir.
Adicionalmente, a compressão dos yields e o crescimento modesto das rendas continuaram a influenciar positivamente o valor dos imóveis, à medida que quer a actividade do mercado quer a confiança registaram melhorias.
Bill Page, Head do European Office Research, comenta: "Ao longo de 2010, o mercado europeu de escritórios registou uma performance acima das expectativas. O crescimento das rendas e da absorção associado à redução da oferta era um cenário que apenas os mais optimistas esperavam. Mas – e há sempre um mas -, os riscos económicos persistem e não apenas nos países afectados pela crise na dívida soberana.
Apesar de 2011 assistir a uma progressiva melhoria, exigem-se melhores indicadores económicos de forma a garantir uma actividade sustentada no mercado de arrendamento".
A recuperação económica em toda a região durante o 4º trimestre manteve o mesmo ritmo verificado no trimestre anterior, contudo esta retoma continua a duas velocidades, com a Alemanha e os Países Nórdicos a apresentarem o crescimento mais forte, em contraste com a Irlanda, Grécia, Portugal e Espanha, que sentem crescentes dificuldades.
As rendas prime em toda a Europa continuaram o seu ritmo moderado de crescimento, com o European Office Index da Jones Lang LaSalle a crescer 0,8% no trimestre, o que compara com o crescimento trimestral de 0,7% registado no 3º trimestre. Em termos homólogos, as rendas de escritórios estão agora 5,4% acima de igual período do ano passado, depois de quatro trimestres consecutivos de crescimento. As rendas permaneceram estáveis em mais de metade dos mercados contemplados no Índex da Jones Lang LaSalle, contudo verificaram-se algumas excepções notáveis. As rendas caíram em Barcelona (-26%), Madrid (-1,6%) e Edimburgo (-1,7%), tendo subido em sete outros mercados. As subidas mais expressivas ocorreram em Lyon (5,2%), Milão (4,0%) e Estocolmo (2,6%), bem como nos mercados alemães de Berlim, Dusseldorf e Munique. Em muitos mercados, a forte diferença de performance entre a procura de espaços prime e de qualidade superior e espaços secundários deverá manter-se, sendo esta uma tendência que deverá persistir até que o crescimento económico ganhe ritmo.
Em Lisboa, o comportamento das rendas foi marcado pela estabilidade, com uma variação nula, quer em termos trimestrais quer em termos homólogos, cifrando-se os valores prime em 228€/m/ano. Esta é a segunda renda mais baixa de entre os países analisados, sendo apenas superado por Estugarda, que regista uma renda de 210€/m²/ano.
Os volumes de absorção na Europa dispararam neste último trimestre do ano, com cerca de 3 milhões de m² transaccionados, num crescimento de 20% face ao trimestre anterior e num nível trimestral inédito desde 2007. A absorção foi impulsionada pelas melhorias quer na Europa Ocidental quer na ECL, que observaram crescimentos trimestrais de 20% cada. O take up anual na Europa ascendeu a 10,7 milhões de m² em 2010, um terço mais do que em 2009, com 17 dos 24 mercados monitorizados pela Jones Lang LaSalle neste índice a apresentarem actividade acima dos níveis de 2009. Este volume pan-europeu foi ainda 4% acima da média dos últimos 10 anos, um resultado que muito poucos esperariam no inicio do ano. Mas apesar dos volumes de arrendamento estarem a melhorar, os ocupantes mantêm a sua postura de cautela com muitas operações a continuarem a ser marcadas por estratégias de consolidação e acções de arrendamento. Esta postura deverá manter-se à medida que persistirem os riscos relacionados com a recuperação económica. A austeridade fiscal promete minar a confiança quer de consumidores quer de empresários e tem o potencial de moderar a procura de espaços de escritórios ao longo de 2011.
A absorção liquida foi positiva pelo sexto trimestre consecutivo, com o stock ocupado na região EMEA a crescer cerca de 1,2 milhões de m² ao longo do trimestre, principalmente devido às boas performances de Berlim, Londres, Paris e Moscovo. As únicas quedas no stock ocupado ocorreram em Frankfurt e Haia, tendo ambos os mercados registado um aumento nas taxas de disponibilidade. A taxa de disponibilidade europeia registou um ligeiro decréscimo de 10 pontos base para os 10,2% no trimestre, depois de ter estabilizado ao longo dos seis meses anteriores. Na Europa Ocidental, este indicador caiu ligeiramente dos 10%, valor atingido no 3º trimestre, para um digito (9,8%), mas na ECL, manteve-se estável nos 14,4%.
A conclusão de nova oferta manteve-se estável ao longo do trimestre, com cerca de 1,2 milhões de m² de novo stock a surgir no mercado, o que eleva para próximo dos 5 milhões de m² o stock concluído em 2010. Este volume anual representa um decréscimo de 32% face a 2009 e as perspectivas para 2011 são de que se registe ainda uma maior redução. O pipeline de promoção permanece baixo e para os que procuram espaços de elevada qualidade, a possibilidade de escolha está a ficar limitada na maioria dos mercados. A oferta de espaços usados permanece elevada em muitos mercados e está agora disponível a preços mais reduzidos. A decrescente disponibilidade de espaço prime continuará a impulsionar a estabilidade e crescimento de rendas na maioria dos mercados.
Impulsionada pela alargada recuperação económica na Alemanha e em alguns mercados Nórdicos (particularmente a Suécia) e pelo fortalecimento dos fundamentais do mercado, a confiança dos investidores melhorou na última metade de 2010. O investimento directo em imobiliário terciário na região EMEA em 2010 totalizou os €102 mil milhões, num crescimento de 45% face a 2009. No total, 15 dos mercados registaram um crescimento no valor dos imóveis ao longo do trimestre, liderados por Milão, onde a valorização foi de 7,2%, impulsionada pela combinação de rendas em crescimento e nova compressão de yields. Contudo, quatro mercados exibiram uma descida no valor dos imóveis: em Budapeste e Dublin essa desvalorização deveu-se à mudança nas yields, enquanto que em Barcelona e Edimburgo se baseou integralmente na performance negativa das rendas.
Com a esperada estabilidade de yields em maior número de mercados, a valorização dos imóveis a curto-prazo deverá ser motivada pelo comportamento das rendas e as melhores performances deverão ocorrer onde as perspectivas para os mercados ocupacionais são mais positivas. Provavelmente nunca antes de 2014 veremos os picos registados em 2007.
Chris Staveley, Director de Capital Markets, EMEA, conclui: "A valorização dos imóveis foi de cerca de 18% no mercado europeu de escritórios em 2010 e não assistimos a um comportamento destes desde 2007. Em relação a perspectivas, prevemos menor compressão de yields, com a performance a ser influenciada pelo crescimento das rendas.
A importância de perceber condições dos mercados locais no que diz respeito à identificação de performances extraordinárias não pode ser negligenciada".